（工商管理专业论文）我国商品住房价格影响因素分析.pdf

华北电力人学工商管理硕士专业学位论文 摘要 针对我国房地产市场发展现状及存在的问题，首先分析新建商品房、二手商品 房的价格的构成要素，理清房价的特性，运用供求理论得出房价运行规律。进而从 系统的角度，运用房价波动力系统和房价波动曲线，从宏观、供应、需求等角度对 房价的影响进行分析，研究需求力、供给力、宏观力对房价波动的影响。并参照国 外宏观调控的经验教训，对我国房价宏观调控提出建议和措施。最后得出市场供求 是决定房价的主要因素、宏观调控只能在一定程度上影响房价的结论，并对购房者 提出购买建议。 关键词：商品住房价格，影响因素，房价波动力系统，系统分析 a b s t r a c t i nv i e wo fs i t u a t i o na n de x i s t i n gp r o b l e m si nt h er e a le s t a t em a r k e t ，w es h a l lf i r s t m a k ea n a l y s i so ne l e m e n t so fn e wc o m m e r c i a lh o u s e sa n ds e c o n d h a n dc o m m e r c i a l h o u s i n g s m a k eu s eo fs u p p l ya n dd e m a n dt h e o r yt oc l a r i f yt h ec h a r a c t e r i s t i c so fh o u s i n g p r i c e so p e r a t i o n t h e nw es h a l lm a k e u s eo f h o u s i n gp r i c e sw a v ep o w e rs y s t e m sa n d p r i c ef l u c t u a t i o n sf r o mt h ep e r s p e c t i v eo fs y s t e m ：f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fm a c r o ，s u p p l y a n dd e m a n d ，n e e d sa n dm a c r of o r c e st om a k ea n a l y s i so np r i c ef l u c t u a t i o n s w es h a l l m a k er e f e r e n c ew i t hm a c r o e c o n o m i cc o n t r o la n dm a k er e c o m m e n d a t i o n sa n dm e a s u r e s f o rm a c r o e c o n o m i cc o n t r o lp o l i c y f i n a l l yw ec o m et ot h ec o n c l u s i o nt h a tm a r k e ts u p p l y a n dd e m a n da r et h ef a c t o r sw h i c hc a nd e t e r m i n eh o u s ep r i c e sa n dm a c r o - c o n t r o lc a n o n l ya f f e c tt h ep r i c et os o m ee x t e n t ，a n dp o s er e c o m m e n d a t i o n sf o rb u y e r so f h o u s e w a n gw e n x i a ( m a s t e r o fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o f y a nq i n g y o u k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lh o u s i n g p r i c e s ，f a c t o r s ，h o u s i n gp r i c e sw a v ep o w e r s y s t e m s ，s y s t e m sa n a l y s i s 0洲5 8697，iiiii 哪y 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 目录 中文摘要 英文摘要 第一章引言l 1 1 研究对象和研究背景l 1 2 研究目的和研究意义2 1 3 国内外研究动态3 1 4 论文基本思路和框架5 第二章我国商品房价格形成机制及房市现存问题7 2 1 我国商品住房价格形成机制7 2 2 我国当前房地产市场发展现状8 2 32 0 0 9 年全国房地产市场运行情况1 0 2 4 现阶段我国房地产业发展中存在的问题1 3 第三章影响我国商品住房价格的主要因素分析1 6 3 1 房价研究1 6 3 1 1 房价的构成1 6 3 1 2 房价的特性及房价运行规律1 8 3 1 3 房价波动力系统2 l 3 2 房价影响因素分析2 4 3 2 1 房价波动曲线及波动原因2 4 3 2 2 房价影响因素系统分析2 6 3 2 32 0 0 9 年度聊城市房价影响因素系统分析3 3 第四章我国房价调控对策和房地产市场规范的有关建议3 7 4 1 国外一些国家房价宏观调控的经验教训及借鉴意义3 7 4 22 0 0 3 2 0 0 9 年房地产宏观调控政策汇总4 2 4 3 我国房价调控不佳的原因4 4 4 4 确保我国房地产业持续健康发展的建议4 5 4 5 调控我国房价的有关措施4 7 第五章结论与购房建议5 l 5 1 本文结论51 5 2 购房建议5 2 参考文献5 3 致j 射5 6 华北电力火学工商管理硕七专业学位论文 第一章引言 1 1 研究对象和研究背景 从理论上讲，房屋分为建筑物和构筑物，建筑物又分为住宅、写字楼、商场、 酒店、厂房、公共设施( 如车站、码头、机场、图书馆、博物馆、学校、医院等) ， 写字楼、酒店、厂房大都是纯商业使用，这些商业用房和公共设施都和居民居住无 关，不是本文研究范围。而国内住宅目前存在房改房、经济适用房、廉租房、商品 房等形式，由于房改房、经济适用房、廉租房价格主要受政府政策影响，不是纯粹 意义上的商品和消费品，是国家为保障特殊居民居住要求而形成的产物，因此不做 为本文主要研究对象。本文研究的对象主要是商品住房的价格，以下简称房价。 商品住房问题关系到国计民生，既是牵涉发展大局的经济问题，又是关系社会 稳定和建设社会主义和谐社会的政治问题，事关大局，牵一发而动全身。房价问题 也是社会关注的一个焦点，房价持续过快上涨，造成很多低收入家庭买不起房子， 不利于建设社会主义和谐社会，房价下跌，会对经济造成冲击，不利于宏观经济持 续稳定健康发展。 房价问题不仅与百姓的生活质量直接相关，而且与国家宏观政策密切相连，与 利率、汇率、税率等如影相随，同工业化、城市化、住房模式等密不可分。尤其是 全球经济在受金融危机影响的大环境下，股市、房价涨跌向来是学者界讨论的热点 和焦点，对房地产市场价格的影响研究，不仅对政府宏观调控有现实意义，而且是 有益民生的一件好事。 2 0 0 8 年第四季度至2 0 0 9 年第二季度，为避免金融危机的影响和刺激国内消费， 国务院及相关政府部门出台了关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，在 这些政策刺激下，我国各地区新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程 建设进度进一步加快，但是，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过 快等问题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场 平稳健康发展，2 0 1 0 年1 月l o 日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国 务院各部委、各直属机构下发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知( 国办发( 2 0 1 0 ) 4 号) ，要求：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供 给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监 管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。 2 0 0 9 年至2 0 1 0 年初，我国部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购 房再度活跃。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过 快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2 0 1 0 年4 月1 7 日，国务院就有关问题向各 省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国务院关于坚决 1 华北电力大学t 商管理硕士专业学位论文 遏制部分城市房价过快上涨的通知( 国发 2 0 1 0 1 0 号) ，通知要求：一、各地区、 各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；二、坚决抑制不合理住房需求； 三、增加住房有效供给：四、加快保障性安居工程建设；五、加强市场监管。 老百姓购房难、买不起房的问题同益严重，住房作为不可或缺、无可替代的保 障品，和民生、社会和谐紧密联系在一起。从以上两个通知内容对比来看，房价上 涨过快问题已经引起政府高度关注，政府一方面要求各地区各部门履行稳定房价和 住房保障职责，一方面下决心抑制不合理住房需求。 2 0 1 0 年4 月2 0 日，住房和城乡建设部也随后发出关于进一步加强房地产市 场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知( 建房 2 0 1 0 5 3 号) ，通知针对加强 房地产市场监管、完善商品住房预售制度、整顿和规范房地产市场秩序、维护住房 消费者合法权益等提出相关实施细则。通知中的“可售房源必须一次性公开，不得 捂盘 、“未获预售许可，开发商不得收取定金 、“严格实行购房实名制，不得擅自 更改姓名”、“预售楼盘必须按预售申办价格，明码标价 等一系列楼市连环调控新 政对房企究竟会有多大的震慑力，业内人士多数认为，住房和城乡建设部“新四条” 虽然是一次针对高房价的全方位“精准打击”，但除了执行力受到质疑外，很多细 节问题仍需完善，否则，房地产开发企业完全有本事继续“耍花招 。 政府一再强调要“抑制 甚至是“遏制 房价非理性上涨，并出台了一系列的 政策措施，但房价却照样攀升，那么到底谁是市场主体? 谁在操纵房价? 什么因素 能影响房价? 政策为什么调控失利? 本文拟针对以上问题，对我国商品住房价格影 响因素进行详细分析研究。 1 2 研究目的和研究意义 过去几年中，国内外不少专家和学者从各种角度对国内房价影响因素进行了分 析、预测，但由于大部分研究分析缺乏房地产发展商相关数据而显得有些苍白或有 失客观，大都停顿在理论研究或微观研究上，实际应用价值不大。 在市场经济同益高速发展的大背景下，随着城市外来人e l 的快速增长、居民收 入水平和消费水平的逐步提高，人们对于住房的数量和质量的需求也日益增强。另 方面，我国的现实国情是人均土地面积少，因此住宅用地的供给就会在很大程度 上受到限制。在上述两方面的综合作用下，住房价格必然呈现出逐步上升总体趋势， 但在上升的过程中受各种因素的影响，上升的快慢会有所不同，甚至在某些时候价 格可能还出现下降。如果能了解掌握商品住房价格的运行规律，找出影响其波动的 因素，就可以很好的对价格波动进行监测，对商品住房的异常价格进行识别和调控。 我们要研究的目的是要分清哪些因素影响着商品住房价格的波动，如何影响，影响 程度怎样，怎样合理调控房价。 房价影响因素分析的研究意义在于：( 1 ) 明晰老百姓购房难、买不起房的原因： 2 华北电力大学工商管理硕十专业学位论文 ( 2 ) 有利于化解开发商、政府、购房者三者之间信息不对称的危害；( 3 ) 找出国 家屡次出台调控政策不利的原因及并提出相关建议、措施；( 4 ) 有利于市场监管和 调控，有利于理论引导。 1 3 国内外研究动态 鉴于房地产在国民经济中具有举足轻重的地位，其价格的波动必然对宏观经济 运行产生重要影响。过去一段时间里，很多专家和学者针对房价影响因素展开了大 量的研究。 一些学者运用计量分析的方法，通过建立模型来定量分析房价的影响因素， j n e i l i s 和j l o n g b o t t o m t i 】根据供需均衡的原理，用计量经济学的方法对英国数据的 分析研究，得出一个商品住宅平均价格的简化公式，分析后得出的结论是：收入是 影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存 量。根据香港1 9 6 5 - - 1 9 9 0 年的数据，p e n gr 和w h e a t o nwc 【2 】对土地供给约束的溢 出效应进行了计量经济分析，实证结果显示土地供给的变化对地价、住宅价格和住 宅供给都会有较大影响，并由此得出结论，土地的供给不足使住宅供给总量下降， 再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终会导致土地价格和住宅 价格同时上涨。r a y m o n dy c t s e l 3 】根据g r a n g e r 因果分析对香港房价与地价关系 进行了实证检验，认为房价与地价间不存在必然的因果关系。s t h e n m a l p e z z i t 4 】根据 价格收入比、房价的变化，利用误差修正模型，得出前期价格和收入的变化对房价 会有影响以及短期供给弱弹性的结论。g e o f f k e n n y t 5 】利用了j o h a n s e n 的协整技术， 来估计爱尔兰住宅市场长期的供给和需求关系，得出的结论认为住宅市场实际上存 在严重违背长期市场的价格，必须清楚区分短期和长期的信息数据，对住宅市场建 模的实证研究才能有效。g l a e s e re d w a r d 、g y o u r kj o s e p h 和c h r i s t i a nh i l b e r t 6 】通过回 归分析，结论认为地价与地区经济发展、人力资本呈正相关关系，与房价并没有直 接关系。 对于住房价格的决定因素，国内学者基本上没有什么争议，普遍认为住房价格 是由市场供需决定的( 张宏斌【7 1 ；张大亮，周丽梅【8 1 ；钱建勇，郑享清【9 1 ；蔡兵备， 欧阳安蛟，陈立定( 1o 】) 。但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性，所以需 求是决定住房价格的主要因素，而非供给因素( 姚先国，黄炜华【1 ：李龙，张英， 张达等【1 2 】；肖建月 1 3 1 ) 。柴强【1 4 1 将需求分为真实需求和虚假需求，同时指出虚假需 求拉动的房价上涨是不能长期维持的，是不合理的。另一些学者认为供给方面的不 合理才是造成住房价格高涨的主要原因( 顾宝炎，王志强【1 5 】) 。c a s e ，k e ，s h i l l e r ， r 1 【l6 】也从供求两种角度对住宅价格的影响因素进行了研究。 作为住房的依存物土地，其价格在房价波动中起什么的作用，扮演了什么角色， 一直是争论的焦点。s m i t hb a r t o n a 【 】认为土地是住房的生产要素，对地价与房价之 3 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 间的比例关系进行了探讨。很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价上升， 但那只是真正市场地价的释放，地价的上涨对于房价上涨没有直接关系，地价并非 影响房价的决定因素，通过调节土地供应量调节房价是不可能的( 刘允洲【l 引；邹晓 云【1 9 1 ：蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定【2 0 】；牟小苏【2 1 1 。姚先国、黄炜华【2 2 】认为地价与 房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，只有其 它成本都呈刚性且再无下降空间，开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会 全部反映到房价上，成为房价上涨的直接原因。刘琳、刘红玉【2 3 】通过对地价与房价 数量关系的分析得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素 是税费率、建安成本和容积率。高晓惠【2 4 】从全社会的宏观角度和单个商开发商的微 观角度探讨了地价和房价的基本关系，认为是房价造成了地价的上涨，而地价上涨 只是影响了个别的房价成本。高波、毛丰付【2 5 】对全国数据研究后认为：在短期内房 价与地价相互影响，长期内房价走势决定地价走势。谢叙伟【2 6 1 、郑娟尔、吴次芳【2 7 1 分别用不同数据研究后认为房价与地价互为原因，而且在长期和短期都是显著的， 但房价的变动对地价变动的影响力更大些。岳晓武、王小映【2 8 】认为在房价比较高的 城市，地价占房价的比例就相对较高，而在一些房价比较低的城市，地价占房价的 比例相对较低。赵克诚、刘卫东【2 9 】通过对宁波市房价和地价分析发现，住宅地价占 房价比例在特定区域内有一定的稳定性，但随着土地级别的下降，住宅地价占房价 比例逐渐降低。 不少学者还用各种模型和方法来研究房价的影响因素。很多学者利用指数平滑 自相关模型以及h e d o n i c 模型预测了美国各地区住宅价格的变化趋势( a n t h o n yy g u 3 0 】；b i r c hj o h nw 、s u n d e r m a nm a r k t 3 。张红、李文诞【3 2 】利用价格模型对北京商 品住宅价格进行了实证分析，发现住宅实际建造成本和实际国内生产总值对住宅价 格的变动有显著影响，实际存款利率和常住人口影响不明显。马思新、李剐”】通过 h e d o n i c 方法研究了北京商品住宅价格的影响因素，认为区位、物业费用、厨卫装 修等因素对价格影响显著。 一部分学者针对土地储备制度、利率、税费等因素对住房价格变化的影响进行 了研究( 李红云【3 4 】；姚大全f 3 5 】) 。还有学者就房屋的区位、城市轨道交通、环境等 方面对住房价格的影响展开了研究( 王霞，朱道林等【3 6 1 ；何芳，王晓丽【3 7 】；张小松， 胡志晖等【3 8 】；郑捷奋，刘洪玉【3 9 】) 。 国内外学者对收入和房价之间的比值，即房价收入比做过很多探讨。 g e o f f r e y m e e n l 4 0 】通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收 入还是长久性收入对房价的弹性都很大，尤其是在美国；对于供给弹性欠佳的市场， 长期收入的弹性更高，否则住宅价格就会跟随建设成本而变动。吴公裸、龙奋杰【4 3 】 通过研究认为我国城镇居民收入的提高在短期内对住宅消费没有明显作用，而是有 大约两年左右的滞后期。 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 国内外业界专家和学者曾经从各种角度对房地产价格的变动现象进行分析研 究、讨论、报道，并逐渐形成以下几种理论：房价形成机制与波动理论、房价系统 理论、房地产泡沫理论、房地产金融理论、房价影响理论、房价预测理论等。 随着经济计量分析方法的广泛应用，定量的研究逐渐增多，虽然对于住房价格 影响因素的相关研究也比较多，但很多定量分析中所采用的数据存在问题，没有搞 清统计数据的真正内涵，得出的结论自然会与事实有所出入。对于住房价格影响因 素的研究多是利用一种方法、一种模型，侧重某一方面或某一领域，全面系统研究 的很少；有的研究没有重视房地产市场的发育阶段性和区域性，而很少有研究注意 住房价格的区域差异。有的研究供需影响因素多是直接与价格建立联系，没有认识 到很多因素是直接影响供需，并不是直接作用于价格，影响价格仅仅是间接出现的 结果，直接将两者建立关系自然会出现问题。市场调控方面，国内学者的探讨也很 多，但大都没有考虑到住房市场的生长发育阶段规律和区域差异，往往是以某一区 域的住房市场情况分析的结论作为全局市场的结论推而广之，所以得出的调控措施 或建议有很大的局限性。并且现在的研究多是探讨在目前住房制度下的调控行为， 没有对现行住房制度进行分析，也就是首先认为现行住房制度是合理的。实际上这 些调控措施只能暂时缓解目前过高的房价，而不能从根本上解决住房市场中的供需 矛盾。 1 4 论文基本思路和框架 本文拟从总结近年来房地产行业的发展现状、房地产行业目前存在的问题出 发，分析房价的特性，理清房价形成的机制，分析新建房、二手房价格的构成要素， 结合短期、中长期房地产供求理论的研究，然后总结出房价运行的规律。在参考国 内外房价影响因素研究5 0 余篇文献的基础上，通过对房价及其运行规律的研究， 将房地产供需理论和房价波动力系统、曲线相结合，从经济环境、政府政策、开发 销售、投资购买者四个角度分析宏观力、供给力、需求力对房价波动力系统的影响， 从而得出自己的房价影响因素系统分析结论。从而对前人的成果改进并突破，是一 种有益的尝试和探索。然后参照国内外几个国家对房地产调控的经验教训，分析目 前我国房价调控失利的原因，提出相关建议及措施，具有一定的实践指导意义。 本论文共分为五章。第l 章引言，介绍了本文的研究对象和背景，论文的研究 目的和意义，论文的基本思路和框架。第2 章介绍了我国商品房价格形成机制、国 内房地产市场发展现状及房市现存问题；第3 章通过研究我国房价的特性和构成， 分析房价的特性及房价运行规律。从系统的角度，运用房价波动力系统和房价波动 曲线，从宏观、供给、需求等角度对房价的影响进行分析，研究需求力、供给力、 宏观力对房价波动的影响。第4 章介绍了国外某些国家宏观调控的经验教训以及国 内近年来宏观调控的政策，分析我国调控失利的原因，提出促进房地产业健康发展 5 华北电力人学工商管理硕+ 专业学位论文 的建议和措施；第5 章概括论文内容得出结论，并对购房者提出建议。 本文研究的基本框架如图1 1 所示： 翻秀份形成钒和汲特殊性一 芳价髟婀因蘩分折一 | 习手份动力系统掏建，| tli i 供给力子系统研究|il i 求力子系坑研究，l| 蜀弼e b 子系坑研究一l l 1 删力蛾荔生撇溉，一 i 墨分鳓价宏硬渭蛾蔹w l 图1 1 论文基本框架 6 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第二章我国商品房价格形成机制及房市现存问题 2 1 我国商品住房价格形成机制 商品住房是一种特殊的商品，在传统的经济理论中，房地产一直被认为是一种 最重要的实物资产( r e a la s s e t s ) ，这从其名称“不动产”或“r e a le s t a t e 中可见 一斑。长期以来，土地和建筑其上的房屋被认为是最真实的物质财富形式，而且是 创造和形成其他财富的必备要素。但是，房地产不仅是一种消费品和生产要素，还 是一种重要的投资品。由于房地产具有投资品的特性，其价格常常像金融资产一样 容易产生剧烈的波动，实际经验表明，房地产价格的波动幅度远远超过普通商品， 而价格的强波动性正是虚拟资产的重要特性。因此，房地产兼有实物资产和虚拟资 产的双重属性，这使其成为联系实体经济和虚拟经济的一条特殊纽带。 房价的特殊性：房地产市场与一般的商品市场是不同的，房地产既可以成为居 住、办公、商业应用等正常消费需求，还可以成为投资品收取租金或再销售，因此 不能用一般商品价格的均衡分析方法来分析房价。一般商品价格均衡理论认为，在 自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均 衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌， 回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回 到均衡价格。 但房地产作为投资品时的价格则不遵循上述规律，而决定于未来的收益预期， 预期价格上涨者需求增加，预期价格下跌者需求减少，这就是平常所说的“买涨不 买跌一。在投资品市场，市场需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升， 价格下跌者需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，市场价格上涨时， 投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，供给则增加；而价格下跌，以 前的投资“需求会成为“供给 ，市场价格会进一步下跌。 但由于房地产所依存的土地的有限性和不可再生性，特定区域一定时期内供给 不可能无限增加，而每年的每个城市的供给量长期来看是越来越少的，土地资源的 稀缺，加上国家掌握着土地的绝对垄断权、拍卖权，国内唯一的房地产生产者 开发商拿地只能通过招拍挂获得土地，国内特殊的“招拍挂 使得土地常规来讲， 是地价不断攀升，使得房地产土地成本逐年增加，加上建安成本、人力、管理成本、 政府征收规费等成本费用的逐年增加，导致房地产成本逐年增加。和其他商品不同， 企业可以对成本进行控制，而房地产成本的缩减，会导致偷工减料、房地产质量的 下降。由于国家对土地的垄断绝对掌握权，加上房地产开发商作为唯一的房地产生 产者，因此国内房地产行业实际上是一个相对垄断行业，也是一个相对竞争行业。 很多房地产开发商会通过各种渠道对政府部门工作人员进行“公关，因此土地的 7 华北电力人学工商管理硕士专业学位论文 “招拍挂”会出现很多“陪标”、“暗标等不良现象。同时也存在着土地所有集体 与房地产开发商合作开发、共同赚取高额利润的现象。因此，国内房地产行业的相 对垄断性与相对竞争性，商品住房本身的可消费性、可投资性，以及我国特殊的土 地供应方式使得国内房地产价格形成机制比较复杂、特殊。 2 2 我国当前房地产市场发展现状 近年来我国各地房价总体上呈现上涨趋势，个别城市的房价从2 0 0 3 年至今已 翻了两三倍甚至更多，而各地职工收入却没有呈现大幅增长趋势。特别是2 0 0 9 年 下半年以来，各地房价突然高涨，2 0 1 0 年3 月份两会期间，央企纷纷进入房地产市 场，楼面价为3 万以上的“地王一纷纷涌现，致使宏观调控失利，房价问题成为社 会的一大焦点。 2 0 0 0 年2 0 0 7 年，我国g d p 增幅比较平稳，城镇居民可支配收入名义涨幅有跌 有涨，c p i 指数呈上涨趋势。如图2 1 所示。 图2 12 0 0 0 年2 0 0 7 年我国g d p 、城镇居民收入、c p i 走势图 图2 21 9 9 9 年- 2 0 0 7 年我国房地产业购置土地、完成开发面积示意图 注：2 2 部分数据、图表来源于w i n d 资讯、2 0 0 6 2 0 0 9 年中国统计年鉴 8 华北电力大学工商管理硕十专业学位论文 图2 31 9 9 9 年2 0 0 7 年我国房地产业实际完成投资、购置土地面积示意图 图2 - 41 9 9 9 年2 0 0 7 年我国商品房竣工面积、销售面积示意图 图2 51 9 9 9 年2 0 0 7 年我国房地产业实际完成投资、商品房销售额示意图 从图2 2 、2 3 可以看出，2 0 0 0 年以前我国房地产市场刚开始起步，土地基本上 是政府免费供应。2 0 0 0 年2 0 0 2 年购置土地面积基本上持平，而2 0 0 2 年2 0 0 5 年上 半年，土地购置逐年呈下降趋势。2 0 0 5 年下半年2 0 0 6 年上半年处于谷底，2 0 0 6 年 至今土地购置面积丌始增加，但涨幅不大。1 9 9 9 年2 0 0 7 年我国房地产业实际完成 投资呈增长趋势。 9 华北电力大学工商管理硕+ 专业学位论文 图2 - 61 9 9 8 年- 2 0 0 7 年我国商品房均价、房价涨幅示意图 从图表2 4 可以看出，1 9 9 9 年2 0 0 7 年我国商品房竣工面积、销售面积均呈现上 升趋势；1 9 9 9 年2 0 0 4 年，商品房销售面积均低于竣工面积，供给量可满足需求量； 2 0 0 5 年2 0 0 7 年，商品房竣工面积均低于销售面积，销售前提是因为有存量房、二 手房的存在，也反映了需求大于供给。2 0 0 8 年至今的数据虽然没有在上图中显示， 趋势也和2 0 0 5 年2 0 0 7 年间的趋势相同。由于需求的逐渐增多、而同时供给不可能 大量增加，导致需求大于供给，是2 0 0 5 年以来房价上涨的主要原因。 从图表2 5 中可以看出，1 9 9 9 年2 0 0 4 年间的实际投资额均高于销售额，2 0 0 5 年2 0 0 7 年销售额高于投资额，由此可以推断出房地产的利润在逐渐增加。 从图表2 - 6 可以看出1 9 9 8 年2 0 0 7 年间，房价涨幅虽然有高有低，但商品房均 价是在逐年升高的。 2 32 0 0 9 年全国房地产市场运行情况 我国经济的多年持续稳定增长，使国家综合国力得到很大增强。房地产市场也 在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。2 0 0 9 年以来，随着国家宏观调控政策的作 用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资 逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快 速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。 从2 0 0 9 年房地产市场的运行情况来看，随着2 0 0 8 年年底出台的各项政策措施 的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2 0 0 9 年市场总体 保持着持续回升的态势，整体表现大大好于预期。 ( 1 ) 房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平 2 0 0 9 年1 1 0 月，全国房地产开发完成投资2 8 4 3 9 7 亿元，同比增长1 8 9 ，增 幅同比回落5 7 个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为1 8 9 。9 0 平方 米以下住房保持稳定增长。2 0 0 9 年1 1 0 月，9 0 平方米以下住房完成投资6 4 7 9 8 亿 元，同比增长3 1 5 ，增速较上年同期回落3 5 8 个百分点。 1 0 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 图2 72 0 0 1 2 0 0 9 年l o 月全国房地产开发投资完成情况 分类型看，商品住宅完成投资1 9 9 5 4 2 亿元，同比增长1 4 1 ，增幅比上年同期 下降1 3 3 个百分点，其中，经济适用房完成投资8 6 9 8 亿元，同比增长1 9 3 ；办 公楼完成投资1 0 8 4 6 亿元，商业营业用房完成投资3 2 7 5 4 亿元，同比分别增长 3 3 1 、3 5 4 ，增幅同比分别上升了3 4 6 、1 8 7 个百分点。 ( 2 ) 房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快 2 0 0 9 年1 1 0 月，全国房地产开发企业到位资金总计4 4 0 3 3 8 亿元，同比增长一 4 3 4 ，增幅比上年同期上升3 7 个百分点。其中，国内贷款9 l1 9 4 亿元，增长5 3 ， 利用外资3 7 6 6 亿元，下降2 9 6 ，自筹资金1 4 3 1 9 7 亿元，增长1 6 7 ，其他资金 。 来源2 0 2 1 8 2 亿元，同比增长6 9 5 ，其中个人按揭贷款增长1 1 9 7 。 与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了7 个 百分点，其中个人按揭贷款比重上升了4 9 个百分点。自筹资金比重有所回落，比 上年下降了7 5 个百分点，其中自有资金比重下降4 8 个百分点。国内贷款比重同 比上升了1 3 个百分点，利用外资比重下降o 8 个百分点。 ( 3 ) 土地购置与完成开发面积延续负增长 从完成开发土地面积看，2 0 0 9 年1 1 0 月，全国完成开发面积1 8 4 4 4 7 万平方米， 同比下降4 6 ，降幅比上年同期扩大2 1 个百分点。 从购置土地面积看，2 0 0 9 年1 1 0 月，全国房地产企业共购置土地面积2 4 0 7 1 7 万平方米，同比下降1 8 7 ，比上年同期回落1 3 1 个百分点。全国土地购置费用为 4 5 3 5 亿元，同比下降0 9 ，与上年同期相比下降2 4 5 个百分点。 ( 4 ) 商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓 2 0 0 9 年1 1 0 月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区 看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工面积增速居中；西部地区施工、新 开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。 从施工面积上看，2 0 0 9 年1 1 0 月全国房屋施工面积为2 8 8 亿平方米，同比增 长1 6 4 ，增幅比上年同期下降2 3 个百分点；其中，住宅施工2 2 6 亿平方米，增 长1 5 ，比上年同期低4 5 个百分点。其中，商品房新开工面积8 1 亿平方米，增 l l 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 长3 3 ，增幅同比下降4 个百分点；其中，住宅新开工面积6 5 亿平方米，增长o 4 ， 同比下降6 5 个百分点。从竣工面积上看，2 0 0 9 年1 1 0 月全国商品房竣工面积3 8 亿平方米，同比增长2 2 8 ，增幅同比上升1 3 7 个百分点；其中，商品住宅竣工面 积3 1 亿平方米，同比增长2 5 1 ，比上年同期上升1 7 5 个百分点。 图2 - 82 0 0 1 2 0 0 9 年1 0 月全国商品房新开工情况 ( 5 ) 销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 2 0 0 9 年1 1 0 月，全国商品房销售面积实现6 6 3 6 8 7 万平方米，同比增长4 8 4 ， 比上年同期上升6 4 9 个百分点；其中，商品住宅销售面积达6 0 9 7 4 7 万平方米，同 比增长5 0 1 ，办公楼1 0 1 7 3 万平米，同比增长2 8 2 ，商业营业用房3 3 3 0 1 万平 米，同比增长3 2 9 。商品房销售额实现3 1 5 2 9 1 亿元，同比增长7 9 2 ，与上年同 期相比上升9 6 6 个百分点。其中，商品住宅销售额为2 7 7 6 6 亿元，同比增长8 4 3 。 从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、 上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。 9 0 0 0 0 7 5 0 0 0 6 0 0 0 0 4 5 0 0 0 3 0 0 0 0 1 5 0 0 0 0 0 1 年0 2 年0 3 年0 4 年0 5 年0 6 年0 7 年0 8 年0 9 年 一嘟t ：商品房销售面积7 , , , y 商品房销售额 卜1 0 月 + 销售面移 增速+ 销售额增速 图2 - 92 0 0 1 2 0 0 9 年1 0 月全国商品房销售及增长情况 1 2 华北电力人学工商管理硕士专业学位论文 ( 6 ) 房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨 2 0 0 9 年1 1 0 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，l o 月， 全国房屋销售价格指数为1 0 3 9 ，比9 月上升1 1 个百分点，比上年同期上升2 3 个 百分点。新建房销售价格指数为1 0 3 7 ，比9 月上升1 1 个百分点；二手房销售价格 指数为1 0 4 4 ，比9 月上升0 9 个百分点。 分城市看，2 0 0 9 年1 0 月份，7 0 个大中城市中有2 8 个城市房屋销售价格涨幅高 于3 ，深圳涨幅最高为1 3 8 ，9 个城市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格 情况看，有6 8 个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。 2 4 现阶段我国房地产业发展中存在的问题 ( 1 ) 供求结构矛盾明显g 高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突 出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入 家庭的承受能力。据住房和城乡建设部2 0 0 9 年对1 8 家大型房地产开发企业的抽样 调查，所销售的商品中，单价3 0 0 0 元平方米以下的仅占3 7 ，3 0 0 0 4 5 0 0 元平方 米的也只占3 8 7 ，建筑面积8 0 平方米的户型仅占1 1 ，8 0 1 2 0 平方米的也只占 2 7 9 。在建商品住宅中此类户型已占8 0 9 。此外，个别地区商品房供应中，住宅 与非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高档住宅和写字楼占8 0 ，而根据国际 钆 经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5 1 0 之间。从我国实 际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成 本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住 宅。在高档商品不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排 队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到l ：8 。北京，上海等达城市 出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由 于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮 的状况， 这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房 的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过 热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意 向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。 ( 2 ) 局部地区商品房价格上涨过快：近几年，我国部分省市商品房平均价格涨 幅在1 5 以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过2 0 。国家统计局资料显示：1 9 9 9 年- 2 0 0 5 年，我国商品房销售价格逐年上升，2 0 0 5 年增幅为1 9 4 6 ，2 0 0 7 年，住宅 物业上涨o 4 ，土地交易价格同比上涨9 8 ，涨幅比上季度高3 7 个百分点，其中， 居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8 9 ，5 7 和2 0 9 。 除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人 1 3 华北电力大学= i ：商管理硕士专业学位论文 均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是 一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其 中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市 场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上 涨有一定的影响。 ( 3 ) 房地产金融存在风险：我国人民银行在( ( 2 0 0 4 年我国房地产金融报告中 指出，企业自筹资金中有大约7 0 来自银行贷款，房屋定金和预收款也有3 0 的资 金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在5 5 以上。个人购房贷款额 均在4 0 5 0 以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。 按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。 我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和购买者的 资金比重过高，这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房 者的头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行，在这样的情 况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应 或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷 款比例就会迅速增加。 ( 4 ) 房地产开发土地购置呈高速增长：由于我国土地交易市场仍存在土地的多 头供应和无序供应现象。国家统计局资料显示：全国有3 万多家房地产开发企业均 参与了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展 是极为不利的。 ( 5 ) 住房保障体系不完善：近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场 调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障 体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉 租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅也连续多年低于住宅开发投资 的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对 经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠 道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住 房公积金管理过程中的风险不断显露。 总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入 家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾， 并加剧了商品房价格的上涨。 ( 6 ) 市场发展不规范，管理制度不完善：我国房地产业经过近些年来的持续高 速发展，房地产市场逐步呈现多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社 会化的市场信息，开放，统一，同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房 1 4 华北电力人学工商管理硕+ 专业学位论文 地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费、投资、投机 等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续、健康发展和人民 群众生活水平提高的进程。 1 5 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第三章影响我国商品住房价格的主要因素分析 3 1 房价研究 3 1 1 房价的构成 房价是商品价格中的一种，是房屋价值的表现形式。因为房