（人文地理学专业论文）地价与房价互动关系研究——以天津市中心城区为例.pdf

地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 摘要 我国房价近年来一路攀升，以2 0 0 7 年为例，全国7 0 大中城市土地交易价格 大幅上涨，前三季度同比上涨1 2 8 ，且涨幅逐季增加，前三季房屋销售价格累 计平均上涨6 7 。过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的 提高。开发商将房价高涨归因于地价上涨幅度大，学者提出政府作为当地土地的 唯一供应商追求“利润最大化进而推高房价，政府为保护民生大力调控房价却 效果甚微。因此，地价与房价的关系成为是政府部门，开发商，学术界争论的焦 点。 合理的房价和地价是房地产业健康发展的重要条件。过高的房价和地价会阻 碍社会经济的发展、人民生活水平的提高；过低的地价不仅会造成国有资产流失， 更会造成土地资源的浪费。因此，正确处理地价与房价的关系，对推动房地产市 场及社会经济的协调发展有重要意义，有利于提高对房地产市场运行规律的理论 认识、人民的安居乐业创建和谐社会。 本文选择天津作为地价与房价关系的研究对象的原因是：随着天津市经济发 展和现代化水平的提高，近年来外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势。人口 增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求，城镇居民人均 可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加。特别是滨海 新区的开发开放已经纳入国家“十一五”计划，滨海新区被列入国家发展战略这 一新定位，使天津正在成为北方新的房地产开发区域热点，天津房地产进入了一 个新的历史发展阶段。 ， 本文在回顾国内外研究基础上，从价值价格、地租地价、市场供求、经济周 期理论出发，理论联系实际，具体从四个方面分析地价与房价的互动关系：首先 从城市地价和房价的涵义及各自的构成出发分析了两者的关系，讨论不同条件下 地价与房价的关系的变化，从定性上论述了两者的互动关系；其次，从天津近两 年地价房价的走势出发，从供需因素角度分析两者的互动关系；然后运用格兰杰 因果关系，从地价房价时间序列的变化先后关系的角度检验来探寻两者的因果关 系；最后运用具体案例对两者的关系进行了系统分析，针对天津市中心城区新建 房地产项目进行房价和地价分析，通过对样本的分组，分别考察了区域、时间、 土地交易方式以及土地级别对房价地价关系的影响。通过理论、宏观、案例和计 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 量分析得出结论：地价不是房价上涨的主要原因，而从某种角度上说，是房价的 结果。因为开发商平均利润率远高于一般社会利润率，使得成本上升导致价格上 升的必然性并不存在。即使地价的上升推高了成本进而推高了房价，其作用也非 常有限。房地产市场供需之间的矛盾焦点在于需求而不在于供给，越来越多的投 机性需求和半投资性需求以及逐渐加强的涨价预期导致需求上升，使房价不断攀 升。论文最后针对结论提出了相应政策措施，比如制定符合长远市场发展趋势的 合理土地供应计划、调整住房供应结构，加大中小户型住宅供应比例、合理确定 经济适用房和廉租房建设规模等。 关键词：地价；房价；地价与房价关系；天津市 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 a b s t r a c t c h i n a sh o u s i n g 皿c e sg r o w s r 印i d l yi nr e c e i l ty e a r s ，蠲2 0 0 7f o rc x a m p l e ，t h e7 0 l 鹕ea n dm e d i u m - s i z e du 而a nl a l l d 打a n s a c t i o n 研c e si n c r e a s e di nt h ef i r s tt h r e e q u a n e r sr o s eb y12 8 ，锄di n c r e a s i n gs e a s o nb ys e a s o nt h ef o 咖e rm r e eq u a r t e r s c u m u l a t i v ea v e r a g eh o m es a l e sp r i c er o s e6 7 h i 曲p r i c e sa i l dl a n dp n c e sw i l l l l i n d e rc c o n o m i ca 1 1 ds o c i a l d e v e l o p m e l l t ，t h ei m p r o v e m e n to fl i v i n gs t a l l i i a r d s d e v e l o p e rb l a n l e dd s i n gl a l l d 研c e s ，l o c a ls c h o l a r 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房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 m e m e 锄i n go fe a c ho ft l l ec o m p o s i t i o 玛锄dd i s c u s s e du n d e rd i l a 6 贸e i l tc o n d i t i o n s m er e l a t i o l l s h i pb e t 、) i ，e e i ll 锄dp r i c e s 柚d l ec h a n g e si i lm er e a le s t a t em 破c t ； 卸a l y z em er e l a t i o n s h i pb yt i a n j i n ? sl a n d 锄dh o u s e 研c e so ft l l ep a s t 似oy e a r s ， d i s c u s s 吐l er e l a t i o n s h i pf r o ms u p p l ya n dd 锄蚰df a c t o r s ；u s eg r a n g e rc a u s a l i t ) ，t e s t ， p r e m i u mp r i c e sf 而mm et i m es 甜e sh a sc h a n g e dt h ep e r s p e c t i v e ，e x p l o r et h ec a u s a l r e l a l i o n s h i pb e m e e i ll a n dp i i c e s ；趾a l y z es p e c i f i cc a l s eo ft i a n j 沁b ya 1 1 a l y z i n gt h e l a n d 锄d h o u s e 研c e so ft h en e wr c l a le s t a t ep r o j e c ti nt i 觚j i n t h r o u g l lm eg r o u p s 锄p l e sw e r ei r e s t i g a t e d 6 0 m r e 舀。玛t i m e ，l a l l dt r a n s a c t i o l l s 锄dl a n d - 研c e p r 锄i u m o nm 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成为社会关注的重要民生话题，也成为政府宏观调控的重点。为了稳定房地产价 格，促使房地产业健康发展，国家有关部门相继制定了一系列的政策：从2 0 0 3 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知到2 0 0 5 年的“国八条、 再到2 0 0 6 年的“国六条”；保障住房，经济适用住房的面积严格控制以中小套型 为主，调整住房供应结构稳定住房价格，提出9 0 平方米以下住房须占项目总面 积七成以上，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；加强房地产税收管理， 规定2 0 0 6 年6 月1 日后，个人将购买不足5 年的住房进行销售的全额征收营业 税；2 0 0 4 年发布“8 3 l 大限”对土地市场进行调节和清理，2 0 0 7 年“提高土地一 费两税征收标准”、“工业用地全面实行招拍挂”、“加大闲置土地处置力度”等 政策的出台；2 0 0 6 年以来8 次调息，提高贷款首付比例以求抑制房价飞涨。但 截止2 0 0 7 年底，从中央有关部门公布的数据及结果来看，我国楼市不但未达到 政策预期调控效果，还陷入逆调控“且调且涨的困局中。 房价不仅是反映一种经济形态，而且涉及千千万万百姓的共同利益，关系到 社会和谐。因此，房地产业成为社会各界关注的焦点，地价和房价作为反映房地 产市场信息的重要指标，其研究更成为热点中的热点。地价和房价两个重要指标 的研究不仅对分析和评判房地产市场的运行具有重要的意义，而且在一定程度上 还能直接或间接地影响着房地产市场的有序发展。在地价、房价这些指标的研究 中，地价与房价的关系是争议已久的问题。地价与房价关系的研究不仅是研究房 地价j 房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 地产市场的基础和源头问题，而且是推进土地市场和房地产市场健康、有序、协 调发展的关键。深入研究房价和地价的关系，是当前中国房地产市场科学制定相 关政策的迫切需要，也是指导房地产业健康发展的重要理论依据，因此，这项研 究不仅具有重要的理论价值，也具有十分必要的实践价值。 1 1 2 研究目的意义 本文研究的目的与意义有以下几点： ( 1 ) 有利于提高对房地产市场运行规律的理论认识 房地产由于具有不可移动性、耐用性、福利性、保值增值性等特征，以及市 场供求弹性的缺乏，使得房地产市场有着自身特殊的运行规律。例如，在一般情 况下，普通商品的价格对供求关系的影响非常敏感，供过于求，价格上升，供不 应求，价格下降，而房地产市场却往往有反供求规律的市场运行特征。当房价上 涨时，投资者认为房价将继续上涨，于是进一步买入，从而在价格上涨的情况下， 需求却继续增加。因此，探讨房价的形成过程与机制，分析房地产市场与土地市 场的运行特征和关系，对正确把握房地产市场运行规律和房地产市场的健康运行 有着重要的意义。 ( 2 ) 有利于房地产业的持续发展 房地产市场的完善与发展是房地产业持续健康发展的前提，对地价房价互动 关系进行研究，可以将土地市场与房地产市场联系起来，探究整个房地产市场系 统的运行规律，使政府制定出符合市场需要的科学的计划决策，为各级政府部门 调控房地产业及其市场发展提供科学依据，从而有利于房地产市场的长期发展， 进而有利于推动房地产业的健康持续发展。 ( 3 ) 有利于国民经济的健康发展 据有关资料分析，房地产行业的上下游相关性行业多达6 0 余个，可见房地 产业是一个相关性很强的行业。那么房价的波动有可能引起整个房地产行业甚至 整个国民经济的波动，因此房地产业与国民经济协调发展是国民经济健康发展的 重要前提，只有明晰了房地产市场的内部运行规律，才能更好地研究房地产与国 民经济的协调发展；而土地出让市场与房地产市场的互动关系的研究，可以探究 市场机制在房地产市场内部的作用，揭示房地产市场的内部运行规律，从而保证 ， 2 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 房价的稳定发展。 ( 4 ) 有利于解决住宅货币化过程中居民的购房问题 最近几年我国实行住房货币化的过程中，我国居民对改善居住的需求获得了 释放，在率先满足中、高端收入阶层的住宅需求后，以中、低收入阶层为主体的 大众化购买者正逐渐成为支撑房地产业快速发展的主力军。住宅较长的建设周期 使得住宅供应具有一定的滞后性，从而在短期内供不应求的矛盾较为突出，使得 房价在供求机制的作用下，保持了快速上涨的势头，房价的快速上涨一旦超出了 居民的购买能力，就抑制了支撑房地产发展的需求量的增长，这对于中、低收入 阶层购买群体来说，住房问题难以解决，将不仅仅是- ：个经济承受能力不足的问 题，更是一个公平差距越来越大的社会问题，因此，对房价与地价的关系问题的 探讨，有利于寻找保持房价平稳发展和提高普通购买者对住房的购买能力的政策 措施。 ， 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内研究动态 目前在地价与房价的关系方面，主要有以下几种观点： ( 1 ) 地价上涨带动了房价上涨 徐艳u 1 ( 2 0 0 2 ) 认为地价过高是北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策 研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。杨慎口1 ( 2 0 0 3 ) 、包宗华口1 ( 2 0 0 4 ) 认为地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高。张晓 ( 2 0 0 3 ) 认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈刚性再无下降 空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成 为房价上涨的直接原因。 ( 2 ) 房价上涨带动了地价上涨 国土资源部副部长负小苏晴1 ( 2 0 0 4 ) 在全国落实经营性土地使用权出让制度 座谈会上说：“经营性土地公开交易不会引发房价上涨”，并暗示是房价的增长在 拉动地价上涨。北京华远集团总裁任志强1 ( 2 0 0 4 ) 认为房价增长的根本原因在 于土地价格的增长，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，预期 房价会随之增长，进而推动房价，这样会让消费者认为房屋价格的增长不是开发 3 地价与房价互动关系研究以天津市中心城区为例 商多得了，而是政府多从土地中瓜分了一整块利润。郑光辉口1 ( 2 0 0 4 ) 指出土地 价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求 而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，不是房价高低的原因。 李和裕啊1 ( 2 0 0 5 ) 认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨 重要的带动因素。温修春和吴阳香呻1 ( 2 0 0 5 ) 认为在正常的市场机制条件下，土 地的价格是由土地的产出价值所决定，是房价拉动了地价的增长。 ( 3 ) 地价与房价相互促进 鲁礼新n 们( 2 0 0 2 ) ) 认为地价与房价是相互制约的。高波和毛丰付n 门( 2 0 0 3 ) 以1 9 9 9 2 0 0 2 年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰 因果关系检验和回归分析，对房价与地价的影响关系进行了分析，得出长期内房 价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。邹晓云n ( 2 0 0 4 ) 也认 为地价与房价的变化具有一定的循环关联性。况伟大n 3 1 ( 2 0 0 5 ) 指出：在短期， 房价与地价相互影响；长期内地价的变化优先于房价的变化。因此，要将房价降 下来，短期内，控制房价和地价过快上涨；在长期，主要抑制地价的过快上涨。 黄贤金川( 2 0 0 5 ) 也认为房价与地价是互为因果的关系。卢新海和王碉n 5 1 ( 2 0 0 6 ) 以效用价值论为理论依据，得到的结论是高房价决定高地价，而另一个以生产费 用价值论为理论依据，得到的结论是高地价决定高房价。他们认为房价与地价的 关系是循环关联的，到底地价房价谁决定谁在不同的条件下有不同的结论。 ( 4 ) 房价地价与供求关系 张宏斌n 6 1 ( 2 0 0 1 ) 认为地价与房价不存在一个固定的比例关系，地价是由供 求决定的。要降低房价必须调整住房市场的供求关系。姚先国和黄炜华n 7 1 ( 2 0 0 1 ) 认为地价与房价有关联，但并非线形关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之 上涨，房产价格在竞争市场上，同样取决于供求关系。政府对土地一级市场上的 垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商 和购买者之间利益分配格局发生了变化。史京文n 8 1 ( 2 0 0 4 ) 认为地价、房价是分 别由土地供求关系和房地产的供求关系决定的。孙禧才n 钔( 2 0 0 5 ) 认为房屋的市 场价格有两个方面，一方面其涨落由市场需求决定：另一方面其最低价受其成本 的制约。土地成本在建房总成本中所占的比例越大其对房屋销售价的制约越强， 反之则小。魏志国和李耀忠咖3 ( 2 0 0 5 ) 也认为房价的高低取决于房地产市场的供 求关系，是买卖双方共同作用的结果，而并不是由土地的取得成本、取得方式决 4 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 定的。地价虽然对房价有一定的影响，但不是决定房价高低的关键因素。吴群和 高慧琼瞳门( 2 0 0 6 ) 认为供求关系是房价变化的主要因素和决定因素，房地产价格 形成主要遵循非价值价格理论，生产成本( 地价等) 只是房地产价格的构成要素， 对房地产价格的作用是有限的。 ( 5 ) 土地招拍挂制度与地价房价上涨之间的关系 史京文口8 1 ( 2 0 0 4 ) 指出房地产价格高涨都跟“招拍挂 这种土地出让的形式 没有关系，或许“招拍挂”这种形式会引起土地交易费用的上升，但这对于土地 的价格影响微不足道。曲波瞳2 1 ( 2 0 0 5 ) 认为无论是协议出让，还是招拍挂，都是 土地市场中的资源配置方式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾， 因而不能在根本上决定地价和房价的高低。岳晓武口3 1 ( 2 0 0 5 ) 指出招拍挂采用市 场竞争机制显化了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归 其真实水平，其本身不会改变土地供求关系，因此也不会人为抬高地价。而毛中 根和林哲乜耵( 2 0 0 5 ) 认为垄断出让的招、拍、挂方式不能反映土地的真实价格。 政府用控制并减少土地供给的数量来使土地处于稀缺情况下的饥饿供给状况，从 而大大的提高土地的价格，甚至为获取更多的利益而人为的抬高地价，他们是在 与民争利以及进一步剥削消费者。 1 2 2 国外研究现状 ( 1 ) 地价上涨带动了房价上涨 d o w a l l 和l 锄d i s 乜5 1 ( 1 9 8 2 ) 分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影 响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统地影响新建房屋的价格。 鼬m 研究韩国房地产时，认为高地价是房价上涨的一个主要原因。e v a i l s 柏1 ( 1 9 8 7 ) 指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨， 从而推进房价的提高。c h e s h i r e 和s h 印p a r d 乜7 1 ( 2 0 0 2 ) 在分析土地规划的福利效 应时认为规划带来的不利后果是扭曲了地价，使得英国的房价相对于收入而言在 全球居于前列。杨慎和包宗华认为地价的大幅上涨必然导致房价大幅度提高。因 此，要控制房价就必须降低地价。 ( 2 ) 房价上涨带动了地价上涨 s m i t h 啪1 ( 1 9 7 6 ) 从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探 讨了地价和房价之间的比例关系。o 7 s u l l i v a i l 啪1 ( 2 0 0 0 ) 从传统的一般均衡理论 5 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 出发，运用引致需求分析框架研究了房价与地价的关系，得出结论，高地价是高 房价的结果而不是原因。 美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟奥沙利文认为，简单的成本决定论并 不能解释地价与房价之间的因果关系。正是房地产市场旺盛的需求，导致了对城 市土地的争夺，并引领地价上升。他在城市经济学中运用地价模型分析所得 出的结论是：“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的 土地以建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价。地价高是住宅价格高的结 果。 ( 3 ) 地价与房价相互关系研究 p e n g 和m e a t o n 口门( 1 9 9 4 ) 以香港为例，分析了改变土地供给对房价和住房 供给的影响机制，土地供给限制会引起更高的住房价格，但不会减少住房供给。 m o n k ( 1 9 9 4 ) 和t s e r a y m o n d 口2 矧( 1 9 9 8 ) 从住房开发商行为的角度进行分析， 发现开发商的策略、投机行为、土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。 r a y r l l o n d ( 1 9 9 8 ) 根据香港土地和房屋销售1 9 7 6 1 9 9 5 的年度数据，运用 g m g e r 因果分析对房价和地价关系进行了实证检验，发现房价和地价不存在因 果关系。政府出售土地的目的是最大化收益，这与资源配置的效率目标是一致的。 d a v i e s 通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款利率 高度相关。e d w a r d 、j o s 印h 和h i l b e r 口钔( 2 0 0 2 ) 通过回归分析，认为地价与地区 经济发展、人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系。a l y o u s h a 和t s o u l 【i s 汹1 ( 1 9 9 9 ) 通过对英格兰1 9 8 l 1 9 9 4 年的房价与地价的季度数据进行g r a u a g e r 因 果检验，发现房价不是住宅用地价格的g r 觚g e r 原因。 综上所述，对房价与地价关系学术界进行了大量探讨，形成了各自的理论观 点。国内学者多基于定性的理论研究，实证研究也多使用基于向量自回归模型 ( v a r ) 或向量误差修正模型( v e c ) 的g m g e r 检验来探讨房价和地价的相互关系 问题。 1 3 研究内容 本论文主要研究内容如下：首先运用房地产方面的相关理论，对房价、地价 构成和相互作用的关系进行分析。然后对天津近年的房价和地价宏观变动及相互 6 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 关系进行考察。之后打破价格局限，深入分析土地和房屋价格的背后动因。最后 运用计量经济学方法，从地价房价时间序列的变化先后关系角度，探寻地价房价 的因果关系。并且对天津具体案例进行分析：针对天津市中心城区新建房地产项 目进行房价和地价分析。通过对样本进行分组，分别考察区域、时间、土地交易 方式以及土地级别对房价地价关系的影响。 1 4 研究方法 为了实现研究目标，力求保证研究结论的科学合理性，本文研究的分析主要 运用了以下几种研究方法，在实际的分析研究过程中，各种方法是交叉融合在一 起的。 ( 1 ) 定性分析和定量分析相结合 定性分析和定量分析是本文采用的方法之一。在研究房价和地价的相互关系 时，本文从房价的构成因素及房价的形成机制两个角度对房价与地价的关系做了 定性的研究，同时利用计量经济学中关于因果关系的检验方法q a n g e r 因果检 验方法，来定量分析了房价与地价的相互因果关系。 ( 2 ) 规范与实证分析的研究方法 规范与实证两类方法是经济管理科学中的基本方法。对于房价地价的走势及 其供需因素主要采用了实证分析方法。就如何更好的发展房地产市场，本文采用 了规范分析方法。 ( 3 ) 静态分析和动态分析相结合 本文在分析房价和地价的因果决定关系时，应用了静念和动态的分析方法。 7 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 第二章地价与房价研究的理论基础 2 1 价值价格理论 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思 主义的劳动价值论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基 本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 房地产价格的形成与其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房地 产价格是一个复杂的经济范畴。既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格。 房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人 类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种 特殊的商品，却不完全是劳动产品。一方面，原始土地是自然界的产物，并不包 含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租资本化。所谓地 租实质上是土地使用者为使用土地而向土地所由人支付的费用，反映了土地的自 然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一 方面，现实生活中的土地已经过劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土 地人类经济性的运用，人类在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投 入大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用 更多，而且越往后去投入的劳动积累越多。这些投入的劳动凝结而成的价值与一 般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动 价值的货币表现，它的价值量是凭借投入的劳动量来衡量的。所以，房地产价值 是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一， 房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现。由于房屋建筑物价值和土地中 投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价 值的货币表现。 一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳 动时间来决定的。而房地产的物质构成中包含土地在内，原始土地本身是非劳动 产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时 间来计量，因此，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳 8 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 动时间决定的。如前所述，房地产价格只能说基本上是房地产价值的货币表现。 由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市 场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此影响到房地产价 格也呈现出长期上升的趋势。 2 2 地租地价理论 地租和地价理论是土地利用的重要理论，不仅以劳动价值论为基础，而且紧 密联系社会生产关系进行考察。马克思认为一切形态的地租都是土地所有权在经 济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，是以土地所有权的存在为前提的口町。 马克思指出，土地价格的实质是地租的资本化。“土地不是劳动产品，从而 没有任何价值，但土地却具有价格。这是因为资本主义土地能够自由买卖，因 此它与一般商品一样，也可以用货币来表示它的价格。但土地价格并不是它的价 值的货币表现，而是在于土地的稀缺性，土地所有权的垄断，垄断者可以凭借土 地所有权得到一定的收入即地租。因此土地价格并不是土地本身的购买价格，而 是土地所能提供地租的购买价格，它不外是资本化的地租。 土地价格作为资本化的地租，是通过地租与利息率的比率确定的，即土地价 格= 地租利息率，地租不过是表现为购买土地的那个资本的利息，地价就是地租 这个资本化的比率：地价就是地租这个资本化的年限。无论是“资本化的比率 还是“资本化的年限”，地价总是以地租的存在为前提的。土地价格的高低首先 取决于地租量的大小，而地租量的大小除了取决于土地所有者和土地经营者之间 的竞争外，还取决于土地产品市场及土地产品供求关系的变化。土地所有者在决 定出卖土地的时候，必须考虑当时银行利息率的水平，只有当他出卖土地所得的 货币收入存入银行，能够带来和原来地租一样多的利息时，他才愿意出卖土地。 因此，土地价格的水平是由地租和利息率两个因素决定的，土地价格与地租成正 比，与利息率成反比。 土地价格与一般商品价格相比有明显区别m 1 。比如：土地价格表示方法不同。 土地价格除了以出售价格表示外，还可以用租金表示，此时土地价格与租金的关 系，如资本和利息的关系，只要确定了资本化率，两者便能互相推导出来；价格 形成时间不同。一般商品通常可以标准化且有比较完整的市场交易与比较，价格 9 地价与房价互动关系研究一以天津市中心 9 盘区为例 形成容易且形成时间短，而土地个别差异大，又缺乏完整的市场，价格形成比较 困难，所以土地价格需要在过去至将来的长期影响下形成：折旧现象不同。一般 商品是有折旧现象的，其价值随着使用年限的增加因使用磨损与自然力影响而降 低。但土地价格将随着年限的增加出现两种状况，一是由于土地的使用是永续的， 在漫长的时间旱，土地不仅没有折旧现象，而且还会增值，其价格将随着社会经 济的发展而逐渐升高。二是在我国土地有偿、有期限使用的条件下，对土地使用 者而言，土地使用在法律规定的年限内随着可使用年限的减少和相应权益减少， 土地使用权价格会逐渐降低。 2 3 市场供求理论 ( 1 ) 土地的供给与需求理论 土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数 量，包括己利用的和未利用的后备资源的总和h 0 3 。土地的需求是指人们为了生产、 生活以及其他的各种需要利用土地进行各种相关活动的需要。值得一提的是，人 们对土地的需求不同于人们对一般商品的需求，人们对土地不是直接消费，而是 将土地作为一种基础、依托、工具，也就是人们因为对通过土地达成目的的需求， 才引发了土地的需求。 由于土地不可移动，且数量难以增加或减少，其供给弹性较小。所以，地价 受需求的影响较大，而且，对土地的需求是对土地上产品和服务的需求而引起的， 即一种“引致 需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的， 不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有 弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占 其他用途的土地。 土地的需求主要受人口变动、经济发展科技水平、人民消费水平及结构等因 素的影响。在市场经济条件下，价格最终是由市场供需决定的，供需平衡是市场 的理想状态，因为市场的供需受多方面因素的影响，并且市场主体具有信息不完 全性，所以市场上的供需状态多半是不平衡的，却又趋向于平衡的。土地的供需 平衡是一种动态的、相对的平衡。并且由于土地供给的特殊性，土地供需平衡也 就不同于一般商品的供需，因为土地的供给不仅受资源有限性的限制，对一个国 1 0 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 家或地区来说，土地的供给还受国家或地区之间的限制。 ( 2 ) 土地供求曲线 市场供求状况决定产品的均衡价格，这一西方经济学原理已为我国经济学界 广泛接受n0 1 。由于土地空自j 位置的固定性及资源稀缺性，在一定条件下，土地的 供给是基本恒定的，表现为供给曲线s s 为一垂直的直线，而需求曲线则是一条 曲线，并且可以上下移动。因此，在一定条件下，土地需求决定土地价格，如图 2 1 所示。 p p y ( 价格) x ( 面积) 图2 1 土地供求曲线( 供给不变) 在一些城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线d d 可以向上移 动到d l d l ，其结果造成土地价格的总体趋升。但由于各种土地的用途可以改变， 可以相互转移，因此，就某种用途的土地来讲，供给也是可以变化的。由于政府 的管制和垄断，土地的供给总量可以是弹性的，如图2 2 所示。如果土地供给量 减少为s i s l ，则价格升高；如果土地供给量增加为s 2 s 2 ，则价格降低。这一特点， 对宏观调控房地产市场提供了理论基础。 l 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 p p p y ( 价格) x ( 面积) 图2 2 土地供求曲线( 弹性供给) 2 4 房地产经济周期理论 2 4 1 房地产经济周期概念 房地产经济周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩 张和收缩交替反复运动的