衢州基础商业调研报告.ppt

,二零一一年六月龙城招商部,衢州基础商业调研报告,目录,第一部分,衢州简介,衢州总人口和地区人口简介,衢州经济概况,衢州GDP走势,衢州经济总体上升,衢州市城市总体规划(20022020),衢州市区主要城区分为老城区、南区、衢江区和西区。其中西区是衢州市重点开发的区域，其的区位定位与柯城区和衢江区齐平；西区的建设发展是经国务院批复的重点发展建设区域，高校经济圈已经在西区形成；西区目前已经有众多的房地产、办公楼宇、金融大厦、政府办公大楼等已经在西区建设并投入使用。2009年末衢州商住地产最受关注的区域也在此，可以说西区已经逐渐成为衢州楼市的风向标。,第二部分：衢州市区基础商业分析,整体商圈概述,衢州整个城市的商圈主要围绕上下街、坊门街、南街和蛟池街；其他地区的商业发展比较缓慢，几乎没有大型的购物场所；衢州的商业业态相对单一，社区商业还不发达，社区商业还有很大的上升空间；,主要商圈分布,衢州学院商圈,山下街南湖广场商圈,大润发三衢路商圈,上下街和南湖广场商圈：位于老城区最中心位置，衢州商业最繁华的地段，各项业态分布丰富，经营状况良好。大润发三衢路商圈：城南商圈依托大润发超市发展而来，商业氛围已经形成，商业成分以大型超市的辐射和家电产业为主。是衢州近几年新兴的商圈。衢州学院商圈：位于西区，依托高校资源而形成的商业新极地。,从图来看衢州目前主要商圈集中在中老城区,老城区商圈组成分析,城南商圈组成分析,西区CBD与西区其他商业分布网点分析,各商圈优劣势比较,1）颐高数码城市场面积较小不能满足众多市场经营户的入驻需求；2）宏图三胞市场面积太小，无法产生规模效益。,普农家电,国美电器,苏宁电器新桥店,苏宁荷花中路店,衢州共有两家苏宁电器，三家国美电器；普农家电经营效益排在第一位；国美、苏宁入驻衢州时间不长，消费者更倾向选择本土商场，两者对市场冲击不大；,KTV,城区主要动漫城分布,KTV,大部分集中在老城区主商圈内，西区现在没有动漫城，对于龙城项目是个机会。,面积大数量多,（面积300+五家）,KTV,世纪联华、东方商厦（老城区）大润发（南区）景文百货,有三家,仅一家,KTV,KTV,衢州共两家电影院,均在老城区,KTV,KTV,佰嘉乐量贩KTV地址：衢州市县学街37号（原衢州剧院）电话星空钱柜自助KTV地址：县西街18号电话快乐迪量贩KTV地址：上街58号（家电城4-5楼）电话衢州大型超市分布,衢州东方超市地址:衢州市劳动路一号,大润发超市地址:衢州是三衢路238号,衢州联华超市地址:衢州县学街18号,沃尔玛购物广场地址:衢州市县西街18号,加贝超市地址：世纪大道世纪天成,家乐福（筹备）地址：白云大道西与须江路交汇处,老城区南街主要商厦集中地,西区中央广场（家乐福）恒盛国际,南区共有两个超市,在建,第三部分衢州西区概况,衢州西区美丽西区,衢州西区简介,西区总体规划为30平方公里，规划设定为衢州的新城市中心，分别是政治、文化、教育、金融和最佳人居中心。,自2002年启动西区开发建设以来，西区已累计投资45亿元,8平方公里,10.4平方公里,12.5平方公里,第四部分衢州西区商业规划分析,衢州西区业态分析,西区商业现状,衢州西区宜业西区,西湖景城商业中心,联通大楼,商务大厦,亭川商业中心,衢州西区宜居西区,白云小区,亭川小区,新湖景城小区,回龙小区,衢州西区宜学西区,白云学校1,白云学校2,衢州一中,菁才中学,衢州西区宜政西区,柯城公安分局,工商行政,财税大楼,行政服务大厅,第五部分颐高项目周边规划分析,项目周边发展与规划,目标地块位于衢州新城中心地块，附近已经建成和在建的项目有各类的政府办公楼，高档住宅小区，失地安置小区，高等院校，金融中心，通讯中心高档酒店等，随着居住区的全面建设和周边商业区的建成，未来的发展前景较好。,价值评估,项目地处衢州市西区花园中大道以南，白云大道以东，位于西区CBD内。项目占地面积36.1亩，规划建筑面积8万平方米。,项目所在地,价值评估,价值评估,西区住宅分布,价值评估,西区写字楼分布,价值评估,第六部分衢州消费习惯分析,衢州项目周边规划分析,衢州消费习惯分析,衢州消费者相对比较开放：衢州居民对品牌有一定认知度，对自己期望拥有的品牌有明确定位；衢州消费者对于新鲜事物的接受速度比较快；衢州消费者并不去刻意追求品牌，但是品牌忠诚度比较高；衢州消费者也非常关注家庭生活，尤其是年长的消费者和家人在一起的时间会比较多；本地媒体对衢州消费者的影响较大，但是其他一些地区性或全国