（人文地理学专业论文）城市土地价格理论与实证研究.pdf

摘要 在经济高速发展的今天，尤其我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并且 在我国的国民经济中占有重要地位，这样使得土地这一基本的自然生产要素越来越受 到人们的关注。同时随着我国城市化进程的加快，城市土地的需求更是不断增加，由 于土地自身稀缺性的限制以及我国城市土地利用存在的种种弊端，使得城市土地供需 矛盾紧张。在这样的大背景下，城市土地的价格问题，就不断地被人们提上日程，成 为各界关注的重点。 本文从对土地的描述入手，进而引出城市土地的概念、特征以及城市土地的重要 作用，通过介绍我国城市土地资源利用的现状以及存在的问题，表明研究城市土地及 其价格具有重要的实践意义和理论意义。在国内外的研究背景下，本文以传统的地租 和地价理论、区位理论为理论研究起点，按照经济学价格是由供给和需求的平衡决定 的观点，从宏观角度进行分析，找出影响城市土地价格的主要因素，运用e v i e w s 计 量统计软件对选取的数据指标进行分析，得出宏观的多元预测模型，并且能够预测全 国范围主要城市地价的总体水平。最后，本文针对当前我国城市土地利用存在的问题， 提出了相应的建议和对策，希望能够有效的解决各城市的土地问题，缓解城市土地供 需矛盾的压力。本文建立的城市土地价格预测模型，能够看出一个城市的土地价格在 全国整体水平，并且相对于传统的地价评估法，更便于操作，数据更加易得。 关键字：城市土地；价格；集约利用 a b s t r a c t i nt o d a y sh i g h s p e e de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，e s p e c i a l l yi nc h i n a sr e a le s t a t eh a sb e c o m eap i l l a r i n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y , a n dh e l dt h ei m p o r t a n ts t a t u s i no u rc o u n t r yn a t i o n a l e c o n o m i cs y s t e m , l i k et h i sc a u s e dt h el a n dw h i c hi st h eb a s i cn a t u r ee l e m e n to fp r o d u c t i o nm o r ea n dm o r et or e c e i v e p e o p l e sa t t e n t i o n 。m e a n w h i l ea l o n gw i t ho u rc o u n t r yu r b a n i z a t i o na d v a n c e m e n ts p e e d i n gu p ，t h ec i t y l a n dd e m a n di su n c e a s i n g l yi n c r e a s e s ，b e c a u s et h el a n do w n 、ss c a r c el i m i ta sw e ha so u rc o u n t r yc i t y l a n du t i l i z a t i o nh a sa l l s o r t so fm a l p r a c t i c e s ，c o n t r a d i c t o r yc a u s e st h ec i t yl a n ds u p p l ya n dd e m a n dt ob e a n x i o u s u n d e rs u c hb i gb a c k g r o u n d ，t h eq u e s t i o no fc i t yl a n dp r i c e ，u n c e a s i n g l yi sa s k e db yt h ep e o p l e t h ep r o g r a m b e c o m e st h ek e yp o i n to f a w a l k so fl i f ea t t e n t i o n t h i sa r t i c l ei n t r o d u c e st h el a n dd e s c r i p t i o nf i r s t ，t h e nd r a w so u tt h ec o n c e p to ft h ec i t yl a n d ，t h e c h a r a c t e r i s t i ca sw e l la st h ev i t a lr o l eo ft h ec i t yl a n d ，t h r o u g hi n t r o d u c e d0 1 1 1 c o u n t r yc i t yl a n dr e s o u r c e u s ea n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o na sw e l la st h ee x i s t e n c eq u e s t i o n ，s h o w st h a tt h ep r i c e so fu r b a nl a n da n d i t si m p o r t a n tp r a c t i c a la n dt h e o r e t i c a ls i g n i f i c a n c e i nt h er e s e a r c hc o n t e x t ，t h et r a d i t i o n a lp a p e ra n dl a n d r e n tt h e o r y ，t h es t a r t i n gp o s i t i o nf o rt h eo r c t i c a ls t u d yo ft h e o r y ，a c c o r d i n gt oe c o n o m i s t sp o i n to f v i e w ：p r i c e sa r ed e t e r m i n e db ys u p p l ya n dd e m a n db a l a n c e ，t h ea r t i c l ef r o mam a c r o c c o n o m i cp o i n to f v i e w ，i d e n t i f yt h em a j o rf a c t o r sa f f e c t i n gu r b a nl a n dp r i c e s u s i n gt h es t a t i s t i c a ls o f t w a r e me v i e w st o m e a s u r ei n d i c a t o r ss e l e c t e df o rt h ed a t at oa n a l y s i s ，s t i l lg o tt h em u l t i v a r i a t ep r e d i c t i o nm a c r o m o d e l a n dm a j o rc i t i e sn a t i o n w i d et os e et h eo v e r a l ll e v e lo fp r e m i u m f i n a l l y ，w ep r e s e n to n rv i e wo ft h e p r o b l e m so f u r b a nl a n dm t h ec o r r e s p o n d i n gp r o p o s a l sa n ds o l u t i o n s t h ei s s u eh o p e st h a ta ne f f e c t i v e s o l u t i o nt ot h ec i t i e so fl a n d ，t h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n do fu r b a nl a n dt oe a s et h e p r e s s u r e t h ee s t a b l i s h e dm o d e lo fu r b a nl a n dp r i c e s ，c o m p a r e dw i t ht h eu a d i t i o n a im e t h o do fp r e m i u m a s s e s s m e n t ，w ec a ns e et h a tt h el e v e lo fac i t y so v e r a l ll a n dp r i c e si nt h ec o u n t r y ，a n dt h em e a s u r e m e n t a r em o r en s e r - f r i e n d l y ，a n de a s yt og e tm o r ei n f o r m a t i o n k e y w o r d ：u r b a nl a n d ；u r b a nl a n dp r i c e s ；i n t e n s i v eu t i l i z a t i o no f l a n d 城市土地价格理论与实证研究 1 绪论 早在2 0 0 0 多年前管子一书就指出：“地者，万物之本源，诸生之棍苑也。” 可见土地对于万物生存具有极其重要的作用。因此，长期以来，人类对土地的研 究不断的深入和扩展，并且从不同角度给土地赋予不同的概念与涵义。在西方， 土地作为极其重要的生产要素和资源，受到了经济学界的普遍重视，从而被纳入 到整个西方经济学的研究范畴中。3 0 0 多年前，威廉配第认为，财富的最后源 泉，终归是土地和劳动，土地为财富之母，而劳动则为其父。马克思指出：“土地 是切生产和一切存在的源泉”，是人类“不能出让的生存条件和再生产条件”。 由此可以认为，土地为一切生物提供立足之地的空间，是一切生命存在与繁衍的 基础，这与管子的万物之本原说是不谋而合的。 在古代，由于生产力的低下，土地的价值主要体现在他的自然生长力上，受 技术条件限制，土地的单位生产力极为低下，人们财以占有大量土地来增加收入， 争夺土地成为古代战争的主要导火索。因而，土地的所有权成为政治因素。时至 今日，科技水平不断发展，土地的价值不仅仅体现在自然生产力上，更为主要的 是体现其经济特性，成为经济活动的空间载体，也因此，土地的价格问题也越来越 受关注。 因此在以经济为前提商品社会时代，作为生产要素的土地价值和价格问题就 成为各界研究的重点。 1 1 土地与城市土地 作为主要的生产要素之一，土地成为土地经济学研究的物质客体，随着人口 增加，可利用土地越来越少，人们对土地的研究越来越重视。 1 1 1 土地与土地资源 土地资源是与人类生产活动相联系，成为人类劳动和生产的对象，是人类籍 以生产和发展的可开发资源。广义的土地资源指地球表面的陆地与水地，狭义的 概念则仅指地球表面的陆地而言。简言之，土地资源就是陆地、水地、地上空间、 地下空间等要素的综合体，包括当前和可预见的将来对人类具有可利用价值的全 部土地。 城市土地价格理论与实证研究 广义的土地是指地球表面一定范围内由近地面气候、岩石、地貌、水文及水 文地质、土壤、植物、动物及微生物等要素组成的相互联系、相互作用并受人类 长期影响的不断发展的自然综合体。在这一点上国内外学者的意见基本一致，但 是土地作为自然物具体包括哪些部分，则根据各自的研究侧重点而各不相同。 1 1 2 城市土地概念 城市土地是城市经济的自然物质载体，它为城市的建设与发展提供区位空间。而 城市区位空间同任何空间一样，是城市内“一切生产一切人类活动所需要的要素”国。 因而城市土地是指城市经济圈中用于非农业用地的土地，它是以一定地域空间为界线 的，以非农业人口为主体的极为集中的居民点，以第二、第三产业为主体的社会活动 中心，聚集着高度的社会财富，是物质文明和精神文明高度集中的地域综合体。 1 1 3 城市土地的分类 根据不同的依据和标准，人们对城市土地的分类也各有不同： 按照城市产业结构用地的状况来划分，城市土地可分为工业用地、商业用地、公 用事业用地、住宅用地、道路用地、绿化用地、军事用地、郊区郊县用地和空地等。 依据功能性质和使用特点，城市土地又可分为：生活居住区、市中心区、工业区、 科研区、市政公用区、对外交通区、郊区、绿带等。 1 1 4 城市土地的特征 城市土地作为土地资源的一种，除具有土地资源的一般特征，如稀缺性、位置固 定性、不可毁灭性和使用的耐久性、不同位置土地的差异性、土地报酬递减规律等， 作为城市经济活动载体的城市土地，由于与城市系统和功能密切相关的特殊属性使得 城市土地与农业用地、林业用地相比，又有其独有的特性； ( 1 ) 土地位置的极端重要性。位置直接关系城市土地的利用及其经济价值和社 会价值，因为城市区域内活动的一个突出特征是人员流动和直接而经常的面对面接 触，土地位置则是实现这一特征的重要决定因素。 ( 2 ) 高附加值的经济特性。城市土地是多功能的地域空间综合体，集人的居住、 交通、产业、社会公益、事业等功能于一体，提供现代城市基本物质环境使用价值、 o 马克思思格斯全集) 第2 5 卷3 7 2 页 2 城市土地价格理论与实证研究 城市聚落系统衍生的集聚效益，这决定了城市土地资源的价值远高于农业耕作所获取 的价值收益，同时也使城市土地区别于自然土地和农业土地。 c 3 ) 土地利用高度集约化。随着城市经济的发展，城市土地需求的上升，导致 城市土地价格的不断上涨。在经济因素的影响下，迫使人们不得不高度集约利用土地， 来减少生活、生产的成本。 ( 4 ) 土地利用变更的困难性。城市土地的利用方式一般比较固定，土地投资一 旦固定在土地上，其利用方式便也就确定下来，其使用价值的表现形式也表现在建筑 物上，要改变其使用价值的表现形态，远不如农业中改变作物的种植种类来得容易 ( 5 ) 城市土地数量上的绝对扩张。随着城市人口的增加，为满足不断扩大的城 市土地需求，不断把城市边缘地区的农业用地转化为建设用地，使得城市土地数量绝 对地增加，农业用地不断减少。 1 2 研究城市土地价格的必要性及研究目的意义 充分了解城市土地价格的功能，才能真正理解研究城市土地的必要性和紧迫性。 1 2 1 城市土地价格的主要功能 在当前我国实行的城市土地使用制度改革前提下，不论是城市土地使用者产权 的出让、转让、出租、抵押，还是政府对城市土地资产的管理和对城市地产市场的 调控，都涉及到土地价格问题。根据当前的城市土地使用方式，城市地价在我国主 要有以下功能： ( 1 ) 城市地价的公示功能与核算功能“耵。通过政府公布城市地价标准及变化趋 势，能从价格形态上反映出单位和个人占用城市土地资产的数量，增强用地成本的 可比性。城市地价可使城市用地者增强其投入产出观念和资产核算的约束观念，从 而，可以有效地发挥城市土地资产的作用。 ( 2 ) 城市地价的市场参考功能。通过公布正常情况下的城市地价水平和标准， 才能保证交易双方有大量的城市地价交易信息，从而有利于形成符合当时、当地社 会经济条件的城市地产交易价格。这样，才有助于促进正常的城市土地交易和建立 有序的城市土地市场“”。 ( 3 ) 城市地价的税收和政策调控功能。政府土地资产进行管理时，可通过征收 3 城市土地价格理论与实证研究 有关土地税( 费) 和实行强制收购等措施，加强对城市土地资产和利用的宏观调控。 而实施这些措施，需要以政府公布的城市地价作为计税( 费) 或调控依据。 ( 4 ) 城市地价对城市土地利用方式的引导功能通过不同用途、不同地区之问 城市地价差异的反映，是土地使用者能够根据生产需要，充分发挥城市土地资产潜 力，调整自己的土地利用方式或布局，以此优化城市土地资源配置。城市地价得很 理性，还可以引导工业企业选择改制过程中的用地方式。 ( 5 ) 城市地价对收益的调节功能。合理的城市地价有助于理顺有关各方面的土 地收益关系。充分发挥城市地价在调节土地收益分配、保护土地产权等方面的功能， 有利于制止城市地价混乱现象和过度炒买炒卖土地的行为，有利于引导人们保护城 市土地资源和合理使用城市土地，提高城市土地利用率，促进城市土地使用制度改 革的深化，促进经济建设、社会进步和改革开放“”。 1 2 2 城市土地价格在城市土地资源配置中的作用 城市地价在城市土地资源配置中的作用，是城市地价对城市土地使用方式的引导 功能在社会主义市场经济条件下的发挥和具体化。 传统计划经济体制下的城市土地资源配置方式，无视价值规律及其城市级差地租 和级差地租规律，使得城市级差地租及其规律没有正常的运行和充分发挥的作用，不 仅使城市土地得不到集约开发和利用，从而造成城市土地利用结构的不合理，导致城 市土地资源的低度化占有、使用与浪费，而且影响城市经济功能的高效发挥，主要表 现在“”： ( 1 ) 不少高效益区位和黄金地段被低效益产业战绩，制约了金融、商贸等第三 产业的健康发展。 ( 2 ) 原有城市工业带逐步量变为混合产业带，亟待质变为城市次级中心。 ( 3 ) 居民住宅过分集中于城市中心区位，“睡城”现象依然存在。 然而在社会主义市场经济体制下，城市资源配置应注意根据市场取向来实现，即 根据价值规律及其城市级差地租与基础地价规律、供求规律和竞争规律的要求，按照 市场用地者的生产、经营、消费活动所承受的实际租赁力和用地成本，与土地所有者 或土地使用者产权的支配者所预期的土地级差收益之间，进行均衡，通过地产市场来 让渡和配置城市土地资源。 4 城市土地价格理论与实证研究 正是我国土地资源尤其是城市土地资源现状不容乐观，而且城市地价功能甚多， 在城市土地资源配置中又有重要作用，因此，对于城市地价的研究具有深刻意义 1 2 3 研究的目的和意义 ( 1 ) 土地资源作为一种支撑和维护生存的不可再生性资源，是人类赖以生存和 发展的最根本的物质基础。在土地资源严重缺乏、城市土地严重不足的中国，解决城 市土地评估的理论依据，成为协调高速经济增长、城市化发展与紧缺的土地资源的合 理利用及保护，社会经济可持续发展必须尽快解决的关键问题。 ( 2 ) 城市土地资源的有限性及经济发展对土地的无限需求，造成目前土地供给 的极度紧张，研究城市土地作为资源进行评估的理论能够为政府制定合理的土地出让 价格、土地收购价格提供极大的参考价值，进而制定合理的城市土地利用规划，提高 城市土地使用效率，阻止城市土地粗放利用，促进生产、生活与生态用地协调发展，推 动城市可持续发展。 ( 3 ) 地价是房价的基础；房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，没有地价 就没有房价，地价是房价的重要组成部分。房价是地价的表现，房价对地价具有反作 用。房地产市场是一个区域性市场，地区差价十分明显。因此，通过对城市土地价格 的研究可以衡量城市房地产价格水平，比以往的以房价收入比看房地产价格更反映土 地供给需求平衡下的内在的本质。 ( 4 ) 通过对城市土地价格的研究，和对有代表性城市的实证研究可以比较各城 市问的土地价格水平，进而可以比较各城市的房地产价格水平( 由于在房地产价格中 扣除了土地价格后，其他项目的价格基本是确定的，而且差别不大。) ( 5 ) 在国家宏观政策一致的情况下，除了土地、规划政策外，地方政府还可采 取建设管理、税收优惠、收费减免、甚至财政奖励等政策来影响区域性的房地产价格， 政策不仅造成了不平等竞争，也使房地产价格偏离了市场轨道。因此，政府在制定土 地政策、房地产政策时参考城市土地价格，可以更有效的进行房地产市场的宏观调控。 ( 6 ) 土地价值一直是我国乃至世界学术界长期争论的问题。一种观点认为：土 地是自然物，本身无价值；土地资本有价值，但并不是土地本身。另一种观点认为： 整个土地都是由价值的。此外也有人认为：土地由自然土地和人工土地构成，前者无 价之而后者有价值，二者组成统一的整体，主张土地价值二元论。这些争论长期以 来都没有停止过。因此本研究，对学术界从事房地产研究，特别是土地研究具有极强 5 城市土地价格理论与实证研究 的参考价值。 ( 7 ) “土地是十分宝贵的资源，特别是中心城区的土地更显珍贵”，运用价格 机制抑制多占、滥占和浪费土地，这是利用市场机制和价格杠杆进行资源优化配置的 明智之举。市场经济规则要求运用经济的手段和方式对土地要素进行配置，尤其是经 济欠发达地区甚至竟相压低地价招商引资，破坏了土地市场环境。本研究可以使房地 产开发投资企业充分认识土地价格，有利于珍惜和合理利用土地。 ( 8 ) 城市土地是国土资源的重要组成部分，具有空间的位置固定、资源总量有限 及其它经济特性，是人口最集中、利用最充分的区域。随着经济的发展，中国城市化 速度加快，人口急剧膨胀，城市建设用地紧张与城市的快速扩张的矛盾日益突出，城 市发展对地价的关注越来越大，因此本研究可广泛应用予全国各个城市，特别是对于 像天津这样的大城市的土地价格更具有参考价值。 1 3 研究方法 由于理论内涵的拓展和研究方法的更新有着连带关系，随着新技术和新方法的产 生及应用逐渐使土地经济学的研究方法也不断的更新，本文主要从以下几方面进行研 究： 1 3 1 定性与定量相结合的方法 所谓定性分忻，就是确定其质的规定性；所谓定量分析，就是把握数量比例及其 变化。定性与定量相结合的方法，是唯物辩证法分析事物发展由量变到质变规律的重 要方法之一。在定性分析基础上进行定量分析，就是利用数学方法揭示其数量表现、 数量关系和数量变化。 1 3 2 静态与动态相结合的方法 唯物辩证法认为：任何事物运动都是绝对的、无条件的，而静止是相对的、有条 件的。任何事物的前进和发展都是运动和静止的对立统一。所以把静态分析和动态分 析结合起来，对于揭示人地关系变化规律具有广泛的实用性。对于城市土地经济问题 的研究，常常借助于大量的统计资料和实际调查材料，运用前人已有的研究成果，进 行历史、现状分析和对未来的预测。这就需要采用静态分析和动态分析相结合的研究 6 城市土地价格理论与实证研究 方法。以静态的方法研究目前城市土地资源面上的问题，以动态的方法研究城市土地 资源时间序列变化。 1 3 3 实践到理论，再从理论到实践的研究方法 由于在目前的经济发展中，土地成为影响宏观经济的重要因素，实践中出现了 新问题，需要研究事物的本源，实际问题上升为理论，从经济学的视角分析城市土 地资源价格的影响因素，建立城市土地资源评估理论，再以此理论指导实践，促进 经济的健康发展。因此对城市土地经济问题，必须以马克思辩证唯物主义原理为指 导，采用多种研究方法进行研究。 1 3 4 系统分析方法 由于土地是一项复杂的综合性的经济要素，因此对土地的研究也必须纳入整个城 市自然生态系统和社会经济系统中进行系统全面地研究与分析，立足于整体，把整体 作为确定目标的出发点，着眼于综合，从中找到各系统要素之间的内在联系，探索其 规律及运行机制。这有这样才能科学地解释城市土地经济现象、正确地提出解决城市 土地经济问题的方法。 1 4 创新点 ( 1 ) 本文突破传统研究城市土地评估的理论，从影响城市土地资源的各种经济 因素入手建立宏观的土地价格评估理论，在阅读大量的文献之后，发现从宏观角度对 土地地价格进行分析预测的研究很少，张绍良在其博士论文中仅选用了人均收入作为 宏观控制因素建立了模型，本文选用多因素建立模型，更具有说服力； ( 2 ) 设计城市土地价格评估理论模型，以柯布道格拉斯生产函数为模型依据， 运用e v i c w s 统计软件得出回归预测模型； ( 3 ) 实证研究有代表性的城市土地价格并进行土地价格的预测分析，通过实证 分析能够观察城市实际综合地价与理论地价之间的差距，观测出该城市地价是否合 理。 7 城市土地价格理论与实证研究 2 国内外对城市土地价格研究现状 2 1 国外研究 除了传统的地租地价理论、区位理论外，6 0 年代以后，西方学者对城市土地经 济理论的研究不断深入，涉及的范围也越来越广。但是，综合来说国外的研究大多集 中在土地的自然资源评价方面，对城市土地的评估研究也多集中在城市土地的现实客 观价格的评估和微观角度评估 当代美国著名经济学家保罗a 萨缪尔森和雷利巴洛维将地租置于市场经济 体系中进行研究，分别提出了土地供求理论和土地收益理论。由于世界各国存在土地 制度及经济发展水平和阶段的差异性，因而各国对土地经济学的研究内容和重点也具 有明显的时空差异性。 美国学者a n i lr u p a s i n g h a 和s t e p h a nj g o e t z ( 2 0 0 1 ) ，用微观经济学的方法来 分析政策对城市土地价格影响。他们认为像住房屋顶的限制、区划限制、可开发土地 的总量限制以及城市增长控制等政策，一方面限制了那段时问的住房和土地供应，房 屋成本增加，从而引起住房或土地供应曲线向左移动；另一方面，由于这些政策的实 施，减少了土地不合理利用而引起的、负的外部性，使得需求曲线向右移动，两者相 互作用，从而提高了城市土地的价格。 除了政策等宏观因素对城市土地价格影响的实证研究外，西方学者另外一个研究 重点是微观因素对城市土地价格的实证研究。研究方法主要用特征价格模型( h e d o n i c p r i c i n gm o d e l s ) 。 c h a u k w ( 2 0 0 1 ) 对有关房地产研究的文献检索后，认为“大约有一半多的房 地产价格研究是定量实证研究，用的是特征价格模型。实证研究所用的数据类型主要 有截面( c r o s s s e c t i o n ) 数据、面板( p a n e l ) 数据和时序( t e m p o r a l ) 数据。大多数 的实证研究是用面板或截面数据，采用特征价格模型来分析哪些是影响房地产价格的 微观因素，并确定这些微观因素的特征价格啪1 。这一领域主要代表人物还有：c a p o z z a d ，h e l s l e y rw ，1 9 8 9 ：f r e e m a n , a m ，1 9 7 9 ： w h e a t o nw c ，1 9 8 2 ，1 9 9 4 和s t e p h a n m a l p e z z i ，1 9 9 6 等。 而对于城市土地价格从宏观的视角进行研究的还较少。限于笔者能力和客观条件 s 城市土地价格理论与实证研究 限制，对国外文献查阅可能存在不足，还需要进一步的研究 2 2 国内研究 由于人类的生存、发展与土地资源的开发利用密切相关，尤其我国历史悠久，对 土地的研究更是源远流长。 在新中国成立前，我国的土地研究大致可以分为四个阶段：( 一) 萌芽阶段( 整 个石器时代) 、( 二) 描述阶段( 夏、商、周时期) 、( 三) 科学发展阶段( 春秋战 国至鸦片战争时期) 、( 四) 成型阶段( 鸦片战争至新中国成立时期) 。新中国成立到 改革开放前中国土地经济学术研究基本上处于停滞阶段。直到改革开放以后，我国的 土地经济研究开始复苏，而对于正处于社会主义初级阶段的中国，最初的研究主要是 探讨社会土义条件下土地的商品属性以及地租的存在问题，以后逐步转向对城市地 租、地价问题的研究。近几年来，随着中国开始转向社会土义市场经济体制，理论研 究开始集中于规范土地市场行为，合理利用土地资源】。 国内对城市土地价值的研究起源于9 0 年代初期，对城市的土地进行经济评价， 以北京大学董黎明等在1 9 9 2 年出版的城镇土地定级原理与方法以及城市镇土 地估价理论与实务为代表的城市土地价值研究，但是这种研究是基于当时在土地市 场极不发育的情况下的，可以说土地市场还没有形成的情况下的实际土地价值，这种 土地价格不能反映城市土地作为资源的价值水平，而且总是静态和滞后的，不能反映 城市土地价值的真实本性。 杨继瑞编著的中国城市地价探析，主要对中国城市地价与城市地价体系进行 了深层次的解析，重点分析了城市地价的形成机理，对中国城市地价的理论架构与城 市地价运作机理进行研究与设计，对地价的测算涉及较少。 由刘卫东、罗吕榕、陈武斌等人编著的2 0 0 2 年出版的城市土地价格调查、评 价及动态监测，主要对城市土地定级的选择、分类定级研究重点地确定以及城市土 地定级与城市规划进行了研究，并且按照城市地价的区域表现形式，提出了基本地价 区片、地价区片和土地定级单元的基准地价测算方法。但是其测算方法还主要以样点 法为主，在样点采集过程中困难较多，工作量大，操作过程比较麻烦。 由张洪、马龙军、曾光初编著2 0 0 2 年出版的城市土地评价理论与方法在介 绍了城市土地质量分级和基准地价评估内容后，引入了计算机作为辅助工具，使得运 算简便化。难点在于计算机的编程处理上，需要有较高的计算机编程和操作能力。 施建刚主编2 0 0 4 年出版的城市土地经济与利用一书中，对城市土地价格也 9 城市土地价格理论与实证研究 作了较为详细的研究，主要研究了土地价格分布规律以及相关因素对土地价格的影响 进行了分析，比如轨道交通对地价的影响、容积率与地价的关系以及房价与地价的关 系等，这些研究都是从单个因素对城市地价的影响进行的分析，对影响因素的综合影 响没有作进一步介绍。 李宏、张斌认为城市土地价值的实现有两种模式。土地价值是靠土地资本经营并 产生效益来实现的，在西方国家常用t o d 和s o d 的方式通过城市规划进行城市经营。 在城市规划与城市地价关系的研究方面，陈佳浓，李伟指出城市地价不仅仅是指 目前土地利用结构下的土地价格现状，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期 地价。城市未来地价的高低，从城市整体层面上看，主要取决于城市土地配置的合理 程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准； 从城市局部地域来看，地块的使用功能、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取 决于具体的规划控制要求。李智运用修正的寡头分析框架，主要分析了交通因素对 城市地价的影响程度 。 在城市土地价格影响因素方面，陈程飞、江峥等人认为影响城市土地价格的因素 很多，它们构成了众多因素组合，正是其中某些因素组合的共同相互作用，才使得城 市土地呈现出区域差异的多样性，并表现为不同的土地价格。城市土地价格的直接影 响因素有：区位因素、区域发展战略因素、人口因素、交通及基础配套设施环境因素、 商业环境因素。而邹平座认为当前土地价格变动的原因主要受级差地价、受土地用 途和未来土地供求关系这三方面的影响回。 近年来，随着城市土地不断受到人们关注，众多领域的专家学者也加强了对城市 土地的研究，相关著作也纷纷出版，研究的方向也越来越广泛，同时还有很多在校的 硕士、博士也以城市土地作为毕业论文的主要方向，如艾建国的 中国城市土地制度 经济问题研究、李成刚的城市土地价格及其评估问题研究和周刚华的城市土 地价格的微观影响因素及其实证研究等从不同角度研究了土地价格问题。 随着土地问题越来越受人们关注，无论国内、国外对土地价格的研究涉及的范围 都越来越广，并且不断深入，逐步从定性研究转向了定性与定量研究相结合，使得对 土地价格的研究更加完善、全面。 。陈佳浓，李伟城市规划对地价的控制和影响中国土地，2 0 0 5 年8 月 。李智房地产市场调控：基于城市规划与地价关系的分析现代管理科学2 0 0 6 年第6 期：鸽 。邹平座当前土地价格变动的主要特征与成因分析1 9 9 4 2 0 0 6c h i n aa c a d e m i cj o u r n a le l e c t r o n i cp u b l i s h i n g h o u s e a l lr i g h t sr e s e r v e d 2 0 0 5 年第2 期 l o 城市土地价格理论与实证研究 3 土地价格评估传统理论及城市土地利用现状 3 1 土地评估的传统理论 由于地租、土地价格是人类社会经济生活中重要而普遍的现象，所以对地租、地 价的研究成为任何一种流派的经济学研究中不可缺少的一部分。从古典政府经济学的 创始人威廉配递、亚当斯密、大卫李嘉图的地租学说到马克思、恩格斯创立的 科学地租理论，乃至现代西方经济学的种种地租理论都对地租的性质和数量的确定从 多方面进行了研究。其中比较经典的主要有以下几种“”： 3 1 1 地租地价理论 马克思指出在资本主义社会土地私有制的条件下，土地所有权表现为由法律规定 的某块土地归谁所有的权力，它表现为一种单纯财产的权力。这种权力在经济上又表 现为土地所有者只有在得到了一定收入的条件下，才肯将土地让给他人使用，其所得 到的收入就是地租。根据地租产生的原因和条件，马克思把地租区分为级差地租和绝 对地租，指出这是资本主义地租两种基本形式。 3 1 1 1 级差地租 级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润( 这里较优 的概念取决于不同的土地利用，如农业土地利用中的土地肥力、位置等) 。其来源是 产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称级 差地租。 马克思把级差地租分为两种形式：级差地租i 和级差地租。 级差地租i 是土地自然因素形成的级差地租，指等量资本和等量劳动投在等面积 不同肥沃度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形 态。 级差地租i i 是由于对土地追加投入活劳动和物化劳动( 亦称土地资本) 而产生的 超额利润形成的，是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而 产生的超额利润所转化的地租形态。 级差地租i 是级差地租i i 的基础，而级差地租i i 则是级差地租i 的另一种表现。两 城市土地价格理论与实证研究 者区别在于：级差地租i 不能在劣等土地上获得，但级差地租h 可以；级差地租i 与粗 放经营相联系，级差地租i i 则与激越经营相联系；级差地租i 以土地的自然丰度为基 础。级差地租i i 则以土地的经济丰度为基础“”。 3 1 1 2 绝对地租 绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。马克思在分析农 业绝对地租时指出绝对地租的来源是由农业劳动者所创造的农产品价值超过生产价 格的余额 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所 有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造 的剩余价值。 从总体上看，级差地租i 与级差地租1 i 是一致的，都是劳动生产率不同的结果； 而级差地租又包含在绝对地租之中，都是由劳动创造的超额利润。对于城市土地利用 与地价而言，起支配作用的是级差地租，尤其是区位地租。因此，我们有必要进一步 考察区位地租的产生及其变化的规律性。 3 1 2 区位理论 区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间 的相互内在联系和空间分布规律的理论区位理论主要包括：以杜能为代表人物的农 业区位理论、以韦伯为代表人物的工业区位理论和以克里斯特勒为代表人物的城市区 位理论1 。 1 9 世纪初德国经济学家和经济活动空间模式创始人冯杜能，在1 8 2 6 年撰写 的孤立国对农业和国民经济的关系一书中最早提出区位地租概念，首次提出了区 位地租概念和形成机制，以及区位地租对土地利用的深刻影响。杜能在其“孤立国” 假说中，选用一组供计算用的经济指标，进行推导、计算得出其经济的内涵为： ( 1 ) 市场上农产品销售价格决定于经营的产品种类和经营方式，以及城市对农 产品的需求； ( 2 ) 农产品销售成本为生产成本和运输费之和。 杜能又分别假定分析了同一集约程度下产品的区位地租、不同集约程度下产品的 区位地租、不同农作制度下区位地租的变异。使得区位地租理论内容更加充实。 1 2 城市土地价格理论与实证研究 从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市不同区位的土地 具有不同的价值及使用价值。土地作为人类一切活动场所和载体，虽然土地不可移动， 但由于在土地上所从事的活动差别，使得土地在空间表面上体现不同的利用类型。地 租、地价随着土地利用的变化而变化、演替和转移，这也导致不同质量、地租、地价 的地块之间不仅有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律。而这些空间分布规 律、变化演替过程及区位特征又都与土地在城市中的区位密切相关。 区位优劣成为衡量地租、地价高低的重要依据。它促使土地使用者在选用土地时， 必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选 择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调 节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的 空间结构。因此揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征，阐明土地区位条件造成 的区位空问差异，用以指导土地价格评估。 3 1 3 传统理论存在的问题 总之，社会现实丰富多彩，当今城市土地利用中出现的种种现象也并非马克思 一个人在当时的历史条件下都能全部预见到。传统经济学对于土地价值的认识仅停留 在单纯的经济价值上，却相对忽视土地的生态价值和社会价值，导致由土地派生出来 的大量社会福利和生态效用的损失。 事实上，完整的土地价值不仅决定于土地的经济效用，而且还决定于土地的生态 效用和社会效用。因此，兼具有经济价值、生态价值和社会价值的土地，对其进行估 价时应当综合考虑到这三个方面的价值内涵，才能得出比较科学的结论。如城市森林 或绿地属于城市公共产品，虽然可以运用多种定量分析方法估算它的直接使用价值、 直接服务价值、间接功能价值、选择价值、存在价值等综合价值，且其服务价值、功 能价值和存在价值之和要远大于其直接经济价值。 但传统的地租地价理论中并没有涉及到这些因素的评价，然而在当今社会，人们 越来越注重社会和生态效益，也使得这些理论不能很好的满足当前的实际需要。这就 要求我们理论工作者本着探索真理的精神，对这些传统经典中找不到答案的问题进行 认真的研究。 城市土地价格理论与实证研究 3 2 城市土地利用现状、存在问题 随着城市的产生和发展，城市人口也不断增加，使得城市土地需求不断增加。因 此，城市化进程的加快使得大部分农地就相应地转化成为城市土地城市土地是由农 村土地发展来的，从地理上说，由于城市经济的发展，人口向城市集中，城市规模扩 大，城市土地自然要取之于农地，从面使农业用地相应地减少。从经济上说，由于城 市向周围扩展，使城市周围土地价格不断上涨。在这种情况下，土地使用者就会不断 提高建筑物的层数，想尽一切办法来提高土地利用效率。正是这样，土地使用者都十 分注重土地的利用状况，因为这关系到各个阶层的经济效益。 3 2 1 城市土地利用现状 ( 1 ) 我国土地资源稀缺，根据国土资源部2 0 0 4 年度全国土地利用变更调查结果 显示，我国人均耕地只有1 4 1 亩，相当于世界人均耕地3 7 5 亩的3 7 ，不到美国的1 6 。 并且改革开放以来，我国城市化和工业化快速发展，城市人口急剧增长，城市用地规 模不断扩大，人地矛盾更加突出。 ( 2 ) 在中国城市化加速过程中，城市土地集约化利用并没有同步跟上，相反， 出现了包括开发区“圈地运动”、大学城等在内的城市土地粗放使用现象。按照预计 速度，如果未来2 0 年城市化水平每年增长1 ，全国就要增加1 2 0 0 - - - 1 5 0 0 万城市人口， 按照目前城市用地每人1 0 0 平方米计算，则全国由于城市人口增加每年需要新增城市 用地约2 2 5 万亩。其中城市化增量土地大部分是耕地，这不能不引起我们重新重视城 市土地利用水平。 3 2 2 城市土地利用存在问题 城市化的快速推进，使得城市规划与发展不断更新，在追求经济发展的同时也忽 略了城市土地利用的合理性，使得我国大部分城市的土地利用存在严重的问题，主要 表现在： ( 1 ) 城市扩张占用耕地过多，仍然实施“摊大饼”式的发展模式，城市存量土地 粗放利用。国内很多城市，通过大量占用郊区和农村土地，土地浪费严重。有资料显 示，我国城市土地约4 - 5 处于闲置状态，4 0 左右被低效利用“。 ( 2 ) 地方政府为了获取土地增值收益，“圈而不用”、“圈大用小”现象较为 1 4 城市土地价格理论与实证研究 普遍。据调查，一些城市征购或者征收后不供地的土地面积占全市新增建设用地的 4 嘶一6 嘴，土地闲置十分严重 ( 3 ) 作为城市的延伸，开发区用地粗放是中国多数城市用地租放的表现。一方 面，走外延发展的开发区数量多，规划面积大许多市县的国土部门违法授予园区土地 供应审批权，园区用地未批先用、非法占用、违法交易的现象较为严重，造成产业的 重复建设，浪费土地。另一方面，开发区数量多，投入资金往往不足，单位土地投资 密度低，土地利用率也低，单位土地面积产出少 ( 4 ) 城市土地利用结构和土地功能布局不合理。用地结构不合理表现为：各类 用地比例失调如农用地比例偏高、生态用地比例较低、产业用地比例过高、生活用地 比例偏少。土地功能布局不合理表现为：我国大城市用地的空间布局中，许多优地没 有得到优用，使土地的区位优势没有得到充分发挥，中心商务区用地被大量住宅混杂 与其他用地而侵占，闲置地比例较大；并且沿海大城市拥有的大面积盐碱未利用地， 又不能得以有效开发，造成土地使用效益低下，浪费大量农地。 ( 5 ) 城市人均用地水平偏高，目前我国的城镇人均用地为1 3 3 平方米，超出国家 标准( 1 0 0 平方米) 3 3 ，已有建设用地强度偏低，容积率不高，土地经济效益产出偏 低。说明目前我国建设用地的浪费现象非常严重。 ( 6 ) 城市土地出让方式单一和不规范，开发区用地一般以协议出让为主，土地 出让价格受人为因素影响，出让金偏低。招标、拍卖等竞争性较强的土地出让方式还 不多见。由于出让方式的不同，政府获取的出让金差别很大，土地划拨使用与出让关 系没有理清，导致土地粗放使用，亟需明确土地产权。 ( 7 ) 城市土地收益流失。主要表现在：一方面土地使用者自发将土地投入隐形 市场而牟取报酬，导致国有土地绝对地租流失；另一方面是土地使用者凭借占据较好 的区位和国家对土地的连续投入而牟取超额利润，导致国有土地级差地租流失。 1 5 城市土地价格理论与实证研究 4 城市土地评估的理论基