（人文地理学专业论文）广州中央居住区（cld）初步研究——以“华南板块”为例.pdf

! ! ! ! 苎羔竺! 兰垡丝塞 型墨星堡竺! ! 望! 塑生婴壅二坠：! ! 壹堡兰! ! 型 广卅i 中央居住区( c l d ) 初步研究 以“华南板块”为例 专业：人文地理学 硕士生：颜克银 指导老师：吴箐副教授 陈烈教授 摘要 居住是现代城市重要的基本功能之一，随着城市逐步的更新，我们的生活环 境、生活方式以及对居住模式的要求都在发生变化。在现有的各种政策条件及市 场条件下，中央居住区( c l d ) 作为城市中一种新的功能区已逐渐成为城市新的 空间要素，并作为城市居住系统中的重要组成部分，满足人们不断变化的居住需 求。本研究从实证的角度入手，以“华南板块”为例探讨其成为广州中央居住区 的动力机制、内部空间功能特征及其成为广州中央居住区对城市发展的影响。 首先，在研读相关研究文献总结出目前国内外主要城市c l d 的形成和发展表 现为事件驱动型、市场主导型和政府主导型三种类型基础上对c l d 的概念作出界 定，总结出c l d 具有区位特征、集聚性特征、环境特征和品牌特征等四个基本特 征。 其次，针对“华南板块”的情况，主要从市场需求的拉动、开发商的推进、 政府宏观规划引导和地方政府的影响等市场机制和政府机制两个方面对其成为 广州中央居住区的动力因素进行探讨。 第三，针对“华南板块”从区位、集聚性、住宅产品、配套设施、生态环境、 人文环境、住宅品牌等方面探讨了其内部空间布局、内部要素配置、内部空间特 征、内部功能影响等方面特点。 第四，从土地价值和住宅价值比较、人口和就业吸纳量、功能布局变化、品 牌形象等方面对“华南板块”对城市的影响进行探讨。 在此分析研究基础上，本研究认为：“华南板块”成为广州中央居住区是由 中山大学硕 j 学化论文广州中央居忭区( c l d ) 初步研究一以“4 # 南板块”为例 市场先导和政府介入共同驱使的结果，属r 市场主导型；“华南板块”在区位、 集聚性、环境、品牌四个方面优势明显，具备中央居住区的基本特征；“华南板 块”成为广州中央居住区使区域内部功能配置趋向合理化，为开发商提供竞争与 合作的平台；同时对提升区域价值、缓解城市压力、完善城市功能、提升城市形 象等方面有促进作用。最后，针对“华南板块”发展过程中存在的具体问题以及 如何通过规划的因势利导对“华南板块”进行整体调控、广i 中央居住区进一步 发展的战略、中央居住区的发展运行模式与城市规划的关系、中央居住区未来研 究的系统化等问题提出了进一步研究的建议。 关键词：中央居住区华南板块房地产城市功能 i i ! 些叁兰竺! 堂竺堡兰 型些堡堡竖! ! ! 里! 型生婴壅二坠：坐塑堡些：! 型 t h ep r i m a r yr e s e a r c ho fc e n t r a ll i v i n gd i s t r i c ti ng u a n g z h o w 。 _ ac a s es t u d yi n “s o u t hc h i n ab l o c k m a j o r ；h u m a ng e o g r a p h y n a m e ：y a hk e y i n s u p e r v i o r ：v i c e - p r o f w u q i n g p r o f c h e nl i e a b s t r a c t r e s i d e n t i a lf u n c t i o ni sa m o n gt h em o s tf o u n d a t i o n a lf u n c t i o n si nm o d e r nc i t i e s t h es t e p - b y - s t e pr e n e w a lo fu r b a na r e a si sc l o s e l ya c c o m p a n i e dw i t he v e rc h a n g i n g r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t ，v a r i o u sw a y so fl i v e s ，a n d f u r t h e rr e q u i r e m e n t sf r o m d i f f e r e n t l i v i n gp a t t e r n s u n d e rt h ev e r yi n s t i t u t i o n a la n de c o n o m i cc o n d i t i o n so f r e c e n tt i m e s ，c e n t r a ll i v i n gd i s t r i c t s ( c l d s ) a san e w l ye m e r g e df u n c t i o n a la r e ah a s g r a d u a l l yb e c o m ean e wc o m e ri n t ot h eu r b a ns p a t i a le l e m e n t ss y s t e m c l d sc o n s t r u e t h ei n f l u e n t i a lp a r to fu r b a nr e s i d e n t i a ls y s t e ma n dm e e tw i t hr e s i d e n t i a ld e m a n d s f r o mt h ec i t i z e n s f r o ma l le m p i r i c a ls t a n d p o i n t ，t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h ec a s eo f “s o u t hc h i n ab l o c k ”w i t ha ne f f o r tt og e n e r a l i z et h ed y n a m i cm e c h a n i s m sa n d c h a r a c t e r i z ei t ss p a t i a ls t r u c t u r e i t si n f l u e n c e so nu r b a nd e v e l o p m e n to fg u a n g z h o u h a v ea l s ob e e ne x p l o r e d t os t a r tw i t h ，al i t e r a t u r er e v i e wo fr e c e n tw o r k sf r o mb o t hh o m ea n da b r o a d h e l p st oc o n c e p t u a l i z ec l d sb a s e do na na n a l y s i sc a t e g o r i z i n gt h ec l d si n t ot h r e e t y p e s ：e v e n t d r i v i n g ，m a r k e t d r i v i n g a n dg o v e r n m e n t - d r i v i n gc l d s t h eb a s i c a t t r i b u t e so fc l d sa r ea l s oc h a r a c t e r i z e df r o ml o c a t i o n a l ，c l u s t e r i n g ，e n v i r o n m e n t a l a n db r a n d e f f e c ta s p e c t s t h er e c e n tc o n d i t i o n so f “s o u t hc h i n ab l o c k ”a r ea n a l y z e df o raf u r t h e rs t u d yi n t h em e c h a n i s m sf r o mb o t hm a r k e td r i v e sa n dg o v e r n m e n td r i v e s t h em a r k e td r i v e s 1 1 1 中山人学顺l 学位论文 广州中央居住区( c l d ) 初步研究以“华南板块”为例 i n c l u d er e s i d e n t i a ld e m a n d ( w i t haq u e s t i o n n a i r em e t h o d ) a n dr e a le s t a t ed e v e l o p e r s g o v e r n m e n td r i v e sc o n t a i n sm a c r o s c o p i cp l a n n i n ga n dl o c a la d m i n i s t r a t i o n s p a t i a ld i s t r i b u t i o n ，e l e m e n ta l l o c a t i o n ，s p a t i a ls t r u c t u r ea n df u n c t i o n a lc h a r a c t e r s i n “s o u t hc h i n ab l o c k ”a r ef u r t h e ri n v e s t i g a t e db ye x p l o r i n gi t si n t e r n a ls p a t i a l c h a r a c t e r i s t i c s ：l o c a t i o n ，c l u s t e r i n ge f f e c t ，b u i l d i n gp r o d u c t s ，f a c i l i t i e s ，e c o l o g i c a l e n v i r o n m e n t ，h u m a ne n v i r o n m e n ta n db r a n d i n g e f f e c t t h en e x tp a r tt r i e st of i n do u tt h ei n f l u e n c eo f “s o u t hc h i n ab l o c k o n g u a n g z h o u su r b a nd e v e l o p m e n t l a n dv a l u e ，f l o o rp r i c e ，e m p l o y m e n ta n dp o p u l a t i o n a c c o m m o d a t i o n ，c h a n g e so fu r b a nf u n c t i o na n db r a n d i n g e f f e c ta r et h em a i na s p e c t s t h e nc o m e st ot h ec o n c l u s i o n ：t h ee m e r g e n c eo f “s o u t hc h i n ab l o c k a sc l di s d r i v e nb yb o t hb e f o r e h a n dm a r k e t - o r i e n t a t i o na n dl a t e rg o v e r n m e n ti n t e r v e n t i o n ， b e l o n g i n gt ot h em a r k e t - d r i v i n gt y p ec l d i th a si t ss u p e r i o r i t yi nl o c a t i o n ，c l u s t e r i n g ， e n v i r o n m e n ta n db r a n d i n g - e f f e c t ，f u l f i l l i n gt h ea t t r i b u t e so fc l d i t si n f l u e n c e so n i n t e r n a ls t r u c t u r ei nt h er e g i o nc o m ef r o mt w oa s p e c t s ：t h er a t i o n a l i z a t i o no fi t s f u n c t i o n a la l l o c a t i o na n dt h ep r o v i s i o no fam a r k e tf o rc o m p e t i t i o na n dc o o p e r a t i o n a m o n g t h er e a le s t a t ed e v e l o p e r s a n di te f f e c t su r b a nd e v e l o p m e n ti ng u a n g z h o u b y b l o w i n gu pl a n dp r i c e ，r e l i e v i n gu r b a np r e s s u r e ，i m p r o v i n gu r b a nf u n c t i o na n d u p g r a d i n gt h ec i t yi m a g e t h i s a r t i c l el a c k sa na n a l y s i so ft h ep r o b l e m si nt h e f o r m a t i o np e r i o do f “s o u t hc h i n ab l o c k ”，w h i c ho f f e r ss p a c ef o rf u r t h e r s t u d i e si nt h e p l a n n i n ga n di n t e r v e n t i o no fi t sd e v e l o p m e n tt om a x i m i z ei t sb e n i g nf u n c t i o n ，a n df o r t h et h r i v i n go fs u g g e s t i o n sc o n c e r n i n gf u t u r ed e v e l o p m e n ts t r a t e g i e so fc l d si n g u a n g z h o u ，t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e no p e r a t i o np a t t e r n so fc l d sa n dt h e s y s t e m i z a t i o no ff u t u r ec l d s k e yw o r d s ：c e n t r a ll i v i n gd i s t r i c t s o u t hc h i n ab l o c k r e a le s t a t e c i t yf u n c t i o n 中i f l 人学硕 学位论文广州中央居住区( c l d ) 初步研究一坠“兰堕堡丛：塑型 表目录 表3 一l被访者家庭结构及年龄构成状况。 表32被访者购房计划 表41“华南板块”主要楼盘用地基本情况统计表 表42家庭结构及年龄构成状况 表43“华南板块”部分楼盘产品类型统计表 表4 4“华南板块”部分楼盘配套设施一览表 表45祈福新邮总技术经济指标表， 表4 - 6华南碧桂园主要经济技术指标表 表4 7 “华南板块”主要楼盘开发商统计表 表5l番禺区住宅用地基准地价表，。， 表5 2番禺区各板块楼盘户型、面积、价格一览表( 别墅) 表5 - 3番禺区各板块楼盘户型、面积、价格一览表( 洋房) 表5 4“华南板块”部分楼盘住户数统计表 加 毖 弘 趼 姐 们 盯 肌 中山人学碗l t 学位论文广州中窒星堡垦! 曼些! 塑生塑塑二坠：! 竺堂堡堡：垄型 图1 1 图卜2 图l 一3 图1 4 图1 5 图2 1 图2 - 2 图3 1 图3 - 2 图3 - 3 图3 - 4 图3 - 5 图3 - 6 图3 - 7 图3 - 8 图3 - 9 图3 - 1 0 图3 一l l 图3 1 2 图3 一1 3 图3 一1 4 图3 一1 5 图4 一l 图4 2 图4 - 3 图4 4 图4 - 5 图目录 人居环境系统、层次关系示意图 马斯洛的需求层次理呛示意图 t n d 开发模式图解 t o d 区域发展与开发模式图解 田园城市形态图解 “华南板块”区位示意图， 研究框架， “华南板块”八个主要代表型楼盘 被访者学历构成 被访者职业构成 被访者家庭年收入构成 被访者需求属性 被访者对区位关注情况 被访者对居住条件的追求程度 被访者对车行时间需求 被访者对综合配套设施的需求 被访者对社区文化的需求 被访者决策影响因素 广州市片区划分图 广州市城市功能拓展轴规划一 番禺区六个发展区 “华南板块”成为广州c l d 动力机制示意图一 番禺片区“五纵八横”的城市高快速路网规划示意图 广州市轨道交通线网规划图 “华南板块”部分单体项目区位图 受教育程度 家庭年收入构成。 v i l l 加 坦 ” 懈 m 埔 坞 趴 趴 毖 船 孙 弘 撕 拍 弱 船 勰 约 弛 广州中央居住区( c l d ) 纠步研究u “华南板块”为例 图4 - 6 罔47 阁48 图4 9 图d1 0 图41 l 图4 1 2 图41 3 图4 - 一1 4 图41 5 图4 一1 6 图5 一l 图52 图53 “华南板块”多样化的住宅产品要素 “华南板块”便捷的交通配套， “华南板块”学校、医院配套 “华南板块”会所、商业配套 “华南板块”高品质的生态环境 雅居乐花园住户服务中心，。 南国奥园训练有素的保安 华南新城滨江休闲广场 雅居乐沙滩文化节 南国奥园业主运动会 “华南板块”内部空间功能特征分析示意图 2 0 0 1 2 0 0 4 上半年番禺区一手房成交丽积走势 2 0 0 1 2 0 0 4 年上半年番禺区二手房成交面积走势 “华南板块”城市功能影响分析示意图 i x 盯 船 甜 北 心 地 蛇 北 蛎 鸲 褐 弱 中i 【1 人学颀卜学位论殳 十i l 中央居忭区( c l d ) 初步研究一以“华南扳块”为侧 引言 随着中国经济的发展和城市化的进程，城市居住问题一直是一个热门话题， 它既为规划、决策的政府机构以及经营、投资的房地产开发企业看重，也为众多 的普通家庭所关注。在现有的各种政策条什及市场条件下，中央居住区( c l d ) 作为居住问题的一个热点概念开始频繁见诸报端，形成一股热潮，并逐渐为市场 所接受，对城市发展、城市居住模式的开发和居民未来选择居住地都产生了一种 新的指引。目前国内外理论界关于中央居住区的专项研究并不多见，尤其在国内， 对于中央居住区的运作和研究还刚刚起步，虽然对于中央居住区的某些方面有所 涉及，但多停留在概念提出阶段和商业炒作的层面，针对中央居住区的系统性研 究还相对较少，而从实证角度入手进行的研究更是鲜有捉及。 作为一个刚刚兴起的事物，中央居住区必将在今后很长一段时间内成为一个 值得研究的焦点课题，在理论研究方面还有大量的工作要做。什么是中央居住 区? 个城市的中央居住区应该具备怎样的特点? 而我们生活的这座城市的中 央居住区又在哪罩? 这些都是为我们所关注，也是城市发展过程中所必然要面对 的问题。 就广州目前的情况而言，随着都市房地产业的发展、市民的居住需求变化以 及广州概念规划的实旌，“华南板块”作为广州市中央居住区理念的建设实践渐 渐浮出水面，尤其近期又成为媒体和市民关注的焦点。有鉴于此，本研究拟通过 对“华南板块”的实证性分析，对广州中央居住区进行初步研究，并尝试对与中 央居住区相关的问题进行探讨。 ! i ! ! 查兰塑! 堂堡丝兰 业主墨旦堡兰! ! ! 旦! 塑生塑塑二坠：坐堕望垫：! 塑 1 1 相关研究进展 第1 章综述 1 1 1 中央居住区( c l d ) 概念诠释 如同it 行、【p 派生出的新词“c e o ”、“c f o ”一样，伴随着城市的不断发 展，“c b d ”、“c l d ”等词也开始频繁出现在城市领域。一般而言，每一个城市 都将自然或不自然地按功能逐渐发展划分为几个区域，每个区域在整个城市中的 功能定位都非常明确，也各有特征。c b d 指中央商务区，而c l d 则是中央居住区。 c 【d 在概念卜类似于c b d ，关于c b d ，国内外理论界已产生了渚多研究成果( 谢 芳，2 0 0 0 ：陈伟新，2 0 0 3 ) ，而关于c l d ，目前国内外理论界研究成果相对较少。 ( 1 ) c l d 概念的兴起 c l d ( c e n t r a ll i v i n gd i s t r i c t ) 概念产生于二十世纪六七十年代的美国， 在美国传统的大都市芝加哥进行旧城改造时首先被提出。美国传统的大都市芝加 哥在进行旧城改造时，尝试着在路网、管网、电网、水嘲等公共设施齐全的城市 副中心一介入中心商务区和郊区住宅区之间的地带，建设以中产阶层为居住群体 的生活区，称为“中央居住区”或“中央生活区”，简称c l d ，c l d 概念由此产生。 当时芝加哥提出的c l d 特指城市中规划超前、配套先进、环境优美、交通便利的 高尚生活区( 张鸿雁，2 0 0 3 ；j o h n s t o n ，1 9 8 2 ) 。 这一概念提出后，西方许多大城市纷纷仿效芝加哥的做法，相继打造自己的 c l d ，如纽约、巴黎、东京、柏林等城市。据国外相关调查数据显示，在美国、 f i 本等发达困家，中等或中等以上收入的成功人士，在选择居住地时，有4 5 的 人会选择c l d 。国内对于c l d 的研究开始时间还不是很长，但也掀起了一股c l d 概念的热潮。c l d 概念在我国于1 9 9 9 年北京亚运村建设时才被首次提出，随后 在其他城市开始逐渐引起关注和重视( 阚天泽，2 0 0 2 ) 。 ( 2 ) c l d 概念的界定 国内外理论界尚未形成被普遍接受的c l d 概念，本研究对c l d 的概念界定为： c l d ( c e n t r a ll i v i n gd i s t r i c t ) ，称中央居住区或者中央生活区，是城市发展 2 广州中央居住区( c l d ) 静j 步酬究一以“华南板块”为例 到一定阶段的产物，是在城市总体规划引导下，随着人们的一 作、生活等行为模 式发生功能分化，集聚若干个居住区和完善的生活配套设施，满足城市主流人群 集中居住、教育、消费、娱乐和健身需要，具备城市一流的生活和高尚人文、生 态环境的特定区域。 1 1 2 国内外研究进展 目前对于中央居住区( c l d ) 的运作和研究还刚刚起步，实践经验和理论支 持都很缺乏。虽然国内外针对中央居住区的专项研究数量不多，但是近年来“中 央居住区”、“中央生活区”等提法已经见诸报端，并形成了一股热潮，c l d 的概 念已逐渐为市场所接受。由于国内外各城市的历史、地位、资源、经济发展等状 况不样，目前国内外主要城市c l d 的形成和发展也表现出了不同的类型，归纳 起来主要有以下三种类型： ( 1 ) 事件驱动型 事件驱动型主要是指重大事件对c l d 的形成和发展起剑主导作用。北京贬运 村和奥运村两个c l d 的形成和发展是这一类型的典型代表。 亚运会的举办促使北京在国内首倡中央居住区，提出亚运村定位为北京市的 c l d ，北京亚运村可算作中国最早的c l d 雏形。当时亚运村地区是北京住宅市场 竞争最激烈的地方，借助亚运会召开，周边地区大量房地产的开发建设使市政建 设和生活配套设施也越来越完善，当时就已经形成1 0 0 多家餐馆、体育休闲娱乐 场馆“康乐宫”，再加上炎黄艺术馆、北京剧院等文化设施，其便捷的交通条件， 较为齐全的生活娱乐设施及优越的自然人文环境已成为该区域得天独厚的优势。 许多房地产商也开始称亚运村为成功人士最理想的居住地一c l d ，并先后推出许 多概念楼盘。 继将亚运村成功定位为c l d 之后，随着奥运会的申办，北京又提出奥运村 c l d 的定位。在中国2 1 世纪房产总裁论坛峰会上，以深圳万科集团董事长王石 等为代表的房地产开发商、以建设部住宅产业化促进中心高级建筑师孙克等为代 表的专家及政府人士共同提出将在奥运村打造中央居住区( c l d ) 。他们认为， 随着奥运会的申办成功，北京四环路和五环路及地铁五号线、轻轨铁路、扩建中 的中轴路等基础设施的建设，奥运村地区将会成为连接中关村和中央商务区 中山人学硕f 学位论文广卅i 中央居作b ( c l d ) 初步副f 究一以叫# 南板块”为例 ( c b d ) 最理想的地区( 涂永红，2 0 0 1 ) 。以奥运村为中心，以北京最高的建筑世界 贸易中心为地标，以体育经济、会展经济为龙头，在亚运商圈的基础e 正在逐步 形成的奥运商圈，这一片区域的发展前景不可限量，将形成个新的c l d ( 志 文，2 0 0 2 ) 。 ( 2 ) 市场主导型 市场主导型主要是指先由市场需求推动而后政府逐渐介入共同推动c l d 的 形成和发展。这一类型又具体有两种表现： 一种是由于市场需求的推动，c l d 的发展已具备一定的条件并日趋成熟，政 府开始介入并从基础设旖投入建设等方面付诸行动。“华南板块”的形成和发展 便是这类型的典型代表。“华南板块”最初被房地产商以“广州中央居住区 ( c l d ) ”概念定位时带有一定的商业炒作意味。( 王志纲二【：作室，2 0 0 1 ；洪强华， 王俊，2 0 0 1 ) 。“华南板块”发展初期主要来自于房地产商的开发推动，由于政府 的缺位，因此其发展过程中难免也存在些遗憾，但经过几年的建设，“华南板 块”的区域定位与产品逐步丰富，发展模式也愈来愈成熟，政府也开始逐渐介入 共同推动这一板块的发展。 另一种是目前仍以市场需求为主，政府尚未真正介入。这一种情况更多的体 现在一些城市对房地产项目的商业炒作层甬f 。如西安的丽日朗庭及世家星城。， 南京的东方名苑、金鹰国际花园等项目均对自己的楼盘项目从c l d 概念的角度进 行了诠释和定位。 ( 3 ) 政府主导型 政府主导型主要是指政府制定城市发展战略时，先从规划上引导再结合市场 需求共同推动c l d 的形成和发展。从目前国内外c l d 的形成和发展情况来看，这 一种类型相对较为普遍。 国外c l d 主要是为政府所关注，在城市大规模的改造过程中由政府先规划再 出现和形成的。“上个世纪7 0 年代，美国传统的大都市芝加哥在进行旧城改造时， 尝试着在路网、管网、电网、水网等公共设施齐全的城市副中心一介入中心商务 区和郊区住宅区之间的地带，建设以中产阶层为居住群体的“中央生活区”，极 。广州搜房刚直播：广州中央居住区发展坛h t t p ：n e w s c q s o u f u n c o m 2 0 0 4 0 9 0 6 3 1 9 1 5 8 h i m 2 0 0 5 。c l d 悄然走进大中城市中国房地产报，2 0 0 30 2 1 4 。南京：c l d 弓1 顿中心城区住宅销售热 j j h t 【p ：n e w sn a n j i n g s o u f u n c c m 2 d 0 2 0 7 2 4 1 0 0 3 7 h t m 2 0 0 2 4 中山大学硕1 学f 节论丘：广州中央居住区( c l d ) 初步研究以叫# 南堡垫”塑型 大地方便了人们的乍活，大受欢迎。在此后的2 0 多年早，美国很多传统型的大 城市纷纷仿效芝加哥的做法，不再一味地大建郊区住宅区，把重心放在“中央生 活区”的建设上，不仅有效地强化了自身的积聚效应，还提高了城市的生活品质。 上个世纪九十年代，东西德合并，德国的政府机关由波恩迁往柏林。柏林城市在 进行大规模改造时，城市的空间被先行规划为中央商务区、中央行政区( c a d ) 、 中央生活区几大块，由于空间“分割”合理，在人口不增加的情况下，城市原有 的资源得到科学地组合，功能区划更为清晰完善，使柏林在不到十年的时间，重 现“欧洲之都”的风采”( 张鸿雁，2 0 0 3 ：爱德华w ，2 0 0 4 ；t h a g e r sr a n d ，1 9 6 7 ； j o h n ，1 9 9 7 ) 。 就国内而言，这一类型多体现在城市部分区域c l d 的概念提出阶段。如北京 除对运村和奥运村以c l d 定位外，根据北京新的城市总体规划所提出的两轴两 带多中心发展战略( 赵姝岫，2 0 0 4 ) ，在朝阳c b d 商务节上又提出在c b d 北侧东风 乡的位置，将建起一个总建筑面积近2 0 0 万平方米，囊括商务区、居住区、商业 区和体育体闲区四大区域的“中央居住区”( c l d ) ，该c l d 紧邻东四环，南起姚 家园路，北至“东润枫景”以南，东西方面则从东四环一直往东延长至铁路附近， 总占地面积2 7 0 0 亩左右，总建筑面积接近2 0 0 万平方米，总投资额在1 5 0 亿到 2 0 0 亿元人民币左右( 张晓莺，2 0 0 3 ) 。 南京的奥体板块也有计划要打造成未来南京河西新城的中央生活区。2 0 0 2 年，按照市政府相关的规划要求，南京市提出河西新城区计划通过5 一l o 年的开 发来建成一个可以容纳5 6 万人口的现代化新南京的标志区，这样的一个标志区 规划当中包括有三大类型的居住区域：一是北部中档住宅区；二是中部中高档住 宅区；三是南部的高档住宅区。在河西奥体中心附近，在纬八路与应天西路之间， 将形成南京未来的c l d ，旨在以集约化的高尚人居环境来引领南京人居生活新主 流。和过去的月牙湖居住区，龙江居住区相比，奥体板块这么大规模的居住区域 在南京的历史上还是第一个。 杭州在“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的战略引导下，钱江 c l d 也开始初具雏形，政府的规划引导使得该区域功能日趋完善，具有其它区域 不可比拟的规划优势，其区位、交通、环境、产品优势较为明显。( 滨言，2 0 0 3 ) 。 。“2 0 0 4 奥体最前沿”系列报道之五一奥体与c l d 的距离南京房地产信息网 h t t p ：* s , w n j h o u s e 3 6 5 c o m o t h e r a o t i 0 5 ，2 0 0 4 中山人学硕卜学位论文 广卅中央居住区( c l d ) 棚步研究一以“华南板块”为例 郑州城市“北移东扩”过程中也提h 了“中央居住区”的概念( 韦葫，2 0 0 5 ) 。 青岛有关部门已经确定了“一年人变化，三年出新貌，五年新李沧”的目标，欲 在李沧东部建设中央居住区并已经排出了时问表( 张颖，2 0 0 5 ) 。作为福日巾心 区的第一共振带，深圳中心南片区一度成为c l d 的首选之地( 张颖，2 0 0 1 ；黄玉 沽，2 0 0 3 ) 。 综合国内外城市c l d 的现状及相关研究，对c l d 的基本特征可以概括为以下 四个方面： 区位特征。空间区位合适，为城市规划未来的居住功能区，与城市总体发 展方向一致；交通区位优越，必须具有便捷的交通路网。 集聚性特征。中央居住区在地段上未必一定“中央”，但在规模上! 必须是 “集中”的，这种高度的集中，包括生活资源的集中、居住类物业集中、特殊居 住群体的集中、品质服务的集中、能源供给和标准设施的集中等。区域内住宅产 品和配套设掩达到一定种类和一定数量的集聚，满足人们多样化、太规模的居住 需求。因此，中央居住区是由若干个居住区和娱乐、健身、教育、购物等大量完 善的生活配套设施组成的高端居住区域。 环境特征。具有高标准的外部环境和高素质的人文、生态环境。从经济学 的角度来看，居住在c l d 就意味着共享高标准的交通、医疗、学校、商业这些社 会资源，提高居民的生活品质，降低生活成本，因此要求c l d 具有高标准的外部 环境。同时，c l d 是适宜居住的地方，必须具备良好的生态、绿化环境和良好的 生活氛围。 品牌特征。c l d 代表城市居住水平的个高度，因此要具有比较强势的企 业品牌和项目品牌，要求有高质量的产品来体现。 1 1 4 本文的研究视角 由以上回顾可以发现，国内外的相关研究对于中央居住区的某些方面有所涉 及，但是针对中央居住区的系统性研究还相对较少。 国内外研究的侧重点也存在较大差异：国外所提及的中央居住区主要是为政 府所主导，倾向于城市价值提升的方面，而国内的研究目前还局限于居住区的开 发建设方面。应当认识到，我国中央居住区的研究背景有不同于国外的实际情况。 6 中山人学硕 j 学位论文“卅i 中央居住区( c l d ) 棚步剐f 塑二坠“堂堕望垫：! 塑型 我国的经济发展水平较西方发达国家落后( a l o n s o ，1 9 6 8 ) ，城市化进程也较发达 国家滞后( 陈晓丽，2 0 0 0 ；仇保兴，2 0 0 4 ) ，而且城市郊区化还未发展成熟( 柴彦 威，1 9 9 5 ：陈雪明，2 0 0 3 ) ，在文化观念等方面也存在一些不同于国外的情况( 李 玲，2 0 0 1 ：于文波，2 0 0 4 ：p a u lw a d d e l l ，2 0 0 0 ) ，所以国外的研究成果不可能完全 适用于我国。 就国内目前关于中央居住区的研究来看，现有相关研究还多停留在中央居住 区的概念提出阶段，其中又以媒体的角度提及较多，有些方面的研究还不够深入， 提出的思想和观点还不够成熟、不够系统，尤其是从实证角度对某一个城市或区 域进行的具体研究分析更是鲜有提及，这些方面的不足有待于通过针对中央居住 区的系统性和实证性研究而充实完善。 有鉴于此，本研究拟通过对广州中央居住区“华南板块”的实证性分析， 紧紧围绕“华南板块”整体的发展情况，对广州中央居住区的发展进行初步探索， 力求对完善广州城市功能，推动中央居住区健康发展有所裨益。 1 2 研究背景及意义 1 2 1 相关的理论研究背景 从理论研究的背景来看，到目前为止，国内外理论界对于中央居住区的专项 研究并不多见，时下地产界广为流行的“中央居住区”概念也仅停留于商业炒作 的层面，他们或者仅以此作为销售卖点，或是所谓的采用，但都只是生搬硬套这 一概念，缺少将其与中国具体情况相结合的中央居住区理论的建立与具体的实证 研究。但是国内外学者积累的些相关成果对于进行中央居住区的研究具有一定 的启发作用与借鉴意义( 董藩，2 0 0 3 丁成曰，2 0 0 3 ；顾云昌，2 0 0 4 ) 。如霍华德 1 8 9 8 年提出的“田园城市”理论就对居住用地有了较初步的设想，1 9 3 3 年通过 的雅典宪章认为，城市有四大功能：即居住、工作、游憩和交通国等。 。1 9 3 3 年通过的雅典宪章认为，城市有四大功能：即居住、工作、游憩和交通。该宪章认为，居住足 城市的首要功能，住宅区应占用虽好的地区；在人l j 密度较高的地区建造高屠公寓式住宅，但应留j “必要 的绿地和空地；沿交通干道不应建造住宅；要按照邻里单位的原则规划住宅区。 7 r f l 山大学硕i 学位论文广州中央居住区( c l d ) 初夔堕塞二坠：! 兰塑堑堡：垄型 1 2 2 研究意义 近年来，国内虽然出现了些对中央居住区的相关研究报道，但总的来说， 还仅停留于一个新概念的炒作阶段，对c l d 的演变、c l d 形成的动力因素、c l d 发展模式、c l d 理论总结等系统性的理论与实践研究都处于起步。中央居住区的 建立要结合本地区的实际情况，而每一个地区的地域特点、经济条件、支柱产业 都大不一样，因此各地中央居住区发展的影响因素也干变万化。 从2 0 0 0 年开始，随着广州概念规划的实施，“华南板块”作为广州市中央居 住区理念的建设实践渐渐浮出水面，尤其近期又成为媒体和市民关注的焦点。就 广州目前的情况而言，“华南板块”已经具备作为广州中央居住区的雏形。在像 “州这样的国际大都市中，都市房地产业的发展、市民的居住需求变化以及城市 空间的拓展都对城市居住区的建设提出了更高的要求。，“州中央居住区的形成对 城市发展、城市居住模式的开发和居民未来选择居住地来说是一个很好的指引。 冈此，可以说随着经济的繁荣与城市的发展，现实的压力与客观的要求已经把广 州中央居住区发展这一课题推到了研究领域的前沿。加快广州中央居住区的研究 是进一步完善广州城市功能的需要，是指导广州中央居住区实践发展的需要。只 有在科学的理论指导下，才能避免盲目性、模糊性开发，促进广州中央居住区全 方位健康发展，实现资源整合和功能互补的规模效应最大化。 本文在参阅国内外有关文献的基础上，注重对实际的研究，进行了大量的实 地考察与调研工作，力求使本文探索的问题和结论具有实用性。通过对广州中央 居住区一“华南板块”的实证性分析，在吸收借鉴需求层次理论、区位论、新城 市主义理论、人居环境论等理论研究积累的基础上，突破居住区研究的传统范围， 从区域的角度分析中央居住区，有利于为城市居住等相关研究提供新的视角；有 利于拓展城市规划学、城市地理学、城市社会学等学科和理论的研究领域，为城 市规划管理和调控提供借鉴；同时也有利于补充完善城市房地产业的研究内容， 进而为优化广州城市功能、实现广州居住区的合理布局、创造良好的人居环境， 为市民提供更好的居住场所以及进行合理的居住模式开发提供建议与对策。 中山人学硕l 学位论文 广州中央居作区( c l d ) 塑步研究一坠“堡堕堡堡：= 塑型 1 3 相关理论基础 1 3 i 区位论 区位论起源于十九世纪二十至三十年代，是关于人类活动所占有场所的理 论，它研究人类活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类活动的 一般空间法则。区位论有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择；另一层是 空间内人类活动的有机组合。传统的区位理论有很多，包括杜能的农业区位理论、 韦伯的工业区位理论、廖什的市场区位理论、克里斯塔勒的中心地理论等( 李小 建，1 9 9 9 ) 。 1 3 2 人居环境理论 我国人居环境科学的奠基人吴良铺先生指出，创造良好的人居环境既是社会 的理想，也是人们生活的基本需求，人居环境是指一个大环境，它从个人居住环 境的范围慢慢展开，延伸到社区、邻里、交通、就业等方方面面，是一个复杂的 巨大系统( 吴良镛，2 0 0 1 ；吴良镛，2 0 0 3 ) ( 图i - i ) 。人居环境理论在城市规划和 房地产开发领域中的地位也日趋凸现，著名学者丌彦近期提出了人居环境和谐住 区建设七条标准：( 1 ) 符合城市住区区域规划生态先行原则。优化土地资源，最 大限度地保护水资源和各种自然生态条件。住区规划与周边生态、人文、建筑等 环境和谐协调。( 2 ) 住区规划要在旧城改造和新区建设过程中，完善城市功能配 套设施，促进城市整体功能转化，实现区域土地增值，为重塑城市形象做贡献。 ( 3 ) 住区应有良好景观的个性空间、精致园林小品的情趣空间、邻里沟通互动 的自然空间和健康休闲的运动空间，体现对人家居本性的关爱。( 4 ) 住区与建筑 有合理的空间布局；交通组织；场地绿地和齐全的功能配套。有充分的阳光、绿 地、空气和水。要能有效避免噪音、大气和水质的污染。可充分体现生态、绿色 和健康的人类住区发展的要素。( 5 ) 强化建筑构造措旋，革新住宅设备配置，切 实做到密闭、隔热、保温、新风换气、除湿、防燥、防结露、防冷桥、防噪音。 注重设备性能和环保型建材选型，改进设备管道布管方式，实施全装修成品房供 应的机制，实现住宅性能品质升级。( 6 ) 应有居住文化的城市清洁，打造既有传 中山人学顺| 学化沦支广州中央居住区( c l d ) 初步研塞二坠“兰堕堡堡：! 塑型 统人居文化思想，又能满足引领现代人居生活需要的现代化建筑。( 7 ) 汴重住宅 科技含量。体现合理利用土地资源与能源，降低产品能耗，人力开发保温技术、 低能耗采暖卒调技术，实现建设高舒适度，低能耗住宅的目标要求。 图卜1 人居环境系统、层次关系示意图 资料来源：