（区域经济学专业论文）宁波房地产住宅市场泡沫分析.pdf

摘要 房地产业作为我国未来若干年的支柱产业，在整个国民经济体系中起到先导 性、基础性作用，保持该产业的持续、健康发展，对促进我国国民经济结构调整 和拉动经济增长将产生重要而深远的影响。 自1 9 9 9 年开始，宁波房地产业经历着新一轮的繁荣，宁波市房地产业取得 了长足发展。房地产投资占全社会固定资产投资比重从1 9 9 9 年的1 4 6 上升到 2 0 0 3 年的2 2 ，为拉动经济增长作出了贡献。与此同时，房地产价格不断上扬， 房价连续三年全国涨幅第一，投资性购房大量增加，房地产业是否过热，是否出 现泡沫引起了广泛的关注。本文以这一问题为出发点，并围绕怎样度量泡沫，泡 沫是否有破裂危险，以及房地产泡沫成困及其治理等问题展开了实证研究。 论文首先对泡沫与泡沫经济的定义与内涵进行了界定，认为泡沫是由于某种 垄断性的存在，以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的 非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、 严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济发展有积极作用，泡沫经济则是 泡沫一般到了危险区或严重危险区的阶段，泡沫破裂将引发金融危机或经济危 机。 其次论文对宁波房地产住宅市场是否存在泡沫的f 反观点的主要依据进行 分析。并通过构建衡量宁波房地产住宅市场泡沫度的指标体系与计算方法，计算 出宁波房地产住宅市场泡沫度指数为1 3 ，位于警戒区，应值得引起重视。 第三，论文讨论了宁波房地产泡沫的产生的原因。认为宁波房地产泡沫产生 的原因在于宏观经济环境、制度性因素以及微观因素三个方面的综合。 最后，论文指出：由于宁波房地产泡沫还处于警戒区，因此泡沫治理应遵循 “控制但不打压”的指导思想，力求泡沫自动收缩到安全区域而不是泡沫破 裂。具体措施包括完善住房保障制度、积极发展住房租赁市场、积极稳妥地推进 房地产税费改革、规范市场秩序、加强市场信息的公开透明、提高房地产投机炒 作成本等。 关键词：房地产泡沫泡沫度泡沫成因 a b s t r a c t a sc h i n e s em a i n s t a yi n d u s t r yi nt h ec o m i n gs e v e r a ly e a r s ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yw i l lt a k eag u i d i n ga n df u n d a m e n t a lr o l ei nt h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y s y s t e m t ok e e pi td e v e l o pc o n t i n u o u s l ya n dh e a l t h i l yh a sa l li m p o r t a n ta n dp r o f o u n d s i g n i f i c a n c eo np r o m o t i n gt h ea d j u s t m e n to fc h i n a sn a t i o n a le c o n o m y s t r u c t u r ea n d t h ee c o n o m i cg r o w t h s i n c e19 9 9 ，t h ei n d u s t r yo fn i n g b or e a le s t a t eh a sb e e np r o s p e r i n ga n dh a s a c q u i r e dq u i e tg r e a td e v e l o p m e n t ，r e p r e s e n t i n gt h ep r o p o r t i o no ft h er e a l e s t a t e i n v e s t m e n ta d d e dt ot h ew h o l ec o m m u n i t yc a p i t a la s s e r t su pt o2 2p e r c e n ti n2 0 0 3 ， f o r m14 6p e r c e n ti nl9 9 9 f u r t h e r m o r et h ep r i c e sf o rr e a le s t a t ei t e m sa r eb e i n gu p r a p i d l ya n dt h es p e c u l a t i v ed e m a n df o rr e a le s t a t eb o o m s ，w h i c hr e s u l ti nh o td i s p u t e o v e rr e a le s t a t eb u b b l e s 1 1 1 i sp a p e rs t a r t sf o r mt h ei s s u e ，a n dp r o c e e d st or e s e a r c h e m p i r i c a l l yo nh o w t om e a s u r eb u b b l e s ，p r o b a b i l i t yo fb u b b l e s b u r s t ，c a u s e so ft h e b u b b l e s e x i s t i n ga n dp o l i c i e st om a n a g i n gb u b b l e s t h ep a p e rf i r s td e f i n e sb u b b l e sa n db u b b l e se c o n o m y ，a n da r g u e st h a tb u b b l e s a r en o n s t a t i o n a r yr i s e so ft h ec a p i t a lp r i c ea sa g a i n s tt h et h e o r e t i c a lp r i c eb e c a u s eo f m o n o p o l ya n di n f l a t i o no fs p e c u l a t i v ed e m a n d ，a n dt h a tb u b b l e sc a nb ep a r t i t i o n e d f o u rp h a s e s ，i e s a f e t yz o n e ，a l e r t n e s sz o n e ，d a n g e rz o n ea n dh i g hd a n g e rz o n e g e n e r a l l y , b u b b l e si ns a f e t yz o n ep l a yp o s i t i v ee f f e c to ne c o n o m i cg r o w t h ，b u th o w t o p a r t i t i o nf o u rp h a s e si sd e p e n do na na c c u r a t em o d e lo fd i s t i n c te c o n o m i c a ls y s t e mi n d i f f e r e n tt i m e s a l s ob u b b l e se c o n o m yi st h a tb u b b l e sa r ea tt h ep h a s eo fd a n g e ro r h i g hd a n g e rz o n e ，a n dt h a tb u b b l e sb u r s tw i l ll e a dt of i n a n c i a lo re c o n o m i c a lc r i s i s s e c o n d l y , t h ep a p e rg e n e r a l i z e sa n dc o m m e n t so nt h ea r g u m e n t sf o rb u b b l e so r n o n - b u b b l e si nn i n g b or e a le s t a t e ，w h i l ed e s i g n st h ei n d i c a t o rs y s t e m st oe v a l u a t e d e g r e eo fb u b b l e sa n dam e t h o do fc a l c u l a t i n gt h ed e g r e eo fb u b b l e s a c c o r d i n gt o t h i sm e t h o d ，t h ed e g r e eo fb u b b l e si nn i n g b or e a le s t a t ec a l lb ec a l c u l a t e da s 1 3 w h i c hm e a l 2 st h eb u b b l e si sa tt h ea l e r t n e s sz o n ea n di sb e e na t t a c h e di m p o r t a n c e t o t h i r d l y , t h ep a p e rd i s c u s s e st h ec a u s eo fb u b b l e s e x i s t i n gi nn i n g b or e a le s t a t e a n da r g u e st h a tt h ei n t e g r a t i o no fm a c r o e n v i r o n m e n t ，i n s t i t u t i o n si nr e a le s t a t e ，a n d s o m em i c r o f a c t o r s f i n a l l y , t h ep a p e rc l a i m st h a tt h ep o l i c yo nb u b b l e ss h o u l da b i d eb yt h eg u i d e l i n e o f “n o tb a t t e rb u tc o n t r o l ”i nr e s p e c tt h a tt h eb u b b l e sa r ea tt h ea l e r t n e s sz o n ea n d e x p e c t e dt os h r i n kt os a f e t yz o n eo t h e rt h a nb u r s t t h em e a s u r e sc a l lb ea sf o l l o w ： p e r f e c t i n gt h es y s t e m so fh o u s es a f e g u a r d ，d e v e l o p i n gl e a s i n gm a r k e t ，r e f o r m i n gt h e t a xs y s t e m si n r e a le s t a t e ，e n s u r i n gt h em a r k e ti ng o o do r d e r , s t r e n g t h e n i n gp u b l i c i t y o f m a r k e ti n f o r m a t i o n ，e n h a n c i n gt h ec o s to fs p e c u l a t i o n ，a n dt h el i k e k e yw o r d s ： r e a le s t a t ef o a m ，t h e d e g r e eo fb u b b l e s ，c a u s eo fb u b b l e s e x i s t i n g 第一章导论 一、研究背景和意义 房地产业是我国的支柱产业，与国民经济发展全局关系十分密切。房地产 业的持继健康发展，将对国民经济产生重要的推动作用，但如果任由房地产泡沫 的产生、膨胀、最终导致泡沫经济，将对经济、金融和社会产生严重的后果，“日 本泡沫经济”就是一个很好的例子。 近几年来，我国房地产业的发展十分迅猛，房价持续上涨，一些地区房价 更是涨幅惊人，如上海2 0 0 3 年商品房平均房价比上年上涨2 4 2 ，正是在此背 景下中国人民银行于2 0 0 3 年6 月1 3 日发布关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知和国务院于2 0 0 3 年8 月1 2 日发布关于促进房地产市场持续健康发 展的通知，如何从本地的实际情况出发来贯彻上述两个文件是今后各地方政府 需要慎重研究。 白1 9 9 9 年开始，宁波房地产业经历着新一轮的繁荣，宁波市房地产业取得 了长足发展。房地产投资占全社会固定资产投资比重从1 9 9 9 年的1 4 6 上升到 2 0 0 3 年的2 2 ，为拉动经济增长作出了贡献。与此同时，房地产价格不断上扬， 1 9 9 9 年市三区商品房的均价为2 5 0 0 元彬上升到2 0 0 3 年的4 4 7 2 元m 2 ，房价连 续三年全国涨幅第一，投资性购房大量增加，房地产业是否过热，是否出现泡沫 引起了广泛的关注。 然而，什么是泡沫? 什么是泡沫经济? 导致房地产泡沫的成因有哪些? 怎 样度量房地产泡沫? 泡沫是否有破裂危险? 应该采取何种措施对房地产泡沫进 行有效防范和控制? 科学、系统地认议和解决这些问题，关系到整个宁波经济的 运行、金融的安全、投资的决策和社会的稳定，同时为地方政府建立科学合理的 房地产市场预警机制起到一定的借鉴作用。因此，研究宁波市房地产市场泡沫问 题不仅对当前宁波房地产业的发展具有理论指导意义，同时也具有现实意义。 二、研究内容 本文研究的主要内容包括： 第一章主要是进行系统的介绍写本论文的背景与意义、目的、内容、方法及 对宁波市的简要概况。 第二章主要是对房地产泡沫的含义与特征进行研究。这一章包括以下四个方 面：1 、经济泡沫的本质；2 、经济泡沫与泡沫经济的区别；3 、经济泡沫与通货 膨胀的区别：4 、房地产泡沫与泡沫经济的关系：5 、泡沫经济与经济周期的区别。 第三章主要是对宁波房地产住宅市场泡沫进行初步分析。它包括：i 、宁波 房地产住宅市场现状；2 、宁波房地产泡沫问题的正反观点及其评述：3 、小结。 第四章是对宁波房地产住宅市场泡沫进行进一步分析：它包括：l 、房地产 泡沫测度系数研究综述；2 、度量房地产泡沫的指标：3 、宁波房地产住宅市场泡 沫度计算：4 、小结。 第五章是对宁波房地产泡沫的成因与政策分析。主要从三个层面进行研究： l 、宁波房地产泡沫产生的宏观经济环境；2 、宁波房地产泡沫产生的制度性原因； 3 、宁波房地产泡沫产生的微观因素；4 、宁波房地产泡沫治理的对策措施。 三、研究范围与方法 本文的研究范围侧重于对一个特定地区宁波的房地产住宅市场泡沫进 行经济学分析。 在研究方法的选择上，本文采用实证与规范研究并重、宏观与微观兼顾，辅 之以理论分析、定量分析、定性分析的方法，对宁波房地产住宅市场泡沫的形成、 影响、衡量、预警及防范进行了系统、全面的分析研究。 四、研究目的 研究的对宁波房地产住宅市场泡沫的生成机理与防范这一课题的研究，目的 是在总结前人研究成果的基础上，希望通过自己的努力不断丰富这一领域的研究 内容，从而能科学、系统地认识和解决什么是泡沫经济? 导致房地产泡沫的成因 有哪些? 怎样度量房地产泡沫? 应该采取何种措施对房地产泡沫进行有效防范 和控制? 这些问题，对整个宁波经济的运行、金融的安全、投资的决策和社会的 稳定有一定的参考，同时为地方政府建立科学合理的房地产市场预警机制起到一 定的借鉴作用。 五、数据来源 本论文的数据来源于宁波市统计局及官方统计网站、宁波市房地产交易中 心、宁波市地方权威经济期刊上。 六、宁波市及老三区的概况 宁波位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛 为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相 连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。 宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县， 慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积9 3 6 5 平方公里其中市区面积2 5 6 0 平方公里。全市总人口5 5 2 7 万人。 宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力 的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市、国家园 林城市和全国卫生城市。综合实力在全国2 8 4 个地级以上城市中居1 8 位，首次进 入一类城市集团，与2 0 0 3 年的评估结果相比，排位提升2 位。 宁波市老三区是指海曙区、江东区、江北区，其中海曙区地处宁波市中心， 东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。全区面积2 8 7 平方公里，常住人 口2 6 3 万，辖8 个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在 地，是全市政治、经济文化中心。江东区地处宁波城市向东发展的前沿，是宁波 市重点建设的核心城区，东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市科技 园区，南接市高教园区。江东区总面积3 7 6 6 平方公黾，辖7 个街道，下设7 2 个居民委员会，总人口3 0 万。江北区是宁波市中心城区的组成部分，全区面积 2 0 8 平方公里。辖1 镇7 个街道，人口2 7 力。( 详见图1 1 ) 国i - 1 宁波市老三区_ j 慰幽 第二章房地产泡沫的含义与特征 当前对我国房地产业发展是否凸现泡沫，一直存在广泛和激烈的争论。第 一类观点，总体出现泡沫。魏杰认为，世界范围内最影响经济稳定发展的行业主 要是股票和房地产，目前中国的住房价格远远超过居民的支付能力，出现虚假繁 荣，如不很好调控，其后果难以想象。1 张曙光指出，我国房地产业高速发展背 后存在一些潜在的危险因素，房地产泡沫膨胀是一些非理性决策发展的结果，现 在应敲响警钟。2 第二类观点，总体无泡沫，只是局部过热。萧灼基认为，房产 市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。有 些地区在一定时期内出现了某种房型的过剩但就全国总体情况而言，却不存在 过剩之说。3 刘洪玉认为，我国近年住宅价格上涨率远低于同期g d p 增长率，表 明房价变化总体上看没有脱离实体经济的支撑。只存在部分泡沫，短期内不会上 升到泡沫经济的程度。4 叶剑平认为，房地产出现泡沫，通常有经济周期的背景。 在经济没有出现过热、没有出现泡沫的情况下房地产先热，是一次由住房制度改 革引发的不同于常规经济周期性房地产热的特殊情况。5 第三类观点，泡沫在所 难免，关键是泡沫存在程度。吴敬琏认为，回答房地产是否存在泡沫，要比回答 股市是否存在泡沫更加困难，但住房空置率升高很难不是泡沫出现的理由。现在 很多人都在对房地产市场进行投资，一旦是以投资目的入市，那和股市也就没什 么区别，今涨明跌，泡沫也是自然的。6 樊纲认为，存不存在泡沫，关键要做好 预测，特别要关注房价和空置率的变化，这不仅关系到房地产业自身而且关系到 宏观经济的整体发展。7 美联储主席格利斯潘就如何看待美国房地产市场有一种 不可知论的观点：在泡沫未破灭之前，很难确定泡沫的存在和存在的程度。8 行 为金融学代表人物希勒认为，全球有一个普遍现象，即凡是有魅力的城市，房地 产市场的泡沫都在所难免，房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，是 必然规律。9 那么，到底什么是房地产泡沫? 房地产泡沫与泡沫经济又有何区别呢? 这是 科学认识我国房地产业发展现状所面临的最直接、最基本的问题，同时也是有效 规避泡沫经济或金融危机，确保我国经济快速、健康发展的前提。 第一节经济泡沫的本质 “经济泡沫”简称“泡沫”，该词最早源于西方经济学界。但到目前为止， 经济学界对“泡沫”这一经济现象并没有给出一种公认的、科学的解释。在此我 们对泡沫给出几种较为常见的解释： 一、辞海( 1999 年版) 中对泡沫的定义是：“虚拟资本过度增长与相 关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价 格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。”所谓虚拟资本是指以有价证券的形式 存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。具 体可以理解为：在市场经济中，通过备种“狂热”的活动，使得某种商品、资产 或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价， 不可能长期维持，到某一程度，它就会像泡沫一样地破灭，这就是所谓的“泡沫” 现象。其中某个泡沫现象影响的时间较短对国民经济的影响较小，我们称之为 一般性泡沫事件，简称泡沫或经济泡沫；如果持续时间较长，对国民经济产生了 较大的影响，就叫做泡沫经济事件。通常，一般性泡沫是比较经常而普遍存在的， 并不完全起消极作用，在一定程度上它对活跃市场经济发挥积极作用。这种根据 价格的涨势、影响的大小等指标来判断和定义的泡沫，在现实生活中很难有个统 一的衡量标准来进行严格的区分。 二、国内有些专家认为，如果把商品经济比喻为汪洋大海，那么海洋中不断 翻涌而起的浪花则是我们常说的“泡沫”。这一比喻很传神，同时也说明了：l 、 在商品经济高度发达的社会，泡沫总会伴随各种商品的买卖悄无声息地出现；2 、 任何泡沫的存在都只是暂时的，晟后必将以破灭或消失而告终；3 、任何商品都 有因价格过度上涨而产生泡沫的可能。 三、在l9 87 年9 月出版的新帕尔格雷夫经济学大辞典中，经济学家 金德尔伯格( c h a r l e sp k i n d l e b e r g e r ) 认为，“泡沫可以不严格地定义为一种 或系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升使人们产生还要涨价 的预期，于是又吸引新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这 些资产本身的使用和产生盈利的能力并不感兴趣。这个价格上升通常跟随着导致 金融危机的预期逆转，最终价格出现暴跌。”这个定义描绘了泡沫从产生、膨胀 到破灭的过程，说明了促成泡沫形成、发展过程中主体即投机者的作用：同时它 还对投机进行了界定，就是忽视使用价值和盈利能力，注重买卖价格，以便从买 卖过程中获利：最后，它还点出了泡沫破灭后可能导致危机爆发的严重后果。 四、北京大学王子明( 2 0 0 2 ) “认为，泡沫是一种经济是失衡现象，可以定 义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格( 一般均衡稳定稳态价 格) 的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。导致价格 泡沫的原因是复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚 投机者交易行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可以成为导致泡沫现象的 原因。一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格的攀升 趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实 现的正反馈过程。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出 现使市场价格回归价格理论的市场力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的 破灭。 以上对于经济泡沫现象的研究，虽然过于笼统、不够严格，且缺乏可操作性， 但它们或多或少都触及了泡沫或经济泡沫的本质。从中我们都不难发现经济泡沫 本质至少应该包含以下几层： 第一，生成泡沫必然要有载体，泡沫的载体通常是一种或一系列资产，这些 资产一般来说或者是流通性强，易于交易的某种虚拟资本，如股票、债券、期货、 外汇，金融衍生产品等；或者是具有稀缺性的某种资源如土地、房产和所谓“可 收藏的东西”或“可保值的东西”诸如油画、珠宝、邮票、钱币、古董以及某种 特定的商品等等。作为泡沫载体的这类资产尽管包括的范围很广泛，但是它们一 般都具有交易成本低和供求关系不易达到均衡的特点。 第二，形成泡沫时伴随有资产价格偏离基础价值的现象发生，资产的基础价 值通常取决于基础要素的价值，这些基础要素一般包括资产的收益、长期利率、 风险溢价、收益的预期增长率等。根据经济学理论，资产的基础价值应该等于该 项资产预期未来收入流量的贴现和。然而，由于人们对资产预期未来收入的不确 定性，所以要准确估计出某种资产的基础价值到底为多少是困难的。从新古典经 济学的观点看，当市场价值偏离价值时，供求关系必然会自动对过高或者过低的 价格进行调整并使之趋向于均衡的基础价值；但是对于存在泡沫的资产来说往往 并不存在这样的均衡，从而泡沫资产的价值偏离其基础价格便成为这类资产市场 中的一种常态。 第三，泡沫形成的根本原因主要产生于投机性。另外，由于市场的不确定性、 市场不完全性以及信息不对称性等原因造成的投资者对资产基础价值的高估，也 会形成价格于基础价值偏高的泡沫。泡沫的上述两种成因只是理论上的区分，实 际上是很难对投机性泡沫和价值高估性进行严格区分的。 第四，泡沫本身有程度之分。谢经荣( 2 0 0 2 ) “把地产泡沫的预警分为四个 等级，既安全、警戒、危险、严重危险。泡沫不是在一瞬间吹大的，而是一个连 续的膨胀过程，这一膨胀过程也不一定非要持续到危险或严重危险阶段以致最后 破裂，膨胀过程中可能发生泡沫的收缩现象，泡沫可能维持或收缩，而不是以破 裂为最终归宿。 第五，泡沫与泡沫经济有本质的区别，不能把这两者相混淆。即使严重危险 的资产泡沫也不一定导致泡沫经济。彼得加伯( p e t e rg a r b e r ) 就认为荷兰郁 金香泡沫并没有导致经济灾难，因而算不上泡沫经济。2 0 世纪8 0 年代初期发生 在我国长春市的君子连兰泡沫也不是泡沫经济尽管当时的价格泡沫非常大，高 峰时期价格与低潮时期价格尽相差近万倍。 第二节经济泡沫与泡沫经济的区别 泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象，一定的泡沫是经济发展必要的添加 剂。经济理论界戴园晨先生曾经有个比较形象的比喻：投资和泡沫的关系就好比 啤酒和泡沫的关系一样，因为只有财富效应才会吸引投资，而只有投机才会产生 泡沫，也只有泡沫才会给人带来美好的憧憬和想象。没有泡沫的啤酒不是新鲜的 啤酒，而尽是泡沫的啤酒也不是什么好啤酒。啤酒客更知道，酒倒得越急，泡沫 就越多、越大，酒倒得越慢，泡沫就越小。戴先生认为泡沫在一定程度上对推动 经济发展是有益的，只有当泡沫产生的速度过快，积累的过多并导致泡沫经济， 才会对国民经济造成严重的伤害。中国人民大学王芳先生在“泡沫经济”与经 济“泡沫”一文中则指出：“中国不是泡沫经济，但是不等于浇中国经济或中 国股市中没有泡沫。事实上，经济泡沫是大量存在的，但不必为经济泡沫恐慌， 因为它与泡沫经济既有联系又有区别。经济泡沫未必形成泡沫经济，而且，从某 种意义上说，经济泡沫是现代经济不可或缺的要素之一。”我们应对“泡沫经 济”与经济“泡沫”进行科学地区分。 我们知道，经济泡沫是商品的价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格 的非平衡性向上偏移，表现为商品的市场价格与理论价格( 实际价值) 的偏差。 同时，我们也可以将经济泡沫理解成是经济成长过程中出现的一些非实体经济因 素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围，对活 跃市场经济是有利的。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实 业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。 政治经济学告诉我们：价值是凝聚在商品中的一般的、无差别的人类劳动。 价值通过商品交换的量的比例即交换价值表现出来。而商品按照社会必要劳动时 问决定的价值量进行交换，价格围绕价值上下波动，自发地调节生产和流通，刺 激生产者改进技术和提高劳动生产率。因此，从理论上说商品的价值应该是“成 本价格+ 剩余价值”。所谓成本价格是指生产商品所消耗的资本价值，包括所消 耗的生产资料价值和劳动力价值。所谓剩余价值是指利润。在自产自销情况下， 生产商获得的实际利润，除产业利润( 即剩余价值) 以外，还包括流通领域中的 商业利润在内。当商品按高于价值的垄断价格出售时，就产生了“超额利润”。 可以认为这种由于人为垄断所形成的“超额利润”就是所谓的“泡沫”，“超额利 润”的多少代表着“泡沫”的大小。 而所谓的泡沫经济是指一个经济事件中的一种或一系列资产出现了较为严 重的价格泡沫，且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量相当大的比重，同时泡沫 资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系。泡沫一旦破裂，将给经济 的运行带来危害，或者引发金融危机，或者导致经济危机。泡沫经济一定是和泡 沫现象相联系的，就是说某个经济发展成为泡沫经济一定是某种或一系列资产出 现了泡沫现象。我们不能把所有出现了资产泡沫的经济，哪怕是较严重的，都笼 统地称之为泡沫经济。 一、泡沫经济的特征 泡沫经济的产生往往伴随着如下特征： ( 一) 泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。虚拟资本有相当大的经 济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远， 形成泡沫经济，最终导致价格暴跌，泡沫破灭。 ( 二) 泡沫资产总量已经在宏观总量上占到了相当的比重，并且在泡沫经济 时期往往会出现虚假繁荣，整个宏观经济总量出现超常增长。泡沫经济作为一个 经济现象的总体特征，表现的应该是一个宏观的概念。因此在判定一个经济现象 是否为泡沫经济时，泡沫现象应该在宏观经济总量上有所体现，具体来说就是泡 沫资产的价值虚增和一个经济的gdp 或国民财富存量之间的比值较大。由于泡 沫资产总量已经达到宏观经济总量的较大份额，故在其带动下宏观经济总量会出 现超常的增长，从而出现经济虚假繁荣景象。 ( 三) 价格泡沫与经济的各方面有着系统性联系。泡沫经济作为对一个经济 现象的特征性描述，不应该仅仅是一个数量上的概念，还应该是一个系统性概念。 在判定为泡沫经济的经济体中，除了具有泡沫资产总量已占宏观总量的相当大比 重的特征以外，泡沫资产还应具有它和经济的各个方面发生了千丝万缕的联系的 特征，特别是金融体系、实体经济已经大量持有泡沫资产。 ( 四) 风险特征。当一个经济现象发展为泡沫经济时，往往会因社会经济的 虚假繁荣，导致泡沫破灭，社会震荡，甚至经济崩溃。如著名的日本泡沫经济的 破灭，导致日本股市和其他金融市场崩溃，众多企业和金融机构倒闭，宏观经济 持续近十年低迷。 二、泡沫经济的存在方式 通常我们认为泡沫经济主要以两种方式存在： 第一种是物质生产领域的泡沫经济，它是因盲目投资与重复建设引起的。在 此类投资中，虽然都投入了物化劳动和活劳动，但因其未能形成社会的必要劳动， 即未能通过分配、交换而进入社会和个人消费的最终需求，故不能在实体经济中 形成价值。如西欧发达国家重复建设的浪费，按每企业工人的平均损失计算，达 到4 万美元；而日本因重复投资损失却达每个工人合2o 万美元。从量变到质变， 前者是较严重的经济泡沫，而后者已形成了严重的泡沫经济。当然，物质生产领 域的泡沫经济，有不同于金融领域泡沫经济之处，因为它毕竟还有一个实物形态 的商品存在。其物质形态虽不会缩水，但从价值形态看，它同样会发生价值缩水 和价格缩水。假如某房屋交付后三年仍未卖掉，其损失则出以下几部分组成： l 、 要为它支付预付成本的利息； 2 、它每年都会有折旧，这是物质磨损： 3 、 由于劳动生产率不断提高，原有产品的价值就会相应降低。 第二种泡沫经济寓于会融投机。正常情况下，资会的运动应当反映实体资本 和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机必然存在。但如果金融投机交 易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的 虚假繁荣，形成泡沫经济。 通过以上分析可见经济泡沫属中性范畴，而泡沫经济则是个贬义词。我们不 能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性， 又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。 第三节经济泡沫与通货膨胀的区别 泡沫与通货膨胀经常相伴出现，两者地现象上是有联系的，但从本质上讲， 泡沫与通货膨胀是。不同的两个概念。 首先，泡沫是某资产的市场价格水平相对于理论价格的非平稳性向上偏移过 程：而通货膨胀则是一般物价水平持续上涨的过程。前者是考察市场价格和理论 价格之差的时间序列走势，涉及两个价格：后者是考察一般物价水平的时间序列 走势，只涉及“一个”价格。 其次，泡沫是由于不符合经济现实的买卖行为导致的资产价格高估，也就是 说货币供给总量的多少不是产生资产泡沫的根本原因；通货膨胀是货币现象，是 由于相对于社会商品( 服务) 而言发行量过多造成的。 第三，在假设货币流速不变的条件下洗漱是流通中的货币购买力在商品之 间结构分配上的失衡；而通货膨胀的根源在于央行超过社会总产出增长的速度投 放货币，同时市场上接纳了所投放的货币。 第四，泡沫是资产的市场价格水平与同期该资产理论价格之间的差别，通货 膨胀则是本期一般物价水平与前期一般物价水平的差别。 第五，泡沫的出现往往会使居民感到财富增加；而通货膨胀时期居民则普遍 感到财富减少。当然，泡沫带来的财富增加具有虚幻性，因为一旦泡沫破灭，财 富就会缩水，从而财富的增加也就烟消云散。 第六，泡沫在增大到一定的程度时可能会发生自发的价格回调，有时甚至是 价格暴跌：通货膨胀若不治理，则有不可逆转性。 第四节泡沫经济与经济周期的区别 经济周期波动是一种宏观经济现象，根据伯恩斯和米歇尔( b u r n sa n d m i c h e l l1 9 4 6 ) 的定义：“经济周期是在主要通过商业公司动作的国家中见到的 一种总量行为波动，周期由许多经济活动方面几乎同时发生的扩张，接着是类似 的一般性衰退、收缩和消失于下一个周期扩张阶段的复苏构成；这种应运序列重 复发生但不简单循环；经济周期的持续时间从1 年以上到1 0 年或1 2 年不等；它 们不能被分成振幅与其相近、性质相似的更短周期。” 用较为通俗的语言，经济周期是发生在市场经济国家的一种宏观经济波动， 它分为高涨、衰退、收缩、复苏4 个阶段，这种从高涨到复苏的经济波动会重复 发生，但每一次新的周期都不是以前周期的重复( 见图2 一1 ) 。 繁荣 戮 入 复苏 衰退 v 收缩 图2 一l 经济州期波动 时间 泡沫经济虽然也是一种宏观经济的波动现象，表现为上升、高涨再到崩溃的 运动过程。但它与经济周期完全不一样，泡沫经济会突然出现高峰，然后又突然 下跌，在很短的时间内就可以出现相当大的起伏( 见图2 2 ) 。 图2 2 泡沫经济脱象 时间 泡沫经济和经济周期的区别主要是： 首先，泡沫经济不是经济内部蕴藏的必然动力学特征。也就是说，泡沫经济 这种大起大落的现象并不一定会反复出现，如果我们对宏观经济有清醒的认识和 良好的管理机制则完全可以避免泡沫经济：经济周期则不然，我们无法彻底消除 经济周期波动，因为它是由经济系统的动力学特性决定的。 其次，经济周期波动具有规律性，往往有一个相对固定的周期长度：泡沫经 济则不同，泡沫经济的爆发上有相当大的随机性，我们无法在实际经济运行数据 中找到相对固定的泡沫经济周期。 再次，经济周期的上升阶段和下降阶段往往都相对较平滑；泡沫经济则不同 上升阶段一般相对平滑，而下降阶段则往往非常陡峭，可能会以破灭形式出现。 最后，经济周期一般来说是一个正常的经济现象，因而即使在萧条期对经济 有圈套的消极影响也不至于出现太大的灾难：而被称为泡沫经济的经济现象则与 这不同，泡沫经济破灭时期往往伴随着金融危机和经济危机，并会留下严重的后 遗症。 第五节房地产泡沫与泡沫经济的关系 所谓房地产泡沫是指房地产业含有某些经济泡沫成分，是由于过度投机或对 未来市场过于乐观的预期而形成房地产市场价格相对于理论价格的非平衡性向 上偏移的数学期望。正确认识房地产泡沫与泡沫经济的关系是政府准确判断市 场形势，实施正确的调控，避免因房地产泡沫引发泡沫经济而对国民经济造成严 重危害的前提。 一、房地产业本质上是实体经济和实业部门。 ( 一) 从房地产的属性来看。房地产是不动产，兼有生活资料和生产资料双 重属性，同时它是以实物形态存在的实实在在的实体产品，与金融证券等虚拟资 本存在根本不同。 ( 二) 房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，对gdp 的增长具有较强的拉动作用。在发达国家的国民生产总值中，房地产增加值一般 要占到10 左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进 国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是 我国经济繁荣的标志之一。 二、房地产业是泡沫经济的主要载体。我们知道，泡沫经济是指一个经济事 件中的一种或一系列资产出现了较为严重的价格泡沫，且泡沫资产总量已经占到 宏观经济总量相当大的比重，同时泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间 接性的联系。泡沫一旦破裂，将给经济的运行带来危害，或者引发金融危机，或 者导致经济危机。而房地产业具有价值的高大性、供给数量的有限性、与其他产 业的高度关联性等经济特性，正好满足了泡沫经济产生的必要条件，尤其是在经 济高速增长、房地产市场快速发展时期，由于市场的过度预期，房地产业的发展 很容易脱离市场实际需求，从而导致房地产泡沫的急剧膨胀。而房地产泡沫如果 任其膨胀，发展成为泡沫经济的危险性也就会随之增大。 三、房地产泡沫主要表现在： ( 一) 地产价格泡沫。土地具有稀缺性和市场需求无限性的特征，在投机 炒作的拉动下，土地价格出现虚涨，这种虚涨的部分属于经济泡沫。如果土地价 格成倍、甚至几十倍地飞涨，并得不到有效控制。则地产价格泡沫将会演变成为 泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。从1986 年9 月到19 9 1 年9 月，日本全国市街地价指数上涨54 ，在此时期日本全国土地资产的价 格增加了一倍以上，相当于美国地价总值的5 倍，土地单价为美国的100 倍。 1 991 年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。 ( 二) 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需 求并不等同于泡沫。据统计，目前全国76 的产品不同程度地存在供过于求的 现象。在市场经济条件下，每一种商品的供与求完全平等是不太可能的，一定程 度的供过于求是市场经济发展的合理现象，不会构成经济泡沫。按照国际通行惯 例，房屋空置率在5 l0 之间为合理区，商品房供略大于求，有利于国民 经济的健康发展；空置率在10 20 之州为空置危险区，要采取一定措旌， 加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行： 空置率在20 以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强 制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经 济，特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。 ( 三) 房地产投资泡沫。一般而苦，房地产投资增长率应与房地产消费增 长率相适应，力求供求关系平衡。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房 地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产 业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度增长，商品房严重滞 销，并造成还贷困难，资金链断裂，投资泡沫演变成为泡沫经济，从而引发金融 危机。1997 年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 ( 四) 房价虚涨泡沫。房价与地价是相互联系的，房价泡沫与地价泡沫密 切相关。如果开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价致使房价飞涨，而购房 者却难以承受，房地产泡沫便会形成。 第三章宁波房地产住宅市场泡沫的初步分析 第一节宁波房地产住宅市场现状 近年来，宁波市房地产业取得了长足发展。房地产投资占全社会固定资产投 资比重从1 9 9 9 年的1 4 6 上升到2 0 0 3 年的2 2 ，为拉动经济增长作出了贡献。 2 0 0 3 年房地产投资带动相关产业产出2 7 6 亿元，房地产业对g d p 增长的贡献率 为1 1 。 房地产业的快速发展，带动相关产业近1 0 0 亿元的产出，房地产业已发展成 为宁波市国民经济的支柱性产业。房地产业的快速发展完善了城市功能，通过大 规模的旧城改造和新区建设进行综合开发、配套建设，使城市功能得到了优化和 完善。房地产业的快速发展提高了人民群众的居住质量和水平，改善了人居环境。 1 9 9 1 年以来，宁波市通过房地产开发建设了2 3 1 4 力平方米的商品住房，使近3 0 万户居民搬进了新居。 刚刚过去的2 0 0 4 年，宁波房地产业又是一个欣悉的年头，以整体来看，宁 波房地产市场的发展主要有以下特点： ( 一) 房地产投资规模不断上扬，占全社会固定资产投资比重进一步扩大， 土地供应近期大规模放量。 作为一个新兴行业，宁波房地产业发展十分迅速，已成为投资领域的重要 组成部分，尤其在“九五”后期，受城建规模扩大、基础设施投资加快和房改政 策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得跳跃性发展。1 9 9 0 年，房地产开 发投资仅2 4 9 亿元，占全社会固定资产比重只有6 3 ：1 9 9 6 1 9 9 9 年，房地产开 发投资逐年下降，四年累计完成投资额2 0 8 2 3 亿元，年均负增幅1 0 2 ：2 0 0 0 年 三季度开始回升，2 0 0 0 年一2 0 0 2 年三年共投资2 7 2 7 6 亿元，年均增幅达3 9 3 6 ， 高于同期全社会投资增速1 5 8 1 个百分点。2 0 0 2 年当年房地产开发投资总额达 1 2 5 9 7 亿元，同比增长4 4 6 6 ，是“九五”末期的1 1 倍。房地产开发投资占 全社会投资的比重也由“九五”末期的1 4 5 9 上升到2 0 9 5 ，上升了6 3 6 个百 分点，成为拉动投资增长的重要力量。2 0 0 3 年房地产丌发投资高达1 8 4 2 6 亿元， 比上年增长4 6 2 7 ，占全社会固定资产投资比重提高到2 2 0 4 。 图3 一i 房地产开发投馈 房地产开发投资单位( 亿元) 数据来源：宁波统计局、宁波统计年牲( 2 0 0 2 2 0 0 3 ) 、2 0 0 4 年宁城市周民经济和社会发展统计公报 图3 - 2 房地产开发投资占牟丰j 会吲定资产投资比重 数据来源：宁波统计局、宁波统计年搽( 2 0 0 2 2 0 0 3 ) 、2 0 0 4 年宁城市国民经济和社会发展统计公报 土地供应2 0 0 2