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海域有偿使用价格确定的理论和方法 海域有偿使用价格确定的理论和方法 研究生：李娜 指导教师：栾维新 学科专业：人文地理 研究方向：区域经济 中文摘要 实行海域有偿使用是沿海发达国家有效用海和加强海岸带管理的重要制度，确定海 域有偿使_ j 价格是海域有偿使用制度得以实施的前提。海域价格评估是依据海域估价的 原则、理论和方法，充分考虑海域的区位、周边社会经济发展水平、海域利用方式、人 为活动对资源生态环境的影响、海域预期收益和海域利用政策等经济和自然属性，按海 域质最的等级、功能及其收益状况，综台评估海域在某一使用状况下的某一时点的使崩 权价格。本文采用定量与定性方法分析目前我国海域使用金征收标准，指出我国海域有 偿使用的现状和问题，以及进行我国海域有偿使用价格评估的意义。 海域与土地同属国十资源性资产，具有一定的共性，本文借鉴十地评估基本理论与 方法，根据海域自然、经济特性以及海域开发特点，分析海域评估与陆域评估的异同， 提山海域价格影响因素，从而构建海域评估理论和方法体系。海域评估以海域分等定级 为基础，采用“等”和“级”两个层次从宏观上控制海域价格走势。海域等反映全国各 县( 市) 之间海域的质量差异，海域级反映在海域等内不同用海类型自然条件、社会经 济条件和利用效益的区域差异，进行分类定级。并在此基础上利用收益还原法从微观上 求取海域使用基准价和海域使用金。海域评估理论和方法为合理制定海域使用金标准， 有效实施海域有偿使用提供了科学依据。最后，本文以大连为实例进行海域分类定级实 证研究。 关键词海域有偿使用价格确定理论和方法 海域有偿使用价格确定的理论和方法 刖蟊： 实行海域有偿使用制度，是世界沿海国家的通行做法，是海洋与海岸带管理的重要 一项。海域有偿使用制度最早萌生于2 0 世纪3 0 年代的美国”j ，是美国海洋综合管理的 一项重要措施。在海域有偿使用制度方面，美国采取征收多种费用，如区块租金、招标 费、产值税等，仅区块租金联邦政府每年的收入就达2 0 0 0 多万美元“1 。随着海洋经济的 发展，世界各国逐渐认同这一做法，在开发利用海洋资源的同时，也关注海洋环境的保 护和可持续发展。1 9 9 2 年世界环境与发展会议通过了( 2 1 世纪议程，1 9 9 4 年联合国 海洋法公约生效，这两部具有国际法律效力的文件，均要求沿海国家承诺对其管辖海 域和环境实行综合管理和可持续发展”。 中国是一个海洋大国，具有1 8 0 0 0 公里海岸线，6 0 0 0 多个岛屿，4 0 0 多万平方公里 海域，其中3 8 万平方公里的领海。我国自1 9 9 3 年实施海域有偿使用制度，改变了我国 海域的无偿、无序、无度的三无状态，2 0 0 2 年1 月又将海域有偿使用制度写入中华人 民共和国海域使用管理法，确立了法律地位，使我国海域有偿使用进入了新阶段。 我国海域有偿使用制度实施十几年来，取得了初步成效，多年积累的实践经验为海 域评估研究奠定了基础。但是，我国海域有偿使用研究仍处于起步阶段，目前国内对海 域有偿使用的研究不多。主要有：王利、苗丰民的海域有偿使用价格确定的理论研究 “1 ，初步提出了海域有偿使用的理论基础、价格体系以及价格确定的原则，并构建了确 定基准价的数学模型。再有，由国家海洋局主持制定了海域使用分类定级技术规程、 海域使用估价技术规范，本规程提出了海域分类定级方法，并利用土地评估的收益还 原法确定海域使用金。两者开辟了我国海域有偿使用的研究，为这一新领域的深入研究 奠定了坚实的基础，并对我国海域有偿使用顺利的实施具有重大实践意义。但从总体上 来看，我国海域有偿使用研究刚刚起步还有许多新的理论和方法需要不断完善。 海域与士地同属国有资源性资产，本文借鉴土地评估理论，并结合海洋特性，提出 了海域评估理论，进一步完善海域有偿使用价格评估体系，具有重要的理论意义。从实 践上，目前全国沿海各地制定的海域使用金征收标准各不相同，具有一定的随意性，造 成海域这一国有资产流失严重。因此，规范各地海域使用金征收标准，制定套完整的、 适合我国国情的海域价格确定方法，是一项紧迫的工作，也是本文实践意义所在。本文 借鉴土地评估方法，结合我国海域市场发育情况，提出间接评估海域价格方法，即采用 分等、分类定级宏观控制海域价格走势，并利用收益还原法确定海域价格。本文叉以大 连市海域为例进行实证研究，对大连市渔业、港口、旅游用海进行分类定级，为大连市 制定海域使用金征收标准提供了宏观参考。再有，在前人研究的基础上，作者重点分析 海域与陆地评估的异同并结合海洋自然、经济特性以及海域开发的特点，提出海域价 格评估的影响因素，构建海域分等、分类定级指标体系，完善海域有偿使用价格评估理 论和方法，使海域评估更具有科学依据性。这填补了海域有偿使用研究的空白，也是本 论文的创新之处。 2 海域有偿使用价格确定的理论和方法 1 我国海域有偿使用现状、问题及定价意义 11 我国海域有偿使用现状 1 1 1 海域有偿使用制度被写入立法 我国海域有偿使用制度白1 9 9 3 年开始实行，财政部和国家海洋局颁布实施了国家 海域使用管理暂行规定，对海域有偿使用制度作了详细的规定，确定海域使用金包括海 域出让金、海域转让金和海域租金三种类型。此后2 0 0 2 年颁布实施的中华人民共和国 海域使_ j 管理法明确规定了海域有偿使用制度，在海域法中专设一章给予规定，明确 要求“单位和个人使用海域，应当按照国务院的规定缴纳海域使用金。海域有偿使用制 度作为海域法的基本制度之一，海域使用金应当按照国务院的规定上缴财政”。海域 有偿使用制度被写入立法，使我国海域有偿使用工作有法可依，步入新阶段。由此，海 域使用金的征收和管理工作，必须以海域法为依据，并逐步纳入规范化、科学化和制度 化的轨道。 1 1 2 沿海地区基本制定了海域使用金征收标准 1 9 9 3 年国家海域使用管理暂行规定颁布实施以来，沿海各地区根据本地区利用 现状和行业用海的收益差异，相继出台了一系列的海域使用金征收管理办法和征收标准， 保证了海域有偿使用制度的顺利推行。根据初步统计，目前沿海有】o 个省、市自治区、 直辖市和1 4 个县出台了海域使用金征收标准。其中7 省( 区、市) 和个市、县是财 政和海洋行政主管部门联合印发的文件，其他地区是政府文件。自中华人民共和国海 域使j ； 管理法颁布后，辽宁、广西、秦皇岛、北海等省( 自治医) 、市又对海域使爿 金 征收标准进行了修订，沿海各地大力开展了海域使用金征收管理工作，使我国海域有偿 使用制度进入新阶段，并且多年的实践经验也为海域的合理利j = i ! i 奠定了基础。 i 1 3 海域在经济上实现国家对海域的所有权 迄今为止，海域有偿使用制度已实施十一年，沿海各省市纷纷确权海域、征收海域 使片j 金，己初见成效( 如图1 ) 。从全国来看，海域确权面积较多的是山东、辽宁、广东， 海域使用金累计征收额居前列的是辽宁、山东、广东。到2 0 0 2 年为f 1 全国累计发放海 域使用权证书2 11 7 4 本，确权海域面积6 2 47 4 0 公顷，累计征收海域使用金超过3 34 8 7 4 万元。海域使用金的征收，在经济上实现了国家对海域这一国有资产的所有权，有效的 遏i l 海域资源性资产的流失。同时，征收海域使用金促使海域使用者充分考虑投入产出 比，避免盲目圈占海域，减少了因海域无偿使用引发的无度、无序的混乱状况，促进国 有海域资源的合理配置”。 海域有偿使用价格确定的理论和方法 圈1沿海各省市海域使用情况 1 1 4 海域使用市场体系开始发育 随着海域有偿使用制度的实施，海域市场体系也开始发育，为海域市场化奠定了基 础。海域市场化是指海域资源的配置通过市场机制来完成，即海域商品化，它必须建立 在发育的市场体系基础上。目前，辽宁、山东、江苏、广西等地依法开展了海域使用权 招标拍卖j ：作，优化了资源配置，促进了海域的合理开发和海洋经济的发展，为建立“公 开、公平、公正”的海域市场积累了经验。部分地区还积极探索海域使用权流转市场建 设- = 作，提高了海域使用权的地位和作用。海域使用市场体系的发育，为海域市场化奠 定了基础。但目前我国海域市场处于刚刚发育阶段，为海域价格评估工作提供的市场资 料极为有限。 1 2 目前我国海域有偿使用存在的问题 1 2 1 海域使用金征收标准不统一 海域使用金是指国家出让海域使用权的所有权益，即海域使用者为获取海域使用权 应向国家交纳一定的补偿费用。根据替代原理，同一市场上同质的物品应有相同的价格。 所以，相近使用价值的海域，其价格也应相近。即海域使用金受同类海域或其他可替代 满足效用的海域影响，彼此相互竞争，价格趋于致。因此，规范海域有偿使用金征收 标准，有利于国家的海域管理，使其各地海域价格标准具有可比性促进海域市场的发 育。海域使用类型复杂，区域差异性大，而且海域开发的可操作性也较差，因此确定海 域使用金的征收标准是一项非常复杂的_ i ：= 作。目前沿海各地出台的海域使用金征收标准， 由于缺乏国家统一规范，各地使用金标准差异大，有的不尽合理。主要表现在： ( 1 ) 同一海域同时存在不同级别政府或部门制定的海域使用金征收标准，有的是省政府 4 海域自+ 偿使用价格确定的理论和方法 发布的标准，有的是省财政和海洋行政主管部门发布的标准，有的是市、县政府发布的 标准，在实际管理工作中给管理者和用海者造成了混乱。 ( 2 ，同一类型用海项目的海域使用金征收方法截然不同。如海底电缆管道，存在着长度、 & 度乘以保护宽度得山的面积、工祥总造价的一定比例等三种方式确定海域使用金。义 如围海造地，有的以同定标准确定海域使用金，如每亩2 0 0 0 元，有的根据邻近土地出让 价的一定比例来确定海域使用金等等。再如盐场，有的地区以面积计算，有的地区以盐 产每计算。 ( 3 ) 同一类型用海项目海域使用金征收标准差异悬殊。例如对于海洋油气开采平台海域 使崩金的征收标准，辽宁为2 0 0 0 元亩年，河北为8 0 0 元亩年以上、山东为1 5 0 元亩年，天津为6 0 0 元亩年，福建为1 0 0 元亩年，而广东为5 一l o 元亩年， 最人差别高达3 9 0 0 ，这对于跨大区域作业的油气开采企业来说，既造成管理上的不便， 也难以合理解释征收标准的巨大差异。再有，港口罔海从最低的每亩每年5 元到最高的 每亩每年2 0 0 元：另外，有的地区海域使用金征收标准只规定f 限，没有规定上限，导 致基层管理部门在实际操作过程中自由裁量权过大，造成了征收过程的随意性。 1 2 2 沿海各省市海域使用金价格与海域价值相背 海域使用金作为海域收益的一部分，是海域使用者向海域所有者交纳的租金，其价 格高低不仅受海域发展状况的影响，还受其依托陆域经济社会发展状况的影响。总之， 海域使用金的高低要受自然、经济、社会多因素综台影响。 在对目前沿海各省市海域使用金征收标准进行定性分析的基础上，借鉴陆地评估理 论”l 。根据海洋特性，选取影响海域使用金征收标准的影响因素，主要有：x 。海岸系数、 x z 海水可养殖面积、海洋产值年增长率、海洋产值占g d p 的比重、x s 人均g d p 、x n 居民消费水平、x 每万人拥有公共交通、人均绿地、x 9 排海工业废水标准、x m 人均住 宅面积、x “交通运输。以上1 1 个变量基本反映了影响海域使用金的特征数据。 由于指标过多采取多元统计中的主成份分析“，进行数最分区，取得满意结果。 通过机算，用雅可比( j a c a b i ) 法求得因子矩阵、所有的特征值及其方差贡献如表1 、 表2 。 袭1 特征值分析 l主成份特征值贡献率( )累计贡献率( ) ； 32 3 i2 9 3 7 22 93 7 2 2 8 3 52 5 7 7 45 51 4 6 l9 6 61 78 6 97 3 0 1 6 1 4 7 71 3 4 3 08 8 4 4 8 表2闻子矩阵 jl c o m p o n e n t i z23t j 海域有偿使用价格确定的理论和方法 人均g d p9 6 30 0 90 6 00 1 4 居民消费水平 9 6 10 4 10 1 3一1 3 6 万人拥有公共交通6 3 23 4 40 9 63 6 4 海洋产值占g d p 比重 2 5 88 6 50 4 51 1 2 坶洋产值年增k 率 。3 38 0 2一。3 1 7】5 5 海岸系数 一4 4 87 9 5一1 1 50 0 5 交通运输、邮电、仓储2 2 93 3 78 5 80 3 f i 人均绿地血积一2 2 01 9 68 3 50 8 3 入均住宅面积3 2 72 8 87 3 43 5 5 人均口j 养殖面积一0 0 4 3 4 60 4 l 一，9 2 5 排海- t 业废水达标率一0 1 82 5 50 6 29 1 6 从表1 、表2 中，我们可以分析得到四个主成份分别是：从权系数看，第一主成份由 人均g d p 、居民消费水平、万人拥有公共交通，主要代表海域依托城市经济发展水平；第 二主成份拥有较人权重系数的为海洋产值占6 d p 比重，海洋产值年增长率，代表海洋开发 利用状况；第三主成份以交通运输、邮电、仓储、人均绿地面积、人均住宅面积权重系 数大，主要代表城市基础设施；第四主成份以人均可养殖面积、排海工业废水达标率权 重系数大，代表海域资源、环境情况。 基于以上结果，利用主成份得分和目前沿海各省市海域使用金征收标准做相关分析， 得到表3 ，由此可得到如f 结论： 袭3 海域使用金与影响因素相关分析 城市经济发海洋开发利用城市基础设施海域资源情况本行业开发 展水平情况情况利用情况 基本改变海域 一0 7 0 404 1 003 4 1q 0 1 6 属- 盹 渔业用海 一03 8 801 5 00 6 4 002 0 20 4 3 5 旅游用海0 1 3 l一0 3 1 60 7 1 4 一03 8 305 2 0 海底电缆、管0 6 2 8- 0 5 7 60 4 5 7 02 4 6 道 拇l 二采油平台 02 4 30 3 3 60 4 3 40 7 6 5 *一0 6 5 4 修造船用海一0 0 7 0d 5 7 9一o 8 5 9 *一0 3 4 90 4 1 3 拆船用海0 4 5 40 1 7 00 3 4 4 0 ，2 9 00 4 0 8 经营性港口0 4 8 800 7 3 07 2 8 *01 2 204 l i 海砂开采一0 8 9 3 *- 0 ，2 5 0o 1 2 3 0 3 4 5一】0 0 0 * 人t 构造一0 0 2 2- 00 5 5 05 3 00 4 9 6 l其他用海 一0 1 1 801 9 90 5 5 80 3 3 4 6 海域有偿使用价格确定的理论和方法 ( 1 ) 海域使用金没有反映各地海域区位差异，违背分等定级理论 海域使用金受资源、社会、经济、环境、政策等冈素综合影响。我国海域辽阔，各 地海域的区何、经济、海洋产业发展水平、自然环境及资源状况不相同，影响着海域利 片；j 收益的差异，进而影响海域价格。因此，从全国范围来看，海域根据各区域的经济、 社会、经济冈子不同可分为不同等，同样在某一区域内又可根据区忙差异划分不同级别。 但从表3 可以看出，各行业海域使用金与涵盖资源、社会、经济、环境的四个指标不早 显著相关，没有真正体现各地海域区位的差异性。1 9 9 3 年，沿海各地出台的海域使用金 征收( 暂行) 标准，是在对本地区海域使用现状调查及不同用海产业效益初步评估的基 础上制定的，人多属丁政府审批范畴，缺乏理论依据与科学性。几年来的实践表明，各 地暂行标准除了福建省厦市与广东省划分等级外，多数地区没有考虑同一使用类型不 同海域的区位条件、自然资源和环境质量状况的差异，也朱充分考虑海域使用的单1 ) c 7 ：利 润和级差收豁，皆按一个标准收取，存在许多不科学、不合理的问题。收多收少，不是 超过了海域使用者的承受能力，就是国家吃亏了，很难达到用经济杠杆促进海洋产业合 理布局与协调发展的目的，己不适应目前海域使用管理的需要。 ( 2 ) 初级海域用海使用金与依托城市经济发展水平呈负相关，与供求理论相背 海域具有位置固定性、数最的不增性、收益的级差性、利用的个别一眭等自然特性， 使其供给与需求都限于局部地段供给是有限的，竞争主要在需求方面进行。根据供求 理论，对丁同等功能的海域，不同城市之间，海域使用金与城市经济的发展水平星正相 关：对于同一城市来说，从城市中心向城郊、由经济繁华地点向经济萧条地点价格也从 最高点降至最低点，这是海域供给逐渐增大，竞争减弱这一市场规律的客观反映。而由 表3 可以看出，海砂开采、渔业用海、基本改变海域属性用海等初级用海与依托城市的 经济发展水平呈负相关，违背了市场供求理论，是目前海域使用金征收标准不合理的表 现之一。 ( 3 ) 海域使片 金与海洋开发、本行业发展是负相关，与收益理论相背 海域收益理论认为，海域使用金高低取决于在该海域所能提供收益的多少，这是区 位论的典型反驶。因此，海洋产业越发达，使用金的标准越高。这在同一地区的不同类 犁用海上有所体现，但从全国来看，各地区的海域使用金收费标准与此相背。分析原因 主要有：其一，海域经济与陆域经济相比起步晚，发展不成熟，处于资源的初始开发阶 段，供求矛盾表现不明显，因此市场经济规律作用较弱；其二沿海各地开放程度较大， 地方政府为了吸引和鼓励投资，减税减费，降低海域使用金作为有效办法之一1 。因此 箨地海域使用金征收标准缺乏科学性，具有一定的随意性。同时海洋使用金与本行业负 相芙也是违背海域收益理论的反映。 ( 4 ) 海域使用金与城市基础设施呈负相关，违背了经济规律 交通的通达性，基础设施的完备性。是影响海域使用金高低的一个重要因素。城市 对外交通的便利度对资源开发，产品销售都有重要意义。通达性不仅影响着人或物的移 动成本，还是产生聚集经济效益和社会行为的向心力。城市中心地理论便是对这一规律 的充分反映。城市中心商业繁华，基础设施完善，是人流物流的集散中心。城市商业中 心的地价是郊外的数倍。这一规律在不同级别城市也如此，例如在我国北京、上海、广 州等大城市的房价要是小城镇的几倍，海域使用金的征收也适应这一规律。海域所依托 7 海域有偿使用价格确定的理论和方法 城市的基础设施在一定程度上反映了海域的投资环境，从而影响海域价格的高低。基础 设施越完善，其海域租金越高。而表3 显示沿海各城市之间的海域租金与城市基础设施 阜负相关，与这“经济规律相背。 1 2 3 用海矛盾层出不穷，海域资源浪费、环境破坏 在海域有偿使用的十儿年实践中，基本改变了我国用海的无度、无序、无偿的三无 状态，但海域的用海矛盾仍时有发生，致使资源浪费，环境破坏，开发效益较低。海域 具有资源的丰富性、功能的多宣性、利用的空间性等特点，致使海域开发极其复杂，因 此海域价格评估必须以海洋功能区划为基础。在海域实行有偿使用之前，必须确定海域 使用的主导功能，进行科学论证，井用此来调节海域用海矛盾，引导海域各产业发展， 使其达到海域开发的高效益。目前海域有偿使用制度和海洋功能区划制度在我国实施都 属于初步阶段，两者还没有紧密联系起来，致使海域用海矛盾层出不穷，海域资源浪费、 环境破坏现象时有发生。 1 2 4 海域使用金征收和管理缺乏统一规范 在海域使用金征收过程中，缺乏统一规范，沿海各地征收方式各异，存在许多问题。 主要表现：首先，海域使用金征收力度不够，海域使用金拖欠现象屡见不鲜，不能及时 有效的实现国家对海域的所有权。其次，征收到的使用金不能按比例上缴上级财政，特 别是中央财政。最后，海域使用的金未能进行合理有效的利用，海域使用金应该主要用 于“海域的整治、保护和管理”，取之于海，用之于海使海洋得到可持续发展。总之海 域有偿使用制度在实施过程中还有许多不完善的地方。缺少实施海域有偿使用制度相关 的配套法律法规及技术规程。 基于以上分析，我国海域有偿使用制度还处于起步阶段，全国范围内还没有形成统 一规范。缺少系统的海域价格评估理论和方法。 1 3 确定海域有偿使用价格的意义 海域价格评估是海域有偿使用制度实施的前提，是合理征收海域使用金的关键。海 域价格评估是依据海域估价的原则、理论和方法，充分考虑海域的区位、周边社会经济 发展水平、海域利用方式、人为活动对资源生态环境的影响、海域预期收益和海域利用 政策等经济和自然属性，按海域质量的等级、功能及其收益状况，综合评估海域在某一 使用状况下的某一时点的使用权价格。目前，我国还没有形成系统的海域价格评估理论 和方法，沿海各省市海域使用金征收标准相差悬殊，使海域有偿使用制度不能有效实施。 因此海域价格评估研究在我国已迫在眉睫，具有重大的理论和实践意义。 1 3 1 为有效实施海域管理法提供科学依据 海域有偿使用制度于2 0 0 2 年被写入中华人民共和国海域管理法，使其有法可依 8 海域有偿使用价格确定的理论和方法 【4 ”，但与此同时也迫切需要加强海域评估研究，为法律实施提供科学依据。海域有偿使 用制度在我国实施十几年来，虽然取得了初步成效，为海域使用金征收积累了一定的实 践经验。但海域有偿使用价格评估研究却很少，使海域有偿使用制度不能真上 发挥法律 效片j 。目前，海域有偿使用制度的实施还没有相关的配套法律、法规，国家还没有统一 的海域使用金征收标准和评估方法。冈此，急需加强海域有偿使用价格评估理论和方法 的研究，为国家、政府颁布相关法律、法规，为沿海各地确定海域使用金征收标准提供 科学依据。使海域有偿使用制度，逐步纳入规范化、科学化和制度化的轨道，真正发挥 法律效用。 i 3 2 防止国有资产流失 海域作为一种重要的资产，它不但应当在数量上，而且在价值上得以明确核算。海 域作为国有资产的一部分，必须实行有偿使用，而征收海域使用金又是实现国家对海域 所有权在经济上得以体现的有效途径。但各地海域价格却有很人差别，个别地方出现竞 相压价问题，海域价格成为关注的焦点。由于我国海域使用金征收标准不尽合理，不是 过高就是过低，造成海域这一国有资产流失。实践上迫切需要建立一套完整的海域价格 评估体系，为合理制定海域使用金征收标准提供科学依据。 1 3 3 促进海域资源合理配置 我国海域辽阔、资源丰富、功能多样，而且海洋具有空间上的立体性、功能上的多 宣性等特性，致使海洋开发极其复杂，必须合理配置海洋资源。海域评估是以海洋功能 区划为基础进行分类评估，这对引导人们合理利用海洋，规范片 海秩序，协调诸多涉海 行业用海关系，充分发挥海域资源配置效率，都将产生深远影响。而且，海域价格评估 过程中耍考虑自然、经济、社会各因子对海域的影响，不仅有利于促进海域资源合理配 置，提高海洋经济效益还确保海洋生态环境，注重社会效益的发展，实现海洋开发利 用的“有偿、有序、有度”的可持续发展。 1 3 4 有效控制海域市场 海域估价得到的海域价格，反映海域市场中的海域供求、政策调节下的海域价格标 准，为保证海域价格水平同整个经济发展相协调、制订调控市场和价格管理提供依据。 海域使用审报制度等一整套海域资产管理制度，都是对价格和市场的有效管理，而这些 措施作用的发挥则离不开海域价格的评估。同时，海域估价工作可以使海域价格明确化、 公开化并在此基础上通过市场管理措施逐步将应归国家的海域收益归还给国家。并且海 域估价得到的海域价格为海域交易者提供一个参考标准，减少市场交易的盲目性。 9 海域有偿使用价格确定的理论和方法 2 海域评估理论基础 2 1 土地评估理论 2 ，1 1 基础理论 ( 1 ) 地租理论 马克思、认为地租的本质是收益权，即士地所有者从十地上获取收葡的权利，这种收 益权与土地的利用形式无关，只要存在土地所有权，就存在地租。马克思义把地租分为 绝对地租和级差地租两部分。绝对地租是指士地所有者凭借士地所有权的垄断所取得的 地租，它是土地所有权的恰当表现。级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者 占有的超额利润。故其与土地等级关系密切，在等量投入情况下，土地等级不同，土地 收益便不同。地租额也不同。 ( 2 ) 地价理论 马克思地价理论 马克思地价理论认为，价格和价值属商品经济范畴，价值的实体是劳动，交换价值 蛙价值的表现形态口。土地价格的实质是地租的资本化。正因为有地租，才会产生土地 价格。但这里的土地价格不是土地的购买价格，而是土地提供的地租的购买价格，即土 地价格的实质是按一定利率还原的地租，用公式表示为：地价= 地租俐息率。 西方地价理论体系 西方经济学中对地租地价的理论则主要采用边际分析、供求分析等数量分析的方法， 其理论基础是效用价值论、生产费用论和供求论。他们认为地租是一种“经济盈余”，是 产品价格同【：资、利息等生产费用之间的余额。它存在的基础是土地的效用，即七地具 有能满足人类的需要进行各种生产和消费活动的能力。西方经济学中对地价问题又有 不同的看法。分别从不同侧面阐述地价，形成不同七地学派。 a 士地经济学派 士地经济学派特别强调运输成本与地价间的互补性。主要代表有海格，认为地价是 运输费用节省的反映，而运输费用是克服“空间摩擦”( s p a t i a lf r i c t i o n ) 所支付的费用。 他指出，场地地租和运输成本通过空间摩擦的关系有机地联系起来，城市中心的土地利 _ = 类型应该“用摩擦成本最小的原则来确定的”。 十地利用学派从土地利用出发，建立城市土地供需函数，并认为城市土地供需函数 是基于二不同类型的城市土地使用者相互竞标( b i d d i n g ) 的结果。胡拂第一个建立了买价 曲线( b i dp r i c ec u r v e ) ，并能同时处理许多类型的土地使用竞标者。买价曲线是需求曲线 的一种，它告诉买地者在任何区位愿付出的代价，如图2 。买价曲线斜率愈火，该区 域愈接近市中心，商业区集中于此：买价曲线斜率愈小，该区域愈接近边远区。 o 海域有偿使用价格确定的理论和方法 距离 图2 买价曲线 b 生态学派 生态学派是一般所说的社会学派，主要从社会角度分析城市地价问题。生态学派坚 持认为，地价与每一个努力竞争的经济强力优势( d o m i n a t i o n ) 即指人及其活动的位 置相对应。在任何社会中占优势的区域，通常就是地价晟高的区域，而决定整个社会发 展模式的商业区往往代表一个都市的中心。生态学派代表人物有派克、柏杰十、麦肯齐。 c 行为学派 行为学派主要从政策和其它社会心理方面研究城市地价问题。其中代表人物有乌斯 渥特和戈得。乌斯渥特认为，计划( 规划) 对于地价的影响，完全表现在地价在空间上 的重新分配或移位，土地总价不受影响。对于士地使用的公共管制，不论是法律手段， 还是行政手段等，仅发生地价移位即地价有增有减，但总价不变。而且戈得经过分析后 认为地价受政府及预期投机因素的影响远大于受土地市场竞争因素的影响。 综上所述，马克思的地价理论侧重阐明地价的本质、来源及所反映的经济关系。而 西方地价理论侧重于对地租、地价揖及其影响因素的分析，对于地价量化的研究更加微 观，更加深入，而忽视或避免从本质上分析地租、地价，两者存在根本的区别。但同时 两者又有相同之处，如对土地使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似 点。因此，在海域评估时应结合我国的特点，以马克思的地租、地价理论做主要基础， 同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，尤其是地价量化的 研究。 ( 3 ) 区位理论 区位是一个综合的概念除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外。还强调自 然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反 映。即自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 二种地理位置相辅相成，共同作用于地域空间，形成了一定的士地区能。 嚣位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的 相互内在关系和空间分布规律的理论。代表性理论有德国经济学家杜能创立的农业区位 论、韦伯创立的工业区位理论和德国地理学家克里斯泰勒提出的中心地理论。区位理论 在地产评估中有重要的指导作用。在土地评估中，从区位条件入手，用因果关系的推理 思路，根据各种条件f 形成的区位类型( 自然、经济、交通) 对不同区忙土地产生的影 响，及其在空间上表现出的不同的使_ h j 价值及市场交易形成的地价和土地收益，米评估 士地价格。土地区位条件评价的结果为提出城市土地的适宜用途提供科学依据，并为确 定城市等级提供参考。 1 1 海域有偿使用价格确定的理论和方法 ( 4 ) 转换边际原理 转换边际原理就是利用转换边际法，即解释十地面积在具有不同地租支付能力的用 途间分配的有茄方法，建立土地租金梯度曲线。由此可以更好的揭示现实土地的经济效 益，评估其合理的价格。由于土地区位的作用，同类行业在不同区位上获得的经济收益 会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。另一方面，城市土地的 利用方式又很大程度上取决于土地区位条件。这样，区位差异就成为衡量地租地价离低 的标尺，而地租、地价则成为引导土地利用方式的指示器。具体地讲，即土地使用者在 选用土地时，必须把自己能在该区位土地上获取的收益与其所需支付的地租、地价相比 较，而后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆 的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的合 理空间结构。由此，美国土地经济学家阿兰索( w a l o n s o ) 引入区位边际均衡和区位边 际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并作出了城市租金梯度曲线和同心圆土 地利用模式图，通常称这一系列理论为转换边际原理，如图3 。 图3 中b l 、b 2 、b ”b 4 常用来表示商业、住宅、工业、农业等行业的四种租金 出价函数，此函数由相邻两条租金梯度曲线的交点处的土地边际产出价值决定。b 。( n = 1 ， 4 ) 说明了在任一间隔距离中某一企业为维持某种利润水平而在此距离愿意为土地支付的 最大租金。而在任一间隔内的最高租金出价曲线则决定由谁使用这块土地和为此支付多 少。 市中 2 1 2 城市规划理论 图3 租金梯度曲线和土地利用同心圆模式图 离 城市规划是根据城市的历史条件和一定时期的城市经济和社会发展模块，合理的、 充分的利用有限的土地资源。以确定城市的性质、规模和方法发展方向。城市规划要从 土地最经济利用的观点出发，兼顾土地利用的社会效益和环境效益。根据各行业对土地 1 2 海域有偿使用价格确定的理论和方法 的不同要求来安排城市用地。 城市规划对城市士地价格具有引导作用。城市规划在宏观七界定了各类用地的结构 和布局，设定了土地利用发展方向，它在一定程度上决定地价分布及地价水平。在城市 规划中，在不影响社会效益和环境效益的条件f ，力求更多地考虑经济效益。在地产评 估r 作中，一方面要强调以土地收益最佳原则加强规划，并利用规划促进土地更集约更 台理利用；另一方面要充分利用地价的导向作用，通过客观评估地价，促进城市规划的 实施。总之，规划与地价评估互为冈果、互相促进。 在影响十地价格的众多因素中，城市规划冈素对土地动态地价具有决定性的意义。 城市规划的一个重要内容就是城市地域和城市土地利用的研究，指导城市的发展方向和 发展速度。 2 1 3 城镇土地利用分类理论 城镇十地利用分类就是对各种城镇用地进行区位优势分析以便进行合理布局和配 置，确定各地域的用地性质、规模、方向和比例，使有限的土地资源尽可能的发挥潜在 的优势，满足各种机会发展的需要。城镇用地的各类用地在城市经济和生活中各具不同 作用，体现不同价值，而能直接体现土地价值的主要是商业、住宅和工业崩地。 同样区位的土地，土地利用类型不同，产生收益的能力不同，地租支付能力也存在 差异，因此根据土地类型分类估价，以保证城市建设用地平衡发展，促进城市规划的执 行。 2 1 4 土地分等定级理论 土地是社会经济活动的载体，是自然、经济、社会等各种要素综合影响的产物，土 地分等定级就是评定土地的各种要素对社会经济活动需求的满足程度。我国地域辽阔， 区域条件千差万别，区域中城市的地理位置、交通条件、自然条件和周围经济条件差异 很大，它们在区域中的中心城市作用也不相同，地域条件的差异导致城市土地收益的差 别。从而表现为宏观区域内城市之间的土地级差收益。城市内部土地由于区位条件、经 济管理方式不同也存在级差收益，是在市域范围内从中观和微观层次分析的土地级差收 益。 制定合理的区域地价政策，合理利用城市土地，必须正确认识城镇土地质量的总体 水平及城镇内部各地段间土地使用价值的差异。为此，我国城镇十地分等定级采_ j “等” 和“级”两个层次的划分体系。土地等反映城镇之间土地质量总体水平的地域差异，其 顺序在各城镇间进行排列：十地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益差异其顺 序在各城镇内部统一排列。等级体系以点面结合的形式，结合反映全国城市土地质量的 差异的分布规律。 海域有偿使用价格确定的理论和方法 2 2 我国土地评估方法体系发展及特点 2 2 我国土地评估方法体系发展历程 我国实行士地公有制，十地价格是以土地使用权山i 止、转让为前提，一次性支付多 年地租的现值总和是土地所有权在经济上的一种实现形式。目前，我国已经形成了比 较完善的陆地评估理论和方法，并且在全国范围内的实践中得以进一步完善。中国地价 评估方法发展和评估实践与土地有偿使用制度改革是同步的，根本上受制丁十地市场的 发展和十地有偿使用制度改革应用的需要”。起初在适应中国七地市场不发育条件r ， 形成了阻十：地区位条件评价为基础，以十地收益为依据，以市场交易价为参考的城镇地 价评估原则和方法体系。随着土地市场的发展地价评估由咀基准地价评估为主，转向 日常的宗地地价评估为主。由此，区位条件评价在地价评估过程中的作阁不断减弱，市 场交易地价资料对确定地价评估结果的作用逐渐增强，个别地方还从市场条件出发利削 市场地价资料真接估价。因此，随着我国土地有偿使用制度的完善，我国的土地评估不 断成熟，形成了比较完善的土地评估方法体系。 2 2 2 我国土地评估的主要方法 国内外的十地估价方法很多，归纳起来可以分为基本估价法和应用估价法。结合我 国城市开展土地估价的实践。基本估价法和应用估价法义可细分为多种具体方法，如表 4 。 表4土地估价方法分类 蕞本估价法应用估价法 1 成本法成本逼近法 f 比较法定级因素比较修蕊法、市场交易i 七较法、历史地价比较修萨法 i 收益还原法级差收益测算法、租金剥离法 l 剩余法契价测算法、商品房售价测算法、联台建房地价计算法 f 其他路线价法、系数修正法 基本估价方法中的成本法、比较法、收益还原法、剩余法等可以互为联系运用，也 可以单独使用。成本法评估的价格是一种积算价格，它适用于建筑及成片新开发士地的 价格评估：比较法评估的价格是比准价格，适用于房地产市场发达，且有充足的房地产 交易实例的地区的土地或房地产的估价；收益还原法评估的价格是收益价格，适用于对 有收益的土地或房地产的价格评估；剩余法评估的价格是“部分价格”，适用于对十地与 建筑物合为一体的不动产的估价，或是对其中一部分实体的价格的评估。 2 2 3 我国土地评估方法体系的特点 我国土地评估是建立在土地市场不发育条件f 的，与国外相比具有如下特点：土地 1 4 海域有偿使用价格确定的理论和方法 评估遵循以土地区位条件评价为基础，以土地收益为依据，以交易价为参考的估价原则。 土地价格评估由十地区位条件评价、样本价格计算、基准价评估和宗地价格评估等四个 步骤逐步完成的。其评估过程既考虑了十地市场交易价格，借鉴了市场经济国家或地区 通行的土地价格评估方法，同时又从中国土地市场不发育的实际弥补十地市场交易样本 少，价格形成机制不规范的缺陷，故其评估方法体系比市场经济国家或地区的评估方法 体系要复杂。我国土地价格评估方法体系最成功的地方是在土地市场不发育的条件r 保 证了评估土地使用价格相对价位的合理性；但同时由于评估的价格是士地区位条件、土 地级差收黼和士地市场交易价的综合体现，评估的价格内涵无法明确界定，这是不足的 地方。 3 海域估价与土地评估的异同 海域与十地同属国有资源性资产，实行所有权和使用权分离，国家向使用者征收租 金实现所有权。海域估价与士地评估同作为资产评估，两者具有许多相似之处，海域评 估可借鉴已成熟的土地评估理论，并结台海域特性，建立海域评估理论体系。但海域评 估不能照办土地评估理论和方法，海域有其独特的自然、经济特性以及海域开发特点， 决定了海域评估不为其他资产评估理论所包含和替代。 3 1 海域与土地特性的相同点 3 1 1 自然特性 ( 1 ) 位置固定性 海洋与陆地一样都具有空间位置固定性，不能移动“”。在地球形成发展史上，虽曾 出现过大规模的“沧海桑田”的变迁，但这早已成为历史的陈迹。目前，大陆漂移、岛 屿隐现等对海域、陆地面积和位置的影响，即使在几十年、几百年间也微不足道，没有 很人的实际意义。土地、海域位置的固定性，要求人们就地利用土地和海域。 ( 2 ) 数量的不增性 地球是自然历史形成的，因此从总体上说，地球的陆地、海域面积具有不可更改性。 虽然人们能够填海造地，但面积其小，一般海域和陆地面积变化不大。列宁曾说过：“土 地有限是一种普遍的现象。”海域的面积也如此，其有限性迫使人们必须节约、集约利用 十地及海域这一国土资源。 ( 3 ) 质量的差异性 土地和海域一样，由于其自身条件( 水深、盐度、温度、水文等) 以及相应的气候 条件( 光照、温度、雨量) 等的差异，因而造成不同地区海域、土地的巨人自然差异性。 这种差异性不仅在一个国家或一个地区的范围内，即使在一个基层单位内也同样存在。 海域、土地的自然差异性是其级差生产力的基础，也是分等定级的依据。因此海域、十 地的自然差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类资源，确定资源利用的合理结构与 1 5 海域有偿使用价格确定的理论和方法 方式，以取得海域、十地利用最佳综合效益。 海域基于自然特胜，人们在对海域的利用过程中产生了海域的经济特性，与士地经 济特性相比，具有如下相同点： ( 1 ) 供给的稀缺性 在人类没有开发利用海洋之前，也就不存在海域供给的稀缺性。2 1 世纪是海洋的世 纪，海洋作为各国新的经济增氏点，对海域的需求不断扩大，而可供给人类利用的海域 ) 己是有限的，因而便产生了海域供给的稀缺性，并日益增强。 海域供给的稀缺性，不仅仅表现在海域供给总量与海域的需求量的矛盾上还表现 在由丁海域位置同定性和质量差异性导致某些地区( 城镇地区和经济文化发达、人口密 集地区) 和某种用途海域供给的特另q 稀缺。由于海域稀缺性日益增强，海域供求矛盾日 益尖锐化，导致一系列海域经济问题的产生。海域供给稀缺性是引起海域所有权垄断和 海域经营垄断的基本前提。 ( 2 ) 利用方式的相对分散性 由于海域位置的固定性和位置的差异性。对海域的利闱也要因地制宜，因而海域利 用方式同土地一样具有相对分散的特点。这一特点在海水浴场用海上表现得更为明显。 浴场用海对海域的沙滩、水质、盐度、温度都有一定的要求并不是任何地方都可以开 发利用为浴场用海。囡此，浴场用海要根据水质特点、沙滩和周围环境状况进行开发利 用。海域利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用海域时要进行区位选择，并注意 搞好地区间的交通通讯联系，以提高海域利用的综合区位效益。 ( 3 ) 刹明方向变更的困难性 海域同土地样可以被开发多种用途，当海域一经投入某项用途之厉，要改变其利 用方向，一般说是比较困难的。这主要受海域自然条件的限制。如海砂开采、海上采油 等用海，要受海域的自然资源的限制。荐有，海域的许多工程用海更不能轻易改变，否 则会造成巨大经济损失。例如港口、海上人工构造物等用海，使用周期很长，如果随意 改变海域利用方向，其经济损失是巨大的。 ( 4 ) 报酬递减的可能性 海域供给的稀缺性要求人们集约的利用海域，因此也遵循“报酬递减规律”，也就是 在技术不变的条件下对单位面积海域的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。 这就要求人们在利用海域增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件f 投资的适合度， 确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高海域利用的经济效果，防j t 出现海域 报酬递减的现象。 ( 5 ) 利用后果的社会性 海洋是自然生态系统的基础因子，海洋是一个开放的系统因此每海域利用的后 果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近区域甚至整个 海域的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。而且海洋还具有流动性，这样使海 洋环境污染的影响更加扩大化。再有，海洋开发利用程度与深度反过来也影响当地的经 1 6 海域肯偿使用价格确定的理论和方法 济发展。因此，海域利用斤果的巨大辛十会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对 全部海域的利用进行宏观的规划管理、监督和调控。 32 海洋自身特性 ( 1 ) 海洋资源的多样性和空间性 海洋不仅提供人类活动的“海域”空间，同时海洋本身蕴藏着丰富的海洋资源。海 洋是人类巨大资源宝库，类型多样，数量丰富。2 i 世纪是海洋的世纪，目前土地资源短 缺，人们把海洋作为开发利用的一个新领域，海洋有更多的潜力空间和丰富的资源供人 hj 挖掘。从空间上来看，海洋资源的分布是立体的、多层次的，不仅在不同的海区羊【j 水 域存在不同的海洋资源，就是在同一海区和水域也并存着许多种海洋资源”“。土地利用 是“平面”的，海域利用是“立体”的，这是海域独有的特性之一。 ( 2 ) 海洋资源的开放性和流动性 海洋具有流动性，这是区别于土地的重要特性之一。从小范同来说，相邻区域海水 间进行流动互换；从大范围来说，全球海域通过洋流在不断的交换，从而使整个海洋系 统处于不断更新的系统中。海洋从整体来说是一个巨大的生态系统，海水的流动促使这 一系统内部能量、资源的交换，它的稳定具有全球意义。再有海水的这一流动性致使 海洋资源具有开放性。例如鱼类资源，在海洋中鱼类活动并不遵守人类划定的界限，有 些鱼类资源还有季节性的洄游。同时，海洋的流动性也增加了海域开发的敏感性，也增 加了海域评估的难度系数。因此，加强不同海域使用者之间的协调性，以达到海域制度 的统一性具有重要意义。 ( 3 ) 海洋环境的复杂性和严酷性 海洋较陆地环境复杂，更易发生灾害，如台风等气象灾害也时有发生。同时，人类 对海域的利用多集中