（区域经济学专业论文）外资进入中国房地产市场的影响及政策研究.pdf

内容摘要 随着我国经济的高速发展，房价也在不断攀升，加上人民币升值预期的影响， 外资正不断流入中国房地产市场。自1 9 9 1 年起，中国己连续1 7 年成为吸收外资最 多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的 第二大行业。外资进入会对我国房地产市场产生哪些影响? 会对房价产生哪些影 响? 我国现行限制外资的政策取得的成效如何? 本文拟从“限外令 的颁布入手，通过实证研究，分析和比较国外限制外资进 入本国房地产规定的背景，并结合市场运行状况对外资流入中国地产市场产生的影 响和采取的政策成效进行研究。本文具体结构如下： 第一部分，首先提出问题，然后分析国内外的研究现状，结合国内外专家学者 的研究成果，提出自己的理论 x 硕士学位论文 剐哺洛t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究 工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和 集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：詹7 i j ；如 日期：如髂箩月z 胡 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到 ：中国学位论文 全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：胁以瓠 日期：胁舌年f 月? 。日 导师签名：媳阂导师签名：叹义l 划 日期：o 8 年j ，月2 2 ，日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库一中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益回意途塞埕变压澄厦! 旦坐玺；旦= 生；旦三生蕉查! 作者签名：唇胡强导师签名： 匙i 习 日期：勘巾岁尼泣日 日期： 口箩年厂月歹咱 硕士攀位论文 m a & 1 限r 飞t h e 跚盘 1 1 概述 1 引言 所谓外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来 源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。近年 来，在人民币升值的强烈预期下，国际资本通过外商直接投资、证券投资、其他投 资及非法渠道大量流入我国，在强制结汇制及钉住美元( 现为钉住一篮子货币) 的 固定汇率制下，直接导致外汇储备的快速、大幅上升。外资的大量进入从以前生产 领域转向房地产领域，对我国的房地产市场产生了很大的影响，在带来学习效应、 合作效应等正面影响之外，同时也带来了使我国货币政策失效、房地产投机性增强、 房地产价格上涨过快等负面影响。而在我国近几年面临的一个比较大的问题就是房 价上涨过快，国家采取了各种政策措施来抑制房地产价格的过快增长。那究竟房地 产价格的上涨跟外资的大量进入有没有影响呢? 他们之间存在着什么关系? 国家 颁布的政策措施有没有收到效果呢? 房地产是关系到民生的大事，关系到社会的和 谐稳定问题，只有找到房价过快上涨的根本原因进行对症下药才能有效地对房地产 价格进行调控。本文拟通过分析，找出外资和我国房地产之间的关系，分析外资流 入对国内房地产价格的影响程度，以期为政府制定相关政策的时候提供理论依据。 1 2 国内外研究现状 外资的进入究竟会产生什么影响，为什么要限制外资进入本国房地产，外资进 入本国房地产的目的何在，外资大量进入到中国房地产企业具体会产生哪些正面影 响和负面影响，国内外专家学者对于这些问题已经进行过很多研究。 1 2 1 为什么要限制外资进入本国房地产市场 首先外资并购影响我国国民经济安全，例如王小华分析了外资进入中国房地 产市场会影响国内信贷政策的有效性，因为由于外资的作用，国家对房地产行业采 取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约，同时加大了人民币升值的压 力，因为民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通 。王小华：浅谈如何应对外资进入我国房地产市场 ，载科技资讯，2 0 0 r 7 第3 l 期，第2 l l 页 硕士攀位镣更 m a 8 t e r st h e g l 8 ， 过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润。冷霜认为大量外资进入会对国民经济 造成不良影响；阻碍宏观调控效果的发挥；对当地的经济状况和居民生活水平的改 善有一定影响；并且外资波动性大，不利于市场稳定。翁少群、刘洪玉回认为外资 的进入可能影响到房地产行业和地区的经济安全，很多外来投资者选择在国内主要 城市购买收益能力强的高档物业，进行持续经营并获取租金收入，这导致某些城市 的大部分高档写字楼或者公寓市场被外资控制。 其次外资大量流入房地产推动了我国房地产价格的上涨，比如张诚 认为外资 大量流入中国房地产制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度；加剧了 房地产市场价格波动，助推了房地产价格上涨；同时加大了人民币升值的压力。翁 少群、刘洪玉认为外资进入我国的房地产行业可能存在一定的投机目的，企图利 用新兴市场的脆弱而进行故意的炒作，在市场的剧烈波动中获取收益。陈玉停 认 为外资进入我国房地产会抬高房产开发成本；投机性需求拉高房价，扭曲市场结构； 示范和带动效应，对市场预期的影响。 正由于外资进入本国房地产可能带来一系列的问题，所以各国都有自己的政策 措施限制外资进入本国房地产，像魏红欣 分析了国外像美国、新加坡以及印度等 对于限制外资进入本国房地产的措施，这些国家都有严格的限制条款。高涛。对世 界各国管理外资进入本国房地产市场经验进行了总结：在房地产方面，美国对外资 的限制是比较严格的。美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，不过不少 州对外国人购买不动产都没有限制或要求履行报告的制度。美国对于外资购房贷款 系统的头款、税收制度以及自住房和投资房的银行审核系统等都较为完善，再加上 买房申请人的收入情况可通过报税单和工资和基本信息一目了然，所有这些规章制 度都能把。炒房团刀拒之门外。近几年，随着亚洲经济的繁荣，也有不少亚洲人带 现金到美国，全额买下房屋再进行炒作。但是由于出租房的税率较高，炒房相对冷 清。所以，“炒房团在美国基本形不成气候，使得美国房地产市场健康发展。而 新加坡的政府组屋类似于中国的经济适用房，由政府开发，提供给收入较低或一般 收入的国民，其价格不到周边公寓价格的一半。另外法国政府对房地产采取高税收 嘴霜：利用外资对我国房地产行业发展的影响 ，载内蒙古科技与经济 ，2 0 0 7 年第1 3 期，第2 化5 页 。翁少群、刘洪玉：我国房地产行业的外资参与及其影响) ，载建筑经济) ，2 0 0 5 年第9 期，第“_ 6 8 页 o 张诚：我国房地产业利用外资的现状与对策研究 ，载中国房地产金融 ，2 0 0 r 7 年第8 期，第3 1 3 3 页 o 同 陈玉停：外资对我国房地产市场的影响以上海市为例，载时代经贸 ，2 0 0 6 年第1 0 期，第1 8 1 9 页 o 魏红欣：国外如何限制外资进入房地产市场 ，载广西城镇建设 ，2 0 0 6 年第8 期，第9 4 页 o 高涛：外资进入我国房地产市场的影响及实证研究 ，引自中国期刊网优秀硕士学位论文，2 0 0 6 年 2 硕士学位诲文 m a s t e r st h e 圈蠹 政策，与房屋有关的税种达近十种住房有住房税，空房有空房税，用于商业用途的 房屋要交职业税，办公室要交办公税，在“万税 政策的作用下，几乎没有人把房 地产作为投资的主渠道，因为投资房地产就意味着立即向国家缴纳高额税金，投资 者很难在短期内将房屋倒手以赚取利润。况且，法国房地产市场的需求也不大，人 口增长缓慢，加上多年来实施廉租房政策，令法国的房地产市场并未因缺少限制而 呈现过热态势。其余各国的实施办法详见附录。 1 2 2 外资进入中国房地产市场的原因 首先国内房地产市场大的良好的投资环境吸引了外资的进入，比如翁少群、刘 洪玉总结了进入中国房地产行业的外资来源和投资形式，分析了我国房地产行业 利用外资的现状和表现，认为日趋成熟的市场环境、丰富的投资机会和逐渐清晰可 控的房地产投资风险是当前外资进入我国房地产市场的主要原因。 其次国内对房地产市场管理的不善使外资有机可乘，比如张诚认为国内房地 产市场的迅速发展和人民币汇率升值预期、“引资冲动的存在、现行的针对房地 产购买和转让的汇兑管理措施的实旌效果不理想是外资进入我国房地产的原因。 1 2 3 外资进入对中国房地产市场产生的正面影响 首先外资的进入带来了国外的有用的可以借鉴的先进理念，比如冷霜 认为外 资流入我国房地产会给我国带来学习效应；合作效应：并有利于提高我国房地产企 业的经营管理水平；有助于房地产企业更新投资理念。翁少群、刘洪玉提出外资 的引入改善了房地产企业的资本结构，推动优势企业的持续发展；促成房地产投资 自运行体系的形成，避免投资风险的波及；提高了房地产企业经营能力，促进房地 产设计、施工、开发、中介和房地产金融等各领域的成熟和发展；外资带来了很多 新的房地产金融工具和投资理念，为我国资本市场的发展做出了贡献。 其次外国资金的进入对于国内房地产市场融资起到了积极的作用，比如张诚 认为外资进入我国房地产业弥补了我国房地产行业的资金不足，带来了先进的房地 产金融运作理念；加剧了房地产市场竞争，促进国内房地产企业不断提升自身能力； 提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要。 嗡少群、刘洪玉：我国房地产行业的外资参与及其影响 ，载建筑经济) ，2 0 0 5 年第9 期，第6 硒8 页 。张诚：我国房地产业利用外资的现状与对策研究 ，载中国房地产金融 ，2 0 0 7 年第3 期，第3 l - 3 3 页 奢冷霜：利用外资对我国房地产行业发展的影响 ，载内蒙古科技与经济 ，2 0 0 7 年第1 3 期，第2 纯5 页 o 同 。同 3 硬士攀位论文 m a g r e r st h e g l 置 再者外资的进入推动了我国房地产价格的增长，比如张目运用o l s 模型分析 了1 9 9 9 2 0 0 5 年外资流入对我国房地产价格的影响，得到的结果是外资流入对国 内房地产价格的推升作用已十分明显，其中对土地交易价格的影响略强于房屋销售 价格。 1 2 4 现行政策的收效及其原因 国家对于外资进入我国房地产还是采取了一定的限制措施，但是总体来说都认 为收效不大，比如饶玮、刘颖圆认为我国采取的限制外资进入我国房地产业的措施 收效不大，这是由于我国房地产需求仍然非常旺盛，房价仍然有上涨趋势，加上人 民币升值的可能性大，得出的结论是外资有着长期投资中国房地产的打算，大量外 资涌向中国房地产业的局面可能仍会持续。而费杨生 则认为“限外令一之后高端 物业略受冲击；高房价暂难撼动。 1 2 5 相应的措施和解决对策 针对外资进入对我国房地产市场产生的负面影响，学者们认为主要从两个方面 来解决： 一方面要对国内房地产本身进行改进，比如么贵鹏、王松 认为要通过我国房 地产金融创新来解决大量外资进入我国房地产市场带来的问题。复旦大学的孙彬彬 囝分析了目前我国对待外资进入房地产市场的相关管制措施，他认为规范外资进入 问题上要区别对待外资，促进市场竞争；鼓励相互合作，拓展融资领域；加强金融 监管，完善信息披露。 另一方面政府要采取有力措施控制流入中国房地产行业的外资，比如郑怀林 通过外资进入国内房地产市场的应变攻略分析，认为国家对外资进入国内房地产市 场进行必要的限制是非常必要的，他提出要采取税收、土地等根本性政策，加强对 外资进入国内房地产市场的有效调控。 o 张目：外资流入对我国房地产价格的影响分析 ，载集团经济研究 ，2 0 年第3 期，第7 2 页 誊饶玮、刘颖：限制外资进入房地产收效不大) ，载国际融资 ，2 0 0 r 7 年第l 期，第2 9 - 3 l 页 o 费杨生；京城“限外令”亮相近半月，高端住宅市场遇“冷风”，载中国证券报 ，2 0 0 7 年2 月1 6 日 o 么贵鹏、王松：外资大量进入我国房地产市场背后的思考 ，载中国房地产金融 ，2 0 0 7 年第l 期，第2 4 2 7 页 印孙彬彬：外资进入与我国房地产市场的发展 ，载商业时代 ，2 0 0 7 年1 5 期，第1 0 l - 1 0 2 页 o 郑怀林：外资进入国内房地产市场战略与宏观调控政策博弈研究 ，载河北金融 ，2 0 0 7 年第6 期，第1 6 1 7 页 4 硕士学位论文 m a s t e r s 咖翻瞎 但是上述国内外的一些研究大多是从定性角度分析外资进入中国房地产的原 因、对中国房地产市场产生的影响、限外政策的收效等，像翁少群、刘洪玉等人纯 粹从定性角度出发分析实行限外政策的原因，缺乏数据的有力支持，没有从一个确 切的量上来分析外资进入中国房地产市场到底影响程度有多大。而像张目进行的虽 然是定量分析，但是仅仅得出了一个外资进入对国内房地产价格的推升作用已十分 明显的结论，缺乏对政策效应的定性分析以及应该采取什么措施来解决。所以作者 打算定量分析和定性分析相结合，首先定量角度运用e v i e r s 3 1 软件对外资和房地 产价格之间的关系进行回归，通过单位根检验和格兰杰因果关系检验，分析外资流 入对我国房地产市场价格具体的影响程度，接着结合国内外对控制外资进入本国房 地产所采取的政策措施进行比较和分析，提出一些中国房地产业在合理引导、利用 外资方面的建议。 硬士擘位论文 m 拙爱r b 建st h e s 珞 2 外资流入对我国房地产价格影响的实证分析 2 1 外资在中国房地产市场的现状 外资进入到中国房地产市场是一个逐步发展的复杂的过程，在中国房地产市场 的投资分为几个阶段。改革开放时期，外资进入的第一大行业是“通信设备、计算 机及其他电子设备制造弦行业，后来随着中国房地产市场的发展，尤其是1 9 9 8 年 取消分房制度实行商品房制度之后，大量外资进入到中国房地产市场。由于政府相 关部门目标不一致，在实际运作中，对房地产领域的外商直接投资几乎没有限制，加 上一些地方政府存在“引资冲动，采取以优惠的土地价格出让土地使用权等措施， 鼓励外资投资当地的房地产行业，同时现行的针对房地产购买和转让的汇兑管理措 旌的实施效果不理想，使得外汇资金以购买境内商品房的形式进行跨境流动相当便 利，因此进入“十五以后，房地产行业则发展成为第二大外商投资行业。2 0 0 6 年 上半年，我国房地产开发企业利用外资折合人民币1 6 7 亿元，同比增长3 2 5 。而 三季度，利用外资金额上升到了2 5 9 亿元，同比增长高达4 6 6 。后来随着越来越 多外资进入到中国房地产行业，政府开始进行宏观调控，采取一定的政策限制外资 进入中国房地产业。 本文通过总结分析，对外资在中国房地产市场的投资阶段、投资目标和方式以 及外资进入对我国房地产市场产生的影响进行了分析。 2 1 1 外资在中国房地产市场的投资阶段 图2 1 描述了自1 9 8 5 年以来的房地产协议利用外资和实际利用外资的情况。根 据外商投资房地产行业的趋势，粗略地分为四个阶段： 第一阶段( 1 9 8 5 1 9 9 1 年) ，起步阶段：具体表现为投资量小而波动性大。有 关推进房屋商品化，实行土地使用权有偿转让，确定房地产行业类别，建立房地产 生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台，为房地产业的发展和利用外资发 展房地产业，提供了法律政策依据，这标志着利用外资发展房地产业经济的真正起 步。1 9 8 5 1 9 8 7 年，外商房地产协议投资额在2 0 亿美元左右，而到位率为6 0 ； 1 9 8 8 1 9 9 0 年出现低潮，每年平均协议利用外资只有6 亿美元，1 9 9 1 年开始回升 第二阶段( 1 9 9 2 1 9 9 7 年) 这里又分为两个阶段：从1 9 9 2 年1 9 9 4 年，我国 利用外资发展房地产业处于高速发展期。邓小平同志南巡讲话的发表，解放了思想。 6 囫 硬士擘镇静囊 m a j 8 = 】限鼗奄t h e g 璃 我国房地产业的结构体系、运行机制、市场构成和政策框架初步形成，房地产业以 新兴产业的姿态出现。1 9 9 3 年协议投资额超过4 0 亿美元；1 9 9 4 年达到前所未有的 高峰，实际投资额就接近8 0 亿美元。在此后的几年中，略有下降，但仍达6 0 亿美 元左右。从1 9 9 5 年至1 9 9 7 年底，我国利用外资发展房地产业处于下降徘徊状态。 1 9 9 5 年开始对房地产业实施宏观调控，限制外销项目的审批。由于适度从紧的财政 政策的实施，以及国家控制高档物业的开发，特别是1 9 9 7 年，房地产市场的宏观 治理收效，有效需求萎缩，受其影响，国内和国外房地产投资都明显下降，加上亚 洲金融危机对我国房地产市场的冲击，使得部分已立项项目处于停滞状态。 第三阶段( 1 9 9 8 2 0 0 2 年) ，外商房地产投资停滞不前。进入1 9 9 8 年，外商房 地产投资比上年上升1 2 4 亿美元。之后几年，在5 0 亿美元上下起伏波动。但总的 来说，相对于中国房地产投资的大幅上升，外商房地产投资是徘徊不前的，甚至走 低，特别是2 0 0 0 年，下降到4 6 6 亿美元。 第四阶段( 2 0 0 3 2 0 0 6 年) ，外商房地产投资逐步回升并快速增长。外资流入 中国房地产额2 0 0 4 年为5 9 5 0 l 亿美元，2 0 0 5 年为5 4 1 8 0 7 亿美元，2 0 0 6 年房地产 开发企业利用外资就达到了3 9 4 亿元。 图2 1 中国房地产历年( 1 9 8 5 2 0 0 5 年) 引入外资额( 单位：亿美元) 数据来源：根据有关资料和国家统计局数据整理 硕士擘位论交 m a s t e 臻s 咖g i 蕊 2 1 2 外资进入房地产行业的渠道和目标 外资进入中国房地产市场的渠道多种多样，主要包括外商直接投资、借用外债、 境外机构和个人投资房产。第一种渠道是通过直接投资方式进入中国房地产业。 这种外资主要集中于开发领域，其进入主要有两种方式：一是外资直接在华设立房 地产开发企业；二是收购境内著名房地产开发企业的股份。第二种渠道是借用外债 的等非f d i 方式进入房地产行业。其有三种方式：( 1 ) 中资房地产公司通过境外 上市，引入境外资本；( 2 ) 通过“自我收购 的方式将自身改制为境内居民完全控 股的外商独资企业，使企业迅速建立方便快捷的国际融资渠道，获得以境外壳公司 名义择机在境外上市筹资的机会；( 3 ) 把境内企业的股份作价之后，出售给境外 的机构或者个人。由于国内法律法规对中资企业收购境外的壳公司、在境外上市筹 资、借用外债，进而转身投资境内房地产项目的运作方式并没有实质限制，再加上 国家对房地产业的宏观调控，缩紧银根，企业资金紧缺，从而导致中资企业自我收 购、举借外债融资的情况明显上升。第三种渠道是个人和境外机构( 非居民机构) 投资房产，即非居民各机构以自购和包销方式买入商品房，再通过转售赚取差价。 2 0 0 2 年以后，国家取消内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房产没 有限制。外汇管理局也规定，境外机构和个人将其以外汇购买的境内房产转让给境 内机构或个人的，所得人民币价款在提供相关凭证后，可以纳政府规定的契税、营 业税( 购买不足两年要全额征收营业税) 外，享受与境内投资者一样的待遇，无须 交纳其他税收。而且，中国对产业基金没有明确的法律法规依据，尚无法以法律的 形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等加以具体规定，海外房地 产基金多以低税收地区注册的投资公司的身份出现。在我国传统政策上，鼓励华侨 和港、澳、台同胞回国置业这些政策为非居民购买国内房产开辟了重要渠道。据 国家外汇管理局上海分局统计，境外汇入的购房款目前增长迅速，购房款的本外币 融资中，外资( 包括外汇贷款和外资流入) 占比从2 0 0 3 年的9 6 ，到2 0 0 4 年前5 个月骤升为1 6 8 。而这部分增长中，主要用于投资。该统计表明，境外资金直接 流入房地产的占比在2 0 0 1 2 0 0 3 年间不断提升，分别为1 1 6 1 、2 3 5 和2 5 4 ， 而在2 0 0 4 年前5 个月，相同口径的统计达到3 2 6 。主要有两种方式：其一，非 居民机构个人购买房产；其二，境外机构在境内成立外商投资房地产中介公司，持 嘿绍连、张仁开：房地产业利用外资的现状及对策，载上海房地，2 0 0 6 年8 月，第4 3 4 5 页 。温建东、马昀、陈斌：管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示 ，载国际金融研究 ，2 0 0 5 年7 月，第5 8 石3 页 项士学位论文 m 睛罱t e 联st h e s l s 有和经营物业收租，或转售赚取差价，形成利润后汇出，或在项目终结后将清算款 汇出境外。 近年来在中国房地产市场投资布局的部分外资金融机构总结见表2 1 表2 1 在中国房地产投资布局的部分外资金融机构 外资金融机构投资中国内地房地产投资模式 业的金额 美国柯罗尼基金约2 0 亿美元物业收购、项目开发 摩根斯坦利约1 0 亿美元物业收购、项目开发、不 良资产收购 荷兰国际集团( i n g )6 亿美元项目开发、不良资产收购 雷曼兄弟约2 4 0 6 亿美元不良资产收购为主 r o d a m c 0 亚洲基金投资公司约2 3 亿美元物业收购为主 新加坡g i c 约2 1 亿美元项目开发为主 麦格里集团约1 4 亿美元物业收购为主 高盛约1 0 7 6 亿美元物业收购为主 麦利联行投资基金约5 0 0 0 万美元项目开发 美林集团约3 0 0 0 万美元物业收购 数据来源：引用高涛论文所得 从投资目标来看外商的投资目标以高档物业为主，逐渐向中低档扩张。2 0 0 3 年 至2 0 0 4 年，投资重点在住宅，特别是高档住宅；2 0 0 4 年底，外资投资基金的投资 重点悄然转向以甲级写字楼为主的商业地产；2 0 0 5 年，主攻方向放在了中心城市的 商业地产。除了继续保持在高档物业的高投资之外，还有逐渐向中低档物业扩张的 趋势。不过对于不同类型的外资，其投资目标也不一样。开发型外资逐渐由商用物 业转为住宅，由高档物业转向中高档、中档、中低档物业：而收租型外资的物业类 型，主要是有稳定租户的成熟商用物业。 据业内人士估计，目前外资在中国房地产市场中所占比例约为1 5 2 0 ，具体 数量尚无法准确统计当前外资主要通过外资直接在华设立房地产开发企业和收购 。高涛：外资进入我国房地产市场的影响和实证分析) ，引自中国期刊网优秀硕士毕业论文，2 0 0 6 年 9 项士学位论文 m a s t e 豆s1 l h e s i 蠢 境内著名房地产开发企业的股份两种方式来达到控制内地房地产企业的目的。2 0 0 6 年8 月份，花旗集团注资2 0 0 0 万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与 徐汇区“建业里 改造工程，该项目就属于外资入股。在直接购买境内房地产物业 方面，2 0 0 5 2 0 0 6 年6 月底，境外投资者在国内房地产领域投资约8 3 亿美元，占 同期境内全部房地产投资总量( 包括土地市场交易) 的3 。外商在华设立房地产公 司方面，截至2 0 0 6 年一季度，仅上海市外资房地产企业家数就占到了全市房地产 企业总数的7 9 6 ，外资房地产企业注册资金占全市房地产企业注册资金的2 7 。在购 买股权成立合资公司方面，2 0 0 5 2 0 0 6 年，与上海房地产企业合作的项目公司中， 国际上名列前茅的几家外资基金在股本份额中，由过去占有5 股份，迅速上升为 5 0 以上。世邦魏理仕环球研究咨询部高级经理覃晓梅预计，未来优质整栋物业将 继续受到海外投资者及国内有实力机构投资者的关注，而具有良好架构、大量土地 储备及发展方向预期良好的开发公司也会受到海外投资者的青睐。事实上，通过介 入内资开发公司来获取投资收益这种做法也已经不乏先例，具体形式更是多种多 样，如合作成立企业、参与项目公司、战略合作投资、参与入股等。2 0 0 4 年6 月， 摩根士丹利和金地集团合作进行不良资产收购；2 0 0 5 年7 月，新加坡政府产业投资 有限公司与万科集团共同创立一家合资企业，在中国境内进行房地产项目投资； 2 0 0 5 年嘉德商用产业与深国投战略合作；2 0 0 6 年5 月，凯德置地与成都置信实业 成立四川置信凯德实业，各自持有其5 0 股权等案例都是外资在华投资的具体表现。 而这些被选中的公司无疑都是国内或者当地房地产开发企业之翘楚。近年来外资 通过收购方式进入中国房地产的案例整理如下表2 2 。 回龚怡：外资整购西单姒l l 协议终止，内资迎来整购良机 ，引自焦点房地产同，2 0 0 r 7 年4 月5 日 1 0 顽士攀位论文 m a 耵腿st l l e 鼢 表2 2 近年外资收购案例 时间境外资金机构格( 基收购物业( 股权) 收购价格、面 金) 积 2 0 0 5 年1 月澳大利亚麦格里集团上海新茂大厦( 商务楼)8 亿人民币 基金m g p a 2 0 0 5 年3 月凯德置地北京中环世贸中心( 商务1 8 3 亿人民 楼)币 2 0 0 5 年4 月高盛w h i t e h a l l 房地上海百腾大厦( 公寓) 1 0 7 6 亿人民 产基金 币 2 0 0 5 年6 月摩根士丹利上海广场( 商务楼)8 4 6 亿美元 2 0 0 5 年1 1 月花旗银行房地产基金上海永新广场( 商务楼)5 0 0 0 万美元 2 0 0 6 年1 月亚洲国际金融投资北京华普中心( 商务楼)2 7 亿美元 2 0 0 6 年2 月荷兰i n g 转售给花旗盛捷高级服务公寓1 亿美元 银行 2 0 0 6 年3 月美国高盛房地产基金 虹桥花苑酒店式公寓7 0 0 0 万美元 2 0 0 6 年3 月 g a t e w a l lc a p it a l 基金翠湖天地酒店式公寓6 亿人民币 2 0 0 6 年4 月 摩根士丹利陆家嘴中央公寓7 亿人民币 2 0 0 7 年1 月 摩根士丹利永新城2 6 6 0 0 平方米 2 0 0 7 年1 月雅居乐集团金昌摩尔 1 1 4 4 0 0 平方 米 2 0 0 7 年2 月新熙地外高桥仓库2 6 0 0 0 0 平方 米 2 0 0 7 年4 月美林集团 美林大厦2 7 0 0 0 平方米 2 0 0 7 年4 月三林集团 老西门项目2 0 0 0 0 0 平方 米 2 0 0 7 年4 月 永新国际淡水湾花园8 8 0 0 平方米 2 0 0 7 年5 月 荷兰基余 富杰大厦1 8 0 0 0 平方米 2 0 0 7 年5 月j p 摩根徐家汇2 5 8 号项目4 7 5 0 0 平方米 不详未来资产 华旭广场2 5 9 5 9 平方米 资料来源：根据中国房地产信息网及中国房地产报2 0 0 7 年7 月9 日a 9 版整理：回 2 1 3 外资流入中国房地产市场带来的影响 ( 1 ) 正面影响：第一，学习效应。尽管外商进入我国房地产市场来势汹汹，但 并非纯粹的携资进入，其以强势的资金、技术、销售、物业管理等“排列入市刀 。刘笑一：开发受限，外资仍爱整购物业 ，载中国房地产报，2 0 0 r 7 年7 月9 日 硕士孝位镣史 m a 簧n r st h e s l 3 外商先进的观念和管理模式，要求国内房地产开发企业通过学习，使用先进技术和 设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，提高产品品质，改变我国房地产 行业普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需 求的房地产行业产品；第二，合作效应。中国房地产开发企业的资金来源主要是依 靠银行贷款，由于利息负担较大，开发企业业务的单一性、高风险性等特点使其业 绩经常出现大幅波动。在这种情况下，中国房地产企业应该抓住外商进入的良好契 机，积极寻求境外战略合作伙伴，或采取强强联合的方式，借壳上市以寻求海外基 金的支持，从而壮大企业资金实力。外资流入为我国房地产行业提供了大量的资金 支持，降低了国内银行信贷风险，扩大了房地产市场的供给和需求，从而促进了优 胜劣汰；第三，有利于提高我国房地产企业的经营管理水平。目前我国房地产企业 的经营效率普遍较低，外资的注入可带来先进的经营和管理理念，有助于房地产企 业经营管理水平的提高，增强了房地产行业的竞争，有利于其长久的发展，并有利 于提高房地产开发商的运作效率，促使各开发商改进技术和设备、强化创新，为境 内房地产企业带来了竞争理念。房地产企业还可通过被迫学习、参照仿效等方式， 提高技术和设备水平、强化创新及管理理念，从而带动中国房地产企业整体上经营 管理水平的提高，进一步提高房地产产品的供给水平，使中国房地产与国际水平接 轨。 ( 2 ) 负面影响：第一，加剧国际收支失衡和人民币升值压力、增加潜在的金融风 险、削弱货币政策的有效性和独立性；第二，由于外资过度集中于土地和高档房地 产开发，经济适用房比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况： 第三，境外机构和个人购房的比例不断增加，带动了投资性，特别是投机性购房， 引发境内民间资金纷纷跟风入市，从而推动了国内房地产价格的持续上涨，增加了 国内房地产泡沫化倾向；第四，房地产投资过热还带动了高耗能工业，如钢铁、水 泥等行业的投资过度扩张，从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺。 2 2 外资进入对房地产市场影响的理论假设 以上分析了外资进入中国房地产市场的阶段、渠道和目标以及对中国房地产市 场产生的各种影响，接下来要对外资流入对中国房地产市场价格的影响进行实证分 析，从定量角度反映外资进入对中国房地产价格的影响程度。在实证分析之前进行 一系列理论假设。本文的实证研究是基于以下几个假设的： 1 2 硕士学位论文 m a s 舰r st h e g l & 2 2 1 外资进入拉高了中国房地产价格 根据城市经济学理论，通常外资进入本国市场会有两种影响，宏观表现为挤入 效应( c r 0 w d i n g i n ) 和挤出效应( e r o w d i n g o u t ) ，而一般来说高g d p 国家资金进入低 g d p 国家会对低g d p 国家产生挤出效应，因为高g d p 国家的收入水平高于低g d p 国 家，相对来说，高收入者能接受的房地产价格高于低收入者，所以外资进入到中国 房地产行业的时候，就觉得中国的房地产价格不高，所以可以大量地购买一些品质 好的高档物业，而中国本国的投资者和购买者相对能接受的价格低些，外资的贿买 力这么强，资源无形中从我国流向外商，同时高收入国家投资者的介入会对低收入 国家投资者产生一定的示范效应，无形中就拉高了中国房地产的价格，价格一高， 中国本国投资者购买力就更加小了，竞争不过外国投资者，资源被剥夺的现象就更 加明显了。 2 2 2 国家外汇储备代表外资进入水平 因为考虑到外资流入房地产行业的渠道繁多，准确数据无法获得，加之我国习 惯将非居民投资房地产归入经常项目来管理，所以本文采用国家外汇储备这一指标 来反映外资流入中国房地产行业的水平，假定的是外资在中国的外汇储备当中投资 于房地产企业的比例是一个常数，因此采用国家外汇储备作为外资进入房地产开发 投资和房地产市场置业的替代指标，由此得出的回归结果可以揭示外资进入对房地 产价格的影响的规律。 2 2 3 外资对房价的影响大于对地价的影响 由于近年来外资进入中国的投资方式从以前的f d i 向物业整购等非f d i 方式转 变，直接投资受到了限制，所以外资与土地的关系没有与房屋的关系那么大，因此 假设外资进入对中国房价的影响大于对地价的影响，外资不是地价上涨的主要原 因，只是在短期内由于对房地产的需求增加，带动了地价的上涨。 o 邵学言：对提高广东利用外资质量的宏观视角分析一一f d i 对国内投资挤入挤出效应的实证研究 ，载经济 界，第8 6 页 2 3 实证分析 2 3 1 数据处理 由于国家统计局从2 0 0 0 年4 月起开始发布主要经济指标的月报，但是样本的 增加有利于减少误差，因此，本文将样本区间确定为1 9 9 8 年第三季度至2 0 0 7 年第 三季度，所采用季度数据部分来源于国家统计局 中国经济景气月报各期，部分 还来源于国家外汇储备局网站和统计局网站。 本文选用以下三个指标：国家外汇储备( f e r ) 来反映房地产行业的外资流入 水平，选用房屋销售价格指数( e p i ，以上年同期为1 0 0 ) ，以及土地交易价格指数 ( l p i ，以上年同期为1 0 0 ) 两者代表房地产价格水平。但由于得到的房屋销售价格 指数和土地交易价格指数的指数体系的编制是以上年同季度指数为1 0 0 的本季度同 比指数，各季度都有不同的基期，所以进行以下调整：首先将各季度数据按环比指 数与定基指数的关系进行转换，然后近似调整为以1 9 9 7 年第3 季度为基期的定基 指数( 见表2 3 ) 。另外考虑到数值有量纲和指数无量纲之间的关系，将外汇储备这 一项指标也调整成指数无量纲，具体做法是先将绝对数值计算成同比指数，再和另 外两个序列进行同样处理。原始数据和调整后的数据见表2 3 。 表2 31 9 9 8 2 0 0 7 年我国f e r 、e p i 、l p i 的季度数据及调整后的数据 数据 腿： 同 比e p i l p i ：调整后调整后调整后 时间 亿美元 f e r ：f e r ：四i ：l p i ： 1 9 9 8 1 4 1 1 0 71 0 5 21 0 1 31 0 3 11 0 5 21 0 1 31 0 3 1 1 9 9 8 1 4 4 9 5 91 0 3 61 0 11 0 1 31 0 8 9 8 7 21 0 2 3 1 31 0 4 4 4 0 3 1 9 9 1 9i1 4 5 0 9 01 0 3 29 9 71 0 2 5 1 0 8 5 6 6 4l o o 9 9 6 11 0 5 6 7 7 5 1 9 9 1 9 1 4 6 6 2 5 1 0 4 49 9 69 9 51 0 9 8 2 8 81 0 0 8 9 4 810 2 5 8 4 5 1 9 9 9 1 4 7 0 5 l1 0 4 29 9 99 8 51 0 9 6 1 8 41 0 1 1 9 8 71 0 1 5 5 3 5 1 9 9 9 1 5 4 6 7 51 0 6 71 0 0 79 9 51 1 2 2 4 8 41 0 2 0 0 9 l 1 0 2 5 8 4 5 2 0 0 0i 1 5 6 8 2 01 0 8 11 0 0 79 9 21 1 7 3 6 0 31 0 1 4 0 0 l1 0 7 4 7 4 2 0 0 0 1 5 8 5 6 81 0 8 11 0 0 11 0 0 21 1 8 7 2 4 91 0 0 5 9 2 l1 0 2 2 7 6 7 2 0 0 0 1 6 0 0 9 21 0 8 91 0 1 5l o o 9 1 1 9 3 7 4 41 0 2 6 1 5 5l o o 9 4 4 2 1 4 2 0 0 1 0 1 6 5 5 7 41 0 71 0 1 2l o o 51 2 0 1 0 5 81 0 3 9 4 7 3l0 2 5 8 4 5 2 0 0 li1 7 5 8 4 71 1 2 11 0 1 91 0 1 41 3 1 5 6 0 91 0 3 0 2 2 51 1 1 6 6 5 5 2 0 0 l 1 8 0 8 3 81 1 41 0 2 51 0 0 41 3 5 3 4 6 41 0 2 7 0 4 6 1 0 2 1 7 4 5 2 0 0 l 1 9 5 7 6 4 1 2 2 3 1 0 2 71 0 l 1 4 5 9 9 4 91 0 5 2 8 3 51 0 0 4 3 9 5 2 0 0 1 2 1 2 1 6 5 1 2 8 1 1 0 l ，81 0 4 1 1 5 3 。8 5 5 51 0 6 5 4 6l0 6 2 7 7 5 2 0 0 2i2 2 7 6 0 51 2 9 41 0 4 31 0 7 91 7 0 2 3 9 81 0 7 1 4 3 41 2 3 5 0 2 2 0 0 2 2 4 2 7 6 01 3 4 21 0 2 81 0 5 41 8 1 6 3 4 9 1 0 5 1 6 9 51 0 7 1 8 l 2 0 0 2 2 5 8 6 3 1 3 2 11 0 4 1 0 6 6 1 9 2 8 5 9 31 0 9 3 8 9 5l0 5 4 6 1 4 2 0 0 2 2 8 6 4 0 71 3 51 0 3 51 0 7 82 0 7 7 0 4 91 1 1 0 2 0 91 1 4 0 3 5 8 2 0 0 3i3 1 6 0 0 91 3 8 81 0 4 81 0 8 52 3 6 2 9 2 8 1 1 1 9 “81 3 7 3 3 4 3 2 0 0 3 3 4 6 4 7 6 1 4 2 7 1 0 5 1 0 7 12 5 9 1 9 31 1 0 0 0 7 31 1 4 2 5 5 2 0 0 3 3 8 3 8 6 31 4 8 41 0 4 11 0 s 82 8 6 2 0 3 21 1 3 7 6 5 l1 1 3 。0 5 4 7 2 0 0 3 4 0 3 2 5 1 1 4 0 8 1 0 5 11 0 8 9 2 9 2 4 4 8 61 1 7 4 6 0 11 2 3 6 1 4 8 2 0 0 4i4 3 9 8 2 01 3 9 21 0 7 71 1 1 o3 2 8 9 1 9 61 2 0 2 5 0 21 5 6 2 8 6 4 2 0 0 4 4 7 0 6 - 3 91 3 5 81 1 0 41 1 1 53 5 1 9 8 4 l1 2 1 0 0 81 2 6 7 0 8 8 2 0 0 4 5 1 4 5 3 8 1 3 4 1 0 9 91 1 1 6 3 8 3 51 2 31 2 4 9 1 4 l1 2 4 2 4 7 l 2 0 0 4 6 0 9 9 - 3 21 5 1 31 1 0 81 1 1 o4 4 2 4 7 4 71 3 0 7 3 3 11 3 0 5 3 7 2 2 0 0 5i6 5 9 1 4 41 4 9 91 0 9 81 0 7 84 9 3 0 5 0 41 3 1 6 7 4 1 7 2 6 9 6 5 2 0 0 5 7 1 0 9 7 31 5 1 11 0 8 o1 1 0 7 5 3 1 8 4 8l3 0 2 0 4 61 3 9 5 d 6 3 2 0 0 5 7 6 9 0 0 41 4 9 51 0 6 11 0 9 85 7 3 3 5 0 91 3 2 4 0 8 91 3 4 4 3 5 3 2 0 0 5 8 1 8 8 7 21 3 4 31 0 6 51 0 7 95 9 4 2 4 3 5 1 4 0 1 4 5 91 4 0 1 9 7 2 0 0 6i 8 7 5 0 7 01 3 2 8 1 0 5 5 1 0 5 76 5 4 7 7 11 3 8 5 2 l l1 8 7 0 3 0 3 2 0 0 6 9 4 1 1 1 51 3 2 41 0 5 71 0 6 47 0 4 1 6 6 71 3 7 1 0 5 41 4 7 7 3 7 2 2 0 0 6 9 8 7 9 2 81 2 8 51 0 5 51 0 4 97 3 6 7 5 5 9 1 3 9 5 5 91 3 8 8 7 1 7 2 0 0 6 l 伙；6 3 4 4 1 3 0 2 1 0 5 3 1 0 6 17 7 3 7 0 5l4 8 5 5 4 61 5 4 9 1 7 7 2 0 0 7i1 3 3 2 6 2 51 3 7 41 0 5 91 0 9 88 9 9 6 5 5 31 4 6 2 7 8 22 l o 4 0 9 l 2 0 0 7 1 2 0 2 0 3 l1 4 1 61 0 6 41 1 3 59 9 7 1 0 0 11 4 5 - 3 3 1 8 1 6 6 7 9 5 3 2 0 0 7 1 4 3 3 6 1l1 4 5 11 0 8 91 1 51 0 6 9 0 3 3 1 5 1 8 4 0 21 5 7 3 4 1 6 数据来源：根据国家外汇储备局网站月度数据及 ，载现代商业，2 0 0 r 7 年地1 2 期，第8 9 页 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 图3 1 入世以来中国房地产开发投资实际利用外资数据( 单位：亿元) 数据来源：国房景气指数和央行房地产进入报告( 2 0 0 4 2 0 0 6 ) 此外，在房价持续上涨的情况下提高房地产企业注册资本金等于增加了购房成 本，在税收调控并没有达到抑制市场投机的目的同时反而间接对房价推波助澜，使 得交易活跃程度大为降低，市场进入了所谓的“滞涨阶段。 3 2 3 国内资金不足，金融市场不规范 国内投资者尤其是中小投资者面临的很大一个问题就是