（工商管理专业论文）香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究.pdf

硕士论文香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 摘要 本文首先介绍了经济评价理论及其发展历程，最早的项目经济评价理论来源于西方 传统经济学，其强调利润动机作用。随后，随着福利经济学、发展经济学和宏微观经济 学的发展，产生了有别于传统理论的新方法，并得到广泛应用。在第二部分介绍了房地 产项目评价经济指标体系的构建。评价指标包括定性评价与定量评价指标，并且介绍了 不确定性分析方法，主要有盈亏平衡分析和敏感性分析。在对中国香泉湖国际度假中心 项目进行介绍的基础上，运用经济评价理论及构建的指标体系，对中国香泉湖国际度假 中心项目进行经济评价分析，得出结论该项目是可行的。 关键词：经济评价理论评价指标房地产 a b s t r a c t t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h ee c o n o m i ce v a l u a t i o nt h e o r ya n di t sd e v e l o p m e n t ，o r i g i n a t i n g f r o mt h ew e s t e r nt r a d i t i o n a le c o n o m y ，w h i c h e m p h a s i z e st h er o l eo ft h ep r o f i tm o t i v e t h e n ， w i t ht h ed e v e l o p m e n to fw e l f a r ee c o n o m i c s 、d e v e l o p m e n te c o n o m i c sa n dm a c r o & m i c r o e c o n o m i c s ，an e wm e t h o dd i f f e r e n tf r o mt h et r a d i t i o n a lt h e o r yi sc r e a t e da n d w i d e l yu s e d i i lt l l es e c o n dp a r t , t h e p a p e ri n t r o d u c e st h ec o n s t r u c t i o no fa p p r a i s a li n d i c a t o rs y s t e mo f r e a le s t a t e i n c l u d i n gq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ee v a l u a t i o nt a r g e t ，t h ee v a l u a t i n gi n d i c a t o r i n t r o d u c e st h eu n c e r t a i n t ya n a l y s i sm e t h o d ，w h i c hi n c l u d e sb r e a k e v e na n a l y s i s a n dt h e s e n s i t i v ea n a l y s i s o nt 1 1 ef o u n d a t i o no ft h e i n t r o d u c t i o nt ot h ec h i n e s ex i a n g q u a n h u i n t e r n a t i o n a lr e s o r tc e n t e rp r o j e c t ，t h ep 印e ru t i l i z e se c o n o m i ce v a l u a t i o nt h e o r ya n dt h e c o n s t r u c t e di n d i c a t o rs y s t e m ，t oc a r r yo u tt h ee c o n o m i ce v a l u a t i o na n a l y s i so f t h ep r o j e c t ， a n do b t a i n st h i sp r o j e c ti sf e a s i b l e k e yw o r d s ：e c o n o m i ce v a l u a t i o nt h e o r ye v a l u a t i o ni n d e xr e a le s t a t e i i 硕士论文香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 图表目录 表4 1 项目现金流量表( 单位：万元) 2 5 表4 2 项目收益表( 单位：万元) 2 5 表4 3 项目投资效果汇总表2 6 表4 - 4 前期费用估算表( 单位：万元) 2 7 表4 5 基础设施及公用建筑配套费估算表( 单位：万元) 2 7 表4 6 建筑安装工程费用估算表( 单位：万元) 2 7 表4 7 其他费用估算表( 单位：万元) 2 7 表4 8 所得税及销售成本估算表( 单位：万元) 2 8 表4 - 9 各种应缴税费估算表( 单位：万元) 2 8 表4 1 0 项目投资费用估算汇总表( 单位：万元) 。2 8 表4 1 1项目开发建设进度及投资计划安排表2 8 表4 1 2 项目分期销售收入估算表( 单位：万元) 2 9 表4 1 3 项目开发期间现金流量状况表( 单位：万元) 2 9 表4 1 4p l = 3 0 0 0 万元贷款分期偿还付计划表( 单位：万元) 3 0 表4 1 5p 2 = 2 5 0 0 万元贷款分期偿付计划表( 单位：万元) 3 0 表4 1 6 项目开发成本影响程度分析表3l 表4 1 7 商品房销售单价影响程度分析表3 2 表4 1 8 项目开发成本影响程度分析表3 3 v 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 1 绪论 1 1 研究背景 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地 位。随着房地产行业的迅速发展，房地产投资过热的现象在局部地区也不断上演。近几 年来，为了保证房地产业持续健康发展，国家出台了很多宏观调控政策来抑制房地产投 资过热，这使房地产业也迎来一次巨大的挑战。房地产项目投资，无论是开发还是置业 投资，都要受到国家、地区的政治、经济、金融和社会发展趋势及其市场变化等各方面 的影响。因此对于房地产企业来讲，投资房地产项目要慎重考虑，做好房地产项目经济 评价具有重要的意义。 项目经济评价是项目可行性研究的重要组成部分，也是投资管理的重要内容。具体 的，项目经济评价主要是利用一些特定的经济参数和分析方法，从企业财务和国民经济 两个方面考察投资项目的经济可行性。它不仅是实现项目投资决策科学化、民主化和法 制化的重要的有效途径，而且也有利于引导项目的投资方向，控制投资规模，调整投资 结构，增加项目的宏观效益。 中国香泉湖国际度假中心地块，位于南京市西南部，地处安徽省和县香泉镇，属长 江中下游低山丘陵地貌。中心所属地块有着充沛的地表水和地下水资源，据勘测符合国 家规定的医用高热矿泉。以温泉作为最大的特色，大力度地提升了中国香泉湖国际度假 中心地块的开发价值。未来5 1 0 年，随着中国旅游业的高速发展，中国旅游地产( 尤 其是度假中心) 的发展进入关键时期，中国香泉湖国际度假中心的建设，适逢一个最佳 的机遇。 因此，基于经济评价理论，构建合适的房地产项目评价指标体系，结合中国香泉湖 国际度假中心项目实际情况，进行经济评价研究，具有重要意义。 1 2 研究内容与研究意义 本文是在总结房地产项目可行性研究和项目经济评价方法的基础上，根据当前宏观 经济调控政策和现代微观项目经济评价理论，以中国香泉湖国际度假中心项目为背景撰 写完成的。 本文的意义主要有： ( 1 ) 通过本论文的研究，阐明了房地产项目经济评价的内容、方法和步骤，为类 似项目作经济评价时提供参考。 ( 2 ) 构建房地产项目评价指标体系，以便项目评价人员在项目评价实践中有针对 1 绪论硕士论文 性地借鉴。 ( 3 ) 本论文的研究为正在实施的项目，对项目本身也具有参考价值。 1 3 相关文献综述 1 3 1 项目经济评价的发展历程 经济评价的出现最早可以追溯到资本主义的早期，评价的目的是为了使投资者获得 的投资利润最大化。随着资本主义的发展和经营技术的不断改进，项目评价逐渐切合实 际应用，理论也开始系统化。同时，技术经济的分析方法也开始被引入到经济评价中来， 使经济评价理论前进了一大步。2 0 世纪以来，随着政府的宏观调控手段在资本主义经济 发展中的作用日渐显著，经济评价的角度也发生了变化，慢慢从单纯的私人资本最大化 转移到资源配置的角度上来，进而经济评价也从单纯的财务分析扩展到了经济分析。 项目经济评价理论的发展和完善从整体上来讲主要经历了以下几个阶段：( 1 ) 项目 经济评价初期阶段，主要是2 0 世纪3 0 年代以前，项目评价理论来源于西方传统经济学， 主要强调利润动机作用。古典经济学派假设在政府采用自由放任政策下的完全竞争的市 场机制中进行项目评价，偏重于企业的微观效益分析。( 2 ) 开始应用费用效益分析阶 段，主要是2 0 世纪3 0 6 0 年代，由于西方各国的经济形势因世界性经济大萧条的重大 变化，以福利经济学为基础的费用效益分析开始成为政府决策的必要程序和必需工具。 ( 3 ) 广泛发展应用费用效益分析法的阶段，主要是2 0 世纪6 0 7 0 年代，随着发展经济 学的兴起、福利经济学地位的确立、经济数学和计算机技术的进一步发展、宏微观经济 理论的逐步完善，以及对社会实践的总结，费用效益分析法的应用领域不断扩展，逐 步从公共项目发展到了工业、农业等领域，并积极向发展中国家推广应用。( 4 ) 项目评 价的新方法论阶段，主要是2 0 世纪7 0 年代以后，由于传统的评价方法存在缺点和理论 缺陷，因此“新方法论 就尝试着从不同的角度对项目评价的理论和方法进行探索。 我国对经济评价理论的研究起步较晚，发展也比较缓慢。2 0 世纪5 0 年代，经济评 价在我国逐步展开，然而直到1 9 8 0 年以后，中国投资银行、中国建设银行、国务院技 术经济研究中心、社会科学院以及其他各个部门才相继提出具体可行的建设项目经济评 价办法。 1 3 2 国外学者关于项目经济评价方法的研究 投资项目或企业价值直接评价中最常用的方法是贴现现金流法( d c f ) ，但是d c f 法由于其假设和现实情况的矛盾使得它在现实的投资决策中的应用具有很大的局限，往 往会使项目评估价值过低，或者使投资者在具有灵活性或战略成长性的投资项目中无法 把握各种潜在的投资机会，有时甚至会导致决策错误，造成重大损失。 正是在这种背景下，经济学家开始寻找能够其他更准确地评价投资项目真实价值的 2 硕士论文香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 理论和方法。s t e w a r tm y e r s ( 1 9 7 7 ) 提出了实物期权( r e a lo p t i o n ) ，以b l a c k 、s c h o l e s 、 m e r t o n 的金融期权定价理论为基础，将期权思想和定价方法引入实物投资领域的项目评 价中，从而产生了实物期权，进而也成为项目经济评价的方法。 s a a t y ( 1 9 8 0 ) 提出了层次分析法( a h p ) 。a h p 的特点是将一层次元素两两比较的重 要性进行定量描述，利用数学方法计算反映每一层次元素的相对重要性次序的权值，通 过所有层次之间的总排序计算所有元素的相对权重并进行排序。s a a t y 的层次分析法被 用于投资项目的经济评价。z a h e d i ( 1 9 8 5 ) 在研究中引进了完全相容矩阵。w h i t e ( 1 9 9 5 ) 通 过绝对偏差的研究改进了s a a t y 的a h p 模型。 b e m d 认为，当只有2 5 个备选方案时，成本效益分析法是一个有效的方法。在实 际应用中，内部收益率( i r r ) 、净现值( n p v ) p a 及投资回收期( p a yb a c kp e r o i d ) 是使用最 多的三个评价指标，许多学者都对这些指标进行了改进。如e d e mo e a k o a n 提出将真 实收益率( t r r ，t r u er a t eo f r e t u r n ) 再次引进到多个互斥方案的比选中。l u c e y ( 1 9 9 4 ) 在 研究中提出了超额现值指数( e x c e s sp r e s e n tv a l u ei n d e x ，e p v i ) 与净现值( n p v ) 相结合的 模型。g i u s e p p ea l e s i i 扩展了k u l a t i l a k a t r i g e o r g i s 通用模型，提出了一种计算借款偿 还期( p b p ) 和内部收益率( 1 r r ) 的新方法。 在实际应用中，投资者更偏爱i r r 指标，因此许多学者更加关注i r r 的缺陷及其 改进。如c e d w a r dc h a n g ( 1 9 9 9 ) 提出应该使用改进后的指标m i r r ( m o d i f i e di n t e r n a lr a t e o fr e t u r n ) 来替代i r r 指标，并提出i r r 的假设应为“项目应按项目自身的资本成本进 行再投资 ，用来替代i r r 原有的“项目按项目自身的i r r 进行再投资 假设。 1 3 3 国内学者关于项目经济评价方法的研究 李春梅( 2 0 0 3 ) 、许爱青、王奕清( 2 0 0 3 ) 等指出，现行的项目经济评价更重视经济效 益，而对社会效益和生态效益的重视程度有待加强，项目评价应从经济因素发展到社会 及生态环境等影响因素，生态环境相关指标应纳入经济评价范围，以实现项目的可持续 发展；冯为民( 2 0 0 4 ) 等提出了基于建设项目社会经济生态环境综合评价体系的基本结构 及要素处理思路；张学军、黄t h ( 2 0 0 5 ) 建立了包括经济、社会、技术以及环境影响等因 子的综合评价指标体系；周娟、钟海( 2 0 0 6 ) 建立了一套能衡量石油工业建设项目的经济、 环境和社会效益的评价指标体系。 曹玉贵、顾永东、刘玉b 羽( 2 0 0 6 ) 等认为，实物期权理论克服了传统项目经济评价的 缺陷，真实地反映了项目投资的内在灵活性和不确定性，使评价的结果更符合现实情况， 是对传统项目评价方法的完善；闫晓凤、王享勇( 2 0 0 6 ) 研究了实物期权在风险投资项目 评估中的应用；刘耀芳、刘发全( 2 0 0 5 ) 论证了实物期权方法应用于水利建设项目，进行 投资决策的必要性和可行性；郭蕊( 2 0 0 6 ) 认为传统方法和实物期评价权方法相互补充， 将成为决策者有效的管理工具；孟丽莎( 2 0 0 7 ) 认为实物期权方法能够更客观地评价网络 l 绪论 硕士论文 企业的价值。 1 4 研究方法 本文主要采用以下研究方法： ( 1 ) 借鉴国内外最新研究成果。通过收集和阅读资料，调查和分析国内外的经济 评价理论及评价指标体系的研究状况，借鉴国内j t - 项目评价的相关成果。 ( 2 ) 理论与实践相结合。将经济评价理论、项目管理理论与房地产项目的特殊性 相结合，进行理论分析；同时结合考虑目前国内房地产项目评价及管理现状，试图构建 项目评价指标体系，并为今后房地产项目评价提供可行性建议。 ( 3 ) 案例研究。通过研究中国香泉湖国际度假中心项目的管理实例，为本文提出 的相关理论提供充分可信的论据。 1 5 研究结构 根据研究目的和问题，围绕研究对象，本文的研究内容与结构如下： 第一章绪论。介绍了本文的研究背景、研究的问题及意义、研究方法及研究结构安 排等，并对经济评价理论及国内外相关研究综述，介绍了经济评价理论的出现及发展历 程和国内外学者关于该理论的研究。 第二章是评价指标体系的构建。从定性、定量角度构建房地产项目评价指标体系， 并用不确定性分析方法对项目进行经济评价。 第三章和第四章是中国香泉湖国际度假中心项目案例研究。参考第二章中的指标体 系对该案例进行研究分析。 第五章是结论与展望。主要对本文研究的结论和创新作了系统的总结，并就今后值 得进一步研究的方面做出展望。 4 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 图1 1 本文研究结构 5 2 项目经济评价指标体系的构建硕士论文 2 项目经济评价指标体系的构建 项目经济评价是对项目工程的经济合理性进行计算、分析、论证，并提出结论性意 见的全过程。 2 1 房地产项目经济评价特点分析 由于房地产开发项目的投资过程本身就是房地产商品的生产过程，因此房地产项目 的财务效益主要表现为在生产经营过程中实现的销售收入。这是房地产开发项目的特 点。因此对房地产项目的经济评价也有其独有的判断标准，主要表现为： ( 1 ) 更加关注宏观效益分析 由于房地产项目的特殊性，在房地产项目评价中不能只看项目本身的获利能力，还 要考虑项目对社会的影响，重点考察项目的建设和经营对国民经济的贡献大小，以及需 要国民经济付出的代价多少。房地产开发商应该顺应当前经济形势发展，更重视分析国 家宏观经济调控政策的方向，扩大经济适用房、中小型住房等项目的投资比例来适应国 家的需求。 ( 2 ) 更加注重定量分析 作为可行性研究报告中唯一的量化的评价部分，定量分析使财务评价更加直观，能 直接反映项目的效益，因此必须进行数据的预测估算。房地产企业作为资金密集型企业， 在发展过程中迫切需要从粗放式开发向集约式开发过渡。特别是在当前金融危机的背景 下，房地产开发商必须采用定量分析，全过程量化监测成本费用，才能扩大开发利润空 间，最大限度地降低开发风险。 ( 3 ) 主观性所占比重较大 在实践中，财务评价受委托人和编制人员的影响较大，由于编制财务评价报告的目 的不同，编制人员可以从投资额、房价、销售量等方面对财务效益进行主观控制，主观 意识较强，另外，对风险的态度不同和对项目认识的深浅也会使财务评价表现出很强的 主观性。 2 2 制定经济评价指标体系的原则 为了建立一个合理的项目经济评价体系，应该遵循以下原则： ( 1 ) 系统性及实用性原则 系统性原则，主要是指在评价房地产建设项目的经济效果时，应该做到投入与产出 相结合进行分析研究，综合考虑阶段性的经济效果和全过程的经济效果。实用性原则是 指在分析研究项目的实际工作中，所设的指标应该简便易行，而且确实有效，使所设的 6 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 指标具有可操作性。 ( 2 ) 可比性及可鉴别性原则 可比性原则就是指标体系所设的指标必须满足共同的比较基础与前提。可鉴别原则 是指所设的指标能够检验和区别各项目的经济效益与费用的差异。 ( 3 ) 动态及静态相结合原则 静态指标比较简单、直观，使用方便，在评价过程中可以根据工作阶段的深度要求 的不同，计算一些静态指标。动态原则主要考虑资金的时间价值，不同时间发生的同数 量的资金其价值是不等的。在实际项目评价过程中，要综合应用动态及静态指标，做到 动态与静态相结合原则。 ( 4 ) 定量和定性分析相结合的原则 从定量角度而言，经济评价要求通过费用成本与效益的计算，对项目建设和生产过 程中的诸多经济因素进行研究分析，从数量上给出一个明确的、综合的概念，从而进行 经济分析和比较。但是，在实际中总是存在一些因素，比如项目对地区社会经济发展的 影响、项目对人口素质的影响等，这些因素不能直接进行数量分析。因此，还应该在项 目评价时对不能量化的因素进行实事求是、准确的定性描述，将定性分析与定量分析结 合在一起进行评价。 ( 5 ) 确定性和不确定性分析相结合的原则 项目的经济效益分析应该分为两部分。第一部分为确定性分析，首先应以一定的预 测数据为基础，利用评价指标体系中相应的评价指标对项目的经济效益进行确定性分 析。第二部分为不确定性分析。由于影响项目经济效益的各参数多为估计数字，在实际 中带有一定程度的不确定性，因此，为了提高项目的抗风险能力，最大限度保证项目决 策的正确性，还应对项目作不确定性分析。 2 3 经济评价方法的选择 经济评价方法主要有现金流量法、不确定性分析法、模糊综合评判法、层次分析法 等。各个方法的内容和思路介绍如下： ( 1 ) 现金流量法：也叫现金流量折现法，是指在现有的技术经济条件下，对企业 未来的现金流量进行预期，依据项目前期已经发生和预计可能发生的费用，确定净利润 总额、自有资金收益率等相关经济评价指标，分析其盈利及成长能力，确定在经济上的 可行性。 ( 2 ) 不确定性分析法：不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外 部因素变化与影响所进行的研究和估计。为了给开发投资决策者提供更加全面的、可靠 的依据，避免决策失误，不确定性分析可以了解各种外部条件发生变化时对投资决策的 影响程度，从而提高投资决策的可靠性。不确定性分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏 7 2 项目经济评价指标体系的构建硕士论文 感性分析。 ( 3 ) 模糊综合评判法：是指对多种属性的事物做出合理的总体评判的方法，就是 在综合考察多种因素的基础上，选取多项经济评价指标，确定各个经济评价指标的权重 进行标准化处理，在一定条件下进行加权比较，以得到的数值大小作为评价的依据，或 对综合效果最佳的方案进行合理的项目排队，从而确定合适的项目。 ( 4 ) 层次分析方法：层次分析法是一种层次权重决策分析方法，就是通过将复杂 问题分解为若干层次和若干要素，通过定性指标量化方法在将同一层次的各要素之间进 行分析判断，得到各方案的重要度，并对重要度进行排序，为选择最优方案提供决策依 据。 对以上方法进行综合比较后可以发现：首先，现金流量法是在客观数据支持的基础 上进行科学的决策分析，而不确定性分析是在现金流量法的基础上通过分析尽量弄清和 减少不确定性因素对经济效益的影响，把两者结合起来用数据说话，具有很强的说服力， 科学性强；其次，通过不确定性分析还能发现问题或者提出更好的建议，为管理者更好 的决策提供建议。因此，本文选用现金流量法和不确定性分析法进行经济评价，并构建 项目经济评价指标体系。 2 4 定性评价指标体系构建 房地产项目定性评价指标体系主要包括： ( 1 ) 需求及商业定位因素 主要考虑地理位置、建筑面积、建筑结构、交通条件等需求不同，结合人口总量、 受教育程度及年龄结构、性别、职业等人口因素及国民可支配收入、货币收入和实际收 入、储蓄和消费信贷政策等收入因素不同，根据实际情况进行不同的商业定位。 ( 2 ) 环境及规划因素 环境因素主要包括项目的绿化环境、道路交通环境以及停车场等因素。在规划设计 过程中需要遵循可视性、设计指标广泛适应性、公共空间价值性及选择新技术保守性原 则，最大限度的体现市场概念。 ( 3 ) 政策性因素 房地产行业是一个受国家宏观政策影响很大的行业，因此政策性因素也是一个必须 考虑的重要因素。 2 5 定量评价指标体系的构建 经济评价指标主要分静态指标和动态指标两种。常规的静态分析指标有净利润总 额、投资收益率、项目毛利率、自有资金收益率等。动态分析除了动态的考虑成本与收 益外，主要是现金流分析。本文主要结合静态指标和动态指标，构建定量经济评价指标 8 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 体系。 ( 1 ) 净利润总额 净利润总额是衡量项目绩效重要的经济指标。净利润主要是体现经济效益的总规 模。有些项目虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高。 对于房地产项目，总收入主要是指房地产综合投资收益，在实际中主要表现为房地 产租金收益、项目价值升值收益及项目公司的年经营销售额。总投资主要包括土地开发 成本、建筑工程前期费用、建安工程费用、其他相关费用及年经营成本。具体的，土地 成本主要指土地价款及大配套费，包括土地款、城市建设配套费、土地契税、土地使用 税、土地出让金、拆迁安置、补偿等费用等；建筑工程前期费用包括“三通一平”费用、 规划设计费、策划代理费、勘察设计费等；建安工程费用包括土建工程费用、安装工程 费用、土地监理费等；其他相关费用包括项目管理费及销售费用、项目开办费、资金成 本、预备费、营业税及附加等；年经营成本包括人工费用、运营费用等。总收入减去总 成本得到项目利润总额，扣除所得税得到净利润总额。 ( 2 ) 获利能力指标 反映房地产开发项目获利能力的比率主要是项目的销售利润率、投资利润率及自有 资金利润率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标，计算公式为： 销售利润率= 主营业务利润总额营业收入幸1 0 0 投资利润率是达到设计生产能力后的一个正常年份利润总额与项目总投资的比 率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态评价指标。计算公式为： 投资利润率= 年利润总额总投资* 1 0 0 自有资金收益率可以评价不同周期的项目，可以反映财务杠杆作用。计算公式为： 自有资金收益率= 年利润总额自有资金投资额幸1 0 0 ( 3 ) 投资估算与资金筹措 建设项目的实施需要多少投资，这些资金的可能来源，恰当的用款计划安排和适宜 的筹资方案选择，都是财务评价要解决的问题。项目经营者、投资者和贷款部门应该知 道拟建项目的投资金额，列出完整的开发计划，包括建设计划、销售计划、融资计划， 在此基础上算现金流并，据此安排投资计划或预算。 2 6 不确定性分析 由于项目前评价所采用的如投资成本及费用、产品销售价格、建设期投入与收益等 基础数据大部分来自对项目的预算和估算，在一定程度上带有不确定性，这会给项目的 决策带来许多风险。不确定性分析就是在这个背景下提出的研究各风险因素变化和波动 如何对项目经济效益产生影响的一种方法。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分 9 2 项目经济评价指标体系的构建硕士论文 析和风险分析。结合项目实际情况，本文只研究前两种分析方法，即盈亏平衡分析和敏 感性分析。 2 6 1 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法，是指通过盈亏平衡点来分析项目成 本与收益平衡关系的一种方法。当影响项目的因素变化达到影响方案取舍的某一临界 值，也就是盈利与亏损的转折点，被称为盈亏平衡点。在实际运用中，盈亏平衡点表现 为项目的收益与成本相等时的产品产量，通常根据正常生产年份的产品产量、可变成本、 固定成本、产品价格、营业税金及附加等数据计算得到。 在实际应用中，盈亏平衡分析主要采用代数法。代数法就是用代数式来研究产量、 成本、利润之间的关系，通过对代数式的计算，求出所需要的数据。 ( 1 ) 盈亏平衡点产量q 幸 假设产量等于销售量q ，单位产品的价格为p ，则销售收入s = p q ；假设成本可 以表示为产量的函数，其中固定成本不变，可变成本按比例随产量的变化而变化，则单 位产品的总成本c = f + v q ；当盈亏平衡时，表现为企业的销售收入= 总成本，即p x q = f + v x q ，所以计算得到的盈亏平衡点产量q * = f ( p v ) 。 ( 2 ) 盈亏平衡时的年生产能力利用率e 木 保本时必须达到的最低限度的生产能力e * = q * q m a x = f ( p - v ) q m a x ，其中q m a x 为 设计生产能力。保本时的生产能力利用率e 木越小，则项目的抗风险能力一般就越大。 ( 3 ) 以销售收入表示的盈亏平衡点s 保本时必须达到的最低限度的销售收入s 宰= p x q 木= p f ( p v ) 。计算此销售收入与 按设计生产能力计算的收入的差额，一般的，差距越大，则项目抗风险的能力越大。 ( 4 ) 以达到设计生产能力时的产品单价表示的盈亏平衡点p 宰 盈亏平衡时，平衡点p 幸= v + f qm a x ，也就是单位产品的最低售价应该等于产品的 单位成本。可以发现：产品的单位成本越低，则项目可以承受价格波动的能力就越大。 2 6 2 敏感性分析 敏感性分析是投资项目经济评价中常用的一种研究不确定性的方法，主要分析不确 定性因素发生变化时对经济评价指标产生何种影响，并预测产生的影响有多大。根据因 素变化对项目经济评价造成的影响方向不同可以分为正向因素和负向因素，根据因素变 化能导致经济效果指标的变化幅度不同可分为敏感性因素和非敏感因素。 一般地，进行敏感性分析的步骤如下：( 1 ) 确定敏感性分析指标及不确定因素；( 2 ) 固定其它因素，变动其中某一个不确定因素，逐个计算不确定因素对分析指标的影响程 度；( 3 ) 找出敏感的因素，对项目进行综合分析评价。 l o 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 3 中国香泉湖国际度假中心项目介绍 3 1 中国香泉湖国际度假中心项目概况及必要性 ( 1 ) 地块概况 中国香泉湖国际度假中心地块，位于南京市西南部，地处安徽省和县香泉镇，东经 1 1 8 。1 8 ，北纬3 1 05 2 ，距离南京市中心新街口北线( 沿长江大桥宁合公路宁乌公 路滁芜公路香泉湖) 7 0 公里，约7 0 分钟车程；2 0 0 6 年南京长江三桥通车后，南线( 长 江三桥宁乌公路滁芜公路香泉湖) 6 0 公里，约6 0 分钟车程。滁芜公路经湖而过，交 通便捷。距离合肥骆尚机场、南京禄口机场、芜湖湾里机场均不到9 0 分钟车程。 本项目地块约3 8 6 公顷，香泉湖水面约1 5 4 公顷，项目地点距离香泉镇约1 公里。 香泉镇现有香泉小学、香泉中学、温泉山庄、集贸市场等配套设施。另在山东坡有观音 寺。 ( 2 ) 地块可开发资源 中国香泉湖国际度假中心地块，属长江中下游低山丘陵地貌，地形丰富，以山、林、 湖、泉、洞组成。中心所属地块有着充沛的地表水和地下水资源，其中地表水包括香泉 湖及零星水面，地下水包括两大地下水泉水群，据勘测在园区内存在水温超过5 0 摄氏 度的承压水层，日水流量超过现香泉，可开发为符合国家规定的医用高热矿泉。温泉作 为最大的特色，大力度地提升了中国香泉湖国际度假中心地块的开发价值。 ( 3 ) 项目必要性 ：， 根据旅游资源综合评价参评市场要素、质量要素、社会经济要素、环境要素四要素 综合分析，中国香泉湖国际度假中心地块现状资源得分3 1 分，属d 类。就目前来看， 南京周边的房地产开发种类仍然限于公寓住宅、写字楼、连排别墅和少量单体或双连别 墅，如此大规模、高品质的温泉度假中心，属开创之作。今后5 - - 1 0 年，是度假中心发 展的关键时期。只有通过推出旅游地产中国香泉湖国际度假中心，才能提升香泉湖的旅 游知名度，建设温泉品牌，做出特色旅游的示范项目来。 3 2 中国香泉湖国际度假中心项目的产品特色 3 2 1 优越的区位优势 中国香泉湖国际度假中心位于南京市西南部，地处安徽和县香泉镇，与南京市江浦 区相接。距离江苏省会城市南京市中心新街口北线7 0 公里，约7 0 分钟车程；距离安徽 省省会城市合肥不足2 0 0 公里，9 0 分钟车程；距离直辖市上海约3 0 0 公里，约3 小时车 程；苏皖重镇合肥、芜湖、巢湖、马鞍山、南京、镇江、扬州、常州、无锡、苏州、昆 3 中国香泉湖国际度假中心项目介绍 硕士论文 山等分布在交通干线上；宁合、宁沪、京广高速公路彼此连接，滁芜公路经湖而过，航 空、铁路、公路、水运交通四通八达，形成了立足苏皖、依托上海、辐射华东的区位优 势。 3 2 2 独特的自然地理景观和人文优势 ( 1 ) 自然地理景观优势： 中国香泉湖国际度假中心所属的和县乌江镇，位于和县北部，处北亚热带季风气候， 四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中，全年无霜期2 3 0 天左右，平均年降水量1 0 0 0 毫米左右。 度假中心及周边低山，由观音山、狮子山、陈家山在内的六座山峰围合而成，海拔 高度均在1 0 0 米左右。以香泉湖为中心，北望万山层峦逶迤、茫茫苍苍，东北可瞰丛林 葱笼，远处江水滔滔、大桥卧波，西北东南则是阡陌纵横、田畴若锦。该地块雨量充沛， 有着丰富的地表水和地下水资源。区内地表水由香泉湖( 戌桥水库) 和零星鱼池藕塘、 溪河水体组成，其中香泉湖水面面积达1 5 4 公顷，碧波荡漾。石灰岩地质，在本中心形 成两大地下水泉水群，数十眼冷泉分布于园区各处。在园区内，还存在着水温超过5 0 摄氏度的承压水层，该水层富含多种矿物质，可与著名的江苏汤山温泉、安徽巢湖半山 温泉相媲美，日水流量超过现香泉，可开发为符合国家标准的医用高热矿泉。度假中心 地块内山川明媚，水和土柔，兼具苏皖之美、钱塘之秀、淮土之淳。 ( 2 ) 人文优势： 香泉镇是苏皖交界重镇，历代名人集聚，文化流派交融，民间传说丰富，山水秀丽、 历史悠久、名胜古迹较多，可开发旅游资源十分丰富。山东坡“古观”，是当地闻名的 观音寺，香火不绝，香客云集；“观音洞 自然天成，为世人称奇；从旅游的民系概念 来划分，当地居民属于五大民系( 闵海系、江浙系、湘赣系、两广系、客家系) 中的江 浙系，民俗积淀深厚，独特的山水、人物、礼俗、乡音，成为不可替代的可依托资源， 为旅游业和旅游地产的深度发展，提供了伏笔。 3 2 3 温泉专项旅游，彰显特色 温泉，是中国香泉湖国际度假中心的天然优势，在整个华东地区具有独一性。根据 规划，天然温泉将被引入每一个房间，游客和业主届时不但可以坐拥美景，更可以享受 温泉。可以说，作为中国香泉湖国际度假中心的专项旅游，温泉旅游与其它的专项旅游 相比具有很强的优势，具体表现为： ( 1 ) 温泉旅游，在参与性上肯定领先于登山、航海、探险等项目，因为其安全舒 适，拥有很宽广的客户群体，男女老少不限； ( 2 ) 温泉浴，作为日常生活需求的一部分，可能将一部分温泉浴爱好者由游客转 变成为度假中心的业主，在园区内久居； 1 2 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 ( 3 ) 温泉旅游，四季皆宜，在可参与的时段上明显领先于滑雪； ( 4 ) 温泉旅游，和会展旅游相比拥有更多的参与形式，可以集合散客自助游、团 队游、家庭亲情游等多种形式，受众面广，度假中心建成后，游客的纷至沓来也会为园 区的度假住宅和度假别墅销售聚集人气。 3 2 4 具有前瞻性的搿概念采购一，塑造搿震撼级一的地产作品 中国香泉湖国际度假中心的规划和开发，经过了当地政府、开发商、建筑设计专家、 营销策划公司的广泛调查和深入研究，在吸收世界范围内的旅游地产先进经验的基础 上，不断完善和形成。在模式上，中国香泉湖国际度假中心借鉴融合了了荷兰马德罗丹 小人国、意大利波托菲诺小镇、泰国府馆乐园、中国周庄和丽江的地产经验，将上述模 式中或缩微、或再造、或维护的方法融会贯通，运用到本项目中，在世界范围对该旅游 地产项目进行“概念采购 。中国香泉湖国际度假中心旨在提供一个诗意家园，而不仅 仅是一个旅游地产的项目；设计一份高品质的生活，而不仅仅是设计建筑；兑现一个美 丽的香泉湖之梦，而不仅仅是呈现给世人一处山水建筑，目的是为了塑造“震撼级”的 地产作品。如此的努力，可望达到华东地区旅游地产的最高标准，团聚目光和关注，带 动我国未来1 0 年旅游地产的开发和经营。 3 2 5 缜密的开发规划，保障了功能、规模、品质的可持续发展 旅游新概念、建筑新形象、开发的新模式，能够产生巨大的旅游吸引力，中国香泉 湖国际度假中心缜密的开发计划，使其建设过程呈现出开放的良性状态，在功能上、规 模上、品质上可以实现可持续发展。功能上，会议中心、主题浴场、休闲会所、游艇港 湾、度假庄园、度假村、度假住宅、广场、排屋、宗教场所等各项功能性建筑均经过精 心综合规划，并经过逐步打造日趋完善所有配套设施，体现对人性化需求的关怀；规模 上，按照规划要点积极落实规定的开发步骤，严格开发，使三个组团彼此呼应，相依相 存，共同形成规模优势；品质上，高品质的设计建设水准，决定了高品质建筑的实现， 在真山真水的围抱下，区内有山地庄园、临水别墅、极品级会所、华东地区项级的洗浴 设施、高品质楼宇、童话城堡、儿童乐园、欧陆风格的绿地、地中海风情的水街、中国 风范的对称建筑和私家院落。建设周期内，可以根据市场的反馈而进行一定的调整，进 一步保障了该项目的可持续发展。 3 3 中国香泉湖国际度假中心的市场分析 对中国香泉湖国际度假中心进行市场分析，主要有如下特点： ( 1 ) 位居长江三角洲，高端产品临对强势市场。中国香泉湖国际度假中心，占据 了显著的区位优势。区位优势很直接地转换为市场优势，它所处的长江三角洲地区，经 济繁荣、民风醇厚、生活富庶、人脉会聚，是旅游市场和地产市场双重的强势市场，经 1 3 3 中国香泉湖国际度假中心项目介绍 硕士论文 济水准和珠江三角洲地区一样，都是居全国领先。并且，该产品立足苏皖、依托上海、 辐射华东，对该地区的财富人群和高端企业，极易产生号召力；作为新的旅游目的地， 也能借交通优势，推向市场。 ( 2 ) 缜密的规划和大力度的开发，产品与周边相比，棋胜一筹。如前所述，中国 香泉湖国际度假中心，因为具有前瞻性的“概念采购”，塑造了“震撼级”的地产作品； 因为缜密的开发规划，保障了功能、规模、品质的可持续发展。周边地区如南京、合肥、 镇江、苏州等地的地产结构中，近年来已经推出了一些“名盘”，如上海紫园、太湖之 星别墅楼盘、句容边城、江宁百家湖板块等；旅游地产方面，也有无锡欧洲城、三国城、 南京西游记城、常熟沙加浜、周庄古镇、上海太阳岛等产品问津市场；但作为旅游和地 产的结合点，中国香泉湖国际度假中心，在规模、理念、品种、产品品质、区位特色等 方面，确实棋胜一筹，具有集大成的作用，这也是市场的优势方面。 ( 3 ) 真山真水和温泉特色，使产品兼顾“分时段零售 、“产权销售”。中国香泉湖 国际度假中心的真山真水和温泉特色，使产品在最长久的时段里吸引最广泛的人群，简 言之，则同时拥有了产品的零售市场和产权销售市场。“分时段零售的客户群体主要 是机关、企业、团队、散客，度假中心一方面为他们提供会议、休闲、聚会的场所，同 时提供旅游观光、度假等服务，实现产品销售，获得双效；“产权销售”的客户群体主 要是个人和单位客户，度假中心向他们销售度假住宅、别墅及庄园的产权，同时为其提 供配套的物业及租赁服务。 ( 4 ) 高品质的开发营销团队，将赢得市场空间。伟大的企业，来源于伟大的董事 会。优质的地产项目，来源于优质的策划开发营销团队。中国香泉湖国际度假中心的规 划建设，前期、中期、后期的工作开展得十分科学和深入。南京建宇房地产开发集团， 着眼于打造香泉湖品牌，跳出规划做规划，从规划以外的更宏大的力量中寻求新的规划 理念。 3 4 建设规模和实施方案 3 4 1 建设规模 中国香泉湖国际度假中心，计划开发建筑面积5 6 万平方米。规划分三个阶段滚动 开发，历时6 年完成。建筑种类包括度假住宅、度假别墅、别墅、温泉浴场、会所、中 心广场、商业广场、游乐场、水上娱乐配套设施、排屋、多层公寓、寺院等。由北向南， 依次为：陈家山地块为第一期，狮子山地块为第二期，香泉山地块为第三期。 中国香泉湖国际度假中心，致力于以旅游带动地产的总体规划思路，围绕各种旅游 主题开发各相应功能地块，从而带动整个地块乃至区域的旅游地产。该项目立足苏皖， 面向全国，着力为南京和华东地区的成功人士，提供一份时尚的度假生活和高端的投资 1 4 硕士论文 香泉湖国际度假中心项目的经济评价研究 型旅游地产。 3 4 2 实施方案 ( 1 ) 第一期：主题为“地中海风情 。 该区域以意大利广场为核心，由6 个组团组成，包括中心广场、度假住宅、度假别 墅、别墅等。 入口游乐场取名童话世界，在童话背景中，穿插游乐场、小人国、反斗城、侏罗纪 公园、魔戒城等儿童游乐项目。入口区以威尼斯水街、波托菲诺小镇为背景，穿插水上 娱乐项目。威尼斯水街强调两岸建筑的对景关系，临水面为休闲步道，局部设置商业广 场( 如室外咖啡座) 作为休闲娱乐场所。南部则以幽静的情人岛、茶坊、垂钓为主。水 上舞台可作为大型活动和表演场地，以天鹅湖、天鹅堡为背景。小区中心的意大利广场 以群雕为背景，结合瀑布、喷泉、流水。围绕广场则设置会议中心、娱乐中心、餐饮、 度假别墅和度假住宅的会所等。维纳斯堡温泉浴场雄踞山顶，以古罗马卡拉卡拉浴场为 原型，再现古老的浴场文化，穿插古罗马风情表演。灰姑娘城堡酒店强调其欧式古堡特 性，因其高度而形成第一期景观至高点，在设计上穿插夜景灯光，神秘壮观。沿湖边则 布置度假别墅群，参照地中海港口码头图形结构为空间构成手段，局部结合开放式滨水 小广场，创造港口别墅风格。度假住宅布置在广场西、北面半山腰上，依山而建，起伏 错落。广场南面配有商业服务，2 4 层为集中式带中庭的度假住宅，南端则为体育中心。 室外攀岩运动设在露出的虎牙石边。度假别墅群南端为湖滨游泳场。 ( 2 ) 第二期：主题为“天上人间 。 该区域以山谷会所为中心，由6 个组团组成，除中心组团有公建外，均为别墅组团。 以宇宙银河为形象主题， 以“圆和“弧线 为主要规划图形，将现存部分港湾、 水塘修整理顺，开凿条“银河 景观带，创造“银河荡舟的意境。建成后的小区 内星光式灯具星罗棋布，在夜晚形成一条璀璨的银河带。现存湖湾和部分半岛，通过修 理形成星河湾和阳光水域。星河湾群星集聚，阳光水域则散布着沙滩、棕榈树，形成热 带岛屿景观。 主路以东为阳光小镇，浪漫的烧烤、露营可以在沙滩上进行。别墅区“日月居、天 下园 依山而建，布置在主路以西。狮子山头建有宙斯宫和阿波罗宫两个宫殿式酒店， 古埃及传说中的狮身人面雕像挺立在绵延的绿色山脊上。内湾谷地为月亮谷别墅区；区 内道路骨架呈月牙形规划，月牙形的月亮河延伸到各个组团中，月亮城堡掩映在山腰深 处，飞天雕像玉立在月亮河中，翩然若飞，栩栩如生。 ( 3 ) 第三期：主题为“禅境 。 该区域以香泉寺为中心，由4 个别墅组团组成。以中国传统式院落空间规划手法为 主，强调建筑形成轴线，而非第一、二期以景观形成轴线的手法，院落空间具有较好的 3 中国香泉湖国际度假中心项目介绍 硕