（产业经济学专业论文）上海市住宅市场需求弹性实证研究.pdf

j 一 d e m a n di ns h a n g h a i d e p a r t m e n t ： m a j o r ： s p e c i a l t y ： s u p e r v i s o r ： p o s t g r a d u a t e ： b u s i n e s ss c h o o l ! 堕鱼坠墨! 碰星坌q 堕q 堡i 璺曼 r e a le s t a t ee c o n o m i c s 旦金乜坠鲤星鱼i ! q ! s h i 坠型曼堕 j u ny u a n m a y , 2 0 1 1 华东师范大学学位论文原刨性声明 郑重飙本人呈交的学箩文媚饰彳谗特狮肜囊f 瓦1 声 郑重声明：本人呈交的学粤斡文立名白影j i i l 彳v 露芋，计肜琢n l l 爹 是在华东师范大学攻试蓼壬博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的研究工 说明并表示谢意。 作者签名： 日期：0 b f f 年占月l 一，日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 弘系本人在华东师范大学攻读 学位论文，本论文的研究成果归华 东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主 管部门和相关机构如国家图书馆、中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版； 允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位论文加 入全国博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出 版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) ( ) 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论文幸， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 ：隐密， 导师签名 适用上述授权。 本人签名 a 心t 阵 ，、 6 月z 日 “涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学位论文 ( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效) ，未经上述部门审定 的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权) 。 【一 立监硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 龙胜平教授华东师范大学主席 孟星副教授华东师范大学 崔裴副教授华东师范大学 l 住房市场自1 9 9 9 以来实现了跨越式的增长。 随着房价节节攀升，为防范因投机性需求而导致的住房市场出现泡沫的风 险，政府出台了一系列调控措施。但即使如此，上海住房市场表现依然坚挺。2 0 1 0 年上海市住房市场成交均价同比涨幅3 0 。1 另据克尔瑞数据库资料显示，上海 2 0 1 1 年1 月住房市场成交面积2 1 4 7 0 7 0 m 2 ，同比增长2 4 4 1 。有鉴于此，本文 旨在从上海市住房市场内在运行规律出发，从住房作为耐用消费品的视角，探讨 上海市住房价格不断上涨的同时，需求却依旧旺盛的内在原因，并揭示在上海市 住房价格整体上涨的背景下，各个区的涨幅并不一样，区域特征较为明显的内在 原因。 本文从上海市住房市场现状入手，以实证为分析手段，运用弹性理论，通过 建立计量经济模型对上海市及其具有代表性区域的需求价格弹性和收入弹性进 行测算。在测算上海市整体需求弹性时，本文采用了最t j , - 乘法；在分析上海具 有代表性区域需求弹性时，本文根据最新行政区划，将上海市分为中心城区、近 郊区和远郊区。考虑到数据的易得性，选取徐汇区、闵行区、宝山区、青浦区和 奉贤区作为代表性区域，并建立面板数据模型进行实证分析，得出以下结论： 第一，上海市住房市场整体上缺乏弹性，其价格弹性、收入弹性分别为0 9 0 1 、 1 数据来源于中国指数研究院发布的2 0 1 0 年中国主要城市住宅市场交易数据 i 华东师范大学2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 0 6 7 6 。价格弹性为正说明房价上涨所形成的财富效应大于房价上涨导致的预算 约束效应，同时反映出上海住房市场暗含投机性需求。 第二，选取的代表性区域徐汇区、闵行区、宝山区、青浦区和奉贤区的需求 价格弹性分别为0 4 7 5 、3 3 0 4 、2 0 4 4 、3 1 6 2 、1 0 3 1 ，需求的收入弹性分别为 0 2 3 7 、1 1 1 3 、1 2 5 2 、1 0 8 0 、1 0 0 6 。 第三，住房需求价格弹性呈明显的区域特征：中心城区住房市场缺乏弹性， 近郊区和远郊区住房市场富有弹性。此外，相较于远郊区，中心城区和近郊区需 求价格弹性为正数，表现出其住房市场有别于般商品市场的特征。住房需求的 收入弹性区域特征也较为明显，中心城区住房市场缺乏弹性；近郊区和远郊区住 房市场属于富有弹性的范畴，从数值上看，两个区域相差不大。 第四，值得强调的是，为更加系统全面地分析上海市住房市场需求弹性，本 文将上海市居民整体收入变化水平、上海市房价总体变化水平、外来人口这些因 素考虑进了有代表性各区域的模型中，结果显示，相关区域的住房需求价格弹性 及收入弹性发生了微妙的变化，从而带来了诸多的政策启示。 基于实证结论，本文对上海市住房市场的健康发展提出了以下五点政策建 议：( 1 ) 政府对住房市场的宏观调控应满足人们对住房消费的需求；( 2 ) 应防止 税收转嫁造成房价进一步高涨；( 3 ) 应针对不同区域房地产市场的不同特征，制 定不同的房地产政策；( 4 ) 应继续推进限购措施，防止外来人口住房需求的激增 导致上海房价的高涨；( 5 ) 应着力促进居民可支配收入的增长，以增强居民购房 能力。 全文的体系结构安排如下：除导论、文献综述外还包含以下五个部分：一是 对上海市住房市场现状分析；二是运用最小二乘法对上海市住房市场需求价格弹 性和收入弹性进行估算；三是建立面板数据模型对上海市有代表性区域的住房市 场需求价格弹性和收入弹性进行估算；四是模型的扩展性研究，即将上海市居民 整体收入变化水平、上海市房价总体变化水平、外来人口这些因素考虑进有代表 性各区域的模型，并进行测算；五是提出本文结论及相关政策建议。 关键词：上海市；住房市场；住房需求弹性；实证分析 华东师范大学2 0 11 届产业经济学专业硕士学位论文 a b s t r a c t s i n c e19 9 9 ，s h a n g h a ih o u s i n gm a r k e th a se x p e r i e n c e dh i g h s p e e dd e v e l o p m e n tm o r e t h a n10y e a r s t h ef m a n c i a lc r i s i si n2 0 0 8c r e a t e da t r a g e d yt oo u rn a t i o n a lh o u s i n g m a r k e t ；h o w e v e r ，s h a n g h a ih o u s i n gm a r k e tw a so u t s t a n d i n g n e wh i g h p r i c eh a s a i w a y sb e e nb o r n b a s i n go nd a t af r o mc r i c ，t h ea v e r a g ep r i c ei n2 0 0 7i n c r e a s e d 7 5 3 c o m p a r e dw i t ht h ep r e v i o u sy e a r , a t9 , 2 6 2y u a n m 2 ，a n dt h et r a n s a c t i o na r e a w a s3 2 ，5 7 7 ，9 9 0 m 2 ，i n c r e a s i n g31 2 6 m o r et h a nl a s ty e a r ；i tw a st h ef i r s tt i m ei n 2 0 0 8t h a ts h a n g h a ih o u s i n gm a r k e tr e a c h e d10 0 0 0 y u a n m z - l e v e l ，a t10 ，18 1 y u a n m 2 ，i n c r e a s i n g9 9 3 c o m p a r i n gt h a np r e v i o u sy e a r b u ti n f l u e n c e db yf i n a n c i a l c r i s i s ，t r a n s a c t i o na r e ad e c r e a s e da t3 8 3 7 h o w e v e r , s h a n g h a ih o u s i n gm a r k e t r e v i v e dq u i c k l ya f t e rc r i s i s t h ea v e r a g ep r i c eg o t12 ，6 4 7y u a n m 2 ，c o m p a r i n gt h a n l a s ty e a r , w h i c hc r e a t e dah i s t o r i c a ll e v e l b e s i d e s ，t h et r a n s a c t i o na r e ar e a c h e d 6 1 8 4 a l li na l l ，s h a n g h a ih o u s i n gm a r k e th a sr e a l i z e da q u i c k - j u m p i n gi n c r e a s e b e c a u s eo ft h ei n c r e a s i n g l yh i g hp r i c e ，t h eg o v e r n m e n to p e r a t e ds e r i e so fp o l i c i e st o e l i m i n a t eb u b b l e st h a tw e r ec r e a t e d b ys p e c u l a t i o n e v e ns o ，p a s s i o ns t i l ls t a y e da tt h e m a r k e t t h ea v e r a g ep r i c ei n c r e a s e d3 0 2c o m p a r e dt h a np r e v i o u s b e s i d e s ，d a t a f r o mc r i cs h o w st h a tt r a n s a c t i o na r e ao fs h a n g h a ih o u s i n gm a r k e tw a s 2 ，14 7 ，0 7 0m 2 ， i n c r e a s i n g2 4 41 c o m p a r i n gt h a np r e v i o u sy e a r t h ep a p e rd i s c u s s e sw h yt h ep r i c e i n c r e a s e db u tt h ed e m a n dw a ss t i l lh o ta tt h i sm a r k e tb a s i n go ni n n e rr u l e so fr e a l e s t a t em a r k e t ，a sw e l la s ，o nt h ec o n d i t i o nt h a tt h ei n c r e a s i n gp r i c e ，t h es i t u a t i o no ft h e s e p a r a t ea r e aw a sd i f f e r e n t ，a n dt h ea r e at r a i tw a so b v i o u s b a s i n go ne l a s t i c i t yt h e o r y , t h ep a p e rm a d eu s eo ft h ep r a c t i c a lm e t h o d ss t a r t i n gw i t l l t h ep r e s e n ts i t u a t i o n i m p o r t a n t l y , t h ep a p e rs e tam o d e lt oc a l c u l a t ee l a s t i c i t yo f p r i c e a n di n c o m eo fd e m a n do fs h a n g h a ia n dh e rp r e v e n t a t i v ed i s t r i c t s o nc a l c u l a t i o no f 2 d a t er e s o u r c e ：c h i n ai n d e xr e s e a r c hd e p a r t m e n t 华东师范大学2 0 1 l 届产业经济学专业硕士学位论文 p r i c ee l a s t i c i t yo fd e m a n do fs h a n g h a ir e a le s t a t e ，t h ep a p e ru s e do l s ；o nc a l c u l a t i o n o fi n c o m ee l a s t i c i t yo fd e m a n d ，p o o ld a t am o d e li su s e d c o n s i d e r i n gt h ed a t a r e s o u r c e ，x u h u id i s t r i c t ，m i n h a n gd i s t r i c t , b a o s h a nd i s t r i c t ，q i n g p ud i s t r i c ta n d f e n g x i a nd i s t r i c tw e r es e l e c t e d c o n c l u s i o n sw e r eg o ta sf o l l o w s ：f i r s t , t h ee l a s t i c i t y o fd e m a n do fs h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e tw a sl a c k t h ep r i c ee l a s t i c i t ya n di n c o m e e l a s t i c i t ya r e0 9 01a n d0 6 7 6s e p a r a t e l y s p e c i a l l y , t h ep r i c ee l a s t i c i t yo fd e m a n di s p o s i t i v es h o w i n gt h a tw e a l t he f f e c ti sh i g h e rt h a nb u d g e tc o n s t r a i n te f f e c tc r e a t e db y i n c r e a s e dp r i c e m e a n w h i l e ，t h i sm a r k e tc o n t a i n ss p e c u l a t i o n ；s e c o n d ，t h ep r i c e e l a s t i c i t yo fx u h u id i s t r i c t ，m i n h a n gd i s t r i c t ，b a o s h a nd i s t r i c t ，q i n g p ud i s t r i c ta n d f e n g x i a nd i s t r i c ta r e0 4 7 5 ，3 3 0 4 ，2 0 4 4 ，一3 1 6 2 ，一1 0 31s e p a r a t e l y ，a n di n c o m e e l a s t i c i t ya r e0 2 3 7 ，1 113 ，1 2 5 2 ，1 0 8 0 ，1 0 0 6s e p a r a t e l y ；t m r d ，t h ep r i c ee l a s t i c i t yo f d e m a n ds h o w so b v i o u sa r e at r a i t ：t h ec e n t r a ld i s t r i c ti sl a c ko fe l a s t i c i t y , b u tt h e s u b u r b sa r er i c ho f e l a s t i c i t y i m p o r t a n t l y ，t h ee l a s t i c i t yo fc e n t r a la n dc l o s e t o t o w n s u b u r bi sp o s i t i v e ，c o m p a r e dw i t hf a r - t o t o w ns u b u r b h o w e v e r , t h ei n c o m ee l a s t i c i t y o fd e m a n ds h o w sl e s sa r e at r a i t ：t h ec e n t r a la r e ai sl a c ko f e l a s t i c i t y , b u tt h es u b u r b s a r er i c ho fe l a s t i c i t y , w h i c ht h en u m e r i c a lv a l u e sa r es i m i l a r b e s i d e s ，t ou n d e r s t a n d t h em a r k e tq u i t ew e l l ，t h i sp a p e rc o n s i d e r e dt h et o t a lr e s i d e n t si n c o m e ，t o t a ls h a n g h a i r e a le s t a t ep r i c ea n dp e o p l ef r o mo u to fs h a n g h a ii n t ot h em o d e l ，ig o ts o m e v e r y i n t e r e s t i n gr e s u l t s a c c o r d i n gt o t h ep r a c t i c a lc o n c l u s i o n s ，t h ep a p e rg i v e s5s u g g e s t i o n s ：f i r s t ，t h e g o v e r n m e n to u g h tt os a t i s f yp e o p l e sh o u s i n gd e m a n d ；s e c o n d ，t a x e st r a n s f o r m a t i o n s h o u l db ep a i da _ t c e m i o nt os t o pp r i c et u r n i n gh i g h e r ；t h i r d ，d i f f e r e n tp o l i c i e ss h o u l db e m a d eb a s i n go nt h ed i f f e r e n ta r e a s ；f o u r , t h eg o v e r n m e n ts h o u l dc o n t i n u et oo p e r a t e p u r c h a s er e s t r i c t i o no r d e rt om a k et h ep r i c es t a b l e ；f i v e ，t h e g o v e r n m e n tm a y d e c r e a s ep e r s o n a li n c o m et a xa tt h ep r o p o s eo f i n c r e a s i n gp e o p l e si n c o m e 厂二二= = = 二一 b e s i d e sw i t hi n t r o d u c t i o na n dl i t e r a t u r e s ，t h ep a p e ra l s oc o n t a i n sf i v e p a r t s ：f i r s t ， m a k i n gag e n e r a la n a l y s i so ft r a i t so fr e a le s t a t ea n di t sm a r k e t ；s e c o n d ，m a k i n ga n a n a l y s i so fp r e s e n ts i t u a t i o no fs h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e t ；t h i r d ，u s i n go l st o c a l c u l a t et h ep r i c ee l a s t i c i t ya n di n c o m ee l a s t i c i t y ；f o u r , u s i n gp o o ld a t am o d e lt o c a l c u l a t ep r i c ee l a s t i c i t ya n di n c o m ee l a s t i c i t yo f r e p r e s e n t a t i v ed i s t r i c t s ；f i v e ，m a k i n g c o n c l u s i o n sa n dp o l i c ys u g g e s t i o n s k e yw o r d s ：s h a n g h a i ；h o u s i n gm a r k e t ；e l a s t i c i t yo fh o u s i n gd e m a n d ；p r a c t i c a l a n a l y s i s v 文 1 1 ：! 4 4 ! ； 7 7 第二节影响上海住房市场需求的因素分析1 2 第三章上海市住房市场需求弹性实证分析1 7 第一节数据说明及特征描述1 7 第二节弹性理论2 0 第三节模型设定2 1 第四节计量结果2 2 第四章上海相关区域的需求弹性分析2 7 第一节现象描述2 7 第二节研究对象及数据特征描述2 9 第三节模型设定3 6 第四节计量结果。3 8 第五章扩展性研究4 6 第一节上海居民总体收入变化对相关区域住房需求的影响4 6 第二节上海总体房价变化对相关区域住房需求的影响4 9 第三节外来人口对上海市相关区域住房需求的影响5 1 第五节本章小结5 6 第六章总结及政策建议5 8 第一节主要结论5 8 第二节政策建议5 9 附录6 2 参考文献6 5 后记。6 8 2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 导论 第一节研究背景及选题意义 房地产业是国民经济的支柱产业。1 0 多年来，中国房地产业得到快速发展。 即使在2 0 0 8 年至2 0 0 9 年初我国房地产业一度跌入低谷，但此后迅速回升，很快 进入了新一轮的增长周期。据全国工商联房地产商会发布的( 2 0 0 9 - - 2 0 1 0 年度 中国房地产市场报告，2 0 0 9 年后的一年多时间，北京、上海、广州、杭州等一 线城市的房价指数从9 0 上涨至1 4 6 ，涨幅高达6 2 ，北京和上海的房价均已创 出历史最高点，商品房成交量持续放大；二线城市如天津、青岛、无锡、苏州、 武汉、成都、重庆、厦门和福州等9 城市房地产市场也呈现价量齐升的局面。总 体上，中国房地产业自1 9 9 9 年开始经历了1 0 多年的高速增长。 值得关注的现象是，我国房地产市场作为一个特殊的商品市场，在房价持 续走高的同时，房地产的需求依然保持了十分强劲的态势。房价的上涨并没有抑 制购房需求，相反刺激了市场购买的欲望。因此，研究这一特殊商品市场的价格 变动趋势及其影响因素就格外具有理论和现实意义。 上海作为全国最重要的经济、金融中心之一，2 0 0 3 年至2 0 0 8 年间，其房 地产投资占当年g d p 的比例均超过1 0 ，从而成为上海最主要的支柱产业之一。 2 0 0 9 年4 月2 9 日，国务院进一步明确了上海的国际金融中心、国际航运中心的 地位，这大大促进了上海宏观经济和城市基础配套的发展，进而带动了上海房地 产业的飞速发展，也刺激了投资者投资上海房地产的热情，上海房地产市场热闹 非凡。和全国主要城市一样，上海不断上扬的房价及其市场过热，引起了社会各 界的广泛议论。在此背景下，各级政府纷纷出台相关政策，力图扭转房价过快上 涨的势头。 但值得关注的是，即使在政府出台抑制政策的预期情况下，以及2 0 1 0 年4 月国务院出台房产最新政策后，据佑威楼市通系统和中国房产信息集团的数据显 示，上海2 0 1 0 年3 月商品住宅成交面积为8 0 万平方米，比上年2 月大涨1 5 0 3 ， 3 数据来源于财讯网：h t t p ：c o n t e n t c a i x u n c q m n e o l u c n e o l u c l r s h t m 。 1 华东师范大学2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 二季度涨幅仍然未见大幅回落。据中国指数研究院近期发布的2 0 1 0 年中国主要 城市住宅市场交易数据显示，相较于2 0 0 9 年，上海2 0 1 0 年成交均价同比涨幅高 达3 0 。另据搜房网数据显示，上海住房1 2 月份成交面积高达2 6 3 7 4 7 9 平方米， 环比增长1 0 5 5 。上海住房市场2 0 1 0 年成交面积如图o 1 所示： 单位：万平方米 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 0 月1 i 月1 2 月 图0 - 1 ：2 01 0 年上海市住房成交面积 另外，在上海房价总体较快上涨的同时，其各个区的涨幅并不一样，区域 特征较为明显。那么，导致上海房价不断趋高亦或需求持续旺盛的内在原因何在 呢? 上海各区房价和需求又表现出各自的哪些具体特点呢? 研究这些现象并做 出合理的解释，对了解上海市住房市场的内在变化规律、推动其健康稳定发展， 具有重要的指导意义。 第二节：研究视角：作为耐用消费品的住房的需求弹性 一、住房商品的属性 根据国家统计局和联合国制定的 1 9 9 3 年国民经济核算体系把居民购房 支出归类为固定资产投资。换句话说，居民购房不论用于自住还是用来出租， 都属于固定资产投资的范围，都是投资品，而非消费品。这一定义是基于住房的 使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准。但是，如果从居民的 2 卯 的 o 3 2 2 l 1 大学2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 最基本的消费需求，住房同样可以像汽车、宝石等被 看成是耐用消费品。 因此，住房需求实质上是由消费需求和投资需求两部分组成的。 二、作为耐用消费品的住房的需求弹性特征 作为耐用消费品的住房的需求价格弹性的特征是：当住房市场缺乏弹性时， 商品房价的上涨会导致住房需求的增加；当住房市场富有弹性时，商品房价的上 涨会导致住房需求的减少。同时，住房的需求收入弹性的特征表现为：当住房市 场需求的收入弹性为正且小于1 时，房屋对一般居民而言，依然是生活必须品； 当住房市场需求的收入弹性大于1 时，房屋则成为了居民享受生活的奢侈品。 三、作为投资品的住房需求特征 焦为玲、胡峥、靳艳艳( 2 0 0 8 ) 从房地产的不同需求入手，通过计算房地产 价格对贷款利率、按揭成数的弹性，分析贷款利率对商品住宅的两种需求的影响 程度。结果表明，贷款利率的变化对住房的消费型需求的影响大于投资型需求的 影响。因此，对于住房的投资属性，购房者( 投资者) 的需求对利率的变动并不 敏感。此外，对于绝大多数的一般购房( 投资) 者，其需求对收入的变动并不敏 感。如同艺术品一样，作为投资品的住宅，都面向一定的投资受众，往往这部分 人的投资需求对其收入的变动并不敏感。基于这一特性，本文并未将一部分作为 投资品的住房需求弹性纳入本文的测算范畴。 四、本文的研究视角 本文主要从住房的耐用消费品的属性出发，测算上海市住房市场及其相应具 有代表性区域的需求价格弹性，并分析在引入外来人口因素后上海市住房市场相 关代表区域的需求价格弹性的变动情况，从而验证目前上海市政府实行的“限购 令 是否可行，为确保上海市住房市场的健康发展提供一定的智力支持。 3 华东师范大学2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 第三节研究的主要内容、框架及方法 本文从上海住房市场现有实际情况出发，一方面就2 0 1 0 年初国家对房地产 市场出台了号称“史上最严厉的调控政策 但“房价仍连续4 个月上涨 的现象 进行分析，揭示出“越调越涨 怪圈的原因在于忽略了上海住房市场内在的运行 规律，即不同区域的需求价格弹性存在很明显的区域特征；另一方面，从需求价 格弹性的角度，对房价格越来越高并没有抑制对住房的需求，相反却刺激了市场 购买欲望的现象进行了分析。 本文以实证为分析手段，通过建立面板数据模型，并运用弹性理论对上海 及其有代表性区域的需求价格弹性和收入弹性进行测算，以揭示上海市住房市场 的内在特性，为政府有关部门决策提供一定的参考。 第四节创新之处 从理论上看，在影响住房需求的所有因素中，房价和居民收入是最重要的两 个变量，需求价格弹性和收入弹性可以反映出住房市场需求的特征，并能对房价 变化进行一定的解释，由此可为把握上海市住房市场运行规律、制定恰当的调控 政策以及有关部门做出正确的投资决策提供必要的参考。在国外，住房需求价格 弹性一直是评估政策变动效应的重要参数，因此，许多学者对此进行了大量的研 究。然而，就国内而言，学术界对我国住房市场需求价格弹性和收入弹性的测算 和解释仍缺乏系统研究，至于对上海及其相关区域的住房需求价格弹性和收入弹 性的测算更是少之又少。本文正是在这样的背景下，提出了这一命题，因而具有 较强的现实意义。 4 通过建立面板数据模型，分别分析了房屋所有者和房屋承租者的需求价格弹性以 及需求的收入弹性。他们认为，对住房需求的不同诉求来源于各自收入的稳定性。 于是，他们将收入区分为持久收入和暂时收入两部分，对房屋需求相对应地也分 为持久需求和暂时需求两部分。此外，在进行回归分析的时候将家庭人口特征作 为变量考虑进了模型。其结果表明，房屋所有者的价格弹性为一0 5 7 、收入弹性 为0 8 7 ；房屋租赁者的收入弹性为- 0 5 5 5 、收入弹性为0 6 9 5 。h a n u s h e k 等基 于对美国菲尼克斯5 8 6 户和匹兹堡7 9 9 户屋主的调查数据，通过构建简单调整模 型直接对两地的需求价格弹性进行估计，结果表明时间的长短对弹性有显著的影 响。从短期( 一年以内) 来看，价格对需求的影响是不显著的，两地需求价格弹 性分别只有一0 1 2 和一0 1 6 ；但从长期看，菲尼克斯和匹兹堡房地产需求价格弹 性分别为一0 4 5 和一0 6 4 。同时，他们通过建立扩大调整模型也证实了这种效应 的存在。e m i s c h 建立了h e d o n i c 价格模型( h e d o n i cp r i c em o d e l ) ，并认为影 响房价的因素是多重的，在考虑了多种因素的基础上，以1 9 8 2 - - 1 9 8 9 年英国六 大主要城市群区域为样本数据，使用二阶最小二乘法对需求价格弹性和收入弹性 进行了估计。c a r l i n e r 利用最d - - - 乘法对实际收入、房屋相对价格、肤色、性 别、年龄进行需求价格弹性和收入弹性的估计，结果分别为：- 0 9 2 、0 4 1 。f r a n k d el e e u w 分析了不同家庭规模、不同种族条件下的租房者需求价格弹性的差异。 但是，国内学者对于这一基础性领域的研究却不多。清华大学的郑思齐、刘 洪玉( 2 0 0 5 ) 利用微观截面数据来克服宏观数据的缺陷，对样本总体、不同收入 家庭和不同年龄家庭的收入弹性分别进行了估计。他们的实证分析结果表明，北 5 。 华东师范大学2 0 11 届产业经济学专业硕士学位论文 京市购房家庭的收入弹性约为0 8 6 ，且该值比西方发达国家低，进而得出北京 市住房仍属于消费品、居民住房的投资意识较为淡薄的结论。南京大学的高波、 王斌( 2 0 0 8 ) 通过最小二乘法对全国3 1 个大中城市房地产需求弹性进行了测算， 发现东中西部地区的需求收入弹性存在明显的差异，三大地区分别为0 7 4 3 、 1 4 1 2 和4 9 1 3 。姜如海( 2 0 0 5 ) 测得2 0 0 0 - - 2 0 0 4 年我国房地产需求价格弹性分 别为：9 8 、7 4 、5 3 、5 3 、0 9 。况伟大( 2 0 0 3 ) 计算了1 9 9 8 - - 2 0 0 2 年我国的 房地产需求价格弹性分别为：1 0 5 3 、1 2 3 9 1 、5 6 1 、5 7 3 、5 0 8 。与国外的文 献相比，这些研究结果所反映的数据显得过高。杨帆等( 2 0 0 5 ) 测得我国收入弹 性为1 5 5 ，与国外的相关研究结果相差不远，但是没有提及所采用的数据和使 用的方法。 基于以上描述，国外学者在这一领域的研究主要有两个特点：一是侧重于使 用微观数据。由于完善的统计制度及采集数据的易得性，国外学者往往使用覆盖 面广且信息量充分的家庭数据进行分析，直接反应消费者的住房需求。二是国外 学者的研究非常深入细致。他们不仅考虑收入、房价对需求的影响，还将肤色、 家庭特征、年龄、家庭的规模等作为解释变量来分析房地产需求价格弹性。 显然，我国学术界在这方面的研究，仍处于起步阶段。国内学者对房地产需 求价格弹性的测算和解释依然并不完善。虽然也有一部分学者对我国房地产需求 价格弹性和收入弹性进行了测算，但是并没有明确、系统地指出所采用的方法。 此外，很多学者都是以全国性的视角进行房地产需求弹性的测算，很少有学者对 单个城市或区域进行房地产需求弹性测算的 本文正是在这一情形下，吸取国外学者研究的有益成果，并结合中国的实际 情况，通过实证手段测算上海市住房市场需求价格弹性，以此从住房市场内在规 律的角度分析1 0 多年来上海市房价不断上涨但需求不减反升的现象。 6 华东师范大学2 0 11 届产业经济学专业硕士学位论文 第二章上海市住房市场特征及其需求影响因素 第一节上海市住房市场整体情况 总体上看，上海市住房市场自1 9 9 9 年开始经历了1 0 多年的长期增长。据上 海统计局资料显示，上海市商品房平均价格由1 9 9 9 年的3 4 2 2 元m 2 上升至2 0 0 9 年的1 3 9 7 4 元m 2 ，1 0 年间上涨了4 0 8 倍，4 2 0 0 9 年后，上海市住房市场再次趋 热，成交量迭创新高。本文借助对房地产运行的五个主要指标：房地产开发投资 额g d p 额、土地出让面积、商品房竣工面积、商品房使用率、商品房销售收入， 对上海市房地产市场现状进行描述分析。 一、2 0 0 0 - - 2 0 0 9 年上海市房地产开发投资额占g d p 的比重 由图2 1 可知：自2 0 0 0 年，上海市政府出台一系列减税、降息、让利等利 好政策，上海市房地产市场进入复苏阶段，很快进入了新一轮的发展期。2 0 0 0 2 0 0 9 年，上海市房地产开发投资额由5 6 6 亿元提高到1 4 6 4 亿元，1 0 年间上涨 了近3 倍。值得注意的是，2 0 0 4 年时，上海市房地产开发投资额首次突破1 0 0 0 亿元，达到了1 1 7 5 亿元。但是，从房地产开发投资额占g d p 的比重看，自2 0 0 4 年以后，上海市房地产市场由前几年的快速发展过渡到平稳发展阶段。 如图2 2 所示：相比较上海g d p 的规模，上海房地产市场开发投资额占g d p 的比重呈逐年回落的趋势，由2 0 0 0 年的1 2 4 4 下降到2 0 0 9 年的9 7 3 ，下降了 近3 个百分点。尤其是在2 0 0 4 年到达顶峰后呈直线下降之势。2 0 0 4 年以后，上 海市政府在针对前一段时间房地产涨幅过快，市场可能出现泡沫的问题，出台了 一系列的调控政策：2 0 0 5 年3 月，上海市政府连续出台了关于当前加强房地 产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见、关于进一步加强个人 住房贷款管理的指引，提高了投资和投机住房消费的信贷门槛。同年4 月份， 上海商业银行停止商品房的“转按揭”。2 0 0 6 年，上海市政府分别出台了相关细 则，配合落实国家层面上的“国八条”、“国六条”和“十五条细则”，以及“7 0 9 0 4 数据来源于上海统计年鉴。 7 华东师范大学2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 政策来引导和规范上海市房地产市场，使之逐步走向稳定。 1 5 0 1 4 0 1 2 0 0 0 l 0 0 翻o 6 0 0 0 4 o 2 0 0 0 ol j l 。j 1 删 房地产开发投资颈 口g d p 图2 - 1 ：2 0 0 0 - - 2 0 0 9 年上海市房地产开发投资额与同期上海市g d p 规模 1 8 0 0 1 6 o o 1 4 0 0 1 2 o o 1 0 。o o 8 。0 0 6 4 。0 0 2 0 0 0 0 0 资额，g d p 图2 2 ：2 0 0 0 - - 2 0 0 9 年上海市房地产市场开发投资额g d p 8 华东师范大学2 0 1l 届产业经济学专业硕士学位论文 2 0 0 8 年，受美国次贷危机影响，世界经济笼罩在衰退的阴影中，中国房地 产行业也进入低迷时期。当年，上海市房地产开发投资额为1 3 6 6 亿元，占当年 g d p 的9 7 1 ，为1 0 年来最低值。 结合图2 2 可知，相对于2 0 0 0 - - - 2 0 0 4 年上海房地产的投资疯狂，受到国家 宏观调控的影响，目前上海市房地产投资额占g d p 比重远远低于2 0 0 0 - - 2 0 0 9 年 均值的1 2 5 5 ，处于一个较弱区间。这说明近年来，上海市房地产开发投资额 由高位逐渐走低并趋于稳定。 二、2 0 0 卜2 0 0 9 年上海市土地( 住宅) 出让面积 结合图2 3 、图2 4 可知，伴随房地产市场的发展，上海市土地出让面积( 这 里仅统计住宅面积) 2 0 0 1 m 2 0 0 3 年每年都保持在3 0 0 0 万平方米以上，2 0 0 1 年更 是达到了3 7 2 8 8 9 万平米，较2 0 0 0 年土地出让面积增长了9 4 9 9 。但是，之后 随着国家相关土地政策的出台，土地出让面积随之回落。2 0 0 7 年，上海市土地 出让面积较上年下降了5 3 9 3 ，远低于平均增长率( 1 5 4 ) 。可售土地资源的 进一步稀缺也是导致2 0 0 7 年上海房价疯狂上涨的一大因素。2 0 0 8 年、2 0 0 9 年上 海市房地产市场土地出让面积环比增长分别为4 0 7 、8 9 9 ，处于平均线上下 波动范畴，为正常值。从中可以看出，上海市土地购置面积指标不断向下调整， 进一步推高了上海居高不下的房价。 川讯：m i i 、 土避出让面积增健牢 0 8 j、 一增长平均线 舢0 蒸未蓠蓠蔫垒蓠箱 ：d 年2 0 0 1 年2 甜霹：商革嬲年2 s 每0 0 6 年2 7 年z 磊年；渤9 年 o 2j 、， 孙 、 图2 - 3 ：2 0 0 0 - - 2 0 0 9 年上海市土地( 住宅) 出让面积图2 - 4 ：2 0 0 0 - -