（人文地理学专业论文）城市土地集约利用评价研究——以福州市为例.pdf

摘要 中文摘要 当前我国城市化已进入一个新的发展时期，城市化步伐明显加快，城市建设用 地需求加大，而城市土地粗放利用的现象十分严重，使我国的人地矛盾日益紧张， 促使我国经济增长方式必然要由粗放型向集约型转变。因此，从保护土地资源、优 化城市土地合理配置、转变经济增长方式的角度来看，城市土地集约利用的研究都 显得十分重要。 论文归纳总结了国内外土地集约利用相关理论以及研究进展，对土地集约利用 进行了内涵界定，并剖析了城市土地集约利用的影响因索。在继承和总结前人研究 成果的基础上，从影响城市土地集约利用的因素角度出发，建立了城市土地集约利 用的宏观评价指标体系。并以福州市辖区为例，分析了福州市城市土地利用的现状， 从宏观角度运用多因素综合评价法和模糊综合评价法分别对福州市城市土地集约利 用进行了实证分析。得出目前福州市城市土地集约利用处于较高水平，但仍存在新 增建设用地占有大量耕地、地利用过度与闲置现象并存等闯题，表明未来福州市 还可进一步提升城市土地集约利用水平。最后，针对以上分析得出的问题，提出促 进城市土地进一步集约化利用的措施和建议。 关键词：城市土地集约利用，宏观评价，指标体系，福州市 中文文摘 中文文摘 随着城市用地供需矛盾日益尖锐，土地资源的集约化利用是解决这一矛盾的主 要途径。由于受到历史的和人为的等方面因素的影响，我国许多城市仍然普遍存在 土地粗放利用的现象。城市土地集约利用在2 0 0 2 年的国土资源大调查工程中开始试 点，迄今尚未取得大的突破，因此对这个问题的研究，仍然具有十分重要的现实意 义。 本文首先从理论的角度阐述了城市土地集约利用内涵及影响因素等，然后以福 州市辖区为例，在城市土地利用现状和近几年土地利用动态分析的基础上，对城市 土地的集约利用进行宏观评价。通过建立城市土地集约利用评价指标体系，运用多 因素综合评价法和模糊综合评价法，评价目前福州市区的土地集约利用程度，最后 通过这些分析与计算，找出未来福州城市土地利用中尚可挖掘的潜力，并提出促进 城市土地进一步集约化利用的措施和建议。 全文共分六章。 绪论部分。介绍了本文的研究背景和意义，从当前我国城市用地供需矛盾日益 激化j 城市土地利用效率普遍不高等方面，强调了开展土地集约利用研究的现实意 义。回顾了国内外城市土地集约利用的基本理论和研究方法以及主要的研究成果， 总结出当前城市土地集约利用仍存在一些不足，并简单介绍了研究思路及主要内容。 第一章城市土地集约利用及相关理论基础。首先从分析土地特性出发，总结出 五点对城市土地集约利用影响最大的特性，以此为基础进行了土地集约利用内涵界 定，并对城市土地集约利用相关理论进行了概括总结。 第二章城市土地集约利用影响因素，本章分析了影响城市土地集约利用的主要 因素，具体主要有人地关系、城市土地利用结构与布局、经济结构、城市规划、城 市经济发展水平、政策制度等。 第三章福州市城市土地利用现状分析，首先概括了福州市的自然地理情况以及 目前经济发展状况，然后针对福州市城市土地利用结构、布局以及城市土地投入产 出三方面分别对福州市土地利用现状进行分析，并用人口与用地增长弹性系数、g d p 与用地增长弹性系数两个指标进行城市土地集约利用动态分析，反映出福州市的经 济正处于较快速发展阶段，土地利用取得了比较好的集约利用效果。最后根据以上 v 福建师范大学杨明硕士学位论文 分析总结出福州市城市土地利用存在的问题，有新增建设用地占用大量耕地、城市 土地利用过度与闲置现象并存、工业布局不太合理、城郊结合部开发程度偏低四个 方面问题，并分析了引发这些问题的原因。 第四章福州市城市土地集约利用宏观评价。本章根据指标全面性、系统性、动 态性、可行性等原则构建了城市土地集约利用宏观评价指标体系，该体系包括土地 投入产出效率、土地利用强度、土地利用结构、集约利用限制因素、集约利用动态 趋势、土地资源配置机制6 个要素层，包括1 7 个指标因子。采用层次分析法计算各 个层次指标的权重，运用多因素综合评分法和模糊综合评价法分别对福州市城市土 地集约利用进行宏观评价采用多因素综合评分法得出福州市城市土地利用集约度 是2 8 2 4 6 8 ，属于第4 级别，即土地集约利用较高水平：采用模糊综合评价法得出福 州市城市土地集约利用对各等级的模糊隶属度为( 0 0 8 1 l ，0 1 4 5 5 ，0 2 0 0 9 ，0 4 3 9 6 ， 0 1 3 2 9 ) ，对第4 级别( 较好) 的隶属度最大，为0 4 3 9 6 1 综合分析这两种方法得出 的结果，最终得出福州市目前城市土地集约利用处于较高水平，但仍未达到最佳利 用城市土地的水平，尚有潜力可挖。最后进一步计算福州市城市土地利用尚可挖掘 的理论潜力，并从福州市实际情况出发，分析土地利用中可挖掘的闲置潜力、强度 潜力以及结构潜力。 第五章福州市城市土地集约利用的对策建议。根据前文分析的福州市土地利用 存在的问题以及土地集约利用宏观评价所得结果，有针对性地提出提高福州市城市 土地集约利用水平的对策建议。 第六章结论，总体归纳了论文的主要结论，并提出研究所存在的不足之处。 v i 摘要 a b s t r a c t a tp r e s e n t ，c h i n e s eu r b a n i z a t i o ni sa c c e l e r a t i n g ，a n dk i n d so fc o n s t r u c t i o nl a n du s e i nc i t yd e v e l o p m e n ti se x p a n d i n gr a p i d l y , t h es i t u a t i o no fe x t e n s i v ee x p l o i t a t i o no fu r b a n l a n di ss e r i o u s ，w h i c ha g g r a v a t e st h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nm a na n dt h ee a r t h d u r i n gt h e p r o c e s so fc h i n e s eu r b a n i z a t i o n ，i ti sn e c e s s a r yt oc h a n g et h em o d eo fe c o n o m yg r o w t h f r o me x t e n s i v et oi n t e n s i v eb e c a u s eo ft h el a n dr e s o u r c es h o r t a g ei nc h i n a c o n s e q u e n t l y , t h er e s e a r c ho ni n t e n s i v ee x p l o i t a t i o no fu r b a nl a n di sv e r yi m p o r t a n tw h e t h e rf o rt h e p r o t e c t i o no fl a n dr e s o u r c e ，t h ed e v e l o p m e n to fc i t ya n dt h er e a s o n a b l ea l l o c a t i o no f u r b a nl a n d ，o rf o rt h eo p t i m i z a t i o no ft h ee c o n o m i cg r o w t hm o d e 1 1 1 et h e s i ss u m m a r i z e dr e l e v a n tt h o e r i e sa n dr e s e a r c h e sa b o u tt h ei n t e n s i v e e x p l o i t a t i o no fl a n dh o m ea n da b r o a d ，d e f m e dt h ei n t e n s i v ee x p l o i t a t i o no fl a n d ，a n d a n a l y z e dt h ef a c t o r sa f f e c t i n gu r b a nl a n di n t e n s i v ee x p l o i t a t i o n b a s e do nf o r m e r r e s e a r c h e s ，t h et h e s i se s t a b l i s h e dt h em a c r o s c o p i c a le v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo fu r b a n l a n di n t e n s i v ee x p l o i t a t i o nf r o mr e l e v a n tf a c t o r s a n di tt o o kt h eu r b a na r e ao ff u z h o ua s a ne x a m p l e ，a n a l y z e dt h es i t u a t i o no ft h eu s eo fu r b a nl a n di nf u z h o uu s i n gt h em e t h o d s o fm u l t i - f a c t o rs y n t h e t i ce v a l u a t i o na n df u z z ye v a l u a t i o n t h ec o n c l u s i o ni st h a tt h e u r b a nl a n di n t e n s i v ee x p l o i t a t i o no ff u z h o ui so na h i ：g hl e v e l ，b u tt h ep r o b l e m ss t i l le x i s t , w h i c hi n c l u d e sl o t so fp l o w l a n di so c c u p i e db yn e w l yi n c r e a s e dc o n s t r u c t i o nl a n d ，a n d e x c e s s i v e l ye x p l o i t a t i o no fl a n da n dd i s e n g a g e dl a n db o t he x i s t i nc o n c l u s i o n ，t h et h e s i s p r o p o s e ds e v e r a lm e a s u r e st op r o m o t et h ei n t e n s i v ee x p l o i t a t i o no fu r b a nl a n d k e y w o r d s ：u r b a nl a n di n t e n s i v eu s e ，m a c r o - e v a l u a t i o n ，i n d e xs y s t e m ，f u z h o uc i t y ! i i 福建师范大学硕士学位论文独创性和使用授权声明 福建师范大学硕士学位论文独创性和使用授权声明 本人( 姓名)扬明学号2 0 0 6 0 8 8 0 - 专业厶塞地理堂所呈交 的学位论义( 论义题日：城一1 1 j - 土地集约不u 1 评价研究以福州市为例) 是本人在导师指导下，独立进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所 知，除论文中己特别标明引用和致谢的内容外，本论文不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究工作做出贡 献的个人或集体，均己在论文中作了明确说明并表示谢意，由此产生的 一切法律结果均由本人承担。 本人完全了解福建师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 福建师范大学有权保留学位论文( 含纸质版和电子版) ，并允许论文被 查阅和借阅：本人授权福建师范大学可以将本学位论文的全部或部分内 容采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文，并按国家 有关规定，向有关部门或机构( 如国家图书馆、中国科学技术信息研究 所等) 送交学位论文( 含纸质版和电子版) 。 ( 保密的学位论文在解密后亦遵守本声明) 学位论文作者签名：勃鹋 指导教师签名： 签字日期：加叼年月p 日 洳吁 签字日期：3 。哆年易月尸日 绪论 绪论 l 研究背景及研究意义 1 1 研究背景 城市土地是城市居民生活、工业生产、城市基础设施建设等不可缺少的物质基 础。长期以来，我国城市化基本上走的是外延式发展的道路，特别是近十年来，尤 为明显。然而，一方面我国土地资源紧缺，加之各行各业对土地的需求日益膨胀， 导致城市用地供需矛盾r 益尖锐：另一方面，由于我国大多数城市采用粗放型的土 地利用模式以及以前保留下来的其他历史原因，城市土地利用效率普遍低下。这两 个方面原因，进一步加剧了人地矛盾，甚至制约了社会经济的良性发展。土地资源 供给的有限性以及利用效率的普遍低下，促使我国土地利用不能继续采用粗放型模 式，城市发展不能走外延式扩张的道路。因此，在此背景下开展土地集约利用研究 则显得十分必要。 1 2 研究意义 回顾国内外城市土地集约利用研究的现状，虽然提出了较多有关集约利用的概 念以及相关理论，但仍没有形成一个公认的、受国内外学者广泛接受的权威理论： 同时，对城市土地集约利用的系统性理论研究和定量化评价研究尚不完善成熟，城 市土地集约利用水平的确定也缺乏综合考核指标。因此，进行城市土地利用集约利 用研究不仅有益于系统全面地发展土地利用理论，而且对一些城市的土地利用实践 也有指导意义。 从理论意义来看，对城市土地集约利用进行理论归纳，探讨城市土地集约利用 的内涵，将有助于指导实践研究。同时，对具体城市进行城市土地集约利用评价实 证研究，也可以反过来为理论研究提供许多素材。另一方面，城市土地集约利用评 价有利于完善我国土地评价理论体系。目前城市土地评价主要进行的是城市土地分 等定级和基准地价的研究，仍缺少对城市土地利用状况的评价f i j 。 从实践意义来看，主要体现在以下几点：( 1 ) 选取具体城市进行土地集约利用 评价研究。分析具体城市土地利用情况，并有针对性地提出改善土地利用中粗放或 过度的对策建议，对其他城市具有借鉴意义。( 2 ) 有利于优化配置城市土地的途径。 福建师范大学杨明硕士学位论文 土地市场是配置土地资源的有效工具，城市土地集约利用评价就能为政府宏观调控 土地市场提供有效的信息和依据。通过该评价，使政府能及时掌握重组的市场信息， 从而及时制定相应政策方案通过土地市场有效地配置资源1 2 】。( 3 ) 为城市土地管理 部门制定相关的管理措施和法律法规提供依据。城市土地集约利用评价研究能帮助 土地管理部门充分了解城市土地利用过程中存在的问题，以便正确把握城市土地的 使用方向，科学地制定和完善出土地利用的指导方针和相关法律法规【3 1 。( 4 ) 是构 建社会主义和谐社会的重要组成方面。遵循“构建和谐社会”的理念，市场经济向 着节约、集约、循环地利用各类资源的方向发展，基于土地资源是最重要、最基础 的资源之一，故采取集约型的土地利用模式是构建社会主义和谐社会的重要组成方 面。 2 研究综述 2 1 。国外 2 1 1 城市土地集约利用内涵及相关理论综述 目前，国外理论界对土地集约利用尚没有系统的研究，但早在1 8 世纪西方经济 学论述的主题中就有关于集约利用的经济学分析。在杜尔阁、李嘉图、安特生等古 典经济学家的地租理论中，都有提到“土地集约利用 的概念 3 , 4 - 7 】。他们发现并证 明了农用地的土地报酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的原因【8 】。马克 思在资本论中明确地将集约利用定义为：“在经济学上，耕作集约化，是指资本 集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上【9 】。 此后，有多位学者针对农用地集约利用的概念、内涵及土地集约利用规律性进 行了研究【1 0 。1 ，但西方较系统的城市土地利用理论研究始于2 0 世纪2 0 年代以来兴 起的生态学派1 1 1 ，在经济学理论、城市规划理论及区位理论中也有涉及相关理论。 经济学、区位理论及城市规划理论等相关理论为土地集约利用研究提供了坚实 的理论基础。经济学理论中，美国土地经济学家理查得t 伊利在土地经济学 原理中分析了影响城市土地集约利用的因素，包括土地资源稀缺性、地价等因素 2 】；柏克曼、阿郎索等经济学家则对城市居住用地、厂商用地竟标曲线进行研究探 索。区位理论主要是从地理区位角度研究产业发展的最佳布局，虽然主要反映的是 微观方面内容，即如何使厂商成本最小化，但这些理论为土地集约利用的管理指出 了方向【1 3 】。城市规划理论中较具代表性的有霍华德的“田园城市”理论、柯布西埃 绪论 的现代城市设想、恩温的卫星城理论、沙里宁的有机疏散理论等，这些理论研究城 市人居环境和城市布局的集聚、分散问题，主张城市土地不能过度开发利用，但这 些理论并没有在如何集约利用城市土地资源方面有具体研究【1 4 6 1 。可持续发展理论 中隐含了对土地集约利用的必然要求，该理论也为土地集约利用的定义和定位提供 了理论平台【1 7 - 1 9 1 。 2 1 2 城市土地集约利用评价和实践概况 由于西方国家人地矛盾并不像中国一样尖锐，因此涉及城市土地集约利用的直 接理论研究很少，但是国外城市同样注重解决城市土地利用过程中的粗放与集约的 矛盾，寻求最佳土地利用方式，并在制定土地保护法律法规和实施各项制度中融入 集约利用土地的理念。国外相关的评价及指标体系研究主要如下： 世界上土地评价研究广泛开展并趋向成熟的重要标志是1 9 7 6 年联合国粮农组 织公布的土地评价纲要【2 0 】，但评价对象还是农业用地。近几年来，土地评价研 究逐步扩展到城镇、工业区、旅游区、开发区等区域。评价方法和指标体系方面的 研究也有了一定的进展，如区划控制技术，采用的主要指标有用地类型、容积率、 建筑密度、建筑高度：f o n s e c a h e 等人从土地集约利用的角度，选取基地系数、建筑 密度、建筑高度和建筑后退距离等指标因子，构建了一套衡量土地丌发效率的指标 体系【2 1 1 ：r s 和g i s 的广泛应用，也为土地集约利用评价提供了重要技术手段。 国外城市土地集约利用的实践概况主要如下： 美国通过制定联邦农业发展和改革法、水土保持和国内生产配给法等【2 2 j 法律法规来达到保护农地的目的；并提出“城市增长边界 ，提高现有建成区的开发 密度，以减少新增建设用地对耕地的压力。日本通过山区改造和开发以及填海造陆 增加耕地面积、制定特定地域开发对策等相关法律，以促进土地合理利用。美国、 日本、韩国等通过土地利用分区管制，对国有和私人土地的使用权进行了某些限制， 对促进土地节约集约利用产生了重要作用。英国土地规划体系具有中央集权性，强 调循环利用城市内部空闲地，同时还十分重视开发利用存量土地，充分利用工矿废 弃地等【2 3 诩】。 2 2国内 从2 0 世纪9 0 年代开始，我国学者开始关注土地集约利用的研究，虽然起步较 晚，但是发展速度很快。众多专家、学者从我国实际情况出发，引进国外土地利用 领域相关研究成果，开展了对土地集约利用的研究，提出许多新的见解。 福建师范大学杨明硕士学位论文 2 2 1 城市土地集约利用内涵及相关理论综述 在我国人多地少和快速城镇化进程中人地矛盾加剧的基本形势下，针对我国城 市土地利用和土地管理中所面临的形势与问题，许多学者从不同角度和不同范围对 城市土地集约利用进行了概念解释和内涵界定 4 2 5 - 3 3 】。中国大百科全书、毕宝德、岳 金峰、宋春华，马克伟等学者都对土地集约利用下了定义，毕宝德将其简练概括为 “所谓集约是指在单位面积的土地上，追加更多的人力、物力或财力和技术、经营 管理，取得更多的产出刚l ，马克伟则较详细描述地解释为“土地集约经营指在单 位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动，以提高土地产品产量和负荷能力的经营 方式。1 3 5 】 关于城市土地集约利用的内涵，赵鹏军、吴旭芬、陈莹等学者侧重土地利用成 效角度。认为其内涵有：土地布局和土地结构合理化、土地产出高效化、土地利用 效益的综合化 6 - 7 , 2 6 。甄江红、许树辉、何伟等学者则认为城市土地集约利用内涵应 包括宏观、中观和微观3 个层次【2 7 - 2 9 。但所有学者都认同一点，随着经济发展和科 技的进步，应该将城市土地集约利用看作是一个动态过程，而不是一个静态终极目 树3 ，3 1 1 。 在城市土地集约利用相关理论方面，有涉及城市土地资源合理配置问题的相关 理论，这些理论指出实现土地集约利用还需采用土地置换这重要手段，探讨了如 何对产业用地进行置换，并构建了基于市场机制、政府调控机制和公众参与机制的 集约化配置模式 3 2 - 3 3 , 3 5 1 。还有涉及城市化发展与土地集约利用的相互关系的理论， 指出土地利用集约化的类型会因所处城市化的阶段不同而呈现出不同的特点，一般 演变过程是从最初的劳动力资本型集约，经历资本技术型集约到结构型集约，最后 发展到最高层次的生态型集约 3 6 - 3 引。另外，城市可持续发展理论提出可持续的土地 利用理念，即城市土地利用在节约用地的同时，也要注重适度和可持续挖掘土地潜 力，以避免造成城市社会和生态环境的恶化 3 9 - 4 1 】。 2 2 2 城市土地集约利用评价概况 我国的城市土地集约利用研究，是在引进西方国家相关研究理论和研究方法的 基础上，结合我国的实际，对不同城市进行实证研究。研究的核心工作主要是对城 市土地集约利用进行定量评价，在评价内容、评价方法和构建指标体系等方面做了 一些探索。 评价方法方面，薛俊菲等采用多因素综合评价方法，通过计算集约利用综合指 绪论 数，对小城镇土地集约水平进行了评价【4 2 1 。甄江红等采用特尔菲法、层次分析法从 土地投资强度、土地产出效率和土地利用程度三个方面分别对城市工业用地和开发 区工业内部不同行业企业用地进行了评价【2 8 ，4 3 剐1 。武建军等则运用模糊评判方法对 土地集约利用进行了宏观评价【4 5 4 7 】。章牧以福州市为研究区域用极限条件法从宏观 层次上对土地集约利用等级进行了评价【4 8 1 。刘力等人在方法上有所创新，采用熵值 法构建指标体系，并分析了土地利用经济效益的分异特征1 4 9 。乔伟峰等人利用g i s 在建立土地集约利用潜力评价信息系统以及使集约利用过程及结果可视化的方面做 了探讨 5 0 - 5 4 】。还有学者认为常用的传统数据处理方法普遍存在归一化不同量纲指标、 主观因素影响确定指标权重等缺陷，而提出了采用人工神经网络、遗传算法、元胞 自动机等方法对数据进行处理 5 5 - 5 6 1 。 构建评价指标体系方面，薛俊菲、查志强、章牧等学者认为，评价指标体系建 立应遵循有整体性、层次性、科学性、动态性和可操作性等原贝j l 4 2 4 8 , 5 7 。甄江红等 学者则根据不同空间层次的评价内容相应地建立了宏观、中观和微观层次的土地集 约利用评价指标体系【3 l 】。白冰冰等从城市土地利用程度、空间布局、土地投入强度 与可持续性等方面建立潜力评价指标体系【5 8 】。郭爱请等从土地集约利用约束程度、 土地集约利用程度和土地集约利用趋势3 个项目层构建河北省城市土地集约利用潜 力评价指标体系p 引。 研究内容方面，实现土地集约利用的途径的研究已成为我国土地集约利用研究 的主要内容之一。毛蒋兴等从宏观角度考虑实现土地集约利用的途径，提出了从城 市化规律、市场调节机制、政府宏观调控机制和公众参与机制上面实现集约化利用 土地 6 0 】。高佩华、邵华等将土地集约利用途径归纳为行政手段、法律手段和经济手 段三个方面【6 1 - 6 2 。从土地集约利用的区域实践来看，有盘活存量建设用地、提高工 业企业用地标准、促使开发区的工业项目向园区集中等解决途径。 3 研究思路 本文的研究思路为，先弄清楚什么是城市土地集约利用、具有哪些特性，其次 分析是哪些因素影响着土地利用集约或不集约，然后在此基础上构建城市土地集约 利用评价研究框架，最后对具体城市进行实证分析。本文的技术路线为，选题背景 国内外研究概况城市土地集约利用理论基础城市土地集约利用影响因 素分析城市土地集约利用评价指标体系构建资料整理、数据分析福州 市区城市土地集约利用宏观评价对策建议。 祸建师范大学杨明硕士学位论文 4 研究内容与研究方法 4 1 研究内容 ( 1 ) 归纳总结国内外相关理论、研究成果，进行城市土地集约利用内涵的界定， 并剖析城市土地集约利用的主要影响因素。 ( 2 ) 以福州市区为研究区域，从城市土地利用结构、布局、投入产出三个方面 对土地利用现状进行分析研究，从时空角度分析土地利用变化的特点，提出福州市 区城市土地利用中存在的问题并分析原因。 ( 3 ) 通过城市人口与用地增长弹性系数、g d p 与城市用地弹性系数两个指标， 对1 9 9 7 2 0 0 6 年福州市区土地集约利用进行动态分析。 ( 4 ) 结合目前福州市区土地利用特点、职能和福州市所处的发展阶段，开展城 市土地集约利用宏观评价，确定评价指标体系、评价标准。 ( 5 ) 采用多因素综合评价和模糊综合评价两种方法，分别对福州市区土地集约 利用潜力进行宏观评价，同时比较两种方法得出的结论。 ( 6 ) 提出进一步提高福州市区城市土地集约利用的对策建议。 4 2 研究方法 ( 1 ) 文献检索法：收集、分析与借鉴关于国内外土地集约利用研究方面的各类 文献、规划报告等资料： ( 2 ) 实地调查与专家咨询法t 对研究区域福州市区进行实地调查，拜访各有关 部门，收集当地土地集约利用方面的资料。同时，针对评价指标体系中有关指标因 子的取舍和参考值、如何更好地促进福州市城市土地集约利用等问题咨询当地国土 规划等部门专业人士： ( 3 ) 数理统计方法：采用层次分析法等数理统计和统计学分析方法，运用s p s s 、 e x c e l 等软件进行数据分析、图表处理。 第一章城市土地集约利用内涵及相关理论基础 第一章城市土地集约利用内涵及相关理论基础 l 城市土地特性 伊林等曾说过，成功的土地利用是以对土地特性的认识为基础的。因此，了解 土地的特性，对研究城市土地集约利用具有十分重要的意义。汇总各专家的观点， 大致可将土地特性分为自然属性及其派生出的特性两大类，土地的自然属性为土地 的本质特性，是土地本身所固有的：派生出的特性是由土地的自然属性决定。归纳 起来，对城市土地集约利用影响最大的特性有以下五点。 1 1 城市土地供给的稀缺性 虽然城市土地供应在总量上具有扩张利用增大的可能性，但是可供人类利用的 城市土地仍是有限的，在同益快速的城市化进程中，城市土地的供应满足不了城市 发展的需求，因而产生了城市土地供给的稀缺性。城市土地供给的稀缺性，不仅表 现在城市土地的供需矛盾上，还表现在某些区域或某种用途的城市土地供给的特别 稀缺上，如沿海开放城市和经济文化发达地区，又如工业用地、农业用地。土地是 不可再生物，对于不断扩大的人口规模和不断增长的用地需求来说，土地资源永远 是稀缺的。尤其对于城市地区，用于某种特定用途的土地数量是有限的、排他的， 永远无法达到满足所有需求的状态，因此就要求集约利用城市土地，充分挖潜土地 级差地租，提高土地利用率。 1 2 城市土地的区位性 城市土地的区位性主要取决于土地所处的经济区位，包括交通条件、设施状况 和环境质量等区位条件。城市土地区位可分为宏观、中观、微观区位三个层次，分 别指城市或地域之间、城市内部不同区域之间、不同地块之间的区位差异【6 3 】。城市 土地区位条件不同，城市土地的价值、利用战略就不同，进而使城市土地利用强度 也不同。如区位条件优的城市土地往往优先用于商业、服务业，其次才是居住和工 业。各行业的土地利用强度有所差异，一般区位好的地段土地利用强度大【6 4 1 。因此， 要实现城市土地集约利用应充分分析城市区位条件。 祸建师范大学杨明硕士学位论文 1 3 城市土地报酬的递减性 对于城市土地来说，边际报酬递减性表现为在技术不变的条件下，当土地开发 的边际成本超过边际收益时，土地产生的收益就开始随着投入量的增加而递减。因 此，人们进行城市土地开发利用时，应注意城市土地的报酬递减性，有必要寻找到 在一定技术、经济条件下的最佳投资结构，以免产生报酬递减的后果，同时，应不 断改进土地开发利用的技术水平，以便不断提高土地利用的经济效果。 1 4 城市土地利用的多维性 在城市中，土地的用途主要是作为城市发展建设的空间承载体和人口生活消费 的活动场所【6 5 l 。作为承载空间，城市土地的有效利用就不仅仅限于平面的开发，更 重要的是要多维利用城市土地空间，即充分利用地上和地下立体空间，以充分挖掘 城市土地利用潜力。由于城市土地空间利用的多维性，使城市土地的空间利用存在 复杂性和多样性，在进行城市土地集约利用研究时应要充分考虑到这些特点。 1 5 城市土地生态的敏感性 土地生态是土地各组成要素内部以及其与环境之间相互联系和制约所构成的开 放的、动态的、分层次的和可反馈的系统。城市土地生态系统是特殊的人工生态系 统，不仅有生物组成要素和非生物组成要素，还包括人类和社会经济要素，这些要 素通过能量流动、生物地球化学循环以及物资供应与废物处理系统，形成一个具有 内在联系的统一整体。随着城市经济快速增长以及人口规模扩大，建设用地不断增 加，人类生活、生产活动产生大量废气、废水、废弃物，会影响到系统的能量流动、 生物地球化学循环以及整个生态系统的稳定性，这正体现出城市土地生态的敏感性。 要持续利用城市土地，应考虑到城市土地生态的敏感性，保证一定数量的生态用地 和废物处理用地，如城市绿地、污水废物处理设施用地等。 2 城市土地集约利用的内涵界定 科学认识并合理界定城市土地集约利用内涵指导着城市土地集约利用评价的研 究方向。许多学者从不同角度和不同范围对城市土地集约利用进行了内涵界定。综 合他们的观点，本文总结出城市土地集约利用的内涵主要包括以下四个方面： ( 1 ) 城市土地集约利用的前提是合理的城市土地布局、优化的用地结构。城市 土地粗放利用是以增量水平扩张等方式来满足经济发展对土地的需求，而这类土地 第一章城市土地集约利用内涵及相关理论基础 利用方式一般具有城市土地布局单一、结构不合理、各种用地类型之间整合性差等 缺点。以合理的城市土地布局、结构为基础，加大对土地的投入，提高容积率和使 用强度，将使城市土地集约利用达到最佳的利用效果。 ( 2 ) 城市土地集约利用追求经济、社会和生态效益的统一。城市土地集约利用 在寻找最优投入产出比的同时，还需要兼顾社会和生态效益。由于存在城市土地生 态的敏感性，为了经济效益而进行高密度、高强度的开发建设，将会带来许多生态 环境问题，对居民生活、城市以及社会发展产生不利影响。因此，真正的集约利用， 应是实现经济、社会、生态效益的统一。 ( 3 ) 衡量城市土地集约利用水平应具有区域差异性，其判别标准应具有动态性。 不同的城市的自然、社会、经济条件都不同，如果用同一套指标体系去衡量不同区 域的土地集约利用状况是不合适的。同时，衡量的标准也应有所不同。另外，衡量 城市土地集约利用水平的判别标准是动态变化的。随着科学技术的不断进步以及经 济的不断发展，人们对于城市土地利用是否集约的问题，不同时代的人们会有不同 的判别标准。 ( 4 ) 城市土地集约利用是一个不断挖掘土地利用潜力的动态过程。科学技术水 平的进步，会不断提高城市土地的利用效率，导致适宜特定时期的土地利用集约度 也不断变化。因此，应将土地集约利用定为一个长远目标。 3 研究的主要理论基础 3 1 区位理论 区位理论是研究人类活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类 活动的一般空间法则惭l 。区位理论根据其产生的先后，分为古典区位论和现代区位 论，二者的主要区别在于理论依据以及考虑问题的范围和内容的差异。古典区位论 主要是指成本决定论和利润决定论，以完全竞争市场结构下的价格理论为基础来研 究单个厂商的最优区位决策。现代区位论则主要是建立接近区域实际的应用性模型， 不仅考虑利润最大化，同时还考虑到人们生活环境的舒适度等方面，追求效用最大 化。 由于城市土地具有区位性，因此根据区位理论来研究不同区位条件如何对城市 土地利用产生影响，从中总结出城市土地利用的规律，这对城市扩展和城市土地集 约利用研究都具有重要的指导意义嘲。 福建师范大学杨明硕士学位论文 3 2 地租和地价理论 地租和地价理论是城市土地集约利用研究的基础理论之一。不论在哪种社会， 只要有土地所有者和不占有土地的直接生产者的存在，产生地租的经济基础也就存 在f 1 3 ，6 引。 经典的地租理论大致可分为古典经济学地租理论、新古典城市地租理论和马克 思地租理论。英国重商主义派经济学家威廉配第对地租理论作出了开拓性的贡献。 他在赋税与捐赠论首次提出，地租是土地上生产农作物所得的剩余收入，并指 出由于土壤肥沃，耕作技术高低的差异，及产地距离市区的远近不同，地租和地价 因而也不同，还阐明了地价可由该土地所获地租额的资本化而算出。马克思主义地 租理论认为：地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的 部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。地租取决于市 场价格超过劣等地生产成本( 包括平均利润) 的余额。 地租有绝对地租和级差地租两种。绝对地租是指土地使用者为取得土地使用权 而以地租的名义支付给土地所有者的租金。绝对地租产生于土地所有权的垄断。级 差地租是由于经营较优等土地所获得的归于土地所有者占有的超额利润。级差地租 产生的条件是土地差别性和土地有限性。级差地租有级差地租i 和级差地租i i 两种 形态。级差地租i 是由于土地的肥沃程度和位置优劣所产生的，级差地租i i 由连续 投资所引起的超额利润的差异。对城市土地而言，其级差地租i 的形成原因不再是 土壤肥力和单纯的土地位置，而是土地区位。城市土地级差地租i i 形成的原因不仅 是追加投资所引起，还可能是不同的经营管理水平所导致。 地价是土地所有权的价格，是土地所有权在经济上实现的直接形式。地租与地 价具有同一性，都是土地所有权在经济上的实现。从数量上说，地租与地价互为反 函数，土地价格= 地租还原利息率，即地价是地租的还原。 地租地价是土地经济价值的表现和实现形式，是判断土地合理利用和有效利用 的重要指标，也是调整土地收益的重要因素。因此，认识地租地价，掌握地租地价 的变动规律，是引导土地集约利用、制定土地政策的依据。 3 3 土地报酬递减理论 最早表述土地报酬递减现象的是法国重农学派杜尔阁，他发现土地的收益并不 随着土地投入的增加而增加，超过一定限度后，会出现减少的现象。1 8 1 5 年英国威 第一章城市土地集约利用内涵及相关理论基础 斯特正式提出“土地报酬递减规律 。近几十年，该理论被广泛用于农业以外的领域， 并得以从多个角度发展完善。西方经济学家如马歇尔，将此理论推广到生产过程中 各类要素的配置和生产要素的边际替代上，并认为报酬递减规律适用于各行业在土 地的利用方面。最后由马克思全面地论述了土地报酬递减理论，是指在一定生产力 水平和技术条件下，在一定土地面积上追加劳动和资本，所得的土地报酬由递增到 递减的现象。 土地报酬递减理论是最直接研究土地合理集约度的经典理论，土地报酬递减规 律描述的是土地收益随土地投入量变化的变动规律，实际研究的是土地的合理投入 问题，即寻求土地的合理集约度。因此，在土地开发利用过程中，应遵循土地报酬 递减规律，有效挖掘城市土地利用潜力。 3 4 城市土地规划理论 城市土地利用规划是依据自然与社会经济条件，遵循有关的自然规律和社会经 济规律，为满足区域社会经济发展的需要，在时空上对土地资源进行合理的分配和 合理的组织利用即】。城市规划理论中，同城市土地集约利用相关的研究主要体现在 城市环境容量研究和城市土地生态规划的研究上，强调从城市环境容量方面研究土 地利用的强度，评价环境对于城市规模以及人在城市中各项活动的强度提出的允许 限度，认识到高密度开发会使环境恶化，基础设施供应不足，导致土地利用不集约。 城市发展过程中有两种选择：一是外延扩展，二即内涵挖潜。城市土地利用规 划可以指导城市土地利用，有利于优化城市土地利用结构和布局，科学地调控城市 外延扩展，将外延扩展同内涵挖潜结合起来。对于城市内部粗放利用的土地，运用 经济杠杆和政府引导，提高其土地利用率和土地产出率；对于过度利用的土地，则 促使其向集约利用的方向改变。 第二章城市土地集约利刚影响因素 第二章城市土地集约利用影响因素 影响城市土地集约利用的因素具有多样性和复杂性，归纳起来，具体主要有人 地关系、城市土地区位和用途、经济结构、城市规划、城市经济发展水平、政策制 度等方面。 1 人地关系 人地关系主要从城市土地资源的稀缺程度、人口密度等方面对城市土地集约利 用产生影响。城市土地资源的稀缺程度不仅体现在土地资源绝对数量上，更体现在 相对于人口数量对土地的需求的相对稀缺上。土地资源的稀缺程度是城市土地集约 利用的最直接约束因素，将迫使人们对城市土地进行集约利用。一般而言，在城市 土地资源的总供给量大、人均城市用地相对较多的城市，土地使用者一般倾向于用 土地资源替代资本，土地集约利用水平较低。反之，在土地资源总供给量小且人均 城市用地少的城市里，由于土地稀缺程度较高，地价自然也高，因此土地使用者倾 向于用更多的资本来代替土地，土地利用强度自然就相对更高。 2 城市土地的区位和用途 城市土地虽然具有多种可能的用途，但是一定区位的土地只有一种用途是最佳 的。不同用途的使用者对城市不同位置的土地所付出的最高租金是不同的，城市土 地在不同用途使用者间分配时，遵循“最高租金原则”，自由价格机制将使城市土地 向利用能力最高的用途转移，即由愿意支付最高租金者使用【7 0 1 。 城市土地区位和用途是影响城市土地集约利用的重要因素，土地的用途不同， 其投入产出比例和用地效益也不同，不同用地类型在区位选择上也会有很大差别， 相应的土地利用集约水平也不同。一般情况下，城市商业用地的投入产出比例要远 高于工业用地和住宅用地，因此，商业用地的土地集约利用度高于工业用地与居住 用地。 3 经济结构 经济结构主要通过产业结构影响土地集约利用。城市中各个产业的一切经济活 动都离不开土地，而土地资源又是有限的，因此要调整好各产业之间土地的利用结 构，促进各产业内部集约、高效地利用土地，才能保持城市经济快速、健康地发展。 福建师范人学杨明硕士学位论文 城市土地利用结构是城市产业结构的具体体现。产业结构的不断演替会引起产 业的空间布局发生变化，然后引起土地利用结构发生变化，进而对土地集约利用有 所影响。发达国家的经验表明，不同产业中土地集约利用水平有明显差异，通常是 土地利用集约水平同产业等级成正比。在城市土地集约利用过程中，应鼓励发展高 产能、低能耗的先进产业，根据相关政策有计划的多供地；对于高能耗、低产能等 不符合产业发展方向的产业，尽量少供地。 4 城市规划 城市规划的主要任务是协调城市空间布局和各项建设，使城市的空间布局和结 构趋向合理化，从而达到增加城市发展综合效益的目的。它的基本目标之一就是优 化城市土地资源配置，有效地利用城市土地f 7 l 】。城市规划的基本思想是同城市土地 集约利用的内涵相吻合，都是从城市居民的整体利益和长远利益出发，追求经济、 社会和环境效益的统一。因此，以政府为主导编制的城市规划，必将引导城市土地 利用向集约利用方向发展。 5 城市经济发展水平 城市经济发展水平与土地利用方式具有深刻的内在联系和明显的阶段性特征。 有研究表明，在不同工业化阶段，产业结构的演进引发资本和土地等要素的相对价 格不断变化，土地利用集约度随着经济发展水平的变化呈现出有规律的发展趋势 【翻。在工业化初期，资本短缺、土地资源相对丰富等特点使投资者偏向于用土地资 源代替劳动力和资本，显然，土地集约利用水平低。工业化中期到工业化后期阶段， 随着财富不断积累以及由人口增长导致土地资源稀缺性日益凸显，投资者转向用资 本和技术替代土地资源，土地利用方式向集约型转变。因此，经济发展达到特定水 平后将自然而然地转变经济增长模式，进而影响土地利用模式，使之向集约增长模 式发展。 6 政策制度 政策制度性因素对土地集约利用的影响也不可忽略，尤其是在我国当前市场经 济体制尚未完善、法制建设还不健全的情况下更是如此。当前我国土地使用制度还 处在从计划配置向市场配置转型的过渡阶段，有相当部分土地利用类型缺乏有效配 置机制，没有纳入到市场调节范畴。在这种情况下，政府的干预往往会扭曲土地市 场供求关系，改变要素的相对价格，从而间接地影响到土地集约利用效果。对于已 第二章城市土地集约利用影响因素 纳入市场配置的土地，目前也往往由于市场信息不充分、市场监控不到位等问题而 影响土地集约利用水平，需要继续进行政策调整和深化制度建设。 第三章福州市城市土地利用现状分析 第三章福州市城市土地利用现状分析 l 研究区域的概况 1 1自然地理概况 福州市位于福建省中部东端，台湾海峡西岸，介于北纬2 6 0 2 3 0 - 2 6 73 0 “和东 经1 1 9 0 1 5 3 0 ”1 1 9 * 2 2 3 0 ”之间，地处闽江下游、河口盆地中心。从地貌来看，福州 地形是个典型的河口盆地，盆地地势呈现西北高，东南低的特点，闽江自西北向东 南将其分割为三大部分，分别为江北平原、南台岛和乌龙江南岸平原；盆地四周由 鼓山、旗山、五虎山、莲花峰等环抱而成，其海拔多在6 0 0 1 0 0 0m 之间；城区有于 山、乌山、屏山三山鼎立，周边分布着仓前山、金鸡山、黄山、高盖山等。福州市 独特的地理位置决定了其气候类型属于海洋性亚热带季风气候，全年冬短夏长，温 暖湿润，光热充足，降水充沛。全市年降水量9 0 0 2 1 0 0i i i i t i | 年平均气温1 5 2 0 。 福州市依山临江面海，具有较明显的水、热资源优势，有利于土地的综