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承市政之上启市场之下【城市运营商的深度思考】,前言政府是城市经营的主体，但不能既当运动员，又当裁判员。所以，在经营城市的过程中，政府也越来越想借助市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。另一方面，开发商肯定要以自身利益为先导，于是难免出现敲骨吸髓。而城市运营商的出现，恰恰弥补了二者的不足。他在吃透政府宏观意图的前提下，充分运用市场化的手段，通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展，既以经济利益为导向，又兼顾长远的社会效益。,城市运营内涵城市运营实际是解决三个问题：一、城市运作市场化。使开发商等市场力量纳入到城市运营的体系之中。二、城市增值化。城市的内涵和价值必须历久弥新，随时间推移而越来越珍贵。三、城市个性化。具有排它性，能够产生核心竞争力。城市运营实际上是在做制度平台和基础平台，城市之间的竞争实际上是平台之间的竞争。,一、城市运营5大思考点,A,政策大势中央改变中部发展塌陷效应的经济政策，已排在议事日程前列，南昌做为单核城市处在抢夺中部城市领袖中心的起跑线上，需要城市商业形象名片的推进方案。,区域经济大势中国进入鼎盛的“制造时代”，江西成为沿海制造业内移的承接基地，南昌是链接“长闽珠”三角区域的首站。世界制造业为了降低成本，将生产转移向中国已成为一种潮流。随着沿海地区经济产业的调整和人力成本的增加，沿海制造业内移已成为趋势。市政规划，南昌将用3年时间建成生产基地型的制造业基地，再用5年时间建成生产型和创新型相结合的重要基地，2005年制造业增加值达到360亿。这对制造业商贸服务提出了空前的挑战。,B,C,区域市场大势南昌市打造六小时高速公路网络，面对的是周边六小时经济圈，辐射周边4.5亿人口，据专家预测，如此广泛的消费群体拥有12万亿元的工业品消费市场。顺应沿海制造业“退沿进中”的浪潮，“对接长珠闽、融入全球化”的体制通道正在打通。,D,商贸规划大势南昌市政府擘划“城内大商场，城中特色街，城郊大市场，城外大流通”的商贸发展大略，商业格局面临全面洗牌：城里现有的零散市场转向城郊，而城郊缺乏现代化、专业化的大型市场。,E,城市发展大势青云谱区被定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”。具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合。优化城市空间结构、提高城市综合实力、完善城市机能，把南昌城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。”,二、参与青云谱城市运营的切入点,新昌南宏伟蓝图新昌南城占地3.007公顷，紧靠高新开发区、民营科技园、昌东工业区、昌南工业园组成的“半月形”产业带，青云谱区寄望它的建成彻底改变城南地区旧村面貌，为南昌制造业基地的建设提供一个综合性服务平台，同时，拉开南昌城市构架，促进“半小时经济圈”形成。,青云谱区域优势交通发达：105、302国道、浙赣线、京九线纵贯全区。而青山湖大道、高新大道、包佛路、昌南大道建成打通后，将使交通网络更为便捷顺畅。相对丰富的产业基础：几乎每种产业都在青云谱区留下痕迹，计划经济时代的传统工业区、军工业区、汽车工业区，到现在的产业园，这种特点使区域具备独到的产业链资源。人口密度：年扩张量惊人，结合原先有待引爆的消费群体，在区域内汇聚大量人流。产业链单一：专业市场未能起到拉动效应，如餐饮、住宿、物流、信息、商务、展示等相关产业的发展。,青云谱拥有两大承接空间一是南昌市对江西省周边产业转移的承接，主要以制造业、生物业、医药为主；另一种是对南昌城市功能分解中其它区域产业的吸纳，如专业市场卖场转移等。在这两种空间支持下，尚存后天赋予的商业业态来丰满城市的各项功能。,研判从宏观到微观综合考量，青云谱区在功能服务上应建立以产业园区、中小企业、知识型企业的综合服务平台，复合工业市场、商务、会展、教育培训、休闲娱乐、文化体育、居住等多种产业功能的城市次中心。这为我们商业项目的开发，提供了极大想象空间和运作空间。,三、博泰城市运营韬略,华东国际作为城郊专业市场，服务于外环经济带；作为城市经济助推器，刺激南昌产业链的加速完善与快速发展。,经营理念不同于传统的专业市场，由涵盖产业上中下游供应链的纵向一体化，省内省际的横向一体化，实物交易与电子商务的一体化，共同构成永不落幕的交易会,功能配套集会展、交易、洽谈、交流、推广、办公、物流、仓储、公寓、商贸服务于一体，是江西省目前最大的工业商贸博览城。,旗舰平台政府职能部门、行业协会等各种机构提供“全过程、全方位、全天候”的一站式服务。是一处产业集群、资本集约、人才集中、产品集散、客商聚集的国际级交易平台。,商机效应拥有优良的基础设施环境建设；成熟的配套系统和综合的服务功能，产业集群，产品高度集中，关联度大，具有巨大的聚合互动效应。极大促进客商的销售力、影响力、辐射力、形象力。,社会意义以南昌制造业为依托，打造一个制造经济与采购经济对接的平台，为世界先进技术、装备、市场信息提供一个展示与交流的平台。实现“国际市场本土化，本土市场国际化”和“本地企业走出去，外地客商走进来”。,气势,优雅,品质,国际,华东国际之姊妹项目为华东国际进一步附加服务功能，并叠加商机效应；为新昌南城的发展提供更深层次的服务，进一步释放地块的商业价值。,第一阶段：引入品牌主力店，提升业态品质制式1：普尔斯玛特+街区商业+生态社区制式2：百安居+人人乐+生态社区,第二阶段：切入会展，运作体现城市形象名片的唯一性，抢占中部城市领袖地位，统合其它业态，提升后续土地的商业应用价值制式：展览管理、BLOCK街区、酒店、商务、培训、康体、餐饮娱乐,A.品牌主力店引入国内外知名品牌商家，借鸡生蛋，借船出海，迅速提升商业品格，奠定商圈领导地位，为外环经济带和整体市场建构起更坚实、更顺畅的交流平台。,B.会展博泰以巨型商业航母为基石，适时推出会展平台，每年一届国家级展览，常年举办各种主题的交易会，与永不落幕的博览会相呼应，将极大提升江西省会展业的经济能量，为江西企业提供“走出去”的平台，为外地客商提供“走进来”的门户。,1）.会展的城市竞争力价值会展业是21世纪的朝阳产业，具有巨大的发展潜力。在纽约、东京、巴黎等城市，会展业被视为3大支柱产业之一，已经成为城市与城市之间实力与形象的重要竞争手段，深圳高交会、大连服装节是国内城市运营的成功典范。博泰打造会展经济的举措，对于提升南昌城市竞争力不无弊益。,2）.会展的经济链效应会展经济是市场经济条件下的产物，是一条集商贸、交通、运输、宾馆、餐饮、购物、旅游、信息等为一体的经济消费链。它具有促进相关产业如房地产业、宾馆业、餐饮业、交通业、商业、旅游业、信息产业等蓬勃发展，促进经济贸易合作，起到加速城市建设的作用。,C.BLOCK街区不只是商业城，更可以说是应有尽有的生活城。以便捷、休闲、开放和亲和为特征，融合在人们的居住中。它不同于区域性购物中心，也有别于大型商业集散地。BLOCK街区创造一个有街可逛，有景可观，可以交流、休闲、放松身心的一种生活方式。,1）.BLOCK街区之于城市生活城市，本来在发展初期便是一个功能复合、尺度宜人的综合体，可在现代工业的畸形发展下，城市越来越庞大无章。对许多来说，城市是封闭、冷漠的，人与人之间被冰冷的墙壁所隔断。博泰倡导BLOCK街区，让功能复合、配套健全的城市空间重新服务于今天的人类。,2）.BLOCK街区之于城市形象一个商业帝国就是一张城市名片。上海有“新天地”，百年石库门改造而成的红砖紫藤里的国际街区；北京“苹果七十二街”，院落里的文化商业街区。博泰BLOCK街区，将是南昌人引以为傲的城市名片，是城市经济建设的缩影。,四、博泰城市运营目标,品牌店服务于区域商业消费,批发交易服务于制造业,BLOCK服务于城市生活,会展服务于整体产业链,城市运营4大引擎,批发交易的场所常年会展的场所集中采购的场所品牌云集的场所休闲旅游的场所商务办公的场所,博泰商业帝国：万商之都,城市外向度：建立对外商业窗口和路由，使城市产业经济跨入更大的甚至是全球的市场空间，从而通过国际化输入输出使商业价值获