（工商管理专业论文）我国房地产业发展状况及融资情况分析.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 “耕者有其圈”和“居者有其屋 是中国人历来的理想。前者是农民的理想，后者 是城市人的理想。两者其实是一回事，因为盖一个住的房子是简单又简单的事，所以归 根到底都是对占有土地的要求。 世易时移，时至今日，房地产业作为国民经济的支柱产业，它的起起落落都关系着 国计民生。从1 9 7 8 年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开 放经历了3 1 年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争 的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。房地产企业的经营离不开政策的支持。 作者将在本文运用市场营销学、管理运筹学，博弈论等理论，从发展历程、政策法 规、融资渠道、市场环境、意见建议等多个方面分析及研究我国房地产业所面临的状况 以及在融资过程中遇到的问题等，再通过列举广东地区一个房地产项目的运作实例，得 出结论我国现阶段的房地产市场虽然在国家长期以来的多项政策下得到了一定的规范， 可仍然有许多问题需要解决和完善，诸如：我国人多地少，房地产业圈地运动飞速发展， 但可用耕地面积有限，圈地和国家土地规划产生矛盾；楼价飞涨，国民工资收入增长幅 度与之对比落后，大多数人买不起房；房地产业融资渠道多样化，可是多种风险同时并 存；美国次贷危机带来的严重后果对我国房贷市场带来的启示等等。 最后，作者对房地产企业今后发展作了个人的主观性推测及个人意见，为该行业的 可持续发展提供自身的建议。 关键词：房地产；融资；一元化；多元化 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t ”l a n dt ot h et i l l e r ”a n d ”h o m eo w n e r s h i p ”i st h ec h i n e s ep e o p l eh a v ea l w a y sb e e n i d e a l t h ef o r m e ri si d e a lf o rf a r m e r s ，w h i c hi st h eu r b a ni d e a l t h e r ei sa c t u a l l yo n et h i n g ， b e c a u s ei tc o v e r e dal i v eh o u s ei ss i m p l ea n de a s y , s ot h ef i n a la n a l y s i s ，o nt h ep o s s e s s i o no f t h el a n d w o r l dt i m eh a sc h a n g e da n dt o d a y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya sap i l l a ri n d u s t r yo f n a t i o n a le c o n o m y , a n di t su p sa n dd o w n sh a v eab e a r i n go np e o p l e sl i v e l i h o o d f r o m19 7 8t o t h ed a t et h ea d j u s t m e n to fl a n d r e l a t e dl a w sa n dr e g u l a t i o n s ，c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a s b e e na c c o m p a n i e db yr e f o r ma n do p e n i n gu ph a se x p e r i e n c e d31y e a r so fu p sa n de v e ns o ， t h ed o m e s t i cr e a le s t a t em a r k e ti ss t i l ln o tap e r f e c t l yc o m p e t i t i v em a r k e t ，b u tr a t h e ra p o l i c y - l e dg o v e r n m e n tm a r k e t r e a le s t a t em a n a g e m e n tc o m p a n i e sc a l ln o td ow i t h o u tp o l i c y s u p p o r t i nt h i sa r t i c l e ，a u t h o r sw i l la p p l ym a r k e t i n g ，m a n a g e m e n t , o p e r a t i o n sr e s e a r c h ，g a m e t h e o r ya n do t h e rt h e o r i e s ，f r o mt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s s ，p o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n s ，f i n a n c i n g c h a n n e l s ，t h em a r k e te n v i r o n m e n t ，r e c o m m e n d a t i o n sa n do t h e ra s p e c t so fa n a l y s i sa n ds t u d y t h es i t u a t i o nf a c e db yc h i n a s r e a le s t a t ei n d u s t r y , a sw e l la st h ef i n a n c i n gp r o b l e m s e n c o u n t e r e di nt h ep r o c e s s ，a n dt h r o u g har e a le s t a t ep r o j e c tl i s t e di ng u a n g d o n gp r o v i n c et h e o p e r a t i o no fe x a m p l e sc o n c l u d e dt h a ta tt h ep r e s e n ts t a g eo fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t t h o u g han u m b e ro fl o n g s t a n d i n gp o l i c yo ft h ec o u n t r yh a sb e e nac e r t a i ns t a n d a r d ，a n dt h e r e a r es t i l lm a n y p r o b l e m st ob es o l v e da n di m p r o v e d ，s u c ha s ：o u rc o u n t r yh a sm a n ys m a l l ， r a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ee n c l o s u r em o v e m e n t ，b u tt h ea v a i l a b l ea r a b l el a n di sl i m i t e d ， l a n dg r a b b i n ga n dc o n t r a d i c t i o n sb e t w e e nn a t i o n a ll a n d u s ep l a n n i n g ；p r i c e ss o a r i n g ，t h e n a t i o n a lg r o w t hr a t eo fw a g e sb yc o n t r a s t ，b a c k w a r d ，a n dm o s tp e o p l ec a nn o ta f f o r dh o u s i n g ； d i v e r s i f i c a t i o no ff i n a n c i n gc h a n n e l sf o rt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , b u tt h ec o e x i s t e n c eo fa v a r i e t yo fr i s k sa tt h es a m et i m e ；t h eu s s u b - p r i m ec r i s i s ，t h es e r i o u sc o n s e q u e n c e so f c h i n a sm o r t g a g em a r k e th a sb r o u g h ti n s p i r a t i o na n ds oo n f i n a l l y , t h ea u t h o rm a d et h er e a le s t a t eb u s i n e s si nt h ef u t u r ed e v e l o p m e n to fp e r s o n a l 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i i 页 s u b j e c t i v i t yo fs p e c u l a t i o na n dp e r s o n a lo p i n i o n ，t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h ei n d u s t r y t op r o v i d et h e i ro w nr e c o m m e n d a t i o n s 。 k e y w o r d s ：r e a l e s t a t ef i n a n c i n g c e n t r a l i z ed i v e r s i f i c a t i o n 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西 南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密瓯使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名壤川唾 日期：纠咯丫母f 尔 指导老师签名： 吃红 日期：户知每。甲寸k 咀 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。 除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的 研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本人完 全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： 1 通过对我国房地产企业3 1 年来的发展历程进行回顾分析，作者总结出该行业的 各方面在政府的宏观调控以及市场经济调节下均已经得到长足进步并且日渐完善。 2 本文采用了各种采集资料以及原始数据，细致阐述了房地产企业的各种融资途 径，并采用实例举证的方式指出当今房地产业得以蓬勃发展的原因。 3 对我国房地产融资的特征，房地产融资市场存在的问题进行了分析总结，并提 出合理性的建议。 籼嘻 冲辱仍寸q 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 选题背景 第1 章引言 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外 经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性， 经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增 长也带动了房地产业的高速增长。2 0 0 0 年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房 方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的 发展。近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产正成为推动我国经济快速发展的 重要推动力量。房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的综合；房地产业是 股票与金融市场的基础，既负担“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产 业。房地产业事关国家战略、金融稳定和居民切身利益，又关系到投资者的经济利益。 房地产业是一个资金密集型的产业，其对资金的使用量比较大而且资金的使用周期也比 较长。在企业自有资金不足的情况下，房地产企业的发展很大程度上依赖于金融机构， 房产企业融资的成功与否成为房产企业能否持续发展的关键。而我国房地产发展时间 短，房地产市场还不够成熟和规范，房地产企业的融资结构设计不合理，风险系数高。 为加强对房地产金融市场的管理，2 0 0 3 年6 月1 5 日央行发布了“1 2 1 号文件”关于进 一步加强房地产信贷业务管理的通知，该文件对房地产开发贷款及个人住房贷款等都 做出了严格的控制。其主要内容包括：地产开发商申请银行贷款，其自由资金不应低于 开发项目总投资的3 0 ；银行不得向地产开发商发放用于缴纳土地出让金的贷款；银行 发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；银行只能对购买主体结构已封顶住房发放个人住 房贷款。“1 2 1 号文件”的下达，使得原来一批主要依靠银行贷款的实力较弱的小型房 地产企业面临破产的境地，这在一定程度上规范了房地产市场的融资秩序，也缓解了银 行房地产贷款的压力，降低了银行房地产贷款风险，但并未从根本上解决问题。存活下 来的房地产企业仍然是将银行贷款作为其主要的融资方式。国家对房地产企业的货币紧 缩政策和房地产企业单纯依靠银行贷款进行融资之间的矛盾日益突出。为使我国的房产 企业能够长足、快速、健康的发展，拓宽房产融资渠道，降低金融风险，势在必行。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 1 2 论文研究的意义 目前我国除了部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开发项目只能 依靠银行贷款。而随着我国地产投融资体制的变化和中国人民银行关于住宅开发贷款和 住宅按揭贷款限制性规定等的出台，融资门槛越来越高，房地产业的资金链面临着严峻 的挑战。房地产企业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，同时，房地产业 也是国家和地方经济投资的重点，其健康稳定的发展不仅能促进金融产业的稳定发展， 更关乎到整个国民经济的稳定运行。为使房地产融资更加合理规范，融资渠道丰富多样 化，降低房地产业的融资风险，更好地推动整个国民经济的发展，对房地产融资情况进 行深入的研究，具有重大的理论意义。 现今，房地产业真正的竞争来自于房地产融资手段的创新和房地产金融资本市场的 竞争。房地产企业是否能获得足够的资金支持，融资渠道是否畅通，已成为制约中国房 地产进一步发展壮大的关键因素。而目前我国尚未建立起稳定规范的房地产融资体系。 因此，如何解决房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已 是摆在全行业面前急需解决的大问题。论文通过对房地产市场的发展历程回顾、现状描 述、未来预期以及融资情况等方面进行分析研究，希望在我国宏观政策框架之下，找出 一条更适合我国房地产业现状的融资之道，解决房地产业的资金链问题，为我国房地产 业健康、平稳的发展提供一些有价值的参考。这无疑是具有现实意义的。 1 3 本文研究的主要方法和内容 1 3 1 研究方法 1 、宏观分析和微观分析相结合的方法 房地产融资问题与国家的金融安全有着密切的联系，房地产业的健康稳定发展关乎 到国家经济的健康稳定发展。近年来，国家出台了一系列的宏观调控措施抑制房地产的 投机炒作行为。因此，对房地产融资的研究必须置身于国家的宏观政策之下。同时，房 地产融资问题又是房地产企业作为一个微观经济主体的实际操作问题，在国家政策法规 的允许下，他可以采取任意合理的融资组合形式。可见，要深入研究房地产融资问题， 就必须从不同的层面着手，把宏观分析和微观分析的方法结合起来。 2 、规范分析和实证分析相结合的方法 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 规范分析和实证分析是经济学研究常用的基本方法，论文将通过对国家宏观调控政 策的解读以及房地产融资的现状进行分析，对我国现阶段房地产融资环境做出评价，再 通过实际的房地产融资案例来进行说明，最后得出结论与建议。 1 3 2 本文研究的主要内容 本文将通过对我国房地产发展历程及我国的房地产融资现状进行分析总结，对房地 产的融资渠道进行全面的介绍，并结合我国的实际情况，希望能得出一些关于房地产融 资的实用性建议。 本文分为以下几个章节： 第一章：引言部分。通过阐释我国房地产融资中的困境，得出论文的研究意义。第 二章：简述我国房地产业发展历程，解读国家政策和分析我国房地产融资现状。 第三章：介绍目前国内房地产多种融资渠道。 第四章：案例分析，通过列举广东中山一个房地产开发项目过程，披露目前国内一 些房地产企业融资开发实际具体情况。 第五章：结论。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 第2 章我国房地产业的发展状况及 房地产融资的历史背景 2 1房地产与房地产融资 要深入了解我国房地产融资的基本情况，必须首先了解我国房地产的一些基本特征 及其交易方式。 2 1 1 房地产的基本概念及其特征分析 l 、房地产是指固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 1 1 。房 地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称不动产。房地产可以有三 种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种 存在形态，即土地( 或土地使用权) ，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 房地产主要具有以下几个方面的特点： ( 1 ) 、位置的固定性和不可移动性。 ( 2 ) 、使用的长期性。 ( 3 ) 、影响因素多样性。 ( 4 ) 、投资大量性。 ( 5 ) 、保值增值性。 2 、房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主 要包括以下一些内容： ( 1 ) 、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委 托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。 ( 2 ) 、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动。 ( 3 、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 ( 4 ) 、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息 市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏 观调控。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 3 、房地产的两级市场 ( 1 ) 、一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国 有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的 方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。 ( 2 ) 、二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营 所形成的市场。 4 、房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所 从事的市场交易活动。按不同的情况，房地产的交易分类如下： 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方 法分类： ( 1 ) 、按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。 ( 2 ) 、按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产 的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其 交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地 使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。 ( 3 ) 、按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易( 如划拨土地使用权 及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等) 和非受限 交易( 如商品房交易等) 。 ( 4 ) 、按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产 期权交易和房地产现权交易。 2 1 2 房地产融资的基本概念及其特征分析 房地产融资，从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过 程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活 动的总称，包括资金的筹集。运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产 企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产业是一个资金密集的产业，房地产项目的开发往往要占用大量的资金， 这使得房地产业不得不和金融紧密联系起来。房地产融资具有资金需求量大，使 用周期长等特点l 2 jo 同时，房地产融资还具有扩张性【j j 一一开发商通常是通过银行 贷款取得项目开发资金，在项目建成后，又将其作为抵押取得新的银行贷款，用 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 以偿还原来的贷款及新一轮的资金积累。这就转移了开发商的风险而增加了金融 行业的风险。并且随着这种金融杠杆作用的不断加剧，其风险会越来越大，影响 也越来越突出。因此，国家对房地产项目的融资有严格的规定： ( 1 ) 、至少有项目发起人，项目公司，资金提供方三方参与。 ( 2 ) 、资金提供方主要依靠项目自身的资产和未来现金流量作为资金偿还的 保证。 ( 3 ) 、项目融资是一种无追索权或有限追索权的融资方式，即如果将来项目 无力偿还借贷资金，债权人只能获得项目本身的收入与资产，而对项目发起人的 其他资产却无权染指。 2 1 3 小结 从以上关于我国房地产及房地产融资的一些基本介绍可以看出，我国的房地产一级 市场即土地所有权的转让是由我国国家或地方政府所垄断的。而出让土地所有权是地方 财政收入的重要来源之一，甚至是地方财政的主要支柱。国家政策明文靓定，房地产开 发商不能通过向银行贷款来取得土地使用权，而必须是开发商的自有资金。而高额的土 地使用权出让金也是很多开发商难以承受的，因此导致了中国房地产业的特殊形式。小 型的房地产开发商往往难以存活，存活下来的开发商其主体开发资金基本靠向银行借 贷。并且房地产开发商急于套现，所以中国的房地产曾经出现一种奇怪的现象那就 是楼还没有开始修建而住房却已经销售一空了。开发商将风险转嫁给了银行和购房者。 并且随着融资套现新的融资这个过程的循环，由于其杠杆作用，其风险也会越 来越高。房价只能保持持续高位，才能确保房地产开发商和银行的正常运营，但这无疑 是饮鸩止渴。房地产业与金融系统紧密联系在一起，进而影响着整个国民经济，这决不 是危言耸听。因此，必须采取有效的措施来规范房地产融资市场，降低房地产融资风险， 以促进房地产业健康稳定的发展，进而促进整个国民经济的健康稳定的发展。 2 2 房地产业在国民经济中的重要作用 1 、房地产业是国民经济的基础性产业。房地产业不仅在我国的国民生产总值中占 有重大的份额，而且房地产业还带动着很多其他产业向前发展。最直接的是金融业及建 材相关行业都在房地产业的带动下飞速的向前发展。 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 2 、随着全球金融危机愈演愈烈，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论 不休。归结起来有几种观点。一是大中城市房价百姓不能承受论，二是政府不作为或调 控不利论，三是开发商暴利、黑心论。在对无论那种观点和议论的研究和分析中，我们 必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持 国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产 业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积 极又重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展 中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然具有非常重要的作用。 2 2 1 房地产业是国民经济的支柱性产业 房产既是生活资料，又是生产资料。人们的居住生活离不开房地产，国民经济各部 门开展生产和商业活动需要有厂房、仓库、办公室等，也离不开房地产。房地产业是国 民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作 用。它是国民经济的基础产业，也是支柱性产业。所谓基础性产业是指该产业或行业在 国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。所 谓支柱性产业是指在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业。而房地产产业，特别 是住宅产业所具有的关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其 具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。 首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房 地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的 基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产 基础产业的重要地位。 其次，房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。 房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产 业增加值占全国g d p 的比重成此案加速上升的态势：房地产税收在我国财政收入中的比 重，也随着我国税制调整而逐步增大：房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相 关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改 变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对国民经济有着举足轻 重的作用和影响。自1 9 9 8 年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入 持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1 9 9 8 年到2 0 0 7 年，房地产行业增加 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 值从3 4 5 4 5 亿元上升为11 8 5 4 3 亿元，年均增长1 4 7 ，高于国民生产总值的增长速 度。1 9 9 8 年到2 0 0 7 年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对g d p 增长的直接贡献率 从6 3 2 上升到1 1 5 6 ，年均9 1 5 。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增 加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1 9 9 8 年到2 0 0 7 年房地产开发投资对g d p 增长 的间接贡献率从8 7 l 上升到1 5 9 3 ，年均1 2 6 1 ，房地产开发投资对g d p 增长直 接贡献率加间接贡献率由1 9 9 8 年的1 5 0 3 上升为2 0 0 7 年的2 7 4 9 ，成为对经济增 长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首 先要房地产繁荣，房地产投资每增加1 ，就可贡献0 2 7 5 个百分点的g d p 增长率。房 地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的 主要拉动力量。 2 2 2 房地产业是国民经济的主导性产业 房地产业是国民经济的主导产业，产业关联性强。房地产业与其他产业关联性强， 对国民经济发展的拉动作用明显。房地产的投资开发又会引起对其他许多行业的需求， 对相关产业产生程度不同的带动作用。 l 、房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。国内外的经验表明，房 地产业的发展与金融业关系十分密切，无论是居民个人购房还是开发商投资建房，都必 须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。房地产开发是资金密集型行业，房 地产业的投资额度大，对资金的要求周期长，相应它的发展离不开金融业的支持。可以 说，没有发达的金融业，就不可能有兴旺的房地产业。房地产业与金融业的发展具有互 补性，房地产业大量和持续的资金需求，能有效地扩大金融业的放贷业务，促进金融业 的发展，而房地产本身的高附加值及其保值增值的特点，又利于使这个产业成为抵押贷 款的可信对象。据资料显示2 0 0 9 年底房地产贷款达到3 0 7 万亿元，占金融机构人民币 各项贷款余额的1 4 8 4 ，与g d p 的比率为6 7 5 ，商业性个人住房贷款余额为1 8 4 万 亿元，占金融机构人民币贷款余额的8 9 ，与g d p 的比率为1 0 0 。在各个商业银行中 住宅按揭贷款已经成为安全性高、放贷数量大的优良业务，对解决银行流动性过剩起着 重要作用p j 。 2 、房地产业对经济发展拉动大、房地产周期与经济周期之间的互动性越来越明显。 2 0 0 4 年，房地产投资完成额为1 3 1 5 8 3 亿元，同比增长2 8 i 。经济增长中房地产开发 投资拉动部分达到了2 7 0 。贡献率达2 8 5 。这这显示出我国房地产业的蓬勃成长已 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 经为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑，已成为我国国民经济的支柱产业， 并且房地产业作为支柱产业，产业链长、关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业 的发展，尤其是生产资料消费品的增长。随着房地产业的开发，建筑装饰行业自身不仅 得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流 通的繁荣，目前建材市场也是最火暴的市场之一。每年建筑装饰直接提供的市场容量就 多带动了商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨 大市场。 3 、房地产业的发展是提高我国就业水平、特别是实现农村劳动力转移的重要保证。 人口多、就业压力大、大量的农业人口需要转移到非农产业中来、农民的收入水平需要 提高是我国面临的现实，我们不能离开这个现实来空谈理想。在国民经济建设中，城市 的现代化建设首当其冲。近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建 筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就 业问题。在我国两亿进城务工的农业人口中有将近一半是在从事房屋建设或相关的行 业。另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，这些行业 产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩 余的劳动力创造了就业机会。 现阶段，要坚定不移地积极发展房地产业，坚定不移地鼓励房地产投资，促进房地 产市场持续平稳较快的健康发展。实践证明，发展房地产业，是经济的一个极为重要增 长点，具有多重的积极作用。它既体现了改善人民居住条件，全面建设小康社会的要求， 也是促进国民经济平稳较快发展的客观需要。房地产作为一个重要产业，对众多关联产 业有较强的拉动作用：房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，对全社会投资和 国民经济发展有着重要影响。其影响较大的几个关联产业，如建筑业、金属和非金属制 品业、金融保险业等也都直接关系到国家金融安全和社会的稳定。因此，对于房地产业 的任何调控措施都应围绕着促进其长期健康稳定较快发展来进行，决不能把现实存在问 题的板子都打在一个产业上。 2 2 3 房地产业是国民经济的先导性产业 房地产业是国民经济的先导性产业。这体现在要发展经济，必须超前发展房地产业。 由于房地产商品的形成需要耗用较长时间，所以房地产的开发和建设一般需要超前进 行。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良 好的经济环境。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通住宅建设，将成为国民 经济的一个新的增长点。 总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康 的发展。 2 3 我国房地产融资市场形成的历史背景 当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的产业背景和政府政策背景【5 1 。认清融 资市场格局的形成背景才更有助于把握我国房地产融资市场形势，预测未来房地产融资 市场的发展方向。 2 3 1 房地产业发展背景 1 、我国房地产3 1 年来的发展历程 在2 0 世纪八十年代以前，我国还没有房地产市场的概念，那时“盖房子”、“盖 家属院”，连人们的基本居住需求都难以满足p j 。其问，我国制定并实施了土地法、 规划法，为房地产的发展提供了法律依据；深圳( 罗湖区) 房地产开发经验的示范 作用，开始逐渐向全国推广。因此，这是理论的突破与起步阶段。八十年代末，消费者 对住房的需求迅速增长，需求也逐渐有了层次，但是，由于经济发展与生活水平有限， 价格低廉的住房受到消费者欢迎，加之消费者对房地产产品的需求远大于供应，因而消 费者最关心的是能否得到住房。这时我国的房地产主要是以统修统派为主，住宅用房主 要是靠政府分配，而商业房地产的发展则还处于萌芽阶段。 1 9 9 i 1 9 9 5 年非理性炒作与调整阶段。以邓小平同志南巡为标志，中国南方掀起了 房地产开发的高潮，地产再度升温，炒楼、炒地皮变得炙手可热。其中炒作最为严重的 包括海南、大亚湾、北海等地，也导致了中央政府第一次对房地产市场的整顿。房地产 市场急速的“硬着陆”，使得房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1 9 9 5 2 0 0 3 年相对稳定的协调发展阶段。整体说来，这一阶段是中国房地产市场发 展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步 地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。1 9 9 5 年，在经历了之前的炒作与 调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态一j 。随着中国的福利分房制度改革的 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市， 随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度， 之后这一政策在上海、大连等地得到推广。2 0 0 0 年初，中国的福利分房制度终止，货 币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品 房市场的发展。 2 0 0 3 - - 一2 0 0 7 年，调控、反调控与总体反思阶段p j 。2 0 0 3 年中后期，国内部分地区 的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控， 而2 0 0 5 - - 2 0 0 6 年则是政策出台最为密集的阶段j 。在这一时期，政府先后出台了1 0 多 项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面， 来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因 此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。2 0 0 6 - - 一2 0 0 7 年，热 钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开 始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温p j 。 自2 0 0 7 年，房地产行业进入了全面调整的阶段。2 0 0 7 年第四季度开始，信贷紧缩 政策的影响逐渐显露，目渐升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成 交量。2 0 0 8 年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响， 在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展明显出现了减速，行业内调整的深度与广度 加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。而从近 期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，2 0 0 9 年已经开始出 现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2 0 1 0 年甚至更远的未来，拭目以待。 2 、我国房地产发展的几个主要阶段 我国从9 0 年代初开始才有了真正意义上的房地产，到现在也才只有十多年的发展时 间。虽然我国房地产发展时间短暂，但其间却经历了巨大的变化。大致可以分为以下几 个阶段： ( 1 ) 要素( 土地) 驱动与产品导向阶段 在房地产行业在国内刚刚兴起的九十年代，作为三大生产要素之一的土地，对于房 地产开发企业来讲具有决定性的作用。在那个阶段，谁能取得土地用于房地产开发，谁 就在房地产市场中占据主要地位。所以说在这个阶段的房地产企业绝对属于典型的土地 ( 要素) 驱动阶段。同时，那个时期的房地产销售市场由于受传统计划经济的影响，其 管理是粗放式的。房地产市场以“卖方市场”为主，房地产的销售也是以产品为导向的， 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 即企业不去做市场分析、不去做客户研究，企业提供什么产品，消费者就只能买什么样 的产品。这一时期，我国房地产融资规模小，融资形式单一。 ( 2 ) 市场导向阶段 随着经营性房地产开发用地招拍挂政策的实施，房地产企业的要素驱动阶段就慢慢 结束了，取而代之的是进入市场导向阶段。从1 9 9 8 年的住房分配货币化，它标志着房 地产产业的全面市场化。2 0 0 0 年中国又规范了房地产市场。2 0 0 1 年随着中国经济的腾 飞，消费需求的激增，房地产市场也飞速发展，越来越繁荣。这一阶段是中国房地产转 型的一个重要时期。在福利分房制度的取消和房地产开发巨大利益的驱使下，很多人开 始进军房地产业，房地产企业如雨后春笋般建立起来。尽管房地产一级市场即土地使用 权转让市场仍被政府垄断，但其转让方式采用了竟标、拍卖等方式，实现了土地使用权 “买方市场”的市场竞争。同时在房地产二级市场上，多种交易方式发展起来，如销售、 转让、抵押、租赁等都成为房地产交易的主要模式旧j 。同时由于房地产企业的增多，迫 使房地产开发商能开发出更加满足消费者需求的产品。随着房地产业的迅速发展，房地 产融资也迅速发展起来。房地产融资规模越来越大；融资手段也朝向多元化发展。同时 它给金融市场带来的风险也日益凸显出来。 ( 3 ) 品牌推广阶段 2 0 0 3 年4 月是中国房地产业的一大转折点，不断飚升的房价使得老百姓无力承受， 为此中国政府实施了宏观调空政策，下发了1 2 1 号文件，其中明确规定第二套住房的首 付比例要提高；同年的7 月，国家政府又开始着手于整顿土地市场。这次整顿的结果使 得很多实力差、经营不规范的房地产企业被淘汰，导致了房地产行业的集中度提高，也 成就了中国几个重要的房地产品牌，万科就是其中的佼佼者。万科是房地产行业老大， 先知先觉，成为最早认识房地产品牌价值、打造企业品牌的“始作俑者”。同时，万科 也认识到积累宝贵的客户资源，培养品牌忠诚度这个问题。通过“万客会”以及“c r m ” 的引进，万科在不断的网罗和巩固自己的销售终端，降低销售风险和推广成本。通过品 牌的建设和传播，摸索出适合万科特色的营销之路。在这一时期，由于行业集中度的提 高，迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务，而传统的以 商业银行为主渠道的单一融资体系无法满足企业扩张的需求。o j 。 ( 4 ) 资本市场阶段 由于房地产行业对于资金的需求极大，是一个典型的资金密集型行业。开发商进行 房地产开发需要圈地，土地的收购需要真金白银，“圈地”之前必须“圈钱”，同时在 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 进行房地产主体项目开发时也需要大量的资金支持。一些拥有大量资金的企业也纷纷进 入房地产市场。我们国家的很多上市公司如海尔、t c l 、美的、三九、联想集团等一大 批企业也开始逐鹿房地产市场。被称为国内饲料大王的新希望集团，进入房地产市场 后，预计其房地产的盈利甚至超出主业的盈利。进入2 0 0 6 年后，这种房地产企业进入 资金驱动阶段的趋势更加明显企业单靠自有资金和银行贷款，已经远远不能满足企业做 大做强的愿望。上市融资成为很多房地产企业首选的新的融资方式。同时，其他一些地 产公司也在尝试多渠道融资途径。银企合作、境外基金、信托等等在深圳的地产公司已 有成功的合作先例，房地产信托脱颖而出，例如深国投为水榭花都项目推出信托，募集 资金。房地产基金也呼之欲出，对于企业来讲，房地产基金无疑提供了新的融资渠道， 而对于投资者来讲，可以从该基金获得较高的投资收益率。这种房地产基金在国外非常 常见。房地产企业最后的生存和发展，将最终体现在资本市场的竞争。 3 、我国房地产行业的发展特点 从1 9 9 8 年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时 限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构， 使得我国房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。现阶段国内房地产市场发 展和运行主要主要有以下特点和变化： ( 1 ) 住宅供应不足，结构不尽合理。宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来 了住宅供应量的持续减少，同时，房地产业结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的 房产供给更不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。 ( 2 ) 住房保障制度尚不健全。国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较 窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设 力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经 验的积累，其操作性逐渐得到改善。 ( 3 ) 房地产企业数量众多、负债率较高。到2 0 0 7 年底，全国有各级房地产开发企 业约5 万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达8 0 p j 。随着国内房地产行业调 整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企 集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，t o p l 0 0 的房企市场占有率将可能超过5 0 。另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的 负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地 产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 成为各类资金追逐的对象。 ( 4 ) 房地产交易体系不够完善。在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产 中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业 发展急待突破的瓶颈。随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存 在的问题将逐步得到解决【l 。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速 这一市场规范化发展的进程。 ( 5 ) 拆迁安置环节存在诸多问题。国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中 存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制【】。随着国内拆迁安置 领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将 可能需要经历一个漫长