（区域经济学专业论文）房价与城市经济发展水平关系研究.pdf

中文摘要 中国房地产业经过二十年的蓬勃发展，现己成为国民经济的重要支柱产业， 不仅对国民经济的持续高速增长起到了重要作用，而且极大的改善了人们的居住 条件和生活质量。由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价 涨幅过快、房价收入比过高等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度 与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面 来说，城市经济发展水平的提高加速了房地产价格的增长；但是，从另一方面， 房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展， 降低城市的竞争力。房价与城市经济协调发展的问题已经成为一个引起广泛关注 的重要的经济问题和社会问题。 为了探讨房价与城市经济发展水平两者之间的关系，促进房地产业与城市经 济的协调发展，本文在研究总结目前关于房价和城市经济发展已研究成果的基础 上，采取理论分析和实证分析相结合的方式，探讨房价与城市经济发展之间存在 的规律，分析房价与城市经济发展两者之间存在的必然联系。 本文从介绍房地产价格与城市经济发展的相关理论出发，首先分析了房价与 城市经济发展水平两者之间相互影响的机理及效果，然后在分别选取衡量房价及 城市经济发展水平的指标之后，以全国1 8 个大中城市的房屋销售价格和城市经 济统计数据为基础。结合h i c r o s o f te x c e l 软件和s p s s 统计软件，对城市经济 发展水平与房价两者之间的相关关系进行了实证分析。实证结果显示，城市居民 人均可支配收入、城市化水平、第三产业比重、恩格尔系数及居民消费价格指数 等因素均会对房价水平产生影响，城市经济发展水平对房价的影响效果显著 房价与城市经济发展关系问题是一个复杂的研究课题，论文虽然在将两者关 系进行量化研究的方面实现了创新，但是只是一个初步的尝试。由于论文搜集的 资料和数据在时间跨度和空间分布上还存在很大的局限性，笔者在理论认识上的 不足使得论文在研究方法和研究内容方面仍然有待深化和完善。 关键词：房价城市经济发展关系 a b s t r a c t w i t h2 0y e a r sr a p i dd e v e l o p m e n t , r e a le s t a t eh a sb e c o m ea p i l l a ri n d u s t r yi n n a t i o n a le c o n o m y ，n o to n l yp l a y e da ni m p o r t a n tr o l ei nt h ec o n t i n u o u s l yg r o w t hw i t h b i g hs p e e do ft h en a t i o n a le c o n o m y ，b u ta l s og r e a t l yi m p r o v e dp e o p l e sh o u s e c o n d i t i o n sa n dl i v i n gs t a n d a r d s b e c a u s et h er e a le s t a t em a r k e ti no u rc o u n t r yi sn o t m a t u r er e l a t i v e l y , m a n yp r o b l e m se x p o s eg r a d “l y , s u c ha so v e rh o tr e a le s t a t e i n v e s t m e n t , o v e rq u i c kg r o w t ho fh o u s ep r i c e s , o v e rh i g hh o u s ep f i c e - i n c o m er a t i o a n ds oo i laf e wc i t i e sh a v ea p p e a r e ds u c hp h e n o m e n o nt h a tt h eg r o w i n gs p e e do f h o u s ep r i c ei sn o ta g r e e 祈l hc i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n tg r o w i n gl e v e la n dn o t h a r m o n i o u sm u t u a l l yw i t ht h ei n c o m eg r o w i n gl e v e lo fc i t yr e s i d e n t s o no n eh a n d , t h ei m p r o v e m e n to fc i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e ls p e e d su pt h eg r o w i n gs p e e do f h o u s ep r i c e s ；o nt h eo t h e rh a n d ，i f t h eh o u s ep r i c eg r o w i n gs p e e di st o oq u i c k , i tw i l l h e a v yt h ep r o d u c ta n dl i f ec o s t , b l o c kt h ed e v e l o p m e n to fe i t ye c o n o m ya n dl a s t l y r e d u c et h ec o m p e t i t i o no ft h ec i t y n ep r o b l e mb e t w e e nh o u s ep r i c ea n dc i t y e c o n o m yh a sb e c o m ea l lv e r yi m p o r t a n te c o n o m i ca n ds o c i e t yi s s u ew h i c ha t t r a c t s m o s tp e o p l e sa t t e n t i o n f o ri n q u i r i n gi n t ot h er e l a t i o nb e t w e e nh o u s ep r i c ea n dc i t ye c o n o m i c d e v e l o p m e n tl e v e l ，p r o m o t i n gt h eh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n tb e t w e e r lr e a le s t a t ea n d c i t ye c o n o m y , b u i l d i n go nt h es u m m a r yo ft h er e s e a r c hr e s u l t sa b o u th o u s ep r i c ea n d c i t ye c o n o m y , t h i sa r t i c l ea d o p tt h et o g e t h e rw a yo ft h e o r e t i c a la n a l y s i sa n d s u b s t a n t i a le v i d e n c ea n a l y s i s ，i n q u i r e di n t ot h el a wb e t w e e nh o u s ep n c ea n dc i t y e c o n o m i cd e v e l o p m e n t a n a l y z e dt h ep o s i t i v ec o n n e c t i o nb e t w e e nh o u s ep r i c ea n d c i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n t t l l i sa r t i c l ef i r s ti n t r o d u c e dr e l a t i v et h e o r i e so fh o u s ep r i c ea n de i t ye c o n o m i c d e v e l o p m e n t , a f t e r w a r d sa n a l y z e dt h ea f f e c t i n gm e c h a n i s ma n da f f e c t i n ge f f e c t s b e t w e e nh o u s ep r i c ea n dc i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h e n , a f t e rs e l e c t i n gt h e m e a s u r i n gi n d e x e so fh o u s ep r i c el e v e la n dc i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e l ，b a s e d o i lt h es t a t i s t i c a ld a t aa b o u tt h eh o u s es e l l i n gp r i c ea n dc i t ye c o n o m yo f1 8l a r g ea n d m e d i u m - s i z ec i t i e si no u rc o u n t r y , u s i n gt h em i c r o s o f te x c e ls o f t w a r ea n dt h es p s s s t a t i s t i c ss o f t w a r e , a n a l y z e dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s ep r i c ea n dc i t ye c o n o m i c d e v e l o p m e n tl e v e l t h er e s u l ts h o w s ，p e rc a p i t ad i s p o s a b l ei n c o m eo f u r b a nr e s i d e n t , f l o r a ef a c t o r ss u c ha su r b a n i z a t i o nl e v e l ，t e r t i a r yi n d u s t r ys p e c i f i cg r a v i t y , e n g l e a b s t r a c t c o e f f i c i e n ta n dr e s i d e n te n n b 3 1 m e rp f i c ce x p o n e n tw i l li n f l u e n c et h eh o u s ep r i c el e v e l ， a n dt h ec h a n g eo f c i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e lg r e a t l yi n f l u e n c e st h eh o u s ep d c c l e v d t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s ep r i c ea n dc i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e li sa r a t h e rc o m p l e xp r o b l e m t h o u g ht h i sa r t i c l ec a r r i e so l ls o m er e s e a r c hi n n o v a t i o n si n s o m ea s p e c t s , i ti so n l yap r e l i m i n a r yt r i a l s t a t i s t i c sc o l l e c t e dh e r ea n du s e dh e r ea r e l i m i t e di nt h es 锄eo f t i m es p a na n da r e ac o v e r a g e , a n dt h e r e f o r e ，t h ea u t h o rb e l i e v e s t h a tt h e r ei ss t i l lg r e a tr o o mf o ri m p r o v e m e n ti nt h ea p p r o a c h e sa d o p t e da n dr e s u l t s a c h i e v c di nt h ed i s s e r t a t i o n t of u f t h e r r e l a t e de m p i r i c a ls t u d i e s ，m o r ee f f o r t sw i l lb e m a d eo nt h ep a r to f t h ea u t h o r k e yw o r d s ：h o u s ep f i c e ，c i t y ，e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，r e l a t i o n s h i p 学位论文独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的衲3 搦耷经嘶 娠瞬天函研钮 论文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果尽我 所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人 已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大 学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料 作者签名：互正褥 学位论文版权使用授权书 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留，使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名：至垦整导师签名：鞫日期：2 生年上月旦日 1 绪论 房价与城市经济发展水平关系研究 1 1 论文的选题背景 改革开放以来，我国国民经济发展保持了持续稳定的高速增长势头，从1 9 7 9 年到2 0 0 5 年，g d p 年平均增长率为9 6 。与此同时，伴随着经济的持续发展 和城市化进程的加快，居民收入水平和居住水平有了大幅度的提高，各地城市建 设和旧城改造的速度加快，房地产业进入快速发展阶段。经过短短2 0 年的时间， 我国房地产业取得了令人瞩目的成就，已经发展成为当前和今后一个时期国民经 济的基础性、先导性和支柱性产业。 国民经济的快速发展带动了房地产业的发展，而房地产业在国民经济发展过 程中也扮演着越来越重要的角色。其重要作用【i 】【2 】具体体现在以下几个方面：( 1 ) 推动国民经济增长。据有关部门统计，2 0 0 3 年房地产业直接拉动g d p 增长1 3 个百分点，间接拉动0 6 - - - 1 2 个百分点。( 2 ) 改善居民居住水平，提高生活质 量。我国城镇人均居住面积从1 9 7 8 年的3 6 平方米提高到2 0 0 3 年的1 1 4 平方 米，极大的改善了居民的生活水平和生活质量。( 3 ) 促进相关产业发展，优化产 业结构。房地产行业由于产业链长、关联度大等特点，能直接或间接引导和影响 很多相关产业的发展，比如建筑业、建材业、金融业、商业、服务业等。( 4 ) 促 进居民消费结构的调整和升级。近年来，城乡居民的消费热点集中在住房和汽车 等方面，个人住房消费成为居民家庭资产中最大的一项消费开支。( 5 ) 加快城市 建设，改善城市形象。房地产业的发展往往伴随着旧城改造和基础设施的大量投 入，不仅可以改善城市形象、改变投资环境，还可以提高城市竞争力。正是由于 房地产业对国民经济的重要影响作用，房地产市场健康有序的发展成为影响国民 经济能否保持持续高速增长的重要因素。 近几年来，我国房地产市场迅猛发展，极大的改善了人们的居住条件和生活 质量，房地产业对于推动国民经济的发展功不可没。但是由于我国房地产业发展 时间较短，房地产市场相对不成熟，房地产投资占固定资产投资比重过高、房地 产价格涨幅过大等问题逐渐暴露出来，业界有关国民经济运行“过热”、房地产 市场出现“泡沫”以及如何促进房地产业与国民经济协调发展等问题的争论更是 此起彼伏 。牛凤瑞主编中国房地产发展报告北京：社会科学文献出版杜2 0 0 6 1 1 绪论 虽然从长期来看，由于土地价格上涨、人民收入水平提高以及房地产质量提 高等因素的影响，房地产价格上涨是一个必然趋势，但是不少城市出现的房地产 价格增长幅度与城市经济发展水平不符合、与居民收入水平不协调、房价收入比 过高等现象不能不令人担忧。从一方面来说，城市经济发展水平的提高加速了房 地产价格的增长；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的 生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。如果任由房地产价 格与城市经济发展两者不协调的状况发展下去，甚至会引发社会矛盾，影响城市 经济发展的稳定。 在这一背景下，房地产业与城市经济发展协调发展问题不仅仅是房地产业本 身的问题，同时也是城市经济发展甚至是国民经济发展和宏观调控的重要课题。 这就需要我们正确把握房地产业与城市经济发展关系的内在规律性，将房地产价 格与城市经济发展水平两者之间的关系搞清楚。 城市经济发展水平变化对房价会产生何种影响? 房价变动会对经济发展水 平产生何种影响? 经济发展水平在房价上涨因素中所占的比重有多大，经济发展 水平在多大程度上对房价变动产生影响? 什么样的房价水平是与城市经济发展 水平相适应的合理的房价水平? 本文试图通过研究来寻找上述问题的答案。 1 2 论文研究的目的和意义 本文研究采用理论分析和实证分析相结合的方式，探讨房价与城市经济发展 之间存在的规律，分析房价与城市经济发展两者之间存在的必然联系，其研究成 果对于有关部门进行房地产业宏观调控、制定城市经济发展战略以及促进房地产 业和城市经济良好发展等都具有重要的参考价值。首先，房价与城市经济发展水 平关系的研究可以有助于把握房价与城市经济发展变动的趋势，有助于判断房价 现行水平是否会对城市经济发展产生不利的影响，以便采取措施对房地产业进行 宏观调控，保持经济发展的良好健康发展。其次，把握房价与城市经济发展变动 的趋势有助于正确引导消费，对于维持和提高居民生活水平，维护社会经济的稳 定发展有着重要的现实意义。 因此，对房价及城市经济发展水平两者之间的关系进行研究具有重大的理论 和实际意义。 1 3 国内外研究现状 纵观国内外对房地产市场的研究，主要是定性研究，定量方面的研究还不普 2 l 绪论 遍。理论界关于房地产业与国民经济关系的研究主要集中于以下几个专题： 1 、关于房地产业在国民经济中的地位和作用的研究 房地产业在国外许多国家已是成熟产业，有关房地产业的地位作用已有了明 确的认识，目前着重于研究房地产业内部各部分的地位和作用，如s t e p h e ne r o u l a c e ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产业各部分的相互关联、流程中的作用及决策地位 p j 。国内许多专家学者对房地产业在国民经济中的地位和作用同样进行了广泛的 研究：包宗华( 1 9 9 4 ) 对房地产业的先导性和房地产业的泡沫情况较早的进行了 研列4 】；孟晓苏、梁运斌( 1 9 9 8 ) 对住宅建设成为国民经济新增长点的政策进行 了研裂5 】；王骐骥( 2 0 0 0 ) 对房地产拉动经济增长的原由、问题及启动方略进行了 研裂6 】；伍弗隆( f u l o n gw u ，2 0 0 1 ) 对土地和住房市场化和经济全球化条件下的 房地产业的地位作用进行了研烈7 j ；曹振良( 2 0 0 2 ) 对住宅业是我国新的经济增 长点和消费热点进行了研究【8 】。通过对我国房地产业地位作用的研究，目前大家 公认房地产业是基础性产业和先导性产业，同时也是主导产业、支柱产业和新的 经济增长点。 2 、关于房地产业周期与国民经济周期关系的研究 目前国外对房地产周期同国民经济周期关系的认识主要有两种观剧9 】：一种 认为房地产周期和经济周期是同步的，如在日本等；一种认为二者是不同步的， 在美国很多的研究认为房地产周期领先于经济周期。 我国由于房地产市场发展较晚，关于房地产周期的研究起步较晚。张元瑞 ( 1 9 9 6 ) 通过比较国民经济增长率和全国商品房销售增长率，认为中国房地产业 的周期与国民经济周期基本吻合【l o 】；南开大学曹振良教授( 1 9 9 6 ) 认为，房地 产业发展同国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出复苏、繁荣、衰退和萧条 四个阶段，这四个阶段构成周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期 波动，得出了房地产业存在与国民经济相类似经济周期的结论【8 】；王勉、唐啸峰 ( 2 0 0 0 ) 研究了我国房地产投资波动与经济周期的相关性进行了实证研究，得出 二者具有正相关关系的结论i i i 】；刘学成( 2 0 0 1 ) 利用5 个指标衡量了中国房地产业 周期发展，指出在中国房地产业的发展历程存在体制制约下的3 5 年左右的短 周期发展和经济内在客观规律决定的8 一l o 年的中长期发展【1 2 】；李聪明( 2 0 0 5 ) 通过对房地产投资和g d p 增长率进行理论和实证分析，得出了房地产业与宏观经 济存在正相关关系的结论，并且指出两者周期几乎一到b 】。 3 、关于房地产业与国民经济关系及协调发展的研究 顾云昌( 1 9 9 8 ) 通过定量研究，认为住宅产业发展对国民经济增长具有明显 的拉动效应【1 4 】；在此基础上，王国军、刘水杏( 2 0 0 4 ) 运用多种实证方法，测 算出房地产业对相关产业的带动效应旧李启明( 2 0 0 2 ) 【埔l 、韩健( 2 0 0 4 ) 1 7 1 l 绪论 运用定性分析方法比较系统的研究了房地产业与国民经济的关系。李艳双( 2 0 0 3 ) 则从房地产投资规模、房地产业需求结构以及房地产业供需弹性等角度系统研究 了房地产业与国民经济协调发展问题【l 司。梁荣( 2 0 0 5 ) 基于我国房地产业发展 “倒u ”曲线模型，从房地产业发展规模和国民经济总量关系的角度出发对房地 产业与国民经济的协调发展进行了研究【2 】。 4 、关于房地产价格走势与国民经济关系的研究 曲波( 2 0 0 3 ) 【9 】分别对美国、日本及中国的房地产经济波动与宏观经济波动 的互动关系进行实证分析，结论表明，房地产经济增长离不开整个国民经济的增 长，但房地产经济的走势与国民经济走势吻合的程度，取决于多种因素，不同国 家或地区的情况是不完全相同的。同时，他还对我国典型城市房地产周期进行对 比分析，说明各城市的房地产周期波动趋势和全国的大致相同，但各自的波动幅 度不同。皮舜、武康平( 2 0 0 4 ) 1 9 1 通过基于p a n e l 数据的g r a n g e r 因果检验模 型，发现1 9 9 4 年到2 0 0 2 年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着 双向因果关系。吴凡( 2 0 0 6 ) 2 0 i 通过选取国内生产总值、利率以及人均收入三 大指标对房地产价格与宏观经济的关系进行实证分析，得出以下结论：从长期看， 我国国内生产总值、利率，人均收入都会从不同程度上对房地产销售价格的走势 产生影响，而且，房地产销售价格由其对国内生产总值的反映比较敏感且呈同向 变化，而房地产价格与利率呈反向变化，但利率对房地产销售价格的影响并不明 显。从短期看，前期的国内生产总值和货币供给量会带动房地产价格的同向变化， 且调整幅度较大；利率的变化不会在短期内影响房地产销售价格指数；另外，人 均劳动报酬会对本期的房地产价格产生正向的影响，但影响幅度不大。 5 、关于房地产价格与城市经济发展水平关系的研究 ( 1 ) 国外研究现状 国外关于城市经济对住宅市场影响进行的研究。较早，多数以住宅价格为因 变量进行实证分析，比如：m a n k i w 和w e i l ( 1 9 8 9 ) 通过研究美国2 0 世纪7 0 年代一些城市的住宅价格，认为二战后生育高峰期出生的一代人进入购房阶段是 导致住宅价格上涨的主要原因【2 l 】；f o r t u r o 和k u s h n e r ( 1 9 8 6 ) 用加拿大1 9 8 1 年 3 0 个都市区的数据建立了住宅价格方程，实证分析结果表明，居民平均收入和 住房价格之间具有很强的正相关性【2 2 1 。此外，c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 0 ) f 2 射、 p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 【2 4 j 、c l a p p 和g i a c c o t t o ( 1 9 9 4 ) 2 5 1 、p o t e p a n ( 1 9 9 6 ) 2 6 1 、 m a l p e z z i ( 1 9 9 9 ) 2 7 1 、q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 【2 8 】、s e k o ( 2 0 0 3 ) t 2 9 l 等均对城市经济基本面和 住宅价格之间的关系通过实证研究得出了城市经济发展水平均可以在很大程度 上解释和预测住宅价格的波动方面的结论。国外针对住宅市场对城市经济的影响 。龙奋杰等住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望城市问题2 0 0 6 ( 1 ) 4 1 绪论 j 研究主要有b o r e r ( 1 9 8 9 ) 3 0 、b l a c k a b y 和m a n n i n g ( 1 9 9 2 ) 【3 ”、c a m e r o n 和 m u e l l b a u e r ( 2 0 0 0 ) 1 3 2 对住宅市场作用于城市经济的研究，得出了住房价格变化 会通过改变劳动力成本而影响城市产业发展和人口数量，进而影响城市竞争力和 经济发展的结论。此外，d a n i s ( 2 0 0 2 ) 1 3 3 提出了被学术界广泛利用的四象限模 型，在房地产业与城市经济两者关系的研究方面进行了较大的创新。 ( 2 ) 国内研究现状 虽然房地产业具有显著的地域性特征，但是国内目前专门针对房地产价格与 城市经济发展水平两者之间关系进行的研究却并不多。 部分研究学者将研究重点放在了研究房地产业与城市经济发展两者的关系 上，比如：张立新( 2 0 0 3 ) 【矧对房地产业与城市经济发展、城市可持续发展以 及城市社会发展的关系进行了描述性的研究；翟国胜( 2 0 0 5 ) 【3 5 】对城市房地产 投资及经济增长的辩证关系进行了分析，并且对当前城市房地产投资与经济增长 不协调发展的长短期效应分别进行了研究。 部分学者在对城市住宅价格影响因素进行分析的同时分析了城市经济对住 宅价格的影响，如张红( 2 0 0 2 ) 1 3 6 对北京市商品住宅市场进行的回归分析；屠 佳华、张洁( 2 0 0 5 ) 1 3 7 对上海房地产价格指数及其影响因素进行的研究；刘云 ( 2 0 0 5 ) 对全国主要大中城市商品住宅价格影响因素进行的实证分析【3 研；鲍丽香 ( 2 0 0 3 ) 对徐州市房地产价格影响因素进行的分析研列3 9 1 等。 国内关于房价对城市经济发展的影响进行的研究比较分散，比较有代表性的 是沈悦和刘洪玉( 2 0 0 2 ) 4 0 l 、常新( 2 0 0 3 ) 1 4 1 1 和高考( 2 0 0 5 ) 1 4 2 的研究，他们 一致得出了适当的房价上涨有利于城市经济发展而房价过度上涨会阻碍城市经 济发展的结论。 此外，由倪鹏飞( 2 0 0 6 ) 主编的中国城市竞争力报告在对城市经济与房地 产业两者关系方面同样进行了研究，得出了城市经济多种因素及其变化都会对房 地产产生影响，而房地产则通过投资效应、消费效应、出口效应、价格效应等多 方面影响城市经济等比较具有代表性的结论。回 总之，虽然目前有些学者提出城市需要合理的房价，过高的房价会降低城市 竞争力、阻碍城市发展甚至会引起“城市衰退”以及必须保持房价和城市经济协 调发展的观点，但是目前关于房地产价格与城市经济发展水平之间关系的研究不 多、层次尚浅，仍然有待深入。 。倪鹏飞中国城市竞争力报告北京：社会科学文献出版社2 0 0 6 5 1 绪论 1 4 论文研究的思路、内容及方法 1 4 1 论文研究的思路和框架 本文是在综合分析前人研究的基础上，以价值规律为依据，以供求关系为引 线，首先分析房地产价格的形成及影响因素，城市经济发展的根本性原因及衡量 标准，然后对房价与城市经济发展水平之间相互的影响机理及影响效果进行了理 论分析，最后对房价与城市经济发展水平两者之间的关系进行了实证分析，得出 两者相互促进、相互制约的结论。 本文的研究框图如下： 1 4 2 论文研究的主要内容 本论文的正文主要包括五章。 ( 1 ) 第一章，绪论。包括本文的研究背景、目的、意义、内容、思路、方 法以及创新之处。 ( 2 ) 第二章，论文的相关理论。首先，在分析马克思主义价值价格理论的 基础上，论述了房地产价格的形成机制以及影响房地产价格变动的因素；然后， 在区别经济发展与经济增长含义的基础上，论述了城市经济发展的一般理论，包 括城市经济增长的源泉、城市经济的发展阶段以及城市经济发展的空间结构机制 等等，并且说明了如何对城市经济发展水平进行衡量的方法；最后，讲述了几种 常用的分析房地产业与宏观经济关系模型的方法，它们对本文的研究有着重要的 指导性意义 6 1 绪论 ( 3 ) 第三章，房价与城市经济发展水平关系的理论分析。本部分从两个方 面分别进行。一方面，分析了城市经济发展水平变动对房价的影响机理和影响效 果；另一方面，分析了房价变动对城市经济发展水平的影响机理及房价适度上涨 ( 过快上涨) 对城市经济发展的有利( 不利) 影响。 ( 4 ) 第四章，房价与城市经济发展水平关系的实证分析。本部分主要对房 价与城市经济主要指标之间的关系以及城市经济发展水平对房价变动的影响程 度进行了实证分析。后者通过回归分析的方法，说明了在房价变动的影响因素中 经济发展水平所占的比重。 ( 5 ) 第五章，结论与探讨。基于当前房价现状以及前文有关房价与城市经 济发展水平关系的理论分析和实证分析，对本文的研究结论、提出的建议、研究 存在的不足以及尚需探讨之处进行了阐述和说明。 1 4 3 论文研究的主要方法 ( 1 ) 定性分析与定量分析相结合 本文在房地产价格的形成及影响因素、城市经济发展的原因、表现及衡量标 准等基本理论等方面，采用定性分析的方法；在城市经济发展对房价变动的影响 效果等方面，采用定量分析的方法。此外，在具体分析过程中，不仅应用统计学 的分析方法，同时采用大量图表分析的方法。 ( 2 ) 实证分析与理论分析相结合 本文既有对房地产价格和城市经济发展相关关系理论角度的探讨，又有对城 市经济发展水平与房价关系实证方面的研究。 ( 3 ) 描述研究与分析研究相结合 描述研究是为了确定、描述或识别是什么，其目的常常是综合，一般将知识 或信息集合在一起，解释其可能的逻辑联系。分析研究是将信息拆开，以确定为 什么是这样的或如何是那样的，为什么产生以及如何产生。本研究在房价变动对 城市经济发展及城市经济发展变动对房价的影响效果方面，采用描述研究；在探 询城市经济发展变动对房价的影响机理、原因以及房价变动对城市经济发展的影 响机理、原因等方面采用分析研究方法。 ( 4 ) 归纳研究与演绎研究相结合 在基本理论与测定方法方面，本研究采用演绎方法，从一般的价值价格理论， 供求理论、房地产价格理论及城市经济发展理论入手，推演房价与城市经济发展 相互影响的理论。此外，本文在分析全国若干大中城市房价与经济发展关系实际 数据的基础上，归纳总结城市房价与经济发展两者之间的一般规律以及内在联 系 7 i 绪论 1 5 论文研究的创新之处 本文的创新之处在于： 第一，研究内容方面。对房价与城市经济发展水平两者之间的关系进行了系 统研究方面的创新，不仅从理论角度阐明了房价与城市经济发展水平相互之间的 影响机制和影响效果，而且从实证的角度论证了两者之间的具体关系，分析了城 市经济发展水平对房价的影响程度。 第二，研究方法方面。通过应用s p s s 软件进行实际数据的回归分析，将房 价与城市经济发展水平之间相互关系的研究在量化分析方面实现了创新，使两者 相互影响、相互制约、共同发展的关系更加明确。 第三，研究结论应用方面。在如何应用房价与城市经济发展之间关系的规律， 促进城市房价与城市经济发展水平在相互协调中共同发展方面提出了自己的建 议。 8 2 论文研究的相关理论 2 1 马克思主义价值价格理论 马克思主义价值价格理论是在古典经济学的基础上发展起来的。按照马克思 主义的劳动价值理论，商品是用来交换的劳动产品，商品价值是用来交换的劳动 产品的价值，是凝结在商品中抽象的人类劳动，是看不见摸不着的东西。商品价 值量是由社会必要劳动时间决定的。社会必要劳动时间是“在现有的社会正常的 生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要 的劳动时间。”劳动者在必要劳动时间内利用生产资料的不断耗费创造出劳动力 的价值，必要劳动时间以外的时间创造出剩余价值，从而使资本增殖。商品价值 由补偿购买生产资料的不变成本c 和补偿购买劳动力的资本v 及劳动者创造的剩 余价值m 三部分构成。 在劳动价值理论的基础上建立起来的马克思市场价值理论认为，价值的社会 范畴决定了它不是个别价值而是社会价值，部门内部竞争使个别价值转化为市场 价值。马克思在考察社会价值形成的市场条件时，把价值称为市场价值。马克思 说：。市场价值，一方面应看作是一个部门所生产的商品的平均价值，另一方面， 又应看作是这个部门的平均条件下生产的、构成该部门的产品很大数量的那种产 品的个别价值。只有在特殊的组合下，那些在最坏条件或在最好条件下生产的商 品才会调节市场价值。”。从一方面来讲，市场价值决定供求关系。如果商品的市 场价值提高，商品的社会需求就会下降，而在商品市场价值下降的情况下，社会 对该商品的吸收容纳量将会扩大。从另一方面来讲，供求关系对市场价值的决定 会产生影响。在供求大致平衡的条件下，商品的市场价值往往由中等条件下的个 别价值来决定，如果供不应求，市场价值就大体上接近劣等条件下的个别价值； 如果供过于求，情况正好相反。 马克思主义的价格理论认为，价格是价值的表现形式。价值转化为市场价值， 市场价值决定市场价格，供求关系导致市场价格围绕市场价值上下波动，最终通 过生产条件的变化来影响市场价值的形成。在市场价值调节供求关系的同时，供 求关系则调节着市场价格与市场价值的偏离程度，市场价值是市场价格波动的中 j i ) 。乔志敏房地产价格研究北京：经济管理出版杜，2 0 0 2 9 2 论文研究的相关理论 2 2 房地产价格的基本理论 2 2 1 房地产价格含义及本文研究的概念界定 ( 1 ) 房地产价格的含义及体系构成 房地产价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必 要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。其最基本的特征是双重 实体价格，房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、 建设所耗费的社会必要劳动时间所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表 现。回 与房地产的存在形态相适应，房地产价格从实物形态上可以分为土地价格、 房产价格( 不包括土地价值在内的建筑物价格) 和房地价格( 建筑物连同其占用 的土地在内的价格) 三种形式。土地价格又称地产价格，简称地价；建筑物价格 与土地价格共同形成了房地混合价，人们通常所谓的房地产价格实际是指房地混 合价，是由地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整 体。 房地产价格体系按照不同的分类方法会有不同的构成( 见表2 1 ) 。按照流 通形式可分为房屋销售价格和房屋租赁价格，房屋销售价格可以分为商品房价格 和二手房价格，而商品房价格可以又分为住宅价格( 包括经济适用房、普通住宅、 高档住宅三类) 和非住宅价格( 如写字楼) ；按照交房时间可以分为现房价格和 期房价格；按照用途可分为工业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业 性用房价格。 ( 2 ) 本文房价研究内容的界定 在本文中，为了研究的方便，将研究对象“房价”界定为房地产价格体系中 的住宅用房价格，实际针对的是商品住宅部分，不包括二级市场上商品住宅的价 格信息，具体是指新建商品住宅的平均每平方米销售价格。采用这一指标主要是 考虑到我国现阶段新增住宅交易量要远远多于存量交易量，另一方面，目前统计 资料只提供了商品住宅的平均销售价格。 。王人己，姚玲珍房地产估价上海：上海财经大学出版社，2 0 0 2 1 0 2 论文研究的相关理论 房 地 产 价 格 按流通形式分 按交房时问分 按照用途分类 房屋销售价格 房屋租赁价格 现房价格 期房价格 住宅用房价格 工业用房价格 商业用房价格 事业性用房价格 商品房 二手房 表2 1 房地产价格体系的构成 2 2 2 房地产价格的形成机制。 住宅 非住宅 众所周知，完全竞争市场的形成需要四个条件：厂商自由出入、交易双方人 数众多、商品同质和信息公开。与完全竞争市场相比较，房地产市场的主要特征 如下：从厂商进出自由度来看，房地产行业投资大，产品生产周期较长，限制 了厂商的自由出入；从交易双方数量来看，由于房地产产品提供者不多，往往 由卖方形成垄断；从产品角度来看，房地产市场具有典型的不可移动性和区域 性特征，不存在完全相同的两件产品；从交易信息来看，房地产市场的买方和 卖方存在明显信息不对称问题，不仅双方对产品知识的了解程度不同，而且很多 房地产交易都是通过中介代理人完成的，房地产交易价格一般不公开。因此，房 地产市场是一种垄断竞争的市场。 房地产价格机制是指房地产价格决定的客观依据和定价机制的总称，具体表 现为生产价格机制和市场供求价格机制。 ( 1 ) 生产价格机制理论 马克思的生产价格理论，主要包括以下原理：成本价格的构成。资本主义 生产的每一个商品价值都包括c + 竹n ，其中商品的成本价格是k = c + v ，而m 是被 资本家无偿占有的部分。剩余价值转化为利润。当成本价格表现为预付资本的 耗费之后，剩余价值n l 就表现为成本价格的增加额即利润p ，而商品的价值由成 本价格和利润( k + p ) 构成各部门利润的平均化由于资本的逐利性，等 。乔志敏房地产价格研究北京：经济管理出版社，2 0 0 2 l l 2 论文研究的相关理论 量资本产生等量利润，通过部门问竞争，资本会从利润低的部门流向利润高的部 门，最终形成平均利润。商品的价值转化为生产价格。价值随着平均利润率的 形成转化为生产价格，即：生产价格= 成本价格+ 平均利润。 社会主义的商品生产是建立在社会化大生产的基础上的，市场在资源配置中 起着基础性作用，生产要素可以在部门间自由流动，生产单位必须遵守等量资本 产生等量利润的规律，必须通过不断改进技术，提高劳动生产率和节约资源消耗 等方式来提高资本利用率。这就决定了在社会主义条件下，市场价格是以社会平 均成本加上按社会平均资本利润率所计算的利润作为基础上下波动的，市场价格 的形成基础同样是生产价格。 按照生产价格理论，房地产价格应该以生产成本为最低界限。目前，我国房 地产价格的构成一般包括房地产的生产成本、流通费用、利润以及税金四大部分。 具体内容如下： 生产成本。主要包括土地成本和建安费用两大部分，具体是指土地出让 费、规划和勘察设计费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套公共建筑建设 费、管理费等。 流通费用。主要是指房地产作为商品进入销售过程后，但未交付使用前 发生的费用，包括营销策划、广告推广、市场调查等费用。 房地产的利润和税金。 ( 2 ) 市场供求价格机制理论 根据市场供求价格理论，房地产价格是房地产供给和需求双方相互作用过程 中形成的价格。市场供求价格理论假定市场上交易的房产同质，而且是不受外界 影响的独立的房地产区域。 从短期来看，房地产供给是相对稳定的，它不能立即适应已经突然变化的需 求，供给曲线s 无弹性，接近于与横轴垂直。此时的需求曲线为d ，供给曲线 和需求曲线的交点p 代表了均衡价格。如果需求突然增加，供给没有相应增加， 则价格上升；反之，需求下降，价格下降。如下图2 2 所示： q 图2 2 在需求突然增加，出现供给远不能满足需求的情况下，房地产价格上升但 1 2 2 论文研究的相关理论 随着时问的推移，新项目建成完工，增加了市场上的房地产供给，供给由s 。变 到s z ，房地产价格沿需求曲线d 2 向下方移动与s z 相交，形成新的供求均衡点。 如图2 3 所示。 葶一。 图2 3图2 4 反之，在房地产需求突然减少的情况下，出现供给大于需求的状况，房地产 价格下降。但是随着时间的推移，达到经济寿命的房屋被拆除，房地产供给由 s 。减少到s ：，房地产价格沿需求曲线d 。向上方移动与s ：相交，形成新的供求均 衡点。如图2 4 所示。 其中连接各供求均衡点形成的直线被称为房地产市场的长期供给曲线，又称 作长期成本曲线。在需求稳定增长的情况下，土地价格、劳动力成本、建材成本 都有持续增长的趋势，因此长期成本曲线向上倾斜( 如图2 3 ) ；在需求持续较 少的情况下，需求曲线左移，价格低于成本，房地产供给量较少，因此各项开发 成本下降，长期成本曲线向下倾斜( 如图2 4 ) 本人认为，我国的房地产市场是一个不完全竞争的市场，而且由于土地资源 稀缺、土地供给刚性、房地产需求旺盛等因素的影响，房地产供给的长期成本是 不断上升的，房地产的长期供给曲线是一条平缓上升，且具有正斜率的曲线。 ( 3 ) 两种房地产价格形成机制的一统论 房地产生产价格形成机制是以马克思的劳动价值及生产价格理论为理