其他业务收入的查账要点及投资性房地产.docx

其他业务收入的查账要点2004-12-8 13:22【大 中 小】【打印】【我要纠错】“其他业务收入”是指企业除主营业务以外的其他附带业务所取得的收入。与“主营业务收入”相比，“其他业务收入”在企业业务收入中的比重较小或处于次要地位，但如果发生舞弊，往往会直接影响到税收。检查时应注意以下几个方面的查证：一、企业生产销售的残次品、附产品、废产品和下脚废料收入不入账，形成账外账。企业发生的废品、下脚料、附产品销售收入属于其他业务收入范畴。如果不入账，就会少计增值税销项税额，少缴所得税。对此，检查人员在检查时首先要了解企业生产特点，掌握是否会产生附产品等；生产中产生废品废料、下脚废料是否首先记入原材料。如果在检查中发现账上无记录，可能是将产生的余料、附产品收入记入了账外账，检查人员应追问其去向，查清问题。二、混淆其他业务收入和营业外收入的界限，将本应记入其他业务收入的事项记入营业外收入，从而少缴相关流转税。如企业销售原材料收入，本应记入其他业务收入，如果记入营业外收入，就会少计提增值税销项税额。对此应通过检查营业外收入明细账发现线索，再通过账户调阅记账凭证、原始凭证加以审核。三、对劳务收入的审查。如企业发生的非独立核算的运输部门的对外运输收入、代购代销、固定资产出租、包装物出租收入等均属于其他业务收入的核算范畴。由于这些行为不是企业经常发生的行为，企业往往利用其进行舞弊。检查时应注意企业有无发生收入不入账、收入挂往来账或少记收入账的问题，对已记入其他业务收入的劳务收入，通过审查企业提供的劳务价值量与记入账的劳务收入是否相符，来分析是否存在少记收入的情况。对隐匿收入的行为，应首先审阅合同，了解收取劳务款的时间和数额，再查看其他收入明细账有无收入记录；如果无记录，应检查银行存款日记账或现金日记账，根据日记账所说明的该笔业务的日期、凭证号码，找出会计凭证，进一步审查原始凭证，查证企业有无将收入转移到往来账逃避流转税和所得税的问题。四、对包装物押金的检查。税法规定，对逾期未收回的包装物不再退还的和已收取1年以上的押金，应并入应税货物的销售额，按照应税货物的适用税率征收增值税等流转税。对此，应通过其他应付款明细账贷方发生额结合出借合同，弄清包装物的出借时间，就可查证有无到期无法归还的包装物押金没有列入其他业务收入而挂在其他应付款的情况。 长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。 2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。 2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。2012年1月5日长江公司将该建筑物对外出售，收到1520万元存入银行。假定不考虑相关税费。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（金额单位用万元表示） （1）2007年12月31日借：投资性房地产 2800 累计折旧 500 固定资产减值准备 300贷：固定资产 2800 投资性房地产累计折旧（摊销） 500 投资性房地产减值准备 300（2）2008年12月31日借：银行存款 150贷：其他业务收入 150借：其他业务成本 100（200020）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 1002008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-600-300=1900（万元），可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。（3）2009年12月31日借：银行存款 150贷：其他业务收入 150借：其他业务成本 100（190019）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 1002009年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-700-300=1800（万元），可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。借：资产减值损失 90 贷：投资性房地产减值准备 90（4）2010年12月31日借：银行存款 150贷：其他业务收入 150借：其他业务成本 95（171018）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 952010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615（万元），可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。借：固定资产 2800 投资性房地产累计折旧（摊销） 795 投资性房地产减值准备 390贷：投资性房地产 2800 累计折旧 795（500+100+100+95） 固定资产减值准备 390（300+90）（5）2011年12月31日借：管理费用 95（161517） 贷：累计折旧 952011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520（万元），可收回金额为1560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。（6）2012年1月5日2012年1月计提折旧=1520161/12=7.92（万元）。借：管理费用 7.92贷：累计折旧 7.92借：固定资产清理 1512.08 累计折旧 897.92（795+95+7.92） 固定资产减值准备 390贷：固定资产 2800借：银行存款 1520 贷：固定资产清理 1512.08 营业外收入 7.92 考点五：公允价值模式的投资性房地产会计处理根据准则规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。 1.外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，会计处理为：借：投资性房地产成本 贷：银行存款 2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产成本贷：在建工程 开发成本3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产成本【转换日的公允价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】公允价值变动损益【差额】贷：开发产品【账面金额】资本公积其他资本公积【差额】【例题7单选题】（2008年）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。A.资本公积 B.营业外收入C.其他业务收入 D.公允价值变动损益【答疑编号921050201】【答案】A【解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，差额记入“资本公积其他资本公积”科目。【例题8单选题】A房地产开发商于2008年6月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为110万元，已计提跌价准备10万元，该项房产在转换日的公允价值120万元，则转换日记入“资本公积其他资本公积”科目的金额是（）万元。A.120 B.110C.20 D.100【答疑编号921050202】【答案】C【解析】借：投资性房地产成本120存货跌价准备 10贷：开发产品110 资本公积其他资本公积 20（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产成本【转换日的公允价值】累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）公允价值变动损益【差额】贷：固定资产（或无形资产）资本公积其他资本公积【差额】【例题9单选题】AS公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5 000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备200万元，转换日的公允价值为6 000万元，则记入“资本公积其他资本公积”科目的金额为（）万元。A.6 000 B.4 700C.5 000 D.1 300【答疑编号921050203】【答案】D借：投资性房地产成本6 000固定资产减值准备200累计折旧100贷：固定资产5 000 资本公积其他资本公积1 3004.对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，但是资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）公允价值低于其账面价值的差额做相反的会计分录。【例题10判断题】（2008年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）【答疑编号921050204】【答案】【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。5.取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 6.将投资性房地产转为自用时，会计处理为：借：固定资产（或无形资产）【转换日的公允价值】公允价值变动损益【差额】（或贷方）贷：投资性房地产成本公允价值变动【例题11单选题】甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2 000万元，转换日之前“投资性房地产成本”科目余额为2 300万元，“投资性房地产公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日影响损益的正确处理方法为（）。A.记入“投资收益”贷方100万元 B.记入“投资收益”借方100万元 C.记入“公允价值变动损益”贷方100万元 D.记入“公允价值变动损益”借方100万元 【答疑编号921050205】【答案】D【解析】借：固定资产2 000投资性房地产公允价值变动200公允价值变动损益100贷：投资性房地产成本2 300【例题12单选题】甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2 300万元，转换日之前“投资性房地产成本”科目余额为2 000万元，“投资性房地产公允价值变动”科目借方余额为200万元，则转换日该固定资产的入账价值为（）万元。A.2 100 B.2 000C.2 200 D.2 300【答疑编号921050206】【答案】D借：固定资产2 300贷：投资性房地产成本2 000公允价值变动200 公允价值变动损益 1007.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动同时：借：公允价值变动损益贷：其他业务收入或者相反分录。同时：按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额借：资本公积其他资本公积贷：其他业务收入 【例题13计算分析题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税率为5%。有关资料如下：（1）2006年11月10日AS公司与甲公司签订协议，将自用的办公楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日转换日的公允价值为900万元，该固定资产账面原值为3 000万元，已计提的累计折旧为2 000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2007年12月31日该投资性房地产的公允价值为1 200万元。（3）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为1 800万元。 （4）2009年12月31日租赁协议到期。要求：（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。（2）编制收到2007年租金和有关营业税的相关会计分录。（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录。（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录。（5）假定情况：假定2009年12月31日租赁期届满，将该办公楼的出售，价款为3 000万元。编制2009年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录；假定2009年12月31日租赁协议到期收回作为自用办公楼，公允价值为3 000万元。【答疑编号921050207】【答案】（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录借：投资性房地产办公楼（成本）900累计折旧2 000公允价值变动损益100贷：固定资产3 000（2）编制收到2007年租金和有关营业税的相关会计分录借：银行存款500贷：其他业务收入500借：营业税金及附加5005%25贷：应交税费应交营业税25（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录 借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）300贷：公允价值变动损益300（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录 借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）600贷：公允价值变动损益600（5）假定情况：假定2009年12月31日租赁届满，将该办公楼的出售，价款为3 000万元。编制2009年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录借：银行存款3 000贷：其他业务收入3 000借：其他业务成本1 800贷：投资性房地产办公楼（成本）900投资性房地产办公楼（公允价值变动）900同时借：公允价值变动损益800贷：其他业务收入800注意：要考虑第一笔分录中转换时产生的公允价值变动变动损益借方金额100万元。借：营业税金及附加150（3 0005%）贷：应交税费应交营业税150假定2009年12月31日租赁协议到期收回作为自用办公楼，公允价值为3 000万元。 借：固定资产3 000贷：投资性房地产成本900公允价值变动900 （300600）公允价值变动损益1 200【例题14计算分析题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，营业税率为5%。有关资料如下： （1）2006年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1 000万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日转换日的公允价值为30 000万元，该固定资产账面原值为20 000万元，已计提的累计折旧为10 000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2007年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 500万元。（3）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 800万元。 （4）假定2009年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自有办公楼，该办公楼的公允价值为30 700万元。（5）假定2009年12月31日租赁协议到期，甲公司将办公楼出售，该办公楼的价款为30 700万元已经收到。要求：（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。（2）编制收到租金的相关会计分录。（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录。（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录。（5）编制2009年12月31日租赁协议到期收回办公楼的相关会计分录。（6）编制2009年12月31日租赁协议到期的出售办公楼相关会计分录。【答疑编号921050208】【答案】（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录借：投资性房地产办公楼（成本）30 000累计折旧10 000贷：固定资产20 000资本公积其他资本公积20 000（2）编制收到租金的相关会计分录借：银行存款 1 000贷：其他业务收入 1 000借：营业税金及附加50（1 0005%）贷：应交税费应交营业税50（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录 借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）500贷：公允价值变动损益500（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录 借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）300贷：公允价值变动损益300（5）编制2009年12月31日租赁协议到期收回办公楼的相关会计分录借：固定资产30 700公允价值变动损益100 贷：投资性房地产办公楼（成本）30 000投资性房地产办公楼（公允价值变动） 800（6）编制2009年12月31日租赁协议到期的出售办公楼相关会计分录借：银行存款30 700贷：其他业务收入30 700借：其他业务成本30 800 贷：投资性房地产办公楼（成本）30 000投资性房地产办公楼（公允价值变动） 800借：营业税金及附加1 535（30 7005%）贷：应交税费应交营业税1 535借：公允价值变动损益800贷：其他业务收入800借：资本公积其他资本公积 20 000贷：其他业务收入20 000考点六：投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【例题15计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2009年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元。2009年1月1日，该写字楼的公允价值为9 500万元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。要求：作出甲企业相关的账务处理。【答疑编号921050209】【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼（成本）9 500 投资性房地产累计折旧 270 贷：投资性房地产写字楼 9 000 利润分配未分配利润 693 盈余公积9 500（9 000270）10%77 【例题16单选题】（2007年试题）下列关于投资性房地产核算的表述中，正