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房地产投资环境与企业对策研究 研究生：陆进导师：吴广谋东南大学 摘要 我国的房地产业从2 0 世纪9 0 年代开始起步发展，至今一直保持着较快的发展速度， 这在大大改善居民的居住条件的同时，也拉动了国民经济快速增长。现在房地产业已成 为我国名副其实的支柱产业。但是，在我国房地产业快速发展的同时，统计资料却显示 我国房地产价格不断攀升，其直接结果是：一方面我国房地产市场空置率较高；另一方 面，许多居民的居住条件较差，亟待改善。 本文从房地产的宏观环境因素入手，系统分析供求关系、宏观经济变量与政策等对 房地产周期波动的影响。详细阐述了房地产投资的市场现状、特征、构成，以及影响房 地产投资的经济因素。并讨论了其它重要的在投资方面的市场分析要素。例如政府的作 用，宏观调控的影响，房地产业与金融业的关系等。 在本文结尾，对中国的房地产企业的发展状况作了一个简要的分析，探讨了外部环 境变化给开发商带来的挑战。重点以发展较快、运作相对规范的万科为例，探讨企业针 对当前政府调控及未来发展的对策，最后针对房地产企业可持续发展的目标提出几点建 议。 关键词：房地产周期宏观调控企业对策 t h er e s e a r c ho fi n v e s t m e n te n v i r o n m e n ta n d c o u n t e r m e a s u r e si nr e a le s t a t ei n d u s t r y c f f t i d u a t e ：l uj i n g s u p e r v i s o r ：w ug u a n g - m o u s o u t he a s tu n i v e r s i t y a b s t r a o t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ab e g a nt ob o o mf r o m1 9 9 0 s ，a n dk e e pf a i r l yf a s t d e v e l o p i n g p a c e u n t i ln o w , w h i c hb e t t e r e dt h el i v i n gc o n d i t i o n sf o rt h er e s i d e n c e s d r a m a t i c a l l y , a n dp u l l e dt h er a p i dn a t i o n a le c o n o m i cg r o w t ho t h e r w i s e r e a le s t a t ei n d u s t r y g r e wu pt ob et h eb a c k b o n ei n d u s t r yi nc h i n a t h ed a t as h o w s t h a tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s w i t hm a r k e tp o w e ri nc h i n ar e a l i z e si t sm a x i l n u n lp r o f i t sb ym e a n so fp r i c e ，c o l l u s i o n , a n d p r o d u c td i f f e r e n t i a t i o n b u ta tt h es a m et i m et h ed a t as h o w s t h a tt h ec o n t i n u o u sc l i m b i n gp r i c e i no u rr e a le s t a t ed i r e c t l ym a k ef o rh i 曲v a c a n c yr a t ei no u rr e a le s t a t ei n d u s t r yf o ro n et l l i n g ， a n ds ob a dl i v i n gc o n d i t i o nt h a tn e e dt oi m p r o v et om a n yr e s i d e n c e sf o ra n o t h e rt h i n g t h ea u t h o rw i l ls t a r tt h i st h e s i s 丘o mt h em a c r o - s t r u c t u r e h es y s t e m a t i c a l l ya n a l y z e st h e i n f l u e n c e so fs u p p l ya n dd e m a n d , m a c r o e c o n o m i cv a r i a b l ea n dp o l i c i e sa n do t h e rf a c t o r so n t h ec y c l eo f r e a le s t a t ei n d u s t r y t h ea u t h o rw i l ld i s c u s si nd e t a i li nt h et h e s i sa b o u tt h em a r k e t o fp r e s e n tc o n d i t i o n , c o m p o s 谳o m ，c h a r a c t e r i s t i c sa n ds oa b o u tt h ee c o n o m i cf a c t o r sw h i c h i n f l u e n c et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n ds e v e r a lk e yd e m e n t so fm a r k e ta n a l y s i si nt h e i n v e s t m e n t ht h ef i n a lp a r to ft h i st h e s i s a f t e rm a k i n gab r i e fa n a l y s i so nt h ed e v e l o p m e n to f c h i n a sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，t h ea u t h o rf o c u s e so nd i s c u s s i n gt h ec o u n t e r m e a s u r ea b o u t m a c r oa d j u s t m e n ta n dc o n t r o la d o p t e db yt h eg o v e r n m e n tb yt a k e n i n gv a n k e ，w h i c hh a sa r e l a t i v e l yd e v e l o p e d ，o p e i l i n ga n ds t a n d a r dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，a sa l le x a m p l e a tl a s t ，s o m e s u g g e s t i o ni sg i v e nt om e r e a s et h ec o r ec o m p e t i t i o no f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sf o rt h ep u r p o s eo f a c q u i r i n gr e a le s t a t ei n d u s t r ys u s t a i n a b l eh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n tw i t he c o n o m y k e y w o r d s ：c y c l eo f r e a le s t a t em d l l s t r y m a c r oa d j u s t m e n ta n dc o n t r o lc o u n t e r m e a s u r e 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在 论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文 的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子 文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文彼 查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括 刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：礓叁牟导师签名：善舛日 期：o g , o g 心 东南大学硕士学位论文绪论 绪论 1 问题的提出及研究的意义 我国住宅房地产产业经过十年多的市场经济熏陶，已呈现出了良好的发展态势。住 宅开发投资持续增长，开发规模不断扩大；住宅产业产销两旺，住宅价格继续上升；住 宅开发在总体上呈现理性、健康的发展态势，但不同地区的市场情况差异较大，局部地 区也出现了“过热”的苗头。来自多方面的市场信息显示，当前的住宅市场存在供求不 平衡，结构不合理、阶段性供给过剩，部分城市住宅价格上涨过快等问题，表明了我国 住宅产业发展还存在诸多不确定性和市场风险。如果不从根本上解决住宅产业发展过程 中存在的突出问题，我国的住宅产业将无法步入健康和可持续发展的轨道。城市住宅价 格不仅关系到住宅产业发展和住宅市场发育，而且反映了复杂的社会经济关系。随着我 国住宅市场的发育，住宅价格问题已经成为政府、居民、开发企业、银行等各方面关注 的焦点，并集中通过对以下几个问题的争论反应出来： ( 1 ) 住宅投资增长和住宅价格上涨速度是否过快以及是否存在泡沫 ( 2 ) 房价收入比是否合理 ( 3 ) 政府是否应该以及如何调控住宅价格 ( 4 ) 住宅价格上升是否真实反映了市场现状 我国房地产业面临发展的机遇、挑战和障碍，通过重整我国房地产经济，我国房地 产业将出现重大的战略转变。这种战略转变将推动房地产业步入新阶段。从政府对房地 产行业的调控态度和市场的自身发展过程来看，对房地产行业进行调控将是一场持久 战，土地和信贷紧缩以及中央与地方政府的博弈过程也将是长期的。 房地产结构性调整是今后一段时间内市场发展的主流，而高品质商品房供给的严重 不足将给开发企业带来大量的赢利机会。能在这种调整中捕捉机会并有能力抓住这个机 会的开发企业，将在未来的竞争中胜出。到目前为止，房地产市场的盈利模式仍是以新 产品开发为特征的外延式增长，以实现土地增值为主要开发模式，但随着国际市场所有 的产品类型和开发模式都被国内房地产企业采用，房地产开发企业今后的发展模式必然 会转为核心竞争力综合实力的较量。 调控明显提高了行业的进入壁垒，而外延型增长机会的萎缩又导致行业集中度的提 高，优质开发企业的综合优势在未来几年会日益突现。同时，我们认为只有发展战珞清 东南大学硕士学位论文 绪论 晰且切实可行的公司才具有持续发展潜质。 中国房地产业正处在重大的转折关头，整体结构转变的关头，重整重生的关头，重 整我国房地产经济是实现这一重大转变的途径。通过经济重整能够实现我国房地产经济 的重整目标，即保持中国房地产业在产业加速期的长期稳定地持续增长，形成长达2 0 2 5 年的长期房地产景气；承担起推动国民经济繁荣发展的支住性力量的重任；能够实现中 国房地产业的整体结构转变，开创房地产业的新阶段。 2 国内外研究概况 国外房地产研究领域主要分布在：( 1 ) 城市经济学：例如，地价及其决定因素、 地价泡沫“1 、各地物业在城市中的空间分布和决定因素、家庭的流动性、工厂选址决策、 零售物业选址决策等嘲。( 2 ) 房地产市场分析：例如，房地产周期循环各个物业子市场 的建模、各类物业的供给和需求分析、房地产价格走势等脚。( 3 ) 房地产金融与投资m 。 美国房地产专家s t e p h e na p y h r r 等人对房地产周期理论与波动因素进行了较为深入的 分析，他们在1 9 8 2 年出版的专著中指出，房地产周期波动从根本上说是由供求变动决 定的。r o yw e n z l i c k ( 1 9 8 0 ) 以美国房地产市场交易量为依据，通过分析1 7 9 5 - 1 9 7 3 年共 1 8 0 年问美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期为1 8 年。 f r e dc a s e 提出了房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5 年，主要 受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响。日本的宫崎义一在泡沫经济的经 济对策中对日本房地产泡沫经济做出了较深的研究。 国内叶剑平较早地在对房地产市场分析中利用产业组织理论分析了房地产业规模 经济、产品差别化、进入壁垒对市场结构的影响。周刚在对我国房地产业市场结构进行 分析时，认为我国房地产业过低的集中度和进入壁垒是导致房地产企业间的过度竞争和 整个房地产业绩效下降的主要原因”1 。况伟大在研究北京市住宅业的市场结构时，认为 住宅业的市场结构经历了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段汹。刘洪玉、董 藩对当前的房地产市场现状、结构相关因素等作了深入分析。 3 研究方法和主要创新 本文在分析房地产外部环境及企业的对策过程中，将主要按照以下思路和逻辑体系 展开：通过归纳、总结有关房地产经济的理论观点，系统地分析和讨论房地产业的现状 与问题；对中国房地产周期及其影响因素进行实证和理论的分析；进一步对其未来的发 展及企业的应对策略提出建议。 2 东南大学硕士学位论文绪论 研究方法： 对房地产业的研究是理论与实际相结合的应用性研究课程，不但涉及到经济理论和 房地产理论，而且还与宏观经济与房地产企业的实际运行密切相关。因此，从实际出发， 理论联系实际便成为研究房地产投资发展的指导思想和基本方法。 ( 1 ) 宏观分析与微观分析相结合。从宏观经济及房地产宏观环境的角度讨论各相关要 素之间的关系；微观上从区域城市及企业具体情况出发进行研究。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合。对房地产业的投资环境及当前现状主要是从定性的 角度分析；对具体的城市及企业的数据、变量进行定量的分析。 ( 3 ) 规范分析与实证分析相结合。本文的分析在很大的程度上是一种实证分析，体现 在对统计资料的使用及对房地产市场的调研分析；在此基础上通过系统的分析研 究探讨未来发展趋势及合适的企业对策。 本文主要对房地产当前的发展环境及未来的发展趋势作出了分析与研究。重点讨论 了影响房地产行业发展的几个相关因素。对企业未来一段时间的发展提出结合环境的特 点及区域发展战略适当控制扩张规模，重点从提高核心竞争力提高综合实力方面取得企 业的长久竞争优势。 东南大学硕士学位论文 第一章房地产业现状及趋势分析 第一章房地产业现状及趋势分析 尽管中国的房地产业发展较晚，但房地产作为一种重要的商品，作为家庭财富的主 要形式之一，已为广大城市居民所熟识和接受。拥有房地产成为大多数人的行为目标之 拥有什么样的房地产，拥有几处房地产成为经济地位和社会影响的重要体现。人们 关注房改政策，关注商品房的价格与质量，关注房地产的发展。国家关于房地产和房地 产业的政策、制度和法律也不断推出。在中国，随着市场经济的进一步发展，房地产业 已从原来的幼稚产业逐步成长为国民经济的支柱产业。特别是近几年，随着国家启动内 需政策的实施，房地产业对g d p 增长所做出i 拘贡献更是令世人瞩目。 1 1 房地产投资概述 1 1 1 房地产的含义与特征 房地产既是一种稀缺的资源，又是重要的生产要素，同时也是人们生活的必需品。 不同的人，站在不同的角度，对房地产的内涵有不同的理解。按照不同的标准，房地产 又有不同的分类。 理论界对房地产这一范畴的内涵存在着不同的理解，我们对房地产这一范畴的界定 是：所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于 资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现着相应的生产 关系。1 。 由于物质形态的房屋与土地常常是紧密相联的，房屋建筑与建筑地块经常连在一 起，表现为种有机整体性，房产与地产两个概念常合称房地产。又由于房屋和土地不 可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，因此，房地产成为不动产的典型代表形式， 以至于有的人常将其混为一谈。 谈到房地产时，需要特别注意房屋与房产以及土地与地产的区别通常所说的房 屋是指该建筑物的物质形态或自然特征。提到房屋一般要想到它是人类生活或生产的基 本物质条件，想到它的形态、建筑材料、建造质量、构建技巧、具体用途等，想到它是 生产、分配、交换和消费的客体：而房产是指作为财产的房屋，也就是从财产角度考虑 的房屋。提到房产，不仅是指实物形态的房屋，更侧重于指房屋的所有、占用、使用、 收益和处分等权利义务关系。 一般说来，房地产是经过开发建设而获得的商品。又由于这种自然性质的决定作用 以及房地产所具有的财产和权利性质，房地产又有着区别于其他商品的经济特征和社会 特征。 4 东南大学硕士学位论文 第一章房地产业现状及趋势分析 1 房地产的自然特征 房地产的自然特征主要体现在如下几个方面： ( 1 ) 固定性房地产一般具有固定性，不能随便移动其位置。这首先是因为土地的 位置是固定的，交通条件的改善只会改变其通达程度，城市规划的调整和城市建设的演 进只会改变其相对位置，某块土地的经纬度位置是不可能改变的。房屋要建在土地上， 由于土地的不可移动性，就带来了房屋的不可移动性。如果人们想在某一新的地理位置 上使用房产，只能是在该块土地上建造或购买房产，不可能把原有的房屋搬迁过去。当 然，随着现代科学技术的发展，整栋楼迁移已成为可能。但这并不否认房地产位置的固 定性一方面，这种事例还很少，不像其他商品一样每一件都可以随意搬运，可以通 过运输工具运往全国乃至世界各地，因此不能决定事物总体的性质；另一方面，这种迁 移是有条件的，迁移的幅度是极其有限的。 ( 2 ) 个别性由于位置的固定性，地形、地貌的复杂性，以及周边环境的差异性， 即使是房屋的形状完全相同，每宗房地产之间也必然存在差别。况且，由于每幢房屋的 用途不同，所处的地理位置不同，因而通常它不能像其他普通商品那样按照同一套图纸 和方案批量生产或大量复制。每一幢房屋会因其用途、结构、材料、装饰、样式、朝向、 规模、高度、设备等的不同而产生许多相异之处。即使是采用同样的设计、结构、材料、 装饰、样式、朝向、规模、高度、设备等的不同而产生许多相异之处。即使是采用同样 的设计、结构、材料、高度、设备等，也会因建造的时间、施工技术和房屋周围气候、 地质条件的不同而相去甚远。 ( 3 ) 耐久性一般来说，房地产的地产部分的利用价值是恒久的。地产的自然资源 部分，其使用价值永远不会消失。而其他生产资科或生活资料一般不具有这一特点，它 们要随着人们的使用而消耗或磨损掉。房屋通过施工建造完成以后，只要不动迁、拆毁， 或只要不遭受地震，风暴、洪水等自然灾害的破坏，使用期限都很长，一般可达几十年 及至上百年，更长些的也有。 ( 4 ) 有限性房地产供给的有限性源于土地供给的有限性，而土地供给的有限性则 是由于两方面的原因造成的：一是受地域面积的制约，是一个有限的量。任何地区其土 地的供给不可能超过其拥有的地域面积。二是受到土地使用规划和城市规划的制约，一 定时间内可用于开发建设的土地总是有限。必须在保证人口、资源、环境协调发展的前 提下开发、利用土地。由于受到建筑密度、建筑容积率等指标的限制，使得整个房地产 的供给就具有了有限性。在城镇，特别是在经济发达的地区以及大城市，由于不得不控 制城市规模，可用于开发的土地非常有限。 2 房地产的经济特征n m ( 1 ) 地产的价值常要借助房产的价值表现出来房产作为商品，其价值除了利润和 建造房屋而消耗和支出的建筑及设备安装工程费用、设备及工具、器具购置费用以及 东南大学硕士学位论文第一章房地产业现状及趋势分析 勘察设计费、施工机构迁移费等其他费用项目外，还包括并非转化和凝固到房屋商品 中但却要借助房屋价值表现出来的土地的价值( 包括土地征用费、土地使用权出让金 和青苗补偿费等) 。因此，房产的价值也就具有了复合性，既包括建造房屋的人工、材 料、固定资产消耗，也包括土地使用代价。 ( 2 ) 房地产建设周期长、投资大一般工业产品从消耗原材料、燃料、动力以及劳 动到生产出产品，可以在几天、几小时乃至几分钟之内完成，而房地产开发建设的周期 比一般商品要长得多，动辄就半年，有时要更长，一些重要建筑甚至要花费数年。同时 房地产开发建设需要巨额投资，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建筑安装工程造价就 高达几千万甚至上亿元。 ( 3 ) 房地产投资的流动性较差投资的流动性是指在必要的时候，投资可以迅速地 兑换成现金的能力。房地产投资的流动性相对较差，造成这种状况的原因有四方面：其 一，房地产建造有相当大的比例是出于生产或经营自用目的，这样该笔投资只能通过折 旧的方式逐渐回收；其二，当房地产被当作商品进行买卖时，由于多种原因，该房地产 可能想卖而卖不掉，或由于卖掉损失太大而不愿卖，这样房地产滞留在投资者手中，投 资就沉淀于该房地产上；其三，当房地产被当作资产进行经营时，其投资只能通过租金 的形式逐渐回收；其四，当房地产处于居住自用和办公自用时，一般不涉及投资回收问 题，该笔价值逐渐被使用者消耗掉。 ( 4 ) 房地产具有保值和增值性房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人i m l 的 增加和经济的繁荣，对房地产的需求却日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价 格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而， 在一般情况下，房地产拥有者不仅能够有效地实现保值，而且能够获得增值。从这一角 度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀 的影响，甚至使用所有者获得增值收益。 3 房地产的社会特征 房地产的社会特征是指房地产在法律、制度和风俗习惯等方面表现出来的特征。 ( 1 ) 房地产在开发经营过程中涉及复杂的法律关系房地产在开发、经营、管理、 服务过程中涉及多个领域，牵挂到众多部门，因而需要专门的法律如城市房地产管理 法、土地管理法、城市私有房屋管理条例等对房地产投资、开发、管理、交易、 使用等环节的程序、手续、权利义务关系做出专门的规定，以保护各方当事人的权利。 房地产应该形成并且已经基本形成了一个庞大的法律体系，单纯运用某一种或几种法律 已无法解决有关房地产的纠纷问题。这种情况是其他商品难以与其相比的。 ( 2 ) 房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响由于住房作为商品价值巨 大，完全按照市场价格来出售或出租、许多家庭难以承受，因此在许多国家和地区房地 产的出售或出租往往深受福利制度和社会保障制度的影响。 6 东南大学硕士学位论文第一章房地产业现状及趋势分析 ( 3 ) 房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯房地产这种商品的生产 和消费除受一般的商品消费偏好影响外，还在很大程度上受到民族风俗、宗教意识、风 水、生活习惯等因素的影响。 1 1 2 房地产投资的含义 1 房地产投资目的及含义 投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润( 或某种利 益) 。而投资者能否获得预期利润，需要先对房地产投资的一些基本问题详加了解。 房地产投资是指将一种资本或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理 服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。房地产投资是房地产开发与经营活 动的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产1 。 2 房地产投资的三要素 房地产投资既会带来巨大的收益，也会带来极大的风险。没有一个投资者不想去减 小风险、增加收益，这样就形成了房地产投资策略。当然，投资策略的形成是一个复杂 的过程，它会依投资项目、投资者等因素的不同而有较大的差异。一般认为房地产投资 的三要素：时机、地域、项目品质。 ( 1 ) 时机由于房地产具有不可移动性和地区性的特点，以及建设周期长的特点， 一个地区节余的房地产并不能弥补另一地区房地产的短缺，这一现象常常给人以错觉。 如果房地产拥有都因为本地区房地产的短缺而占有房地产待价而沽，那么，当房地产市 场形势突然发生变化时，他就会措手不及而失去高价出手的时机。然而，事情尚不止于 这此。时机的把握存在于房地产开发和经营的各个阶段，例如，什么时候买入土地、什 么时候购入物业、投资地产开发的哪一阶段等等。时机的把握需要投资者具有多方面的 知识和发挥个人的智慧，还有作为职业房地产投资专家的高度敏感性，因为每一个时机 的到来，无不蕴含在政治形势的变化、经济发展趋势、人口的增减、收入水平的升降、 消费心理的变化等政治经济信息之中。 ( 2 1 地域房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产 具有增值性，其在很大程度上是土地的增值。掌握好时机，以便宜的地价买下土地并不 能保证土地的增值。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的 联系。选择增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件，地价和投资也许在其次。 房地产地段不仅指其所处的地理位置，还包括其所处的社会位置。后者主要包括人 口素质、教育水准、交通、通讯和生活设施等。一个好的住宅区不仅景观优越、交通便 利，而且也要求治安良好、教育和商业等服务设施齐全，住宅区内居民有比较一致的生 活水准。 ( 3 ) 项目品质 无论任何产品、任何项目，其品质都是决定其投资成败的重要因素。其概念涵盖产 7 东南大学硕士学位论文第一章房地产业现状及趋势分析 品品质、服务品质、管理品质和流程品质。 1 1 3 房地产投资类型 按房地产投资的经济内容可将房地产投资划分为土地开发投资、房屋开发投资。 1 土地开发投资 土地开发投资是指用于新城区土地开发和旧城区土地再开发的投资。 ( 1 ) 新城区土地开发新城区土地开发指的是城市郊区新征土地的投资开发，其主 要经济活动是征用农村集体所有的土地，并进行土地改造和基础设施建设。 自2 0 0 1 年7 月1 日以后，国家开始通过土地储备制度垄断土地一级市场，要求包 括房地产用地在内的所有经营性用地必须采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。到2 0 0 3 年8 月1 日，协议出让国有土地使用权规定开始实施，明确规定：“商业、旅游、娱 乐和商品住宅等各类经营性用地不得以协议方式出让，同一块地同时有两个住宅等各类 经营性用地不得以协议方式出让，同一块地同时有两个以上意向用地者，也不得以协议 方出让”。这样，商品房地产开发用地只能通过招标、拍卖或者挂牌方式取得。新城区 土地开发基本为政府部门所垄断。 ( 2 ) 旧城区土地再开发旧城区土地再开发是由于原有城区因使用性质改变或城市 老化、房屋陈旧、破损或基础设施改造而进行的投资建设。暇城区土地再开发的主要经 济活动有拆迁安置和改造建设两个方面“。 2 房屋开发投资 房屋开发投资包括住宅( 出租性住宅、出售性住宅) 、办公楼宇、商场、酒店、工 业厂房、仓储性物业、娱乐场所及设施、休闲性场所及设施等房地产开发投资。 ( 1 ) 住宅用房开发投资住宅历来是房地产投资的主要对象。随着城市化及城镇化 的进展和居民对改进居住条件的强烈愿望，在今后相当一段时期内，住宅将始终成为房 地产投资的首选对象。住宅投资可分为两类，即出租性住宅和出售性住宅。住宅投资成 败的关键是市场定位是否准确、配套设施是否完善、价格定位是否合理、营销力度是否 到位等。 ( 2 ) 办公楼宇开发投资办公楼宇通常被称为写字楼。随着城市经济的发展，尤其 是那些新兴城市，将会吸引大量新的企业来开设办事处或分公司，将需要大量办公场所， 这就是办公楼宇成为一些城市房地产投资热点的关键。然而写字楼宇投资的风险较大， 租赁效益的高低不仅取决于楼宇自身的嚣境条件及结构、装修条件，还取决于物业管理 水平和楼宇的使用率的高低，另外写字楼市场与宏观经济环境及区域经济环境关系密 切，受经济景气循环状况影响较大。 ( 3 ) 商业开发投资商业开发投资回报较高，通常是房地产投资的熟点，但由于这 类物业无明确的租约保障、没有固定的消费对象( 尽管可以通过市场细分，明确市场定 位) ，竞争往往激烈，投资风险很大。这类投资对象经营收益的高低不仅取决于自身的 8 东南大学硕士学位论文 第一章房地产业现状及趋势分析 环境条件、经营方略，还取决于区域经济发展状况，商业、旅游及经济情况的波动将直 接影响消费需求水平，进而影响其收益。 1 2 房地产现状分析 1 2 1 目前房地产价格的基本走势与争论 中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均g d p 从8 0 0 美元到1 3 0 0 0 美元， 是住房消费持续发展阶段，中国已超过1 0 0 0 美元。世界平均城市化水平是5 0 ，发达 国家是7 5 ，中国只有3 8 ，每年提高一个百分点，有3 0 0 0 万人进城，需要6 0 0 万套 住宅，拉动内部需求8 0 0 0 亿人民币，相当于g d p 每年增长5 个百分点。城镇居民住 房消费占全部消费比重仅1 0 ，人均建筑面积从1 9 7 8 年的8 平方米增加到2 2 平方米， 2 0 2 0 年可达到3 5 平方米，潜在需求有3 0 亿平方米。现实需求也是巨大的：2 0 城镇家 庭想改善住房，2 7 0 0 万户每户增加2 0 平方米，就是5 4 亿平方米，还有房屋拆迁产生 的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地 资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势“。 中国房地产业自2 0 世纪8 0 年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。9 0 年代住 房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需 求，人均收入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产 的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2 0 0 2 年以 来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展 预期，并不意味着短期就没有泡沫，相反会成为炒作借口。预期可以引导金融房地产价 格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡 的市场经济，特别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要 宏观控制稍微放松，几乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将 产生严重后果。 房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国1 9 9 2 年经济出现 强力起飞，但1 9 9 3 年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压， 结果使全国房地产业长期低迷。1 9 9 7 年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一 系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至2 0 0 0 年效果才发挥出来， 持续6 年出现投资高潮，势头过猛，2 0 0 3 年以来中央银行，国家发改委，国务院多次试 图控制，都不能奏效。 2 0 0 2 年8 月2 6 日建设部等单位联合颁布关于加强房地产市场宏观调控促进房地 产市场健康发展的若干意见提出：充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控；强 化土地供应管理，严格控制土地供应总量；发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促 进土地的合理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目： 9 东南大学硕士学位论文 第一章房地产业现状及趋势分析 大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构：充分发挥金融对房地产市场的调控 作用等。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准，投资持续超高增长、消费持续超高 增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进 行清查。2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院1 8 号文件称房地产市场发展不平衡，一些地区住房 供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；市场服务体系尚不健全，住房 消费还需拓展；房地产开发和交易行为不规范，监管和调控有待完善。2 0 0 3 年6 月中 央银行1 2 1 号文件控制对房地产贷款，要求房地产开发企业申请银行贷款，自有资金应 不低于开发项目总投资3 0 。2 0 0 4 年4 月份中央做出结构性过热的判断，进行严厉紧 缩，健全土地出让制度和土地垂直管理体系；清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党 政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大 型购物中心、城市建设。l o 月2 8 日人民银行把一年期贷款基准利率从5 3 1 上调到 5 5 8 ，存款利率从1 9 8 上调到2 2 5 ，这是9 年来首次加息，2 0 0 5 年又限制对二手 房贷款，国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知。 但是，严厉的土地控制，和对经营性土地实行“招拍挂”，却被某些房地产商用来制 造涨价预期，声称2 0 0 5 年将出现土地和房屋荒。结果是2 0 0 4 年房屋销售、土地交易 和房屋租赁三大价格继续全面上涨，京津地价2 0 0 9 元平方米，长江三角洲上涨6 9 ， 珠江三角洲上涨1 8 4 ，大部分城市地价增长7 ，广州2 ，成都贵阳西安呼和浩特增 长1 3 5 、1 3 7 、1 4 7 、1 3 2 。其中住宅用地增长8 9 ，工业用地增长1 9 。全 国商品房每平米平均2 7 5 9 元，上涨1 2 5 。沈阳南京重庆分别上升1 9 2 、1 7 7 、1 5 6 ， 其次是上海天津兰州青岛宁波杭州，高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了2 2 6 元， 现房涨7 7 元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍，杭州，上海和北京的最高房价很快 突破每平方米万元，重庆南昌等城市紧随上海突破5 0 0 0 元，而广东深圳则后悔自己“过 于理性”，房地产商赴上海学习经验，强化组织与宣传，准备来一次不低于3 0 “补涨”， 类似于股票中的坐庄。果然2 0 0 5 年在国家严厉的调控政策下重点城市的房价涨幅都得 到控制，唯有深圳暴涨1 7 。 房地产泡沫的推动力量，首先是地方政府的发展冲动。经济增长自身周期惯性影响 非常大。上一年g d p 增长1 ，其它条件不变情况下，第二年g d p 增长0 9 9 2 。而 房地产需求增长1 ，拉动国内生产总值增长o 0 0 4 4 。房地产业对经济增长的直接拉 动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业，拉动建材、钢铁、机电、金融 服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公 共服务业。地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入，城市建设是最能够表 明政绩的。其次是房地产商的暴利，商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲，中 国经济进入持续高速增长时期，全国弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。 国 际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2 0 0 8 年还有奥运会，这都是房地产泡沫可能扩 l o 东南大学硕士学位论文第一章房地产业现状及趋势分析 大的原因。 泡沫经济的鼓吹和制造者，正在由“自发的利益群体”，变成“自觉的利益集团”， 出现了自己的代表人物，集体发言干预舆论和政策。他们提出了自己的理论和观点，： 中国不存在泡沫经济；房价还要上升2 0 年；房价不受成本限制，想涨多商涨多高；稀 缺的土地资源应该首先满足富人需要。 他们对于房地产结构的看法是：富人购买相当比例的住宅，租给一般居民；政府没 有义务为一般工薪阶层解决住宅问题，大多数人应该租房而不是买房。这是在中国贫富 差距日益扩大的条件下，企图利用社会对于“市场经济自发性”的迷信，反对政府干预， 固化并发展两极分化的社会结构，使少数人成为大房地产主依靠房租过活，大量住宅由 消费品变成投资品。 2 0 0 5 年1 - 4 月又上升1 2 ，投机资本越来越猖狂，垄断势力越来越嚣张，广大居 民的正常需求受到泡沫压抑，持币待购，极其焦躁不安；银行风险也越来越大，迫使国 家不断加大控制力度。5 月1 1 日，国务院7 部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价， 各地方政府开始控制节节走高的房价“”。 1 2 2 我国房地产投资增长转折点 此轮房地产增长周期中，投资增长的高点出现在2 0 0 4 年一季度，同比增长4 1 1 ， 其中前两个月增长5 0 2 ；之后在内在的市场调整力量及国家宏观调控政策作用下，缓 慢回落。2 0 0 4 年全国房地产投资额为1 3 1 5 8 3 亿元，同比增长2 8 1 ，比2 0 0 3 年回落 1 6 个百分点。进入2 0 0 5 年，特别是5 月份后，房地产投资增长呈明显的回落走势，投 资增长中期调整的拐点已经形成，可将2 0 0 5 年称之为房地产调整起始年。5 月当月房地 产投资同比增长2 0 3 ，比上年同期提高5 3 个百分点，比l 4 月累计增长率2 5 9 回 落5 6 个百分点，其后各月的增长基本在2 0 左右小幅波动，即房地产投资到年中后已 从过去持续多年3 0 左右的高增长平台回落到适度快速增长区间，从趋势来讲，有继续 回落到下一个台阶调整的内在要求，即月增幅可能回落到1 5 左右或更低。预计2 0 0 5 年房地产投资为1 5 9 2 0 亿元左右，同比增长2 1 左右，比上年回落7 个百分点。这种调 整将是中期性，可能几个季度或一两年完成。 对三大类房地产类型来讲，增长进入中期调整是全面性的，住宅、写字楼和商业营 业用房投资增长已全面回落，但确也存在一定差异。办公楼投资增长的调整力度最大， 其次是商业营业用房投资的增长调整。相对而言，住宅投资增长回落要平稳一些，但回 落的幅度也较大。l 1 1 月累计完成住宅投资8 9 9 3 2 亿元，同比增长2 2 3 ，比上年末 回落6 4 个百分点。 从增长的贡献来讲，住宅投资对全部房地产投资的贡献2 0 0 5 年仍保持小幅上升的 态势。2 0 0 5 年1 - - 1 0 月累计，住宅投资额占全部房地产投资额的比重为6 8 o ，比上年 提高1 6 个百分点，住宅投资增长对全部房地产投资增长的贡献率则为6 8 7 ，比上年 东南大学硕士学位论文第一章房地产业现状及趋势分析 提高o 3 个百分点。从这个意义上讲，所谓房地产的泡沫主要是住宅房地产的泡沫。控 制住宅泡沫化增长不仅将抑制整体投资过快增长，防止下游产业( 钢铁、建材等行业) 过 剩，而且有利于其他房地产投资的稳定增长。办公楼和商业营业用房投资的贡献近两年 都是下降的，2 0 0 5 年1 - - 1 0 月累计，办公楼投资对整个房地产的贡献率仅为4 1 ，商 业营业用房投资的贡献率为1 3 2 ，比上年减少1 1 个百分点。 1 东部地区投资显著降温 2 0 0 5 年房地产业发展与前几年的一个最大不同点是，东部地区房地产投资大幅回 落，而中西部地区房地产投资增长相对稳定，回落的幅度明显要小。尽管此轮房地产繁 荣周期中，中西部房地产投资增幅基本都快于东部，这主要是因为它处于初级阶段，速 度快并不表示泡沫大。而东部地区连续多年保持2 5 一3 0 的高速增长水平，是在规模 基数已很大的基础上实现的，而且增速远高于名义g d p 和居民收入的增幅，因此，带 有相当大的泡沫增长成分。宏观调控重点就是控制东部部分地区房地产和整个投资过 热。2 0 0 5 年以来东部地区房地产投资的大幅回落显示国家宏观调控政策的效果开始显成 效。尽管目前东部地区房地产投资占全部房地产投资的比重仍在2 3 左右( 2 0 0 5 年1 1 0 月累计投资额占全国的6 6 7 ) ，但对整个房地产投资增长的贡献率由上年的6 9 1 下 降到目前的仅5 4 o 。也正是东部地区房地产投资增长的显著回落及贡献率下降，导致 房地产投资明显降温，步入中期调整期。 此轮房地产繁荣周期中，热度最高的地区要数上海、浙江和北京三地。这三大省市 不仅房地产业增长相当快，而且占全国的比重也最大( 它们与此轮房地产增长中相对较 慢的广东一起构成中国房地产增长的四大巨头) 。进入2 0 0 5 年后，三大高热地区投资增 长大幅减速。1 1 0 月累计，北京市房地产投资总额为1 0 3 8 3 亿元，同比下降3 9 ， 为多年以来的首次负增长，比2 0 0 4 年增幅回落2 6 4 个百分点；上海房地产投资额为 1 0 4 0 4 亿元，同比增长1 1 2 ，比2 0 0 4 年增幅回落1 9 2 个百分点；浙江房地产投资额 为1 0 6 6 2 亿元，同比增长1 9 4 ，比2 0 0 4 年增幅回落1 2 8 个百分点。 与此同时，三大地区占全部房地产投资的比重趋于降低。其中北京减少最大，2 0 0 3 年北京房地产投资占全国房地产投资的比重为1 1 9 ，2 0 0 5 年前1 0 个月则降至8 8 ， 浙江房地产占全国的比重小幅下降，上海则保持稳定。应该说，龙头地区这种显著增长 调整既是基于宏观调控政策的影响，也是基于市场内在力量的推动，是中国房地产正步 入中期性调整的一个重要信号。三大龙头的增长调整将逐步地向整个东部地区和中西部 扩散。未来房地产增长的调整将是一个渐进的过程，但趋势已经形成。 由于滞后效应，2 0 0 5 年二级房地产地区( 占全国房地产投资的第六位至第十位) 投资 增长仍然较快，其中包括东部的一些省份及中西部一些省份。如山东省，前1 0 个月累 计房地产投资总额为7 3 9 7 4 亿元，同比增长3 7 1 ；安徽和四川是中西部省份的代表。 前l o 个月房地产投资分别为3 4 9 7 8 亿元和5 3 7 2 8 亿元，同比分别增长4 8 1 和3 5 3 。 东南大学硕士学位论文第一章房地产业现状及趋势分析 2 房地产消费有放慢迹象 前1 0 个月，全国商品房销售额为1 2 9 2 5 9 亿元，同比增长3 3 6 ，比2 0 0 4 年同期 加快1 7 个百分点，比同期房地产投资增幅快1 2