（工商管理专业论文）大连农行房地产客户信用评级体系研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 信用评级是商业银行信贷管理的重要基础工作。随着经济的发展和银行业监管的不 断加强，信用评级对商业银行信贷管理的重要性也日趋明显，对评级方法的要求也越来 越高。建立一套科学有效的信用评级体系，对于商业银行提高风险管理水平具有重要的 现实意义。本文的主要目的是建立适合大连农行实际的房地产客户信用评级体系。 本文分为五章。第一章提出问题提出的背景，介绍国内外现有理论，提出本文的研 究思路和方法。第二章介绍大连农行现行房地产客户信用评级体系，指出存在的缺陷。 第三章建立新的指标体系。第四章通过一个实例对两种体系进行对比分析，验证新体系 的实用性。第五章概括全文，提出本文的研究结论和创新点。 本文的研究重点是在分析大连农行现行房地产客户信用评级体系的基础上，提出建 立信用评级指标体系的全面性、真实性、科学性、公正性、针对性和实用性原则。建立 新的指标体系，增加了反映宏观因素的周期性、行业政策、金融税收政策，反映发展趋 势的营业收入增长率、净利润增长率等1 4 项指标，减去了或有负债比率、所有者权益 等6 项不合理或重复反映的指标。运用层次分析法确定指标权重和单项指标评分方法， 建立评级模型，将信用等级细化为1 0 个，合理确定得分区间。 本文的主要创新与特色一是增加了周期性、行业政策、金融税收政策等3 项指标， 全面反映了宏观因素对客户评级的影响，弥补了现行评级体系对宏观因素反映不足的缺 陷。二是增加了营业收入增长率、净利润增长率和土地储备情况等3 项指标，动态地反 映了客户未来的发展趋势和发展潜力，纠正了现行评级体系只注重静态信息的问题。三 是运用层次分析法确定了各指标的权重，并经过了指标一致性检验，改进了现行评级体 系指标权重分配不合理的缺点。 关键词：商业银行；房地产企业；信用评级 大连农行房地产客户信用评级体系研究 t h ec r e d i tr a t i n gs y s t e mr e s e a r c ho fr e a le s t a t ec l i e n t sf o r a g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n ad a l i a nb r a n c h a b s t r a c t c r e d i tr a t i n gi sa l li m p o r t a n tb a s i cw o r kf o rc r e d i tm a n a g e m e n to ft h ec o m m e r c i a lb a n k w i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dt h es t r e n g t h e no fs u p e r v i s i o no nb a n k s ，t h ec l i e n t c r e d i tr a t i n go nc r e d i tm a n a g e m e n to fc o m m e r c i a lb a n k si sm o r ei m p o r t a n td a y b yd a y ，a n d t h e r ea r em o r ea n dm o r er e q u i r e m e n t so ne v a l u a t i o nm e t h o d s t h ee s t a b l i s h m e n to fa s c i e n t i f i ca n de f f e c t i v ec r e d i tr a t i n gs y s t e mf o rc o m m e r c i a lb a n k si m p r o v e st h el e v e lo fr i s k m a n a g e m e n tw i t hp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h em a i np u r p o s eo ft h i sp a p e ri st oe s t a b l i s ht h e a c t u a lr e a le s t a t ec l i e n tc r e d i tr a t i n gs y s t e mw h i c hi ss u i t a b l ef o rt h ea g r i c u l t u r a lb a n ko f c h i n ad a l i a nb r a n c h t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n do f t h i sp a p e r ，t h et h e o r i e so f h o m ea n da b r o a da n dt h et e c h n i q u ei nt h i sp a p e r t h ee x i s t e n tc r e d i t r a t i n gs y s t e mo fr e a le s t a t ec l i e n t si nt h ea g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n ad a l i a nb r a n c ha n di t s d e f e c t sa r ei n t r o d u c e di nt h es e c o n dc h a p t e r i nt h et h i r dc h a p t e r , an e wc r e d i tr a t i n gs y s t e mi s e s t a b l i s h e d i nt h ef o r t hc h a p t e rt h en e wc r e d i tr a t i n gs y s t e mi sd e m o n s t r a t e da n dv e r i f l e d r e a s o n a b l yt h r o u g ha ne x a m p l e f i f t hc h a p t e rs u m m a r i z e st h ef u l lp a p e r , p r o p o s e st h ep a p e r r e s e a r c hc o n c l u s i o na n dt h ei n n o v a t i o ns p o t b a s e do na n a l y z i n gt h ee x i s t e n tc r e d i tr a t i n gs y s t e mi nt h ea g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n a d a l i a nb r a n c h ，t h i sp a p e rf o c u s e so nr a i s i n gs i xp r i n c i p l e so fc r e d i tr a t i n gi n d e xs y s t e m ， e s t a b l i s h e sa ni n d e xs y s t e mc o v e r i n ga l la s p e c t so f c r e d i tr i s k i d e n t i f i e st h es c a l eo f i n d i c a t o r s w i t ha h pa n dp r o v e st h er a t i o n a l i z a t i o no fi tt h r o u g hc o n s i s t e n c yt e s t ，d i v i d e st h ec r e d i tr a n k i n t ot e nl e v e l se l a b o r a t e l ya n dd e t e r m i n e st h es c o r er a n g er e a s o n a b l y t h ei n n o v a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c so ft h i sp a p e rm a i n l yd i s p l a yi nt h r e ea s p e c t s ：f i r s t l y ， t h i sp a p e ri n c r e a s e st h r e ei n d i c a t o r si n c l u d i n gp e r i o d i c i t y ，p r o f e s s i o np o l i c ya n df m a n c i a lt a x p o l i c y , c o m p r e h e n s i v e l yr e f l e c t st h ei n f l u e n c et ot h ec l i e n tr a t i n gb ym a c r o f a c t o r s ，m a k e su p t h ed e f e c to ft h ee x i s t e n tr a t i n gs y s t e mw h i c hr e f l e c t st h em a c r o f a c t o r si n s u f f i c i e n t l y s e c o n d l y ，t h i sp a p e ri n c r e a s e sm a n yi n d i c a t o r si n c l u d i n gt h eg r o w t hr a t eo f b u s i n e s si n c o m e ， t h eg r o w t hr a t eo f n e tp r o f i t ，t h es i t u a t i o no fl a n dr e s e r v e sa n ds oo n ，d y n a m i c a l l yr e f l e c t st h e f u t u r ed e v e l o p m e n tt e n d e n c ya n dp o t e n t i a lo ft h ec l i e n t s ，c o r r e c t st h ee x i s t e n tr a t i n gs y s t e m w h i c ho n l yp a y sa t t e n t i o nt ot h es t a t i ci n f o r m a t i o n t h i r d l y , t h i sp a p e ri d e n t i f i e st h es c a l eo f 大连理工大学专业学位硕士学位论文 v a r i o u si n d i c a t o r sw i t ha h pa n dm a k e st h es c a l ed i s t r i b u t i o no ft h ee x i s t e n tr a t i n gi n d i c a t o r s m o r er e a s o n a b l y k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k ；r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ；c r e d i tr a t i n g 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 作者签名： 日期：垂生2 z 厶7 大连理工大学专业学位硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位 论文版权使用规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送 交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理 工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也 可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。 储虢犟塑娶 翩躲1 戡兢导师签名：“立i 彤彤憨u 迦z 年月卫日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1绪论 1 1 研究背景 1 1 1 问题提出的背景 随着我国经济的持续快速发展、城市化进程的加快以及住房分配制度改革的深入推 进，居民住房需求不断增长，房地产市场迅速膨胀，房地产业连续多年高速增长，已成 为国民经济的新的增长点和消费热点。根据国家统计局公布的数据显示：2 0 0 5 年全国房 地产投资额为1 5 , 7 5 9 亿元，2 0 0 6 年为2 1 ，4 4 9 亿元，2 0 0 7 年l 一8 月己达到1 4 ，2 7 7 亿元， 比去年同期增加了2 9 【l 】o 大连也不例外，2 0 0 5 年大连市房地产投资额2 6 5 3 亿元，2 0 0 6 年增至3 3 7 2 亿元，2 0 0 7 年上半年已达到1 4 2 3 亿元【2 1 。 房地产业的发展离不开银行的资金支持，银行也需要从这个快速增长的市场中获得 更多的收益。于是，房地产信贷快速发展，并对房地产业的快速发展起了推波助澜的作 用。从2 0 0 5 年开始，大连农行调整信贷结构，把房地产客户作为支持的重点，希望通 过房地产开发贷款，带动个人住房按揭贷款业务共同发展。2 0 0 6 年，大连农行房地产开 发贷款净增1 5 亿元，占全行贷款增量的7 5 。2 0 0 7 年1 - 9 月，房地产开发贷款净增2 5 亿元，占全行贷款增量的8 0 t ”。 房地产行业是一个高投入、高利润的行业，本身就具备较高的风险性。房地产开发 的高投入决定了开发商不可能单纯依靠自有资金，必须向银行融资。银行介入房地产行 业后，在分享利润的同时，也承担了房地产业的风险。房地产行业投资回收期较长，其 问蕴含着政策风险、市场风险、经营风险、利率风险等。对商业银行来说，上述种种风 险最终都可能导致房地产开发客户到期不能偿还贷款，使银行面临违约风险，而实际上， 客户的违约风险正是对银行信贷资金的最大威胁。所以，运用先进的理论和方法，在贷 款发放前，对客户的信用状况进行评级，将实力不强、经营能力差、财务状况不佳的客 户拒之门外，对银行来说是十分必要的。 农行现行房地产客户信用评级办法是2 0 0 3 年推出的，已不适应房地产行业快速发 展的现状，需要根据实际情况加以改进。 1 1 2 信用评级的基本方法 在实践中常用的信用评级方法主要有定性评级法、定量评级法和综合评级法三类。 定性评级法就是评级人员根据其自身的知识、经验和综合分析判断能力，在对评级对象 进行深入调查、了解的基础上，对照评级参考标准，对各项评级指标的内容进行分析判 大连农行房地产客户信用评级体系研究 断，形成定性评级结论。这种方法的评级结果依赖评级人员的经验和能力，主观性较强， 结果的客观、公正性难以保证。定量评级法也称评级模型法，是以反映企业经营活动的 实际数据为分析基础，通过数学模型来测定信用风险的大小。这种方法使用简便、成本 低，曾一度被美国各商业银行广泛用于对客户的信用风险评级。但是，评级模型的预测 效果随时间的长短而不一样，时间越短，准确率越高，反之越低。而且这种方法的可靠 性很大程度上依赖于企业财务数据的真实性，在将其用于评估财务管理不健全或财务数 据不真实的企业时，就无法保证其准确性。综合评级法以定性分析为主、定量分析为辅， 要求对评级对象做出全局性、整体性的评价。该方法己为世界各大评级公司及商业银行 所采用，代表了当今信用风险评级方法发展的主流方向【4 i 。 i ，1 3 客户信用评级的重要性 对客户进行信用等级评定，可以督促客户提高信用意识。在市场经济体制下，企业 是市场经济的主体，所有企业都要面向市场，建立商业信誉。如果企业信用意识淡薄， 不守信用，就很难在市场经济环境中生存下去，更谈不到发展。通过信用等级评定，可 以督促客户认识自己，鞭策自己，特别是对客户的财务管理工作加大了压力。 对客户进行信用等级评定，可以为银行信贷决策提供依据。信用可靠是银行资金安 全的保证，银行在发放贷款以前，必须了解企业将来有无还款付息的能力。对客户进行 信用等级评定，就要对客户的经营管理、财务状况、经济效益和发展远景进行全面分析， 进而评出一个信用等级。这就可以为银行决定是否贷款和制定风险对策提供可靠的经济 依据，从而保证银行资产质量不断提高，信贷风险不断降低。 对客户进行信用等级评定，有利于信贷市场的有效运作和合理调控。通过企业信用 等级评定，可以把企业的信用等级公之于众，让社会共同监督，使信用等级高的企业优 先得到贷款，信用等级差的企业难以获得贷款，促使其改善经营管理。这就在一定程度 上保证了信贷市场的稳定和有效运作，有利于金融市场的宏观调控 4 j 。 1 2 国内外文献综述 1 2 1 国外文献综述 随着金融的全球化趋势及金融市场的波动性加剧，各国银行和投资者受到了前所未 有的信用风险的挑战。世界银行对全球银行业危机的研究表明，导致银行破产的主要原 因就是信用风险。因此。国际金融界对信用风险的关注日益加强，信用风险评估方法不 断推陈出新，管理技术正日臻完善，许多定量技术、支持工具和软件已付诸应用【5 1 。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 5 c 要素分析法是金融机构对客户作信用风险分析时所采用的专家分析法之一。它 主要集中在对借款人的道德品质( c h a r a c t e r ) 、还款能j 3 ( c a p a c i t y ) 、资本实力( c a p i t a l ) 、 担保( c o l l a t e r a l ) 和经营环境条件( c o n d i t i o n ) ：h 个方面进行全面的定性分析以判别借款人 的还款意愿和还款能力州。 由于信用危机往往是由财务危机引致而使银行和投资者面临巨大的信用风险，及早 发现和找出一些预警财务趋向恶化的特征财务指标，无疑可判断借款或证券发行人的财 务状况，从而确定其信用等级，为信贷和投资提供依据。基于这一动机，金融机构通常 将信用风险的测度转化为企业财务状况的衡量问题。因此，一系列财务比率分析方法也 应运而生。财务比率综合分析法就是将各项财务分析指标作为一个整体，系统、全面、 综合地对企业财务状况和经营情况进行剖析、解释和评价。这类方法的主要代表有杜邦 财务分析体系和沃尔比重评分法【7 】。 多变量信用风险判别模型是以特征财务比率为解释变量，运用数量统计方法推导而 建立起的标准模型。运用此模型预测某种性质事件发生的可能性，及早发现信用危机信 号，使经营者能够在危机出现的萌芽阶段采取有效措施改善企业经营，防范危机，使投 资者和债权人可依据这种信号及时转移投资、管理应收帐款及做出信贷决策。目前国际 上这类模型的应用是最有效的，也被国际金融业和学术界视为主流方法。概括起来有线 性概率模型、l o g i t 、p r o b i t 模型和判别分析模型【5 】。 爱德华阿尔特曼博z t z ( e d w a r di a l t m a n ) 在1 9 6 8 年对美国破产和非破产生产企业 进行观察，采用了2 2 个财务比率经过数理统计筛选建立了著名的5 变量z s c o r e 模型和 在此基础上改进的“z e t a ”判别分析模型【8 】。根据判别分值，以确定的临界值对研究对 象进行信用风险的定位。由于模型简便、成本低、效果佳，z e t a 模型己商业化，广泛应 用于美国商业银行，取得了巨大的经济效益。 进入8 0 年代以来，人工智能如专家系统、神经网络等引入银行业，协助银行家进 行贷款决策、开发市场及信用评估等。美国的计算机公司已经开发出信用软件产品，并 且已为一些银行采用【9 j 。人工智能在该领域的应用，克服了统计等方法对假设较强的要 求以及静态反映信用风险的缺点【1 们。神经网络是从神经心理学和认识科学研究成果出 发，应用数学方法发展起来的一种并行分布模式处理系统，具有高度并行计算能力、自 学能力和容错能力】。 、 9 0 年代以后，随着金融衍生产品的开发和金融市场的迅速发展，市场风险更加突出， 新的信用风险不断产生，一些基于现代资产组合理论、期权定价理论等构建的企业风险 违约模型不断出现，如j p 摩根公司创建的c r e d i tm e t r i c s 模型、k m v 公司运用期权定 价理论建立的k m v 模型、m c k i n s e y 公司开发的c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型、瑞士银行 大连农行房地产客户信用评级体系研究 的c r e d i tr i s k + 模型、信孚银行的r a r o c 模型以及k p m g 公司的贷款分析体系等 6 j 。 目前，信用风险预测模型已经成为国外金融机构风险管理体系中的关键组成部分。 1 2 2 国内文献综述 国内关于商业银行信用评级研究的文献有：汪芹介绍和分析了银行内部信用风险评 级的作用、基本要素及其应用和发展，对如何完善与发展我国商业银行内部信用风险评 级体系提供了一些借鉴【1 2 】。高英杰和李岩璞探讨了商业银行信用评级体系的现状与发 展，对构建我国商业银行的信用评级体系进行了尝试研究 1 。李银珠分析了我国商业银 行内部评级系统的现状及成因，阐述了建立银行内部评级系统的架构和方法，同时，结 合我国商业银行的实际，提出相应的政策建议【l 4 j 。 严太华等分析了国外应用广泛的信用风险量化和管理模型在我国使用上的局限性， 根据企业不同时期信用等级转换概率和企业违约回收率均值构成的混沌时间序列，应用 混沌时间序列理论和局域预测方法，构造了中国企业的信用等级转换矩阵和企业违约均 值矩阵，建立了一个适合我国商业银行实际的信用风险量化和管理模型【l ”。汪煦逸在商 业银行客户资信评价影响因素分析的基础上，运用择优比较法和模型综合判别法，建立 了客户资信评价的模型综合判别模型，同时引进了分散度的概念，把单因素初始判别的 差别引入了判别标准，提出了带分散度的模糊综合判别标准，并利用上市公司的数据进 行了计算进行验证【l “。 迟国泰教授在分析同类研究的弊端的基础上，应用聚类分析原理对群体专家的评价 权重进行筛选和修正，改变了通常对评价指标权重进行简单平均的方法；同时，在提出 个别专家判断权重的离异点集时，提出了一种更为简化的方法。在此基础上结合信贷风 险评价领域内的实际，提出了具体淘汰专家意见的标准，解决了群体决策的专家选择与 淘汰问题【1 7 】。 1 3 研究思路和方法 1 3 1 本文的研究思路 本文首先提出信用评级是银行优选客户、改善客户结构、降低不良贷款比率、提高 经营效益的有效手段，是本文研究的重点。通过对大连农行现行房地产客户信用评级体 系的研究，发现其中的缺点；通过建立新的评级体系，弥补现行评级体系的不足，最后 通过一个案例的对比分析，说明新的评级体系的可行性，得出结论。 1 3 2 本文的研究方法 大连理工大学专业学位硕士学位论文 本文采用层次分析法，为选定的评级指标赋权，确定单项指标评分方法；采用线 性加权法建立新的信用评级模型；通过实证分析，说明新的评级体系的可行性。 1 3 3 本文的技术路线 本文通过提出问题，明确全文研究的重点；通过分析问题，指出现行评级体系的 不足；最终通过建立新的评级体系，解决相关问题，如下图1 1 所示。 图1 1 本文的技术路线 f i g 1 1 t h et e c h n i q u eo f r e s e a r c hi nt h i sp a p e r 大连农行房地产客户信用评级体系研究 2 大连农行现行房地产客户信用评级体系 2 1 信用等级设置 2 1 1 评级原则 大连农行现行房地产客户信用评级采用中国农业银行总行2 0 0 3 年制定下发的中国 农业银行客户信用等级评定办法。该办法采用定量分析与定性分析相结合的方法，遵 循统一标准、严格程序、分级管理、动态调整的原则，按照统一的财务与非财务指标及 标准，以偿债能力和意愿为核心，从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展 能力等方面，对客户进行综合评价和信用等级确定【l ”。 2 1 2 各等级核心定义 农行信用等级评定实行百分制，评级对象按得分高低，分为a a a + 、a a 、a a + 、 a a 、a + 、a 、b 、c 级8 个等级，各等级的核心定义如下： a a a + 级( 实力雄厚，风险很小) ：生产经营符合国家产业政策，管理层素质优异， 各类信用记录为满分；负债远低于行业标准水平，经营性现金净流量充足；违约风险较 小，发展前景很好；生产经营规模达到国家颁布的大型企业标准。 m 认级( 实力很强，风险偏低) ：生产经营符合国家产业政策，管理层素质优良， 各类信用记录、资产负债率为满分；经营性现金净流量充足；违约风险偏低，发展前景 良好。 a a + 级( 实力较强，风险较低) ：生产经营符合国家产业政策，管理层素质较好， 各类信用记录、资产负债率为满分：现金流量较充足，具有较强偿债能力；违约风险较 低，发展前景良好。 a a 级( 实力中等，风险中低) ：生产经营符合国家产业政策，管理层素质良好， 各类信用记录、资产负债率为满分；现金流量基本充足；经营和财务风险影响较多；违 约风险中低，发展前景稳定。 a + 级( 实力中下，风险趋升) ：生产经营符合国家产业政策，管理层素质一般， 信用记录较好；经营实力中下，应付较大风险能力明显不足，现金流量基本能够保证； 经营和财务风险的影响增强；违约风险趋升，发展前景一般。 a 级( 实力不足，风险关注) ：生产经营符合国家产业政策，管理层素质一般，经 营和财务管理存在一定缺陷；信用记录一般，有违约情况出现：经营和财务实力弱化， 大连理工大学专业学位硕士学位论文 负债率居高不下，现金流量偏紧；经营和财务风险的影响显著增强，偿债能力明显削弱， 发展前景较差；违约风险加大，有潜在损失的可能性。 b 级( 实力衰弱，风险可疑) ：管理层难以改变经营困境，经营和财务管理存在重 大缺陷，有重大违约行为；经营实力和财务实力严重削弱，现金流量衰减；经营或财务 风险非常严重，偿债能力严重损害，不具备发展前景，有违约损失风险。 c 级( 实力衰竭，风险损失) ：管理层已失去经营管理能力，经营和财务管理存在 严重缺陷，有严重违约行为；客户所在行业、产业或技术不符合国家环保政策、产业政 策或银行信贷政策准入标准；经营和财务风险极其严重，几乎无清偿债务的能力，违约 损失很难挽回。 2 1 3 信用等级的确定 a a a + 级：得分2 9 5 分，利息和到期信用偿还记录、总资产利润率为满分，资产负 债率o ，客户资质等级在二级以上，经营性现金净流量 0 ，所有者权益芝3 亿元。 a a a 级：9 0 s 得分 0 。 a a + 级：8 5 s 得分 9 0 分，资产负债率5 8 0 ，利息和到期信用偿还记录指标为满 分。满足上述条件但连续2 年经营性现金净流量出现负值，最高只能评为a a 级，连续 2 年现金净流量和经营性现金净流量均出现负值的，最高只能评为a 级。 a a 级：8 0 得分 8 5 分，资产负债率5 8 0 ，利息和到期信用偿还记录指标为满分。 满足上述条件但连续2 年现金净流量和经营性现金净流量均出现负值的，最高只能评为 a 级。 a + 级：7 5 孀分 8 0 分，资产负债率垫5 ，利息偿还记录指标为满分。满足上述 条件但连续2 年现金净流量和经营性现金净流量均出现负值的，最高只能评为a 级。 a 级：7 0 5 得分( 7 5 分，资产负债率5 8 5 ，利息偿还记录指标为满分。 b 级：6 0 5 得分 0 ，现金净流量 0 ，6 分；经营性现金净流量 0 ， 现金净流量翊，4 分；经营性现金净流量 0 ，2 分；经营性现金净流量 卯，现金净流量5 0 ，0 分。 现金流动负债比率( 5 分) ： ( 年经营性现金净流量年末流动负债) x 1 0 0 ， 满分f f t - 2 0 。 计分方法：( 实际值，满分值) 标准分。 流动比率( 5 分) ： ( 年末流动资产年末流动负债) x 1 0 0 ，满分值2 1 5 0 。 计分方法：兰1 5 0 ，5 分； 1 2 0 ，3 分：之1 0 0 ，1 分； 1 0 0 0 万元。 计分方法： 1 0 0 0 万元，5 分；之5 0 0 万元，2 分； - 3 0 0 万元，1 分； 5 0 0 0 万元，5 分； 4 0 0 0 万元，4 分； 1 5 0 0 万元，3 分； _ 5 0 0 万元， 1 分； 7 0 0 0 万元。 计分方法：_ 7 0 0 0 万元，5 分；_ 6 0 0 0 万元，4 分； _ 3 0 0 0 万元，2 分； 1 5 0 0 万元， 1 分； 1 5 0 0 万元，0 分。 开发楼盘销售率( 4 分) ：企业近3 年年均销售率= ( 近3 年年均销售面积，近3 年年均开发竣工面积) 1 0 0 ，满分值三7 0 。 计分方法：7 0 ，4 分：三6 0 ，3 分；兰5 0 ，2 分：三3 0 ，1 分； 3 0 ，0 分a 大连农行房地产客户信用评级体系研究 优良工程率( 4 分) ：企业近3 年优良工程率= ( 近3 年累计优w r 程面积近3 年累计竣工面积) x l o o ，满分值耋4 0 。 计分方法：4 0 ，4 分；3 0 ，3 分；2 0 ，1 分； 1 0 ，0 分。 2 ，2 3 特殊加减分 ( 1 ) 当年所有者权益超过5 亿元( 含) 的，可在原得分基础上再加5 分。 ( 2 ) 当年利润总额超过2 亿元( 含) 的，可在原得分基础上再加5 分。 ( 3 ) 客户近3 年累计开发竣工面积超过4 0 万平方米( 含) 的，可在原得分基础上加 5 分。 ( 4 ) 财务报表未经会计师事务所审计的，扣3 分。 ( 5 ) 销售收入或利润总额连续2 年下跌幅度之1 0 的，扣3 分。 ( 6 ) 无完善财务制度，扣3 分。 ( 7 ) 拟评为a a a 级( 含) 以上的客户所有者权益或销售收入不足5 0 0 万元的，扣3 分。 ( 8 ) 拟评为a a + 级、a a 级客户的所有者权益或销售收入不足3 0 0 万元的，扣3 分。 2 3 现行评级体系的缺陷 2 3 1未考虑宏观因素影响 随着国民经济的快速发展，房地产行业迅速扩张，己成为国民经济的支柱产业，并 对国民经济的持续发展起了巨大的支撑作用。作为产业关联度大的支柱产业，房地产业 成为政府宏观调控、调节经济发展的主要对象之一。房地产业同时受多种政策的影响和 制约，包括城市规划、土地使用制度、住房制度以及金融、税收政策等。现行评级体系 缺乏对宏观因素进行评价的指标。 2 3 2 缺少发展趋势分析指标 信用等级评定的结果，既可以作为银行现有客户风险水平的评价依据，又可以作为 银行选择客户的筛选尺度。从选择客户的角度来看，根据客户现有财务状况，分析其未 来发展趋势就显得尤其重要。现行信用等级评定办法缺少了对客户发展趋势进行评价的 指标，如利润增长率、营业收入增长率等。 2 3 3 对发展潜力重视不够 房地产开发投资回收期较长，企业在运作一个项目的同时，就应该开始为下一个项 大连理工大学专业学位硕士学位论文 且做准备，如购买土地，进行前期规划等。等前一个项且结束再着手准备下一个项目， 则往往造成公司经营中断，难以为继。一个好的房地产开发企业，会拥有可供企业未来 2 - 3 年开发的土地，来确保持续发展。现行信用评级体系缺少对客户发展潜力指标的分 析，如现有土地储备量等。 2 3 4 指标权重分配不合理 现行的信用评级体系在指标权重分配上缺乏科学依据，存在诸多不合理之处。如过 于重视到期信用记录和利息偿还记录，在总分1 0 0 分中，仅这两项指标就占了2 0 分， 与农行相关业务指标也占了4 分。而对于对企业经营管理及信用状况有极大影响的领导 者素质指标明显重视不够，只占1 分，极不合理。 2 3 。5 信用等级划分过粗 巴塞尔新资本协议对商业银行内部评级体系设计做了明确规定，对客户进行分类的 目的是为了对信用风险进行动态监测和管理，合理细分有助于实现这一目标。银行对正 常类贷款的客户至少要划分为6 - 9 个等级，不良贷款客户至少要划分为2 个等级【伸】。现 行信用评级体系只有8 个等级，其中正常类6 个，不良类2 个，仅达到巴塞尔新资本协 议最低要求，不能准确界定不同类型客户的风险程度。 2 4 本章小结 大连农行现行房地产开发客户信用评级体系以偿债能力和意愿为核心，从信用履 约、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力和综合评价等5 方面，采用贷款资产形态、 资产负债率、总资产利润率、资质等级等1 9 个指标进行评价，按评级对象得分高低， 评定结果分为a a a + 、a a a 、a a + 、a a 、a + 、a 、b 、c 级8 个等级，操作简便， 具有一定的科学性，在客户准入退出、信贷定价、授权授信管理方面发挥了一定作用。 大连农行现行评级体系存在以下缺陷：一是未考虑宏观因素影响；二是缺少发展趋 势分析指标：三是对客户发展潜力重视不够；四是指标权重分配不合理；五是信用等级 划分过粗。 大连农行房地产客户信用评级体系研究 3 大连农行房地产客户新信用评级体系的建立 3 1 指标体系的建立 3 1 1 指标体系建立的原则 ( 1 ) 全面性：信用评级指标体系的内容应该全面地反映所有影响评级对象信用状况 的各项要素，不但要考察财务因素，还要考察非财务因素的影响；不但要考虑评级对象 本身的情况，而且还要研究宏观政策及其产生的影响。因此，应增加反映宏观因素影响 的周期性、行业政策、金融税收政策指标。 ( 2 ) 真实性：信用评级是在对客户进行全面了解、考察、调研、分析的基础上进行 的，必须保证所搜集资料的客观、真实、准确，客户的会计报表应经过有资质的、农行 认可的会计师事务所审计。因此，应增加反映客户会计工作质量和财务报表真实性的会 计与财务指标。 ( 3 ) 科学性：建立信用评级指标体系，各项指标必须有机配合，形成体系，相互之 间既不重复，又无矛盾。同时，指标的计算和评价方法必须科学，要有一定的依据，经 得起检验。不但要考核过去的业绩，而且还要预测未来的发展趋势。因此，应增加反映 发展趋势的营业收入增长率、净利润增长率指标，减去重复反映的经营收入指标。 ( 4 ) 公正性：信用评级指标体系的建立，要符合客观事实，能正确反映评级对象信 用等级的真实面貌，指标体系和计算方法不能偏向评级对象或投资主体的任何一方，评 级人员必须态度公正，评价客观，以事实为依据，不受外来因素的影响。因此，应减去 与评级无关的与农行相关业务指标。 ( 5 ) 针对性：不同行业的客户，各种财务指标和非财务因素对客户信用状况的影响 程度是不一样的，所以，在评级指标的选择上应针对房地产开发客户的特点，在对不同 的指标设定权数时，应根据指标对客户信用风险的影响程度科学设定。因此，应增加针 对房地产行业的土地储备情况指标。 ( 6 ) 实用性：信用评级指标体系的建立，要具体实用，便于取得，便于操作，便于 设计电脑运算程序。既要符合我国国情，具有本国特色，又要参照国际惯例，考虑今后 接轨国际惯例。因此，减去或有负债比率指标，增加实用性强的公司股权结构、品牌经 营、应付款清偿情况等指标。 3 1 ，2 建立指标体系 大连理工大学专业学位硕士学位论文 根据上述原则，建立新的房地产客户信用评级指标体系，其中一级指标7 个，分别 为宏观因素、经营管理能力、企业竞争力、信用记录、偿债能力、盈利能力和发展能力， 各一级指标下设立3 - 5 个具体二级指标，共2 6 个。新的指标体系见图3 1 。 新的指标体系解释如下： ( 1 ) 宏观因素 房地产业是一个存在巨大风险的行业，行业的总体波动性比较强，在对客户评级时 必须对行业的总体风险状况作一个分析。同时，房地产业已发展成为国民经济的重要支 柱产业，行业自身的发展对国民经济具有重要的影响。为保证房地产业稳健发展，各部 门经常出台各项政策，规范其发展，而这些政策将对房地产开发企业产生直接影响。因 此，在对房地产客户进行评级时，必须考虑宏观因素的影响。 周期性 房地产经济系统外部的冲击，主要来自更大的系统国民经济系统的波动。同国 民经济发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。根据对1 9 8 6 - - 1 9 9 8 年中 国商品房销售率与g d p 增长率的关系研究表明：房地产业周期与宏观经济周期波动的 趋势基本一致，房地产业周期波幅明显大于宏观经济波幅，而且房地产业领先于宏观经 济周期，体现了其先导产业的特点，房地产业的衰退期明显短于宏观经济，房地产业的 萧条期明显长于宏观经济的萧条期【2 0 】。因此，在进行房地产开发企业的信用评级过程中， 首先必须考虑整体国民经济的发展情况，结合具体的行业销售情况，对于总体行业所处 的阶段做出基本的判断，然后才能在此基础上具体地就各项因素作进一步的分析。 行业政策 由于房地产行业对于国民经济的影响比较巨大，因此国家经常通过法律、法规等形 式对房地产行业进行规范、引导。往往一两个政策的出台就能决定整个市场的兴衰。因 此，要特别关注国家在房地产行业方面的政策导向。本文的行业政策分析主要包括土地 供应及管制、廉租房及经济适用房政策以及其他可能对行业产生影响的政策，这些方面 的因素对房地产开发企业的信用状况有着极大的影响。 金融税收政策 今年以来，人民银行连续多次上调存款准备金率和存贷款利率，存款准备金率上调 减少了商业银行信贷投放量，增加了房地产开发企业融资的难度；贷款利率上调，增大 了开发企业的融资成本，增加了贷款购房者的利息支出，进而影响企业的销售。税收政 策的变化将对房地产企业的未来收益产生影响。2 0 0 7 年9 月2 7 日人民银行和银行业监 督管理委员会联合发文要求提高购买第二套住房贷款的首付款比例和贷款利掣2 ”，这项 大连农行房地产客户信用评级体系研究 图3 1 评级指标设计图 f i g ，3 1 t h es e t t i n go fc r e d i tr a t i n gi n d i c a t o r s 1 4 大连理工大学专业学位硕士学位论文 政策将对房地产市场及房地产企业产生一定的影响。所以，在信用评级的过程中，应密 切关注影响房地产市场的金融和税收政策。 ( 2 ) 经营管理能力 公司股权结构 房地产开发资金需求量大、开发周期长，是购买者安全感需求强烈的一个行业，没 有一个稳定有实力的股权结构就不可能有一个稳定的经营环境来保证公司的持续经营。 因此，在对房地产开发客户进行评级的时候，股权结构状况是需要重点考虑的因素。就 国内现阶段的情况而言，相对集中的股权结构是一个有利的因素，有利于保证公司高效、 稳定运转。由多方投资成立的开发商往往由于各方面的权力制衡给企业的发展设置了障 碍。实际评价时，结合具体情况综合考虑。 管理决策模式 由于房地产开发企业的决策风险极大，任何细小的决策失误带来的都可能是惊人的 财务损失，因此必须对其管理决策的模式有一个清晰的了解和认识，否则便无法探明其 成功或者失败的真正原因所在，也不可能发现企业现在的风险而最终达到客观了解企业 的目的。因此，有必要深入客户内部，详细了解客户的治理结构，包括决策的形成与制 衡机制以及公司内部的激励机制，从管理的细节处一一加以确实1 2 2 1 。 管理层素质 房地产开发是一项系统工程，有大量专业并且繁琐的事务，对于管理层的综合能力 要求极高。在此背景下，管理层的从业经验是一项重要参考依据。而且，不能从简单的 数据如从业年限、开发楼盘个数等来看一个高管人员的从业经验，更重要的是要了解其 对各种业务的熟悉程度和认识深度，并通过管理层会议了解其在专业上的专业化程度。 另外，要详细了解管理层的风险倾向，一个有着明显风险偏好的管理层往往会给企业带 来极大的不确定性，甚至造成企业的失败【2 3 l 。 会计与财务 主要考察客户会计政策与财务报表质量。与其他行业比较，房地产开发企业会计失 真的涉及面和严重程度往往会更高一些，因此要对客户的会计政策和财务报表质量认真 分析，重点了解企业收入确认政策，土地价值的摊销、借款费用的资本化情况等，要注 意企业会计政策的连贯性和会计处理方法的一致性，认真审核报表的真实性，原则上应 要求客户出具经有资质的会计部门审核过的报表，并认真对待参考审计意见【2 4 1 。 ( 3 ) 企业竞争力 背景实力 房地产行业的特点决定了房地产企业的资金密集性质，由于房地产项目的开发需要 大连农行房地产客户信用评级体系研究 大量的资金，而且资金占用年限长，加之房屋是耐用消费品，购众的安全感需要往往比 一般消费品更强烈，因此，开发企业的背景实力是决定其竞争力的最重要的因素。特别 是在国家进一步规范房地产行业的管理措施出台后，一些规模实力较弱的开发企业将在 竞争中被逐渐淘汰，这个过程将产生大量的信用风险，应加以特别关注。在分析企业的 背景实力时，首先要明确企业属于单一项目的开发企业或是综合开发企业，股东背景如 何，在这个基础上才对其资金实力和开发资质等级等客观条件进行进一步考察。对于单 一项目的房地产开发企业来说，由于其经营的临时性和单一性质，在经营和财务上都有 相当的风险性。 资质等级 资质等级是由国家建设主管部门颁发的对房地产开发企业开发能力、经历的等级证 明，具有较高的权威性，是对其开发能力的肯定。而且，资质等级高的开发企业相对于 其他企业也比较