（管理科学与工程专业论文）西安市廉租住房供应体系配租标准研究.pdf

西安建筑科技大学硕+ 论文 西安市廉租住房供应体系配租标准研究 专业：管理科学与工程 硕士生：黄忠 导师：刘晓君教授 摘要 廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低 收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。针对地方实际制定配租标准是各地区建立廉租住房 供应体系的重点和难点。 本文首先对国内外可借鉴的廉租政策及配租标准进行分析比较，总结出了对确定西安市标 准有益的经验。其次，通过对各种廉租住房供应模式和配租模式的优劣分析，提出购置的廉租 用房可以作为西安市廉租住房供应的主要模式；在配租模式的选择上，提出租金补贴方式而非 实物配租方式才是适合西安实际情况的模式。 文章搜集已经确定配租标准的国内各城市的各种经济数据指标，通过定量分析，提出国内 生产总值、地方财政收入、居民收入、房屋租赁市场平均租赁价格等是影响标准制定的主要因 素。并根据这些因素，利用多元线性回归的数学方法，拟合出西安市廉租住房租金配租标准的 定价模型。作为对模型的补充，文章还提出租金补贴应有一个上限控制标准。 在确定西安市廉租住房实物配租面积标准和装修标准时，文章提出在满足使用的条件下， 尽量降低配置标准和成本是基本原则。 关键词：廉租住房配租标准线性回归 课题类型：应用基础 西安建筑科技大学硕十论文 ar e s e a r c ho n s u b s i d y s t a n d a r do f a na s s i s t e d h o u s i n gs u p p l y i n gs y s t e m o fx i a n m a j o r ：s c i e n c eo f m a n a g e m e n t a n d e n g i n e e r i n g s t u d e n t ：h u 锄gz h o n g t u t o r ：p r o l i u x i a o j u n a b s t r a c t a s s i s t e dh o u s i n gr a h ) i sak i n do f g e n e r a lh o u s e 、：v j ml o w r e n tf o rt h ep o o r e s tf a m i l i e sw i t h r e g i s t e r e dp e r m a n e n tr e s i d e n c eo f ac i t yo rat o w n ，w h i c hi sc a r r i e do u tf o rs o c i a lw e l f a r ei nh o u s i n g f i e l db ya g o v e r n m e n to r au n i t i t sa n e m p h a s i s o fa h s u p p l y i n gs y s t e m f o rac i t yt od e f i n es u b s i d y s t a n d a r db a s e do nl o c a ls i t u a t i o n ， i nt h i sp a p e r , f i r s t l y , w ec o m p a r ea n da n a l y s i st h ed e f i n e ds t a n d a r do fs o m ec o u n t r ya n ds o m e d o m e s t i cc i t i e s s o m eb e n e f l c i a le x p e r i e n c ef o rx i a l lw i l lb es u m m a r i z e d ，s e c o n d l y ，w ea n a l y s i sa l l k i n d so fs u p p l y i n gm o d ea n ds u b s i d i z i n gm o d eo fa h w h e nc h o o s i n gs u p p l y i n gm o d ef o rx i a i l p u r c h a s i n gm o d e i ss u i t a b l e ；w h e nc h o o s i n g s u b s i d i z i n gm o d e ，r e n ts u b s i d i z i n g i sa p p m p 6 a t e i nt h i s p a p e r , w ec o l l e c tg r o u p so fe c o n o m i c a ld a t ao fs o m ed o m e s t i cc i t i e s w h e r ed e f i n i t e a l l o w a n c es t a n d a r do fa hh a v eb e e nd e f i n e d 。s o m ef a c t o r s ，i n c l u d i n gg d p , l o c a lf i n a n c e ，r e s i d e n t s i n c o m e ，a v e r a g er e n tp r i c ei nr e n t i n gm a r k e t ，a r em o s t i n f l u e n t 。b a s e do nt h e s ef a c t o r s ，a na l l o w a n c e m o d e lo na h s u b s i d ys t a n d a r do f x i a nw i l lb ee s t a b l i s h e db ym u l t i p l el i n e a rr e g r e s s i o nm e t h o d b e i n g t h e s u p p l e m e n t o f t h e m o d e l ，as t m a d m x lo n m a x i m a lr e n ta l l o w a n c ea l s ow i l lb e p u tf o r w a r d a l s oi nt h i sp a p e r , w ea n a l y s i sb r i e f l yt h ea r e as t a n d a r da n dt h ea d o m i n gs t a n d a r do fa ho f x i a n k e y w o r d s ：a s s i s t e dh o u s i n g ；s u b s i d ys t a n d a r d ；l i n e a rr e g r e s s i o n t h e s i s ：a p p l i c a t i o n f o u n d a t i o n 2 声明 y6 1 7 0 5 8 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：喜、争 关于论文使用授权的说明 日期：二慨寻 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 f 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 嬲糍：荔羼翩螂f 鲰呱轵多 注：请将此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕+ 论文 1 1 课题来源及研究意义 1绪论 1 1 1 课题来源 本篇论文是西安市建委的计划研究课题“陕西省城镇廉租住房供应体系研究”的一个子项， 目的是为西安市乃至陕西省建立廉租住房供应体系提供理论支持，并在此基础上建立适合西安 市实际情况的廉租住房供应机制。 1 1 2 研究意义 住房是人类生存、发展和享受所必需的基本要素之一，住房作为人民生活的基本消费资料， 是人民安居乐业和社会稳定的关键所在。近年来，我国因社会结构转型、经济体制改革、产业 转轨，加上相应的社会保险机制的空白，出现了新的贫困人口，经济发展的同时也拉大了收入 差距。以西安市为例，1 9 9 7 年到2 0 0 1 年，在人均收入稳步增长的同时，社会最低收入家庭的 收入却在逐年下降p ( 详见图1 1 ) 。这些最低收入家庭既是住房困难户在住房实物分配制 度下分不到房，又是经济困难户在住房实行货币分配后买不起房，这一部分居民虽然在城 市居民总数中占的比重不大，但能否解决好这部分人的住房问题，直接关系到社会的稳定，是 个极其熏要的现实问题。 1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年 + 最低收入家庭 + 总平均 图1 1 西安市城镇居民家庭年人均可支配收入变动情况( 单位：元人年) 1 9 9 8 年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 1 2 3 号) 提出“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。” 该文f 式提出了廉租住房的概念，即指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇 。数据来源：2 0 0 2 年西安市统计年鉴第5 3 7 页 0 0 o 0 o 0 0 0 0 黜兰咖伽姗瑚m 两安建筑科技大学硕士论文 常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。1 9 9 9 年，建设部发布了城镇 廉租住房管理办法，在全国范围内进行推广廉租住房制度，并在北京、上海等城市取得了初 步成功。2 0 0 3 年底，建设部联合财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局共同颁布城镇 最低收入家庭廉租住房管理办法，并于2 0 0 4 年3 月1 日起实施，标志着廉租住房制度在政策 层面闩趋完善和成熟。 然而，各地在建立廉租住房供应保障体系的过程中遇到不少困难，如准入标准的制定( 什 么样的人可以享受廉租政策? ) 、保障体系的融资( 建立体系的资金从何而来? ) 等等，配租 标准如何制定也是问题之一。 所谓配租标准，也可称为廉租住房的保障标准，可以从两个方面来解释：是如果直接给 低收入者提供住房，面积要有多大，装修到什么档次；二是如果给低收入者提供住房补贴，每 人应发多少。在建立廉租住房供应体系的过程中，这个说起来简单的问题给各地政府增添了不 少麻烦。这些麻烦主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 部分城市配租标准过低。一些城市或者由于财政收入有限，或者由于想扩大救济面， 制定出较低的配租标准，每人每月的补贴金额很少，对受助对象帮助不大。要知道这些受助对 象不仅是住房困难户，更是经济困难户，过低的标准无异于杯水车薪，体现不出政府对最低收 入阶层的关怀和政府的责任，更不要奢谈德政工程、民心工程了。 ( 2 ) 部分城市配租标准过高。一些城市无视本地的经济条件和财政收入，制定出较高的 标准，加熏了财政负担，进而影响到整个城市的经济发展。这也是一种错误做法。 ( 3 ) 部分城市也是配租标准定得过高，却产生了另外的问题。由于标准高，政府补贴金 额多，不少人明明不符合双困户的标准却挤到受助对象的队伍中来，且不提弛靠 挤进来的手段 是否合法，但是人数的增加就已使政府有限的补贴金捉襟见肘，而真正的双困户往往得不到救 济。有些地方政府采取的是新建廉租住房的方式进行分配，然而标准过高，面积和装修标准甚 至超过经济适用住房和商品房，于是部分应该购买经济适用房或商品房的人加入到廉租房分配 的排队中，寻租、腐败等现象由此产生。更重要的是，这种做法阻碍了住宅的市场化进程，阻 碍了住房制度改革的进程。 因此有必要对廉租住房的配租标准进行系统地分析与研究，找出影响制定标准的各种相关 因素，并依据西安市的经济社会发展情况，制定适当的西安市廉租住房配租标准。 1 2 论文研究思路 本文拟首先对国内外可借鉴的廉租政策及配租标准进行分析比较，讨论可借鉴的配租经 验，总结出对确定西安市标准有益的经验，并分析这些经验在西安市的应用价值或适用范围。 其次，本文将分析廉租住房的供给模式，并在此基础上分析说明配租模式，因为只有确定 配租模式，才能根据配租模式确定相应的标准。这部分将结合西安市实际情况，提出适合西安 2 两安建筑科技大学硕十论文 市的廉租住房供给模式和配租模式。 再次，本文将分析说明影响配租标准的各种因素，对各种因 素对配租标准的影响力大小进行量化分析并排序。 最后，建立西安市城镇廉租住房配租标准的量化模型，将配 租标准分为实物配租标准和租会配租标准分别进行分析，提出符 合西安市现实的配租标准。文章写作之前，课题组已经作了西安 市城镇低保、优抚家庭住房情况调查，得到了第一手的数据资料， 本文将以这些详实的数据资料佐证文章提出的观点。 论文的研究思路详见图1 2 。 可借鉴的配租经验 l 廉租住房供给模式 及配和模式分析 i 配租标准影响因素分析 i 壹i 卤 图1 2 论文研究思路 西安建筑科技大学硕士论文 2 配租标准的可借鉴经验 住房问题，对世界上一切国家来说都是一个重大的社会经济问题。特别在城市化和工业化 日趋加快时，由于工业和人口在城市的高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求， 推动住房价格和土地价格上涨，超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。支付能 力不足同较高的住房价格之间产生了巨大矛盾，于是大批低收入居民拥挤在城市边缘，形成了 大量的贫民窟，并带来疾病和犯罪上升等系列严重的城市问题，危害整个社会经济的健康发 展和政治安定。各国政府都有责任保障贫困者得到住房、缓解社会矛盾和维护政治稳定，因此， 各国政府采取了各种各样的措施来建立住房保障制度。这其中，对于最低收入居民的廉价租赁 住房政策，各国的住房保障制度中都或多或少地有所涉及，尽管别的国家没有“廉租住房”的 称谓，但各国在租赁住房的租金标准、面积标准或补助标准等方面的规定对我们有很大的借鉴 意义。在中国，1 9 9 8 年在国务院2 3 号文中正式提出了“廉租住房”的称谓，各省、地区、直 辖市纷纷研究制定适合本地实际的廉租住房管理办法。在1 9 9 9 年颁布建设部第7 0 号令以来， 国内某些大城市在廉租住房的建设上走到了前面，借鉴兄弟城市的经验，对于研究西安市廉租 住房的配租标准也大有裨益。 2 1 欧美低收入者住房保障政策及配租标准经验借鉴 欧美各国对于低收入者的住房保障方式大致可以分为三种：一是以美国为代表的对住房投 资人( 购买人) 减税和对住房承租人发放房租补贴的支持方式；二是以英国为代表的政府直接 建造公房供低收入群体租用的住房供应支持方式；三是以法国、德国、瑞典为代表的政府金融 支持非营利机构建房的间接参与方法，即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持 非营利机构发展低租金、低成本住房。从战后欧美的历史进程来看，虽然保障方式不同，但各 种各样的政策起到了相同的作用，那就是维护了社会的稳定、保障了经济的繁荣。 2 1 1 美国的房租补贴及其标准 美国是崇尚自由市场经济的国家的典型代表，政府尽量不对市场进行干预，在住房方面， 也实施着近乎完全市场化的供给和分配，政府对住房问题的关注仅限于必要的时期及特定的目 标群体，政府对住房政策的宏观调控也仅限于在适当的时期颁布足够多的、适当的法律。 1 9 4 9 年的住房法( h o u s i n g a c t ) 提出的“为全美国每一个家庭提供舒适的家和适宜的 居住环境”到今天仍然是全国的住房目标。 6 0 年代以后，政府开始关注低收入者。1 9 6 5 年修订的住房法规定，低收入者承租的 符合政府规定要求的住房，只需支付户收入2 5 的租金，超过部分由政府付给出租房主。而1 9 6 8 年的住房和城市发展法提出了补贴供应自由住房和补贴供应租赁住房，这标志着美国住房 政策转为以中低收入阶层和有色人种阶层为对象的补贴住房建设计划。得到补贴的租住公寓既 西安建筑科技大学硕士论文 有政府承建的，也有私人修建的，到1 9 7 0 年，已有2 9 3 的出租屋得到了补贴。 7 0 年代以后，住房政策由对于住房供应方的住房建设补贴转变为对于住房需求方的消费者 的补贴。补贴标准在1 9 7 4 年的住房法第8 条上有所规定，对满足条件的租房者补贴合理 的市场租金( f a i rm a r k e tr e n t ) 与收入的一定比例之间的差额，这个比例一般规定为2 0 2 5 ，也就是说，市场租金如果超出低收入者收入的2 0 或2 5 ，则超出部分由政府直接补贴给 房主。低收入者可以自己寻找住所，选择私房或公房。若选择私房则按以上条款办理，且私房 租金不能任意上涨；若选择政府为低收入者提供的公房，所付出的租金一般只有私房租金的5 0 左右。举个例子：纽约市住房局确定低收入者住房的标准为月租5 0 0 7 0 0 美元，若低收入者 月收入1 0 0 0 美元，他选择了某一套住宅，月租7 0 0 美元，即和房主、住房局签订租赁合同。 合同规定每月租房者交给房主其收入的2 0 ，即2 0 0 美元，住房局每月拨给房主5 0 0 美元。 1 9 8 1 年家庭房租支出占收入的比重增长到3 0 。1 9 8 8 年以后，里根政府推行住房券( h o u s i n g v o u c h e r ) 制度，将补贴直接交给承租人，由承租人与房主自行交涉，政府不再参与。这项制 度规定，如果住户选择了一套房租比合理市场租金低的住房，所支付的房租占其收入的比重就 不到3 0 ；相反低，如果选择了一套房租比合理市场租金高的住房，所支付的房租占其收入的 比重就要超过3 0 。这样住房券制度给参与者提供了较多的选择，却给予了较少的照顾。 2 1 2 英国的低租金公房及租金标准 作为最早的工业化和城市化国家之一，英国的住房问题早在1 9 世纪末就引起了政府和社 会的关注，政府也为地方政府建设公共住房提供了法律依据，但并没有产生切实的效果，住房 仍以私人提供为主，1 9 1 4 年，私人建造的住房中仅有t 0 是自用住房，其余9 0 都用来出租。 第一次世界大战的爆发使私人无力承担住房的供给责任，使大规模的政府干预成为必然，由此 肇始了国家对住房市场实行很强的国家干预的现代英国住房政策。 二战后，由于战争破坏，住房严重短缺，这使得政府更深入地介入了住房市场，并建造了 大量的供出租用的公共住房。执政的工党认为无论居民的住房支付能力如何，所有人都有权利 获得住房，而国家就应当投入资金以提供必要数量的住宅来满足居民的住房需求。这种住房政 策理念颇受低收入者拥护。在1 9 4 5 1 9 7 6 年中，英国平均每年建造1 4 3 万套公房，保证向低 收入贫困户提供住房。为向低收入居民提供低租金住房，政府对一些建房活动给予资助，这类 住房估计每年能建5 万套左右。英国政府还实施了住房津贴计划，帮助低收入者支付房租。在 英国的中央财政预算中，住房保障资金的投入是重要方面，是单独立项的，大约占预算支出总 额的6 左右。这种有效的住房金融体制，也在解决低收入家庭住房闯题上发挥了重要作用。 1 9 7 9 年撒切尔夫人执政，她所属的保守党持有“自由市场”的观点，认为自由市场是创造 和分配财富的最有效方式，因此大力推行市场化、自由化的住房政策。政府一方面减少了公共 住房的建设数量，另一方面以优惠政策鼓励居民购买租住的公共住房，并鼓励居民个人建设自 用和供出租的住房，使住房供给转向市场。 幽安建筑科技大学硕士论文 纵观英国住房政策的演变，我们注意到，英国政府大量建造的低租金公房虽然在特定时期 解决了住房紧张的问题，满足了低收入者的住房需求，但这种政策忽视了市场的作用。无论何 种政府行为，只能推动市场向更规范、更自由的方向发展，遏制市场化进程的做法是有着历史 局限性的。英国政府补贴地方政府兴建的低租金公房在6 0 年代术占到住房存量的1 4 强，由 于租金低廉而排队人数众多，住户流动性很差，限制了劳动力的正常流动，形成了许多由低收 入者聚居的贫民区，造成了新的社会不安定因素。 这给我们建立西安市的廉租住房供给机制提供了经验教训，政府出资建造低租金公房相当 于我国廉租住房供应体系中的政府出资建设方式。仔细分析英国的做法，可对我们针对西安 市实际情况选择何种廉租住房供应模式提供借鉴，本文将在第3 章详细讨论。 2 1 3 法、德等国的低租金公房及其租金标准 法国、德国、瑞典等国对其低收入者的住房保障方式区别于美国的发放补贴和英国的政府 出资建造，而更主要的是间接补贴。 二战后，由于战争造成的巨大破坏，法国的住宅需求量很大，2 0 世纪5 0 年代末期开始， 政府开始大量兴建低租金住宅，第一批住宅建成后，很快发现大多被中产阶层占用了，最贫困 家庭仍住在旧楼里，条件很差。近年来，法国采取了一系列政策鼓励社会住宅的建设。社会住 宅建设的融资有一套复杂的体制，社会住宅不是由国家、市、区政府直接承建，而是通过廉租 住宅机构承办。补贴有两种，一种给廉租住房机构，与给低收入家庭的补贴无关。而第二种补 贴旨在帮助那些低收入家庭能租得起廉租住宅。享受这种补贴的人，收入不能超过某个上限， 当然这个限定得还是比较高的，全法国大约有三分之二的家庭可以享受廉租住宅补贴。这种补 贴就是要帮助低收入者支付房租，这是一种补充补贴，与享有补贴者的收入直接挂钩。 与此同时，德国采取向低收入家庭提供补贴，将所建公房以成本租金出租给低收入困难户 的做法。补贴的标准，政府是根据家庭人口、收入水平和住房费用负担等因素综合考虑，以保 障低收入家庭达到基本的住房条件。这一措施对于住宅市场化过程中改善中低收入家庭的住宅 福利起到了重要的支撑作用，也为本文研究影响廉租住房配租标准的因素提供了依据。德国政 府实行对低收入阶层照顾的住房补贴政策，使这些家庭住房费用负担在家庭消费支出中的比重 从3 3 7 下降到2 3 ，作用显著。 而北欧的高福利国家瑞典，在1 9 4 5 年提出了被称为“低资金和低租金计划”的国家住房 政策创建性文件，明确提出：运用政府行为将低租金，使宽敞、现代化的两居室的租金保持在 平均工人工资的2 0 以内。所谓的“低租金”依赖于政府的管制，“低租金”是由政府补贴大量 贷款利息来维持建房的低成本。当然，这项政策针对的不只是低收入阶层，而是全体瑞典公民， 因此，这“平均工人工资2 0 以内”的租金标准值得我们好好推敲。 。廉租停房的供应模式中的一种，详见附录i 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法第十条 6 塑塞垄篁型垫查堂堡堡苎 2 2 新加坡组屋的配租标准经验借鉴 相对于欧美l 雪家的经验，与我国同在亚洲、具有类似的文化背景而且曾经经历严重的住房 短缺问题的新加坡，其住房政策或许对我们更有启示。 1 9 5 9 年新加坡获得独立时，1 0 0 多万人口中，8 4 的人居住困难，生活在卫生条件恶劣、 破旧不堪的住房和窝棚中。为此政府组建了专门负责建房的计划安排、施工建设及使用管理的 房屋开发局( h d b ) 。它虽隶属于国家发展部，但有一定的自主权，其工作的主要内容之一是为 中低收入阶层提供住房。h d b 的资金来源主要是政府提供的低息贷款和居民购房贷款，其中前 者占政府贷款计划的4 0 ；由于政府制定的公共住房的出租出售的价格低于市场价格，t t d b 每 年还可以从政府得到大约3 0 0 0 力l t2 亿新元的补贴来弥补这一部分的损失：此外，h d b 还从 事商业和生产的经营来获取资金。在h d b 的主持下，到1 9 9 5 年新加坡完成了7 个建房五年计 划，1 9 6 0 1 9 9 4 年间共计建成住房7 4 0 ，3 8 4 套( 这些住房称为“组屋”) ，截止到1 9 9 5 年3 月， 占新加坡人口8 6 的约2 6 0 力1 人生活在7 4 5 ，5 1 8 套h d b 住宅中。 为体现出政府住房政策对不同收入阶层差别对待，为最低收入阶层提供最多帮助，政府对 租住不同公共住房的、月收入在8 0 0 新元以下的居民家庭的租金有相应的优惠( 见表2 。1 ) 。 表2 1新加坡政府对低收入家庭的住房租金优惠 一室户二室户三室户四室户一 项目 ( 2 2 3 0 时)( 4 3 4 7m 1 )( 5 4 9 0 胛)( 7 2 1 0 5i n ) 优惠租金( 新元) a 3 37 51 3 81 8 2 市场租金( 新元) b 1 4 42 3 04 0 06 6 0 a b ( ) 2 33 32 53 0 租金家庭收入( ) 91 51 8 资料来源：参考文献 2 4 1 购买公共住房时，面积超出政府规定的部分，不仅不能享受优惠，还要提高房价，以便限 制居民过多地占用住宅。同时，政府对购房的补贴也采用分级的办法，如：一套一居室的单元 房，政府补贴成本价的2 3 ；二居室的单元房，政府要补贴1 3 ；三居室的单元房，只补贴5 ； 四居室不仅不补贴，还要加收成本价5 的利润；五居室的加收1 5 的利润。 新加坡政府的这种分级严格对待的补贴办法，对于我们研究廉租住房的准入标准和配租标 准都有参考意义。 2 3 香港公共屋部的配租标准经验借鉴 同国外相比，香港特别行政区实行的“公共屋邮”政策是与国内的廉租政策最为相似的。 事实上，国内许多大城市的廉租政策中的很多条款借鉴了香港的经验。 西安建筑科技大学硕+ 论文 香港公共屋邮是为真正有住房需要，但又无法负担其他类别居所的低收入家庭而设，自 1 9 5 3 年开始推行公共屋邮，1 9 6 7 年形成健全的政策，至今已有5 0 年的历史，到了1 9 9 7 年， 在全港6 5 0 万居民中，居住在公共屋邮以及政府补助出售单位的人口已达到三百三十多万人， 占总人口的5 0 9 7 。香港的公共屋邯明显带有福利性质和“过渡性居所”的特点，非常类似国 内的廉租住房。香港的政策更加完善，公屋的申请调配、准入资格的审定、公屋的管理及租金 政策、物业的管理及修缮、人口登记、公屋的拆迁及人员安置、公屋管理机构的责任及义务等 等都有详尽的政策条文。本节将重点介绍各种政策中与配租标准相关的条文以资借鉴。 2 31公共屋邮住宅租金确定政策 ( 1 ) 租金特点： 公共屋邮住宅租金包括“差饷”( 管理人员工资) 和管理费，由于政府免费拨地和向房委 会注入资本，所以租金一直能维持在低水平。租金是按室内楼面面积计算，除极少数外，同一 大厦的所有单位，不论层数和方向，每平方米室内楼面面积的租金都是划一的。现时，房委会 辖下有超过一百五十个屋邮，提供各种类型和租金水平的单位，给不同情况家庭申请入住。 ( 2 ) 新建公共屋邮租金的确定标准 新建公共屋邮租金的确定，基本上是依据不同屋邮之间的“比对价值”和租户的“负担 能力”而确定。 关于“比对价值”，屋邮坐落的区位( 1 0 c a t i o n ) ，直接影响其租金水平。另外，房委 会在确定租金水平时，也会考虑楼宇设备、屋邮环境及交通设施等因素。 关于租户的“负担能力”的规定，房委会用到了一个指标，“租金与入息比例中位数”， 亦即租金与准租户的收入水平的比例，如果这个比例不超过1 5 ，准租户可以享受到的配租面 积为人均5 5m 2 室内楼面面积：如果这个比例不超过1 8 5 ，准租户可以享受到的配租面积为 人均7m 2 室内楼面面积。 ( 3 ) 租金调整规定 房委会调整管辖下的公共屋邮的租金，必须距离上次调整时最少三年后方可生效，而调整 租金后的“租金与入息比例中位数”平均值也不能超过1 0 。这一条规定主要是限制政府主管 部门盲目调价。 2 3 2 公共屋邮住宅租金减免政策 房委会在一九九二年九月一日实旌租金援助( 租援) 计划，以减少租金的方式，援助有暂 时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。政策规定，如果低收入者的家庭年收入低于准入标准 的5 0 ，或者租金与收入之比大于2 5 等情况下，可以申请降低租金。 所有符合减免资格的住户会获宽减一半租金。房委会每年重新检查他们的资格，以决定是 否继续减免。 8 西安建筑科技大学硕十论文 住户在接受租援三年后，如仍需援助，便须搬迁至同区有独立设备但租金较低的公共屋邮。 在搬迁时，他们可获得搬迁津贴并免租一个月。如住户拒绝搬迁，他们可留居原址，但将不会 再获租援。 至于那些接受租援的孤寡老人、残疾人，则可留居原址，并于获准延续后继续接受租援。 2 。3 3 对特殊人群的照顾政策 为满足老年人不同的住宅需求，香港房委会于2 0 0 1 年8 月试行推出“长者租金津贴”计 划，为符合资格的老年人提供租金津贴，以租住私房，作为租住公屋以外的另一种选择，从而 希望老年人改善生活环境，解决他们的住房问题。对待这部分人的租金标准，如果他们租住公 房或私房，租金将有房委会和他们共同分担，房委会负责6 0 ，老年人负责4 0 ，另外由于租 住私房而发生的定金和中介费等费用由房委会负责支付。 另外，对于一部分有严重疾病、残疾、痴呆等特困户，由社会福利署提出体恤安置个案， 经房委会审查合格后，将免费入住公共屋邮。另外在分配屋部时，也会尽量考虑这部分人的特 殊需要，在进行房屋改造、增加电门铃、停车费用等处予以照顾。 在过去数十年的历史中，越是在香港动荡不安的时刻，香港的公屋政策越是起到了稳定社 会，稳定劳动力，使经济得以持续发展的功能。特别是其制定的相当完备、合理的配租标准， 更是值得我们学习借鉴。 2 4 国内各城市的廉租住房配租标准经验借鉴 24 1 北京市廉租住房配租标准 自19 9 9 年建设部第7 0 号令颁布以来，经过一年多的调查分析论证，北京市国土资源和房 屋管理局联合北京市财政局、北京市民政局公共印发了北京市城镇廉租住房管理试行办法实 施意见，将北京市的廉租住房供应落到实处。这项政策适用于北京市城近郊八区( 指东城、 西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山区) 的优抚对象和连续享受城市低保待遇一年 以上的低保户家庭。关于配租标准的具体内容有： ( 1 ) 配租面积的标准 在保障标准上初期采取低标准的原则。北京市目前将廉租家庭的住房困难标准定为人均住 房使用面积7 5 平方米以下，为其家庭的配租面积达到人均住房使用面积l o 平方米。其中，优 抚对象家庭的配租面积标准根据情况可适当放宽。 配租面积标准的确定主要依据的是目前北京市人均居住水平。2 0 0 0 年北京城镇居民的居住 水平达- n 7 人均使用面积1 6 8 平方米。按国际惯例政府对低收入家庭的住房保障不低于并适度 超过仝社会居住水平一半的标准。同时按每户家庭为3 口之家计算，使用面积在3 0 平方米的 住房从使用功能上分得开、住得下，可满足基本居住需求。另外，北京市安居工程实旖1 0 年 西安建筑科技大学硕士论文 来，已解决人均居住面积5 平方米以下的家庭4 万户，目前将解困面积定为1 0 平方米是有现 实意义的。 ( 2 ) 租金减免标准 租金减免政策主要针对住房面积达到困难标准以上的城镇低保和优抚对象家庭。由于我国 过去公房较多，绝大多数城镇居民拥有租赁公房的情况，其租金水平极低，北京市绝大多数单 位的租金水平在o 1 3 元m 2 。在推进公房租金制度改革以后，2 0 0 0 年北京市将城镇公房租金提 高到3 0 5 元，肝。这样，对低收入家庭采取新增租金免交的办法，实际是廉租住房政策实旋的 一部分。租金的减免额即提租前后的差额，免交部分仍由产权单位承担。 ( 3 ) 租金补贴标准 租金补贴方式是指政府对住房困难且符合条件的廉租家庭按其家庭的配租标准发放租金 补贴，由他们自己到市场上租赁房屋或选择租赁廉租管理部门指定租赁代理单位推荐的合适的 房源。目前城近郊八区租金补贴的标准核定为每人每月每平方米2 5 元。如申请人一家- - 1 3 住 一问平房，使用面积1 3 平方米，经廉租住房管理部门审核，符合承租廉租住房的条件。按规 定，对其实行租金补贴的金额应为： 2 5 元( 1 0 平方米3 口人1 3 平方米) = 4 2 5 ( 元) 实物配租时的租金标准实行政府定价，原则上将按照最低收入家庭收入的5 确定，以后， 这个标准将随最低收入家庭收入水平的提高而提高。 2 42 上海市廉租住房配租标准 上海市是全国最早将廉租住房制度付诸实施的城市，1 9 9 9 年，上海在前一年调查研究的基 础上，发布了深化房改综合配套改革的方案，将建立廉租住房制度作为一项重要的政策措施。 2 0 0 0 年1 1 月，上海市首先在长宁、闸北两区进行廉租住房的试点工作，2 0 0 1 年6 月起将试点 范围扩大到徐汇、卢湾、杨浦、普陀、虹口、宝山、阂行和浦东等8 个区。到去年1 0 月3 0 日， 先期试点的1 0 个区已经受理并复核登记廉租住房对象2 2 2 1 户，已落实解决1 0 8 1 户。 上海市的廉租住房准入资格定为家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活 保障2 8 0 元人的标准，且家庭人均居住面积低于5 平方米( 含5 平方米) ，申请家庭配租标准 为人均居住面积7 平方米( 包括原住房居住面积) 。 租余配租：按配租标准每月每平方米居住面积补贴租金，9 个中心区和浦东新区不超过4 0 元；闵行、宝山、嘉定3 个区不超过3 0 元；其它6 个区、县不超过2 0 元；全市平均y l 卒l - 贴额 为3 5 元平方米。对个别补贴数额差别很大的家庭，各区县是根据本区域租赁市场的实际情况 确定上限和保底政策。由申请家庭按廉租办确定的补贴额度，自行到市场租赁房屋，区县廉租 办也可提供部分合适的房源供其选择租赁。 实物配租：对孤老、烈属、残疾等特殊申请家庭，提供按配租标准与人员结构相当的普通 住房，租金每月按家庭总收入的5 收取。这些特殊对象也可选择租金配租。 1 0 西安建筑科技大学硕士论文 2 4 3 成都市灵活的租金补贴标准 成都市在建立廉租住房供应机制时，确立了“原则上不再兴建廉租住房，以租金补贴为主 建立廉租住房供应机制，广泛汇集市场房源信息供租金补贴使用，少量购置符合廉租住房标准 的普通住房，供实物配租使用”的工作思路。规定租金标准实行政府定价，市场指导价租金9 元平方米，而双困户须交纳的租金统一以1 9 9 9 年成都市直管公房租金为准，即2 元平方米， 这样确定政府的补贴标准( 即配租标准) 为7 元平方米。以此为基本原则，具体实旆中采用 了非常灵活的多种方式： ( 1 ) 按家庭收入标准进行补贴。即承租者个人出资额达到占家庭收入的2 5 ，政府补贴差 额部分。此补贴方式虽简单，但由于承租房屋的面积、地段的差异，再加之家庭收入认定的不 准确性，很容易造成新的分配不公和政策漏洞。 ( 2 ) 差额补贴。即以定额的人均使用面积( 1 0 平方米人) 为解决标准，其不足部分按每 平方米9 元补贴。假设一户3 口之家人均使用面积为7 平方米，其补贴金额为8 1 元( 3 平方米 3 人x 9 元) 。此方式主要是基于承租户可将原住房出租后，用获取的租金及补贴资金再租房。 ( 3 ) 定额补贴。以定额的人均使用面积为解决标准进行全额补贴。此方式适用于无房户 和愿意退出原租公房的承租户。即：凡承租者均以人均1 0 平方米、指导价租金为9 元为标准 进行全额补贴，超过部分由承租者自行承担。如：三口之家租住使用面积为3 7 平方米，租金 每平方米9 元的廉租住房，其应付租金为3 3 3 元。政府公布指导价租金为9 元，政府应付补贴 资余为2 7 0 元( 3 人9 元i 0 平方米) 。这种补贴方式操作简单，适应了承租者的家庭收入， 满足了不同的居住需求，使承租者有了最大的选择自由。但可能出现承租者个人出资额为零的 现象，有失公平原则。 ( 4 ) 以市场指导价租金为标准进行定额补贴。即在限定的人均居住面积内，以市场指导 价租金的9 5 为补贴标准，剩余租金由承租者个人承担。以三口之家为例，人均补贴面积为l o 平方米，市场指导价租金为每平方米9 元。如果承租者租住面积为3 7 平方米，租金每平方米9 元的廉租住房，则应付租金总额为3 3 3 元，租金补贴为2 5 6 元( 3 人9 元x1 0 平方米x 9 5 ) ， 差额部分由承租者自行负担。此补贴方式与定额补贴基本相同，但市场指导价租金需根据不同 的地段确定。它可最大限度避免个人出资额为零情况的出现。 ( 5 ) 实物配租。向孤老、烈属、残疾等特殊困难家庭按人均使用面积1 0 平方米进行实物 配租，其租金可按公房租金标准或家庭收入的5 收取。 2 4 4 其它城市廉租住房配租标准 除北京、上海、成都之外的国内其他部分城市也都根据各地实际情况制定的相应的配租方 式和配租标准。这些城市中大部分选择了租金补贴的方式，少部分城市以租金补贴方式为主， 以实物配租方式为辅( 主要照顾军烈属、孤老、残疾人等特困户) ，各城市配租方式及标准详 西安建筑科技大学硕1 ：论文 见下表2 2 。 表2 2 国内部分城市配租方式及配租标准 序 租金补贴标准 城市 实物配租政策或标准备注 号( 元月m 2 ) 提供住房，租金按公有房标准，并可按 l 南尿巾 1 5 房改租金减免 市场平均租金一公房租金 2 厂州市 2 3 2 2 3 5 元月m 2 3 重庆市 8 2 面积6 0m 左右，正常租金的t 4 4杭， i 市2 0提供人均8 吖以下住房 两口之家配租2 8m 2 、三口配租3 3 时、 5宁波市 1 6 四口配租4 3 m 、五口配租5 3 时 6 无锡市 1 2 4政府补贴正常房租的2 3 7 天津市 1 0 8长春市6 5 9大连市7 8 1 0 青岛市 8 1 1福州i 市5 5 1 2温州市6 资料来源：参考文献【2 8 】、【2 9 】、 3 0 1 、 3 4 】 2 5 本章小结 综上所述，世界各国对低收入者的住房予以不同形式的照顾，在标准上各不相同，为更清 楚地说明问题，见下页表2 3 比较分析。 国内方面，由于各个城市的经济发展水平和居民的住房状况存在差异，因而，其最低生活 保障和最低居住面积标准有高低，但各个城市均要求廉租住房的承租对象，必须是当地住户的 处于最低生活保障线以下的住房困难家庭，也就是说，他们既是经济收入上的特困户，又是住 房特困户，即双困户。这是因为在停止住房实物分配，实行住房分配货币化，逐步实现住房市 场配置的过程中，双困户不可能通过市场实现自住其力，只能靠政府通过建立廉租房制度来解 决居住问题。 在配租标准上，全国各城市也采取了多种方式、多种标准。在租金标准上，或按市场租金 的一定比例，或按原有公房租金，但都同各地的经济发展水平相一致，同家庭的平均收入水平 相一致。在配租面积上，也都是根据原有居民的平均住房面积确定一个标准，其原则根据“不 1 2 西安建筑科技人学硕十论文 低于并适度超过全社会居住水平一半的标准”。 表2 3各国配租形式及标准的比较 香港 芝 美国法国德国英国新加坡 特区 方案低租金地方政府公公共 房租补贴房租补贴公共组屋 种类公房 屋邮 私营、非营利 地方政府半公营组织和地方政府 房屋管理 对象及微利组织和 h d b 房管部门私营开发企业 房管部门委员会 个体房主 建造费用+ 日利率补贴+ ( 最利率补贴( 第利率补贴+ 住房公积金 房租 补贴形式常维修管理高至建造成本1 2 年咀后减 部分维修管补贴及房租 减免 补贴 2 0 的) 拨款少)理补贴补贴 租户付租占初租时6 0 ，3 0 初租7 0 ，1 2 成本租金的3 2 或更低年后补贴减少、年后补贴减 5 5 6 0 2 3 3 3 比例房租增加 少、房租增加 租户付租占 2 0 2 5 1 5 2 3 以下 9 1 8 收入的比例后增至3 0 1 8 5 减免部分房 售房 其他补贴福利补助 家庭补助家庭补助 售房优惠 租优惠 资料来源：m c g u ir e ( 1 9 8 1 ) ，摘自c a t h e r i n ej o n e s ，社会政震方式伦敦，1 9 8 5 。 实物配租的实施，全国各城市都很谨慎，一般都是照顾那些孤老、烈属、残疾人中的住房 特困户。这样既满足了最应得到帮助群体的住房需求，缓解僧多粥少的矛盾，又能够最大限度 地缓解财政压力，同时让租金补贴的覆盖面更广。 西安建筑科技人学硕士论文 3 西安市廉租住房供给模式及配租模式分析 研究廉租住房的配租标准，其自提就是首先确定廉租住房的供给模式及配租模式，根据不 同的模式确定相应的标准。 3 1 西安市廉租住房的供给模式研究 廉租住房的供给模式，就是这些供城市最低收入群体居住的房屋由谁供应、怎样供应的问 题。作为社会保障事业的组成部分，房屋的供应者当然是政府和国家，但政府又怎样解决如此 巨大的需求，哪来的这么多房屋给最低收入者住昵? 这还是一个廉租住房的房屋来源问题。 根据城镇最低收入家庭廉租住房管理办法第十条规定( 详见跗录i ) ，城镇廉租住房 的来源有五类：第一类是政府出资收购的住房；第二类是社会捐赠的住房；第三类是腾空的公 有住房；第四类是政府出资建设的廉租住房：第五类是其他渠道筹集的住房。由于社会捐赠的 住房和其他渠道筹集的住房数量极少，不可能作为西安市主要的廉租住房供给方式，本文不做 讨论。下面本文将逐一分析第、三、四类房源，一起找到适合西安市实际情况的供应方式。 3 1 1 政府出资收购的住房供给分析 第一类来源的廉租住房是指政府或单位出资，廉价收购符合标准的空置住房。这里所 说的空置住房，无外乎两类，类指空置商品房，另一类指收购旧房。 ( 1 ) 空置商品房 由于前几年，特别是1 9 9 2 1 9 9 6 年这段时间内，我国房地产市场过热、房屋建设投资过 快，住宅供给的增长速度大大超过居民可支付住宅消费的增长速度，加之开发结构的不合理、 生活配套设施跟不上等原因致使住宅积压量迅速增加，也给国有商业银行造成了大量的不良资 产。到2 0