关于住房按揭贷款必须知道的几个常识.doc

关于住房按揭贷款必须知道的几个常识一、抵押1、住房抵押贷款担保以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。 2、房地产抵押登记房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。 抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上附着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以城市房地产或者乡(镇 )、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件： (1) 主合同及抵押合同；(2 ) 抵押当事人的资格证明或法人资格证明；(3) 国有土地使用证或房屋所有权证，共有的房屋须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；(4) 以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同；(5) 有效的房地产评估报告；(6) 上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的他项权证。他项权证由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印3、哪些房产不能作抵押？原则上讲，担保法规定抵押人所有或依法有权处分的房屋都可以抵押。但房地产的种类较多，每一种类的房地产的法律关系都有其特殊性，下面是不能用来抵押和暂时不能抵押的房地产的几种情况： 1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产； 2、军队的房地产(一般是不能作为抵押)； 3、有产权纠纷的房地产； 4、产权关系不清的房地产； 5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产； 6、由国家计划即将拆迁的房地产； 7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产； 8、没有地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山、荒地等)； 9、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产； 10、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物；11宅基地房屋二、按揭1、按揭的概念及三方的法律关系 按揭 即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。2 、按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。3 、按揭中的三方关系分别为贷款合同及抵押担保关系(银行和借款人),保证担保关系(发展商和银行),买卖关系.4、按揭贷款的法律要点 按揭贷款是不动产抵押贷款的一个种类，它和其他形式的不动产抵押担保贷款的区别是，按揭贷款是由发展商方面申请，请求金融机构在资金上予以协助，把贷款借给发展商的客户，由买房客户用自己所购的房产抵押给金融机构作保证担保，以保证自己履行债务，同时发展商也用自己的信誉向金融机构作担保，自己为买房的客户承担无限连带责任，即当买房客户不能按期偿还金融机构的贷款本息时，发展商代买房客户偿还借款。 在按揭贷款活动中，金融机构、发展商和买房客户之间构成了一个三角法律关系。买房人既是发展商的客户，与发展商签有房屋买卖协议，与发展商是买卖关系，同时，买房人也是金融机构的客户，与金融机构签订了借贷合同，是借贷关系。发展商与金融机构签定担保合同，确定了担保法律关系。 在按揭贷款活动中，首先是发展商向金融机构申请由金融机构帮助向其客户提供贷款以促进其房产销售。经过考察，金融机构同意向发展商客户提供按揭贷款，金融机构与发展商签订按揭合作协议书，金融机构向发展商发出按揭贷款承诺书。 金融机构向购房的客户提供贷款的前提是，购房人必须已与发展商签订了购房合同，并已付足了规定比例的房价款。只有在此基础上，金融机构才开始对按揭申请人进行初审。经审查合格，金融机构与按揭申请人签订合同，即房地产抵押贷款合同。同时与发展商签订保证合同，一般情况下金融机构与按揭申请人和发展商在同一合同上签字，但也有分开签署的。 房地产抵押贷款合同签完后，抵押各方同时到房屋土地管理部门办理抵押登记手续。通常按揭申请人提供的抵押都是在建中的物业，即尚没有产权证的期房。通行的作法是办理预售契约的抵押登记，即期房产权的抵押登记，等房屋竣工后，发展商先办理完大产权证，然后将大产权证分割成若干个小产权证，再办理抵押登记，这时的抵押登记才是真正的产权抵押登记。所以，金融机构不见得拿到了预售契约就万事大吉了，重要的不是替借款人保管合同，而是及时办理完抵押物的产权抵押登记。 银行提供按揭贷款需要几个方面的配合，具体程序为：第一步，银行与发展商签订按揭贷款合作协议书，银行（抵押权人）承诺在特定条件下向发展商的客户提供贷款，由客户(抵押人）将所购房产抵押给银行。发展商向银行提供担保，保证当客户（抵押人)在借款到期无力偿还银行贷款时，将代客户（抵押人）向银行偿还贷款。 第二步，发展商与购房客户签订房屋买卖契约，并在签约后到房管机构市场管理处办理买卖登记手续，因为只有办理完了登记手续才具备向银行提出贷款的先决条件。 第三步，申请按揭贷款的客户按照银行的要求向银行提出申请，呈递银行规定的各种文件，并且履行了按揭贷款须知的各项义务，例如付清应该自付的那笔房价款。第四步，银行对申请人的条件予以审查，对合格者予以批准，并与之签订抵押贷款协议。 第五步，银行经办人与被批准的申请人一起持抵押贷款协议书和房屋买卖契约到房管部门产权产籍处办理抵押登记手续。 第六步，抵押登记手续办理完毕，银行向借款人放款，直接将贷款拨入发展商在银行开立的帐户内，并通知发展商。发展商收到此笔款后，视为购房人已交足房价款，给购房人开具房款发票。借款人（抵押人）在银行同时开立还款帐户，根据抵押贷款协议书之规定，按期向该帐户还本付息，直至全部还清贷款，再与银行经办人一起办理解除抵押手续。 现在大部分的发展商都在预售房屋，所以与购房人所签的契约是预售契约，实际上这时发展商所售的楼是期房，俗称为楼花。在楼花期间，抵押人向银行提供的抵押还不是物权的抵押，而只是权益的抵押，既将自己的期得权益予以抵押。这时房屋尚未建成，自然就没有产权证，等房屋竣工后，发展商与抵押人再一同办理产权过户手续，抵押人获得产权证。这时银行要与抵押人再一同办理产权的抵押登记手续，只有完成了这些程序，抵押人和抵押权人才算最终完成了抵押登记手续，这时的抵押才是真正的物权的抵押。三、二手房按揭业务流程 （1）接受申请：买方签署申请及二级市场购房意向书（预签银行文件），银行进行估价和调查（所需1-2个工作日）； （2）资料调查，贷款批复：调查审批，初步回复，提交收入证明、购房意向书和按揭所需文件，签购房抵押贷款合同，办理授权委托公证，预签保单、缴清按揭费用和预交税费等，交存折（所需1-3个工作日）； （3）房屋交易及抵押登记：委托银行或者律师到房管局办理（所需时间按房管局规定时间，一般不超过25个工作日）； （4）发放贷款：银行放款至卖方账户，双方取回存折，买方开始供楼（所需1-3个工作日）。 四、个人购房借款合同解读1、个人住房商业贷款的利息如何计算 （1）利息计算期间：实际放款日与到期日，以借款借据为准（银行放款后通知贷款人供楼款时出具借据） （2）自贷款发放次月起还本付息 （3）利率调整：遇法定利率调整，贷款期在一年内的仍实行合同利率；贷款期在一年以上的，次年1月1日调整 2、不按期偿还贷款本息的责任 （1）对逾期的贷款每日计收万分之二点一的罚息（2）对未支付的利息计收复利（3）支付违约金 3、