（工商管理专业论文）我国个人住房信贷风险管理研究.pdf

中文摘要 随着我翻房地产业的增长，不断拉动着个人住房信贷娥模的扩大，同时， 我国个人信用制度的缺失以及同业竞争的加劂，商业银行往房信贷的风险墩在 逐步扩大，辩个人往房信贷风险管理水平提蹬了更高的要求。在这秤背景下， 如何防范和化解个人住房信贷风险已成为现代风险镣理领域的重要课题之一。 我翻必须麸佟统的嫠贷斑陵管理模式孛解脱癌来，戳陵珞瀚疆先重褫和防范个 人住房信贷风险，真难把防范个人住房信贷风险当作一项紧迫的战略任务来抓。 为了阐述戬上论点豹正确性和哥行往，本文首先对我潮个久往痔信贷效务 的发展历程进行了回顾，详细阐述了目前我阐个人住房信贷业务所筒临的风险， 在对这些嚣狳影残蘸困遗李亍分髫亍熬墓疆之上，采爱s w o t 方法对我国个天萑鸯信 贷风险防范管理的内外环境和优劣势进行阐析，据此论证并提出了我国个人住 痨詹綮菇羧貉范藜繁蝰及荚獒俸箍蠹羲方案。 在对国外住房贷款风险镣理研究的基础之上，经过论诞分析，进一步明晰 了在我蓬菱篪莲痨抵撵贷款谖券氆熬菠臻建经及英蘩簧牲，为了筵遂我蚕谯痨 抵押馕款证券化的运作，作糟认为：、扩大和规范住房抵押贷款级市场a 二、竣密豹获壤参与灏携裁。三、建立具有黢痰背爨豹特殊鞭憨交翳疆穆。巍、 从制度层面上为住房抵押贷款证券化投资的机构投资者的发展培育环境。五、 健全傣震法割和售受谔级捉艇。六、强健售患披露露l 度蜓突罄。七、遮整葶霾减 轻备种税收。 爨然我匿个人往房信贷照殓管理上毒许多不足之处，僵燕我髓槎傣只要发瑷 不足，积极改正，就一定会强个人住房贷款风险防范这个平台上实现历史傲的 跨越。 关键词：个人住房信贷风睑，信用风险，信贷文化，住房抵押贷款锻券亿 a b s t r a c t i nt h ew a k eo fo a rc o u n t r y sh o u s i n gi n d u s t r yi n c r e a s i n g ，t h es c a l eo ft h e p e r s o n a lh o u s i n gl o a nh a sb e e ne x p a n d e dc o n t i n u o u s l y , a tt h es a m et i m e , t h el a c ko f o l i r c o u n t r y sp e r s o n a lc r e d i ts y s t e ma n dt h ef i e r c ec o m p e t i t i o no fd i f f e r e n t c o m m e r c i a lb a n k si n t h i sf i e l d ，t h er i s ko fc o m m e r c i a lb a n k si nt h ef i e l do ft h e p e r s o n a lh o u s i n gl o a nb e i n ge n l a r g e dd e m a n d sh i g h e rl e v e lo fr i s ka d m i n i s t r a t i o na s t ot h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n u n d e rt h ec i r c u m s t a n c e ，h o wt oa v o i da n dd i m i n i s ht h e r i s ko f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a nh a sb e c o m et h eo n eo f t h ei m p o r t a n tp r o b l e mi nt h e f i e l do ft h em o d e mr i s ka d m i n i s t r a t i o n w em u s tf r e eo u r s e l ff r o ml i m i t so n t r a d i t i o n a lm o d eo f t h el o a nr i s ka d m i n i s t r a t i o n , p a ys p e c i a la t t e n t i o nt oa n da v o i dt h e r i s ko f t h e p e r s o n a lh o u s i n gl o a ni ns t r a t e g i cf o r e s i g h t ，r e g a r dt h ea v o i d i n go f t h e r i s k o f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a na sa l lu r g e n ts t r a t e g i cm i s s i o n 。 i no r d e rt oe l a b o r a t et h ec o r r e c t n e s sa n df e a s i b i l i t yo ft h es t a t e m e n ta b o v e ，t h e o r i g i n a lf i r s t l yr e v i e wt h ec o u r s eo fd e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y 弩p e r s o n a lh o u s i n g l o a n ，e l a b o r a t eo u rc o u n t r y sp e r s o n a lh o u s i n gl o a nt i e i n gt h er i s k ，b a s e do na n a l y s e s o fp r o d u c i n gt h e s er i s k s ，ie l a b o r a t et h ei n t e r n a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n ta n d s t r e n g t ha n dw e a k n e s so ft h er i s ka d m i n i s t r a t i o no ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a ni no u r c o u n t r yi ns w o tm e t h o d 。a sar e s u l t ，id e m o n s t r a t ea n dp r o p o s et h et a c t i ca n d s p e c i f i cs c h e m eo f t h ea v o i d i n gt h er i s ko f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a ni no u rc o u n t r y b a s e do ns t u d y i n go ft h ef o r e i g nr i s ka d m i n i s t r a t i o ni nt h ef i e l do ft h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a n ，a sar e s u l to fa n a l y s i sa n dd e m o n s t r a t i o n ，w er e c o g n i z et h ei m p o r t a n c e a n ds t r a t e g i cp o s i t i o no fd e v e l o p m e n tm o r t g a g eb a c k e ds e c u f i t i z a t i o ni no u rc o u n t r y , i no r d e rt os t i m u l a t eo u rc o u n t r y sm o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i z a t i o n , it h i n k ： ( 1 ) e n l a r g ea n ds t a n d a r d i z et h ep r i m a r ym a r k e t o f t h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n + ( 2 ) g o v e r n m e n tt a k ea na c t i v ep a r ti na n di m p e lm o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ( 3 ) e s t a b l i s hs p e c i a lp u r p o s et r a d ei n s t i t u t i o no fh a v i n gt h ec h a r a c t e ro ft h e g o v e r n m e n tb a c k g r o u n d ( 4 ) b r e e de n v i r o n m e n tf o rt h ed e v e l o p m e n to fi n s t i t u t i o ni n v e s t o ro fm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o ni n v e s t i n go nt h es i d eo f s y s t e m ( 5 ) h e a l t h yc r e d i tl e g a ls y s t e ma n dm e c h a n i s m f o rc r e d i tr a t i n g ( 囝i n t e n s i f yt h es y s t e mo f t h r o w i n gd a y l i g h to nm e s s a g e a n dm a k ei tp e r f e c t ( 7 ) a d j u s ta n dl i g h t e nk i n d so f r e v e n u e a l t h o u g hw eh a v es e v e r a ls h o r t a g eo nt h er i s ka d m i n i s t r a t i o no ft h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a n , w eb e l i e v et h a t a sl o n ga sw ef i n ds h o r t a g e ，t a k ea l la c t i v ep a r ti n r e c t i f - ye r r o r s , w em u s tb ea b l et oa c h i e v eh i s t o r i cs u c c e s so n t h er i s ka d m i n i s t r a t i o n o f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n k e yw o r d s ：t h er i s ko f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n ，t h ec r e d rr i s k ，t h el o a nc u l t u r e ， t h em o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i z a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天注大鲎或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：禹虫签字日期：b f 年f 月7日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨盗盘茎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨生墨茔可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：氟嚏 签字日期： 嫡年f 月7 日 跏躲趣 签字日期：砌蛑月，日 第一章个人住房贷款及箕风酸 1 1概述 第一囊个人住房贷款及其风险 中国人民银行个人住房贷款管瑷办法中规定：个人往房贷款是摆贷款人 向借款入发放的用于购买臼用鬻通住房的贷款。 1 9 8 5 棼，孛星建设镶牙澡潮枣分行发教营鳞个入侄房爨款，擦开了我黧牙 震个a 往房贷款业务的序幕。t 9 9 7 每羼务院弱确提出了将倥房建设与消费 乍冀 国民经济新的增长点。并予1 9 9 8 全面部署了城镇住房制度改革，加快住房商品 仡遴程。中蓍人民锻孳亍耱继矮奄了一系残支持帮簸藏袋震往痨港爨倍贷麓竣策。 各商业锻行抓住了这一机遇，制定了拓展住房馏贷金融业务的一系列政策和措 施。确定了以发展往房信贷业务特剐是个人住房傧贷她务为羹点的信贷结构调 整酸酪，把个入往赛信贷攮务教在了饶先笈震翡熏要避经，莠全力缀缓实施。 房地产炊的强勃增长，不叛披凌藿个人住房信贷熙增长。个人住魔贷款规模在 银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将个人住房信贷视为低风险的信贷 晶释。戳下鼹黼是建雩亍巍工嚣1 9 9 8 零到2 0 0 3 年个人镣房贷款塑务数攥。 资料来源：作者整理 圈1 - 1 两行个贷众额摊穆袭 截止2 0 0 3 年，全匿个人房屡离故贷款袋额勰遮l ，2 万识元，同时，国嚏大 多数银行的房腠贷款坏账大多控制在0 1 如2 之间，从短期来看，这几年可以 谖楚当麓褒渡镶嚣资产类爨中溪量最褰戆贷款秘类之一。餐在当瓣特定靛金融 市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的产品，棚 第一章个人住房贷款敷其风险 资辩柬深；作者整瑾 图l - 2 两杼个贷余额百分比搬移表 反当前商业银行个人往房贷款所面临的潜在风险比其他贷款类型还要黼，如果 商业银行不能对当前个人住房贷款所面临的潜在风险进行有教的识别和按制， 爨么，泰寒个人往房贷款靛抉遮扩张就霹戆袋翅褒注镊行豹一个不容忽筏黪风 险源。我国房遗产个入贷款在簸邋三罄年里敬褥了蓬勃豹发袋源于政府敬策豹 全方位支持、银行的大力拓展以及消费者的旺盛需求等因素。由于房地产贷款 大多豢房地产资产作为抵押，霹鼠迄今为止房地产信贷的造约率较低( 铡如， 霹蓠我鞠商业毪个入往房贷款躯不趣贷款率不瓣0 5 丽往痨公积金个入往房 贷款的不良贷款率仅为0 2 4 ) ，豳此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷 款晶穗，并恳都在不遗余力遮扩大魔遮产信贷娥务。然两缀大程度上，燹论是 囊翌镶行、投资者还怒酸鹰郡褒慈獯雳建产傍袋申蕴禽懿基大风验。 新审视在房地产泡沫破灭之前，大多数贷歉者和投资者狠难充分意识副风 险的彳譬在。而直到最j 琏美联储连续加息以及中圈政府小幅加息之后，中国房地 产泰壤徐穆开始交褥掺朔迷离之鼯，投姿者鞠镶嚣才牙始耋疆房遮产馈焚掰嚣 i 强豹冀实风险。一登房缝产溆沫缓灭，痨遗产嫠贷的风险真涎凸瑷出涞豹谣， 那么我因商业银行体系的不良贷教将显著增加，可能形成严蘸的银幸亍流动性危 机，甚鬣造成国民经济的萧条。 餮三令雷际逶甏鹣掺标霹滚毅矮来餐童一瓣是否存在赛鹣产逢沫；麓一个 指标魑房价收入比。按照世界银行的标准，发达阑家的房价收入比一般程1 8 5 5 之间。面目翦我豳全国范豳内的房徐收入比融经超过7 8 倍，至予上海、北 京帮广髑等城市剃受楚燕予平均窳平。羹二个撩檬是赛徐房糕魄。这一比率越 高，泡沫毒在的可憝瞧藏越大。我麓房遗产带黼上强嚣存在酌一静特殊蕊蒙， 就是房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市谯! 一定时期内撩至出现了房价上 涨租金下跌的现象。这种房馀和房掇的背离歪怒赛媲产泡沫孵一个重簧磐擘t 2 第一章个人住房贷款及其风陵 第三个指标是投资憾嚣求占贿房目标的比爨，这一搔标的图际警戏线农乎是 2 0 。最近解放日报抽样调查了上海2 5 个小区的2 3 6 9 4 户居民，抽样调查 结果攫示，蠢2 6 5 5 的购房嚣是出于投资动机购房的。还有其他调瓷报告认为， 在上海大约4 0 左右的个人房产交茹是出于投资目的。既然泡迹象明显，为什 么目前我国商业银行的房地产信贷遥约率低呢2 我认为存在以下两点原因：第 一，按照国际惯铡，个入房贷的风险暴露期满常为3 年到8 年，丽我国酌个人 住房信贷业务是在最近3 年到4 年时间里才大规模发展起来的。换句话蜕，我 们酲翦才藏黼进入个人房贷风险开始显瓒静输段。籀二，廉施产信贷的违约率 增加往往是和房地产景气周期的下滑相联系的。而我国房地产市场自上世纪9 0 年代中磊麓骧来一鬣处于一个较长豹上舞滔斓辛，鞭踅违约率缓低的事实簸不 足为奇了。一旦房地产价格大幅下滑，违约率上升必将成为不争的枣实。商业 键露之襞滋认隽房遗产售贷怒优嶷资产，主疆琢鑫浚在子一盈整款入违约，壤 行就能够以合理的价格把作为贷款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。但是， 这种搡痒建立在房建产隶场稳定甚至繁荣懿麓旗之上。一量泰绣藏纛，银行缦 难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也舆有很高的 交易成本。戴矮，房遗产枣场崩盘邋零馋涎潢经济薷条，爨兆也缺乏足够麴投 资者来购买遮些抵押房地产。因此，一旦房地产泡沫破灭，这些抵押贷款也会 迅速转变为不良贷款。 此外，对于普通投资者来说，他们在前几年为我国拉动内需做出了贡献， 薅当前魄加爨姆导致恁 f 的逐款压力增加，甚至使褥佳们蟊临黄房产贬值的避 险。更为严熬的是，他们目前还没有任何工具可以用来帮助自己降低房产投资 的风险。 目前，我国个入住房贷款风险主要有流渤性风除、信用风险、道德风瀚、 变现风险、银行自身内部管瑷风险等。就目前我国个人住房贷款风险所占百分 比圈涿如下： 资料来游：作者整理 霭1 3 我嚣令入莰虏贷获疑险搿美西努晓 篇一晕个入往房贷款及箕风险 程西方发送国家，房谶产业一煮是国民经济的重要支柱，器露酃蹙爱建立了 相对成熟完罄的房地产金融系统，在对个人往房信贷的风险镑理上积累了一定 的经验e 髓餐人们慰个人谯房髂贷风黢理论认识熬不蚜涤纯，越来越事富兹辑 究成巢为个人臻房信贷韭务嚣鼹陵簿理提供了垒新静认知瓣潞和分析方法。为 了讨谂我嗣令人住房镶贷风黢管理现状释对策，我们存瑟螯辩其主黉内容做密 进一步的探词。 2 个人住魔贷款韭舞 1 。2 。 令入经赛袋款瓣分樊 驮广义上霉，个人住房贷款可以分为如下几炎： 1 个人住房商业性贷款，怒搬银行用信贷资金起在中国晦避城镶购袋，建造， 大修套类篷襞赛瓣爨然天笈放浆贷款。 2 个人往痨公积惫贷款，楚攒在秘像所在遗黥住房公积金管理部门缴存往房 公簌金鹩辍工，在购癸，建逡，黼建，丈修爨接酱邋靛房辩，向单使所在地酌 住房公积鑫管理部门申请的政策性低息贷款。 3 个人往赛组台贷款，籀以健房公积金存款秘信赞资金巍爰乏源肉强一借款人 发放懿用予鼹买，是逡，大修蠡雳黪逶住房黪贷款，燕令人蛙房娄黢贷款秘爨 营贷款黪缀合。 4 住痨按揭借款，疑指辫胬者敬所购住魔作祗帮并自箕所购住掰酌房遗产开 发企澈提供撵缣豹个人住痔贷款，楚个人往房担傈贷款的一种典体澎茂。 5 ，个人商娩用房借款，是指银行用信贷资金向程中国内地城镇购买各类型 商业用房的岛然人发放妁贷款。 6 。个人霉交爨住房贷款，怒撂银嚣耀信贷资金良建孛匿蠹撼城镇往痔二缓枣 场购袋备类型住房鲍囊然人发放的贷教。 7 个人往穗转让贷款，是掇警贷款满未络清静个人住房贷款客户将抵押绘镦 行爝予借款撼傈住痨出售黪，镶彳亍雳信贷资金岗魏买该住痨龄謇然入发蔽鹣个 入住房贷款，即俗称的转按借款。 8 。个人商业髑房转让偌散，蔻指当借款尚未绪瀵的个人商她用房借款嚣户将 抵帮绘镶弦粥予借款撼保的窝业阏房出售黠，银行月攘赞资金肉赡买该囊鼗鼹 房鲍鱼然人发放蛇个人商业用房傣款，期垮拣的鼹业用房转按贷款。 擎。个人住房装修借歉，楚镶雩予澎个人客户发放豹溺于装修蠡累往裔静人民雨 拯缣贷款。 辛 第一章个天往痔赞款及其蕊陵 最近一然商业银行在住房贷款方面推出一些新的业务品种，丰富了个人住 房贷款业务，铡如，个人住房热按贷款，减按业务簿等。 1 2 2 个人住房贷款监势的操作规糨 i 率请个人住房毯款馥务的条箨 通常的条件是个人的身份确定、有偿逐能力并髓提供适当的担保机制。申 请借款时必须具备的下列条l 警：毒合法的鼹壁身傍；毒稳定的职业和收入；有 按麓耧还岱款本息的德力；裔储敖行试可鹣资产避行抵押或凌撵，或( 鞠) 有符合 援定条借救像证人为其撼傈；褥魏买住房龅合同域协没；提癌借款申请融，在 镶行有不低予购买往赛掰需赘念麓3 0 麓存款，藩已终薅赛颈辩款支静绘售房 单俄的，则儒提供付款收据的原件和复印件；借款行规定的其他条件。 2 申请个人住房贷款需要办联的手续。 借款入弱镊 亍经办撬构缓穗与锻幸亍签订“合馋蛰议”豹开发商楚填写个a 住房贷款借款申请表，并提供以下材料：本人户黯本、身份诚或其他褥效居留 谨绛；歌魏秘蔽入谨隳；熬痨会嚣或意囊书等窍荧诞夔毒耋髓；蠢赛徐散3 0 静 首期付款证明；银行经办机构臻求提供的其他材料。 3 操作规程： ( 1 ) 濮焱：镊行缎办凝橡竣铤行委莛懿德簿攀努掰( 戢公诞妫对餐款入撵餐 的资料逃行调查。 ( 2 漆懿。银行经办凝旋瓣傣款大约审谤遴抒搴援。 ( 3 ) 借教人开户、领储瞽卡并签订借款合同。 ( 4 ) 办理抵押、保证、质押和保险等脊关担保平续。 ( 5 ) 爨款含嚣生效，资金测入开发囊焱户。 。3 个人倥房贷款风险 1 。3 1 流动性风险 嚣镶行来说，个入住痔绥贷等孛长裁袋款懿莰速溪长蠢磁察豹邈速提高， 可鞋会带浓流动性风险。流动链风险的具体表现救怒银行资产结构中躺中长期 贷款魄耋港离，瑷金稳霆箨券譬不是瑷应稀挺款鬟蘩，又缺乏及露融入瑷金瓣 手段和渠道。随着我阉个人住房贷款规模的迅速扩大，银行资金运用长期化与 资鑫来源缀期化的矛鹰豳益突出，影响银行资产的流动性。目前我国镑大银行 主凝资金泉深还是依赖予镰声豹存款，奁搿扬经游条释下，越来越多懿人并不 5 一整= 童尘查垡建塞整墨器垦黧 倾向于把钱存入银行，丽是积极剿市场中去投资。这是经济发展的必然越势。 这就後褥镶行偿蓄存款的流瀚位穗对增大，银行警中蕊定掌握静资垒嗣懿减少， 露个入谯痨麓贷韭务慧豢豹瓷金麓来趱多。缺搿越求越大遨瓿澎藏了矛蹰。结 荣鸯籍大了缀抒豹滚动雾t 羧。 海蔓筻镶牙在一定范溺波窍褰瓷产受馕黪裁黢爨酝是霹数攘磺鹣，徊爨这令 缺口废控制在一定的比率范圈之内，对这个缺口进行管理，就怒商姚银彳亍的流 翅程风羧管理窥秘率斑羧管灌。裰撂邕簖缀验，个人住房贷靛魄鬟接遥或达到 i 8 如2 e 时，窝韭镊行瘵体流凌瞧帮中长瀚借款魄铡豹约束就会戚麓菲鬻突出 骢阉题。亵我霆，这绻镶爨从t 9 9 9 年静0 s 土身裂2 0 0 3 年瓣9 2 7 瓣子一 犊资产艘模较小，资产耱类较梵攀一懿秘分城枣亵媲镶牙象说，实瓣上鼹经开 始面临到流动性问题，例如，海南发展银行、成都汇通城市合作银行因流动性 飙险褥产垒了戆器。 溪努瓣决拿大霞舞爨款浚鞠一陵不是餐掰条逡绦： 一是以戆阑为营熟臻房鼹蓥融资体悉。在燮产受篌结魏中蜜璐与个人薤房 赞款期嫩，裂率相对称敕住房健嚣存款。该髂系熬瓷套来溅予鼹跽黪键赛镶蓄、 银行间的融资、国家资惫。该项资金只用于为参加住房储蓄的腾民提供购建住 斑赞款。倥房镶蓄锻行是这一体慈静专门逡落褫构。耩琵癸得蓟住裔储鬻银行 鹳焚款，必簇在该抒鸯掇应程麴帮款。穗蓄存款，个人往露贷款瀚糕率誉莛霆 定不变的。该蒋系以往穗融资热礁一星瓣，僚谣燹金不乡 滚、不阙霰，全都嗣 予往魔，簇褒德屋伐痨念融露汤上甄占份额鏊本上辍撩在2 t 。一2 5 鹳求平。 = 燕以美豳为首的往房抵押借款证券化体系，将长期的个人住房贷款转化 隽碍淀遴黪涯券，纯解个人镁赛赞款慧采豹滚动瞧熙浚。 麸我辍懿察嚣爨发，梵蠖短麓麴害会爨愈够长麓、稳定遴入谯滂金熬镶 城戳麓抉健襄众融熬溅魏性阉鼹，可以采取以下足秘方法： 一是建立往宅耱蓄镄贷制度，默形成稳定熬镶魔镶贷资鑫米漾。这掰j 窟 借 舔德瀚等西欧阐家的往房合同储鬻制度，例如，中国建设银行和德国住房储蓄 镶牙念爨猩天滓建立麴孛德经窍锫鬻镊行裁蹩令撮好匏尝试。发震僚痨储蓄， 暇牧裢会溺散瓷佥，选耩躐翻藏一整遥会我溪实鼯耩凌夔往磨会霾鼹霉巍鑫， 魏发凝个人往赛痿贷妲务提供稳定瓣住魔攘贷资金寒源。 二惹继续健全秘宠蛰健赛公敬鑫制度，攥淹谯房公积金鹪逡褥麟攮，佳痔 公积众制度作为一种强制性、政策性、义务性的往房融资模式，为我国住房金 融缝擞了丈塞黪长鬟资鑫，邃蹩黪蕊佳爨金激流蕊蠖疑险熬凑数手段。懿楚我 爨霞魔公羧佥涮废凳蘩遴枣鼗诲多不合瑗熬溅方，絮撬枣每浚爨不摹婆学，姿金运 矗 第一犟个人住房赞歙及萁风险 行缺乏监督，管理不蛰，相应的法规和制度还不究善等，都肖必要通过深化改 擎勰戳瓣决。当羲，为提蘧歇工缴纳住赛公骥金戆狡投瞧，溪驻考虑在我垂裁 立公积盒鼹益凭证，其实质就是对公积金缴交额瀚证券亿，采取市场利率运作， 馒职工魏拱公积金可叛缮到资众装壤馕。这姆霹以疆裹广大鞭工公辍念缴纳鳃 积极性，如暴再考虑让公积金受益凭证流通转让，箕效果将爨加明遂。 三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人抵押贷款出售溅者证券化，如果 能够出甓抵押贷款，粼巍业镁纷可以在霰瑟时垮妖期资产交琰，从露瓣决佳房 抵拇贷款流动性差的问题。鼷前，我国魄较愿意释且适合购哭商业银行住房抵 撵傣款麴投资者主要怒入寿绦除公司移投粪基金，养老基金等竖盘融辘季冬， 这黪辘构 翅需要一些长期资产鞭鼹萁资金来源籀馘配。但是，我国辩金融枫季句 分业经营的限制，使得人寿保险公司、基众管理公司不能够购鼷个人抵押贷款。 然惩，馒黪摄搀贷款谖券佬魄嫩售抵押贷敬的安瓣更糖巧，它使褥巅照银行一 家的风险通过瓷本枣场分散到广大的投资暂，掇辩了银行资愈豹流韵性，这蒋 是筏霹往房金融今后发展熬一个方囱。 1 。3 2 信用风险、道德风险、逆 匈选择问题 令人像魔贷款黪傣用鼹除是撞因蘑款入或撞绦入戆信魇翊题，藤筏镶幸亍裂 期不能回收贷款本息骈带来躺损失。可以分为被迫违约风险、理性造约风险和 瑟懑违约缀险。 被追遗约风险是搔囡借款人还款能力下降，细由于借款入下岗、失数、投 资投机失利等原因造成经济收入下降，导致无法按时偿还贷款本息所带来的风 险。因此，一量借款人黥还款力下降就会导致逐贷受到影骥，因蔼壤热了借 款入违约瀚可能性。随着我鹫溺有企业职工下岗分流政策豹实行班及私营企业、 中步i 会爨众蛙匏不繇增热，滕民收入懿不稳定因素瞧在逐濒壤期，一些亳收入 翡窳庭蠢予职业的变纯褥交成低收入家纛，甚至睫失收入来源。这静变化壹接 导致借款人不能按期偿还银行货款，从而遗成贷款还款逾期，另外，篡他意外 事赦氆霹熊导致还款能力下降，魏偌款人崽痰、敬残、意外惩亡等。凌凝发生或 婚烟状况殴交等等。 理 生遗约风险是搬不是盘借款人财势鼹拣濒g 起翦，弼避患予谯房市场徐 稽变动等闲素雩 超鹣借款入象劝违约荨亍为掰带来鼢风险。借款入敬缮贷款并谣 还一段时间的本息后，如果住房价格发生大幅下降并且重新购鼹同质健宅所需 支付的费用低于尚待归还的贷款余额时，储款人就w 能主动造约。 借款入疆往违约静条讳： 7 第苹个人住房贷款及其风险 hxfzx瓣州l+f1)1一f i + j 1 一” 、 强往皂徐楱拄：贷簸房价 z ：贷款利率r ：已偿还贷款本息期数 n ：贷款耀隈 t ：贷款偿还纛住房鼗泰徐 在这种情况下，对借款人来说，违约怒使其成本最小化的理性选择，但对 镶行瑟言，帮璎夫了经营最羧。铡翔在2 e 冬捉券斡美国，爨遮产徐揍大疆下降， 致使违约现象频繁发生，使经营个人住房贷款的银行呆坏账剧增，支付能力下 降，不褥不破产涛黪，最终成为经济危枧爆发豹导火线之一。 恶意违约风险怒指借款人具有还本付息能力，但主观上故意造约或第三方 采驳欺诈手段利用个人住房贷款骟墩锓行臻贷资金掰带来的风险。我国房地产 业的发展还不够规范，住宅质量问题投诉率较高，房地产歼发商与购房者常常 因为质量闻题或其他阅题蔚产生纠纷，丽虽往往缀难在短融间内得到烬决，一 旦出现这种情况，使用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还锻行贷款，从 而将客户与拜发商之间的矛鹰转嫁剡银行身上，试图通过要挟银行以达到爨蛇。 对第三方( 多数情况下是房地产开发商) 而言，在资金紧张的精况下，采取捏造事 实，隐瞒真相或者其他不正当的手段，骗取银行贷款。开发商通常采用的手段 是携高房价，虚构“购房者”办理假借款和重复出稿三种。提高虏侨是- 开发商 以实际价格出售给购房者，但购房合同以掰价签订，并以此申请借款，多贷出 的资金实际上转移绘开发商使用；虚构购魔者是指菜些开发商为了憩够褥捌银 行的贷款，便指派本业员工或他人，以购房名义进行骗取借款供开发商使用， 毽这些入并稚楚真歪静鹃痨者。重复出售熬开发商将已出镪静房鬣褥次或多次 出售，并向银行贷款的行为。开发商之所以敢于铤而走险，主要是因为目前个 入谯房贷款裁率远低于房绝产开蔽贷款裁率，贷教期疆逡长予开发商贷教觏 限，个人住房贷款较开发贷款容易获得，这样使低风险的个人住房贷款变成了 裔藏殓静房_ 蠢亟产开笈爨蔌。 遗憾的是，大黛的违约事件发生后，得不到有效处理，结果形成恶性循环， 个人往痔爨获涉及锻行窝偌款久嚣令方瑟，秀者之蠲茨学必是一耱薄弈。签于 目前我国个人信用制度尚朱建立，个人的资信情况无从谈越，上述的博弈成为 一秘菲对稔绩惑獒麟弈，帮个夫攘蠢篷镀露不掇弯瓣售患戆薅弈，这裁产生了 道德风险和逆选择的问题。 梅耶森( m y e r s o n ) 剖i 隽：“由参与入选择镶误行动萼l 起款淹题”稼爽道德臌险， “由参与人选择错误信息引趣的问题咻为逆选择。即道德风除问题存在于非对称 8 第一章个人住房贷款及其风陵 信息发生垄会囤之爱，遂选耩闻题存在于 黩l 穆箔爨发生在会嚣之黧。 银行在发放个人住房贷款前要审查贷款申请人的资信、收入等情况，假设 借款孛请人褥舍银行要求懿器瑗条传，银行发放贷款，毽台鼹签订爝，银行无 法观察到借款入的行为，无法随时掌握借款人的经济条件、家庭等方面的变动 情况，此时，借款入有两个选择：一是按融魑还贷款本意；二是拒绝还款。显 然，借款人如果采取第二种选择，岿须要承担违约的风险，即在借款合同中签 订螅，由银行通过诉讼拍卖抵押房产以抵偿贷款。假是，我瓣民枣诉讼法 第二酉二十三条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民 法院寄权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人威当履行义务部分财产。但 应当保留被执行人及其所抚养家属的艇活必需晶。住房属于个人的生活必需黼， 应当翻给个人，这样，借款人的违约成本就仪剩下邀义和舆论上的谴责了。如 果再獭这种邋义和舆论上的谴责由榴当数量的个人进行分摊，那么遴约成本简 直是微乎其微了。这不难解释，为什么有的地方住房者因为间开发商之问的纠 纷雨挺绝归还银葶亍贷款，因为他稍知遥法院不会强糊执行抵押物，由此产生豹 预期收益完全可以抵消分摊到每个住户头上仅有的一点违约成本，这样，遘约 残本遥低，使借款入瀣够在皎入减少、遗体粕其谴粳零j 秘纷筹情况下，轻荔媲 作出掇绝还款的选择。 掰语遂趣选择竭越是捂帮鍪冒陵穗裤强，信誉差，最宥搿麓造戒不琴j f 遂淘) 结果的借款人常常获得贷款，从而绘银行带来信用风险。近几年，我国房地产 持续势涅，霎砉塞瓣诱惑及令人往房抵撵贷款剃率连续走低，蔽弓l 诸多黉险尝涉 及第二套房和多套住房投资，用于出租经营，银行在发放贷款时，猩信息不对 稼戆戆凌下，足毒按照事先髂诗静孝土会平穆戆售惩爱寒遴雩亍，在瑗蠢湾嚣下， 银行摄然对社会平均的信用度估计不高，除了贷款利率执行人民银行规定的不 能交燮终，镶孳亍是了绦障鑫巍资金熬安全，没基了一系到懿障碍，魏繁臻约手 续，严格的限制条件等。但怒这样的结果，使一部分汝信度较高的借款人退出 交易，恧资售度低懿爨款人、房地产熬授摄黉进入赘炀，透必德鲷并不在乎交 易成本的高低，一套住房重复抵押、循环抵押等现象时有发生，这种投机行为 无疑会加大银行的信用风险。 逆选择问题可以通过以下模型加以说明。 假设申请个人住房贷款的个人可以分为鼹类：守傣恩者秘不守傣用者，个 入的守信程度宪全卣本人决定，银行依据个人是否守信用来决定提供个人住房 贷款的条件，包括贷款的数量、期限、成数、铡率等。如果守信用者所占全部 申请人的比例为c ，那么银行所愿意掇供的贷教条件为坂o 。假设守信用者和不 守信用者共同所能接受的贷款条件为地j ( c o ) - - l o 。那么如为不守信用者所希望获 第一蕈个人住房贷款及其风陵 愿驰最毫贷教条锌，瞧是守镲愆砉爨器望获褥魏最低贷款祭绛。 考虑以下三种情况： 鲤果只存在不守信鼹者，锓行爨予售贷瓷金安全戆考惑，不愿爨对其发放 贷款，即氕c 声o 而个人希望能获得在。至上。之间的镄款条件，此时不会有贷款 发生。 如果只存在守信用者，银行愿意提供较优惠的贷款条件上，而个人对于高 于三。的条件裙能接受，l 岛。此时，贷款挠顺利发放，银行也从中获褥盈利。 如果不守信用者和守信用者共同存在，此时对银行来说，所愿意掇供的贷款 条件必须至少为社会平均信用度下的贷款条l 牛，即灭o 三o 。满足该不等式的爆 小值为c o 茯始c c o 时，银行才愿意提供贷款。郎贷款条伟为c o a 1 ，如图 1 4 所示。 翳l 遂选择舞爨搂型 横轴表示守信用者所占比例； 缴霉囊表示锻孬蕊提供瓣贷款祭传； f ( c ) 是条经过原点的曲线 c o 表示现有的守信用者所占比例，在该比例下，银行所愿意提供的贷款条 馋为l 。，如果守信用赣的比例舞于c 矗银行愿意提供离于l o 条传的贷款。如果 贷款条件低予l o ，则守信用眷不会贷款，西为此时的l 低予l o 。 因此，p ( c o l o ) 怒均衡点，银行愿意并够提供贷款的区域是c b c l 的 区域，在圈中用黑线标出。 如果现在由于倍感不对称，银行无法准确预测c ，丽只能根据经验推断。燃 予资露安全的考虑，键行往往扶最坏的可能如发，撩定目前守信用者的比例为 c l ，c l c o ，此时对应的银行贷款条件为l l ，l l ，即真正守傣弱者部分被搀 豫在赞散蓖毯之癸，嚣嚣多数豹不守痿熙者帮被缡入贷款对象。瓣为这些入只 要能获得超过0 的贷款祭 牛即可。这样，锻行本来为防范风险黼制订的严格措 施，反而带来更多的不守信用者和更大的风险。 1 3 3 抵押物品处分风险 令入往房贷款懿抵翔戆瑟楚分氮险是撂锻孬在鹰款人违终舞，楚分羝箨兹 时所发生的风险。主要包括抵押物产权风险，抵押物价格风险和抵押物变现风 险。 幽抵押物产权归属问题所引起的抵押物产权风险分为部分产权风险和产权 替代风险。部分产权风险怒指房屋产权并非出倦款人完全占有，祗是同性人共 丽占露，镶行在处分这秘产毅戆房嚣嚣会受翻疆裁。较普遍豹瀵瑷爨嚣蔻广泛 存在的房改房、安屠房、缀济适用房等。因为氛含政策性因素，所以上述豹房 屋是不完全产权，银行要将其上市交易拍卖，就必须要补缴税费，将其转化为 完全产权：另外，夫妻共有域与他人共有的产权，如果银行在贷漱时不知悉， 那么程处分抵押物时就只熊处分借款人占有的郑一部分。产权替代是指由于个 人往痨畿款茨长疑蛙，竞龛褰可麓发生熬在贷款麓内房屋静攥_ i 乏袋冀建交动匿 素，馊产权灭失，丽由另终的产权热以替代。锻行将瑟貉的风除怒不足额的替 代和抵押权的物上代位权濉以行使。 抵押物价格风险是指抵押房屋随经济环境、房地产市场状况的变化和房屋 的自然磨损而导致价格下跌所产生的风险。目前，住房二级市场尚待完善，抵 拇房产瓣穗卖馀格远低予麟等房产懿市场售价。银行将抵押房产变糯辩遭受损 失魏可能经极大，抵弹赛产豹拍卖大多不燕囱镶行鑫身来揉终，翔暴无法及对 掌握市场行情，再加之没肖专业人士指导，则熙加增大了受损失的可能性，信 贷风除也就随之增加；另外，个人住房贷款期限较长，很难保证抵押物价格不 会发生下跌。价格下跌，使银彳亍处分抵押物时顾临不能足额清偿欠款的潜在风 险。 羝簿穆变瑰嚣险是掺镶行不麓霞羲狰秘燮现箴筵努抵狰稳代徐避离，遭健 银行不得不放弃追偿贷款的风l 险。一方面，没有相关的法律保护，银行难以处 分抵押物；另一方面，银行处分抵押物成本过高，所涉及的诉讼赞、拍卖费用、 评估赞往往超过诉讼标的，使银行丧失处分的信心。 筮= 燕全堡宣堡塾蠡基墨险 3 。4 银行自身内部管蘧风陵 锻行内部方面酌操作帮管理问题弓i 发的风狳帮程个入往房贷款的整个过程 孛，出予镶行王馋久爨戆失误藏镊帮营理髑发豹缺陷导蘩键行贷款产生损失静 可能性。银行作为贷方当南人，在群体上通过内部分工进行相互协馋，任德一 个环节管理不善都可能使潜在风险变为现实，碍i 起资产损失，一是信贷管理规 定不健众，案凄技嚣不严，落实不剿整，造章不纠，影残傣贷缀验。盎于羧乏 必聚的捐关法律约寒，再搬上备大商业银行之阕的激烈竞争，为了争取市场份 额，各大银行都尽霹能邋过降低酋付比铡、延长还款期限、放松审批限制等手 段寒啜孳 客户。降低酋村滗镄，可戳撵葛客户对个入往房爨款静兴趣，僵怒邃 使一些经济条件并不富裕的人加入委0 贷款购房的行列中。一旦这烘人失去稳定 的家庭收入或者收入出现较大滑坡，就会失去相应的偿还能力，结果是无法按 时羧行爨款会露，及戆还瀵贷款。冀乡 ，囊予蓠付魄铡兹辫低，瑗热了在照理 违数台瓣时瀵理资产懿风险。延长迩款麓限，袭瑟上窍利予客户每麓少纣一些 本息，暂时减轻客户的还款压力，实际上客户本息合计和述款压力却相应增加， 丽艇辩溺越长溪蕊藏越多，菠霜不幂| j 予吸等i 客户，减殓产黛靛穰会麓麓对瀚的 延长也将增加。放松审批限制，会使一些融身祭件弗不符会贷款标准的客户得 到贷款，丽这些客户无疑会鼹个人往房贷款中出现风险的最大豫患。在审批发 敖嚣哼，对贷款孛清久翡资辩了褥不笈跨，不全甏，贷藩搴焱不严楱繁采信贷风 睑。令人佳黪贷款涉及对象广泛，王终量大，款隈长，锻抒零花费较大人力、 物力对借款人的还款情况和抵押权诫进行簿理。在操作过程中，没有严格的抵 舞往痨鼗港翻痰，贷款静蔫螽、中台与磊螽没蠢进行责任上豹严格区分，对客 户的瓷偿情况没有进行严格的把关。从当前的愤况番，目前商业银弦在同 城市经办个人房地产信贷渡务网点镳多，在授权不严格的情况下，贷敖者可以 在多家镶行的经营褥熹同时率请小额住房袋款，量贷款入无力缮还，抵押物 往德缀难处嚣，资产无法分裁，也没有趣敷的法律像簿撼卖、辑伶程廖的蹶利 实施。另外，贷款期间，特抵押物在管理、移交保管等过程损失戚丢必，银行 需貉偿，隰至对贷款回收造成藏陵；镊行在篮羧稻键牧方瑟实施不戮经趣容翁 造成氆款入赖帐或撼欠不还蟪况豹发生。二是辩房愁产开发巍茨经营状援秘玻 府房地产管理部门糯的政策法援没裔及时了解，影响了对镶贷风险的蘸范和应 急处理。 第二章国外个人住房贷款风险研究及对我国的启示 第二章国外个人住房贷款风险研究及对我国的启示 2 i 概述 我国开展个人住房贷款业务时间较短，相应在个人住房贷款风险防范方面 电不如国外。例如，个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪 初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展，长时 间的发展，目前国外个人住房抵押贷款一级市场发育己非常成熟，并已成为金 融领域中一个极为重要的组成部分，美国的个人住房抵押贷款余额占到银行信 贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域风险管理的研究也非常 深入。我国个人住房抵押贷款经过几年发展，虽然取得了很大的成绩，但个人 住房抵押贷款一级市场风险管理还很不完善，下面笔者综述国外学者对个人住 房抵押贷款一级市场风险的实证研究成果，以期对我国个人住房贷款风险防范 研究、个人住房抵押贷款证券化的实施等提供一些有价值的思考。 2 2国外个人住房抵押贷款风险研究进展 梳理文献发现，目前国外学者在研究个人住房抵押贷款一级市场风险时主 要集中在如下一些领域： 1 队住房抵押贷款风险与v 关系研究 q u e r e i a 等( 1 9 9 2 ) 对过去3 0 年中的2 9 个实证研究进行综述后认为：是住 房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。当前大多数研究个人住房抵 押贷款的学者一致认为借款人净资产应是同期的资产市场价值减去同期贷款的 市场价值，这种测量同时还应考虑借款人的预期，只有这样才能较好的解释个 人住房抵押贷款违约的发生。k a u ，k e e n a a , k i m ( 1 9 9 1 ) 得出r 同样的结论：在研 究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，大量实证研究显示是l t v ( 1 0 a n - t o v a l u e ， 贷款价值比) ，而不是个人的特征如房屋所有人的流动性资金等来解释违约的发 生。q u i g l e y ( 1 9 9 3 ) 认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，而 且还取决于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯加、新英格兰、德克萨 斯州房价快速下降时违约数量大量增加，银行的实际损失剧增。在美国的其它地 区违约率随着经济环境变化而升降，但只要房地产价格波动不大，抵押物的贬值 就会在一个合理的范围之内变动。b a r tl a m b r e c h t 等( 1 9 9 7 ) 用标准威布尔分布 就会在一个合理的范围之内变动。b a r tl a m b r e c h t 等( 1 9 9 7 ) 用标准威布尔分布 第= 章国外个人住房贷款风险研究及对我国的旃示 第= 章国外个人住房贷款风险研究及对我国的启示 2 1 概述 我国开展个人住房贷款业务时间较短，相应在个人住房贷款风险防范方面 迄不舞国於。镶懿，个大往房抵摔贷款最祷起源于1 9 篷纪豹英国，秘2 0 瀵纪 初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展，长时 阑静发震，瓣兹重癸令天疰赛撬狰爨敖一级露场发脊己； 鬻戏熬，并已藏为金 融领域中一个极为重蒙的组成部分，美国的个人住房抵押贷敞余额占到银行信 贷资产憨壤豹霆分之一