（工商管理专业论文）乔口渔都商贸古镇提质改造项目可行性研究.pdf

原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注 和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用 过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文 中作了明确的说明。 作者签名：巡酗日期：丝! 墨年月二量日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学 位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的 全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。 同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学 位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：鏊焦笪：l 导师签名：妲日期：丝生年上月丛目 摘要 城市的发展经验表明，工业化和城市化在发展过程中是相互影 响、相互推动的。在中国，由于地区发展不平衡、城乡差距扩大、收 入水平悬殊，从而形成城乡分离的“城乡二元化”结构。然自改革开放 以来，小城镇数量增加，并得到了迅速的恢复和发展。合理的小城镇 体系使得明星城镇脱颖而出，为小城镇的发展开拓了崭新的道路。 本文在介绍国内外城乡发展背景的基础上，分析了乔口镇的现状， 项目改造的外部经济、政策环境和自然条件、自身优势，提出了项目 建设的必要性和可得性；并综述了古镇改造的可行性理论。全面阐述 乔口渔都商贸古镇改造的总体规划方案、项目选址和建设内容；对项 目改造的主要工程技术方案、环境保护与节能进行了详尽的分析；在 对项目所产生的经济、社会和环境效益做出评价的基础上，得出综合 效益较强的结论；对该改造项目中所可能遇到的风险做出分析，并提 出相应的防范措施。 以期在吸取借鉴国内外有关城镇提质改造、污水治理、旅游业发 展及水产品交易市场建立等经验的基础上，改善城镇生态环境，提高 当地人们生活质量，促进城镇健康、和谐和可持续发展。 关键词可行性研究，城镇改造，综合效益，风险 ，a b s t r a c t t h ee x p e r i e n c eo fc i t yd e v e l o p m e n ts h o w st h a tt h ei n d u s t r i a l i z a t i o n a n du r b a n i z a t i o ni nt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s sa r ei n t e r a c t i o n a la n dm u m a l d r i v e n i nc h i n a ，a st h ei m b a l a n c e dd e v e l o p m e n to fu r b a n ，u r b a na n d r u r a l d i s p a r i t y a n dg a po fm c o m el e v e l ，s oo u rc o u n t r yf o r m e dt h e s e p a r a t i n gu r b a na n dr u r a ls t r u c t u r e s i n c et h er e f o r ma n do p e n i n gu p ，t h e n u m b e ro fs m a l lt o w n sh a si n c r e a s e d ，m e a n w h i l e ，s m a l lt o w n sh a v e o b t a i n e dar a p i dr e c o v e r ya n dd e v e l o p m e n t r e a s o n a b l es y s t e mm a k e s s t a rt o w n s ，s t a r tan e wr o a df o rt h ed e v e l o p m e n to fs m a l lt o w n s t h i sa r t i c l ei sb a s i co ni n t r o d u c i n gt h ed e v e l o p m e n to fu r b a na n d r u r a la r e a sa n da n a l y s e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no fq i a o k o ut o w n ，e x t e r n a l e n v i r o n m e n ti n c l u d i n ge c o n o m ya n dp o l i c i e s ，n a t u r a lc o n d i t i o n s ，i t so w n a d v a n t a g e s ，t h en e c e s s i t ya n da v a i l a b i l i t yo ft h i sp r o je c tr e f o r m ；a n dt h e f e a s i b i l i t yo ft h et o w nr e f o r mi nt h e o r y t h ew h o l ea r t i c l ed i s c u s s e s o v e r a l lp l a n n i n g ，p r o je c ts i t es e l e c t i o n ，c o n s t r u c t i o nd e t a i l so fq i a o k o u t o w n ；ig i v ep r i o r i t yt ot h em a i n l ye n g i n e e r i n gp r o j e c tr e f o r m ， e n v i r o n m e n t a lp r o t e c t i o na n de n e r g ys a v i n g ；a c c o r d i n gt ot h ee v a l u a t i o n o fe c o n o m i c ，s o c i a la n de n v i r o n m e n t a lb e n e f i t s ，c o m e st ot h ec o n c l u s i o n t h a tt h ep r o j e c tw i t hs t r o n gc o m p r e h e n s i v eb e n e f i t s ；g i v e sa na n a l y s i so f p o s s i b l er i s k si nt h ec o u r s e o ft h e p r o je c t ，a n dp u t sf o r w a r ds o m e c o r r e s p o n d i n gp r e v e n t i v em e a s u r e s h o p et ol e a r ne x p e r i e n c e a b o u tt o w nq u a l i t yr e n o v a t i o n ，s e w a g e d i s p o s a l ，t o u r i s md e v e l o p m e n ta n da q u a t i cp r o d u c t st r a d i n g m a r k e t e s t a b l i s h e df r o mh o m ea n da b r o a d ，i tc a nh e l pt oi m p r o v eu r b a n e c o l o g i c a le n v i r o n m e n t ，t h e l i f e q u a l i t yo fl o c a lp e o p l e ，p r o m o t et h e t o w n sh e a l t h ，h a r m o n i o u sa n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s f e a s i b i l i t ys t u d i e s ，u r b a n a n dr u r a lr e f o r m ， c o m p r e h e n s i v eb e n e f i t s ，r i s k 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第1 章导论1 1 1 研究背景1 1 2 国内外文献综述2 1 2 1 国外可行性研究发展概况3 1 2 2 国内可行性研究发展概况4 1 3 研究的方法- 6 1 4 研究的内容6 第2 章项目概况与环境分析7 2 1 项目概况7 2 1 1 区域简介。7 2 1 2 建设单位基本情况7 2 2 外部环境分析7 2 2 1 政治和政策环境分析7 2 2 2 市县产业政策和行业发展规划8 2 2 3 社会和经济环境分析1 0 2 3 内部环境分析1 l 2 3 1 水产资源丰富1 1 2 3 2 区位优势1 2 2 3 3 人文环境优势1 2 2 3 4 基础设施优势1 2 2 3 5 技术力量雄厚1 2 2 4 项目建设环境分析13 2 4 1 自然条件分析1 3 2 4 2 交通条件分析1 4 2 4 3 施工条件分析15 2 5 项目整体功能15 2 6 项目建设的必要性及意义1 6 2 6 1 项目建设的必要性1 6 2 6 2 项目建设的意义1 8 第3 章项目选址及建设内容1 9 3 1 总体规划1 9 3 1 1 项目的工作基础与设想1 9 3 1 2 规划目标2 0 3 1 3 规划原则：2 0 3 1 4 功能分区2 1 3 1 5 空间节点布局2 l 3 1 6 交通与停车设计2 l 3 1 7 产业布局规划2 1 3 2 项目选址2 2 3 3 建设内容2 2 3 3 1 建筑立面整治及提质2 2 3 3 2 街道景观改造及提质2 3 3 3 3 基础设施建设与完善2 3 3 3 4 建设乔口水产品市场2 3 3 3 5 整治柳林江2 3 第4 章主要工程技术方案2 5 4 1 生态整治2 5 4 1 1 生态整治目标2 5 4 1 2 生态整治措施2 5 4 1 3 生态整治内容2 5 4 2 建筑与道路改造2 5 4 2 1 建筑改造2 5 4 2 2 道路改造2 6 4 3 商贸提质一2 6 4 3 1 街立面改造2 6 4 3 2 广场2 6 4 3 3 码头2 6 4 4 给排水一2 7 4 4 1 研究依据2 7 4 4 2 给水规划2 7 4 4 3 排水规戈0 2 8 4 5 供配电2 8 4 5 1 研究依据2 8 1 v 4 5 2 电力规划2 8 4 5 3 配电照明系统2 9 4 5 4 防雷接地3 0 4 5 5 电信规划3 0 4 6 亮化工程3 0 4 6 1 设计原则3 0 4 6 2 灯光设计的基本要素3 0 4 7 防洪与燃气3 1 4 7 1 防洪31 4 7 2 燃气一31 4 8 环境保护与节能3 1 4 8 1 环境保护3 1 4 8 2 节能3 4 4 9 项目实施进度安排3 6 第5 章项目投资估算与效益分析一3 9 5 1 投资估算3 9 5 1 1 估算范围3 9 5 1 2 编制依据3 9 5 1 3 建设投资3 9 5 2 项目资金来源及经济效益分析4 2 5 2 1 资金来源4 2 5 2 2 资金筹措方式4 3 、5 2 3 项目运行、维护费用估算4 3 5 2 4 运行维护费用来源4 4 5 2 5 运行期财务评价结论4 5 5 2 6 项目投资收益分析_ 4 5 5 3 环境效益：4 5 5 4 国民经济效益4 6 5 4 1 国民经济效益测算4 6 5 4 2 测算结论汇总4 9 5 5 社会效益4 9 5 5 1 项目对社会的影响分析5 0 5 5 2 项目与社会的互适性分析51 5 5 3 项目对公平的影响5 2 v 第6 章项目投资风险及对策5 3 6 1 工程项目风险5 3 6 1 1 资金风险5 3 6 1 2 市场风险5 3 6 1 3 社会风险5 3 6 1 4 技术风险5 3 6 1 5 非技术风险：一5 4 6 2 工程项目风险评估5 4 6 2 1 资金风险评估5 4 6 2 2 市场风险评估5 4 6 2 3 社会风险评估5 5 6 2 4 技术风险评估5 5 6 2 5 非技术风险评估5 5 6 3 风险防范对策5 5 6 3 1 资金风险防范对策5 5 6 3 2 市场风险防范对策5 5 6 3 3 社会风险对策5 5 6 3 4 技术风险对策5 6 6 3 5 非技术风险对策5 6 结论5 7 参考文献5 8 致谢6 1 v i 硕士学位论文 第1 章导论 1 1 研究背景 第1 章导论 世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动 的发展过程。对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡 分离、“城乡二元化”结构。加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业 结构、空间结构和生存方式的转变。1 9 7 9 年改革开放以来，小城镇得到了迅速 的恢复和发展。8 0 年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善，对周围 社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。宏观布局方面有的地区形成比 较合理的小城镇体系，一批明星城镇脱颖而出，为小城镇的发展开拓了一条崭新 的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自 然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规 划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发 展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。 此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等 等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。 望城县隶属于湖南省长沙市，从南、西、北三面环绕长沙市区。历为“鱼米 之乡”，现为全国商品粮基地县之一，被国家定为洞庭湖区农业综合开发县和“三 元结构”( 粮食作物、经济作物、饲料作物) 种植试点县。农业发展趋势呈现基 础农业、精致农业和休闲农业多元化发展。县委、县政府主要领导2 0 0 9 年上半 年亲临乔口指导工作，提出了乔口镇建设成为“秀美的水乡古镇、繁荣的商贸名 镇、宜居的风情小镇”，将其打造成望城县小城镇建设管理示范镇，并殷切寄语 要“创造一个自力更生、艰苦奋斗、勇于创新、敢于突破的样板，一举改变乔口 的面貌”。2 0 1 0 年3 月1 5 日，县委书记黄佳惠主持召开常委会议，专题研究乔 口渔都商贸古镇的开发建设情况。 乔口镇历史悠久，唐大历三年( 公元7 6 8 年) 大诗人杜甫从岳阳溯流至乔口， 进入长沙境，在这里写下了到长沙的第一首诗入乔口：“漠漠旧京远，迟迟归 路赊。残年傍水国，落日对春华。树蜜早蜂乱，江泥轻燕斜。贾生骨已朽，凄恻 近长沙”。从此，乔口声名远扬，引来无数诗人游访赋诗。 乔口境内稻花香连百里，水产来势喜人；内街商贾云集，外街车水马龙；湘 江迤逦北去，团头湖波光潋滟，是一个交通发达、物产丰富、商贸繁荣、景致怡 人的江南鱼米之乡。素有“长沙十万户，乔口八千家”的美誉，也有“小汉口”之说。 硕士学位论文 第1 章导论 由于上世纪5 0 年代柳林江改道，7 0 年代大范围拆除老房子，拓宽街道，乔e l 核 心区面貌已不复当年。改革开放后，原有绝大部分古建筑已经被钢筋混凝土建筑 取代，保存的古建也年久失修；镇内道路质量较差，路面破损严重；居民生活垃 圾无集中收集点，随意倾倒；公共厕所等卫生设施稀缺；柳林江由于生活垃圾与 污水污染较严重等问题。 乔口虽已破败，所幸的是，至今还有1 0 0 多年前的老街格局保存，乔i z l 老街 两旁上百年的建筑比比皆是。有临江驻足的吊脚楼，也有围街而建的百年老铺； 有小巧精致的木楼，也有竹篾夹墙的民宅。从这些建筑中，让人感受至深的是历 史的厚重与深沉。乔e l 镇与铜官镇、丁字镇、靖港镇为望城县内有名的四个文化 古镇，并且隔江相望，随着长沙湘江航电枢纽工程开建，望城县规划将隔江相望 的靖港镇与铜官镇连接起来，携手打造具有湖湘特色的大文化旅游圈。 为符合望城县发展规划及发展镇的社会经济的需要，结合乔口镇现状，乔口 镇亟待改造。改造过程中尽量将镇区恢复原来面貌，突出古镇商贸繁荣及古建筑 特色，将镇区建设成集商贸与旅游结合在一起，提高商业品质，推动乔口镇的发 展，实现望城县的发展规划。 可以说，乔口是长久以来依据地理环境( 水路交通) 自然形成的集镇，曾经 人声鼎沸，商贸繁华。但也和全国其他大多小城镇一样，落后的社会管理体制以 及缺乏持续发展的后劲，曾经的乔口在历史的长河中渐渐没落，失去了往日繁荣。 区域内丰富的水系和产业特色并没有改变。比如，境内有长沙地区面积最大的天 然湖泊一团头湖，达8 8 0 0 多亩，该湖水系发达，与柳林江相通直达湘江，湖区 自然景观和人文景观交相辉映，具有独特的生态优势和旅游开发价值。长沙百里 水产走廊的核心区也在乔口镇，以鱼业养殖为主体的基础非常完备，以“乔口渔 都”为品牌推广的内涵深厚，结合文化底蕴整体开发的价值极具潜力。 1 2 国内外文献综述 可行性研究( f e a s i b i l i t ys t u d y ) 是一种科学的评价方法，在投资决策之前， 它对拟建项目进行全面的技术经济分析论证并在此基础上做出可行与不可行评 价【1 1 。在投资项目管理中，可行性研究是指在项目投资决策之前，调查、研究与 拟建设项目有关的自然、社会、经济、技术等因素，分析建设方案，预测评价项 目建成后的经济效益和社会效益，以及综合论证项目投资建设的必要性、财务的 盈利性、经济上的有效性、技术上的创新性等，从而为项目投资决策提供科学依 据【2 】o 可行性研究随着科学的发展而断完善，从2 0 世纪3 0 年代作为一种尝试，只 2 硕士学位论文 第1 章导论 是一种对工程项目进行评价的组织管理方法，然而可行性研究使得美国田纳西河 流域开发项目获得成功后，它逐渐成为了建设项目开发程序的一个环节。随着市 场经济、管理科学和科学技术的发展，可行性研究也在不断总结过去经验的基础 上得到了不断的完善和发展。至今，可行性研究已经成为了世界公认的项目评价 方法。 1 2 1 国外可行性研究发展概况 可行性研究最早应用于2 0 世纪3 0 年代美国田纳西河流域的开发项目中，并 取得了成功，二战后，可行性研究被广泛应用于西方发达国家的项目投资活动。 美国3 0 年代经济大萧条前的一百年间，由于资本主义国家主要奉行自由放任的 经济思想，所有的工程项目评价以私人投资评估为主，且多为简单的经济效果评 价，即投入产出的财务评价，很少有公共项目投资和政府投资，也没有充分考 虑到投资项目的社会效果评估，可行性研究尚不全面，未能形成系统的、综合性 强的项目分析研究。 2 0 世纪3 0 年代，美国经济大萧条时，其政府为了应对经济危机，在罗斯福 的指导下，采取了一系列有效的措施，诸如财政政策、货币政策和公共建设工程， 政府开始介入市场并发挥作用。因此，在对建设项目进行经济评价时，增加了国 民经济评价，即站在国家的角度去考虑项目可行性的评价内容，投资项目评价进 一步得到完善。为了给发展中国家的项目建设提供有力工具，联合国工业组织于 1 9 7 8 年出版工业项目可行性研究编制手册。1 9 8 0 年国际开发中心( 财团法人) 委托岛山正光编写了工程项目可行性研究的理论及实践【3 】。这些方法代表了 当今西方国家建设项目经济评价的主要观点。在国外，企业和银行在选择投资项 目时非常注重其可行性的分析研究工作。如世界银行的贷款程序有项目选定、项 目准备、项目评估、项目谈判、项目执行和项目的后评价，称为项目的全生命周 期，其中前四个程序是构成项目可行性研究的主要内容。尽管这是世界银行在 2 0 世纪7 0 年代才建立起来的一种制度，但是据统计，世界银行应用此贷款决策 程序使其各种项目投资的成功率高达9 5 以上。 现在，西方发达国家的可行性研究己相当成熟。随着信息时代的到来，“信 息高速公路”被世界瞩目，目前国外已经建立起了比较实用和完善的可行性研究 计算机分析模型。如n m o u s s a ( p i c o r ph o l d i n gs a e ，t h ea m e r i c a nu n i v e r s i t yi n c a i r o ，c a i r o ，e g y p t ) ，s e m o u s s a ( w i l f r e d l a u r i e ru n i v e r s i t y , c a n a d a ) ，m s e i d ( t h e u n i v e r s i t 6d em o n c t o n ，c a n a d a ) 于2 0 0 2 年提出的“1 1 1 es y n c h r o n i z e r 模型【4 j 。r o y g e l b a r d ( d e p a r t m e n to fi n d u s t r i a le n g i n e e r i n g ，t e l a v i vu n i v e r s i t y , i s r a e l ) ，n a v a p l i s k i n ( d e p a r t m e n t o fi n d u s t r i a l e n g i n e e r i n g a n d m a n a g e m e n t ，b e n g u r i o n u n i v e r s i t y , i s r a e l ) i s r a e ls i e g l e r ( d e p a r t m e n to fi n f o r m a t i o ns y s t e m s ，t h er e c a n a t i 硕士学位论文 第1 章导论 g r a d u a t es c h o o lo fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ，t e l a v i vu n i v e r s i t y ，i s r a e l ) - - 人在2 0 0 2 年发表的“i n t e g r a t i n gs y s t e ma n a l y s i sa n dp r o j e c tm a n a g e m e n tt o o l s ”，也提出一种以 计算机作为工具的系统分析模型【5 1 。另外，还有一些研究者对投资项目的经济评 价做了深入的研究，其代表作有j a m e ses m i t h ( 1 9 9 4 ) ，g r a i g r f o x & a m o s t r e r s k y ( 1 9 9 8 ) 等。此外，在预测方面，可行性理论也得到了深入的发展，如s p y r o s m a k r i d a k s 和s t e v e nc w h e e l w r i g h t 出版了预测方法及应用，科学地论述了预 测的相关方法及其优缺点，同时对其应用给出了指导；日本住宅新报社出版了住 宅投资的长期预测用较科学的预测方法分析了商品住宅在2 1 世纪的需求预测 量。在项目投资决策分析方法方面，除了传统的纯经济效益的静态评价法和动态 评价法之外，又发展了实物期权法( r e a lo p t i o n s 法) ( m y e r ，1 9 7 7 ) 和可用于 多目标评价决策的层次分析法( a h p 法) ( t l s a a t y ，1 9 8 0 ) 等。同时，许多国 外研究者将可行性分析运用到了各专业领域，如美国1 9 9 9 年出版了r e i t 不动 产投资信托务实，日本评论社出版了公共项目投资的经济效果、公益事业 的投资评价与展望等【5 】。各国在项目投资领域中对预测、风险、评价等方面进 行了较有成效的研究，这些丰硕的成果为可行性研究发展提供了理论基础和应用 案例。 1 2 2 国内可行性研究发展概况 随着我国项目建设的发展和对国外可行性研究方法的不断学习与借鉴，国内 的可行性研究理论也得到了长足的发展。我国的可行性研究早在第个五年计划 工程项目建设期间得以显现，学习了苏联，在每个项目投资和建设前，编制“方 案研究”和“建设意见书”，对项目进行技术经济论证，便于在经济效益和社会效 益上取得良好的效益。 从建国初期到2 0 世纪6 0 年代，我国基本建设工作程序由“三段设计”的设计 任务书一初步设计一技术设计一施工图，简化为设计任务书扩大初步设计一施 工图，即“两段设计”，这些程序都强调了要先勘察、后设计，先设计、后旌工， 通过科学的设计来实现技术可行性，经济合理性【6 1 。 十一届三中全会后，我国总结了西方发达国家可行性研究工作的经验，吸取 了过去经济建设中的教训，注重投资经济效益的评估，可行性研究工作得以重视。 1 9 8 0 年后，我国的一些银行，经济研究中心都先后对可行性研究工作中的经济 效益评价做了研究。1 9 8 1 年，我国制定了最早的关于可行性研究工作内容的提 纲，即可行性研究报告内容要求，国家计委正式下文规定把可行性研究纳入 基本建设程序。1 9 8 3 年2 月，国家计委正式颁布了关于建设项目进行可行性 研究的试行管理办法，加强建设的前期工作，提高投资效益。1 9 8 7 年，又颁 布了建设项目经济评价方法与参数( 试行) 等，1 9 9 3 年，国家计委和建设部 4 硕士学位论文 第1 章导论 对建设项目经济评价方法与参数进行了修订并重新颁布，包括四个规定性文 件：关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价参数、建 设项目经济评价方法和中外合资经营项目经济评价方法以及经济评价案例。 这些编制依据和应用指南手册的颁布标志着我国进入了工程项目建设科学决策 化阶段3 1 。 进入2 1 世纪以后，中国国家计划委员会在2 0 0 1 年9 月委托中国国际工程咨 询公司编写投资项目可行性研究指南。该指南总结了我国自改革开放以来可 行性研究工作的经验教训，是一本指导可行性研究工作方法及内容的纲领性文 件，为我国新世纪各类投资项目的可行性研究指明了方向。为了进一步贯彻落实 投资项目可行性研究指南的各项内容，投资项目可行性研究指南的主编 于守法先生和国内部分专家又共同编著了投资项目可行性研究方法与案例应用 手册一书，在该书中，作者系统地介绍了可行性研究与经济评价工作的基本理 论、具体业务内容和方法，并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估 案例，集理论、方法与操作案例于一体，是一部全面系统的投资项目决策工作业 务指导书。 国内学者在可行性研究方面也成果丰硕。比较有代表性的作品有：于守法 ( 2 0 0 2 ) 编写的投资项目可行性研究方法与案例应用手册系统地介绍了可行 性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法，并编入了大量不同类 型项目的可行性研究和项目评估案例，集理论、方法与操作案例于一体，是一部 全面系统的投资项目决策工作业务指导书；游达明( 2 0 0 1 ) 在技术经济与项目 经济评价一书中系统、简练地介绍了经济效果评价方法、项目的财务评价、国 民经济评价、不确定性与风险分析等；赵国杰( 2 0 0 3 ) 编写的投资项目可行性 研究在阐释可行性研究基本原理、基本构架、基本方法之外，把战略、战略分 析纳入可行性研究体系之中，把海外投资可行性研究，非凡是海外投资战略选择、 国家风险评估纳入可行性研究体系之中，涉及技术分析而突出财务评价、经济评 价、社会评价、环境评价；吴瑶枢( 2 0 0 9 ) 在建设项目可行性研究报告编制析 论一书中认为建设项目可行性研究报告是项目审批立项、领导决策的重要依据， 但在实践中编制可行性研究报告还存在着报告结构不全、深度不够、经济分析数 据不实等诸多问题，建议在谨遵行业标准、摆正因果关系，落实资源、科学选择 厂址和工程技术方案、严格节能措施、明确投资估算和资金筹措渠道、强调风险 分析等几个方面逐步提高编制水平：另外，唐建( 2 0 0 8 ) 认为可行性研究是项目 建设的重要依据，可行性研究的可靠性、准确性，决定了投资决策和项目建设的 成败。邹坦，郭春翔( 2 0 0 8 ) 通过分析我国工程项目投资决策可行性研究的重要 性，就如何做好投资决策可行性研究提出了对策建议，认为农村可行性报告的要 硕士学位论文 第1 章导论 求是客观、全面、真实、科学与公正。何全君( 2 0 0 8 ) 认为随着我国建设市场的 快速发展，以及招投标制度、合同制度、工程量清单制度的广泛推行，项目投资 方已逐步意识到加强建设成本全过程控制的重要性。文章从合同、组织、技术、 信息等方面，探讨了建设工程项目管理中关于成本控制的几点有效途径等等。 1 3 研究的方法 本研究运用定性分析和定量分析相结合，比较分析和实证分析相结合，理论 与实地调研相结合的方法。主要采用以下方法： ( 1 ) 理论研究 在问题的研究中，搜集参阅大量国内外相关文献、资料，通过对已有文献资 料的研究，进行分析、综合、判断和抽象。运用经济学原理解释和研究国际设计 外包这一现象，使问题的研究在理论体系框架下进行。 ( 2 ) 实地调查 调查研究能够获得大量第一手资料和可靠行业数据，通过实地调查能够更准 确分析本项目的实施必要性和可行性。 ( 3 ) 实证分析 在论文的重点章节，将主要以实证分析方法作为论述基础。 ( 4 ) 比较分析 通过对国内不同地域水产及古镇开发建设进行全面分析论证。 1 4 研究的内容 本文研究的主要内容有以下几点： 第一章在介绍商贸古镇改造项目建设背景的基础上，分析了乔口镇建设的现 状与特点，综述了国内外城镇规划可行性研究的相关理论； 第二章通过对乔口渔都商贸古镇改造项目的内外部环境分析和项目建设条件 分析，提出了项目建设的必要性和可得性； 第三章阐述乔口渔都商贸古镇改造的总体规划方案、项目选址和建设内容； 第四章全面分析了乔口渔都商贸古镇改造项目的主要工程技术方案、环境保 护与节能； 第五章对该古镇改造项目进行投资估算，并对项目所产生的经济、社会和环 境效益做出了总体评价； 第六章分析该古镇改造项目中的投资风险和项目风险，并提出相应的对策。 6 硕士学位论文 第2 章项目概况与环境分析 2 1 项目概况 第2 章项目概况与环境分析 2 1 1 区域简介 乔口镇隶属于长沙市望城县，扼长沙市西北门户，位于湘江之滨、洞庭湖畔， 三面环水，水资源极其丰富，境内团头湖、柳林江美景怡人。镇域面积4 6 2 3 平 方公里，人口3 5 万，辖1 1 个村( 社区) 。乔口地处三地四县交界地带( 长沙市 望城区、宁乡县，岳阳市湘阴县，益阳市赫山区) ，自古商贸繁华，素有“小南京”、 “小汉口”之称；乔口历史文化底蕴深厚，三国时期的孙权、关羽、大乔、小乔在 此留有传说，唐朝诗人杜甫写下进入长沙的第一首诗入乔口；水运发达时期， 商贸业繁荣，是商人进退的避风良港，故有“长沙十万户，乔口七千家”、“朝有 千人作揖，夜有万盏明灯”之说1 7 j 。 境内高乔朱线、乔大道、团头湖公路、东延线、红南公路等交织成网，距县 城仅1 6 分钟车程i 基本形成“四纵三横两桥一环”的交通格局，交通便利。 与古镇相连，别具魅力。乔口与中国历史文化名镇靖港相连，与深厚历史积 淀的铜官窑相连，与风光秀美的黄龙河相连，可以开发成旅游、休闲渔都。 2 1 2 建设单位基本情况 望城县乔口镇城建开发有限公司成立于2 0 0 9 年5 月1 2 日，注册资本2 0 0 0 万元，是一家国有独资有限责任公司，经营范围包括本镇内的土地市场开发、土 地调拨、城镇施工工程建设、履行产权主体职能、自来水管道施工和管理。公司 现有法律、金融、策划、设计、现场施工、文化资源挖掘等各方面专家，致力于 全力推动乔口集镇建设步伐。 2 2 外部环境分析 2 2 1 政治和政策环境分析 为了促进经济结构改革、加快农村发展，转变不合理的二元经济结构，十七 届三中全会发布了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定；2 0 0 8 年，中共中央、国务院发布了关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展 农民增收的若干意见，这是国家对提高人民生活水平，农村基础设施建设、农 硕士学位论文 第2 章项目概况与环境分析 村城镇化建设的规范和指导性政策文件。该项目以推动农村城镇化、提高居民生 活水平为首要目标，科学管理与规划，严格遵循原有乔口总体规划的要求，注重 现状，满足景观设计的要求，修建了码头、镇上街道和垃圾中转站、污水处理厂， 对柳林江进行综合治理，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，符合国家 城镇化政策规范，符合建设新农村、提高农民生活水平的政策要求。 该项目根据国家文化和自然遗产地保护“十一五”规划纲要的规定对镇上 文物古迹进行修缮和保护。维护了湖尾留有春秋战国部落生活足迹的古遗址；修 缮并保护了渐源寺唐太宗诏赐“报恩流芳”牌匾；清朝乾隆帝诏赐的百岁牌坊；敬 供着曾在乔口留下踪迹的杜甫、贾谊和屈原三位大文人的“三贤堂”等，符合国家 文物保护政策，达到保护国家人文资源的要求。 乔口镇是湖南重要的水产品市场，近年来湖南的水产品市场建设严重滞后于 经济发展，给水产品的销售带来了严重阻碍，导致湖南渔业资源优势难以发挥出 来，不利于经济发展。2 0 0 6 年湖南省发布了湖南省人民政府办公厅关于加快 发展休闲农业的通知，要求建设全省一体化的水产品市场以开发本土优势资源。 桥口镇以此为契机，建设新的年交易量2 0 万吨、占地1 0 0 亩的水产品批发市场， 为长沙市建设高标准、现代化的集交易、批发、加工于一体的专业水产批发市场 创造有利条件。 乔口镇在改造过程中严格贯彻实施科学发展观战略，坚持生态环境与经济利 益并重，在镇内开辟了绿地、建设了街道绿化工程；建有垃圾中转站和污水处理 厂在发展经济的同时注意保护环境；开展了柳林江综合治理工程，将曾经受污染 的柳林江改造成了水上乐园，保护了水土资源，这些都表明改造工程符合国家长 期的环保政策。 乔口改造项目符合国家和湖南的各项政策方针，面临很好的外部政策环境， 为乔口改造项目顺利进行提供了有力保障。 2 2 2 市县产业政策和行业发展规划 改革开放以来，长沙市渔业生产得到了长足的发展，不仅水产品总产量逐年 上升，而且产业结构与品种结构也在不断优化，渔业综合生产能力稳步提高。在 发展水产养殖的同时，以渔为媒，垂钓休闲、观赏渔业发展势头强劲，成为长沙 市水产业发展中的一个新亮点。 乔口镇改造项目搭上了湖南省渔业资源整合、新型渔业市场建立的顺风车， 改造项目建立的本地渔业市场可以扩展到全省渔业市场内，对本镇渔业经济发展 很有利。乔口渔业资源丰富，但是相应的水产品市场却很落后，渔都的资源不能 有效利用。同样，湖南省的水产品交易量在全国占有较大的份额，由于湖南没有 建立起有效的水产品市场导致湖南水产品不能及时上市，使得水产品抽检质量较 硕士学位论文 第2 章项目概况与环境分析 差并且又严重影响了周边居民的生活环境，渔业发展受到阻碍。 为了进一步提升长沙水产业的经济功能、生态功能和文化功能，市委、市政 府将建设名、特、优、新水产品