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浙江大学硕士学位论文 y b 7 8 2 9 0 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 摘要 改革开放以来，随着我国经济的高速稳定增长，居民收入有了很大的提高。衣食住 行是居民的基本需求，随着收入的提高居民对住宅的需求越来越高。在政府政策的指引 下，我国房地产业得到了长足的发展，在国民经济中占据了重要地位，逐渐成为了我国 经济发展的支柱产业。 二十年来，我国的住宅供给体系也进行了多次的改革，由计划供给方式逐渐走向市 场供给方式。随着法律法规的完善，市场制度的确立，我国房地产市场体系不断的得到 完善。但显然还存在很多不足之处，比如住宅价格的快速上涨，特别是区域市场的房地 产过热，都给我国房地产市场的健康发展带来了很大的隐患。 市场经济的核心是，供给和需求共同决定价格。但作为住宅这一特殊的商品来讲， 其价格受多重因素的影响。除去受人口、收入特别是家庭可支配收入等基本因素的影响， 还受到国家政策、银行利率、贷款甚至股市的影响。在特定的市场，历史的因素、市场 结构体系、产权结构及其出让方式的作用也不容忽视。 本文在文献研究及中国特有的房地产市场研究的基础上，试图找出我国房地产市场 住宅价格的形成机理。在房地产三级市场体系中，通过对我国土她出让市场她招标拍 卖挂牌出让制度的博弈分析，分析得出土地价格的隐性自膨胀机制。同时，通过土地出 让市场、房地产增量市场、房地产存量市场之间一些数量关系的分析，构建了房地产增 量市场与房地产存量市场、土地出让市场与房地产增量市场的四象限模型。利用四象限 模型，在对房地产存量市场、房地产增量市场与土地市场传导机制分析的基础上，我们 进一步分析了市场传导机制在一定条件下对住宅价格上涨的助推作用。得出我国房地产 市场住宅价格的自膨胀机制。最后，利用区域性市场上海房地产市场的数据，进行 数量上的实证分析，得出结论。进而通过在一些市场参数改变的前提下的分析，提出一 些合理化的建议。 - 关键词：房地产；价格；形成机理；土地出让市场 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 a b s t r a c t s i n c et h er e f o r ma n d o p e n i n g - u po fc h i n a ，w i t h t h ef a s ta n d s t e a d yd e v e l o p m e n to ft h e e c o n o m yo f o b rc o u n t r y , r e s i d e n t sh a v ei m p r o v e dal o ti ni n c o m e c l o t h i n g ，f o o d ，l o d g i n g a n dt r a n s p o r t a t i o na r er e s i d e n t s b a s i cd e m a n d ，w i t ht h ei n e r e a s eo f r e s i d e n t s i n c o m e t h e y h a v eh i g h e ra n dh i g h e rr e q u i r e m e n t sf o rh o u s i n g u n d e rt h eg u i d a n c eo f g o v e r n m e n tp o l i c y , t h er e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yh a sg o tc o n s i d e r a b l ed e v e l o p m e n t ，h a so c c u p i e dt h ei m p o r t a n t p o s i t i o ni nn a t i o n a le c o n o m y , a n d h a sb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r yo f e c o n o m i c d e v e l o p m e n t o f o u rc o u n t r y g r a d u a l l y o v e rt h ep a s t2 0 y e a r s ，t h eh o u s i n gs u p p l ys y s t e mo f o u rc o u n t r yh a s u n d e r g o n e al o to f r e f o r m s ，c h a n g i n gf r o mt h ep l a n e ds u p p l yt om a r k e ts u p p l yg r a d u a l l y w i t ht h ep e r f e c t i o no f t h el a w sa n dr e g u l a t i o n s ，t h ee s t a b l i s h m e n to ft h em a r k e ts y s t e m ，t h em a r k e ts y s t e mo fr e a l e s t a t eo fo u rc o u n t r yi si m p r o v e d c o n s t a n t l y b u to b v i o u s l y t h e r ea r es t i l lal o to fw e a k p o i n t s s u c ha sf a s tr i s eo ft h ep r i c eo ft h eh o u s e ，e s p e c i a l l yt h er e a le s t a t em a r k e ti so v e r h e a t e d r e g i o n a l l y ，w h i c hb r i n g sav e r yb i gh i d d e nd a n g e rt os o u n dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e m a r k e to fo u rc o u n t r y t h ec o r eo f m a r k e t e c o n o m y i ss u p p l ya n dd e m a n dd e t e r m i n e p r i c e st o g e t h e r b u ta sf o r t h i ss p e c i a lg o o d so f h o u s e ，i t s p r i c ei sa f f e c t e db ym u l t i p l ef a c t o r s e x c e p tt h ei n f l u e n c eo f b a s i cf a c t o r s ，s u c ha s p o p u l a t i o n , i n c o m ee s p e c i a l l yf a m i l y 。sd i s p o s a b l ei n c o m e ，e t c ，s t i l l i n f l u e n c e db ys t a t ep o l i c i e s ，b a n kr a t e ，l o a ne v e ns t o c km a r k e t o nt h es p e c i f i cm a r k e t ，t h e h i s t o r i cf a c t o r , s t r u c t u r e s y s t e mo ft h em a r k e t ，p r o p e r t yr i g h ts t r u c t u r ea n di t ss e l l i n gw a y c a n tb ei g n o r e de i t h e r o nt h eb a s i so fd o c u m e n t sr e s e a r c ha n dc h i n a sp e c u l i a rr e a le s t a t em a r k e ts u r v e y , t h i s p a p e ra t t e m p t st of i n do u tt h ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo f h o u s e p r i c eo f r e a le s t a t em a r k e to f o u rc o u n t r y a m o n gt h et h r e e d i v i s i o nm a r k e t s y s t e mo fr e a le s t a t e ，t h r o u g ht h eg a m e a n a l y s i so ft h er e g u l a t i o n s f o rb i d ，a u c t i o n ，l i s ta n ds e l l i n gw a yo fl a n di n l a n d - s e l l i n g m a r k e to fo u rc o u n t r y ，w ec a nd r a wt h er e c e s s i v es e l f - e x p a n s i o nm e c h a n i s mo fl a n dp r i c e m e a n w h i l e ，t h r o u g ht h ea n a l y s i s o fs o m eq u a n t i t a t i v er e l a t i o n s a m o n gt h el a n d s e l l i n g m a r k e t ，r e a le s t a t ei n c r e m e n tm a r k e t ，s t o c km a r k e to f r e a le s t a t e ，w ec a ns e tu p f o u r - q u a d r a n t m o d e l so fr e a le s t a t ei n c r e m e n tm a r k e ta n dr e a le s t a t es t o c km a r k e t ，l a n ds e l l i n gm a r k e ta n d r e a le s t a t ei n c r e m e n to f m a r k e t 浙江大学硕士学位论文住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 u t i l i z i n gf o u r - q u a d r a n tm o d e l s ，o n t h eb a s i so f a n a l y s i so f t h ec o n d u c t i o nm e c h a n i s mo f s t o c km a r k e to ft h er e a le s t a t e ，i n c r e m e n tm a r k e to ft h er e a le s t a t ea n dt h el a n dm a r k e t ，w e f u r t h e ra n a l y s e st h ep u s h i n gf u n c t i o no f t h ec o n d u c t i o nm e c h a n i s mo f t h em a r k e tt ot h ep r i c e r i s i n go f t h eh o u s eu n d e rc e r t a i nc o n d i t i o n n l eo n e st h a td r e wt h eh o u s ep r i c eo fr e a le s t a t e m a r k e to f o u r c o u n t r ya r ef r o m t h ei n f l a t i o nm e c h a n i s m f i n a l l y , u t i l i z i n gt h ed a t ao f r e g i o n a l m a r k e t s h a h g h a ir e a le s t a t em a r k e t ，w ec o n d u c tq u a n t i t a t i v ed e m e n s t r a t i o na n a l y s i s ，d r a w t h ec o n c l u s i o n ，a n dt h e na n a l y s eo nt h ep r e m i s eo fc h a n g e so fs o m em a r k e tp a r a m e t e r s ，p u t f o r w a r ds o m er a t i o n a l i z e ds u g g e s t i o n s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；p r i c e ；f o r m a t i o nm e c h a n i s m ；l a n d - s e l l i n gm a r k e t 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 1 引言 1 1 问题的提出 1 1 1 研究背景 改革开放以来，经过2 0 多年的建设和发展，我国房地产市场得到了迅速的发展和 壮大，房地产开发市场的发展尤为迅速。自1 9 7 9 年土地市场改革开始，期间经历了多 次的房改，目前房地产业取得了瞩目的成就，特别是“九五”期间，我国的房地产业己 成为国民经济的新增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济 持续、快速、健康发展起到了重要作用。随着国家政策的指引，“九五”计划将建筑业 作为国民经济的支柱产业，房地产业的支柱地位也逐渐显现。2 0 0 3 年，我国人均g d p 超过1 0 0 0 美元，社会和经济发展站在了一个新的起点。伴随着国家经济建设步伐的加 快和市场需求的迅速扩大，房地产和建筑业发展异军突起。房地产业和建筑业的增加值 分别占国内生产总值的比重为2 0 和6 9 【l 】。作为支柱产业的地位，房地产业当之无 愧。但如何保持这一产业持续、健康、快速的发展，也成为了个新课题，这不仅关乎 房地产业的持续、健康、快速的发展，也关乎国民经济增长的持续、快速、健康的发展。 但我国房地产市场由于历程较短，存在着一些突出的问题，需要逐一解决。 我国现有城镇居民4 9 亿人，到实现“全面小康”的2 0 2 0 年，我国城市化水平将达 到5 5 - - 6 0 ，城镇居民将增长到8 亿至8 5 亿人。在此期间约有3 3 5 亿左右的新增城 镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另方面，原有 城市人口同样存在改善住房条件的需求。2 0 0 3 年末中国城镇居民人均住房面积为2 3 8 平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据 我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2 0 2 0 年城镇居民的 人均住房箍积可能要达3 5 平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前 基础上再增加l o 平方米以上。其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的 住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有2 0 的城镇家庭有改善住房 的要求，而且这2 0 要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加2 0 平方米的住房，那 么中国2 0 的城镇家庭是2 7 0 0 万户，每家增加2 0 平方米，这个现实需求总量是5 4 亿 平方米口】。因此，在未来的几十年，房地产业在国民经济中不仅占据重要的地位，还关 乎国民生活水平的提高。 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的彤成机理与自膨胀机制研究 2 0 0 3 年，全国房地产开发企业达到3 7 1 2 3 个，完成房地产开发投资1 0 1 5 4 亿元， 比上年增长3 0 3 ；企业资产总值4 0 4 8 6 亿元，增长2 2 5 ；经营总收入9 1 3 7 亿元， 增长2 9 1 ：利润总额5 0 6 亿元，增长6 9 8 。在全国3 7 1 2 3 个房地产开发企业中，其 中主要经济指标领先的前3 0 0 家企业虽然仅占全国房地产开发企业总数的o 8 ，但房 地产开发投资领先的前3 0 0 家企业2 0 0 3 年完成投资额1 7 0 0 亿元，占整个房地产开发投 资的1 6 7 ；企业资产总值领先的前3 0 0 家企业2 0 0 3 年资产总值达到8 9 8 7 8 亿元，占 整个房地产开发企业资产的2 2 2 ；经营收入领先的前3 0 0 家企业2 0 0 3 年经营总收入 2 0 8 5 亿元，占整个房地产开发企业经营总收入的2 2 8 。统计数据表明我国房地产业 正处在一个黄金发展期，但对比香港市场发现，差距仍十分明显：香港1 0 家房地产大 企业开发量占全港8 0 t 3 1 。虽然这一市场结构现象与我国国情有关，跟我国房地产业发 展阶段存在一定的关联，但一定也存在其它因素值得去分析研究。 房价，房价，房价始终是我国房地产市场最为尖锐的问题。调查显示1 9 9 2 2 0 0 1 年的1 0 年间，全国城市住房平均售价上涨了7 0 6 倍，部分城市上涨幅度甚至为两位数， 远远超过我国国民收入水平的涨幅。国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调 查报告显示，2 0 0 4 年一季度3 5 个大中城市就有9 个城市房价涨幅超过1 0 个百分点， 另外有7 个城市土地交易价格涨幅超过1 0 个百分点。表1 1 是国家发展和改革委员会、 国家统计局最新发布的调查报告中的数据。 这一现象不能不说是跟我国房地产市场改革历程相关，但房价的持续高速的上涨也 确实给国民生活带来了新的问题，“居者有其屋”的梦想似乎不会那么容易实现。以杭 州为例，1 9 9 8 年后短短几年问，房价仿佛就有“高处不胜寒”的感觉，房价从数年前 的两三千元攀升至目前的六七千元，据统计，2 0 0 3 年杭州市区商品房平均售价高达5 7 0 0 元平方米，远远超过全国平均价格，整个杭州地区均价也高达3 6 0 0 元平方米。表1 2 中的数据似乎更能反映这一情况。 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研宄 表1 12 0 0 4 年一季度、二季度全国房价和地价上涨超过1 0 的城市 2 0 0 4 年一季度2 0 0 4 年二季度 房价涨幅同比超过地价涨幅同比超过1 0 房价涨幅同比超过1 0 地价涨幅同比超过1 0 1 0 的城市( 9 个)的城市( 7 个)的城市( 8 个)的城市( 6 个) 上海2 8 3 上海2 2 6 上海2 1 4 上海2 4 8 沈阳 1 9 6 沈阳 l i 0 沈阳 1 2 8 沈阳2 4 7 青岛 1 6 0 青岛1 2 5 重庆1 4 5 重庆1 5 0 天津 1 4 2 天津 1 8 1 天津 1 6 7 天津 2 i 6 南京1 2 1 南京 1 6 2 宁波1 1 9 宁波 1 2 3 宁波 1 9 9 杭卅【1 0 5 杭州5 1 3 杭州 1 3 0 杭州8 1 3 济南l o 2 成都1 6 3 成都 2 1 1 大连 1 1 8 南昌3 6 7 其中5 个城市重合其中4 个城市重合 数据来源：国家发展和改革委员会、国家统计周发布的调查报告，2 0 0 4 1 0 表1 2杭卅i 第四届人居展、十一届房交会、第五届人居展商品房成交情况 数据来源：青年时报，人居展盘点2 0 0 41 01 9 与房价形成一个巨大反差的是我国目前的房价收入比1 。2 0 0 2 年1 0 月新财富 杂志对我国3 5 个城市住房价格收入比进行调查，发现我国大部分城市房价收入比过高， 北京为1 2 4 、上海为8 7 、广州为l o 1 ，杭州为8 1 ，地处西南的贵阳房价收入比高达 房价收入比在计算中存在一定的争论，本文以一户家庭居住的建筑面积( 6 0 平方米) 乘以当年房价为准。 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 1 2 5 。这远远超出了联合国人居中心1 9 9 6 年版的世界人居报告中的房价收入比标准： 住房价格是居民收入的2 3 倍时才比较合理；当房价收入比达到5 倍以上时，就会使 大多数人买不起房子。虽然对房价收入比的理解，存在不同的看法，比如中国房地产业 协会会长顾云昌( 2 0 0 3 ) 就持不同的意见：我国房价收入比在6 8 之间。但这仍然超 出了世界人居报告中的标准。目前舆论也大多认为我国居民负债比例较高，而这更多是 跟我国居民购房的高负担相关。 虽然房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨，但目前有关我国 房地产市场的争论我国房地产市场是否存在泡沫，却越来越热，许多经济学者发表 不同的看法，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠( 2 0 0 4 ) 更是认为，我国地产泡沫将 在一年内破灭，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇( 2 0 0 4 ) 也在一篇研究报告称，泡沫 的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。与此对应建设部认为在有真实需 求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判 断房地产已经是“泡沫经济”。 目前我国城镇已有7 2 以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大 有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民， 房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产 生新的金融风险。 一面是房价的高涨使大多数居民买不起房，一面是泡沫的破灭将使有房的居民受到 伤害。房价问题似乎陷入了一个困境，如何保证产业的健康稳定的发展，又如何保证“居 者有其屋”? 可以肯定，在今后相当长的时期内，我国房地产市场仍将保持增长态势。为适应房 地产市场的这种发展态势，探讨房地产价格的形成机理及房地产市场运行规律的研究急 待深入。在当前房地产市场运行仍以政府调控为主逐渐向市场经济过渡的条件下，在房 地产市场中建立既符合我国现实情况，又能遵循经济规律的市场机制迫在眉睫。而在房 地产市场中建立市场机制的前提，就是要明晰房地产价格的形成机理其机制是如何在房 地产市场体系中发挥作用的。这是本文的出发点。 1 1 2 研究意义 ( 一) 理论意义 西方房地产市场中，由于西方国家基本上是土地私有制，如美国6 8 的土地是私 4 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 人土地，国有土地大部分还分布在阿拉斯加等州，这样国家没有土地所有权，土地的供 求基本上是靠市场进行调节；同时大部分西方国家已经度过了快速发展时期，房地产增 量市场的建设规模不大，存量市场的交易占据主流。房地产市场供求关系的研究历来是 研究的重要内容。顾云昌( 2 0 0 3 ) 年曾发文探讨这一现象。而我国由于土地国有以及房 地产增量市场建设规模较大，存量市场交易较少，研究针对我国的房地产价格的形成机 理及市场运行的机理就具有重要的理论意义。 我国房地产市场的发展不过二十多年，房地产理论的研究还存在许多的空白。还没 有系统地研究房地产市场价格形成机理及其市场内部机制的理论，从客观上说，研究滞 后于现实需要，在房地产市场从计划体制转向以市场调节为主、宏观调控为辅的市场体 系过程中，迫切需要探讨房地产价格的形成机理，同时需要研究土地市场与房地产市场 的作用机制，为土地出让市场的宏观调控提供理论指导；在从福利住房制度转向商品住 房制度的过程中，迫切需要探讨房地产增量市场与房地产存量市场的作用机制，以保证 房地产增量市场与房地产存量市场的协调发展。 本论文试从房地产市场分析入手，分析我国房地产增量市场的价格形成机理，同时 研究房价持续高速膨胀的机制，以期为我国房地产市场的持续、快速、健康发展提供一 定的理论参考。 ( 二) 实践意义 房地产市场的一些问题，如过量的供给、高空置率和长的吸收期都可以通过房地产 市场的分析得以避免( t g h i c k s ，1 9 9 2 ) 。这样，研究房地产价格的形成机理及其市场 内作用机制，对生产者、消费者和政府都有重要的意义。通过对房地产价格的形成机理 及其市场内作用机制认识，一方面可使房地产企业能正确预测房地产市场的发展趋势， 并据此做出正确的经营决策，使自己在市场竞争中处于有利地位；另一方面也有利于政 府制定科学的房地产业政策。 首先，有利于房地产市场体制的建设。通过对我国房地产发展历程及其现状、房地 产价格的形成机理及其市场内作用机制深入探讨，可以对现行房地产市场中的一些现象 进行经济学上的解释，进而找出造成房地产市场供求失衡、住宅价格持续高涨的原因， 有利于房地产市场的体制建设。有利于我国房地产市场的完善与发展，进而有利于推动 房地产业的健康持续发展。 其次，通过对我国房地产发展历程及其现状、房地产价格的形成机理及其市场内作 用机制的研究，可以为房地产开发企业决策和消费者行为提供借鉴的依据。防止盲目的 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 投资，减少决策风险。 1 2 研究对象及研究范围 1 2 1 房地产及其类型 ( 一) 美国的房地产概念 房地产，又称不动产( r e a le s t a t e ) ，为土地和土地上的所有自然实体部分( 树木、 矿藏等) 以及附着在土地上的人工实体部分( 建筑物、场地改良物等) 。所有永久性的 建筑附着物( 水管道、暖气等) 以及室内设施( 电梯等) 一般也认为是不动产的一部分。 美国的法律规定：不动产是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基础设旌和诸如水 和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或权益，在法律上称为不动产。 同时由于其法律体系与我国不同，各州对土地、构建物同地下水等关系有不同的规定。 但总体来讲，其房地产包括三个部分：土地( 1 a n d ) 、改良物( i m p r o v e m e n t s ) 和定 着物( f i x t u r e ) 。同时其定着物的判定标准也有相应的法律规定。 ( 二) 我国台湾省的房地产概念 台湾法律上将房地产称为不动产，是土地和其定着物的合称。台湾“民法”第六十 六条规定：“称不动产者，谓土地及其定着物。不动产之出产物，尚未分离者，为该不 动产之部分。”定着物可以被定义为：“持续定着于土地，在不容易分离之状态下使用者。 例如建筑物、桥梁、石墙、水井等均属不动产。种植之树木也是土地定着物，但暂时种 植者则非土地之定着物。” 4 1 ( 三) 我国的房地产概念 我国法律上还没有法定的房地产概念。综合各家观点可以将房地产定义为：房地产 是指土地、其上建筑的所有的设施( 建筑物和构筑物) 总体以及它们衍生的各种物权。 ( 四) 房地产类型 可以按照用途、实物形态以及开发程度等进行分类，出于本文的需要，根据土地利 用的方式将房地产划分为以下几种类型【5 1 ： ( 1 ) 工业房地产( i n d u s t r i a lp r o p e r t y ) ，主要指用于工业的土地及其定着物 ( a t t a c h m e n t ) 。 ( 2 ) 商业房地产( c o m m e r c i a l p r o p e r t y ) ，又称收益性房地产，主要指用于商业的土地 及其定着物。 6 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 ( 3 ) 居住房地产( r e s i d e n t i a lp r o p e r t y ) ，指以服务人类居住为主要目的的土地及其建 筑物。 ( 4 ) 特殊房地产( s p e c i a lp r o p e r t y ) ，指历史文化建筑、政府、军队、宗教、学校等所 拥有的房地产。在我国这些房地产是禁止进入市场的，所以就失去了市场价值。 1 2 2 房地产市场 ( 一) 国外的房地产市场 西方房地产市场的界定是以房地产使用价值的不同目的来划分的，即房地产是用来 使用还是用来投资的。有的西方学者将房地产市场划分为租赁市场( r e n t a lm a r k e t ) 和产 权市场( e q u i t ym a r k e t ) ，所谓租赁市场就是对不同类型房地产进行租赁的市场，以一定 期限内对房地产的使用为基础形成租赁价格；而进行房地产产权买卖的市场就是产权市 场，以对房地产所有权的占有为基础形成产权价格【6 】。有的西方学者认为房地产市场包 括两部分：空间市场( s p a c em a r k e t ) 和资产市场( a s s e tm a r k e o 。空间市场有三种功能， 为需要空间的人分配使用空间；根据条件的变化扩张或收缩使用空间；决定土地的新 用途。而在资产市场上，资金供给者将钱投入，如何分配资金取决于利润和风险的关系。 这两个市场是紧密联系的，当房地产空间被出售时，买者通过付出资金而得到使用或占 有空间的权利，租金反映了空间的价格，而售卖的价格则反映了资产的价值和权利。 ( j b c o r g e l ，h c s m i t h ，d c l i n g ，1 9 9 8 ，c _ j j a c o b u s ，1 9 9 9 ) ( 二) 国内的房地产市场 国内对房地产市场的划分与房地产的产权转移紧紧相连，这与我国的土地国家所有 制密不可分，我国的土地( 包括上面有设施的土地和空置的土地) 只能转移使用权，因此， 我国房地产市场的划分必须考虑产权的转移情况。 国内对房地产市场的划分有多种方式，从不同的角度可以将房地产市场划分为不同 的市场，比如从生产和再生产过程、交易层次或产权结构、交易对象等角度的划分： ( 1 ) 有的学者将房地产市场划分为建筑用地开发市场、房屋建筑的建设市场、房地产 交易市场( 流通市场) 和房地产中介服务市场； 7 1 ( 2 ) 有的学者将房地产市场分为一级市场( 国家出让土地使用权的市场) 和二级市场 ( 土地使用权的转让市场) ；1 8 1 ( 3 ) 有的学者主张将房地产市场分为所有权让渡关系市场和使用权让渡关系市场，其 中，所有权让渡关系市场是指国家和集体以土地所有权主体的身份充当市场主体进行完 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 整产权的交易，使用权让渡关系市场分为一级、二级、三级市场：f 9 】 ( 4 ) 有的学者认为房地产市场具有三级结构：级市场、二级市场和三级市场【l o 】，其 中，一级市场是土地使用权的出让市场，是土地所有者和土地使用者之间的纵向流通市 场；二级市场是房地产开发企业与房地产中介企业或房地产使用者之间的交易市场，是 一种纵向流通的市场，有两种形式：一种是开发公司对土地进行开发，将“生地”变成 “熟地”之后，转让给土地使用者；另一种是开发公司在熟地建成各类房屋后，将土地 连同地面建筑物转让给使用者的经济行为；三级市场是存量房地产的交易市场。其中， 一级市场具有国家垄断的性质，表现为国家将土地使用权投入市场运行，其价格和方式 由政府根据国家的整体利益而确定，如土地行政划拨、土地出让、公房出售等等；二级 市场具有经营性质，表现为经营者与消费者之间的交易行为。如开发企业出售商品房； 三级市场具有消费性质，是使用者之间的交易行为，如私房出租、出售等等。 1 2 3 本文的研究对象及范围 从上文房地产概念及其类型的分析，可以逐渐清晰本文的研究对象。本文意在分析 我国的房价形成机理，因此将居住房地产( r e s i d e n t i a lp r o p e r t y ) 的价格，也即住宅价格， 作为本文的研究对象。同时由于我国面积庞大，而房地产市场则具备区域性特征2 ，论 文必须将住宅价格限定在特定的区域市场上。特别是在数量分析上，将采用我国数据统 计较全的区域市场。 同时，本文欲分析房地产市场内在的作用机制，需对我国房地产市场进行适当的划 分。在房地产市场的划分上，由于国情不同，绝不可以照搬国外房地产市场的划分结构。 本文着重分析我国房地产增量市场的价格形成机理，同时研究房价持续高速膨胀的机 制，因此采用房地产市场三级结构的划分方式，即将房地产市场划分为土地市场、房地 产增量市场和房地产存量市场比较合适，也符合我国房地产业现状和我国房地产市场的 发展需要。在含义上，由于研究的目的需要，同时又出于一般化推广，本文将房地产增 量市场与住宅增量市场、房地产存量市场与住宅存量市场等同。 将房地产市场划分为土地市场、房地产增量市场和房地产存量市场，符合我国房地 产市场的情况，并且该划分结构与国内政府和理论界对房地产市场的划分一致，有利于 指导政府政策的制定。同时，三级市场结构的划分利于研究我国房地产市场三级市场内 的作用机制，找出房价持续高涨的原因，从而使论文的研究更具有实践意义。下文将分 2 房地产特性的分析将在后面的章节展开 8 浙江大学硕士学位论文住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 别对我国的三级市场结构进行单独的分析以明确研究对象的范围。 1 3 相关文献综述 1 3 1 国外的相关研究 ( 一) 住宅价格的影响因素 国外的相关文献较多，从文献的研究看，住宅价格的主要影响因素分析主要在住宅 供给、人口结构、收入、利率、租金、税收结构、信用可靠性、抵押贷款效应、通货膨 胀、股价、政府政策等几个方面。 大部分的经济学家从均衡理论的角度认为，住宅供给决定着住宅价格，住宅价格上 涨的主要因素在于供给失衡。s w d e c a r l o ( 1 9 9 7 ) 指出引起房地产市场波动的原因主 要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等。 h a r w o o d 指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起 房地产市场的周期波动【i 。通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究 发现，居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使住宅价格水平高涨的主要 因素，同时税收结构、信用可靠性也起着重要作用( g e o f f m e e n ，m a r k a n d r e w ，1 9 9 8 ) 。 由于房地产市场的多级结构，存在多级市场间的相互作用，更多的研究集中在租金对房 地产价格的影响上，上文的分析中也可以看出，国外的房地产市场划分是按照房地产市 场的使用价值来分，也可以说是按照使用还是投资的目的来分的，同时由于资产评估的 方法主要采用未来现值法，这样国外的学者更多的关注房地产的资产价值。研究发现， 租金水平与房地产价格存在较强的正相关性，租金的变化影响着住宅价格的变动，同时 这种影响的体现时间有定的滞后作用( l e e ，t r o s t ，1 9 7 8 ，z o m ，1 9 8 6 ，1 9 8 7 ， b o r s c h s u p a n ，1 9 8 6 ，1 9 8 7 ，1 9 8 8 ，1 9 9 0 ，1 9 9 3 ，l o a n n i d e s ，r o s e n t a l ，1 9 9 4 ) 。j f r a n k n a 、 m m a r k ( 1 9 7 5 ) 等也曾对租金控制进行了研究。由于房地产市场与金融市场密不可分， 国外的学者也将目光投向住宅的抵押贷款市场，从住宅抵押贷款的融资效应分析住宅价 格水平变化( o w c n l a m o u t ，j e r e m yc s t e i n ，1 9 9 9 ) 。此外，p h h e n d e r s h o t t 、s h e n gc h e n g h u ( 1 9 9 9 ) 确定了通货膨胀对房屋价格的影响。d c q u a n 、s t i t m a n d c ( 1 9 9 9 ) ， d c l i n g 、a n a r a n j o ( 1 9 9 9 ) 研究了房地产价格与股票价格的互动关系。 ( 二) 有关房地产市场的内部机制研究 国外学者除对住宅价格的影响因素的分析外，针对房地产市场内部机制的研究也非 9 浙江大学硕士学位论文住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 常丰富。d d e m s e 、c w w i l l i a n ( 1 9 9 6 ) 运用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产市 场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用市场，并从房地产资产市场和使用市 场的概念出发，论述了关于资产市场和使用市场互动关系的四象限模型。a r w a t k i n s ( 1 9 9 9 ) 研究了土地费用对房地产市场均衡的影响。s k r a t k e ( 1 9 9 2 ) 探讨了城市地租 与房地产市场发展的关系。c t s o m e r v i l l e ( 1 9 9 9 ) 指出土地供应和上地管理对发展商 规模的影响。n n a n t h a k u m a r a n 、c w a t k i n s ( 2 0 0 0 ) 探讨了土地供给的调节机制。c j m a y e r 、c t s o m e r v i l l e ( 2 0 0 0 ) 指出土地管理降低了房地产增量的数量。d d i p a s q u a l e ( 1 9 9 9 ) 研究了房地产增量的供给，指出该供给与土地所有者和投资者有关。j e m c n u l t y ( 1 9 9 5 ) 研究了过度的供给对房地产租金的影响，指出房地产价格的滞后性。g g b o o t h 、 j l g l a s c o c k 、s k s a r k a r ( 1 9 9 6 ) 指出房地产的提供要以卖者得到利润为基础。 m b a r - n a t h a n 、m b e e n s t o c k 、y h a i t o v s k y ( 1 9 9 8 ) 建立了房地产租赁市场和销售市场的 四象限模型，指出房地产的供给价格弹性和销售价格弹性较小。 国外对住宅价格的影响因素及其市场作用机制的研究，均与其市场情况想结合，因 此我国房地产市场住宅价格的分析也应基于我国的实际情况。 1 3 2 国内的相关研究 ( 一) 住宅价格的影响因素 我国台湾学者针对住宅价格的影致因素分析文献也较多。其分析主要从收入、人口、 利率、租金、住宅成本等方面进行，结合中国情况，把家庭结构、股价等因素也纳入了 分析范围。 跟国外市场类似，台湾住宅价格受收入水平的影响较大，随着收入水平的变化，住 宅价格存在一定的波动。收入水平的提高是住宅价格高涨的主要因素( 曾文龙，1 9 8 2 ， 曾建基，1 9 9 3 ，张金鹗，2 0 0 0 ) ：人口的增长对住宅价格的提升贡献了重要力量( 曾文 龙，1 9 8 2 ，薛立敏，1 9 9 0 ，曾建基，1 9 9 3 ) ；租金的变化跟住宅价格变化存在较强的正 相关性，且从较长的时间表现出来( 林祖嘉，1 9 9 2 花敬群，张金鹗，1 9 9 9 彭建文， 花敬群，2 0 0 2 ) 。家庭结构的变化跟住宅价格变化存在一定的关联，由先前的大家庭到 现在的小家庭，也促使了住宅的需求变化，进而影响了住宅市场的动态均衡，促使住宅 价格的上涨( 曾文龙，1 9 8 2 ，曾建基，1 9 9 3 ) 。作为住宅价格构成的重要因素，住宅成 本的上涨也促使住宅价格的上涨( 林祖嘉，林素箐，2 0 0 0 ，林祖嘉，2 0 0 1 ) 。此外房地 产不仅具备使用价值，同时具备投资保值、增值的特性，这样房地产也是部分居民的投 1 0 浙江大学硕士学位论文 住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究 资方式，利率的变化、股价的波动跟住宅价格问就存在一定的关联，利率的下降，将扩 大住宅的需求，引起住宅价格水平的提高( 薛立敏，1 9 9 0 ，黄佩玲，1 9 9 4 ) ，股价的变 化也会使资本流向房地产市场，股市的低迷将会隐性的使住宅需求线移动，给住宅价格 的上涨提供动力( 曾文龙，1 9 8 2 ，陈明吉，1 9 8 9 ，傅舒妙，1 9 9 0 ，黄佩玲，1 9 9 4 ) 。 虽然国内房地产市场发展历程较短，由于房价问题的日益尖锐，主要的住宅价格影 响因素的分析也主要集中在近几年。也有较多的文献可以借鉴。从文献研究看，主要集 中在住宅成本、住宅投资成本、城市居民人均工资水平、租金水平、国内生产总值、恩 格尔系数、通货膨胀、区域经济发展水平等方面。 田江海( 1 9 9 6 ) 论述了通货膨胀对房地产市场的影响。邓国胜( 1 9 9 8 ) 论述了人 口变动对房地产市场的影响。伍戈，俞志海，刘波( 2 0 0 0 ) 分析了利息税对房地产市 场运行的影响。我国房地产价格的上涨还引起学者在住宅成本的关注上，部分学者认 为住宅建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素( 张红，李文诞，2 0 0 l ，王吓忠， 2 0 0 2 ) ，住宅投资成本的提高也很快的使住宅价格的高涨，勿庸置疑随我国城市居民 人均工资水平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因紊( 吴建峰，2 0 0 2 ) ， 祈兆珍( 2 0 0 3 ) 分析的租金水平与我国住宅价格变化的关系。虞晓芬( 2 0 0 3 ) 认为区 域经济发展水平直接影响居民的就业水平和收入水平，进而影响居民消费结构和对住 宅的有效需求。此外还有从国内生产总值( 张红，李文诞，2 0 0 1 ) 、恩格尔系数( 廖 英敏，2 0 0 0 3 等方面的分析。 ( 二) 我国房地产市场内在机制的研究 迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此，国内对于房地产市 场内部机制的研究也起步较晚，同时这些研究也局限于一些定性的描述。但针对房 地产市场内在机制的研究，国内学者也意识到土地市场、增量市场和存量市场之间存 在相互作用。 张鸿铭指出“土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建