（旅游管理专业论文）中国分时度假交换系统运行模式研究.pdf

内容摘要 本文在大量文献研究、案例研究和调研访谈的基础上，对我国分时度假交 换系统的运行模式进行了研究。 论文首先对国内外分时度假及其交换系统的研究进展进行了文献综述。通 过文献研究发现我国现有研究偏重于分时度假概念、现状、阻碍及对策等热点 问题，缺乏系统性和深入性研究，尤其，对于推动分时度假业发展的分时度假 交换系统的研究十分匮乏。随后，作者就分时度假交换的相关概念进行了梳理， 并对分时度假运行主体、分时度假交换系统基本运行模式和分时度假俱乐部运 行模式进行了归纳总结。 在以上理论准备的基础上，作者就国外分时度假交换系统的运行模式进行 了分析，并对分时度假交换业领袖r c i 进行了案例研究。结合对于分时度假业 及其交换系统发展历程的考察和理性思考，作者对分时度假交换系统的成长机 制进行了理论探讨。 对我国分时度假交换系统的研究从发展历程、典型运行模式和现存问题等 方面展开。在典型运行模式的研究过程中，对所选的代表性企业进行了多方面 的考察，并抽象出其相应的商业模式。随后，通过对我国分时度假交换系统现 存问题、制约因素等方面的分析，并结合前文对于国外分时度假交换系统的研 究，给出促进我国分时度假业及分时度假交换系统良性发展的启示与相关建议。 最后，综合对于国内外分时度假交换系统的研究，总结出在我国发展分时度假 交换系统的五种不同路径选择。 i 关键词1 分时度假，交换系统，运行模式 a b s t r a c t b a s e do nac o m p r e h e n s i v el i t e r a t u r er e v i e w , ac 啪s t u d ya n da ni n t a v i e wr e s e a r c h , t h i st h e s i sm a k e sas y s t e m a t i ci n 印慎短o ni n t oo p e r a t i o n a lm o d do ft i m e s h a r e e x c h a n g es y s t e mi nc h i n a f i r s t l y , t h ea u t h o rm a k e sal i t e r a t u r er 昏d e wa b o u tt h er e s e a r c ho ft i m e s h a r ea n di t s e x c h a n g es y s t e ma ta b r o a da n dh o m e a n dt h e ni tc a nb ef o u n dt h a tt h ep r e s e n t r e s e a r c h e sp a ym o ma t t e n t i o nt os o m eh o t s p o t s ，s u c ha s c o n c e p t , s t a t u sq u o , o b s t a c l e sa n ds u g g e s t i o n s t h e ya 阳n o ts y s t i 咖a t i co ri n 吨l e p t h e s p 鲥a l l 弘t h e r ea r c f e wr e s 翻- c h e sa b o u te x c h a n g es y s t e mw h i c hi s v e r yi m p o r t a n tt ot h ew h o l e t i m e s h a r ei n d u s t r y t h e nt h er e l a t e d c o n c e p t sa r cp r e s e n t e d a n dt h ea u t h o r c o n c l u d e st h ep r i n d p a lp a r t so ft i m e s h a r ea n dt h eb a s i co p e r a t i o n a lm o d e l so f t i m e s h 缸ee x c h a n g es y s t e ma n dt h et i m e s h a r ec l u b b a s e do nt h ea b o v et h e o r e t i cs t u d y , t h eo p e r a t i o n a lm o d e lo ft i m e , h a r ee x c h a n g e s y s t e ma ta b r o a di sa n a l y z e da n dt h ei n d u s t r yl e a d e rr c ii sr e s e a r c h e d 觞as t u d y c a s e w i t ht h eg r o w t hr e v i e wo ft i m e s h a r ei n d u s t r ya n di t se x c h a n g es y s t e ma n dt h e l o g i ct h i n k i n g , t h ea u t h o rd i s c u s s e s a n dc o n c l u d e st h eg r o w t hm e c h a n i s mo f t i m e s h a r ee x c h a n g es y s t e m t h er e s e a r c ho nt h et i m e s h a r ee x c h a n g es y s t e mi nc h i n as t a r t sf r o mt h eg r o w t h r e v i e w , t y p i c a lo p e r a t i o n a lm o d e l sa n de x i s t i n gp r o b l e m s s o m er e p r e s e n t a t i v e e n t e r p r i s e sa r es t u d i e da n dr e l a t e dc o m m e r c i a lm o d e l sa r ea b s t r a c t e d t h e nt h e a u t h o ra n a l y z e st h er e s t r i c t i v ef a c t o r s b a s e do nt h ea b o v es t u d y , s o m e e n l i g h t e n m e n t sa n ds u g g e s t i o n sa r eg i v e n , a n df i v ed i f f e r e n tg r o w t hp a t h so f t i m e s h a r ee x c h a n g es y s t e mi nc h i n aa l ep u tf o r w a r dt ob er e f e r e n c e d k e yw o r d s ：t i m e s h a r e ；e x c h a n g es y s t e m ；o p e r a t i o n a lm o d e l 图表索引 图1 1 研究框架3 图2 12 0 0 5 年分时度假消费者十大购买动机1 1 图2 2 分时度假业相关运行主体1 2 图2 3 分时度假交换系统相关主体及基本运作模式1 4 图2 4 分时度假俱乐部运行模式1 6 图3 1 分时度假交换概念的出现与发展1 9 表3 1 分时度假发展阶段1 9 表3 21 9 8 0 2 0 0 0 年全球分时度假销售额和年增长率情况2 0 图3 21 9 8 5 2 0 0 0 年全球分时度假业经营情况2 l 图3 3 分时度假消费者满意度2 3 图3 4 分时度假权益使用方式2 4 图3 5 分时度假权益购买渠道2 5 表3 3 度假地最吸引入的因素2 6 表3 4 分时度假交换公司比较2 7 图3 6r c i 盈利模式3 l 图3 7 分时度假交换业的成长机制3 7 表3 5 部分国家休闲度假时间及资格要求4 0 图4 1 海南华夏之旅运作机制4 7 图4 2 泰达度假交换运作机制4 9 图4 3 天伦度假运行机制。5 2 图4 4 华夏之旅模式5 3 图4 5 泰达模式5 3 图4 6 天伦模式5 3 学位论文写作声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文中国分时度假交换系统运行 模式研究，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成 果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集 体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的 个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本 人承担。 论文作者签名：穿写爹 同期：谚年丁月，拍 关于论文使用授权的说明 本人塞验学号0 5 1 5 0 3 1 6 5 全了解北京第二外国语学院关于收 集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文 的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或 其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将 学位论文编入有关数据库，提供网上服务。( 保密论文在解密后遵守 此规定) 论文作者签名：导师签名： 日期：订钳月船 州弋嘴 博士学位论文全文数据库、中国科技信息研究所中国学皿硷寒拿文数据库 等有关数据库，提供网上服务。( 保密论文在解密后遵守此每暑) 4 夕7 、 一 中国分时度假交换系统运彳亍模式研究 1 1 研究背景 第1 章导论 2 0 世纪6 0 年代分时度假起源于欧洲，并于7 0 年代传入美国。但由于产品 过于僵化，缺乏灵活性，分时度假交换系统应运而生。最早的交换系统出现在 1 9 7 4 年，即当今最大的分时度假交换公司r c i 。踟年代中期之后，大的饭店集 团开始加盟分时度假业，万豪、迪斯尼、希尔顿、凯悦、四季等相继加入。分 时度假交换系统的建立与发展和国际著名饭店集团的进入成为促进分时度假业 发展的两大动力。我国于2 0 世纪9 0 年代后期引入分时度假交换系统概念，首 先开始于个别单体饭店加入国际交换网络，同时国内发展出一批分时度假开发、 销售、交换公司，探索适合中国市场的运行模式。目前中国的分时度假业尚处 于初级阶段，市场基础、分时度假理念、保障体系等均有待进一步发展。当前 无论是从政府规制、社会舆论，还是学术研究层面，关注和讨论最多的就是“如 何规范分时度假销售代理市场的问题，这同国际分时度假业发展初期的状况 是一致的。但是，对于销售代理商规制的讨论只是冰山一角，必须站在全行业 的角度深入研究分时度假业运行机制。因此，对于分时度假交换系统运行模式 的理论研究，将作为分时度假领域的基础研究，用以指导中国分时度假业发展， 具有理论和现实意义。 1 2 研究意义 1 2 1 丰富国内分时度假理论 c n k i 全文数据库中，关于“分时度假”的研究成果最早见于1 9 9 7 年。在 非重复统计的1 0 4 篇有效文献中，只有3 篇是专题研究分时度假交换系统的。 其中对于分时度假发展现状、阻碍、对策的研究占4 2 ，对于分时度假涉及法 律问题的研究占2 3 ，其他方面研究包括概念介绍、基础理论、市场分析、营 中国分时度假交换系统运行模式研究 销策略等。在行业评价方面，分时度假产品销售和行业信用成为被关注的主要 方面。由此可见，对于处于初级发展阶段的分时度假业的研究，目前还仅仅停 留在概念介绍和局部热点问题探讨的阶段，缺乏对于整个行业运行机制的系统 研究和对于行业内重要运作环节的理性思考。本研究建立在对我国分时度假业 发展的全面关注基础上，从分时度假交换系统的角度，深化对于分时度假的理 论研究。 1 2 2 为行业实践提供借鉴 本研究对国内外分时度假业及分时度假交换系统的发展历程、成长机制和 运行模式进行了回顾与总结，同时对于国际分时度假交换业的行业领袖r c i 进 行了案例研究。在对我国发展分时度假交换系统的制约因素进行分析后，结合 前述研究，提出了发展我国分时度假交换系统的相关建议和路径选择。针对分 时度假交换系统的理论研究将为我国目前处于初步发展阶段的分时度假交换系 统提供一些参考。 1 2 3 为行业管理提供参考 目前，我国分时度假业的发展亟需法律规制和进行相关的行业管理。旅游 局等相关主管部门也在密切关注我国分时度假业的发展，出台相关的产业政策、 法律法规和行业管理条例只是时间上的问题。因此，对于我国分时度假业领域 的理论研究或将对上述工作提供一定的参考。 1 3 研究思路与方法 1 3 1 研究思路 以往对于分时度假的研究只是将交换系统作为促进分时度假发展的一个动 力因素而并未深入其成长机制与运行模式，理论和现实意义均受到局限。笔者 以交换系统作为研究对象，从交换系统的视角来重新审视分时度假业的发展。 通过对国际分时度假交换系统的剖析和案例研究，及对国内业已出现的分时度 假交换系统的分析与评价，来透视国内外分时度假交换系统的成长机制与发展 中国分时度假交换系统运行模式研究 现状，进而深化对于分时度假交换系统运行模式的研究。 具体的研究框架如图1 所示： 卫 1r i 理论基础 1 3 2 研究方法 图1 1 研究框架 笔者利用历史资料和文献资料，结合分时度假交换系统的实践进行研究。 在研究方法上，坚持理论与实证相结合，宏观与微观相结合的原则。具体方法 包括：调研访谈和案例研究。 研究条件主要为北京第二外国语学院图书馆旅游书籍和专业期刊，c s s c i ， e b s c o ，a s p , e l s e v i e r 等国内外电子资源及国内外分时度假交换公司、协会等机 构官方网站。同时笔者还对从事分时度假业的相关专业人士进行了调研访谈， 获取的相关资料和结果将作为本研究的一手资料。 中国分时度假交换系统运行模式研究 第2 章理论基础 2 1 相关文献综述 2 1 1 分时度假理论研究综述 ( 1 ) 国外分时度假研究进展 国外分时度假业已经有4 0 多年的发展历史，研究成果较为丰富和广泛，涉 及分时度假界定、分时度假产业发展分析、分时度假市场分析、分时度假市场 开发及管理、分时度假市场销售、分时度假交换网络系统、分时度假保障体系、 分时度假法律法规等方面。研究成果多见于住宿业期刊杂志、分时度假会议论 文资料、分时度假行业协会资料、r c i 和i i 调查报告等。现对已经占有的文献 资料进行文献综述。 分时度假概念界定 分时度假，英文称之为“t i m e s h a r i n g ”或者“v a c a t i o no w n e r s h i p ”( u p c h u r c h ， r s ，2 0 0 2 ) 。在国际上较为盛行的是美国佛罗里达州分时度假房产法案( r e a l e s t a t et i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 1f l o r i d a ) 和欧盟分时度假指令( e u r o p e a n u n i o nt i m e s h a r ed i r e c t i v e ) 中对分时度假的定义。其他对分时度假概念界定 较为典型的包括d i a n er s u c h m a n ( 1 9 9 9 ) ，u p c h u r c h ，r s ( 2 0 0 0 ) ，u p c h u r c h ， r s 和g r u b e r b ，k ( 2 0 0 2 ) 及r o b e r ta g e n t r y ( 2 0 0 2 ) 等。 其中，分时度假房产法案中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协 议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易 设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中 低于1 年的使用权，并且这一协约有效期在3 年以上刀。 欧盟分时度假指令中对分时度假的定义是：“所有的有效期在3 年以上、 规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1 年的某些特定时段 ( 这一时期要在l 周以上) 使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经 建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。 分时度假市场 4 中国分时度假交换系统运行模式研究 w o o d s i d e ，a r c hg 等1 9 8 6 年在旅游研究纪事上发表了细分分时度 假市场，对美国的南卡罗莱那州m y r t l eb e a c h 和g r a n ds t r a n d 的度假者进行 了分时度假相关调查，并对分时度假市场进行细分。其他研究还包括j r ( 1 9 9 3 ) ， u p c h u r c h ，r s ( 2 0 0 0 ) ，j o h nc c r o t t s ，r i c h a r dl r a g a t z ( 2 0 0 2 ) ，w l y n n s e l d o m ，a n o n y m o u s ( 2 0 0 3 ) 等对消费者特征进行了研究；r c i ( 2 0 0 2 ) ，p e t e r y e s a w i c h ( 2 0 0 2 ) ，m a r t i nh o v e y ( 2 0 0 2 ) 等对消费者购买动机进行了研究；l a u r a j l a w t o n ，d a v i dw e a v e r ( 1 9 9 8 ) ，u p c h u r c h ，r s ( 2 0 0 0 ) 等对消费者满意度 进行了调查。 分时度假地及产品开发与销售 a r d a ( 1 9 9 9 ) 对全球分时度假地的空间布局情况做了统计，结论为美国、欧 洲占据主导，亚太地区将会增长迅速。 l a n e ( 2 0 0 3 ) 指出品牌促进了分时度假产 品的销售；g e n t r y ( 2 0 0 3 ) 认为远程营销、口碑宣传、包价旅行、目的地营销在 分时度假产品营销上较为有效；而b l a n k ( 2 0 0 3 ) 指出分时度假常常采用的强迫性 销售给该产业带来了非常负面的影响，使市场形象受损。 分时度假交换系统 该方面涉及到商业模式的具体运作，较为敏感，因此研究成果非常有限。 r c i ( 1 9 9 9 ) 对亚太地区的分时度假交换模式进行了调查。从分时度假交换系统的 产生到今日灵活的、“点数制 ，交换模式已然发生了重大演变。 分时度假保障体系 国外分时度假业在早期也经历了销售代理欺骗消费者的不光彩阶段，使分 时度假业形象大打折扣，该行业陷入了发展低谷期。但是随着法律保障制度不 断完备和著名饭店运营商的介入，使该行业重新焕发了活力。在这个方面，a r d a ( 美国度假地协会，a m e r i c a nr e s o r t sd e v e l o p m e n ta s s o c i a t i o n ) 发挥了重 要作用，其研究人员研究了法律对于分时度假业的影响，并制定出分时度假法 案的具体规则。 分时度假行业研究 在国外，行业研究是分时度假研究的一项重要内容。p i y c e 分析恶劣分时度 假行业联合与集中的趋势，以及服务行业品牌的重要性。这一点从分时度假业 的发展历程就可以得到例证，著名饭店运营商的介入、分时度假公司的双寡头 形式等都说明了对于分时度假业来说品牌越来越影响着行业的发展( u p c h u r c h ， 中国分时度假交换系统运行模式研究 r s ，2 0 0 2 ) 。m u l l e r a n de 1 l s o n 则指出饭店与分时度假是不同的( u p c h u r c h ， r s ，2 0 0 2 ) 。 分时度假法律法规研究 对分时度假法律法规的研究同样也是一个热点，除了一些学者如j a m e sj s c a v o ，s t j o h n s ( 1 9 9 9 ) 等所做的研究，a r o a 在这方面做了一些具体工作， 其中a r d a 典范法案修订特别小组、a r d a 州立法委员会在推荐的典范分时度假 法案指导原则( 2 0 0 3 年4 月评论版) 制定了相应的分时度假法律条文，具有参 考和研究价值。 ( 2 ) 国内分时度假研究进展 由于分时度假业在我国开展较晚，因此国内学术界对于分时度假的研究也 较为迟缓，从2 0 0 0 年才开始出现。现存的研究较为笼统，分别涉及分时度假的 概念引入、我国分时度假现存问题及对策、分时度假法律法规研究，对实际运 营机制的研究较少，缺乏深入。 刘赵平( 2 0 0 2 ) 借鉴国外分时度假业发展的经验和模式有针对性地研究了 国内分时度假业的相关方面。国内除了刘赵平的专著外，还包括刘艳红的中 国分时度假发展研究旅游房地产创新( 2 0 0 5 ) 、王婉飞的分时度假研究 ( 2 0 0 5 ) 及中国旅游业发展及创新研究以分时度假为突破( 2 0 0 6 ) 等。 截至2 0 0 7 年8 月3 0 日，c n k i 数据库中关于分时度假的期刊总计1 2 5 篇， 时间跨度是2 0 0 0 年至2 0 0 7 年。 分时度假概念引入 2 0 0 0 年至2 0 0 3 年是分时度假在中国的概念引入集中时期，主要是对于分时 度假、分时度假交换系统的概念介绍及分时度假业对中国酒店业、房地产业的 有效拉动作用分析。此时的研究较为粗浅，主要是对于舶来品的基本阐述。对 于分时度假、分时度假交换系统概念介绍的文献包括刘菲旅游饭店新业态一 一分时度假交换系统( 2 0 0 0 ) 、徐栖玲、黄晓丽中国旅游新亮点本土分 时度假交换网络( 2 0 0 1 ) 、唐妍旅游休闲新概念分时度假( 2 0 0 1 ) 、谭 白英、陈月亮旅游饭店业拓展新领域分时度假及其交换系统( 2 0 0 2 ) 、 王超分时度假：在旅游胜地拥有一个“家( 2 0 0 2 ) 、杨念梅、鲍婕旅游分 时度假初探( 2 0 0 3 ) ：阐述分时度假业对中国酒店业、房地产业有效拉动的文 献包括徐栖玲、李庄容分时度假我国度假宾馆淡季经营的福音( 2 0 0 0 ) 、 6 中国分时度假交换系统运行模式研究 谢滨分时度假酒店经营新理念( 2 0 0 0 ) 、张帆分时度假房地产开 发的新热点( 2 0 0 1 ) 、孟晓苏“分时度假”我国房地产业的产品创新 ( 2 0 0 2 ) 、黄亚芬、张冰融分时度假：楼市另类商机( 2 0 0 3 ) 、束阳分时度 假：房地产开发创新之路( 2 0 0 3 ) 。 分时度假现状、问题及对策研究 对现状、问题及对策的研究是我国分时度假研究热点，大多遵循了“分时度 假概念定义内涵+ 现状分析( 必要性、条件、问题) + 对策策略措施建 议 的研究模式。但是研究多浮于表面，且多有雷同，缺乏可操作性和相应的 深度。比较有见地的研究包括孟晓苏“分时度假 我国房地产业的产品 创新( 2 0 0 2 ) 、邱丹：对国内分时度假产品及其营销策略的思考( 2 0 0 2 ) 、王 婉飞分时度假在中国本土化面临的问题与对策( 2 0 0 3 ) 、郭鲁芳中国分时 度假产业s w o t 分析( 2 0 0 4 ) 、吕彬对国内分时度假产品及其在我国的发展 ( 2 0 0 5 ) 、陈怡宁、赵瑜世界分时度假业的发展及其启示( 2 0 0 5 ) 、崔丽萍我 国分时度假的现状调查及发展研究( 2 0 0 6 ) 、宋莉、陆朋论分时度假在我国 的现状及其发展对策( 2 0 0 7 ) 等。 分时度假法律法规研究 分时度假涉及许多法律和政策问题，特别是对于消费者的权益保护。从2 0 0 4 年起，对于分时度假法律法规的研究逐渐成为热点，不仅有很多旅游界学者对 其进行研究，很多法律学学者也加入其中。现有文献主要分为法理研究、信用 及权益保障研究等。在这方面的文献主要包括林泽荒产权分时度假酒店的相 关法律问题( 2 0 0 4 ) 、陈耀东、任容庆初探所有权型分时度假的基本法律问 题兼论对传统不动产所有权理论的发展( 2 0 0 4 ) 、陈耀东、任容庆所有 权型分时度假对传统所有权理论的冲击与发展( 2 0 0 5 ) 、汪传才论分时度 假营销的立法规制( 2 0 0 5 ) 、汪传才论英国的分时度假立法( 2 0 0 5 ) 、 段耀峰论分时度假所有权( 2 0 0 5 ) 、段耀峰论建立分时度假法律制度的 必要性( 2 0 0 5 ) 、陈耀东、任容庆租赁权型分时度假法律性质的思考( 2 0 0 5 ) 、 汪传才欧盟( 分时度假法令) 研究( 2 0 0 6 ) 、汪传才分时度假的消费者保 护初探( 2 0 0 6 ) 、魏磊杰、王明锁分时度假合同初探( 2 0 0 6 ) 、黄健雄分 时度假法律模式之研究( 2 0 0 6 ) ；及燕浩鹏对我国分时度假销售市场诚信 危机的分析( 2 0 0 4 ) 、王婉飞等我国分时度假信用建设研究( 2 0 0 5 ) 、吕爱 中国分时度假交换系统运行模式研究 恋、张建宏我国分时度假失信成因与信用体系构建( 2 0 0 5 ) 、李秀娜应对 分时度假信用危机的法律思考( 2 0 0 5 ) 、王丽萍、蒋素梅我国分时度假产品 权益保障研究( 2 0 0 5 ) 、李眉关于我国分时度假信用危机现象的思考( 2 0 0 6 ) 等。 2 1 2 分时度假交换系统研究综述 ( 1 ) 专著 在专著方面，大部分学者只是将分时度假交换系统作为一个环节进行研究， 刘赵平( 2 0 0 2 ) 阐述了交换系统的角色和作用，并对r c i 和i i 进行了案例研究； 王婉飞( 2 0 0 5 ) 用了两个小节的内容分析了分时度假交换网络系统和本土化分 时度假交换网络建设。 ( 2 ) 论文与研究报告 目前国外相关文献只搜集到r c i ( 1 9 9 9 ) 研究报告，而国内相关文献也并不 多见。在c n k i 数据库期刊全文库中只有三篇是关于分时度假交换系统的研究， 它们是刘菲旅游饭店新业态分时度假交换系统( 2 0 0 0 ) 、徐栖玲、黄晓 丽中国旅游新亮点本土化分时度假交换网络( 2 0 0 1 ) 和谭白英、陈月亮 旅游饭店业拓展新领域一分时度假及其交换系统( 2 0 0 2 ) ，这三篇文献都 是在分时度假概念引入阶段出现的，起到介绍概念的作用，但并没有深入分析 分时度假交换系统的具体运行机制。 检索c n k i 硕士、博士论文库的文献资料，1 6 篇论文中只有黎花( 2 0 0 5 ) 应 用价值链理论对分时度假交换系统进行剖析，并提出相应的创新模式，尽管有 个别研究者在研究过程中对分时度假交换系统进行了阐述，但也仅限于基本介 绍和简单分类。 检索重要会议论文和重要报纸数据库，共有2 5 1 篇关于分时度假的报道， 其中2 7 篇是关于分时度假交换系统的，r c i 和国内分时度假交换公司的消息量 各占据半壁江山，除了个别介绍分时度假交换系统运作的新闻，其余均为分时 度假交换公司的事件型新闻报道，虽具有一定的参考价值，但与本研究的相关 性不是很强。 中国分时度假交换系统运行模式研究 综上所述，由于分时度假本身在我国发展的时间就很短暂且发展程度较为 初级，因此国内对于分时度假的研究从一开始就不是建立在如何促进分时度假 可持续发展的基础上的，更多的是作为一种概念引入，针对分时度假在中国的 各种“水土不服”进行解释性研究并笼统提出对策建议，可操作性较差。对于 分时度假交换系统的研究，不仅有待于分时度假业在中国的渐趋成熟，更需要 研究者从分时度假运行机制本身出发，在研究的深度和广度上都需要加强，而 并非仅仅追着所谓“热点”进行重复性、表面化研究。 2 2 相关基本概念 2 2 1 分时度假 ( 1 ) 分时度假含义 分时度假( t i m e s h a r e ，又称v a c a t i o no w n e r s h i p 或h o l i d a yo w n e r s h i p ) ， 最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥 有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每 年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产 的使用权实行交换。 国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施( 如饭店、公寓、度假别墅等) 的住宿单元每年的使用期分为5 2 周，将5 2 周中的5 l 周分时销售给顾客。每个 单位的分时度假产品，就是在约定的时期内( 一般为2 0 年4 0 年) 每年在这一 住宿单元中住宿一周的权利。 国际上流传较广的两个定义： 美国佛罗里达州分时度假房产法案( r e a le s t a t et i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 1 f l o r i d a ) 中对分时度假的定义是：4 所有以会员制、协议、租契、销售、出租 合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易 中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权， 并且这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目。 欧盟分时度假指令( e u r o p e a nu n i o nt i m e s h a r ed i r e c t i v e ) 。指令主 要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在 指令中被定义为：“所有的有效期在3 年以上、规定消费者在按某价格付 9 中国分时度假交换系统运行模式研究 款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段( 这一期限要在l 周之上) 使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或 即将建成的项目”。 ( 2 ) 分时度假的优越性 灵活性 分时度假的灵活性主要体现在衍生出的分时度假交换制度。消费者通过购买 分时度假产品而成为该分时度假俱乐部或与之有协议关系的专业分时度假交换 公司的会员，可以利用俱乐部内部交换网络或者专业分时度假交换公司的系统 平台进行分时度假权益的交换，从而实现在时间和空间上灵活性。分时度假权 益的可交换性是促使消费者购买分时度假产品的首要因素，多数消费者希望借 助分时度假交换系统到世界各地度假旅游。 经济性 经济性是促使分时度假出现的第一因素。在欧美国家，度假理念历久人心， 度假已经成为生活中不可或缺的一部分，第二居所成为其度假期间主要的住宿 设施。但是第二居所高昂的购置费用和长时间的闲置，让人们对第二居所的经 济性产生了质疑，更为经济的度假住宿设施亟待出现。在供给方面，由于经济 的萧条，房地产业遭受重挫，大量房产闲置。需求和供给的对接，促成了分时 度假业的初期发展。而分时度假的经济性特征，正是形成市场有效需求的决定 性因素。 质量的稳定性 分时度假房产的管理和维护由专业公司来进行，同时合理的制度安排保障 了分时度假房产质量的稳定性。度假权益所有者每年都需要支付一定的维修和 保养费用，共同出资来确保房产质量。由此，消费者在所持有分时度假权益的 房产进行度假时，对其设施设备的运转情况更加了解，也能够更加放心使用。 度假的安全性 目前主要有两种形式的分时度假房产，一种是单体形式，一种是俱乐部形式。 无论哪种形式，大部分的分时度假房产都已纳入到分时度假交换网络之中。分 时度假交换网络对于加盟的分时度假房产具有严格的资格审核和定期检查制 度，同时在设施档次、服务质量等方面有着严格的控制。因此，对于加入到知 名分时度假交换网络内的分时度假房产或者正规运作的分时度假俱乐部产品， l o 中国分时度假交换系统运行模式研究 都可以保障消费者度假的安全性。 灵活性 质置 可靠性 外部交换 内部交换 偏好的度假地、娱乐设施及房问 度假地的位置 节省未来度假开支 - 价格 销售商的促销活动 图2 12 6 年分时度假消费者十大购买动机 资料来源：r e s o r th m e s h a r ec o n s u m e r s ：踟t h e ya r e , w h yt h e yb u y , 2 0 0 6e d it i o n , r a g a g za s s o c i a t e s 该调查抽取了9 3 8 名于2 0 0 5 年购买分时度假产品的会员，占到被调查 者总人数的9 4 ，其中误差在3 2 。 ( 3 ) 分时度假的运作主体 时段所有者：购买分时度假产品，获得分时度假权益的消费者。 开发商：承担开发一个分时度假项目的风险，同时负责项目的所有方面，包括 项目开发、营销等方面。开发商有时自己担任营销任务，有时也会将项目卖给独 立的营销商使他们成为次一级开发商，也可以称为销售代理商。开发商一方面将 开发的分时度假项目直接销售给消费者，另一方面委托销售代理商销售分时度 假项目。 销售商：作为开发商的代理公司，负责向目标客户推广销售分时度假产品。销 售商既可由开发商兼任，也可是独立的专业销售公司。 房产管理与维护公司：负责管理、维护分时度假产品。度假房产管理公司既 可由开发商兼任，也可独立于开发商。 中国分时度假交换系统运行模式研究 交换公司：向具有分时度假房产使用权的会员提供不同地区之间的分时度假 产品交换业务。 再销售商：负责在公开市场上销售分时度假产品使用权转卖的二手分时度假 产品机构。 信托公司：通过一定的法律程序保护购买分时度假产品的消费者的权益。 相关专业性服务群体：包括律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时 度假产品有关的专业群体。 相关辅助性服务群体：旅行服务、保险等机构为分时度假时段所有者的度假 旅行提供辅助性服务。 图2 2 分时度假业相关运行主体 ( 4 ) 分时度假产品基本形式 分时度假业经过4 0 多年的发展，由最初的固定周次制衍生出了多种产品形 式，发展方向主要是灵活性。目前，在市场上，被采用最为广泛的主要是周次 1 2 中国分时度假交换系统运行模式研究 制和点数制。有趋势表明，点数制正越来越受欢迎，并日益成为分时度假产品 形式的主流。相信，在未来发展中，为满足不同消费群体的需求和为使分时度 假更加灵活便捷，分时度假产品谱系将会越来越丰富。 周次制 最初分时度假房产在时间上被分割成一年5 2 份，每个时段是一周时间，其 中5 1 周用于消费者度假，1 周用于维护和保养。消费者最初购买的是固定时间 固定地点的周次制分时度假产品，逐渐产品形式发生衍变，直到分时度假交换 系统的出现，使这种固定时间固定地点的产品在时间上和地点上均具有了灵活 性。 点数制 顾客购买的已经不是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点数， 以所购买的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产品。实际上， 点数是用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落 地点有关。这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。 点数制俱乐部一般指拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面 的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数 标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且 对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 此项制度创新将推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络 将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的灵 活选择性。 ， 2 2 2 分时度假交换 ( 1 ) 分时度假交换含义 分时度假交换就是拥有不同地点分时度假权益的家庭间，相互交换房间的 使用权，获得在其他地点的酒店房间使用权。分时度假的交换使得拥有分时度 假权益的家庭得到在更多地点度假的机会。这也是分时度假最为吸引消费者的 因素。分时度假交换通常遵循等值的交换原则。 分时度假交换系统指的是一个可以为会员提供交换服务的系统。会员可以 中国分时度假交换系统运行模式研究 将自己的分时度假时段存入时段储存库，然后挑选使用其他会员存入的时段。 目前，世界上分时度假交换系统的运作模式大体上是一致的，以r c i 为典型代 表。 分时度假交换公司主要是指从事分时度假交换的专业公司，这些公司通常 并不拥有度假酒店，只是专门为分时度假酒店的会员进行假期交换。很多分时 度假酒店都加入由交换公司建立的交换系统。一些大的酒店连锁集团也建立了 自己的交换系统，为自己的酒店会员在自己的连锁酒店间交换假期。 ( 2 ) 分时度假交换系统相关主体及其基本运作模式 图2 3 分时度假交换系统相关主体及基本运作模式 当会员想去自己的酒店度假时，就按照约定入住酒店，使用自己的房间使 用权；当会员想去其他的度假地度假时，就向交换公司提出交换要求，由交换 公司在交换系统内找到相应的度假酒店，交换房间使用权。会员既可以向分时 度假交换系统的合作伙伴预定旅行、休闲娱乐服务，也可以选择分时度假系统 外的专业服务商。 1 4 中国分时度假交换系统运行模式研究 ( 3 ) 分时度假交换系统的作用 销售卖点 多项针对分时度假会员的调查报告都表明，有交换的机会是许多会员购买 分时度假产品的主要原因，也是会员对分时度假产品表示满意的主要原因。由 于加盟大型交换网络成为产品销售中的卖点，分时度假交换公司在整个产品体 系中就有了举足轻重的位置。 会员权益的规范者 交换公司被称为分时度假业的凝聚核心，它在分时度假业发展过程中的作 用不可小觑。在著名的饭店品牌加入这一领域之前，是交换公司保证了加入交 换系统的度假地都能维持一定的质量水准，并能通过定期淘汰制度把服务质量 不好的度假地排除在交换系统之外，以这种方式长期保证高质量的度假地加入 网络并防止开发商降低服务质量。 确立行业行为规范 交换公司在确立行业的行为规则等方面也发挥着重要作用。他们促成建立 全球或区域性的行业协会，向企业提供指导。通过大量的宣传推广材料，交换 公司为全球的开发商和销售商提供了一个信息共享园地。交换公司举办的年会 和地区性会议，为全球的业内企业和人士提供了一个全面交流和沟通的机会。 行业宣传推广者 交换公司还是分时概念的宣传推广者。在许多新兴的地区，交换公司都以 分时概念推荐者的身份领先进入，通过大众媒体和自己拥有的宣传渠道，向大 众传播分时度假概念。 安全网络 当分时度假地的开发商陷入财务危机时，尽管有法律体制保证产品购买者的 住宿权利，但实际上常出现度假地因各种因素短暂关闭的情况。这时，分时度 假交换公司常常会介入进来，协助解决问题。他们一方面保留会员参与交换的 权利，一方面为开发商协会和消费者协会提供建议，有时还帮助介绍接管的新 公司。r c i 和i i 在历史上都有过类似的行为。 但是，受法律的限制，交换公司被阻止与开发商建立更为密切的联系。所以， 。刘赵平分时度假产权酒店饭店业和房地产业的创新发展之路【m 】北京：中国旅游 j ： 版社， 2 0 0 2 ：1 8 1 1 8 2 中国分时度假交换系统运行模式研究 他们通过支持地方性的开发商协会来保持房产的相应水准。交换公司在协会中 的主导作用、他们与立法者及管理者所建立的密切关系，都将有助于建立公平 的立法和制度，从而推动行业发展，保护消费者利益。 2 2 3 分时度假俱乐部 一般是指能够提供交换的一组度假地的总称，常能提供单元式住宅设施。 分时度假俱乐部是目前比较流行的一种分时度假组织形式，通过投资、合 资、联盟和签约管理等多种形式开发产品。一般地，旗下拥有几处或几十处分 时度假酒店，通过专业的销售公司将其产品销售给消费者，消费者成为该俱乐 部会员。分时度假产品采用周次制、点数制或其他方式，目前较多采用点数制。 通常，对于俱乐部内部交换，不需要交纳交换费用。俱乐部通常会选择一个国 际著名的交换系统，以此拓展会员的交换范围，但会员在做该部分交换时是需 要向国际交换系统交纳费用的。俱乐部成员可以享受到由俱乐部提供的多样化、 人性化的服务。因此，与传统的分时度假产品相比，分时度假俱乐部产品管理 更规范、服务更多样、产品使用更灵活。 图2 4 分时度假俱乐部运行模式 中国分时度假交换系统运行模式研究 第3 章国外分时度假交换系统研究 3 1 发展概况 3 1 1 发展历程 ( 1 ) 6 0 年代分时度假概念始于欧洲 2 0 世纪6 0 年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅， 成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买 度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有 几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间 分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。这种理念的产生既迎合了当时 欧洲度假旅游者的口味，同时又为低迷的度假公寓产业带来了勃勃生机和活 力。所以，这种模式很快被扩展到欧洲的其他地方。 本阶段产品特征：此时销售的是独立房产。顾客只能在某处房产购买指定 住宿单元每年l 周时间的使用权。其使用权是永久性购买或固定一段时间( 一般 为2 0 年至4 0 年) 。一旦确定购买之后，旅游者对于使用时间、住宿单元等都没 有调整的权利，只能在固定的时间到固定的房间内入住。 ( 2 ) 6 0 年代末分时度假概念传入美国 1 9 6 8 年，美国夏威夷岛的饭店引入了分时度假概念。2 0 世纪7 0 年代后， 分时度假概念大量传入美国本土。石油危机之前的经济繁荣时期，房地产业飞 速发展，带动房地产商建起大批公寓房和度假别墅。7 0 年代中