（工商管理专业论文）xx档环路宗地投资可行性研究报告.pdf

学位论文原创性声明 y1 92 9 i 5 9 1 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研 究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。 靴敝储啦刁 同期：加，年j 自r 日 学位论文使用授权声明 本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。 根据郑州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部 门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅：本人授权郑州 大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或者其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学 位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为郑 州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。 啦翻 同期：加，年- 【厂月丛名 摘要 摘要 x x 市是集团在河南省尚未进入的两个地级市之一，x x 项目的丌发，对集 团省域化战略的深化实施具有重要意义。 x x 市东环路宗地位于x x 市东行政新区东环路西侧、庆丰街南侧，土地 用途为商住、住宅，总出让面积为2 0 3 9 0 5 7 平方米( 合3 0 5 8 6 亩) ，其中商住 用地面积1 3 0 6 6 6 平方米( 合1 9 6 亩) ，住宅用地面积1 9 0 8 3 9 1 平方米( 合2 8 6 2 6 亩) 。宗地位于x x 市东行政新区核心地带，南临沙颖河，周边环境优美、交通 方便、市政配套设施基本完备，发展潜力较大，适合丌发高品质住宅小区。 按照政府规划要求，宗地主要控规是：容积率 2 5 ，建筑密度 2 5 ，绿地 率3 5 。 项目由集团新成立的x x 项目公司( 河南置业有限公司) 独立开发， 计划分六期开发完成，总开发周期约8 年。按照集团各中心共同制订的( 多层+ 小高层+ 高层) 项目开发方案，规划地上建筑面积4 6 3 万平方米，地下建筑面 积2 5 万平方米，实现容积率2 2 7 ，绿地率3 6 ，主要产品包括多层4 5 力平方 米，小高层1 3 1 3 万平方米，高层2 8 5 7 万平方米，社区商业9 5 0 0 平方米，小 区居住户数3 7 0 0 户，停车位约1 4 0 0 个。项目计划总投资1 3 4 4 亿，总销售收 入1 7 5 6 亿，顺利开发可实现税后销售利润率1 7 6 1 ，获得净利润约3 个亿， 在经济效益上可满足集团对地市投资的要求。 关键词：房地产项目调研规划丌发 a b s t r a c t a b s t r a c t x xc i t yi nh e n a np r o v i n c eh a v en o ty e te n t e r e dt h eg r o u p so n eo ft w o c o u n t i e s ，x xp r o j e c td e v e l o p m e n t ，a n dp r o v i n c i a ls t r a t e g yg r o u pd e e p e nt h e i m p l e m e n t a t i o no fg r e a ts i g n i f i c a n c e x xx xc i t yd o n g h u a nw e r el o c a t e di ne a s t e r nr i n gr o a dw e s to fn e wc i t y , e a s ta d m i n i s t r a t i v e ，q i n g f e n gs t r e e t ，s o u t hs i d e ，l a n du s ef o rc o m m e r c i a l ，r e s i d e n t i a l ， t h et o t a lt r a n s f e ra r e ao f2 0 3 ，9 0 5 7s q u a r em e t e r s ( c o3 0 5 8 6a c r e s ) ，i nw h i c h c o m m e r c i a la n dr e s i d e n t i a ll a n da na r e ao f1 3 ，0 6 6 6s q u a r em e t e r s ( 19 6a c r e s c o m b i n e d ) ，r e s i d e n t i a ll a n da r e ao f19 0 ，8 3 9 1s q u a r em e t e r s ( c o2 8 6 2 6a c r e s ) w e r e l o c a t e di nt h ee a s ta d m i n i s t r a t i v ed i s t r i c tx xc i t y , t h eh e a r to fs o u t hs h a y i n gr i v e r , s u r r o u n d i n gab e a u t i f u le n v i r o n m e n t ，c o n v e n i e n tt r a n s p o r t a t i o n ，m u n i c i p a lf a c i l i t i e s b a s i c a l l yc o m p l e t e ，t h ed e v e l o p m e n t o fg r e a t p o t e n t i a l f o r d e v e l o p m e n t o f h i g h q u a l i t yr e s i d e n t i a ld i s t r i c t a c c o r d i n gt og o v e r n m e n tp l a n n i n gr e q u i r e m e n t s ，w e r ei nt h em a i nc o n t r o lr u l e s a r e ：v o l u m er a t i o 茎2 5 ，b u i l d i n gd e n s i t ys 2 5 ，g r e e nr a t e 3 5 p r o j e c ts e tu pb yt h eg r o u p sn e wp r o j e c tc o m p a n yx x ( h e n a n p r o p e r t i e s l i m i t e d ) i n d e p e n d e n t l yd e v e l o p e dp l a n sd e v e l o p e ds i xp h a s e s ，t h et o t a ld e v e l o p m e n t c y c l eo fa b o u t8y e a r s i na c c o r d a n c ew i t ht h eg r o u p sj o i n t l yd e v e l o p e db yt h e c e n t e r s ( m u l t i + s m a l lh i 【g h + h i 曲一l e v e l ) p r o j e c td e v e l o p m e n tp r o g r a m s ，p l a n n i n go n t h eg r o u n df l o o ra r e ao f4 6 3 ，0 0 0s q u a r em e t e r s ，c o n s t r u c t i o na r e ao f2 5 ，0 0 0s q u a r e m e t e r su n d e r g r o u n d ，t oa c h i e v et h ev o l u m er a t i o2 2 7 ，3 6 g r e e ns p a c er a t i o ，t h e m a i np r o d u c t si n c l u d em u l t i s t o r e y4 5 ，0 0 0m 2 ，131 , 3 0 0m 2h i l g h - r i s e ，h i g h l e v e l 2 8 5 ，7 0 0s q u a r em e t e r s ，9 ，5 0 0s q u a r em e t e r sb u s i n e s sc o m m u n i t y , c o m m u n i t y h o u s i n gh o u s e h o l d s3 7 0 0 ，a b o u t1 , 4 0 0p a r k i n gs p a c e s t h et o t a li n v e s t m e n ti s1 3 4 4 b i l l i o n ，t h et o t a ls a l e si n c o m eo f1 7 5 6b i l l i o n ，t h es u c c e s s f u ld e v e l o p m e n tc a nb e a c h i e v e dl7 61 r e t u r no ns a l e sa f t e rt a x n e tg a i no fa b o u t3m i l l i o ni ne c o n o m i c b e n e f i t sf o rc i t i e st om e e tt h eg r o u p si n v e s t m e n tr e q u i r e m e n t s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c tr e s e a r c hp l a n n i n gd e v e l o p m e n t i i 目录 目录 l 项目概况1 1 1 宗地基本资料l 1 2 宗地出让进程2 1 3 规划设计条件3 1 4 宗地现状4 1 5 交通状况4 1 6 周边环境”5 1 7 周边配套设施5 1 8 项目概况总结6 ” 2 x x 城市发展情况7 2 1x x 城市概况7 2 2x x 经济环境8 2 3x x 的文化背景”9 2 4x x 城市规划1 0 2 5 宗地所在区域发展情况一1 4 2 6x x 城市发展情况总结1 6 3 x x 房地产市场分析1 7 3 1 房地产市场总体状况一1 7 3 2x x 住宅市场成长状况2 0 3 3x x 住宅市场供应产品特征2 l 3 4x x 房地产市场分析总结2 4 4 商业物业市场分析2 5 4 1x x 市商业现状2 5 4 2 商业现状分析2 5 4 3 项目周边商业分析一2 6 4 4 项目商业定位建议2 6 i 目录 5x x 住宅消费者需求分析2 8 5 1客户需求分析2 8 5 2 客户个人信息及居住满意度分析“3 2 5 3x x 住宅消费者需求总结3 4 6 项目定位3 5 6 1 项目s w o t 分析“3 5 6 2 项目定位”3 5 7 项目概念规划3 8 7 1设计理念3 8 7 2 方案建议”3 8 8 投资分析4 2 8 1项目成本分析“4 2 8 2 销售价格分析”4 3 9 经济效益分析4 7 9 1项目盈利能力分析4 7 9 2 项目不确定性分析”4 8 9 3 敏感性分析“4 8 9 4 经济效益分析总结一4 9 1 0 主要结论和建议5 0 10 1项目主要开发数据5 0 1 0 2 项目主要开发风险5 0 1o 3 主要结论5 0 附萄乏5l 致 射5 2 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果5 3 i i l 项目概况 1项目概况 图1 1 周口市城区图 1 1 宗地基本资料 东环路宗地位于x x 市东行政新区东环路西侧、庆丰街南侧，基本资料如 下： 四至：南至沙颖河北岸滨河路( 规划路) ，东至东环路，北至庆丰街，西至 力庄村和天一路( 规划路) 。 面积：根据x x 市国土局2 0 0 8 年4 月2 5r 提供的土地勘测定界技术报 告书，宗地总占地面积为2 3 8 0 5 1 3 平方米( 合3 5 7 0 7 7 亩) ，其中出让面积为 2 0 3 9 0 5 7 平方米( 合3 0 5 8 6 亩) ，市政代征地( 道路用地) 面积为3 4 1 4 5 6 平方 米( 合5 1 2 2 亩) 。出让面积中包含：商住用地面积1 3 0 6 6 6 平方米( 合1 9 6 亩) ， 住宅用地面积1 9 0 8 3 9 1 平方米( 合2 8 6 2 6 亩) 。 用地性质：商住、住宅用地。 宗地主要控规是：容积率翌5 ，建筑密度 3 5 7 0 万元 宅 年 南侧 1 2 3 竞价方式 本次挂牌活动设有底价，底价和增价规则于土地挂牌截止当r 即2 0 0 8 年6 月2 7r 公布，挂牌成交后，竞得人应在签订成交确认书后6 0r 内缴清土地出 让金。 1 2 4 报名时间 2 0 0 8 年5 月2 7 同至2 0 0 8 年6 月2 5 同，缴纳保证金截止时间为2 0 0 8 年6 月2 5 同1 7 时。 1 2 5 挂牌时间 2 0 0 8 年6 月1 6 日至2 0 0 8 年6 月2 7r1 7 时。 1 3 规划设计条件 根据x x 市规划管理局提供的规划设计条件通知书，东环路宗地的主要 规划设计要求如下： 1 3 1土地使用性质 商业( 东环路不宜) 、居住。 3 须建公厕、垃圾收集点( 2 个) 、垃圾转运站、开闭所。 限高多层 1 3 4 交通组织 小区出入口开设在西、北、南三面( 东环路- - n 可开人行出入口) ，机动车 停车位住宅每户不小于0 5 个，商业1 0 0 平方米不小于0 6 个。 1 3 5 建筑风格 建筑色彩宜活泼、明快，住宅建筑须采用坡屋顶，建筑设计应有中原文化 特色，且与周边建筑及广场相协调。 1 3 6 其他 应满足相关规范以及消防、人防要求。 1 4 宗地现状 宗地呈不规则的长方形，宗地地面平整，种植大量果树和农田。四至分别 为：东临东环路( 主干道，宽5 5 米) 、北临庆丰街( 次干道，宽3 5 米，目前正 在施工) 、南临滨河路( 次干道，宽3 1 米，已规划，尚未修建) 、西临天一路( 支 路，宽2 5 米，已规划，尚未修建) 。 1 5交通状况 目前宗地周边道路畅通，但距离市区较远，没有公交线路经过。宗地东侧 与x x 市南北交通主干道东环路相临；宗地向南约一公里，是x x 东西交通主 干道七一路；宗地向北5 0 0 米，是东行政新区最大的主干道文昌大道，从文昌 大道、东环路交叉口向东开车1 5 分钟，可到达二广高速。 4 1 项目概况 1 6 周边环境 宗地周边环境优美、空气清新，没有严重污染企业，尤其是宗地南侧与沙 河沿岸绿化带相临，未来可形成较好的居住环境。 宗地东侧相临的东环路是交通主干道，有一定噪声污染。 图1 3 宗地南侧沙颖河图1 4 ：宗地东侧绿化带 1 7 周边配套设施 据了解，x x 市政府准备投资6 亿元人民币对东部行政新区进行基础设施 建设，目前三纵四横道路网已经形成。 1 7 1 生活配套设施情况 目前，宗地周边2 公里以内没有较大规模的商业、金融、宾馆、休闲娱乐 等设施，宗地以北约5 0 0 米x x 师范学院新校区周边有少量小型超市、饭店。 1 7 2 市政配套设施情况 一路供水：引入位置东环路，距离宗地北侧约2 0 0 米； 二路供水：引入位置文昌大道，距离宗地约2 公里； 供热：目前x x 市没有市政供热设施，仅在西区热电厂有少量自用供热设 施： 天然气：引入位置文昌大道， 雨污水：排入位置东环路； 一路电源：11 0 k v a 变电站， 建丌闭所； 距离宗地约2 公里； 引入位置颖河路，距宗地约2 公里，宗地须 二路电源( 备用) ：1 0 k v 高压线，引入位置东环路东侧，据宗地约2 公里； 电视：引入位置东环路，埋地敷设； 5 l 项目概况 电话：引入位置东环路，埋地敷设。 1 8 项目概况总结 1 8 1 东环路宗地位于东行政新区核心地带，南临沙颖河，周边环境优美、 交通方便、市政配套设施基本完备，发展潜力较大，适合开发高品质住宅小区。 1 8 2 宗地地面平坦，没有较深的沟壑，但须进一步落实地质条件。 1 8 3 宗地西侧的万庄村和其他剩余地块将来也有可能被我集团获取，进 行规划设计时应予以考虑。 1 8 4 宗地为政府储备建设开发用地，由政府公开挂牌出让，土地使用权 获取方式符合国家、地方政策法规。 1 8 5 目前该区域位置较偏，人气不足，短期内户购房投资难度较大，未 来项目开发是否顺利，很大程度上取决于政府对东部新区的建设力度。 6 2x x 城市发展情况 2x x 城市发展情况 2 1x x 城市概况 图2 1 城市区域 x x 市位于河南省东南部，东临安徽阜阳，西接河南漯河市、许昌市，南 与驻马店市相连，北与开封、商丘市接壤，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、 扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8 县，全市国土总面积1 1 9 万平方公罩， 耕地面积1 1 7 0 万亩，2 0 0 7 年底总入口1 0 8 1 万人，城镇人口2 5 0 万人，总人口 数仅次于南阳市，居全省第2 位。根据第五次人口普查资料，全市共有3 3 个少 数民族，总人口为1 2 5 万人，占全市总人口的1 2 。 x x 市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，年降 水量7 0 0 - - 8 0 0 毫米，年平均气温2 7 o 。c ，适宜于各种生物的生长。种植、养殖 和林果业规模较大，特别是小麦、棉花等在全省占有重要位置，粮、棉总产量 均居河南省第一位，分别占全省的1 6 和1 4 ，是闻名全国的粮棉大区。主要农 作物有小麦、玉米、大豆、棉花、芝麻、烟叶等。 7 2x x 城市发展情况 x x 市是黄河文化的重要发祥地之一，历史悠久，人杰地灵，名胜古迹较 多。古陈州淮阳县完好地保存着华夏始祖伏羲氏的陵墓和殿章，有伏羲推阴阳、 占祸福的画卦台，孔子陈蔡绝粮的弦歌台，包公陈州放粮的平粮台等t t 七台八景 ”。西华县有中国古代神话中女娲，”炼石补天”的遗址。中国第一位哲学家、道 教鼻祖老子是鹿邑县人，县境内保存着太清官、老君台、九步井等文物古迹。 2 2x x 经济环境 根据( 2 0 0 7 年x x 市国民经济和社会发展统计公报，2 0 0 7 年x x 市生产 总值突破8 0 0 亿元大关，达到8 1 7 8 亿元，比上年增长1 3 o ，增速是1 9 8 5 年以 来最快的一年。其中第一产业增加值2 6 2 3 亿元，增长6 0 ，第二产业增加值 3 3 9 7 亿元，增长1 5 0 ，第三产业增加值2 1 5 8 亿元，增长1 8 4 。全市人均 生产总值8 2 4 5 元，增长1 3 2 。三次产业结构由上年的3 3 2 ：4 1 0 ：2 5 8 变化 为3 2 1 ：4 1 5 ：2 6 4 ，经济结构进一步优化，二三产业增加值占生产总值的比重 6 7 9 ，比上年提高了1 1 个百分点。 1 0 0 0 8 6 4 0 0 2 0 0 0 2 0 0 2 年i2 0 0 3 年l2 0 0 4 年i2 0 0 5 年l2 0 0 6 年l2 0 0 7 年 4 1 3 5 7 i 4 0 3 4 6 l5 2 1 粥f 5 9 5 5 06 7 7 7 4 i8 1 7 8g d o ( 亿元) 图2 2 周口市各年度g d p ( 亿元) ( 数据) k 源：河南统计年鉴) 梦爹妒梦妒窜爹霉萝 图2 32 0 0 6 河南各市g d p 8 ( 数据来源：河南省统计网) 2x x 城市发展情况 x x 市经济发展相对落后，2 0 0 6 年河南省1 8 个地市g d p 中，x x 排名第 六，但人均g d p 仅为6 3 0 0 元，排名倒数第一，1 2 的增长速度也同样排名最 后。说明x x 发展速度相对较慢，人民生活水平相对较低。 图2 4 周口各年度城镇居民人均可支配收入( 元) ( 数据来源：河南统计年鉴) ；藿i鬟蓉蓼1霪1嚣翦1瑟1霪1霪。疆荔德覆翦藿瑟蚕 零薅毋$ 零牵露毒番杂亲枣毒鸯枣每番 图2 52 0 0 6 年河南省各地市市区年人均可支配收入 ( 数据来源：河南省统计网) 在河南省1 8 个地市中，x x 市区人均年支配收入排名为倒数第二，2 0 0 6 年 为8 4 6 3 元，信阳最低为8 2 2 0 元，可以看出x x 的整体经济还处于发展阶段。 2 3x x 的文化背景 x x 有四大历史文化资源，曾经对中华民族乃至世界文明做出了重要贡献。 一是伏羲文化。在中国古代传说的帝王世系中，太吴伏羲的地位十分显赫， 被奉为“三皇之首”，“百王之先”。据史料记载，早在6 5 0 0 年以前，人祖伏羲就 带领族人，在x x 淮阳画八卦，分阴阳，作网罟，养六畜，正姓氏，制嫁娶， 9 2x x 城市发展情况 创造龙的图腾，以龙纪官，统领中原部落，实现了中华民族第一次大统一。因 此，中华民族始称“龙的传人”。x x 是伏羲建都之地和主要活动区域，所以，研 究中华文明的起源，离不开伏羲文化，离不开x x 这片神奇的土地。 二是姓氏文化。姓氏是一个特殊的历史符号，是人类血脉传承关系的重要 标志，具有丰富的文化内涵。据考证，太吴伏羲的伟大功绩之一，就是“正姓氏， 制嫁娶”。他自定风姓，命其他部落或以图腾为姓，或以生地居所为姓，或以官 职为氏，或以封国为氏，华夏姓氏自此起源。伏羲创立姓氏的意义在于，确立 了族外对偶婚配制度，结束了群婚无序状态，形成一个个以姓氏为共同体的族 群，进而发展成中华民族的一支支血脉，奠定了中华民族的血缘基础。 三是农根文化。炎帝神农氏也是一位远古时期的伟大帝王。他尝百草、艺 五谷、教民稼穑，是中华农根文明的创始人。x x 地势平旷，土壤肥沃，气候 适宜，是我国原始农业的重要发源地之一，炎帝神农氏继太吴伏羲氏之后在这 罩建都，发展农业生产，所以，这里也是中华农根文明的起源地。 四是老子文化。老子是中国古代伟大的哲学家、思想家，道家学派的创始 人，被道教尊奉为祖师。老子是中国哲学之父，享誉世界的百位历史名人之一， 在世界的影响甚大。所著道德经博大精深，是中华文化的瑰宝。据联合国 教科文组织统计，被译成外国文字发行量最多的文化名著，除了圣经以外 就是道德经。在这本书中，他对宇宙、社会和人生进行了深刻的探索，他的 辩证法思想为人们提供了观察社会、思索人生的独特视角。老子及其道家思想 与孔子及其儒家思想构成中华传统文化思想体系的两大支柱，x x 是老子故罩， 因此，x x 与老子文化有着不解之源。 2 4x x 城市规划 x x 市区被沙颖河分为南北两部分，其中沙河以南区域发展水平明显高于 沙河以北，x x 市的主要商业街区、高档住宅区、行政中心均位于沙河以南， 而沙河以北则多为工厂、村庄，杂乱分布，居住环境相对较差。 自x x 2 0 0 0 年撤地建市以来，每一个城市规划都没能很好的执行。最先成 立的x x 市西北角经济技术开发区，几年时间一个项目也没招过来，到目前只 有x x 职业技术学院、恒大中学、公交公司停车场等几个单位。 撤地设市后的第一任市领导班子提出了“周商一体化”的概念，漯阜铁路线以 1 0 图2 6 周口市城市总体规划 l l 图2 7 周口市城市总体规划 1 2 城市规划结构本次规划确定城市布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点 互动、四区共荣。 一河穿城：沙颍河从x x 市穿城而过，已成为x x 市独特的自然环境特征； 水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人 情。 两轴拓展：两条城市功能拓展轴。 东拓轴：规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林 地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。 东部地区现有良好的交通及基础设施条件，城市开发已经有相当的基础。 南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代 1 3 2x x 城市发展情况 化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商 路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇 区新区、中原国际商贸城、老城商业金融中心、南部新区。远期随城市规模的 扩大，市区将和商水联合发展。规划确定该发展轴线为“南联轴”。 三点互动：城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、 川汇区行政办公中心和东行政办公中心( x x 市级行政办公区) 将形成远期城 市发展的增长极核。三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造， 使城市建设充满生机与活力。 四区共荣：城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、河 北片区、东部片区和老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体 发展。在这四大片区中按城市用地的功能，规划形成十大功能结构区，分别为 铁西工业区、铁南生活区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、 河西文化教育区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化 教育区。由于x x 市地处平原地区，原有的路网形式为方格网状，规划采用网 格状的匀质分布结构。 2 5 宗地所在区域发展情况 宗地位于x x 市东行政新区的核心地带，是x x 市重点发展的区域，周边 已规划多个建设项目，并有部分项目j 下在施工建设。以下是x x 市规划局提供 的行政新区入驻项目位置图： 图2 8 目标宗地 1 4 2x x 城市发展情况 2 5 1 如上图所示，宗地周边拟建和在建的项目主要有： x x 师范学院宗地西北方向2 公里，文昌大道北侧，教学楼和家属楼 均已建成投入使用； 公务员小区一、二、三期宗地北侧相临，一期1 8 4 亩多层己封项，二 期部分多层、叠加别墅已封项，三期未动工； 第一实验小学、幼儿园紧临宗地西侧，占地1 5 0 亩，2 0 0 6 年8 月办理 规划许可证，目前主教学楼己施工至二层； x x 市广播电视中川卜宗地东侧一路之隔，部分建筑已封顶； x x 市日报社宗地东侧一路之隔，占地1 6 0 亩，建设新闻大厦、印务 中心、文化传媒产业园等设施，部分高层建筑已接近封顶； x x 市委党校新校区宗地以北l 公里，文昌大道北侧，主体工程基本 完工； 体育公园宗地东侧一路之隔，尚未开工； 湿地公园宗地东南侧，尚未丌工； x x 市委、市政府办公楼及市直机关办公楼一宗地以北5 0 0 米东环路、 文昌大道交叉口，目前尚未开工； x x 市植物园宗地以东2 公里，文昌大道以南，目前尚未建成； x x 市体育场宗地西北方向2 公里，文昌大道以南，占地3 2 0 亩，围 墙已拉建，工程尚未开工； 。 新区l o 万吨自来水厂宗地以东2 公罩，庆丰路以南，初步选址，尚未 开工建设； 河北建设集团左岸阳光花园宗地东北方向2 公里，占地6 5 0 亩， 2 0 0 6 年l o 月办理用地规划许可证，土地尚未完成出让手续； x x 中都房地产公司西湖之春一、二、三期宗地以西5 0 0 米，占地9 0 0 亩，2 0 0 6 年1 2 月办理建设用地规划许可证，尚未完成出让手续； 河南中奥广场置业公司建设项目共有两块土地，第一块位于宗地以南 2 0 0 米，沙颖河南岸，3 5 6 亩商住用地，已办理规划许可证，尚未完成出让手续； 第二块位于宗地西北方向2 公里，x x 师范学院西侧，文昌大道北侧，面积3 0 6 亩，土地已公开出让，围墙已拉好。 1 5 2x x 城市发展情况 2 6x x 城市发展情况总结 与河南省其他地市相比，x x 市经济发展速度相对缓慢，人民生活水平相 对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低，城市的发展水平与其人口大市 的地位极不相称。总体来看，x x 市虽然经济发展水平滞后，但是有较大的发 展空间，发展潜力巨大。对于房地产业来说，则可能得到更多的机会，随着经 济的发展，会给房地产业带来更大的活力。 城市规划上来看，x x 市随着政府主要领导班子的更迭，规划思路都有较 大改变，城市规划没有延续性，对城市的发展都有很大影响，不利于城市整体 发展。目前来看，x x 市的南区和东区是城市发展的主流方向。 宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气 较差，该区域能否在几年之内迅速发展起来，取决于政府对东区的投入和引导。 有不少开发商看好东行政新区的发展潜力，纷纷在东区圈地，但由于担心政府 投入力度不够，开发进度较慢，截至目前，除了公务员小区在建外，还没有其 他商品住宅小区开始施工。 1 6 3x x 房地产市场分析 3 1房地产市场总体状况 3 1 1 房地产市场总体发展概况 单位；( 万平米) 18 0广 16 0l 14 0 12 0 10 0 8 0 6 0 4 0 2 0 o 一伞部用地i 商品房用地 6 0 8 2 0 0 4 图3 1 周口市区0 4 年- 0 7 年上半年投放量分析 ( 数据来源：x x 市十地局) 一级市场土地出让情况 x x 0 4 年0 5 年土地投放主要以工业用地为主，比例达到6 0 以上，商品房 开发用地较少。0 6 年至0 7 年上半年，工业用地投放量呈明显降低，商品房投 放量放大，2 0 0 6 年商品房用地投放量达1 4 2 万平米，占总投放量的8 8 7 ，2 0 0 7 年上半年，x x 市各房地产开发企业购置土地面积达5 2 7 6 力平方米，比2 0 0 6 年同期增加6 2 5 3 ，完成丌发土地面积3 4 6 3 万平方米，增长1 5 7 。主要原 因是0 6 年x x 房价开始快速提升，大量资金投入到房地产行业中来，并且市政 府大力推行旧城改造，其中旧城改造项目达3 5 万平米( 包括关帝庙项目) 。从 0 4 年至0 7 年上半年，x x 商品房开发用地呈逐年递增的趋势，商品房需求也有 了明显的提高，整个市场发展前景较好。 1 7 3x x 房地产市场分析 表3 1 近3 年x x 市房地产开发指标( 数据来源：x x 市统计局) 全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况 全市房地产价格呈不断上升态势，在售高档住宅项目主要集中在市区西南 部，以多层住宅为主，价格在2 0 0 0 元m 2 以上，其他区域楼盘价格较低。而未 来的产品供应主要集中在市区的南部和东部，产品类型以多层为主、部分高层， 价格上升空间较大。 全市主要发展商开发销售情况 截至2 0 0 7 年6 月底，x x 市共有8 6 家房地产开发企业，其中二级资质企业 1 8 3x x 房地产市场分析 6 家，三级资质企业1 9 家，四级资质企业1 6 家，暂定资质企业3 9 家，外地来 x x 备案企业6 家，目前还没有级资质房地产开发企业进驻。全市房地产从 业人员近3 0 0 0 人。x x 市房地产市场聚集了新世家、汇林、亿星、万顺达等几 家在当地具备一定规模的房地产开发企业。2 0 0 7 年主要项目存量中，半岛城邦、 关帝上城新开项目，总建面积分别为4 2 万平方米、3 0 万平米，兰亭山水四期 1 8 4 万平米，现代城三期4 1 万平米，中央花园一期3 万平米。鉴于半岛城邦、 现代城、关帝上城等项目储备土地较多，加之后续出让地块体量较大，后续市 场竞争较为激烈。 二手房市场交易情况 x x 市二手房市场发展平稳，交易量逐年增加，但是总体成交量仍然较小； 随着未来一手房市场供应量的不断增加及新增楼盘价格的提升带来的购房压 力，未来二手房市场将有较大规模的发展。 表3 2 主要在售项目户型、价格、销售进度及客户构成 项目名称主力户型均价( 元i l l )销售进度客户构成 三房两厅 兰亭山水4 期 ( 1 2 1m 2 、1 3 4 多层2 5 0 0 4 5 市区个体户或者其他收入较高群 r ) 体。年龄约住3 5 - 4 5 岁左右。 j 二窒一厅 ( 1 0 2 时) 以x x 市中高收入人群为主，对产 万基城市花园三窒两厅 多层2 6 5 0 9 9 品品质有较高要求的成功人七。年 4 期 ( 1 4 6 开) 四室两厅 龄集巾在4 5 岁左右。 ( 1 6 1m 2 ) 三房两厅 ( 1 4 0 1 4 5m 。) 市区企事业啦侮巾等管理人员，高 现代城3 期多层1 9 0 0 9 0 四房两厅复式级技术人员。年龄约3 0 - 4 0 岁左右。 ( 2 0 0 2 0 4m 2 ) 三房两厅 ( 1 4 3m 2 ) 政府公务员、市区企业收入较高的丁 半岛城邦多层2 0 0 0 2 0 薪阶层和巾高层管理者。年龄约 四房两厅 ( 1 6 6m 2 ) 2 5 - 4 0 岁左右。 企事业币位中高级管理人员及医 三房两厅 生、律师等社会专业技术人士，较容 滨江国际星城 高层3 1 0 0 一期3 0 ( 1 3 6i n ) 易接受新的产品类型群体。年龄约 3 5 - 4 5 岁左右。 四房两厅 ( 1 9 4 r ) 个体经商者及企业巾高级管理人 关帝上城多层2 3 0 0一期3 0 五房三厅四卫员等群体。年龄约3 0 - 4 5 岁左右。 ( 2 5 li n ) 1 9 3 x x 房地产市场分析 3 2x x 住宅市场成长状况 3 2 1 住宅市场简述 形成时间 0 1 0 3 年是x x 市商品房市场开始形成时期，0 3 一0 5 年x x 市商品房以较为 平稳的趋势进行发展，0 3 珈6 商品房交易总量达到8 5 6 8 万平米，但0 6 年x x 市商品房成交量却有了明显的提升，其中0 6 年商品房成交量为：3 6 2 7 万m 2 占 总成交量的4 2 3 3 ，比0 5 年成交量1 5 2 1 万m 2 ，多出了2 1 0 6 万m 2 ，增长了 1 3 8 ；可以看出从2 0 0 6 年之后x x 市房地产进入发展阶段，无论是从土地投放 量还是成交量都有了明显的放大，房地产市场整体呈良性走势发展。 区域内各档次住宅分布状况 西南集中了x x 市目前高档楼盘，均价目前都在2 0 0 0 元平方米以上，例如 兰亭山水、万基城市花园等；东南部楼盘档次稍低，均价在2 1 0 0 元左右，例如 亿星紫荆城、裕华森林等；目前沿颖河附近集中了几个在建的大型楼盘，产品 品质、社区规模、绿化景观等较其他区域楼盘都有较大提升，预计价较高。在 例如半岛城邦、滨江国际星城、关帝上城。 购买人群变化 随着x x 经济的发展和居民收入的提高，主力购买人群从职业上看从政府公 务员向企业中高管理者、个体经营者转移，一方面原因是工商业从业人员收入 的提升，另一方面政府各局委自建住宅小区分流了部分购买客群。从年龄上看 逐渐年轻化，主力客群稳定在3 5 4 5 岁之间。 3 2 2 住宅市场各项指标成长状况( 近3 5 年) 开工量竣工量 近三年x x 市住宅市场开工量和竣工量逐年递增，开工量从0 5 年的3 3 万， 到0 6 年的1 0 4 万，再到0 7 年的2 8 2 万，竣工量从0 5 年的3 8 万，到0 6 年的 6 3 万，再到0 7 年的1 7 3 万，每年的增速和增幅都有较大的提升。 销售量供需比 从销售量上看0 5 年为3 8 万平方米，0 6 年为7 0 万平方米，0 7 年18 8 万平 方米。三年期间，呈逐渐递增态势，且0 6 年到0 7 年有一个较大程度的跳跃。 平均售价 2 0 3x x 房地产市场分析 从政府统计数据来看，近三年商品房平均售价呈上升态势涨幅却不大，约 1 0 0 元m 2 左右，但考虑市场上在售商品房的近两年价格涨幅情况，则普遍在5 0 0 元m 2 左右。 3 3x x 住宅市场供应产品特征 3 3 1住宅项目供应状况 表3 3x x 市区主要住宅项目供给情况 表3 4x x 市区项目产鼎配比分析表 产品种类与配比 项目名称容积率 公寓叠加别墅 独立别墅 洋房 多层小高层 高层 兰亭山水四期 l5 |9 5 |1 6 裕华都市森林 ll|1 0 0 |1 3 5 亿星紫荆城 | |9 0 |1 0 1 1 4 滨江国际星城 3 0 | | |7 0 2 6 4 半岛城邦一期 l o o 1 5 关帝上城一期5 0 5 0 1 3 表3 5x x 市区项目价格水平分析表 2 l 3x x 房地产市场分析 套数 比例( ) 9 51 8 0 7 6 51 1 5 03 5 0 3 7 4 7 0 9 3 0 12 4 5 2 8 l3 7 8 3 3 2x x 市主要楼盘分布图 图3 2x x 市土要楼盘分布图 3 3 3 未来2 3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 市中心除老城区拆迁外几乎无多余的丌发土地，前期主要发展集中在城市 西南区域，而西南区域的生活配套设施和交通相对比较完善，因此目前大部分 在售高档项目主要集中在市区南部。但从未来的城市发展来看，未来的供应量 主要集中在市区的南部和东部，产品类型以多层为主。 3x x 房地产市场分析 3 3 4x x 房地产市场特点描述 房地产发展处于起步阶段，在售项目较少，单位集资建房仍很普遍。 x x 市区内，在售项目仅有2 0 个左右( 1 0 0 亩以上项目不到1 0 个) ，相对 于人口大市的地位，是不相称的。原因有以下几点： 经济发展水平相对缓慢，无足够购房的经济能力。 x x 市对住房思想相对滞后，有购房经济能力的群体更加愿意利用集体所 有制土地自建房屋，影响了商品房的消化。 多为中低档次楼盘，高端项目较少。 x x 市目前除了万基城市花园、兰亭山水、x x 现代城等项目相对高端，配 套齐全外，更多的项目则是中低端楼盘，基本没有其它配套，物业管理水平滞 后。 建筑多以多层砖混结构为主，基本无高层、小高层项目。 在售高层项目仅有滨江国际星城，在售小高层项目仅有亿星紫荆城的四栋 小高层，兰亭山水四期有少量7 层带电梯产品，在售住宅项目中再无其他高层 项目，高层建筑的数量和质量是现代城市发展水平的主要参数，从这一点来看， x x 市的城市发展水平确实相当滞后。 商品房均价较低。 作为一个地级市，x x 市在河南省各地市的商品房均价是最低的。目前， x x 市的高档楼盘多层价格在2 0 0 0 - - - 2 7 0 0 元平米，高层价格主要在2 4 0 0 - - - 3 2 0 0 元平米，大众楼盘在1 4 0 0 一1 6 0 0 元平米，最低的楼盘不足1 2 0 0 元平米。 整体营销水平较低。 由于x x 市房地产业发展滞后，开发模式尤其是营销模式相对落后。从售 楼部的包装、销售人员的接待礼仪等，与房地产业发达地区都有一定差距。 有地产代理公司代理的项目，在销售人员礼仪等方面相对较好，更注重销 售接待人员的培训。如：新天地、兰亭山水、x x 现代城等项目，营销水平在 当地较其他项目高，带动了项目整体形象的提升。 客户主要购房喜好是：中南部区域、现房、多层 通过调查了解，x x 客户购房倾向于购买中部、南部区域的住宅，对沙河 以北地区接受度不好( 目前东区尚没有在售楼盘) ；倾向于购买现房，对期房接 受度不好；倾向于购买多层住宅，对小高层、高层甚至电梯多层接受度都不好； 1 0 旺1 2 0 平方米左右、总价2 旺