（工商管理专业论文）我国房地产市场发展状况分析及问题探讨.pdf

西南交通大学研究生学位论文 第 n页 犷 ab s t r a c t 护 -贻 i令 t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i n c h i n a h a s s t e p p e d i n t o a n e w s t a g e . t h e w h o l e m a r k e t s y s t e m i s m u c h b e t t e r t h a n e v e r , b u t a lo n g w i t h t h e b e tt e r s i t u a t i o n c o m e m a n y n e w p r o b l e m s , w h i c h t h e w r i t e r t h i n k s m a i n l y l i e i n s u c h a s p e c t s a s t h e l a n d s u p p l y m e c h a n i s m , h o u s e p r i c e s , m a r k e t s u p p l y s y s t e m , e ff e c t i v e d e m a n d s a n d t h e s u p p o r t a n d a s s u r a n c e s y s t e m o f t h e r e a l e s t a t e m a r k e t . i f t h e s e p r o b l e m s c a n n o t b e s o l v e d i n t i me , t h e d e v e l o p me n t o f o u r r e a l e s t a t e ma r k e t w i l l b e s e r i o u s l y a ff e c t e d . t h u s , i n t h i s d i s s e r t a t i o n , t h e w r i t e r d i s c u s s e s s u c h p r o b l e m s i n d e p t h . f i r s t , t h e d i s s e r t a t i o n r e v i e w s t h e d e v e l o p i n g h i s t o ry o f t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i n c h i n a , f o c u s i n g o n t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f d i ff e r e n t s t a g e s o f d o m e s t i c r e a l e s t a t e m a r k e t a f t e r t h e c a r r y i n g o u t o f t h e r e f o r m a n d o p e n i n g p o l i c y ; i n t h e s e c o n d c h a p t e r , i t m a i n l y i n t r o d u c e s t h e p r e s e n t g e n e r a l c o n d i t i o n s o f t h i s m a r k e t , e v a l u a t e s t h e w h o l e s i t u a t i o n , i n v e s t m e n t s t r u c t u r e a n d t h e r e l a t i o n s b e t w e e n s u p p l y a n d d e m a n d s , a n d p o i n t s o u t t h e m a i n p r o b l e m s a t p r e s e n t . i n t h e t h i r d c h a p t e r , t h e d i s s e r t a t i o n b r i e fl y s u g g e s t s t h e m a i n a i m s f o r a n d m a c r o - r e g u l a t i n g m e c h a n i s m o f t h e r e a l e s t a t e m a r k e t .t h e d i s s e r t a t i o n a r g u e s t h a t , i n o r d e r t o s o l v e t h e p r o b l e m o f l o w e ff e c t i v e d e m a n d s , s o m e t h i n g h a s t o b e d o n e t o i n c r e a s e e ff e c t i v e s u p p l y , e x p a n d e ff e c t i v e d e m a n d s , s t r e n g t h e n t h e d i r e c t i o n o f p o l i c i e s a n d s p e e d t h e f i n a n c i a l d e v e l o p m e n t . i t e x p l a i n s w i t h t h e w r i t e r s c o m p a n y a s a n e x a m p le h o w t o d e e p e n t h e h o u s e r e f o r m i n c i t i e s a n d t o w n s t o p r o m o t e t h e e ff e c t i v e d e m a n d s o f t h e m a r k e t ; a n d d i s c u s s e s t h e i m p r o v e m e n t o f d o m e s t i c r e a l e s t a t e f i n a n c i a l m a r k e t , t h e e m p l o y m e n t o f t h e m i d d l e - o r g a n i z a t i o n s a n d t h e s t r e n g t h e n i n g o f t h e m a r k e t l a w s y s t e m t o s o l v e t h e m e n t i o n e d p r o b l e m s . i n t h e f o u r t h c h a p t e r , t h e d i s s e rt a t i o n b r i e fl y a n a l y s e s t h e p r o s p e c t o f t h e d o m e s t i c r e a l e s t a t e m a r k e t , a n d g i v e s o m e s u g g e s t i o n s o n i t s d e v e l o p m e n t . w o r d s : r e a l e s t a t e m a r k e t ma c r o - r e g u l a t i n g e f f e c t i v e d e ma n d s c o n t r a d i c t o ry b e t w e e n s u p p l y a n d d e ma n d s 西 南交通大学研究生学位论文第 i 页 前盲 房地产业是随着近代商品经济的发展而发展起来的。世界经济发展的历史表 明， 工业化、 现代化以 及与之相伴随的 城市化， 对土地和房屋都产生旺盛的需求， 从而成为推动房地产业不断发展的动力;同时， 房地产业的发展， 也在相当大的 的程度上直接影响着工业的长足发展， 在取得了 行业发展巨大成绩的同时， 也为 推动我国经济增长做出了巨大贡献， 但也因为整个行业不尽成熟而暴露出了不少 的问题。特别是在行业结构，开发布局，投资结构与规模， 融资方式，管理机制 等方面，由于历史发展进程、 市场体制、 政策机制等多方面原因而存在着诸多问 题， 有相当一部份房地产企业还处于粗放经营状态， 虽然这些问题在整个行业不 断发展进程中或多 或少地不断得到改进、 解决， 然而相当部分问 题由 于短期经济 利益及企业自 身发展状况等因素的影响， 尚未完全从本质上得到广泛的认识， 尚 未有组织地采取有目 的性、 系统的解决手段， 这些问题在一定程度上制约了我国 房地产业的发展进程， 对整个行业适应不断变化的市场需求和与国际接轨有一定 的不良 影响; 造成了一部分投资的无效投入， 甚至损失; 更深层次上来看对我国 部分城市的市政规划和城市环境建设带来了一定的阻碍。 笔者作为一个从事房地 产业的工作者长期关注着我国 房地产市场的发展， 在实践工作中以 及多次参加全 国性会议和活动与全国各地同行交流过程中，亲身体会到9 6 年短缺经济时期结 束后我国 房地产市场的 变化， 遇到了 诸多在房地产市场中出 现的 新问 题， 故此在 本文通过对房地产发展历史的回顾， 对国外房地市场发展的简介， 对我国房地产 业现状的分析， 提出了 现阶段我国房地产发展中多个方面存在的问题， 并针对这 些问题提出一些建议性地解决方案， 以供与相关的各方关心我国房地产发展的人 士进行探讨，为推动和改进现有的行业发展提供一些具有建议性和参考性的意 见。 二零零一年三月 西 南交通 大学研 究生学位论文第 z页 第一章 我国房地产市场的进程 第一节 我国近代房地产市场发展进程 一、我国近代房地产市场概况 在中国漫长的封建社会中， 、 占主导地位的经济形式是自 给自 足的自 然经济。 反映在房地产方面， 无论是王公富贾建造的府邸， 还是平民百姓修筑的房宅， 大 多数都是 自建、自住、自 用的。 明、 清时代， 官府衙门 没有设立房地产交易管理机构。 民间自 发存在的 房地 产买卖， 均依靠中间人的引介，以 后，中间人发展为职业性的经纪人， 在我国厦 地区称他们为 “ 牵猴” ( 意为拉线)或 “ 屠嶂螂”( 意指到处寻找) 。该时期房 地产经纪人大多按成交价向买方或卖方各收取一定佣金，俗称 “ 卖二买三” 。有 些房屋， 虽然是双方自 行协议成交的， 但立契时一般都补请中 介人签证， 以 便日 后纠纷时有人证明。 房地产买 卖契由出 卖人立书后连同契证交承买人， 承买人于 并契、 接交之日， 按契上卖价向出 卖人付清款， 交易手续才算完毕。 承买人按官 府规定的申 报期限， 向 契税部门 纳税， 官府在其买契的左边， 粘贴验契税纸并盖 上骑缝的大红章。厦门称此契据为 “ 红契” 。 民国 初期， 民间房地产买卖， 仍沿袭明清旧习， 政府不设交易机构， 只规定 买 卖成交立契后， 承买 人必须 在期限内向 契 税部门申 报， 投纳契 税， 领回“ 红 契” 作为佐证。 对逾期不投纳契税的， 政府查催不严，民间仍存有大量未纳税的“ 白 契” 。 二、我国近代房地产市场发展阶段分析 1 8 4 0年， 鸦片战争开始，帝国 主义列强相继侵入中国， 使中国的封建社会 变成了 半殖民 地、 半封建社会。 外国资本主义的 入侵不仅加快了 我国自 然经济的 解体， 而 且使原 本已 处 在萌芽 状态的资 本 主义生 产关系 在一 定 程 度上得 到了 发 展。 在一 些 交 通方 便的 沿 海、 沿 江 城 市， 尤 其 是 通商口 岸， 随 着工商 业的 迅 速 发 展和相应的 人口 集中， 对房屋和土地的需求迅速扩大， 城市房地产业应运而生， 并 且采取了 资 本主义的 经营 方式。 从1 9 世纪中 叶到2 0 世 纪中 期， 旧中国 房地产 业的资本主义经营方式大体上经历了三个阶段的发展: 第一 个 阶段: 从1 9 世 纪中 期 到 本 世 纪2 0 年代 初， 是旧 中 国 房地 产 业资 本 主 -一一一. . . . . . . 曰 . . . . . . . . 二零零一年三月 西 南交通 大学研究生学位论文第 3 页 义经营方式的萌芽和初步发展的时期。 1 8 4 0年后，西方列强用武力打开中国的大门，他们强迫清政府签订一系列 不平等条约， 攫取各种特权。 从 1 8 4 5 年往后的5 0 年时间中， 各资本主义列强先 后在上海、广州、厦门、宁波、杭州、苏州、烟台、营口、天津、镇江、九江、 汉口等重要口岸的商埠设置租界。 租界的开辟， 特别是允许 “ 华洋杂居” 之后，由于租界本身的特殊制度，不 但迅速地使其繁荣起来，而且也使所在地的商埠畸形地繁荣起来。1 9 世纪 5 0 年 代中期， 由于太平天国疾风暴雨似的革命形势， 使江渐一带的富豪和广大城乡人 民大量涌入上海。 大规模的人员流入租界，以至整个上海的住房空前紧张。 殖民 者、冒险家发觉， 此时经营房地产， 远比其他行业更有利可图， 于是他们一方面 抬高价格出租土地， 另一方面在空地上用最快的 速度造起许多高 楼， 高价出 租或 出售，牟取暴利，旧中国的房地产业的资本主义经营方式也由此开始发展起来。 从1 9 世纪6 0 年代起， 随着城市人口的集中， 各种近代市政工程和公用设施 的修建以 及租界“ 地价重估” 制度的实行， 上海及各通商口 岸和沿江商埠城市的 房地产价值迅速增涨， 许多外国洋行的商人、买办便纷纷投资房地产业。 他们不 仅成批地建造、买卖和出租规划整齐的里弄房间，而且大肆参与土地投机买卖， 就连教会也不例外。 与此同时， 中国的一些民 族资本家也独资、 集资或用抵押贷 款的办法等兴建、经营房屋。 随着房地产业的发展， 独立的房地产公司 逐渐取代了 零散的房地产主设置的 经租帐房和经租处。 房地产业的资 本主义经营方式的萌芽和发展， 使帝国主义者、 冒 险家和国内 资本家从中进行了 残酷的经济剥削， 获取了 暴利。 但是， 同时也在 客观上改善了 城市的生活条件， 构成了 我国城市近代的基础。 第二个阶段: 从本世纪2 0 年代初到抗战前夕， 是旧中国 房地产业的资本主 义经营方式蓬勃发展的时期。 本世纪2 0 年代初， 第一 次 世界 大战己 经结 束， 英美帝国 主义列强的 经济势 力又在 远东 卷土 重来， 特别是对上海等经商口 岸， 更是虎 视耽耽。当 时的中国， 又正处 于军阀 割据、 内 战不断 的 年代， 许多 有 钱的 富 豪、 买 办 和军阀 等纷纷向 上 海 等 大中 城 市 迁 移。 而 广大 城乡 劳 动 人民 在 社 会 越 来 越动 荡的 情况 下， 也 成 批 地 进 入 城市 谋生。 城市 人口 的 急 剧 膨 胀， 使 房 屋的 需 求 与日 俱 增， 大量 涌 来的 无 法 投入 生 产 的 外资 和内 地 的 游 资， 为了 寻 求 资 金出 路 和 投资 安 全， 便 纷 纷 投入 房 地 产 业。 旧 中国 的 房 地 产 业的 资 本主 义 经 营 方 式由 此 进 入了 蓬 勃发 展的 高 潮时 期。 这 一 时 期，以 上 海为中 心的 资 本 主 义 房 地 产 业 发 展的 形 式主 要 有两 个 特点 : 1 、房 地 产 投资 增 长 极 快。 对 上 海 等 都 市的 扩 大 和 发 展 起了 一 定的 推 动作 用。 一. . . . . . . 口 . . . . . . . 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 4 页 3 、房地产投机十分严重，触发了 危机。由于四面八方的游资盲目 涌入上海 等大中城市， 投资者都希望能在这畸型的发展中发财致富， 于是盲目 投资， 导致 了猖撅的投机活动，届时引发了 1 9 3 4 年到 1 9 3 5 年的危机。 尽管繁荣中有危机，但无可置疑，二、三十年代，是旧中国房地产业最为 兴盛的 “ 黄金时代” 。作为其标志的，是这一时期在以上海为首的大中城市陆续 建造了 许多八、九层的高层建筑。特别是上海，出现了2 8 座十层以上的高层建 筑最高的达到2 4 层。 第三个阶段:从1 9 3 7 年抗日 战争爆发到全国 解放前夕，是旧中国房地产业 的资本主义经营方式缓慢发展和走向衰落的时期。 1 9 3 7 年“ 七七事变” 后， 全国 抗战爆发，国内 沿海许多大中 城市相继沦陷， 人心惶惶， 导致国内外的资本家对房地产的投资骤减。 旧中国的房地产业的资本 主义经营方式由此进入了 低潮阶段。 1 9 4 5年抗战胜利后，国 统区的 机构和企业纷纷重开， 滞留 大后方的民 族资 本家陆续迁回沿海商埠， 饱尝沦陷痛苦的海外华侨也相继率返， 并带了资本前来 投资，房地产业一度出现了“ 繁荣”局面。但不到一年，1 9 4 6 年夏内战爆发后， 由于时局不稳，使具有长期投资特性的房地产业再次受到重大打击。 抗战后，由于民众的多方要求和政府的干预，迫使英、美等国政府不得不 放弃在中国的治外法权和在通商口 岸、 公共租界的特权， 国外资本家也基本上不 再投资房地产业。 于是， 旧中国的房地产业的资本主义经营方式走向了衰落的时 期。 第二节改革前的中国房地产市场进程 ( 1 9 4 9 - - - 1 9 7 8 年) 新中国成立后， 房地产经济有了进一步的发展。 全国城市解放后， 城市土地 实行国有化政策，敌逆产被没收，外产得以处理，私人房产合法经营得到保护， 房地产违法投机遭到打击. 当时的格局是: 公有房产均由房地产管理部门实行统 一管理， 并且允许少量私有财产合法经营。 另外， 随着城市建设工作的展开， 大 量的新厂房、 车间、 工作新村拔地而起， 这为以公有制为基础的中国社会主义的 房地产经济的进一步发展奠定了基础。 1 9 5 6年对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改 造基本结束， 城市 私有房屋也得到了相应改造。 在保留极少数私有房主的自 住房的前提下， 大量的 私有房产通过公私合营、 定息赎买的办法变为公有房产。 由此实现了城市房地产 公有制， 建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式的管理体制。 对于生产性 二零零一年三月 西 南交通 大学研 究生学位论 文第 5页 的房地产， 国家有计划地投资建设， 无偿拨给企业和单位使用; 而非生产性的房 地产及职工住宅， 也由国家统一负责， 统一建房， 统一分配使用， 在修建时国 家 无偿拨款，在分配时实行行政分配，由于社会成员实行的是 “ 低工资制” ，相应 的住房收取的租金也普遍偏低， 采取以“ 租界房” 的方针，因为微弱的租金回收 尚且不够房屋的维修费，再加上土地不能出让、转让，房屋不能买卖，从 1 9 4 9 - - - 1 9 7 8年 3 0年间几乎每年都有相当规模的房地产在开发建设中，共积累 了 近8 万亿元的存量房地产， 但作为房地产市场不存在交易的客体和对象， 国家 越是投资建设，其补贴的数额就越大，由 此带来的沉重负担逐渐使国家难以承受， 这一时期内中国的房地产业发展颇为缓慢， 房地产市场处于休眠时期， 这给当时的 房地产行业发展和社会经济造成了较大的负面影响，主要表现在以下几个方面: 1 . 土 地市 场的 缺位 造成 土 地资 源浪费 严 重， 黑 市 文易 广 泛存在。 土地的行政划拨和长期无偿使用， 使土地的国家所有在相当大程度上演变为 部门、 单位或个人所有， 结果必然是谁占 地谁所有， 谁用地多谁得益多， 多占 地， 占好地多占少用、占 而不用的土地浪费现象比比皆是， 土地资源配置极低。 而抑 制房地产市场的正常运行的结果， 必然是黑市交易的到处流行， 变相倒卖土地的 行为屡见不鲜，扰乱了正常的交易秩序。 2 . 实物福利分配的住房体制造成了 住房严重私有短缺和分配不公. 住房分配体制的典型是国家包住房、低租金、实物行政分配。这种体制的弊 端在住房生产上表现为: 租金太低( 全国住房平均月租最低为0 . 1 3 元/ 平方米) ， 租不能养房， 住房资金只有投入， 没有产出， 连住房简单再生产也难以维持， 全 国城市住宅中 5 % 失修失养，危房增多。在住房消费上，低租金实物行政分配， 刺激了 居民无限的住房需求， 强化了 职工对公有住房的依赖性， 分配不公和不正 之风随处可见。 3 . 房地产投资不能形成良 性循环，财政负担日 益沉重。 房地产投资采取的是国家无偿拨款的形式，由于投入产出不能形成良性循 环， 要维持房地产的简单再生产和扩大再生产， 势必要求不断追加新的投资， 财 政负担越来越重。同时， 城市土地的无偿使用使得财政无力进行交通、电信、 供 排水、污染处理等基础设施建设，限制了 城市的发展和人民生活的改善。 第三节改革后的中国房地产市场的发展概况 改革后中国房地产市场的发展概况 1 9 7 8 年底， 十一届三中 全会后， 改革开放和以 经济建设为中心的基本方针确 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 1 5页 第二章 我国现阶段房地产市场的发展状况及问题分析 从1 9 9 3 年下半年开始中国房地产市场实施了多项宏观调控政策，经过9 6 , 9 7 年调整与消化期后，自1 9 9 8 年开始全国房地产市场开始逐步出现了回升、增 长速度加快的趋势，即使 1 9 9 8年出现了东南亚金融危机，由于我国适时采取了 一定的宏观控制措施， 加大了金融支持力度， 从而使我国房地产未受到影响， 仍 然保持了良 好的增长趋势。 我国房地产市场在这一轮新的增长时期主要变化表现 在土地投资的变化， 开发投资的变化， 开发资金来源的变化及开发结构变化等几 个主要方面。 第一节房地产市场现阶段发展的总体概况 一、房地产开发投资 1 9 9 7 年， 全国完成房地产开发投资3 1 0 6 亿元，比上年下降4 . 3 % ， 从9 8 年开 始房地产市场开发增长呈现上升趋势，到 1 9 9 8 年末，全国房地产开发投资完成 3 5 8 0亿元，比上年增长 1 2 . 6 % ; 1 9 9 9 年房地产业在规范中迅速发展， 全年房地 产完成投资额4 0 1 0 亿万元比1 9 9 8 年增长 1 1 % ;到2 0 0 0 年，全国1 -s 月累计完 成完成房地产开发投资2 8 6 0 亿元， 同比增长2 5 % ， 增幅比1 9 9 9 年同期高出6 . 5 % . 从分地区投资完成情况看，全国大部分地区均持续上升，东部房地产开发投 资规模依然保持主导地位。 全国投资额超百亿元的省市中三分之二以上为东部地 区， 北京、 上海、 广东、 浙江、 福建、山东等地都有大幅增涨。中、 西部的湖北、 四川、重庆也连续保持了较快增长。以成都为例，1 9 9 9年 1 -1 1月共完成房地 产投资 6 5 . 0 4亿元，同比增长2 0 % , 2 0 0 0年截至 9月底，全市房地产开发投资 6 0 . 8 9 亿元，与1 9 9 9 年同期相比 增长2 7 . 4 % ， 居各类投资之首。 二、房地产开发资金来祖 1 9 9 8年全年房地产开发投资资金共 5 3 7 8 . 3 亿元，其中地方企业共投入资 金5 1 3 0 . 8亿元;1 9 9 9 年全年房地产开发投资资金5 3 7 5 . 1 亿元，其中地方企业 投入资金5 1 3 5 . 1 亿元，1 9 9 9 年比1 9 9 8 年全国总资金投入下降0 . 1 个百分点， 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 1 6 页 但地方企业投入资金上升。 . 1 个百分点。 比 较资金到位结构可以 看到利用外资持 续下降， 但债券、自 筹资金持续上升， 尤其是债券上升幅度最大， 另外定金及预 收款也呈上升趋势。 除去上年末结余资金， 1 9 9 8 年资金来源总量为4 4 1 4 . 9 亿元， 1 9 9 9 年为4 8 0 8 . 5 亿元， 均比1 9 9 7 年的3 6 3 4 亿元有了较大增长，同时也呈现出 了逐年稳步增长的趋势。 裹2 -1 1 9 9 8 , 1 9 二年全国房地产开发资t来粗的摘构 ( 单位: 亿元) 嘿几 上年未结 资金 本年资 金来派 小计国家预算 内 国内贷枚债券利用外资外商直接 投资 自筹资金其他资金 j it 商业用房完成投资前三位的 地区分别是:广东、上海、江苏，三省市合计约占全国4 0 % 。商品房的投资集中 地区仍在东部沿海地区， 但在全国投资中所占比例有所下降，与此同时中、 西部 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第1 7 页 商品房投资在全国投资所占比例有所上升。以1 9 9 8 年为例，东部完成投资2 7 3 7 亿元，比1 9 9 7 年同区域增长1 1 . 2 % ，但在全国商品房投资中的比重从1 9 9 7 年的 7 8 . 9 % 下降到7 6 . 5 % ;中部地区完成投资4 5 2 亿元，增长 1 8 . 8 % ，比重从 1 9 9 7 的 1 2 . 2 % 上升到 1 2 . 6 % ;西部地区完成投资3 9 1 亿元，上升 4 2 . 2 % ，比重从 8 . 8 % 上 升到 1 0 . 9 % 0 商品房开发:9 8 年商品房施工面积4 . 8 4 亿平方米，比9 7 年增长7 . 5 % 。竣 工面积1 . 5 4 亿平方米，比9 7 年增长1 1 . 6 % 。从9 8 , 9 9 年商品房开发情况来看， 住宅施工、 竣工面积仍是商品房中比 例最大的， 而且呈现出逐年增加的态势。 9 8 年住宅施工面积3 . 6 亿平方米，竣工面积1 . 4 1 亿平方米，1 9 9 9 年住宅施工面积 4 . 1 0 亿平方米、竣工面积 1 . 6 2 亿平方米，均比9 7 年施工面积 2 . 8 6 亿平方米、 竣工面积 1 . 0 9 亿平方米有较大提高。这说明，住宅在房地产市场中的主流地位 越来越强， 同时在整个市场回升的同时住宅开发回升更加迅速。 与此同时， 写字 间及商业用房的开发有所下降，1 9 9 8 年写字间施工面积0 . 5 0 6 亿平方米比1 9 9 7 年 0 . 5 6亿平方米下降 9 . 1 % ,商业营业用房施工面积 0 . 6 2 5 亿平方米，比 1 9 9 7 年0 . 6 5 亿平方米下降3 . 0 % 。这样状态真实地反映了现阶段国家经济发展结构和 状况的要求，同时也说明我国房地产开发的敏感度在日 渐提高。 商品房销售: 1 9 9 8 年住宅销售面积0 . 9 亿元平方米， 比1 9 9 7 年上升3 0 . 4 % , 其中个人购房0 . 7 亿平方米，比1 9 9 7 年上升7 % , 1 9 9 9 年住宅销售面积1 . 1 8 亿 平方米比1 9 9 8 年上升 1 4 . 8 % ，其中个人购买比例占8 4 . 1 % 又比1 9 9 8 年增长近9 个百分点。写字间和商业营业用房的销售增长速度减缓，据国家有关部门统计 2 0 0 0 年一季度全国商业营业用房销售下降， 其中一、 二月份同比下降3 1 . 8 % 就整 个商品房销售结构而言， 住宅销售较强， 写字间和商业营业用房销售趋缓的趋势 较为明显， 这与开发量的比 例与增长趋势十分相似; 就购买结构而言， 个人在市 场上购房的比例逐渐加大，人们的房地产投资额正在逐步确立。 商品房价格:商品房销售价格从 1 9 9 7年开始基本保持持续增长的势头，从 1 9 9 8年末开始涨幅增大更多，这主要是因为九八年是福利分房制度实施的最后 一年，大量的集团购买促使房价的抬升。以 成都为例，1 9 9 9年商品房平均售价 1 8 4 2 元/ m z ， 与1 9 9 8 年相比上涨2 4 . 2 % ， 其中普通住宅均价1 7 3 5 元/ m ， 增长1 6 . 5 % 商业用房均价3 8 9 0 元/ m z ， 上涨1 6 . 7 % ; 写字楼均价4 5 1 2 元/ m , ， 上涨6 4 %( 装修 后出售所致) 。到2 0 0 0 年9月，住宅均价为1 9 2 2 元，较去年同期上升 1 2 . 7 % ; 写字楼均价4 8 9 1 元同比上升2 1 . 8 % ;商业营业用房4 1 2 0 元，同比 上升5 3 . 2 % e 售价连续增涨的情况也说明了 房地产市场的稳步回升。 商品房空置:由于9 8 . 9 9 年全年竣工面积始终大于销售面积，商品房空置 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 1 8 页 面积，依然持续增加。以 1 9 9 8年为例，1 9 9 8年全国商品房空置面积 7 9 0 9 万平 方米， 比1 9 9 7 年6 8 8 8 万平方米上涨1 2 . 4 % , 空置面积总量增加了8 7 1 万平方米， 从物业看， 商品住宅5 5 2 1 万平方米， 上升4 . 5 % , 写字间7 8 4 万平方米， 上升4 9 . 3 % , 商业营业用房 1 1 4 0万平方米， 上升 3 5 . 7 % 商品 房空置率较大的仍然是东部沿 海省市，主要集中在广东、上海、江苏、浙江等地。 五、安居工程的发展状况 国家安居工程继续为深化房改起到示范作用。1 9 9 7年，国家安居工程实际 投资占计划的7 7 . 6 % ，新开工面积占计划的9 2 . 6 % 。竣工住宅面积 1 6 7 2 . 4 7 万平 方米，竣工率为 6 0 . 8 % ，当 年实际到位资金占计划的9 1 . 8 3 % , 1 9 9 8年计划经济 适用房投资 1 7 3 0 亿元， 施工面积 2 . 1 亿平方米，实际4 9 6 7 个，占总计划数的 7 7 . 4 % ，完成投资7 9 1 亿元，占计划的4 6 . 5 % ，实际施工面积 1 3 3 2 7平方米，占 计划的6 3 . 5 % , 实际竣工面积5 5 0 6 万平方米， 竣工率4 1 . 3 % ，由于部分城市资金 到位率低， 政策落实不完全， 缺乏有效的规划和管理，出现了房屋质量不高， 规 划落后，房价偏高等问题口 第二节我国 现阶段房地产市场发展存在问 题综述 一、我国现阶段房地产市场发展总体评价 ( 一) 我国 现阶段房地产市场评价 1 ,发展总趋势 从纵向看，中国房地产市场开始一个新的快速发展阶段，市场较为理性， 基本上与国民经济的规模和速度相协调， 从参与市场的各类主体来看， 盲目 性逐 渐减少， 市场行为比较合理有序。 这主要表现在开发投资和竣工面积等供给量虽 然逐年增加但基本处于合理区域， 投资结构和开发结构趋于合理化。 房地产开发 投资的增幅从1 9 9 2 . 1 9 9 3 年的三位数增长， 到1 9 9 4 , 1 9 9 5 年的二位数增长， 再 到%、 9 7 年的一位数增长、负增长，下了 三个台阶后， 从9 8 年开始又逐渐合理 回升， 9 8 年增幅为1 2 .6 %, 9 9 年为1 1 %, 2 0 0 0 年到9 月底比上年同期增长2 5 %0 这除了和国民经济发展适度稳定增长的态势有关外， 也和国家出台的一系列相关 政策和金融手段力度加大的状况有密切关系。 从市场总体来看， 房地产市场景气 状况从1 9 9 7 年6 月以 来回升， 到1 9 9 8 年末， 回升加快， 这表明市场供求机制的 作用和宏观调控的引导产生的效用开始呈现，市场自 我调节功能已经加强。 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 1 9 页 一一一一一一一 2 ,结构评价 1 ) 、以 住宅为主的房地产开发投资结构已 基本形成，从前面 9 8 , 9 9 年全国房地 产商品房投资， 建设规模的数据中 可以 看出， 无论是商品 房的投资额、 销售额， 还 是面积商品住宅均已占 绝对的主导地位，同时其在整个商品房开发中的比例还在逐 年递增， 这说明以 住宅为主的房地产开发结构己 基本形成， 住宅作为房地产市场 的主体地位己经确立，为住宅产业成为国民经济的主导产业提供了市场基础。 2 ) 、 各地区发展不平衡现象仍然存在。 在房地产总体规模、 速度趋于合理的情况 下，各地区的房地产投资开发状况还存在不平衡的现象。尽管东部地区的9 8年 投资额比9 7 年在全国总投资中所占比例有所下降，但在全国总投资额在所占比 例仍然高达7 6 . 5 % ， 而中部地区 和西部地区虽然有所增加， 但由于基数较小， 在 总投资额中所占比 例仍然较小。 这说明东部沿海发达地区仍然是房地产投资开发 的重心， 这与东部地区经济发展水平较高， 地理位置优越是密切相关的。 从房地 产开发的面积、 销售状况， 也能得出 上述综论。 但是， 从商品 房空置大量集中于 中心城市及东部沿海省市的情况中， 可以看出这一地区的发展将趋于饱和。 从近 几年的增幅来看， 略显疲态， 近几年的发展将以消化， 盘洗存量， 调整结构作为 重点方向。随着中西部地区经济的发展， 全国房地产投资的重心也将向中、西部 地区倾斜。 ( 二) 、我国现阶段房地产市场发展问 从徐迷 与经济增长和产业结构升级的需求相比， 中国房地产市场发育滞后的现象有 所改观，但仍然存在着诸多不足，主要表现在以 下方面: 1 、土地供给市场调节机制还没有完全建立 从土地市场看， 全国绝大多数土地仍然是以行政划拨方式供给国有企事业单 位， 土地使用者通过有偿方式直接得到国有土地的数量偏少， 大部分房地产开发 土地是通过有地的国有企事业单位转让所得。 国有企事业单位按法律规定交纳土 地使用费。 相对于无偿划拨的原有体制无疑前进了一步， 但与土地商品性有偿使 用的质量上相比都有较大的差距。 特别是在质上， 土地使用费并没有完全反映出 土地使用权这一特殊稀有的商品的价值， 但是大部分土地须经过再次交易， 又使 部分土地的价格过高， 真正的市场调节的机制还没有完全建立。 从房地产市场上 来看， 整个商品房市场的投资，开发面积，销售量虽然有所增加， 但是城镇中各 类房屋投资，开发面积，流通量中的比例还是偏小。 这表明， 社会上有许多房地 产的动作过程，还是不进入市场，仍然是通过行政方式建设、开发、 分配的，行 政配置的低效率和浪费现象仍然存在。这部分没有进入市场的房地产主要有两 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 2 0 页 类: 一类是国 有企事业单位的营运用房; 另一类是国有企事业单位分配给职工或 以变相形式分配给职工的公房。 2 、房地产市场休系发展不平衡，尚不能完全浦足市场发展要求. 完整的房地产市场体系大致由房地产交易系统、 房地产调控的系统和房地产 支持系统等三大系统组成。 中国现有的房地产交易规模很大， 发展迅速， 市场正 成为调节供求和价格的基础。 房地产市场的发展己 经由 投资决定型转为消费推动 型。 宏观调控系统的作用越来越突出， 在加强土地供应和信贷规模控制下， 房地 产市场的总量、 结构正趋于合理。 但是三大体系发展极不平衡， 突出的问题是宏 观调控的手段还带有行政味道， 城市规划、 环境保护等约束监督机制没有相应形 成， 致使大量商品房因配套设施不齐而空置。此外， 房地产市场的中介服务支持 系统也相对滞后， 房地产开发企业主要还是自己寻找投资伙伴， 投资对象和销售 对象， 房地产经营者和消费者还不习惯利用中介服务。 中介服务的功能远未得到 充分发挥， 特别是房地产金融支持不足， 缺乏大量的房地产咨询、 估价、 法律机 构和专门人才，阻碍了房地产市场的发展。 3 、房地产市场的供给主体不完善，而且仍然存在，扭曲 和缺位现象。 房地产开发公司理应作为主要供给主体，但却因资金较少，经营实力不强， 管理水平不高， 人才缺乏等原因， 并没有确立主导地位， 一些拥有房地产的单位 和个人在各种限制条件下， 难以 成为供给主体， 造成缺位现象， 使房地产市场上 的结构短缺和总量过剩并存， 而本不该成为市场供应主体的大量国有企事业单位 却承担着大量公有住房的供给任务， 成为扭曲的供给主体。 这种状况极大地阻碍 了房地产市场的发展。 此外，就现有的房地产开发企业来说， 市场集中度低，企业规模结构不合理，规 模不经济，企业素质参差不齐，也是房地产市场发展不足的一个表现。 了解了中国房地产现阶段的发展状况， 那么未来中国房地产市场的发展前景是怎 样的呢?这就必须了解影响房地产市场最为深刻的几大因素的现有状况及可能 的 走向， 只有这样才有可能较为准确地看到我国 房地产业未来的发展趋势， 同时 才能适当地对未来房地产市场的发展作出良 性的引导。 在以上阐述基础上， 下面 就现阶段房地产市场的宏观运行机制， 房地产市场的供求状况， 城镇住房制度改 革、 房地产市场金融机制， 房地产市场的中介机制， 房地产市场的法制建设等几 个方面所存在的问题进行具体的分析，从而力求在分析中看到问题，找到对策。 i 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文 第 2 1 页 第三节 我国现阶段房地产市场运行机制问题分析 中国的房地产市场是在改革开放后随着经济体制改革的深入， 特别是城镇住 房制度改革的理论和实践的探索而逐步发展起来的。 由于发展的时间短， 加之整 个经济体制关系未完全理顺， 房地产市场的运行机制还存在着种种缺陷， 这就使 得中国政府必然要在房地产市场的运行和发展中承担更多的调控责任。 这些调控 责任的实施具体表现在以下方面具体的要求: 1 、地产资派的配里尚 未实现市场化和规范化。 目 前中国一级地产市场是双轨制。 城镇土地存量的绝大部分通过行政划拨机 制分配， 增量土地有大部分是通过行政划拨分配， 有一部分是通过市场机制分配。 而且在通过市场机制分配这一部分中， 绝大多数是采用“ 协议出让” 这种主观性 大， 透明度低的方式分配的， 通过招标， 拍卖等分开方式出让的很少。 在大多数 企业经济效益不高， 市场受让主体承受能力比较弱的情况下， 行政划拨在一时还 难以取消， 对于双轨运行，即两种土地分配方式， 两种土地价格 ( 无偿、低偿或 有偿) 并存， 必须严格加以规范， 哪些用地可以进入市场， 哪些用地保留 行政划 拨手段都应作出 具体规定， 否则就会导致个人通过不正当手段从中获利， 扰乱地 产市场。 由于管理体制的问题，地产 “ 一级市场”的国家垄断经济还未实现，不少农 村集体经济组织甚至农民个人都在公开地或以各种隐蔽形式变相向企业、个人 ( 包括一些外商)出卖土地. 此外， 在一些地区除了由土地管理部门代表正义主 持土地出让工作外， 其他一些部门和单位也以各种方式出让土地， 导致一级市场 出 现了多个出 让主体， 造成多方批地， 耕地占 用过多， 土地供应竞相压低出让价 格，造成了国家财政收入的流失，也扰乱了房地产市场秩序。 在地产 “ 二级市场”上，一些房地产开发企业和外商炒卖地皮，受让土地不 经开发建设转手倒卖，从事土地投机，扰乱了地产市场的秩序。此外，“ 隐形土 地交易”大量存在，划拨土地使用权被非法转让，出租以牟取暴利，既扭曲了土 地产权关系，也造成了国家收益的大量流失。 2 、住宅市场运行机制尚 未形成 有关资料表明:中国每年新增住房中， 真正由 消费者进入市场购买的仅占四 分之一。在 4 0亿平方米的存量城镇住宅中，低租金出租的公有房占多数，住房 制度改革和住宅商品化的道路还十分漫长，住宅市场尚不形成资金的良 性循环。 二零零一年三月 西南交通大学研究生学位论文第 2 2 页 有序竞争的市场交易体系还不完善， 交易主体不明确， 生产服务成本不真实， 租 售比价失调， 住宅的租赁市场萎缩， 大量出 现非法公房私租， 住宅的二级市场还 在逐步发展的初期阶段。 3 、低收入与高房价的矛盾不能仅靠市场机制解决 从整体上看，中国绝大多数城镇居民还属于中低收入者，与此同时，商品房 价格却呈现了 快速上升的势头， 并维持在相当高的水平， 住房价格与家庭收入之 比 远远超过了世界公认为3 -6 倍的住宅商品化条件，因此住宅市场有效需求不 足， 居民的直接消费市场还很难形成。 这个矛盾的产生本身就有历史和体制的因 素， 如居民工资收入中的住房消费含量少， 这期的住房福利供给制， 不合理的商 品房价格构成等因素， 这些问 题不可能在市场机制之内 得到解决， 更何况市场机 制本身还不完善。 4 ,房地产企业的经曹机制尚 未转变，经曹管理水平有待提高。 经过十几年的发展，中国的房地产企业已打破了国有独资企业一统天下的局 面， 形成了多种所有制的构成， 其多元化组成主要有以 建筑系统和房管系统为 依托组建的国有房地产开发公司， 以及由 这些公司派生形成的合资或使用的房地 产开发公司。 中央部委下属房地产公司和大型企业以及行业公司成立的房地产 开发公司。 私营企业和集体企业成立的房地产开发公司， 房地产销售代理公司 和房地产咨询公司等， 由于发展的时间较短，发展水平低，加之整个经济体制关系尚未理顺，中国 房地产企业存在着种种问题急需解决。 1 ) 、企业构成不合理，开发企业规模过小， 根本达不到规模经济的需求:企业总 数膨胀过大，构成不合理;开发企业多，中介企业少，执业水平低，还待进一步 规范。 2 ) 、 技术含量低。 中国房地产业的生产基本一直沿袭着“ 秦砖汉瓦” 的生产方式， 在建筑材料的使用上以实心粘土砖为主，施工以手工操作为主， 机械化程度低， 技术含量较低。 劳动生产率只及发达国家的五分之一至二分之一。 这使得中国房 地产业的发展建立在资 源浪费的 基础上， 不