《房地产风景名胜》PPT课件.ppt

第七章房地产管理法律制度,一、住房公积金制度（1）住房公积金的概念住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，用于建造、购买、翻建、大修自住住房和按规定交纳租金。,第六节住宅建设与物业管理,购买、建造、翻修、大修自住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息时；房租超出家庭工资收入规定比例(一般在10-15)时；,住房公积金的提取,缴存对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位及其在职职工在职工。缴存的工资基数：职工本人上一年度月平均工资。缴存比例：动态调整、由住房委员会拟定，一般不低于5。,住房公积金的归集,（2）住房公积金贷款的特点专项消费性贷款；政策性贷款；委托贷款；抵押贷款。（3）住房公积金的税收政策实行免税。,住房公积金制度,（一）物业服务概述物业服务：即物业管理，指物业服务企业接受业主（即房屋所有权人）的委托，依据合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，并提供相关服务的活动。,二、物业服务,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业管理服务分为一二三级，主要考核项目：基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。,二、物业服务,（二）物业服务的性质和职能P1711）物业服务的性质是一种社会化的服务管理模式；是一种专业化的管理服务；是一种经营性的管理服务。2）物业服务的职能：服务；管理；经营。,二、物业服务,（三）物业的使用和维护物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。,二、物业服务,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,二、物业服务,2001年11月，某拆迁部门对刘某的房屋予以拆迁，故与刘某签定了安置协议。刘某购买了安置房的产权并交纳了购买产权费用。2003年7月刘某将该房经公正赠予张某，同年8月张某持公正书向拆迁部门交纳了煤气费、取暖费、电表及设施费，并进住该房。拆迁部门诉至法院，提出刘某未征得拆迁部门的同意将该房赠予张某行为无效，要求张某腾房。,第七节案例,试问：产权证取得之前当事人所签定的买卖合同是否成立？产权证取得之前购房人处分房屋的行为是否有效？,第七节案例,答：当购房人购买了商品房的全部产权，付清了全部款项，且房屋已实际交付使用，纵然购房人从形式上未取得产权，但该房处于购房人的支配下，购房人承担该房的风险和利益，所以(1)产权证取得之前当事人所签定的买卖合同是成立的；产权证取得之前购房人处分房屋的行为是有效的。,第七节案例,第八章风景名胜区法律制度,本章主要介绍了风景名胜区法规的概念及特点，阐述了风景名胜区规划、审批与建设管理的有关规定。,本章提要,一、风景名胜区的概念及特点风景名胜区：是指风景名胜资源集中，自然景观优美，人文景观丰富，具有一定地域规模，具有观赏价值和游览条件，由县级以上人民政府审定命名、划定范围，供人游览、观赏、休息和进行科学文化活动的典型性、代表性地域。,第一节风景名胜区保护,风景名胜资源，包括自然风景名胜资源和人文风景名胜资源两大类。我国的风景名胜区按其景物的观赏、文化、科学价值和环境质量、规模大小、游览条件等，划分为三级，即国家级重点风景名胜区、省级风景名胜区、市（县）级风景名胜区。特点：大都具有自然风景名胜，又有宝贵的历史文化遗产和独特的地方、民族文化风情。,一、风景名胜区的概念及特点,风景名胜区资源是国家资源的重要组成部分，是大自然和先辈留给我们的珍贵自然资源与文化历史遗产。做好风景名胜区资源的保护工作，对保护我国文物古迹、改善自然环境、维护生态平衡、繁荣社会经济、普及科学知识、造福子孙后代具有重大意义。,二、风景名胜区保护的意义,风景名胜区的保护首先是对风景名胜区土地的保护，土地乃风景名胜区资源的载体。风景名胜区管理暂行条例规定：“风景名胜区的土地，任何单位和个人都不得侵占。”,三、风景名胜区土地资源的保护,风景名胜区管理暂行条例第九条规定了对林木植被的保护措施，其中包括：(1)风景名胜区应当做好封山工作、植树绿化、护林防火和防治病虫害工作，切实保护好林木植被和动植物的生长、栖息条件。(2)风景名胜区及其外围保护地带内的林木，不分权属都应当按照规划进行抚育管理，不得砍伐。确需进行更新、抚育性采伐的，须经地方主管部门批准。,四、风景名胜区林木植被保护,(3)对风景名胜区和名木古树要严加保护，严禁砍伐、移植，并且要对古树名木采取保护复壮措施，防止损害。(4)在风景名胜区内采集标本、野生药材和其他林副产品，必须经过管理机构同意，并限制数量，只能在指定范围内进行。此外，还应提高名胜区林木的观赏价值，进行林木改造，从以营造用材林为主，转移到以营造风景观赏林为主。,四、风景名胜区林木植被保护,保护范围包括：古建筑、古园林、古石刻等文物古迹；革命遗迹、遗址和其他人文景物，以及对人景物所处的环境。保护人文景物的内容包括防雷、防火、防洪、防震、防虫蛀、防盗等。此外，还要定期维修，维修时要有完备的施工方案，以不改变原貌为原则。,五、风景名胜区人文景物的保护,水资源包括江、河、湖、溪、泉、瀑、涧、潭等。风景名胜区水资源的保护，首先要保护水源，防止水污染；其次是保持水系的完整，加强对地下水、地表水的管理，防止过分开采和利用。,六、风景名胜区的水资源保护,一、规划的原则(1)认真贯彻国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策，保护自然文化遗产，维护生态平衡，充分发挥风景名胜区的环境、社会和经济上的效益，协调各项事业之间的关系。(2)充分认识资源的特点和价值，突出风景区特性和自然环境的主导作用。(3)深入调查研究，搞清风景名胜资源的历史和现状，坚持因地制宜、实事求是，防止盲目攀高，贪大求洋。,第二节风景名胜区规划,(1)根据风景名胜区的历史与现状、总体布局规划、风景名胜区的性质和特点，划定风景名胜区的范围和外围保护地带，划分景区和其他功能区；(2)确定保护和开发利用风景名胜资源的措施，确定游览接待容量和游览活动的组织管理措施；(3)对风景名胜区的交通、基础设施、旅游服务、生产生活和管理设施等方面进行统筹管理和规划；(4)估算投资和效益等。,二、规划的内容,根据风景名胜区管理暂行条例实施办法的规定：市县级风景名胜区规划，由市、县城乡建设行政主管部门审查后，报市、县人民政府审批，并向省级建设行政管理部门备案；省级风景名胜区规划，由风景名胜区管理机构所在市、县人民政府报省、自治区、直辖市人民政府审批，并向国务院建设行政主管部门备案；,三、规划的审批,国家级重点风景名胜区规划，由所在省、自治区、直辖市人民政府报国务院审批；国家重点风景名胜区的详细规划，一般由所在省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。,三、规划的审批,一、建设用地管理风景名胜区的土地和设施应有偿使用，任何单位和个人不得随意占用，确需建设房屋或其他设施时，需经管理机构按规划进行选址定点，并办理审批手续。对风景名胜区内与景观不协调的建设项目，污染环境、妨碍游览的设施都要限期治理或逐步迁出。迁出前，不得扩建、新建设施。,第三节风景名胜区建设,在风景名胜区进行建设，需要申请用地，其用地申请程序是：(1)持批准建设项目的有关文件，向风景名胜区管理机构申请具体地点；(2)由风景名胜区管理机构核发风景名胜区建设用地许可证；(3)建设单位持许可证向县级以上人民政府土地行政管理部门申请用地，县以上人民政府审查批准后，由土地行政管理部门划拨土地。,第三节风景名胜区建设,二、基础设施及服务设施建设的限制风景名胜区管理暂行条例规定：“风景名胜区应当根据规划，积极开发风景名胜资源，改善交通、服务设施和游览条件；按照规划确定的游览接待容量有计划地组织游览活动，不得无限制地超量接纳游览者。”,第三节风景名胜区建设,风景名胜区管理机构应严格依据规划，组织各项设施的统一开发和管理。任何建设项目，都不得违反规划，不得为了争取资金而迁就投资单位的不合理要求。凡依据规划在风景名胜区及其外围保护地带进行的建设施工，必须采取有效措施，保护景物及周围林木植被、水体、地貌不受污染。施工结束后应及时清理场地，进行绿化，恢复环境原貌。,三、建设施工管理,一、风景名胜区管理机构风景名胜区管理暂行条例规定：国家建设行政主管部门主管全国风景名胜区工作；地方各级人民政府建设行政主管部门主管本地区的风景名胜区工作。风景名胜区应依法设立人民政府，全面负责风景名胜区的保护、利用、规划和建设。,第四节风景名胜管理,风景名胜区管理暂行条例规定：“设在风景名胜区的所有单位，除各自业务受上级主管部门领导外，都必须服从风景名胜区管理机构对风景名胜区的统一规划和管理。”,一、风景名胜区管理机构,风景名胜区应设置维护游览秩序和治安的机构或专职人员，经统一培训后上岗。治安管理人员应配备必要的装备、加强治安巡逻和检查。为了确保国家财产和游人的安全，应建立健全安全责任制度。对尚未开发的名胜区的部分危险地段及水域或猛兽出没、有害生物生长地区，应设置安全标志，并作出防范说明。,二、风景名胜区治安、安全管理,风景名胜区要有计划地组织游览活动。风景名胜区管理机构应为游人提供良好的环境卫生和饮食服务，保证游人饮食、住宿等的卫生和安全。要按照国务院风景名胜区管理暂行条例和有关环境卫生法规，制定风景名胜区环境卫生管理办法和工作制度。在风景名胜区游览的游人，必须遵守国家法律、法规和游览管理规定。,三、风景名胜区游览、卫生管理,风景名胜区应当根据地方特色资源，有计划地组织生产游览纪念品，发展多种服务业，停止那些破坏景观、污染环境的产业。由于风景名胜区的特殊性，决定了风景名胜区的生产和服务事业发展的局限性，风景名胜区管理机构应当做好说服组织工作，使单位和个人知道在风景名胜区进行经营活动前，应得到风景名胜区管理机构的同意，并须持有营业执照，在规定的时间、区域和营业范围内经营。,四、风景名胜区产业管理,风景名胜区管理暂行条例实施办法明确指出：“风景名胜区应根据资源特点，开展多种多样的游览休息和科学文化活动。有条件的应按照规划逐步建立游人咨询中心