房地产经纪人史上最全跑盘技巧!.doc

房地产经纪人史上最全跑盘技巧！ 导读从事房产中介行业的都知道，“跑盘”是每个房产经纪人的必经之路。新入行的新人，店长会要求你首先做好跑盘工作。跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产中介行业的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户和房东对自己的信任度，便于以后更好的开展工作。 一、关于跑盘什么是跑盘？跑盘，是房地产专门术语，指为了熟悉分行附近楼盘的布局、周边配套设施及社区有更深入的了解，而通过实地走访，泛指跑盘。 跑盘的目的通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。 通过跑盘，熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，为客户提供更详尽、专业的服务。 通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。 跑盘主要是为了以后的工作打下的基础，更好的与业主、客户深入沟通。跑盘前准备明确目的，带着问题去跑盘，明确为什么去跑盘，要收集哪些信息。准备资料，对自己所要了解的片区（商圈）进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。跑盘准备：地图、笔、橡皮擦、跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器等。跑盘的基本内容跑盘需了解的项目：物业名称、位置、小区内部的平面布置（含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等）、内部设施、交通状况、周围配套设施（含商场、银行、学校、同行等）、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西。 a)位置： 小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主报盘，马上了然一胸，并清楚的介绍给客户，有助于客户增加对你的信任度。 b)交通状况： 便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于客户做哪路车看房显示经纪人的专业增强客户购房信心。 c)小区的规模：综合配套；物业管理档次；住户人气；小区绿化；物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。 d)楼层高低的优劣势： 高层优势：视野开阔光照好、室内明朗令人心情舒畅空气清晰、灰尘少、蚊蝇少噪音小 高层劣势：层房子价格高上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。 e)朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。 f)配套设施： 有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等；周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）； 是用煤气还是用电、有太阳能。 g)物业名称、物业管理： 物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量； 水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。 h)物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。 二、跑盘要求及指引1城市“地理通”全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征 所在城市共分为几个大区。 随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要，比如一些老街老巷。 2实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图； 在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业笔记中； 最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。 3熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。4熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费三、跑盘技巧跑盘技巧：看、问、扮演看首先选定区位带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市，健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面工整的画出区位图。 进入小区了解情况 a)到附近店面借好钥匙方便进入。 b)无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。 c)只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。 进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况 a)如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。 b)看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。 c)看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。 d)小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。 e)再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。 问通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店里问老员工、店长。 扮演扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看着对方的眼睛问。跑盘注意事项重点跑租售量较大的社区，以后开单的机会更多（需经理说明）。可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料（如售价、栋数、均价等）。跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来，要记住：好心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。 不要有应付心理，只为了完成任务，自己不亲自跑，而是直接到小区看小区示意图、小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果，要记住：别人的只能作为参考，不要自己骗自己。 有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落，以免泄露公司资源（特殊情况除外）。不要强行进入小区，要尊重保安的工作职责，不要发生纠纷，以免影响公司形象，造成不必要的损失。四、跑盘辅导01class跑盘辅导人的责任客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；如何帮助新员工成功地迈出入中介的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的房地产经纪人打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。02class跑盘辅导工作要点向新学员明确跑盘的作用a)新学员报到当日，无论你多忙，你都必须与该学员见面，一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处，以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助，增强对团队的归属感。b)在与新学员的交流过程中，需向其阐述跑盘的作用及相关要求（通常称为洗脑），帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。向新员工明确跑盘重点a)提醒新员工跑盘前预先查看相关地图，确定第二天的工作路线。b)按照跑盘指引的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。c)有条件的话，安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。d)跑盘辅导以鼓励为主，同时要指出和分析不足，让新学员带着问题跑盘。e)建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘，这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉。让新员工感受到团队的力量可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会，安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。五、跑盘作业考核01跑盘物业调查作业标准对