（国民经济学专业论文）潍坊市城镇居民住房消费需求研究.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 住房消费是住房再生产过程中的一个非常重要的环节，它既是住房生产的起 点，也是住房生产的归宿点。住房业能否成为我国经济发展新的经济增长点，能 否起到拉动相关产业发展的作用，关键在于住房能否成为一个消费增长点。近年 来，我国政府为了拉动内需、带动经济的发展，相继采取了一系列启动城镇居民 住房消费的政策措施，特别是住房制度的改革，然而市场表现地相当“冷淡一， 给我国房地产市场的持续健康发展注入了不稳定的因素，究其原因，并不是说城 镇居民住房需求不旺，而是住房潜在需求呈上升趋势而有效需求则明显不足，潜 在的需求还有很大一部分尚未成为市场拉动供给的有效需求。在这种形势下，了 解城镇居民住房消费现状，深入分析其影响因素，对住房产业化发展具有非常重 要的意义。 本文以消费经济理论、供需理论为理论基础，主要采用对比分析的方法对潍 坊市城镇居民住房消费现状及影响因素两个问题进行了研究：一是通过对潍坊市 城镇居民住房消费的现状的分析，了解到潍坊市城镇居民住房消费水平不管从人 均居住面积还是从住房质量来讲都是偏低的，而住房消费结构则呈现出明显不合 理的状态，如：住房消费支出比偏低、住房二级市场发育不成熟、住房供应结构 不合理，这种种现象都折射出了潍坊市城镇居民住房消费结构的不合理性；二是 在潍坊市城镇居民住房消费现状分析的基础上，对潍坊市城镇居民住房消费行为 的影响因素进行了分析，通过分析知道影响潍坊市城镇居民住房消费行为的因素 主要是恩格尔系数、住房租售比、住房供应、可支配收入、贷款利率等，另外， 对一些不合理现象进行了分析，如：房价为什么不是影响住房消费的重要因素? 在上面分析的基础上，针对潍坊市城镇居民住房消费存在的问题提出了相应的政 策启示和建议，为促进潍坊市城镇居民住房理性消费以及潍坊市住房市场健康发 展提供科学依据。 关键词：城镇居民；住房消费；对比分析 a 址锋 l v 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h eh o u s i n gc o n s u m p t i o ni sav e r yi m p o r t a n tl i n k i nt h eh o u s i n g r e p r o d u c t i o n , w h i c hi st h es t a r t i n gp o i n to fh o u s i n gp r o d u c t i o n , a n da l s oi st h ef i n a l w h e t h e rt h eh o u s i n gi n d u s t r yc o u l db e c o m ean 伽e c o n o m i cg r o w t hp o i n to f e c o n o m i cd e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y , i tc o u l dp l a yar o l ei ns p u r r i n gr e l e v a n t i n d u s t r yd e v e l o p m e n t , f o c u so nw h e t h e rt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nc 嗣t nb e c o m ea c o n s u m eg r o w t hp o i n t i nr e c e n ty e a r s ，o u rg o v e r n m e n th a st a k e nas e r i e so fp o l i c i e s a n dm o 朗t b l l e st op r o m o t eh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t s ，e s p e c i a l l yt h e r e f o r mo fh o u s i n gs y s t e m ，i no r d e rt o s p u rd o m e s t i cd e m a n da n de c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，b u tt h er e f l e c ti sv e r y c o l d t h i sh a si n j e c t e du n s t a b l ef a c t o r si n t or e a l e s t a t em a r k e td e v e l o p m e n th e a l t h i l y , b e c a u s et h ep o t e n t i a lh o u s i n gd e m a n di so nt h e r i s ea n dt h ee f f e c t i v ed e m a n di so b v i o u s l yi n s u f f i c i e n t ，t h em o s tp o t e n t i a ld e m a n dh a s n o tb e c o m et h ee f f e c t i v ed e m a n dy e t u n d e rt h i sk i n do fs i t u a t i o n , i th a sav e r y i m p o r t a n tm e a n i n gi nt h eh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o nt ok n o wt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o n c u r r e n ts i t u a t i o no f u r b a nr e s i d e n t sa n da n a l y z ei t si n f l u e n c ef a c t o r sd e e p l y t h i st h e s i si so nt h ef o u n d a t i o no ft h ec o n s u m p t i o ne c o n o m i ct h e o r y , s u p p l y a n dd e m a n dt h e o r yo fw e s t e r ne c o n o m i c s ，a n dm a i n l ya d o p t sq u a l i t a t i v ea n d q u a n t i t a t i v ea n a l y s i st os t u d yc u r r e n ts i t u a t i o no fh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a n r e s i d e n t sa n di n f l u e n c ef a c t o r si nw e i f a n g ：f i r s t , t h r o u g ha n a l y s i so ft h ec u r r e n t s i t u a t i o no fh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t si nw o i f a n gc o r r e c t l y , w ek n o w t h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nl e v e lo fu r b a nr e s i d e n t si nw e i f a n gi sl o wn om a t t e rf r o m t h el i v i n gs p a c ep e rc a p i t ao rt h eh o u s i n gq u a l i t y , a n dt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o n s t r u c t u r ei so b v i o u su n r e a s o n a b l e ，f o re x a m p l e ：t h eh o u s i n gc o n s u m p t i o np a y m e n ti s l o w ；t h eh o u s i n gs e c o n d a r ym a r k e td e v e l o p m e n ti sn o tm a t u r e ；t h eh o u s i n gs u p p l y s t r u c t u r ei su n r e a s o n a b l e ，a l lt h e s ep h e n o m e n ar e f r a c t st h ei r r a t i o n a l i t yo fh o u s i n g v i 山东大学硕士学位论文 c o n s u m p t i o ns t r u c t u r eo fu r b a nr e s i d e n t s ；s e c o n d ，b a s i so nt h ea n a l y s i so fc u r r e n t s i t u a t i o no f h o u s i n gc o n s u m p t i o no f u r b a nr e s i d e n t si nw e i f a n g , w ea n a l y z ei n f l u e n c e f a c t o r so ft h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nd e c i s i o n so fu r b a nr e s i d e n t si nw e i f a n g , 8 0w e k n o wt h ef a c t o r si n f l u e n c i n gh o u s i n gc o n s u m p t i o nd e c i s i o n so fu r b a nr e s i d e n t s i n w e i f a n g a r em a i n l ye n g dc o e f f i c i e n t ；h o u s i n gs a l ea n dr e n t a lr a t i o ；h o u s i n gs u p p l m , d i s p o s a b l ei n c o m e ；l o a nr a t e , e t c i na d d i t i o n , w ea n a l y z es o m eu n r e a s o n a b l e p h e n o m e n a , f o re x a m p l e ：w h yt h eh o u s i n gp r i c ei sn o ta ni m p o r t a n ti n f l u e n c i n g f a c t o ro fh o u s ec o n s u m p t i o n ? o nt h eb a s i st h a tt w or e s p e c t sa b o v ea n a l y z e d , t h e t h e s i sh a sp u tf o r w a r ds o m ec o r r e s p o n d i n gp o l i c i e sa n ds u g g e s t i o no nt h eh o u s i n g c o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t s , i no r d e r t oo f f e rs c i e n t i f i cs u g g e s t i o nt op r o m o t et h e h o u s i n gc o n s u m p t i o no ft h eu r b a nr e s i d e n t si nw e i f a n gm o r er e a s o n a b l ea n dt h e h o u s i n g m a r k e td e v e l o p m e n to f w e i f a n gm o r eh e a l t h i l y k e yw o r d s ：u r b a nr e s i d e n t s ；h o u s i n gc o n s u m p t i o n ；c o n t r a s ta n a l y s i s v i i 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导 下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科 研成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文 中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：垄! 嶝 e l期：竺z ，丝望 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：查堕聋导师签名：1 鱼z 劁日期：& 盟堡，仁幺如 山东大学硕士学位论文 一、选题背景和意义 ( 一) 选题背景 导论 消费是人类生存和发展中一个永恒的、常青的话题。它是社会再生产过程中 的一个重要环节，既是起点也是终点。消费对社会经济发展的拉动作用历来占主 导地位，消费每增长1 个百分点，可以拉动g d p 增长o 6 个百分点，因此经济增 长必须依靠消费这一主动力。住房业由于产业关联程度高、吸纳资金能力强、建 设周期相对短、市场潜力巨大等特点，1 9 9 6 年以来被我国政府确定为国民经济 新的增长点，视为国民经济的支柱产业，其发展在一定阶段上有利于建立合理的 消费结构，优化产业结构，促进产业升级。住房消费是住房再生产过程中的一个 环节，具有十分重要的地位和作用。住房业能否成为新的经济增长点，能否起到 拉动相关产业发展的作用，关键在于住房能否成为一个消费增长点。 住房消费关系国计民生，是人类永恒的需求。居民的居住条件，既反映了一 个国家或一个城市的经济发展水平，也在一定程度上反映了一个国家或城市的政 治、社会稳定程度。我国从1 9 8 0 年提出住房体制改革后，经历2 0 多年的历程， 城镇居民的住房水平虽然有了很大提高，但还是处于与“基本小康”发展阶段相 适应的低水平阶段。随着社会经济的发展，人们对住房的要求越来越高，住房水 平已经成为衡量一个人生活水平和社会地位的重要标准之一。党的“十六大”提 出了全面建设小康社会的宏伟目标，“小康不小康，关键在住房”，住房问题是全 面建设小康社会的首要问题。因此，提高人们的居住质量是我国全面建设小康社 会的重要任务。从世界经济发展的轨迹来看，当一个国家的居民生活水平处于由 温饱转向小康的经济发展阶段时，也是国内居民消费结构和社会经济结构剧烈变 动的时期。2 1 世纪初，我国人均g d p 接近1 0 0 0 美元，即达到小康水平以上，根 据发达国家发展的经验，一般在从小康水平向中等发达水平迈进的道路上，将是 住房成为消费热点的最好时机。同时，随着我国城镇住房制度改革、城市化进程 山东大学硕士学位论文 加快、住房金融的发展等也带来了强大的住房消费潜在需求。但是，由于历史原 因以及各项改革措施没有到位，住房市场发育不充分，分配不公造成收入差距极 大等原因，目前，“有钱人不必购房、没钱人买不起房”、商品住房空置率居高不 下、住房供应结构失调、房价持续上升等现象普遍存在，生产和消费严重脱节。 近年来，我国为了拉动内需、带动经济的发展，采取了一系列启动城镇居民住房 消费的政策措施，特别是住房制度的改革，然而市场表现地非常“冷淡 ，给我 国房地产市场的持续健康发展注入了不稳定的因素，究其原因，并不是说城镇居 民住房需求不旺，而是住房潜在需求呈上升趋势而有效需求则明显不足，潜在的 需求还有很大一部分尚未成为市场拉动供给的有效需求。 从上面的分析可以看出，住房消费在经济发展以及房地产市场中都具有举足 轻重的地位。但是，住房消费是一门实践性很强的学科，具有特殊性和复杂性。 目前将住房消费作为一种特殊的消费来进行单独研究还存在很多的问题，往往局 限于定性分析，缺乏针对性。另外，当前对住房消费研究主要是基于“收入假说， 忽略了住房价格、国家政策等重要因素，因此，结合我国实际情况对居民住房消 费进行深入研究，对国家或地区进行房地产产业决策，引导居民住房合理消费， 建立住房梯度消费，促进住房市场持续、健康发展具有重要的现实意义。 ( 二) 选题意义 随着我国城镇居民住房制度改革的不断深入，住房问题成为人们日益关注的 重要话题，住房消费由集团消费为主转向以个人消费为主。但是，居民个人住房 消费不仅受到国家政策、社会经济发展水平等宏观因素的影响，还受到居民收入、 偏好、住房价格等微观因素的影响，因此，住房消费相比较一般的消费而言具有 复杂性，研究居民住房消费日益提上日程。在充分了解城镇居民住房消费现状的 基础上，深入研究城镇居民住房消费行为的影响因素，无论对房地产开发企业还 是对消费者本身以及政府都具有非常重要的指导意义。 1 有利于把住房业培育成真正的新的经济增长点 住房业成为国民经济新的增长点是我国国民经济发展的必然要求。住房业要 成为新的经济增长点，必须通过启动住房消费来实现对相关产业的拉动作用，从 而带动国民经济增长。住房消费既是住房生产过程的出发点，也是归宿点，在一 2 山东大学硕士学位论文 定程度上决定了住房生产与交换的规模和结构。启动和培育住房市场既需要政府 精心布置、合理引导、对症下药，也需要房地产开发商、购房者等密切配合。本 文通过对城镇居民住房消费的现状、住房消费影响因素进行分析，了解消费者的 需求以及制约因素，为政府制定住房消费相关政策、房地产商开发住房类型及规 模提供科学依据，促进住房产业化进程，从而有利于把住房业培育成国民经济新 的增长点。 2 引导居民住房消费观念，为城镇居民理性购房提供指导 目前，由于住房供应、住房消费政策不完善等多种因素，部分居民住房消费 行为不够理性，片面追求住房面积，忽视住房品质，追求一次性到位消费，超前 消费，没有形成梯度消费观念。基于这样的情况，居民住房消费研究对居民理性 购房颇有益处的。首先，有助于居民科学购房，避免居民不切实际的盲目购房， 引导居民的住房消费行为，形成合理的住房消费需求层次，构建与和谐社会相统 一的环境友好型消费模式；其次，有利于形成政府、消费者、房地产企业之间的 良性互动，真正解决我国住房市场商品房积压、有效需求不足等现象，从而推动 住房市场的发展和完善。 3 有利于更好的开发住房商品 市场经济是需求导向型经济，市场需求决定生产。投资安排要符合市场需求 结构变化的要求，也就是说投资和消费必须协调统一。因此，在社会主义市场经 济体制日益完善的今天，开发商能否真正以市场化方式运作，充分了解各类住房 消费者的需求并根据不同人员的心态确定自己的市场定位，从而有针对性的进行 产品设计，开展市场营销活动，将显得日益重要。房地产开发企业应该充分了解 居民消费现状以及影响居民住房消费的因素。如果开发企业不去了解居民的住房 消费现状和住房消费影响因素，也就是说开发企业不了解市场的需求，住房也就 难以卖出去，就达不到开发的目的。相反，如果房地产开发企业充分了解居民现 有住房的消费水平以及消费结构，并了解影响居民住房消费的制约因素，掌握市 场需求动态，特别要了解不同收入阶层的居民住房消费影响因素，有针对性地进 行住房开发产品定位，使得住房市场需求结构和供给结构相吻合，达到住房资源 的合理配置。 4 有利于推进市场经济体制的完善和住房制度改革的深入 3 山东大学硕士学位论文 住房市场是社会主义市场经济的重要组成部分，发挥市场对住房资源的配置 作用，说到底就是要实行市场消费需求导向，以消费和消费需求为中心，发挥消 费和消费需求对住房资源的配置作用，特别是对产业结构、市场运行、经济增长 的引导作用。因此，研究住房消费问题，及时掌握消费需求、消费水平、消费结 构等的现状、变化、及其影响因素，深刻揭示并充分发挥消费需求对住房资源配 置的引导作用，有利于市场经济体制的完善和住房制度改革的深入。 二、研究内容 导论，主要介绍了论文研究的背景、意义、内容、思路、方法以及论文可能 的创新点。 第一章，从消费理论、国外住房消费研究进展、国内住房消费研究进展三方 面对国内外住房消费相关文献进行了回顾，总结国内外住房消费研究的成果与不 足，进一步说明了开展住房消费研究的意义，为本论文的研究指明了方向。 第二章，对住房消费的相关概念进行了辨析和界定。首先，对消费的概念和 特点、住房消费的含义及特点进行了分析和阐述，了解消费和住房消费内在的区 别和联系，了解住房消费的特殊性和复杂性，因此知道，研究住房消费不能直接 套用消费经济学研究的模式和范畴，必须有针对性地吸收和继承；其次，从经济 学上的需求和需要两个相互区别又相互联系的概念出发，探讨了住房消费需求和 住房消费需要、住房消费有效需求和住房消费潜在需求的概念。 第三章，以潍坊市为研究对象，对潍坊市城镇居民住房消费现状进行了分析。 从消费经济学的角度来看，研究消费问题，可以从消费方式、消费行为、消费决 策、消费水平、消费结构等多角度进行展开，但消费水平和消费结构是研究消费 问题中两个最重要的方面，因此，本论文着重从住房消费水平和住房结构两个方 ， 面对潍坊市城镇居民住房消费现状进行详细的分析，通过分析得出目前潍坊市城 镇居民住房消费的特点以及存在的问题。 第四章，从住房消费影响因素角度对潍坊市城镇居民住房消费现状进行探 讨。从经济因素和非经济因素两个方面考虑，对潍坊市城镇居民住房消费影响因 素进行了研究探讨。在潍坊市城镇居民住房消费影响因素研究的基础上，对研究 结果中一些特殊现象做了进一步的分析阐述。 4 山东大学硕士学位论文 第五章，针对潍坊市住房消费存在的问题提出了相应的政策启示和建议，为 将来拉动潍坊市城镇居民住房消费，提高居民生活水平，带动经济发展提供科学 的依据。 最后，根据本文主要的研究结论，总结了本文的研究不足之处，并展望了今 后的研究方向。 三、研究思路与方法 ( 一) 研究思路 住房消费研究是消费经济学的应用领域之一，研究住房消费必须从消费经济 学开始。因此，首先，对消费的概念、特点进行分析，在此基础上分析住房消费 的概念和特点，了解消费和住房消费的共同点和不同点；然后，以微观经济学理 论为基础，分析了住房消费有关概念，比如：消费需要和消费需求、住房消费潜 在需求，住房消费有效需求等概念。其次，结合潍坊市，从住房消费水平和住房 消费结构两方面对我国城镇居民的住房消费现状进行分析；在上述研究的基础 上，对潍坊市住房消费存在的问题提出了相应的政策及建议，并总结了本论文研 究不足之处，对论文以后的研究方向进行了展望。 ( 二) 研究方法 1 规范分析法 采用规范分析的方法，对住房消费的基本概念进行了分析阐述。借鉴消费经 济学理论对消费的概念、特点、住房消费的概念、特点进行了归纳分析，了解消 费与住房消费的异同点；借鉴微观经济学理论对住房消费需要、住房消费需求、 住房消费的潜在需求、住房消费的有效需求等有关住房的概念进行了辨析。 2 比较分析法 从住房成套比、户均住房套数等宏观指标以及人均居住面积、住房质量、房 价收入比等微观指标两方面对潍坊市城镇居民住房消费水平进行了比较分析：从 住房自有率、住房消费支出比、存量房交易量、住房供应结构等方面对潍坊市住 房消费结构进行了比较分析。 5 山东大学硕士学位论文 对住房消费影响因素，从经济和非经济进行了定性分析，从理论上分析各个 影响因素对住房消费可能产生的影响；其次，从经济因素和非经济因素两个方面 考虑，对潍坊市城镇居民住房消费影响因素进行了分析研究。 四、论文的可能创新点 一是本论文以消费经济学、微观经济学中供需理论为理论基础，对住房消费 的含义、特点、住房有效需求、潜在需求等相关概念进行了诊释，了解住房消费 与一般消费的共性和特性； 二是通过相关数据，从消费水平和消费结构两方面对潍坊市的住房消费现状 进行了分析探讨，得出潍坊市城镇居民住房消费的现状特点：在此基础上，对潍 坊市住房消费影响因素进行分析，并提出了有效拉动住房消费需求，实现潍坊市 住房市场的供需平衡的对策，为促进住房市场的健康发展提供科学的依据。 6 山东大学硕士学位论文 第一章消费理论与住房消费研究相关文献回顾 一、消费理论回顾 消费理论一直以来是宏观经济学研究的重要组成部分。自凯恩斯的 通论 出版以来，消费经济理论已经在宏观经济研究中起到了核心作用，理论研究和实 证研究进展层出不穷。 经济学中关于消费的研究主要是围绕消费函数展开的，形成了以消费函数理 论为基础的消费理论。本文理论上属于消费经济学的研究范畴，研究对象为城镇 居民住房消费。 ( 一) 消费函数理论 消费函数是指家庭消费支出与各种决定消费的影响因素之间的相互关系。一 般来说，现有的消费函数仅仅是研究消费与收入之间的关系，说明收入是决定消 费的关键因素。在对消费与收入之间关系研究的积累中产生了凯恩斯的绝对收入 假说、杜森贝里的相对收入假说、弗里德曼的持久收入假说以及莫迪尼安尼的生 命周期假说等经典消费函数理论。在消费一收入理论的基础上，学者们不断把各 种因素考虑进来，对消费函数模型进行了修正和补充。例如，利兰德将不确定性 引入分析框架，提出了预防性储蓄理论；霍尔将理性预期引入生命周期理论和持 久收入理论中，提出了理性预期生命周期消费理论。目前，国外学者对消费函数 的理论研究主要集中在预防性储蓄理论上，该理论引入了不确定性和跨时期选择 理论，吸收了理性预期思想，认为消费者在消费过程中不仅仅是把收入平均到整 个生命周期中，还在于防范不确定事件的发生。 “收入假说 是新古典经济学中消费函数理论的基石。由于消费行为是一个 很复杂的过程，它受很多因素的影响，比如心理、偏好、环境、文化、教育等等， 所以在现实生活中，基于“收入假说”的各种消费函数理论很难解释现实生活中 的一些消费现象。因此，有的学者提出了基于生命成本假说的消费函数理论，通 过生命成本与边际效用的均衡原理来解释人们的消费和储蓄行为，把对消费函数 理论的研究引向对生命成本和生命本质的理解，从而达到生产者和消费者统一的 7 山东大学硕士学位论文 消费行为模式。国外学者关于消费函数理论的研究对发展中国家研究消费行为有 着很强的借鉴意义，但是，由于国外学者在研究消费函数理论时主要以制度确定 的国家为研究对象，因而收入差距、制度变迁、人口、政策等因素没有在模型中 得到体现，很难合理解释发展中国家的消费现象，尤其是我国这样制度和政策变 动比较明显的国家。为此，国外很多学者用以上种种收入假说模型对我国消费问 题进行了大量的研究。例如：邹至庄( 1 9 8 5 ) 对中国的消费进行了分析；秦朵利 用动态设模理论，对中国居民总消费的计量模型进行了修正，并利用数据对中国 总消费和总收入之间的长期关系进行了模拟，并分析了影响中国居民消费波动的 短期因素；王于渐( 1 9 9 4 ) 用中国的数据对凯恩斯的绝对收入函数、弗里德曼的 持久收入假说等消费函数理论进行了验证。 近二十年来，我国学者在借鉴国外消费函数理论的基础上做了大量的尝试， 对消费函数的研究非常积极。臧旭恒( 1 9 9 4 ) 通过数学模型，把收入、消费、储 蓄以及资产引入模型，分析了它们之间的相互关系以及不同时期消费函数的变 动；陈伟彦( 2 0 0 0 ) 根据不同时期的数据，在持久收入假说的基础上，分析了中 国城乡居民分段消费函数；贺菊煌( 2 0 0 0 ) 在不同的假设条件下证明了一个符合 生命周期假说的消费函数。总的来说，国内消费理论的研究经历了一个从无到有、 由浅入深、从理论到实践、从概念到模型、从定性到定量的不断深入研究的过程。 住房消费是消费理论研究的重要组成部分。因此，消费函数理论的研究成果对我 国住房消费研究起到了一定的借鉴和启发作用。 ( 二) 消费结构理论 早在1 9 世纪末2 0 世纪初，西方学者就提出了消费结构的概念。爱德华迪 格佩蒂阿格兹、勒普拉爱埃和恩格尔是较早研究消费问题的学者，他们提出的 消费基本理论成了2 0 世纪西方学者研究消费问题的基础。2 0 世纪5 0 年代以来， 有关消费结构问题的研究越来越细，越来越受到学者们的重视。 消费结构的研究方法主要有恩格尔定律、线性支出系统模型、扩展的线性支 出系统模型以及p a n e ld a t a 模型等。1 8 5 7 年，德国统计学家恩格尔在研究英、 德、法等国家不同阶层的居民家庭的调查资料时发现了一个规律：家庭或个人收 入越低，其食品支出占其收入的比重就越大，反之比重则越小，随着家庭收入和 8 山东大学硕士学位论文 个人收入的增加，其食品消费支出占收入的比重就下降，这就是著名的恩格尔定 律，它是目前国内学者们普遍用来衡量家庭或个人消费结构是否合理的一个重要 判断标准。线性支出系统模型是英国经济学家斯通于1 9 4 5 年根据克莱因和鲁宾 创立的道格拉斯效用函数提出的，但是，线性支出系统模型只能反应收入和价格 对消费结构的影响，无法反映收入分配、地区差异以及消费者文化等对消费结构 的影响，为了能够反应这些潜在变量对消费结构的影响，国外学者提出用p a n e l d a t a ( 1 9 8 6 ) 方法分解潜在变量对消费结构的影响，其主要代表人物是乔成、马 特亚斯和赛斯维特；扩展线性支出系统模型相比较线性支出系统模型有许多优 势，对根据家庭的收入水平实行最低生活标准具有很好的借鉴意义。同时，国内 学者也致力于消费结构的研究，徐明焕指出消费结构是消费者为了使自己在一定 收入情况下达到效用最大化，根据价格对各种消费品和劳务数量消费进行调整的 结果；邹志庄先生采用1 9 8 1 和1 9 9 8 的数据，对中国农村居民消费结构进行了截 面回归分析；陈权宝和聂锐采用双对数模型对1 9 9 9 - - - 2 0 0 2 年中国居民消费结构 进行了实证分析。 消费结构是消费经济学研究领域的一个重要方面，对消费结构的研究是经济 学的重要组成部分。当代经济学家普遍认为，分析消费结构，对了解消费者支出 决策，研究产业结构以及变化方向，研究消费水平以及变化趋势都有很重要的意 义。 二、国外住房消费研究进展 住房消费在理论上属于消费经济学的研究范畴，因此，国外学者大多数是沿 着“收入假说 消费函数模型对居民的住房消费行为进行研究，也有不少研究成 果与结论。l u ca r r o n d e l ( 2 0 0 1 ) 认为，影响住房消费的因素可分为主体因素、 客体因素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征；环境因素是指政策、经济、 自然等其他较大范围内的影响，如：经济形势、住房政策、当地自然条件等；主 体因素是指消费者本身的影响因素，包括消费者收入、储蓄、教育文化、偏好等 等。o r t a l o m a n g e ( 2 0 0 2 ) 认为，住房的购买行为可分为住房投资和住房消 费两种行为，住房投资受到的影响因素比较多，如投资收益率、市场风险、利率 等；而住房消费相对来说则比较简单，主要受住房本身的特征、住房价格以及消 9 山东大学硕士学位论文 费者收入的影响。l e u n g ，c k y ( 2 0 0 1 ) 通过实证分析得出，住房消费是一种 比较稳定的消费函数，受住房价格的影响不明显，主要受消费者稳定的收入与预 期收入有关。 国外对住房消费的研究成果对国内积极开展住房消费有很重要的借鉴意义， 但是，国外学者的研究是基于西方发达的市场经济体制，而我国正处于市场经济 体制不断完善的阶段，尤其是房地产市场发育不成熟，住房价格持续上升，居民 收入增长缓慢。在这样的背景下，研究住房消费不能一味的吸收国外的研究方法 和研究思想，要考虑国内的实际情况，批判性地借鉴和吸收。 国内住房消费研究进展 自1 9 4 9 年到8 0 年代改革开放初期，对住房问题的理论研究很少，而对住房 市场的专门研究更是空白，住房消费主要是通过实物分配来实现，完全受国家意 志所控制，未形成真正意义上的住房消费。1 9 9 8 年7 月国务院下达关于进一 步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知后，我国城镇住房分配制度才 开始向商品化、市场化方向发展，对住房消费的研究才真正开始。目前，国内学 者从不同学科角度对住房消费问题进行了大量的研究，如：社会学、经济学、 法学、行为学等等，取得了丰富的成果，并以各种各样的形式出现，如：专著、 报道、期刊杂志等，无论在理论上还是在实践上对启动住房消费，培育住房消费 热点都起着重要的指导作用。 我国学者关于住房消费的研究主要集中在经济发达地区，这是得益于经济发 达地区的住房市场环境比较成熟。虞晓芬教授在住房消费研究方面颇有建树，相 继出版了居民购房消费行为分析与我省( 浙江省) 住房需求发展趋势研究和 我国居民购房消费行为特征及影响因素分析；胡奕斐( 2 0 0 1 ) 从住房消费行 为特征、外部环境及内部心理影响因素和消费行为的基本模式对住房消费行为进 行了比较全面的分析；范剑平( 2 0 0 1 ) 对中国城镇居民消费问题分别建模，得到 了基于凯恩斯的绝对收入函数的消费者行为模型；倪娜( 2 0 0 0 ) 在其硕士论文中 对我国城镇居民住房消费能力、住房消费方式、住房消费水平等相关问题进行了 定性分析；张怀阳( 2 0 0 1 ) 从居民收入和住房消费关系角度研究了住房消费市场 变化规律，并以上海市为例进行了实证分析；同时在住房消费函数分析的基础上， 1 0 山东大学硕士学位论文 进一步对“房价收入比一、“住房消费的收入弹性”两个指标进行研究，分析了他 们对上海市居民住房消费的影响；孙少锋( 2 0 0 2 ) 以微观经济学、行为经济学、 市场营销学为理论，对居民的住房消费行为和消费偏好进行了研究，并以上海市 为例进行实证研究。 总结国内相关文献，目前国内学者对住房消费问题的研究主要集中在住房消 费信贷、住房消费行为、住房消费影响因素、住房制度改革等几个方面，并且以 定性研究为主。另外，当前针对住房消费影响因素方面的研究成果比较少，大都 是停留在初步研究阶段，把住房消费作为居民的八大消费之一来“一视同仁，地 研究，忽略了住房消费的复杂性和特殊性，缺乏对房地产市场具有较强理论指导 意义的研究成果，因此，在我国房地产市场快速发展的今天，开展住房消费方面 的研究就显得非常有必要，特别是对目标客户购房行为以及影响因素的研究。 山东大学硕士学位论文 第二章住房消费研究相关概念 一、住房消费的含义及特点 ( 一) 消费的概念和特点 消费通常是指满足需要的行为，是人们在生产和生活中，对物质产品和劳动 力的消费过程。习惯上，人们把这一过程分为两大类，即生产性消费和生活性消 费。前者是指在生产过程中发生的各种生产资料及劳动者体力、脑力的消耗，是 生产客体与主体的使用与消耗，属于生产行为和生产过程本身，包括在生产之中。 它属于中间消费。后者是指为满足个人或家庭和群体生活需要而对物质产品、精 神产品及劳务的使用与消耗。它属于最终消费，因为产品经过生活消费，其使用 价值就消失了。这就是通常所说的消费，即狭义的消费，是指生活消费。实际上， 生活消费就是居民消费。 作为个人或家庭和群体的生活消费，无论社会形态如何，都具有以下特点： 1 多样性 由于社会经济、文化、政治以及自然环境的差别，消费者在经济收入、职业、 文化程度、生活习俗等方面存在不同程度的差别，形成了他们各自不同的生活爱 好、兴趣。因此，不同的消费者在消费需要、消费行为、消费结构、消费方式等 方面的表现是多种多样的，千差万别的。 2 层次性 消费不仅具有多样性、差异性，而且具有多变性、层次性。随着人们生活水 平的提高，消费是不断发展变化的。一般来说，人们的消费大致可分为三个层次： 一是生存消费，即为满足生理需要，保证人的生命存在或延续所进行的消费；二 是享受消费，即在满足生存消费的基础上，享受一定的休闲、娱乐；三是发展消 费，即人们消费不仅是为了生存和享受，还要有一定的发展功能，在现代社会生 活中，发展性消费越来越重要。 3 有限性和无限性 人们的消费既是有限的，又是无限的。消费的有限性是指由于受到社会经济 条件和消费能力的限制，在一定的时间和空间内，人们的消费总是有限的，包括 1 2 山东大学硕士学位论文 消费的数量和质量；但是，由于人们的消费欲望没有止境，具有不断发展、更新、 升级的倾向，以及社会生产力的发展、科技的进步，新产品会不断涌现，给人们 的消费提供了无限的空间。 4 广泛参与性 任何消费不仅受本人的消费动机和消费偏好的影响，而且受其家庭、亲友及 其他因素的影响，是在多种参与意见的综合作用下进行消费决策的。消费的广泛 参与性，既能使消费者自身选择趋于合理，又能使整个社会的消费层次、品味极 大地提高。 5 示范性 一般来说，个人或家庭的消费行为和消费偏好，是在与他人交往过程中不断 形成和改变的，这就是消费的示范性。在消费领域中出现的消费潮流和消费时尚， 一般就是消费示范效应的结构与表现。 ( 二) 住房消费的含义及特点 住房消费是为了满足生存、发展和享受等对居住之所的需要而进行的消费行 为，包括对住房本身的支出，如房价或房租，也包括围绕住房而发生的支出，如 水、电、燃气以及物业管理费等，它属于生活消费。住房消费是居民整个消费过 程中一个非常重要的组成部分，直接影响着整个社会消费的方方面面。 由于住房作为一种特殊的消费品，除了具有上述所说的一般消费品的特点 外，还具有与一般消费品不同的特点。因此，住房消费相对于一般消费品来说具 有其特殊性。 1 住房消费的普遍性 住房是人类生存和发展最基本的生活必需品，是人类生活和生产最基本的物 质前提之一。因此，可以说，对住房的需求与消费是人类的终极消费行为之一， 是人类的永恒消费。恩格斯指出：“人类首先必须解决吃、喝、住、穿，然后才 能从事政治、科学、艺术、宗教等等。一“住 是人类从事各类社会经济文化活 动的最基本的物质前提之一，“安居方能乐业 ，没有“住 ，人类就难于生存发 展。飞机、钻石等奢侈品固然珍贵，但不一定是人们必需的，而住房却是人类生 活必需的，人人都有“住”的需求与消费欲望。因而，住房消费具有很强的普遍 1 3 山东大学硕士学位论文 性。历史表明，凡是有人类生活的地方，就有往房，就存在住房消费。往房消费 是人类不可缺少、不可替代的常规性消费。 2 住房消费的耐久性 住房与其他普通商品相比较，其中一个最重要的特征就是具有耐久性。住房 是一种使用寿命特别长的超耐用消费晶。如果不是自然灾害或人为破坏，即使其 所有权或者使用权发生变更，也并不影响它的使用价值和价值。住房消费类似于 社会再生产中固定资产的生产性消费，一次性投入，长期性消耗。 中华人民共和国土地管理法规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限 按土地用途可分为几种情况，其中居住用地时间最长为7 0 年。而以住房的材质 推算，我国的住房平均寿命约为7 5 年。由此可见，人们如果无迁移的意愿，在 其一生中可以固定地居住在菜套住房中，甚至凡代入同住一套房子的情况也并不 少见。 3 住房消费的社会保障性 住房是最基本的生存资料，是人们的栖息场所，关系到居民的基本生存需要 和整个社会的稳定，因而，住房消费不仅是个人家庭问豚，更是社会问题。住房 消费不仅反映了一个国家或城市的居民生活水平，更反映了一个国家或地区的政 治、社会稳定程度。因此，住房问题历来在全世界范围内受到关注和重视，各国 政府分别采取各种各样的政策措施对住房市场进行调节和干预，都制定了住房保 障制度，以解决居民尤其是贫困家庭的住房问题，保证“居者有其屋 ，保证国 家经济社会稳定、健康发展。即使是美国这样高度市场化的国家，也仍然对住房 市场运行加以控制和调节。我国经济适用住房供应体系的建立，就是住房消费社 会保障性的具体体现。 4 住房消费的梯度性 所谓梯度消费，就是指在某一时点上，由于人们购买力不同，不同收入阶层 的居民在选择商品时往往会根据自己的消费能力进行消费。一般来说，由于住房 的档次、户型、区位、面积等因素的影响，个人的住房需求是多层次的，高收入 阶层的消费者往往处在较高的消费层次上，中低收入阶层则因为购买力的限制而 往往处在较低的消费层次上。住房作为一种特殊的消费品与普通消费品不同的 是，它既是生存资料同时又是享受资料和发展资料。住房的数量和质量决定其生 1 4 山东大学硕士学位论文 存、享受和发展的效用程度。随着市场经济体制改革的不断深入以及人们收入水 平的不断提高和消费观念的转变，在现代社会中，住房消费的梯度特性表现地越 来越明显。 住房消费的梯度性不仅表现在不同的国家之间，而且还表现在同一个国家内 部的不同收入阶层的消费者之间。因为，任何国家都存在生产力发展不平衡、消 费者收入不平衡、消费者对住房消费的需求不统一的客观经济事实。特别是改革 开放以来，让一部分人先富裕起来的政策使得我国广大消费者在收入上有所差 异，因而住房消费也必然显示出层次性。 5 住房消费的投资性 在社会经济发展过程中，为了避免由于经济周期波动带来的通货膨胀而产生 的货币贬值，人们必然会选择一种“增值保值的办法来进行投资。住房由于具 有收益、保值、增值、消费四个方面的特性，已经成为人们最理想的投资工具之 一。据统计，经济发达国家和发展中国家的大中城市房屋价格，在过去数十年内， 平均起来无一例外是上扬的，而其它一般的耐用消费品则不具备这一特征。 随着我国住房分配体制的改革及房地产业的不断发展成熟，不少消费者已悄 然形成了投资买房的新型住房消费观念，经济学家厉以宁提出的第二套住房的概 念就含有投资的意思。目前，由于居民的购买力的限制，我国住房投资需求尚未 形成规模，消费性需求仍是住房消费的主流。 二、住房消费与住房需求 ( 一) 住房消费需要与住房消费需求 首先，先从经济学方面来了解需要和需求这两个既相互联系又相互区别的概 念。经济学认为需求是指消费者在某一