（区域经济学专业论文）我国住房金融效率分析.pdfVIP

内容摘要 随着住房制度改革和金融制度改革的不断深入，以及房地产业的兴起与蓬 勃发展，我国的住房金融也得到了快速的发展。但是，倘若我们全面客观地审 视，则不难发现，我国住房金融仍未摆脱“高速度，低效率”的案臼。因此， 本文从我国作为一个发展中国家这一基本国情出发，以西方经济学中有关 理论为依据，分析影响我国住房金融效率的因素主要包括：利率双轨，即一部 分住房信贷资金价格受到政府的管制，而另一部分住房信贷资金价格则是开放 的；住房金融机构产权不清，特别是政策性住房金融机构产权不清而导致金融 创新动力不足，金融工具品种单一，不能满足居民需求多样化的要求；住房信 贷中由于较高的交易费用，而使内耗偏高、效率降低；住房金融机构不健全， 既不存在真正的住房金融机构又缺乏相应的担保机构；此外，住房金融中融资 机制不完备，长期信贷资金来源不足与资产负债的期限结构不匹配也是影响住 房金融效率的一个主要因素。在此基础上，本文提出要提高我国住房金融效率 应从以下几方面入手：第一，利率市场化，政府要解决低收入人群的住房问题， 可采用其他方式直接对低收入家庭进行补贴。第二，完善住房金融体制，明晰 住房金融机构的产权。建立专业化的住房金融机构，建立并完善相应的担保机 构，同时通过建立完善的经营、监管机制，明确住房金融机构的所有权、经营 权、监督权。第三，建立一套行之有效的系统评估及信息披露体系，降低由信 息不对称而引起的交易费用。第四，通过创新多种金融工具满足不同消费者的 需求。最后，要提高住房资金的安全性和流动性，降低风险、提高效率，还需 建立住房抵押= 级市场，推行住房抵押证券化。 关键词：住房金融效率影响因素对策 a b s t l 。a c t w k l et h e - m d u s 奶7o fr e a 王e s t a t ee v o l v e da 1 1 d d e v e l o p e da l o n g 、v i t h t 1 1 e 山o r o u g hr e f o r n l 血t h eh o u s i n g 姐d 商啪c es y s c e m ，t l eh o u s i n g f l n a n c ei nc h i n ai s m a k i l l gr a p i dp r o g r e s s h o w e v e r ，o n c ew et a k ea j l s i d e da 1 1 di m p e r s o n a jv i e wo v e r m c h o u s 吨丘n a n c e ，w e 晰l ld e 丘i l i t e l yr e a l i z e 山ec o n n i c tb e t 、v e e nt 1 1 eh i 曲s p e e d a n dt h el o we m c i e n c yo f “，i 工lt h i sp a p e li t s a n a i y z e dt h a tt h e r e r e 丘v ef a c t o r s a 舵c 曲g t h ee 伍c i e n c yo f h o l l s 吨丘n a n c e ，b a s e do nm eb a s i cs i t u 砒i o no f c h i i l aa sa d e v e l o p i n gc o u n 仃y a 1 1 d a c c d r d i l l g t os o m er e i a t e dt h e o r i e so ft h ew e s t e m e c o n o m i c s t h ef 址s to n ei st h ed u a l 一吐a c ki m e r e s tr a t ew 1 1 i c hp r e s u m e st h a tp r i c eo f h o u s i n gc r e d i tf - m a n c i n gi su n d e r t h ec o n t r o lo f g o v e n l i l l e n tt oa c e n a i ne x t e n t ，a 1 1 d 血er e s ti so p e n t h es e c o n di st h ev a g u e n e s sd fp r o p e 啊r i 曲ti nt 1 1 ei s t i m t i o no f t 1 0 i l s m gf m a n c e p a r t i c u l a r l y t i l ep r o b l e mi nt l ep o l i c ym s t i t u t i o nc a u s e s 也el a c k 山em o t i v 埘f o r 胁a 1 1 c ec r e 越v i 砚m e s i i l l p l i s mo f f m a n c i a lv e h j c l e sw h i c hc a nn o t s a t i s 毋尊a tv 撕e t yo f n e e d sd fr e s j d e n t s ，n e x ti st 王1 ei n c r e a s eo fc o n s 啷p t i o na n d r e d u c t i o no fe 所c i e n c ya sar e s u i to m 曲p r i c ef o r 仃a d ei n h eh o u s i n gc r e 机n l e f o l l n hf k t o ri st 量1 el a c ko fr e a lh o u s i n gf i n a n c ei 1 1 s t l t u t i o na 1 1 dr e l a t e dg u 咖t o r i n s t i t u t i o n ，w m c hm a k et h eh o 璐m gf i n a n c ei m p e r j 、e c t f u n h e r m o r e ，f i n a n c i n g m e c h a n i s mi nt h eh o u s i n gf - m a n c eh a sn o tc o m ec om a 瓢血es o u r c eo f l o n g - 把n n c r e d i t f m a n c i n g a 1 1 dt h ct e h n c o 面g u r a t i o l l s o fc 印i 诅ji n d e b t e d l l e s sa r cn o t c o n e s p o n s i v e t h e ya r ea l s o 血ei m p o n a l l tf 沁t d rw 晡c ha 矗b c t sm ee 伍c i e n c yo f h o u s i n gf m a c e a sw h a t l a sb e e ns a i d ，m ep a p e rp u t s f b 刑a r df i v e p i a n s t o i m p r o v et h ee 丘i c i e n c yo ft h eh o u s i n gf i n a n c e f i r s t i st h em a r k e t i z a 五o no ft h e i m e r e s tr a t e ，t h eg o v e m m e mm u s ts o l v et h ep r o b l e mo fh o u s i n go fl o w i n c o m e p e o p l e 、i t l la l i o w a n c e 也r o u g ho t h e rc o m m e r c i a lw a y s s e c o n di s 吐l ei m p r o v e m e 眦 o ft h eh o u s i l l gf i i l a n c es y s t e ma i l dm ed e f i n i t i o no f p r o p e r t yr i g h to ft h eh o u s i n g 矗n a l l c ei 栅嘶o n t h e p r o f e s s i o n a lh o u s i n g f - m a l l c ei n s t i t u t i o na n dr e 】a t e d g u a r a n t o ri n s t i t u d o nm l l s tb ec o n s t i m t e da 1 1 di m p r 0 v e d m e a n w i l i l e ，p r o p r i e t o r s l l i p m 如姆咖e n t a n d s u p e r i n t e n d e n c eo f h o u s i n g 丘n a n c ei n s t i t u t i o nm u s t b ec l 撕f i e d b y 也ee s t 曲l i s h m e n to fp e 订专c ts y s t e mo f m 缸a g e m e n t a n ds u p e 血1 t e n d e n c e t h ec l l i r d i st oe 驰曲l i s h i m e g 枷v es y s t e m s f o r s y s t e m i c e v a l 删o na n di n f o r d l a t i o n d i s c l o s l l r et or e d u c et h e 们d ec o s tb e c a u s eo f t l l ea s y l i l m e t r yo f i i l f o r m a 矗o n f o u n h ， t h en e e d so fc o n s u m e r sh a _ v et ob es a t i s 6 e db y c r e a t i l l go t h e rf i n a n c i a lv e m c l e s t h e l a s to n ei st o m c r e a s e 也es e c u r i t ya n dl i q u i d i 够o fh o u s i n gf m a n c i i l g ，观dt or e d l 王c e 出er i s ka 1 1 d i m p r o v et h ee 岱c i e n c f 豇l es e c o n d a 巧m o r t g a g em a r k e t m u s tb e e s t a b l j s b e d k e yw o r d s ：h o l l s i n gf i i m c e ；e 髓c i e n c y ；e a e c tf a c t d r s ；c o u m e n n e a s u r e s ； 第一章导言 一、住房金融效率：一个崭新的课题 改革开放以后，随着住房制度改革和金融体制改革不断深入，以及房地产 业的兴起和蓬勃发展，我国的住房金融也得到了充足的发展，并在短短十几年 内不仅为解决居民住房问题提供了必要的金融支持，而且为住房产业的发展， 乃至整个房地产业的发展提供了相应的金融支持。特别是在二十世纪末我国国 内宏观经济“萧条”，消费结构断层，有效需求不足的情况下，住宅产业被确 定为拉动国民经济增长的新的经济增长点和新的消费热点之后，住房金融也成 为关系到能否国民经济增长的关键因素之一，得到业内外人士的关注，有了快 速的发展( 见表1 1 ) 。 表1 11 9 9 8 2 0 0 1 年我国经济和个人住房消费贷款有关指标。 单位：亿元 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l 全国g d p 增长率 7 8 7 2 8 4 7 3 全社会消费品零售总额增长率 6 8 6 8 9 7 1 0 1 金融机构个人住房消费贷款余额 4 2 6 】6】3 5 7 7 13 3 7 6 9 25 5 9 79 5 金融机构个人住房消费贷款年度增长率 9 7 2 1 9 1 4 9 6 6 但是，倘若我们全面客观地审视，不难发现，我国住房金融仍未摆脱“高 速度，低效率”的窠臼( 见表1 - 2 和表1 3 ) ， 。我詹住房漪费信贷经历的三个阶段中国金融) 2 0 0 3s 第4 2 页 表1 21 9 9 8 一屯0 0 1 年我国贷款相当于g d p 的百分率。 单位：亿元 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l 按当年价格计算的g d p 7 8 3 4 5 28 2 0 6 7 48 9 4 0 3 59 5 9 3 3 o 金融机构各项贷款 8 5 0 0 2 o9 5 5 8 6 81 0 8 7 6 3 o1 2 1 6 7 8 6 贷款相当于g d p 的 1 0 8 51 1 6 51 2 1 71 2 6 8 表1 31 9 9 8 2 0 0 1 年我国贷款增加额相当于g d p 增加额的百分比圆 单位：亿元 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 1 按当年价格计算的g d p 增加额 3 8 8 2 63 7 2 2 27 3 3 6 ，i6 5 2 9 5 金融机构各项贷款增加额 1 1 4 1 7 41 0 5 8 4 81 3 1 7 6 21 2 9 1 5 6 。贷款增加额为g d p 增加额的 2 8 4 42 8 4 41 7 9 61 9 78 在住房金融发展进程中仍存在着诸多事关住房金融效率，且又悬而未决的 问题，诸如：如何增加住房资金的流动性? 如何降低住房信贷业务中交易成 本? 住房金融机构的风险如何规避? 政策性住房金融与商业性住房金融如何 整合等。目前，一方面，住房金融效率对于我国住房金融系统的参与者和从事 住房金融调控的领导者来说都还是一个崭新的课题，如果说在过去住房金融形 成和初步发展阶段，没有效率的观念尚可谅解的话，那么，在住房金融全面快 速发展阶段的今天。，关注效率可能比关注发展的规模与数量更重要。另一方 面，我国作为一个发展中国家，相对于发达国家来说，研究如何提高住房金融 效率的理论方法具有更迫切的要求和更迫切的现实意义，这是因为：第一，作 为发展中国家的我国资本稀缺性大大超过发达国家，只有将有限的资本进行最 。提高借贷资本效率综论财经经济l 二0 0 3 2 第1 4 页 o 提高借贷资本效率综论财贸经济2 0 0 3 2 第1 5 页 。历以宁中国住宅市场的投展与政策分析，第1 5 0 页，中国物价出版社1 9 9 9 年版 2 优配置，才能切实解决居民的住房问题，才能确保住宅产业成为新的经济增长 点和新的消费热点，也才能推动我国国民经济的健康发展。第二，住房金融体 系的不健全，市场运行的不规范，和宏观经济政策的干预，导致大量的资本被 无端地浪费掉了，需要通过提高住房金融效率，减少这种“内耗”。正是基于 住房金融发展的上述两个原因，吸引笔者在住房金融效率这一领域进行探索思 考。 二、住房金融效率的界定 “效率”这一概念在经济学中得以广泛的应用，萨缪尔森在经济学中， 给效率“下的定义”是效率意味着不存在浪费，即当“经济在不减少一种物品 生产的情况下，就不能增加另一种物品的生产时，它的运行便是有效率的”。 这时经济处于生产可能性边缘之上。我国学者给经济效率下的定义是：“经济 效率是指社会利用现有资源进行生产所提供的效用满足的程度，因此也可一般 地称为资源的利用效率。它是需要的满足程度与所费资源( 成本) 的对比关系。 因此，需要明确的是，它不是生产多少产品的简单的物量概念，而是一个效用 概念或社会福利概念。 在西方金融理论中，尽管有爱德华肖和罗纳德麦金农提出了“金融压 制金融深化”的理论，并指出一国金融的发展水平对于经济增长有巨大的 影响，但没有明确论述金融效率，也没有明确的定义，更没有比较完整的理论 体系。换句话说，西方金融理论只是针对货币、信用银行、金融市场的作用分 别进行研究，虽然提出了效益、效果、效应的概念，但都没有“金融效率”的 完整定义，而我国有关学者给金融效率的定义为“指一国金融整体在国民经济 运行中所发挥的效率，即把金融要素( 人力、物力、各类金融资产的存量和流 量) 的投入与国民经济运行的结果进行比较。 并按照不同金融机构在国民经 济中扮演的角色不同，把金融效率分为宏观金融效率、微观金融效率和金融市 场效率。 。【美j 萨咎尔森经济学，第4 ，页，中田发展出版社1 9 9 2 年版 。凳纲公有翩宏观经济理论大纲 ，第2 9 1 页，上海人民出版社1 9 9 5 年版 。杨德勇金融效率论第7 页，中嚣金融出版社1 9 9 9 年版 3 因此，在借鉴中外相关理论的基础上，笔者认为住房金融效率是指住房金 融要素，包括住房金融领域内的人力、物力、各类金融资产的存量和流量的投 入与住宅产业的发展乃至对整个国内生产总值g d p 的增长的结果进行比较。 即投入的包括各类住房金融机构及其人力、物力和各类金融产品，产生的是国 民经济增长的数量和国民经济增长的质量。 三、结构安排 本文的结构是作者最费心思的事。由于涉及的内容较多，既有商业性住房 金融机构，又有政策性住房金融机构，既涉及宏观层面的金融机构产权问题和 利率控制的问题，又涉及微观层面的金融工具的创新和风险的回避，加之对住 房金融效率的研究几乎没有参考的理论体系可以借鉴以及作者学术水平和统 筹能力的有限，现在的框架作者仍不十分满意。尽管如此，作者仍试图作出较 系统的论证，并且期望能为提高我国住房金融效率尽一份微薄之力。 本文的结构分四部分，第一部分为导论，说明了选题的由来，基本概念的 界定和结构安排：第二部分金融效率的有关理论研究；第三部分则分析影响我 国住房金融效率的基本原因，提出住房金融机构产权不清，特别是政策性住房 金融机构的产权不清是影响住房金融效率的前提，住房金融市场的信息不对称 而导致交易成本过高也是影响其效率的重要因素，加之缺乏完善的住房金融风 险规避的途径等；第四部分在前文分析的基础上提出要提高我国住房金融效率 的对策。 从目前来看，由于缺乏相关的数据资料，本文缺乏必要的实证分析，而且， 由于当前我国金融体制改革尚在进程中，国家对政策性住房金融机构的定位和 产权的确立还有待进一步加强。因此，本文在论证过程中难免出现一些漏洞及 不妥之处，敬请各位同行批评指正，不惜赐教。 第二章金融效率的一般分析 一、金鞋效率的理论发展 在西方货币金融学说中，并没有专门研究金融效率的理论，有关金融效率 的论述分散在货币与就业、产出与收入、金融在经济发展中作用等相关理论中。 在货币、信用、银行、金融市场的作用的有关理论中，也暗含着与金融效率有 关内容。因此可以说，西方金融效率理论更多地是体现在研究货币金融对收入、 产出和经济增长是否有效的理论中，如凯恩斯在通论中，把失业归因于货 币，指出货币不只是充当商品交换的媒介，否定了古典学派货币面纱观，并指 出在研究整个社会的产出与就业时，不能不考虑货币因素。并得出结论：在存 在失业时，中央银行可以通过扩张性的货币政策以增加货币供给，降低利率， 促进投资，则投资扩大，失业减少。在凯恩斯提出有效需求不足的理论之后， 弗里德曼极端强调货币在经济中的作用和影响。他认为货币的推动是说明产 量、就业和物价变化的最主要的因素：货币存量即货币供给量的变动是货币推 动力最可靠的测量标准；货币当局的行为支配着经济同期中货币供给量的变 动，因而通货膨胀、经济萧条或经济增长都可以而且应当唯一地通过货币当局 对货币供应量的管理来加以调节。而当代西方经济学界中托宾作为资产选择理 论的集大成者，认为货币与其它资产之间，商业银行与其他金融机构之间，只 有程度的不同，没有本质的差别。它们在资产选择中彼此依存，相互替代，其 中最主要的因素是各种资产的相对利率即利率结构。因此托宾所重视的是全部 资产的供求平衡及其利率结构，而不只是货币数量及其流通速度。总之，在西 方的金融理论中，金融效率并没有成为经济学家专门的研究对象，只是在货币 与国民收入变动的分析中，才有与上述内容有关的一些理论。因此在研究我 国金融效率，特别是住房金融效率时，还要从我国的国情出发，从我国作为一 个发展中国家，一个正处于经济、政治体制改革进程中的发展中国家出发。 一般来讲，发展中国家的货币金融制度都不同种度的存在如下特征： 。杨德勇f 金融效事论) ，中国金融出版社】9 9 9 年版 5 硕士学位论文 m s t e r s t h e s i s 1 、“货币化”程度低。“货币化”是指国民生产总值中货币交易总值所占 的比例。“货币化”程度越低也就表示“自然经济”和“物物交换总值”的比 率越高。这种经济的效率十分低下，并使调整货币供应量指标和利率指标的作 用受到限制。 2 、发展中国家的货币金融制度具有“二元结构”的特征。即“现代部门” 与“传统部门”同时并存。“现代部门”是指以现代化管理方法进行经营大银 行及其他的金融机构，“传统部门”是指以落后方式进行经营的小规模的钱庄、 放贷公司和当铺之类的金融机构。“现代部门”都集中于城市，“传统部门”则 普遍存在小市镇和农村。这种状况使货币政策和传导机制受到严重扭曲，从而 难以发挥预期的效应。 3 、发展中国家一般都是商业银行占绝对优势，而非银行的金融机构极不 发达。许多国家的金融机构多为国营，民间金融机构很少，且金融机构多由政 府控制。因此，在政府过度干预和缺乏竞争的环境中，金融机构不可避免地缺 乏经营效率，或沦为弥补政府赤字的工具，从而无法发挥金融机构真正的功能。 4 、资本市场尤为落后。许多国家根本不存在资本市场，同时，金融工具 缺乏，因而无法通过多种渠道，多种方式大规模地组织和融通社会资金，并将 其引导到生产性投资上去，从而导致资本形成不足。 5 、政府对经济和金融的不适当干预。长期以来，发展中国家通常实行强 硬的金融政策，对利率和汇率进行过分的管制和干预，导致利率和汇率发生扭 曲，使利率和汇率失去反映资金的真实供求的功能。 根据发展中国家的经济和金融的特点。美国经济学家罗纳德麦金农和爱 德华肖以发展中国家为研究对象，集中研究货币金融与经济发展的内在联系， 分别于1 9 7 3 年先后出版的经济发展中的金融深化和经济发展中的货币 与资本两书中，提出了适用于发展中国家的货币金融理论和应采取的货币金 融政策。他们认为，金融发展与实际经济发展之间存在着一种相互刺激和相互 影响的关系。一方面，蓬勃发展的经济通过国民收入的提高和对金融服务需求 的增长，将刺激金融业的扩展，加深经济货币化的程度；另一方面，健全的金 融制度能将分散的储蓄有效地动员和汇集起来，并引导到生产投资活动中去从 而促进经济的发展。发达的金融资源对经济增长的促进作用也称“引致增长效 硕士学位论文 m s 1 e r s 1 1 噩5 i s 应”( g m 、砌l - b d i i c i n ge 侬：c t ) ，是通过两个方面实现的：一是在资本形成的数量 方面，提高了经济中储蓄和投资的总水平，这是因为金融机构和金融工具提供 的选择机会越多，金融服务越是便利周到，人们从事金融活动的欲望就越强烈， 一些非生产性的暂时闲置的资金就可以吸引到生产性用途上来，从而社会资金 积累的速度就越快；二是在资本运用的质量方面，提高了投资的效率或边际收 益。因为竞争会保证资金首先流向投资风险小，回收期短，盈利水平高韵产业 与地区。金融机构在外部对企业的监督，也有利于企业改善经营，提高效率。 总之，良好的金融制度和金融政策，可以帮助克服资本的短缺，改善资源的配 置，从而促进经济哥续、协调、快速地增长o 。 但是，大多数发展中国家的金融体制和经济发展之间却存在着一种抑制作 用，一万面由于金融体系落后和缺乏效率，束缚了经济的发展；另一方面，经 济的呆滞又限制了资金的积累，制约了金融的发展，从而形成相互促退的恶性 循环。造成这种恶性循环的根本原因，既有体制上的缺陷即由于金融机构不健 全，金融机构不发达，金融市场落后，因而难以有效地筹集资金也有政府当局 实行的过分干预和管制的政策所致，主要表现于： 1 、政府进行利率的限制。使利率不能正确反映资金的供求状况和发展中 国家的短缺现象，歪曲了金融资产的价格。政府利用行政力量人为地将利率规 定为低于市场均衡利率的水平，一方面抑制了储蓄的增加，导致社会储蓄的下 降，使金融相对于非金融系统的实际增长率和实际规模下降。最终使可投资资 金减少；另一方面则刺激了不适当的投资需求。这就从供求两个方面扩大资金 缺口，迫使金融体系面临严重的资金短缺或来源枯竭现实。 2 、由于资金供不应求，政府实行信贷限额配给。这样能获得信贷的多为 现代部门和国营大中型企业或少数特权阶层的资金需求。但是这些借款者的投 资并不总是获得较好效益，因此实行了“信贷配给”政策可能挤掉一些高效益 投资项目，从而导致资金使用效率的下降。并且，实行“信贷配合”政策，还 有引发“寻租”行为，进一步降低资金使用效率。 3 、政府对外汇市场也实行管制。使汇率无法真正反映外汇的实际供求状 。张堵刚，发展经济学教程) 经济科学出版社，2 0 0 1 年出版 7 况。正因为在发展中国家利率和汇率不能正确地反映资金和外汇的真正成本和 机会成本，结果导致资源的不合理配置以及严重的浪费，致使就业不足，经济 落后。 总之，由于政府当局实行过分干预和管制的金融政策将利率、汇率人为降 低而造成的金融体系与实际经济同时呆滞落后的现象称为“金融压制”。 如图所示： o s l l ls l s 2 1 2 图2 1 储蓄s 投资i 在图2 1 中，横轴表示储蓄和投资的数量，纵轴代表利率，i 表示投资曲 线，s ( y i ) 、s iy 2 ) 、s ( y 3 ) 分别表示当国民收入为y l 、v 2 、y 3 时的社会储 蓄曲线。 r 亡为不存在金融压制时的均衡利率由储蓄曲线s ( y 3 ) 与投资曲线i 相交时 决定。 c 表示金融压制线，即政府设定的利率上限r l ，此时l r 。，实际利率低 于均衡利率。 该图表示在没有外资的情况下，假设社会储蓄全部转化为投资时，当政府 将实际利率人为限定为r l 时，实际的投资仅为1 1 。因为当利率为r ，时，金融体 系所能吸纳的社会储蓄总量仅为s 1 。低利率意味着低效益低生产率的生产也有 利可图。从而使整个国家的投资效益下降。因此，低利率一方面使资本积累不 足，另一方面又使投资效率下降，从而严重阻碍经济的发展。如果金融当局放 松金融压制，将实际利率从r l 提高到r 2 时，这时社会储蓄将会从s l 增加到s 1 1 ， 结果使投资从1 1 增加到邑，由于投资增加，结果国民收入也相应从y 。增加到 y 2 。国民收入增加，就会使社会储蓄曲线右移到s ( y 2 ) ，而这又会使投资增加。 因此，在利率水平上升到r 2 时，储蓄和投资都增加到s 2 和1 2 。同时，由于利 率的提高，原来低效益的投资项目即收益率勉强超过人为压低的利率的项目 ( 如图中阴影所示) 则变得无利可图而被放弃。从而使有限的资金应用到生产 率较高效益较高的项目中，这样通过乘数作用从而促进国民经济的发展。 如果政府完全取消金融压制，使利率由市场供求关系决定，以达到均衡利 率r c ，这时，社会储蓄和社会投资还会进一步提高，从而导致国民收入大幅度 增长。 因此，麦金农和肖根据以上的分析，得出发展中国家应从本国实际出发， 进行金融改革，解除金融压制，消除资本形成的阻碍。具体来讲主要有： 1 、彻底改革金融体制，使银行体系和金融市场能真正高度吸收和组织社 会储蓄资金，并将之引导至生产性投资上去的功能。 2 、政府应放弃对利率的人为干预，以便使利率能正确地反映资金的供求 状况和稀缺程度。 3 、政府还应放弃对金融体系和金融市场的管制和限制，以鼓励各种金融 事业的发展。 4 、政府还应放宽外汇管制，在适当范围内任汇率浮动，使汇率能正确反 映外汇的实际供求状况。 总之，这些政策的中心含义是要减少政府干预，消除金融压制，推进金融 深化，以达到经济增长的目的。第一次论证了发展中国家通过提高金融效率来 促进经济发展的可能性，论述了金融效率对发展中国家经济增长的巨大影响。 因而可以说，这是西方金融理论中，第一次强调金融效率的金融理论( 虽然 并没有使用金融效率的概念) 。国 。【美】爱德华肖经济发展中金融深化) 上海三联书店1 9 9 2 年出版 。【期罗纳德i 麦金农经济发展中的货币与资本上海三联书店1 9 9 3 年出版 。杨德明金融效率论) 第4 3 页。中田金融出版社，1 9 9 9 年出版 9 二、我国金融效率的一般分析 金融效率是一个体现为多层次的概念，有学者按照不同金融机构在国民经 济中扮演的角色不同把金融效率分为宏观金融效率、微观金融效率和金融市场效 率来进行研究， 而有的学者从微观、中观和宏观三个层面来研究金融效率。 本文在借鉴肖和麦金农的“金融压制论”基础上，结合我国实际经济发展水平， 从影响金融效率的外在因素和内在因素来探讨如何提高金融效率，促进我国经 济增长。 ( 一) 影响我国金融效率的宏观因素：中央银行缺乏独立性，金融体系不 健全等政府干预 首先，作为一个发展中国家，尽管在过去的二十几年时间内我国在政治、 经济领域内进行全方位的改革，逐步建立和不断完善我国的市场经济体制。然 而，就金融领域而言，虽然我国在改变计划经济体制下的财政金融模式上迈出 了较大的改革步伐，赋于中国人民银行一定的独立运用货币政策等方面的职 能，但这些改革仍显滞后，定程度上阻碍了金融效率的提高。众所周知中央 银行与政府的关系是影响金融效率的一个十分重要的因素，在很多国家，特别 是发展中国家，宏观金融的稳定能力、持续能力之所以很弱，一个十分重要的 因素是没有建立起正确的中央银行与政府的关系，以至于中央银行往往成了政 府的附属机构。因此，减少政府的直接干预，赋予我国人民银行相对独立性职 能，增强其自主运用货币政策有效调控金融市场的能力，有利于提高我国金融 效率。 其次，影响金融效率的另一个外部因素是金融体系的健全与否。第一，健 全的金融体系将有助于对中央银行的各种政策的实施，提高中央银行的调控能 力：第二，健全的金融体系将有助于将储蓄转化为投资；第三，健全的金融体 系将有助于金融机构规避风险。近几年我国金融体制改革中，相应成立证鉴会， 保监会和银监会等，旨在完善我国的金融体系，这说明我国已注意到金融体系 的健全与否对金融政策的影响十分重要。 。杨德勇金融效率论第7 页，中图金融出版社，1 9 9 9 年出版 。王明华金融工程与金融效率相关问题研究) 第5 2 页，中国经济出版社，2 0 0 1 年出版 】0 另外，取消对利率的限制，实行利率市场化。金融深化理论认为，一国的 金融压制和实际利率为负，会严重阻碍一国经济的成长和金融效率的提高。何 兰盖尔伯( 灿缸g e l b ) 研究表明，一国利率的市场化程度强烈影响该国储蓄 和投资，从而影响着该国的经济增长速度，影响着中央银行货币政策目标的实 现。因此，取消对利率的限制，实行利率市场化，是改善中央银行宏观金融调 控环境、提高金融效率不可缺少的环节。正因为如此，二十世纪8 0 年代以后， 利率市场化已成为世界性的浪潮，新加坡、韩国、马来西亚等都在不同程度上 实行了利率市场化。 ( 二) 影响我国金鼓效率的微观因素：产权模糊，缺乏金融创新盼动力 香港经济学家张五常曾经说：“在中国发展的问题上，很多经济学理论是 无关宏旨的。中国的问题是制度问题也就是产权的问题。其它的经济理论 对中国都不重要。那是说，无论在金融、市场、管制规则等问题上，中国应重 视的是这些问题对制度( 产权) 的影响或决定性”我国二十年的改革，特 别是对金融体制的改革，核心就是对国有银行进行产权制度的改革，尽管目前 我国的金融机构大多为企业制、公司制的商业银行，但其产权仍未得到清晰的 界定。而且缺乏相应的竞争，因而也就缺乏其金融创新的动力。 当然，金融效率的高低除与以上因素有关外，还与我国的经济的运行模式， 经济的开放程度的及中央银行自身的运行机制等都有关系。 o 萨奇利率市场与高利率关系的哪些经验) ，国际金融研究，1 9 9 6 年第l 期 1 i 第三章影响我国住房金融效率的因素 一、利率双轨，部分住房资金利率受到管制 在我国，一部分信贷资金的价格受到政府管制，另一部分信贷资金的价格 则是放开的。o 之所以实行利率管制，其目的是为低收入家庭购房或者住房建 设提供充裕的低成本资本。因此，政府推行公积金政策，利用强制权力将一部 分社会储蓄固定于住房领域，并限制相应的存贷款利率和资金的使用用途。( 见 表3 1 ) 。 表3 1存款利率与个人住房贷款利率的比较 整存整取 期限( 年)o 2 51) 存款利率年率( )1 9 82 2 52 8 8 商业性个人房 期限( 年) l 56 3 0 贷利率年率( ) 5 3 15 5 8 住房公积金贷 期限( 年) 1 56 3 0 款利率 年率( ) 4 1 44 5 9 注：央行规定当年归集的公积金存款执行了活期利率水平，1 9 9 9 年6 月1 0 日，央行 利率下调后，活期存款利率o 9 9 。 根据西方经济学理论，价格是消费者和生产者决策其行动的基本信号，价 格的变动会改变他们的行动决策，如果价格在市场中没有受到任何干扰和限 制，由供给和需求共同作用形成时，资源配置就会达到最优状态。此时，市场 中的经济人在追求自身效用或利润最大化的同时，社会福利同时也趋于最大 化。因此，价格的真实性对经济效果具有重要意义。如图l 中均衡点e ，相应 的利率为r e ，存贷款量为q 。而如果此时政府对利率进行管制，使实际利率o i 。曹振良、高晓慧中国房地产业发展与管理研究第1 9 8 页，北京大学出版社，! 0 0 2 定版 1 2 低于r e ，尽管此时政府管制信贷资金价格在社会公平方面具有一定的积极意义， 如可以解决中低收入人群的住房问题，减少他们的还贷压力等，但限制利率的 行为所引发的不受后果也是显而易见的。其负面影响主要表现为：首先从供给 方面来讲，低利率损害了存款人的利益，阻碍了社会资金向住房金融领域的流 动。政策性住房金融所需资金只能在系统内部筹集。受系统内部资金供给者的 经济状况及储蓄率的制约。其次，从需求方面来讲，低利率易引发对这种贷款 需求量的增加引起供求不平衡，形成资金缺口，并且容易导致资金的被占用、 挪用以及一些寻租行为，不利于金融效率的提高。即使在所有储蓄都转化为信 贷投资的情况下，新的均衡在e 点形成，相应的存贷资金量为q l ，小于q 。， 致使相应的效率损失，如图l 中阴影所示。 利率 图1 货款数量 上述仅从住房金融系统内部而言，利率受限所造成的效率降低，另外就住 房金融与整体金融系统而言低利率孤立了住房金融市场，割裂了它与整个资本 市场的内在联系，不利于我国住房金融市场与其它金融市场的一体化，从而也 降低了整个住房金融效率的提高，也不符合国际住房金融发展的一体化趋势。 二、住房金蕞机构产权不清，导致金融创新动力不足，金融工 具品种单一，不钱满足居民需求多样化的要求 由于住房制度改革的历史性原因，政府大量参与了住房金融，尤其是公积 金管理中心，成为政府的辅属机构，形成政府与金融机构混合运作，导致住房 13 金融操作主体、操作方式和住房金融监管混乱。同时，商业银行在住房金融业 务上的不独立，缺乏商业化经营的微观基础，直接影响住房金融效率，住房金 融创新不足，金融工具品种单一，不能满足居民需求多样化的要求。这主要表 现在目前我国普遍采用的等额还贷方法的一个最主要的缺陷在于它忽视了借 款者在贷款期限中的个人和家庭收入的变化趋势。根据生命周期模型( 弗朗 哥莫迪黎安尼) ，大多数家庭生命周期中收入呈现有规律的变化，有上升期 和下降期，但消费却偏好于维持比较平滑的消费路径。这就要求对住房消费贷 款者的分期偿还采取与其收入变动相适应的差额方式。而目前的等额还款方式 与这一规律明显背离，年轻人需要成家立业，有较高的消费需求，但收入水平 比较低，等到年纪大了，收入水平提高了，相应的消费却减少了。在这样的情 况下，要求等额还款，不利于借款者对于资金的有效利用，抑制住房金融效率 的提高。 解决这一问题的方法之一就是采用差额还贷方法。按照国际惯例居民住房 消费支出占家庭收入的2 5 一3 0 是比较合理的。假设有一家庭的月收为4 0 0 0 元( 中等收入家庭) 购买一套总价值为1 5 万元的住房，支付3 0 的首付后约 需要贷款1 0 万元。按照上述标准，其偿还能力是每个月1 2 0 0 元，贷款需要1 3 年才能够还清。假设该家庭年收入以1 0 递增，则1 3 年之后，该家庭的月收 入将达到1 3 8 0 0 元，每月偿还金额占家庭月收入的8 7 ，这明显造成资源浪 费，也增加了借款者的利息支出。如果考虑家庭的收入变化，按照每年月还款 额增加1 0 0 元计算的话，贷款期限就成为8 年，月偿还金额占收入的比例也维 持在2 4 一2 8 5 之间，与其还款能力相适应，也减少了借款者的利息支出。对 于银行而言，缩短了贷款期限，增加了贷款的流动性，减少了贷款风险( 见表 3 2 ) 。 差额还贷方式多种多样，有递增差额还款方式，递减还款方式，还有贷款 期前一阶段递增，然后固定月还款金额方式，不同的还款方式的采用要根据借 款者的实际情况确定。 另外，有些住房金融机构还对贷款人在贷款期内加以不准提前还贷的附加 限制条件，从而无法满足居民需要的多样性，因此，影响住房金融效率。 4 硕士学位论文 m s r s 眦s i s 表3 _ 2 偿贷金额的确定( 单位：元) 还款收入偿还偿代 偿贷额占 年限预测能力金额收入比( ) 14 0 0 0 1 2 0 01 1 4 02 8 5 24 4 0 01 3 2 01 2 4 02 8 2 34 8 0 01 4 4 01 3 4 02 8 45 3 0 01 5 9 01 4 4 02 7 2 55 8 0 01 7 4 01 5 4 02 6 6 66 4 0 01 9 2 01 6 4 02 6 77 0 0 02 l o o1 7 4 02 4 8 87 7 0 02 3 0 01 8 4 02 4 三、住房信贷交易费用偏高 根据信息经济学的原理，由于住房金融市场上存在信息不对称，在办理住 房信贷的过程中，必然存在一定的交易成本，主要包括两个部分： ( 一) 识别和筛选费用 为了降低抵押贷款的违约风险，银行需要对借款人的资格进行审查，将那 些具有违约倾向的顾客排除在外。在一个信息充分而且对称的经济中，银行的 识别和筛选费用较小。但就中国而言，个人信用制度极不完善，现有的个人信 用的信息零碎、不充分，存在严重的信息不对称现象。银行为了准确获知借款 人的信用状况通常要花费大量资源，比如对借款人提供的各种证明其能力的材 料的真实性进行审查。银行为了尽可能减少这种费用不得不提高市场准入条 件，通过设置某些易于判断的标准试图将潜在的违约者在入市之初就剔除掉。 比较典型的是对户口和首付款比例的要求。在中国，个人信用依附于户口和单 位。没有当地户口和固定工作单位的人，银行一般不提供贷款。首付款比例越 高，有条件申请贷款的人越少，银行面l f 益的违约风险也就越小。因此，在识别 和筛选费用较高的情况下，由于无法提高利率来补偿成本的增加，银行只能以 提高市场准入条件的方式来减少信贷供给。 如图2 所示，识别筛选费用的增加使供给曲线移至s 位置。均衡的信贷 l5 _ 嵫8 图2 供给曲线的移动与信贷供给的关系 ( 二) 磨鞋底费用 从信贷需求者角度说，还有一种磨鞋底成本。借款人必须按照银行的需求 提供各种文件和材料，如为抵押物保险，提交抵押物价格评估报告，寻找担保 人，提供收入证明材料等。借款人为了准备这些文件必须花费一定时间和金钱。 在一个完备的市场中，借款人的磨鞋底成本不会很高。但是中国缺乏各种市场 中介机构，如评估机构、代理机构、担保机构等，而且中介机构的收费并不规范， 一些政府部门如产权登记、房产管理等工作效率不高，导致借款人花费时间、 精力、金钱比较多。这相当于增加借贷成本即以更高的价格购买等量的信贷。 其他消费 图3 1 6 q 住房信贷q 磨鞋底成本相当于提高了信贷价格。为了购买信贷q 需要支付更高的费 用。效用水平从m l ，下降到m z ( 见图3 ) 。 四、融资机制不完备 中国的融资机制仍然是以储蓄为基础( d e p o s i t - b 勰e d ) ，企业存款和私人 储蓄( 包括强制储蓄、合同储蓄和自愿储蓄) 是银行的主要信贷资金来源。由 于储蓄分散、流动性强，因此以储蓄为基础的融资机制是不稳定的，这种不稳 定性表现在两个方面即长期信贷资金来源不足及资产负债的期限结构不匹配， 后者意味着资产的流动性风险大。从理论上讲，银行要保持充分的资产流动性， 可以通过资产管理或负债管理来实现。但是，在融资机构不健全的条件下，负 债管理实质上是行不通的，银行只能减少长期资产在总资产中所占的比例，即 减少住房抵押贷款的发放，或者缩短住房抵押贷款期限以适应短期负债的要 求。这就是为什么银行不愿发放住房抵押贷款并且贷款期限始终无法延长的重 要原因。 五、金融机构不健全 由于住房资金被人为的分割成政策性和非政策性两部分，所以，金融机构 就有了相应的划分，商业银行以市场通行的利率自主经营住房存贷款业务( 虽 然商业银行可以接受住房资金中心的委托发放政策性贷款，但这是属于银行的 中间业务，不属于资产负债业务范围) 。严格的政策性住房银行实际上并不存在。 住房储蓄银行处于试点阶段，而且现在它的经营已经偏离最初的目标，而主要 以单位和开发企业贷款为主。商业银行的房地产信贷部是适应房改的需要而建 立的，但在1 9 9 6 年7 月后，大部分被撤并进入了信贷部门或改建为城市地区独 立的金融实体。 虽然真正的住房金融机构不存在，但却存在的政策性