（土壤学专业论文）城市土地集约利用潜力评价研究——以河南省安阳市为例.pdf

河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 插图目录 图1 1 论文结构框架图一9 一 图1 2 城市土地集约利用潜力评价研究技术路线图- 1 0 - 图3 1 城市土地集约利用潜力评价技术路线图一1 9 - 图4 1 安阳市区位图一2 7 一 图4 2 2 0 0 7 年安阳市城市建设用地现状结构图- 2 9 - 图4 3 安阳市g d p 与建设用地面积变化一3 2 一 图4 4 安阳市二三产业产值与建设用地面积变化一3 3 一 图4 5 固定资产投资与建设用地面积变化一3 3 一 图4 6 安阳市城市人口规模与建设用地面积变化一3 3 一 图5 1 用地结构对比图- 4 4 - 图5 2 人均用地指标对比图- 4 4 - 河南农业大学200 8 届硕士学位论文 插表目录 表3 1 城市土地集约利用潜力评价指标体系- 2 1 - 表4 1 安阳市2 0 0 7 年城市建设用地结构表一2 9 一 表4 2 1 9 9 8 2 0 0 7 安阳市城市建设用地变化情况一3 1 - 表4 3 城市土地集约利用潜力评价指标因素因子权重值一3 4 - 表4 4 各评价因子潜力分级及指标标准值一3 5 一 表4 5 土地集约利用潜力级别一3 6 一 表4 6 安阳市各区城市土地集约利用潜力评价结果一3 7 - 表4 7 安阳市各区城市土地集约利用潜力评价结果分析- 4 0 - 表5 1 安阳市2 0 0 7 年城市建设用地结构及人均用地情况表- 4 4 - 表5 2 用地结构及人均用地指标国家标准一4 5 河南农业大学学位论文独创性声明、使用授权及知识产权归属承诺书 学位论 文题目 城市土地集约利用潜力评价研究 以河南省安阳市为例 羞蒜i 硕士 学生 姓名 学位论文 是否保密 蔡慧敏 f 喜翌l 土壤学 曼窖i 吴荣涛 姓名l 兀门w q 如需保密，解密时间年月日 独创性声明 本人呈交论文是在导师指导下进行的研究工作及取得研究成果，除了文中特别加以 标注和致谢的地方外，文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括为获得 河南农业大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢 意。 特此声明。 研究生签名：蘑茕旎殳，。，p 日期：阳 年莎月哆日 导师签名：猁 日期：加扛f 月玛日 学位论文使用授权及知识产权归属承诺 本人完全了解河南农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学校要 求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷本和电子版本，并提 供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。本 人同意河南农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 本人完全了解河南农业大学知识产权保护办法的有关规定，在毕业离开河南农业 大学后，就在校期间从事的科研工作发表的所有论文，第一署名单位为河南农业大学，试 验材料、原始数据、申报的专利等知识产权均归河南农业大学所有，否则，承担相应的法律 责任。 注：保密学位论文在解密后适用于本授权书。 研究生魏誊譬致 日期：7 - f 歹月巧日 ：! 签名i 黝 日期：砷日。嚣警囡 日期： 年f | 二且二：j 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 致谢 光阴似箭，三年的研究生生活转瞬即逝，又是一个毕业的季节，在毕业论文即 将完成之际，衷心感谢所有曾经给予我指导和帮助的人们! 首先要感谢的是我的导师吴荣涛高级工程师，感谢导师在学习和生活上给予我 无微不至的关爱! 三年间，导师为我创造了充足的科研实践和实习机会，让我积累 了近两年宝贵的工作经验，这对我今后的工作将有巨大的帮助。导师渊博的知识、 严谨的治学态度、兢兢业业的工作作风和正直诚恳的为人一直深深地影响着我，是 我永远学习的典范。师恩如海，不敢言报，唯有加倍努力，在今后的学习工作中继 续攀登，不辜负导师对我的期望，在此谨向恩师致以最诚挚的谢意和最深的祝福! 感谢求学期间资环学院的老师们给予我的诸多关怀、指导和帮助，感谢李保莲 高级工程师、杨喜田教授、曲晨晓副教授、朱嘉伟副教授、江辉副教授、化党领副 教授、刘世亮副教授、王代长副教授，感谢陈伟强、李玲、路婕、孟庆香等老师， 感谢资环学院的所有老师! 感谢实习期间河南省国土资源调查规划院的各位领导对实践的支持、感谢总工 办魏光伟主任对我工作的指导和生活的帮助，感谢詹莉工程师、王兵工程师、臧玲 工程师等帮助我解决了许多工作难题，他们丰富的工作和实践经验，是使我受益匪 浅。 感谢同窗同学周慧、李昕、王秀丽、关小克、杨峰、王俊玲、张红星、郑信伟； 感谢师兄张磊，感谢师弟李晓伟、王志勇、赵海鹏等；感谢师妹张秋玲、闰艳伟等； 感谢室友张超男、崔海燕、苏菊，他们都在生活中给予我许多帮助和鼓励，学习经 验的相互交流使我们彼此都取得了巨大的进步。 感谢安阳市国土资源局在论文写作过程中给予的大力支持，无私且不厌其烦地 为论文补充材料，使得论文顺利完成。 感谢我的家人，感谢父母的养育之恩，感谢他们这么多年给予我的无私的爱和 支持，在他们精神和物质的帮助下我才能满怀信心顺利完成学业；感谢我的爱人， 始终给予我极大的鼓舞和帮助，家人始终是我坚强的后盾，是我拼搏和前进的动力。 最后，衷心地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家、教授! 硕士学习阶段的结束是我人生的又一新里程的开始，我将带着所有人的爱与期 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 待不断探索，锐意进取，开拓人生新篇章。 蔡慧敏 2 0 0 8 年6 月于郑州 河南农业大学2 0 0 8 届硕士学位论文 摘要 土地是社会经济发展的载体，而土地资源的稀缺性决定了我们在利用时必须以节约集约利 用为前提。目前，我国城市化进程已进入加速发展阶段，城市规模迅速扩张，但城市土地粗放 利用现象比较严重，集约度不够。因此，开展城市土地集约利用研究，提高城市用地效益成为 许多专家学者关注的焦点。鉴于此，作为城市土地集约利用过程中的一个不可缺少的环节，即 城市土地集约利用潜力评价研究，就显得尤为重要。 本文以河南省安阳市城市( 指安阳市文峰区、龙安区、北关区、殷都区) 土地集约利用为 研究对象，在汲取国内外先进的相关理论和研究方法的基础上，通过对所收集资料的系统分析， 采用多因素综合评价法建立综合评价指标体系，对安阳市城市土地集约利用现状和潜力水平进 行科学评价。通过评价分析城市士地集约利用潜力评价结果，得出安阳市土地利用潜力水平和 挖潜方向，并根据安阳市实际提出切实可行的土地盘活方案。本文主要研究思路如下： ( 1 ) 分析城市土地集约利用和集约利用潜力的内涵及有关理论基础，为本文研究奠定了基 础。 ( 2 ) 安阳市城市土地利用现状不够集约。安阳市2 0 0 7 年人均建设用地面积为9 3 1 6 m 2 人； 城市人口与用地增长弹性系数为0 4 4 ，远低于国家2 1 2 的平均水平，说明城市扩张速度过快， 远大于城市人口增加速度；城市建设用地闲置率为1 5 1 ，远高于全国7 5 的平均值。从上述 简单的数据可以看出，安阳市城市建设用地集约度不高，可挖潜力较大。 ( 3 ) 安阳市城市土地集约利用潜力较大。通过多指标综合评价，安阳市城市土地集约利用 潜力水平为i l 级，系中等偏上水平，即该地区远没有达到土地集约利用最优状态，广泛存在土 地利用粗放、利用效率较低、用地结构和空间布局不合理等问题，有较大潜力可挖；各辖区潜 力水平均介于i i 级i i i 级之间，其中龙安区潜力最大( i i 级) 、文峰区次之( i i 级) 、北关区第 三( i i 级) 、殷都区最小( i i i 级) ，各区域挖潜主导方向也略有不同。 ( 4 ) 制定盘活方案。基于安阳市土地利用现状和潜力评价情况，本文提出提高土地集约利 用程度的土地盘活方案，包括时序安排和布局结构。将安阳市盘活方案分为近期和中远期两阶 段执行，中远期土地盘活以减少居住人均用地标准为主，以减少工业用地人均用地标准为辅， 一方面要加大旧城改造资金投入，另一方面要多建设多层标准工业厂房切实提高土地利用节约 度。 ( 5 ) 制定对策措施。本文从改变思想观念、加强城市规划和土地总体规划的衔接、发挥市 场对资源的配置作用、进一步优化用地结构等方面，提出实现盘活方案应采取的对策，以保障 其能顺利实施相信这会成为土地利用决策者的重要参考和新一轮土地利用总体规划修编的重 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 要依据。 本文在以下几方面作了尝试： ( 1 ) 界定了城市土地集约利用内涵； ( 2 ) 构建以生态、社会因素为主的多指标综合评价指标体系； ( 3 ) 制定城市土地盘活方案。 关键词：城市土地；集约利用；潜力水平；安阳市 - 2 - 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 1 绪论 1 1 研究背景 土地是民生之本、发展之基，土地作为一种资源是有限的，是不可再生的，然而随着经济 社会的快速发展，尤其是城市化进程的迅速推进，我国土地资源面临着前所未有的紧张态势。 从可持续发展角度考虑，节约集约利用土地资源势在必行。 城市是人类以空间集中形式开垦自然以便进行生产和消费的载体，是人口最密集、人类活 动影响最深刻的地域，是承载人类经济活动和社会文化活动的特殊空间。城市对土地的需求， 本质上是为了实现城市经济和社会的发展，而城市化是生产力发展和生产方式变化的必然，是 社会经济发展过程中的必然现象。自改革开放以来，我国城市化进程明显加快，其速度是世界 同期平均速度的两倍，根据美国地理学家诺瑟姆所阐述的城市化进程的“s ”曲线理论来判断， 我国的城市化已经进入了加速发展时期，即工业城市化阶段。 诺贝尔经济学奖得主美国著名经济学家、世界银行副行长、原克林顿总统经济学顾问、美 国哥伦比亚大学教授约瑟夫斯蒂格利茨( j o s e p h e s t i g l i t z ，1 9 4 3 一) 教授认为：“美国的 高科技和中国的城市化将会是影响2 1 世纪全球发展的两大重要事件”幢1 。可见，我国城市化的 发展健康与否，直接影响到中国甚至全世界的发展。而中国的国情是：非农建设需要土地，农 业生产需要耕地，这就决定了我们在保证城市化快速发展的同时，又要切实保护好耕地、减少 耕地的流失和减缓生态环境的恶化。然而，在推进城市化的过程中，城市数量的迅猛增加和城 市规模的盲目扩大引发了一系列土地利用问题，诸如：城市用地总量失控，城市土地利用结构 失衡，城市土地利用空间配置混乱、体系不合理，浪费了大量宝贵的土地资源1 ，人地矛盾更 加突出。因此，开展城市土地集约利用成为一条最重要而且必要的途径。 随着西部大开发、振兴东北老工业基地、促进中部崛起等战略的推进，城市用地扩张由过 去明显集中于东南沿海省市，开始向内地各省份展开，河南省中部崛起战略的主力军，而安阳 又是河南省的重要工业基地，目前城镇化率已达到3 4 2 ，安阳的现状是土地资源浪费与土地供 需形势趋紧并存，并由此衍生出一系列社会、生态问题。可见，适时地开展安阳市城市土地集 约利用论题的研究，评价城市土地集约利用潜力显得非常重要。本人拟通过对城市土地集约利 用的理论和实证研究，借鉴国内外较为成熟的方法和理论，科学地分析安阳城市集约利用存在 的问题，评价安阳市城市土地集约利用潜力，并严格按照城市土地利用的客观规律来制定符合 安阳实际的城市土地集约化利用模式，为安阳市今后的城市土地集约利用，以及安阳市土地管 理、城市发展规划提供必要的建议和依据。 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 1 2 研究目的和意义 1 2 1 有利于保护耕地 土地是人类赖以生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。 根据土地调查资料显示，2 0 0 7 安阳市耕地面积6 1 2 5 5 0 1 9 亩，人均1 1 4 亩，与全国水平相当，只 及世界人均耕地3 7 5 亩的3 8 ，更为严峻的是，人口仍在以每年0 5 的速度增加，而耕地却以每 年0 1 的速度减少。基于安阳市人多地少的市情，集约利用土地是城市化发展的必然选择，用 更少的土地、更多的资金投入来完成社会经济目标，可有效减少因推进城市化而对耕地的侵占， 确保国家粮食安全。 1 2 2 有利于缓解土地供需矛盾 长期以来粗放的用地方式使我国各城市付出了沉重的代价，安阳也不例外，由此造成大量 的土地被浪费。随着城镇化的推进，城市建设对土地的需求剧增，而国家处于宏观调控和确保 粮食安全的需要又为保障新时期社会经济持续稳定发展，就必须改变低效粗放用地的旧模式， 把主要精力放在土地的集约利用上，切实通过内涵挖潜，提高土地利用效率，解决建设用地需 求。 1 2 3 有利于建设资源节约型社会 粗放的土地利用方式已逐渐成为制约安阳市社会经济可持续发展的重大限制因素，贯彻科 学发展观，推崇节约，建设资源节约型社会已经成为全市的基本共识。节约和集约利用土地， 是推进安阳市资源节约型社会建设的重要突破口。 1 2 4 有利于提高土地利用总体规划的科学性和可操作性 提高土地使用效率、节约集约用地已经成为新一轮土地利用总体规划的基本目标和重要指 导原则，这就要求完善从宏观到微观的土地节约集约利用指标评价体系，编制科学、可行的城 市土地节约集约盘活方案，制定有关城市土地集约利用的政策法规和措施。 另外，集约利用潜力研究可以为土地供应计划的制定以及盘活存量土地的年度计划实施提 供翔实的资料，并为城市土地储备供应决策提供参考依据。这是因为通过土地集约利用潜力的 评价可以确定出一个城市、一个街区或一种土地利用类型的集约利用状况和潜力大小，在土地 供应计划制定时就需要考虑到所在区域的土地集约利用潜力状况，有针对性地确定供地数量及 2 - 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 其空间分布n 1 ，以提高计划的科学性。 1 2 5 有利于实现多方共赢 城市土地的集约利用研究有利于实现城市土地利用模式从“粗放化”到“集约化”的转变； 能够优化城市土地布局和用地结构，提高土地的使用效率和经济效益，引导各项建设走集约经 营和内涵发展的道路；通过对城市土地集约利用存在问题的分析，有利于搭建土地节约集约的 制度平台，从而实现保护耕地、保障发展、保护生态的多方共赢。 1 3 相关领域国内外研究动向 1 3 1 土地集约利用领域 1 3 1 1 城市土地集约利用的由来 “城市土地集约利用”的概念其实是借鉴了农业土地集约利用的概念，早在两千多年前，我 国的古代文献就有对集约经营思想的论述，如最早的齐民要术、明代的沈氏农书等。 在西方，农业土地集约经营理念最早由李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中提出，它 是指在一定面积的土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法， 以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。 1 3 1 2 土地集约利用的相关理论研究 集约经营是粗放经营的对称，国内外对土地集约利用的直接研究比较少，都是相关理论的 研究，主要体现于城市土地利用过程中。 对土地集约利用规律的研究在德国经济学家杜能的农业区位论中就有提及，杜能通过 对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利用 的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理集约度研究结 合在一起1 5 1 。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科技条件 和若干要紊投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递减的 现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律适用于各业中为了生 3 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的 是土地的合理集约度1 6 j 。 报酬递减规律对城市土地集约利用的启示：( 1 ) 在单位面积的城市土地上，人们为了提高土 地利用的集约水平，投入各种生产要素，但土地利用的集约水平并不是与各种生产要素的在单 位面积土地上所投入量成正比的，而要根据报酬递减规律，找出生产要素的最佳投资点。( 2 ) 报酬递减规律是在其它生产要素固定在某一水平上，而只研究其中一种生产要素与总产量关系 的理想规律。我们在具体研究城市土地集约利用时，面对的是有许多生产要素变动的一个复杂 系统，应根据一定科学方法综合得出土地集约利用范围。( 3 ) 报酬递减律是适用于一定的技术和 社会制度条件下，追加一定的生产要素，会导致收益的增长或减少。从土地利用的全过程来看， 土地报酬的运动规律在正常情况和一般条件下，应该是随着单位土地面积上生产要素的追加投 入，先是递增后趋向递减。在递减后，如果出现科学技术或社会制度的重大变革，使土地利用 在生产资源组合上进一步趋于合理，则又会转向递增；技术水平与管理水平稳定下来后，将会 再度趋于递减。由此，城市土地集约程度的衡量标准，也将随着社会经济技术条件的变化而变 化引。 城市土地集约利用的理论依据之一是地租理论。西方经典的地租理论有古典经济学地租理 论、新古典城市地租理论和马克思地租理论。大卫李嘉图提出了级差地租的概念。马克思批 判继承和发展了古典经济学的地租理论，他将地租分为绝对地租和级差地租两种形式。对土地 集约利用与地租关系较早进行阐述的是阿伦索，他提出了城市土地竞租模型。他将同一城市内 农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线相互重叠在一起，得到在自由竞争市场 下整个城市的市场均高于地租水平。在市场均高于地租而成为市场所确定的同时，土地利用结 构和利用的集约程度与地租被同时确定下来旧1 。 地租理论对城市土地集约利用的启示：( 1 ) 绝对地租促使城市土地集约利用。由于只要使用 土地就必须交纳使用费，即由于绝对地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用数减少到最低 限度；并在已租用的土地上追加投资，以尽可能提高土地的产出率。这在客观上有利于节约城 市土地资源，促使城市土地集约利用，从而达到最大的经济效益。( 2 ) “最高租金原则”将促使 城市土地利用结构的优化。新古典经济学地租理论认为，地租实际上是一种分配工具，总是把 土地分配给出价最高者。不同的产业，由于生产过程的特殊性，对土地位置的要求、敏感程度 和竞租能力也不同。一般商业企业的竞租能力最高，工业企业次之，居住用地更次。当在完全 竞争的条件下，将会促使商业用地向市中心集聚，工业用地和居住用地向市郊迁移，最终将使 得城市土地利用结构得到优化，即城市土地的集聚效应最大化，使每一块土地地尽其用，城市 土地处于高度经济( 资金) 集约化的利用状态。( 3 ) 级差地租将促使区域内城市土地集约利用水平 4 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 的总体提升。由于级差地租不仅存在于同一城市的不同区位上，也存在于不同规模的城市之间。 大城市的级差地租在总体上要高于小城市。团此，大城市的昂贵的地价将会形成一种约束力， 限制那些占地过大，生产效率低的企业在大城市中进一步发展，抑制城市规模的扩张，并集聚 那些效益高的第三产业到大城市中，促使大城市的土地集约利用水平的提高。由于在小城市中 的地租较低，在大城市中难以生存的企业，将被吸引落户到小城市，这将促进小城市的发展和 土地利用水平的提高，并在区域内形成合理的城镇体系。因此级差地租将促使区域内城市土地 集约利用水平的总体提升。 1 3 1 3 城市土地集约利用相关指标的研究 ( 1 ) 城市人地关系研究 城市人地关系的研究与城市土地集约利用直接相关。土地和人口的依存关系密切，城市建 设的诸多指标都直接与城市人口数量相关，寻求合理的城市人地比例实际上是在保护耕地和确 定城市土地利用合理集约度之间寻求一种平衡。 ( 2 ) 城市建筑规划控制研究 建筑规划控制指标中与城市地块集约利用直接相关的主要有建筑层数、建筑密度和容积率 等。 建筑层数、建筑密度指标研究。摩天大楼曾作为城市经济及科技实力的标志一度在过去 的西方和现在的亚洲蓬勃兴起。然而这个概念目前己经被西方国家所抛弃。因为高层建筑会影 响城市原有的环境尺度和文脉，影响光线、阳光、空气流动、景观视觉及人回归自然的感觉， 还会带来人口密集和局部的交通拥挤与空气污染等等。因此有学者从减少土地耗费、增加城市 公共空间、构造城市空间美感、节约材料、能源等方面研究建筑高度和密度旧1 ；有的人从综合 建筑造价( 单位面积建筑造价与土地造价之和) 最小化的经济角度分析最佳建设楼层数；还有的 侧重于理性分析，只考虑经济效益而忽视人居环境的舒适性的高强度土地利用u 0 1 。 容积率指标研究。容积率是城市建筑规划设计的一个重要综合指标，也可以说是反映土 地利用集约化程度的一个重要指标。目前对此有诸多研究。有通过综合建筑造价最小化的经济 分析研究考察容积率；有从纯建筑技术角度如建筑进深、建筑层高、建筑层数等来研究地块建 筑容积率；有从要素影响角度定性研究容积率等等，均是从某个侧面研究了地块最佳容积率问 题，缺少综合各方面因素定量分析区域土地利用的合理强度。 - 5 一 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 1 3 2 土地集约利用潜力评价领域的研究 1 3 2 1 土地集约利用潜力评价的由来 1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议上提出 了土地适宜性评价分类系统，并于1 9 7 6 年发表了土地评价纲要，成为世界土地评价研究走向 成熟化的重要标志。但是土地评价的对象还是农业用地。近几年来，土地评价研究有了更广泛 深入的发展，不仅限于农业用地，在城镇、工业区、旅游区、开发区等均己涉及。 2 0 世纪7 0 年代后期至2 0 世纪9 0 年代中期，通过引进欧美土地评价理论和方法，我国也基本 建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。2 0 世纪8 0 年代中期和9 0 年代中期，土 地评价研究开始涉及非农用地评价。城市土地评价的类型也由最初的侧重于城市建设自然条件 对城市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到对城市土地经济性进行评价，如对城市土 地进行评价的城市土地分等定级、评定城市基准地价。 为确保城市土地利用符合客观规律，有充分的科学依据，有学者提出应研究城市土地布局 的适宜性评价体系、城市景观设计的适宜性评价体系、城市土地利用潜力评价体系川。还有学 者提出进行城市土地生态适宜度分析和规划、城市人口适宜容量分析和规划，进行城市土地生 态规划，在生态学原理的指导下进行土地利用配置。 1 3 2 2 土地集约利用潜力评价的相关研究 ( 1 ) 土地集约度评价阶段 随着我国人多地少的基本国情和快速城镇化进程中人地矛盾的加剧，使城市土地集约利用 问题成为许多学者热切关注的问题。1 9 9 9 年“国土资源大调查”项目设立了“城市土地价格调查和 土地集约利用潜力评价”子课题，先后选择了福州、包头、长春、南京、义乌、天津、济南7 个 试点城市开展城市土地集约利用潜力评价工作。在此过程中，北京大学与中国土地勘测规划院 共同承担了“城市土地集约利用潜力评价方法及指标体系设计”的研究工作。 2 0 0 0 年编制出台了( 2 0 0 0 年城市土地集约利用潜力评价实施方案。随后几年来在上述7 个 试点开展了城市的土地集约利用潜力调查与评价工作，建立了土地集约利用潜力评价信息系统， 完成了城市土地集约利用潜力评价方法和指标体系设计，并通过阶段性成果评审。通过试点 城市土地集约利用潜力调查实践和实证研究，总结设计了一套科学性强、具有可操作性的评价 指标体系和有效的评价方法。2 0 0 3 年，国土资源部在关于印发国土资源“十五”计划纲要的通 知中提出了全面开展城镇土地集约利用潜力调查与评价的任务。 6 一 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 郑伟元认为挖掘城市存量土地潜力的有效途径有：城市闲置地以及废弃地的利用，旧城改 造，城市土地置换，城市地上、地下空间的拓展。这是对于挖掘城市存量土地潜力的比较全面 的一个观点。但是，其仅仅概括性地介绍了挖掘城市土地潜力的途径，没有深入研究集约利用 潜力的内涵以及如何评价集约利用潜力，还有待进一步研究引。 陈金武认为提高土地利用能力的途径主要有：政策性指导和宏观影响，指战略性的政府 行为；技术性手段，指土地的评估和用途转移等技术性手段对土地利用的影响u 副。 章牧对福州市的城市土地集约利用评价也进行了研究，他主要从宏观角度从理论方面分析 了福州市城市土地集约利用状况考虑城市土地的利用率、土地利用程度和土地产出水平，用几 个指标研究了城市用地的集约程度”制。 查志强在他的城市土地集约利用潜力评价指标体系的构建一文中探讨了影响和制约城 市土地集约利用的因素，从理论的角度构建了反映城市土地集约利用情况的指标，包括土地投 入指标、土地利用指标和土地产出指标等“副。 这一阶段的研究始终围绕传统的土地利用集约度评价的圈子，仅仅考虑了土地利用的投入、 产出，而对评价的科学性和可行性的探讨仍为空白，主要原因是基础工作没有跟上，许多城市 的城镇地籍调查主要是为土地确权发证和地籍管理服务，不能清楚地反映土地利用的状况，导 致土地以及规划管理部门对土地潜力情况不清楚，难以实施土地集约利用潜力评价，“家底”不 明不利于城市用地的内涵挖潜工作的开展。 ( 2 ) 土地集约潜力评价阶段 2 0 0 1 年国土资源部在南京、福州、杭州、包头等城市进行了土地集约利用潜力评价的试点 工作，这是新一轮国土资源大调查重要组成部分。就南京市来说，在国土资源大调查的基 础上，对南京市土地潜力进行了评价，它借助地籍调查资料，对土地利用结构和强度进行了分 析，从经济容积率的角度分析了南京市的土地潜力、并根据一定标准确定了城市土地的潜力类 型和拓展方式。 高佩华、章其祥等进行了城市土地集约利用潜力评价信息系统开发应用研究，但是在城市 土地潜力评价的技术路径和方法上没有突破，缺乏有效的评价模型支持【1 引。 中国土地勘测规划院的陈莹，刘康等人进行了城市土地集约利用潜力评价的应用研究，从 应用的角度来研究城市土地集约利用潜力评价的意义和特定用途1 。 在土地集约利用评价方面，也有学者开始涉足对土地利用集约度的量化研究，如黄裕婕等 在全国“八五”福建省土地资源遥感调查数据的基础上，结合当地的社会经济统计资料，采用主 成分分析综合评价模型分别计算了土地生产率、土地利用程度、土地投入强度和土地利用集约 度1 引。 7 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 1 3 3 国内外研究小结 通过对过去一段时期国内外有关这方面的研究的回顾总结，可以知道当前研究的主要特点 以及存在的一些问题： ( 1 ) 城市土地集约利用和土地集约利用潜力概念性、理论性的提出较多，系统性、可行性 方面的探讨较少； ( 2 ) 城市土地集约利用潜力研究的定性研究、单指标的研究较多，而定量研究、综合效益 指标研究以及系统性研究较少； ( 3 ) 城市土地集约利用潜力评价的理论体系和实证研究尚不充分，尽管在一些城市进行了 城市土地集约利用及其潜力评价研究，但始终没有形成一套标准的评价指标体系和广泛实用的 评价方法，研究待进一步深入； ( 4 ) 基于城市土地集约利用潜力评价结果的盘活存量方案方面的研究尚属空白。 本文基于上述研究背景之下，将在城市土地集约利用潜力多指标综合评价和盘活方案方面 做一些初步尝试。 1 4 研究思路与技术路线 1 4 1 研究基本思路 ， 城市土地集约利用潜力评价研究是一项综合性强、涉及面广的研究课题，因此，首先从指 导思想上就要注重多学科多领域的交叉融合，注意自然、环境、经济、社会等诸多因素的综合 分析评价；在研究方法上，注重理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、系 统分析与统计分析相结合、动态分析与静态分析相结合，注重国内外研究成果的结合，注重学 科的融合，注重定量化和模式化分析研究；在研究内容上，遵循科学研究的一般思路，“以城市 土地集约利用潜力评价研究”为研究目标，首先解决什么是土地集约利用，其次通过城市土地 集约利用潜力评价，摸清城市土地利用状况、制定城市土地盘活方案，最后提出切实可行的建 议。 - 8 一 河南农业大学200 8 届硕士学位论文 图1 1 论文结构框架图 f ig 1 1t h ef r a m e w o r ko f t h ep a p e r 9 - 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 1 4 2 研究技术路线 = ：二二 ： ： ： ： ： ： ： ；、 ： 图1 2 城市土地集约利用潜力评价研究技术路线图 f i g 1 2t h et e c h n o l o g i cr o u t eo f t h es t u d yo nt h eu r b a nl a n di n t e n s i v eu s e 1 0 河南农业大学20 0 9 届硕士学位论文 2 城市土地集约利用潜力评价的基础理论 2 1 城市土地集约利用的内涵 2 1 1 中外对于城市土地集约利用内涵的界定 土地集约利用是相对土地粗放利用而言。这一概念最早来自农业土地利用的研究，是李嘉 图( d a v i dr i c a r d o ，1 7 7 2 - 1 8 2 3 ) 等古典政治经济学家在地租理论中首先提出的。所谓农业土地 集约经营，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管 理方法，以求在较小面积的土地上，获得高额产量和收入的一种农业经营方式。后来集约经营 引申到其它领域，在土地经济理论研究领域中，认为土地集约利用是指人们为了提高土地收益 在单位面积土地上高密度的投入。就城市土地利用本身而言，迄今为止，中外学者对于城市土 地集约利用的概念和内涵尚未达成共识，仅有一些有关集约利用的观点： 美国著名的土地经济学家理查得t 伊利( r i c h a r dt e l y ) 在其所著的土地经济学原理 中指出：“对现在己利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约“引。” 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：“土地集约经营是粗 放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动， 以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。在建筑业中，集约经营则是通过对 单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑层数，提高土地的经济 功能和负荷能力。”旧0 j 刘卫东认为，“城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用，它要求加强对城市土地 开发利用的宏观控制，使整个城市建成区土地单位面积土地利用效益得到提高，能够使经济效 益、社会效益和生态效益相互协调统一。”旧 毕宝德认为，“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所投入资本 和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低，人们在谈到土地集约经营时，往往是指耕地， 言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类：用于住宅建设的是所建房屋的面积；用于 工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。前一类是实物性的，后一类是价值性的。但两者 集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益。”嵋训 雷利巴洛维在土地资源经济学中指出，“当应用到土地利用时，集约度是指生产过 程中与单位面积结合的资本和劳动的相对量。人们把在单位土地上使用高比率的资本和劳动投 入的土地利用类型称作集约利用。相对于使用的资本和劳动量来说，那些使用大面积土地的企 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 业经营叫做粗放利用。”幢2 l 肖梦认为：“城市土地集约化使用，可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土地 一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设。 一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目。这也就是提高城市 土地利用的集约化利用。”心引 丘金峰主编的房地产辞典在解释城市土地利用的集约程度时指出：“城市土地利用的 集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量城市土地利用集约程度的指标有： 资金集约度，即单位面积城市土地上的土地投资额，表现为土地上的土地投资占土地面积之比。 技术集约度，即土地之上建筑物或设施在施工中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可 通过资金集约度反映。人口集约度，即单位面积城市土地上的人口数量，通常用人口密度表 示。”2 4 1 宋春华等主编的房地产大辞典中，对“土地集约经营程度”词条的解释是：“土地集 约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人、财、物力 投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营的指标有许多，如每平方米的 建筑投资量等等。”【2 引 杨重光认为，城市土地集约利用包括三个方面的内容：城市单位面积的产出率不断提高； 通过土地利用规划和城市总体规划科学和合理利用城市土地，建立合理和经济的空间布局， 并且使城市的经济、社会和环境得到协调发展；通过旧城改造和房地产开发，结合调整产业 结构，调整用地结构，提高城市土地的整体利用水平，最大限度地利用现有土地坦。 原国家土地管理局局长邹玉川在1 9 9 6 年土地日发表的文章中，指出城市土地内涵挖潜、集 约利用的潜力来自四个方面：一是城市人均占地有潜力可挖；二是调整城市用地布局，提高土 地产出率有潜力可挖；三是小城镇用地有潜力可挖；四是城市空闲地和地下空间也有潜力可挖 【2 8 】 a 以上各类观点是各行各业的专家学者从不同侧面表述了对城市土地集约利用的认识，认识 之差异反映了其内涵的广泛性和复杂性，伊利、毕宝德、雷利巴洛维、丘金峰、宋春华等人 是从经济学角度，从投入产出的角度定义土地集约利用，它的局限性在于没有考虑土地自然承 载力的问题；肖梦则从提高土地利用效率的角度，简述了土地集约利用；刘卫东等人揭示了土 地集约利用在关注经济效率的同时，也要兼顾土地利用的社会和生态效益；邹玉川、杨重光也 从自身工作实际中得出了他们对于土地集约利用的理解，他们的观点都使得土地集约利用的思 想有了很大的完善，但都未能对土地集约利用的内涵作以系统地阐述。笔者认为，综合上述观 点，城市土地集约利用的含义无非包括以下几部分内容： 土地的高投入伴随着高产出：这里所说的高投入与高产出，不光只限于经济层面，而是 1 2 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 实现经济、社会和生态综合效益的最佳土地利用模式。 结构和布局的优化：将来，城市将是大多数人们工作生活的地方，合理的土地利用结构 和城市布局，必然营造和谐的城市生活氛围，使人类能在城市中得到工作、生活和休憩的乐趣。 土地利用率的提高：在现有建设用地基础上，着力于再开发与挖潜改造上，通过提高土 地的使用强度和容积率，以提高土地利用效率。 土地集约利用的生态效应提高：集约利用并不是一味地“见缝插针”或消灭空地，而要 保留出适度的空间作为绿化、休憩用地，改善城市生态和人居环境，真正提高土地集约利用的 生态效益。 动态化的集约利用：随着经济发展水平和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断地 提高，因此，我们也应以变化的眼光与标准来衡量城市土地的集约度，它遵循哲学中的否定之 否定原理，必然是个“集约不集约更加集约”的动态过程，并逐渐过渡到更高层次的 集约模式，比如，从现在的资金集约型技术集约型生态集约型。 2 1 2 城市土地集约利用潜力的概念 城市土地集约利用潜力是指在特定的技术经济条件和规划要求下，当前的土地集约利用度 与最佳集约利用度之间的差值，能够体现出当前土地利用的一种潜力状态。 我们通过一定的土地利用技术手段和经济管理措施可以使城市土地集约利用度越来越接近 最佳集约利用度，集约利用的潜力取决于当前的土地集约利用程度、未来一定时期内城市发展 速度和科学技术应用程度。城市土地集约利用潜力与当前土地集约利用程度成反比，如果当前 土地集约利用程度很高，那么集约利用潜力就相对较小，反之亦然：与城市发展速度和科学技 术应用程度成正比，经济发展速度越快，科学技术越先进，对土地的利用能力也越强，那么相 应的未来一定时期内可以预见的结构调整的潜力和土地集约利用潜力也越大怛制。 2 2 城市土地集约利用潜力评价的有关理论 2 2 1 土地报酬递减理论 土地集约利用就是在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。土地集约利用是社会经济 发展的必然趋势，“土地报酬递减规律”为土地集约利用提供了重要的理论依据= 2 9 1 。最早发现 “土地报酬递减律”的是1 7 世纪中叶的威廉配第( w i l l i a mp e t t y ，1 6 2 3 - - 1 6 8 7 ) ，对其内涵进 行详细表述的首推1 8 世纪法国重农学派后期代表人物杜尔阁( r j t u r g o t ，1 7 2 7 1 7 8 1 ) 。该理 论起源于对农业土地的利用，它认为在一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土 - 1 3 - 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递减的现象；著名剑桥学派的创始人英国经济学 家马歇尔认为：报酬递减规律存在于各部门中，其阐述的是上地的合理投入问题研究的是土 地的合理集约度。 2 2 2 地租地价理论 地租和地价理论是土地利用的重要理论。威廉配弟( w i l l i a m p e t t y ，1 6 2 3 1 6 8 7 ) 早在三 百多年前出版的名著赋税论中提出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，他还首 次确定了土地价格；亚当斯密( a d a ms m i t h ，1 7 2 3 1 7 9 0 ) 在1 7 6 6 年出版的著作国民财富的 性质和原因的研究( 简称国富论) 中指出1 3 引，地租是“作为使用土地的代价”，“是使用 土地而支付的价格。”大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o ，1 7 7 2 1 8 2 3 ) 在其1 8 1 7 年出版的名著政 治经济学与赋税原理中指出【3 ：地租仅只是为了使用土地而支付给地主的金额，李嘉图认为， 地租产生必须具备土地数量有限、土地的肥沃程度与位置的差别即土地的有限性和差别性两项 条件，从而产生了丰度地租、位置地租和资本地租的构成部分，不是价格的原因，而是价格的 结果；杜能( j o h a n nt h u n e n ，1 7 8 3 1 8 5 0 ) 认为，地租不是劳动和投资的产物，而是田庄所处的 位置和土地性质的偶然优势带来的。 马克思主义地租理论不仅以劳动价值论为基础，而且紧密联系社会生产关系进行考察。马 克思认为一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，是 以土地所有权的存在为前提的。地租地价理论有利于指导城市在土地利用中获得最佳的综合效 益，从而促进我国城市土地的优化配置和高效利用。马克思依据其产生的原因和条件，提出级 差地租，绝对地租和垄断地租三种形态。在合理组织土地利用中应遵循地租理论努力获取最大 的地租收入。所谓级差地租，就是利用较好生产条件土地的超额利润。级差地租i 是由于土地的 肥沃程度和土地位置的不同而产生的。级差地租l i 是由于在同一块土地上连续投入等量资本所 产生的生产率差别而形成的。 城市级差地租不仅是指由于城市内部区位不同而产生的级差地租，就宏观城市系统而言， 级差地租在更广泛的领域里存在。由于城市的区位不同，规模不同和原有经济基础不同，存在 着十分明显不同的宏观土地级差效益【3 引。 2 2 3 土地区位理论 区位，即分布的地区或地点，区位论就是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关 系的学说，旨在探求人类社会经济活动的空间法则和法律。区位理论将土地区位直接或间接作 为影响一、二、三产业及城市区位配置的重要因素加以考虑，土地作为人类一切活动的场所和 1 4 河南农业大学20 0 8 届硕士学位论文 载体，从事的活动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，使得不同地块之间不仅有距离 和方位特征，还具有与各种地理要素和社会经济活动有密切关系的空间分布规律。因此，可以 把土地区位作为条件分析研究三产业及城市的空间配置，又可以把三产业及城市的空间配置、 自然因素等作为区位条件，来分析研究这些条件在土地上的分布特点，以及它们相互组合对土 地发生的影响和由其形成的土地空间分布规律口副。城市土地集约利用状况具有空间差异性，区 位不同的地块具有较大供求差异和收益差异。城市土地区位是自然地理位置、经济地理位置、 交通地理位置在空间地域上的有机结合，是由土地本身和投入其中的资本数量和结构决定，它 以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位置和交通地理位置的影响，并与一定地 域空间上生产和生活的方便性呈正相关1 。 2 2 4 生态经济理论 生态经济学( e c o l o g i c a le c o n o m i c s ) 是2 0 世纪5 0 年代产生的由生态学和经济学相互交叉 而形成的一门边缘学科，它是从经济学角度，研究生态经济复合系统的结构、功能及其演替规 律的一门学科，为研究生态环境和土地利用经济问题提供了有力的工具。 景观生态学( l a n d s c a p ee c o l o g y ) 起源于欧洲，德国植物学家卡尔特罗尔( c a r lt r o l l ) 在航空像片制图和生态学的土地研究一文中首次提出景观生态学的概念，随着全球性的人 口、资源、环境等一系列问题日益突出，它逐渐发展成为地学、生态学和人文科学三者之间的 交叉互补且统一的综合学科，景观生态学的新颖之处在于，它能够使