（工商管理专业论文）我国房地产开发企业税收筹划的研究.pdf

目录 abstract t h e r e f o r m o p e n e s p e c i a l l y i n 1 9 9 8 , r e f o r m e d a l o n g w i t h t h e t o w n h o u s i n g s y s t e m t o t u r n c o n t i n u o u s l y a n d d e e p l y , o u r c o u n t r y t h e c i t y c o u n t r y r e s i d e n t s t h e h o u s i n g c o n s u m e d t h e i d e a o b v i o u s c h a n g e , h o u s i n g c o n s u m e v a l i d s t a r t , t h e p o w e r h e a d t h a t t h e r e a l e s t a t e i n d u s t r y i s t o t a l t o k e p t u p t o d e v e l o p q u i c k l y a n d h e a l t h i l y , a n d h a v e b e c o m e a p i l l a r i n d u s t r y o f t h e n a t i o n a l e c o n o m y . a l o n g w i t h t h e o u r c o u n t r y s o c i a l i s m m a r k e t e c o n o m y s y s t e m c o n t i n u o u s l y p e r f e c t , e c o n o m i c o r d e r f u r t h e r a m e n d m e n t , m a r k e t t h e c o m p e t i t i o n t u r n w o r s e c o n t i n u o u s l y . c u r r e n t l y , t h e t a x f e e t h a t t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s e n t e r p r i s e p a y a m o u n t t o 9 k i n d s o f i t i s m a n y , a m o n g t h e m b u s i n e s s t a x , l a n d i n c r e m e n t t a x , t h e b u s i n e s s e n t e r p r i s e i n c o m e t a x e t c . t h e t a x g r o w s t o a c c o u n t t h e t a x m e t h o d m o r e c o m p l i c a t e d , t h e r e v e n u e f r o m t a x p o l i c y i s n u m e r o u s , e x i s t i n g t h e b i g g e r r e v e n u e f r o m t a x t o p l a n a n d p r e p a r e t h e a c e . t h e r e f o r e , t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s e n t e r p r i s e c o n t a i n n e c e s s i t y o p e n t h e e x h i b i t i o n r e v e n u e f r o m t a x t o p l a n a n d p r e p a r e h a r d , t h e b e n e f i t s o r b u s i n e s s e n t e r p r i s e s b e w o r t h a f t e r a t t a i n i n g t h e t a x o f m a x i m i z e , t o e x i s t a n d d e v e l o p c o n t i n u o u s l y i n v e h e m e n c e o f m a r k e t c o m p e t e . t h i s t e x t i s t o t a l t o i s d i v i d e d i n t o s i x c h a p t e r t o d i s c u s s t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s e n t e r p r i s e r e v e n u e f r o m t a x t o p l a n a n d p r e p a r e t h e p r o b l e m . t h e r e s e a r c h p r e s e n t c o n d i t i o n a n d t h e d e v e l o p m e n t f o r e g r o u n d s , t h i s t e x t r e s e a r c h w a y o f t h i n k i n g a n d c o n t e n t s e s e s a n d s p e c i a l f e a t u r e s e s a n d c r e a t i v e p l a c e s t h a t a m a i n i n t r o d u c t i o n r e s e a r c h b a c k g r o u n d a n d m e a n i n g , r e v e n u e f r o m t a x e s p l a n a n d p r e p a r e . c h a p t e r 2 m a i n l y i n q u i r i e s i n t o t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s e n t e r p r i s e t o o p e n t h e n e c e s s i t y a n d t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e e x h i b i t i o n r e v e n u e f r o m t a x p l a n a n d p r e p a r e . c h a p t e r 3 c o m b i n e s t h e n a t i o n t o a d j u s t t o c o n t r o l t o t h e r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n , e l a b o r a t i n g t h e n a t i o n a l p o l i c y l a w s t o d e v e l o p t h e i n f l u e n c e o f t h e b u s i n e s s e n t e r p r i s e t o t h e r e a l e s t a t e . c h a p t e r 4 t h e n u n d e r t h e p r e m i s e o f a b o v e t h o r o u g h s t u d y , a c c o r d i n g t o t h e a c t u a l c i r c u m s t a n c e t h a t t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p s t h e b u s i n e s s e n t e r p r i s e , c o m b i n e t h e a c t u a l c a s e e x a m p l e , d i v i d e t h e t a x t o g r o w a s t o i t s t h e r e v e n u e f r o m t a x p l a n a n d p r e p a r e o f b a s i c m e t h o d c a r r i e d o n t h e i n t r o d u c t i o n , i s t h e p o i n t o f t h i s t e x t r e s e a r c h . a r i s k t h a t a n a l y z e s t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s e n t e r p r i s e r e v e n u e f r o m t a x t o p l a n a n d p r e p a r e a n d i t g u a r d a g a i n s t . k e y wo r d s : t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t : e n t e r p r i s e , t a x p l a n n i n g i i i 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了 文中 特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其 他 人己 经发 表 或撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 直 量左_ 或 其 他教 育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同 工作的同 志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学 位 论 文 作 者 签 名 (手 写 ): v 1澳大利亚约有 7 0 % 以上的纳税人也是通过税 务代理人办理涉税事宜的。 2 0 世纪末期， 美国甚至出现了专为金融工程进行税 收筹划的金融工程师，在金融领域出现了大量纯粹因为税收利益驱动的为防止 敌意接管、债券调换等交易。 许多国家的企业都设置了专门的税务会计，在企业税务筹划中发挥着显著 作用。 税务 会计的职责: 一是根据税收法规对应税收入、 可扣除项目 、 应税利 润和应税财产进行确认和计量， 计算和缴纳应交税金， 编制纳税申 报表来满足 税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税 第 1 章 引言 金支出进行预测，对税务活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用， 尽可 能使企业税收负担降到最低。随着通货膨胀和高利率的出 现，外国企业管理者 增强了货币的时间观念， 税务会计研究重心转移到第二职能，由 于成效显著， 税务会计得以迅速发展。 跨国 税务筹 划现象日 益普遍. 随 着经济 全球化程度加深， 面对日 益复杂的 国际税收环境， 跨国税务筹划已成为当今西方企业跨国投资和经营中日益普遍 的现象。 如以 生产日 用品闻名的 联合利华公司( u n i l e v e r c o . ) ， 其子公司遍布 世界各地。 面对着各个国家的复杂税制， 母公司聘用了4 5 名税务高级专家进行 税收筹划。一年仅 “ 节税”一项就给公司增加数以百万美元的收入。 重视税收筹划知识教育和培训。国外较重视对经济类人才的 税收筹划知识 教育和培训。如在美国的财会、管理等专业的学习中，一门 必学的课程是学习 怎样才能在合法的前提下减少缴纳的税金，即税收筹划。 ( 3 )国外税收筹划的发展现状 王国 化、 张美中 d i 等学者研究 指出，1 9 世纪中叶， 意大利的 税务专家己经 出现，并为纳税人提供税务咨询。 在税收筹划的历史上，欧洲税务联合会的成 立具有重要意义， 它极大地促进了税收筹划事业的发展。 最近3 0 年， 随着西方 各国税法的完善和日 益复杂，税收筹划得到纳税人的普遍认可。与此同时，税 收筹划成为一个新的研究领域， 对其研究也全面展开和不断走向深入，成为一 门专业性很强的学科，在企业经营中广泛被使用，也受到政府部门和纳税人的 高度重视。 苏 春林等2 学者研究指出，1 9 世纪中叶， 意大利就已 经出 现税务咨 询和筹 划活动，但税收筹划的学术研究要稍晚一些。德国伐克主编的 德国与国际税 收百科全书 所引用的最早文献是h肖 霍夫编写的 企业纳税筹划 ， 它刊载于 1 9 5 9 年出 版的 工业企业计划 文集里， 被认为是“ 税收筹划” 一词比 较早的 出现。 2 0 世纪5 0 年代后，税收筹划成为一个新研究领域。 2 0 世纪8 0 年代后， 在税收筹划业务广泛开展的同时， 税收筹划的理论研究成果不断涌现， 1 9 8 9 年， 费尔乐国际出 版公司出 版了 一本名为 跨国公司的税务筹划的专著， 在跨国 公司中 颇有影响 冈 . 司 言 武p ) 认为， 在税收筹 划开 展较为成熟的国 家里 ， 一 般征管 方法 较科学、 征管手段较先进、 处罚 力度也较大. 如日 本、 美国、 加拿大、 澳大利亚等国家， 对偷逃税行为普遍实行重罚。 因此， 许多纳税人因惧怕违法受罚但又不愿放弃正 第 1 章 引言 当的税收利益， 而纷纷求助于税务专家或委托税务咨询机构， 因此外国企业对税 收筹划的市场需求较大。 1 . 2 . 2 国内 税收筹划现状及评述 西方国家被视为 “ 智慈者的文明行为”的税收筹划，在我国过去较长时期 被 人们 视为 神 秘地 带 和 禁区。 41 直到1 9 9 4 年， 我国 第 一 部由 中 国 国 际 税 收 研 究 会副会长、福州市税务学会会长唐腾翔与唐向撰写，题为 税收筹划的专著 由中国财经出 版社出版， 才揭开了税收筹划的神秘面纱。 随着我国经济对外开放程度的提高以 及纳税人理财意识的提高，越来越多 的纳税人己 经开始精心研究税收法规和企业 财务管理知识，以 合法的方式 达到 减轻税负、提高经济效益的目的，税收筹划也因此成为人们关注的热门话题。 c 1 )国内 对税收筹划相关概念的界定 1 9 9 4 年以来，我国理论界对税收筹划问题进行了研究。自2 0 0 2 年1 1 月， 税收筹划被官方正式承认合法地位以 后， 关于税收筹划的专著和报刊不断涌现。 税收筹划又称纳税筹划、税务筹划等，但 “ 税收筹划”这一概念，在我国还没 有定论。因为， 查遍 辞典 、 辞海 均无一所获， 只有 现代汉语词典1 9 9 6 年版有 “ 筹划” 一词，所以目 前尚难以从词典和教科书中找出 很权威或者很全 面的解释，税收筹划这一概念仅仅能从专家和研究人员的专著里找到。 苏春林12 1 等学者认为， 税收筹划指的是: 纳税人通过筹资、 投资、收入分 配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税 收负 担 最 小 化为目 的 经济 活 动2 1 王兆高 15 1 认为， 税收 筹划是纳税人在不违反 税 法的 前提下， 在对税法进行 精细比较后，对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择， 它是涉及法 律、 财务、 经营、 组织、 交易等 方面的 综合经济行为 13 1 王 韬 刘芳v 认为， 税收 筹划是 纳税人 ( 法人、自 然人) 依据所涉及的的现 行税法( 不限一国 一地) ， 在遵守 税法、 尊重税法的 前提下， 运用纳税人的 权利， 根据税法中的“ 允许” 与 “ 不允许” 、 “ 应该” 与 “ 不应该”以及 “ 非不允许” 与 “ 非应该”的项目 、内容等， 对组建、经营、 投资、筹资等活动进行旨 在减 轻税负的 谋划和对策 14 1 计金标17 1 认为: “ 税收 筹划应包括一切采 用合 法 和非 违法手段 进行的 纳 税方 面的策划和有利于纳税人的财务安排，主要包括节 税筹划、避税筹划、 转退筹 划和实现涉税零风险” ， 有的将税收筹划表述为: “ 税收筹划指纳税人在税法规 第 1 章 引言 定的 许可的范围内，通过对经营、投资、 理财活动的事先筹划和安排，尽可能 的 取 得 节 约 税收 成 本的 税收 收 益 15 1 曾 培 清等181 指出， 纳税筹 划( t a x p l a n n i n g ) 是 指通过 对纳税业务进 行事先 安排、 选择和策划， 在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。 它 具 有合法性、 策划性、 经济性 三个显 著 特点 16 1 王国 化、 张美中 川 等学 者认为， 税收筹 划是 指纳税人或其 代理 人在合理合 法的前提下，自 觉运用税收、会计、法律、财务等综合知识，采取合法合理或 非违法的手段，以 期降低税收成本服务于企业价值最大化的经济行为门 。 盖 地 14 研究指出， 税收 筹 划是 在税收 契约的 执 行过程中 ， 企业充分 利用其与 征税方会计信息的不对称性以及契约的不完备性， 对涉税会计事项进行管理控 制， 以 谋求自 身税收 利益 的 最大 化的 经 济活动18 ) 司 言 武3 1认 为 ， 税收 筹 划 ( t a x p la n n in g ) ,是 纳 税 人 通 过 事 先 计 划 和 安 排以 达 到合理减轻或免除税负的一种经营筹划行为， 由 于税收筹划本身所具有的合法 性， 它有 别于 税务当 局 所严厉 打击的 偷 税行为 ( t a x f r a n d ) ， 也由 于它 所具有的 合理 性， 有别于我 们日 常广泛接触的 避税( t a x a v o i d a n c e ) 。由 于税收筹划这种二 性特 征 ，它 应 成 为 税务当 局 所 认 可 并 鼓 励的 行 为 1 3 1 陈 海青 d o 1 认为， 纳税筹 划是 在不违反 现行 税法的前 提下 进行的， 纳 税人在 充分了 解税收政策、法规的 基础上，对不同的纳税方案进行比 较后作出的纳税 优化选择. 国内众多专家学者对税收筹划的定义，尽管不尽相同，但大体可以归纳如 下:税收筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内， 在不违反 税收政策法 规的前提下，通过对经营、 组织、投资、筹资、理财等涉税活动进行筹划和安 排，实现缴纳最少税额，以 达到税后利润最大化或企业价值最大化的一种经济 活动。 ( 2 ) 税收筹划与偷税、骗税、抗税等行为的区别 苏 春林2 1 等学 者指出， 税收 筹划与 偷 税等等 税收欺 诈行为的区 别具 体 表现 在以 下几个方面:其一， 经济行为上。 税收欺诈是对一 项或多 项实际已 经发生 的应税行为全部或部分的否定。而税收筹划只是 对某项或多 项应税行为的实现 形式 和过 程在现行的 税收法律和法规的 框架下进行事先合理合法的安排， 其经 济行为是合法合理的。其二，行为性质上。 税收欺诈公然违反税收法律法规， 第 1 章 引言 是与税收法律法规相对抗的一种违法行为。而税收筹划行为的性质是合法的， 至少是非违法的，因为它不触犯税收法律法规的 禁止性条款。 其三，法律后果 上。税收欺诈是属于法律上明令禁止的行为，因而一旦被征税机关查实，纳税 人就要为此承担相应的法律责任。对税收筹划行为，各国政府是默许的，只能 通过不断完善各国税收 法律法规来加以 杜绝。 其四， 对税收法律法规的影响上. 税收欺诈公然违反税收法律法规，要防止税收欺诈，就要加强税收征管， 严厉 予以打击。而税收筹划虽在一定程度上利用了现行税收法律法规的漏洞， 但从 一定的意义上说，它也促进了 税收法律法规不断趋于科学和完善， 具有一定的 积极作用。 王 兆高 1 i 认为， 偷 税、 抗税、 骗税三 种方法都是 违反国 家税收法规以 达到 少缴税款的违法行为， 被国家予以严厉打击。而进行税收筹划的前提就是不违 反现行税法。避税虽然不违反法律，但是违背了国家的政策导向，很多国家都 根据反避税法或反避税条 款采取调整、 追缴税收的 措施; 而税收筹划不仅合法， 而且符合国家的政策导向， 是政府鼓励的行为l3 1 曹培清 1 8 1 等学 者则 援引 税收 法律中 的 有关 条款 对偷 税、 漏税、 骗 税、 抗税、 欠税等进行了阐 述， 并指出 这些行为都是法律所不允许的， 违者将受到法律的 惩罚; 而税收筹划却是在合法的前提下的节税行为 6 ( 3 )国内税收筹划的发展现状 我国由 于长期受计划经济体制影响， 对税收筹划研究较晚。 王国化、张美 中 1 等学 者指出， 直到改革开放和十四大确定我国 经济体制改革的目 标是建立 社会主义市场经济体制后， 人们才逐步对税收筹划形成了 一些认识。 进入2 1 世 纪后，人们普遍接受税收筹划理念，并在实践中自 觉或不自 觉地加以利用.税 收筹划已 悄悄形成了 一个行业， 但处于无序竞争状态，急需有关法律法规来加 以引导和规范。 改革开放初期， 税收筹划还鲜为人知， 只是近十年才逐渐为人们所认识， 苏春林等学者认为，1 9 9 4 年出版的唐腾翔教授编著的 纳税筹划 一书是中国 较早对纳税筹划进行深入研究的专业性著作。 但在9 0 年代前几年， 新闻出版单 位对于避税方面的文章、 著作，由 于担心其负面影响，出 得相当少。1 9 9 4 年， 我国 建立起了比较完善的适应市场经济要求的税收制度。 与此同时， 税务代理 制度也在我国建立并在全国试行。 2 0 0 1 年，国家税务总局主管的官方报纸 中 国税务报 举办了纳税筹划研讨会， 有关官员对税收筹划进行了认可: 中国税 第 i 幸 引言 务报还开 辟了专栏对税收筹划进行理论和实践的探讨。 ( 4 )我国税收筹划的前景展望 王国 化、 张美中 m 等学 者认为， 随着我国 税收制度的 进一步 规范 和 完善， 人们对税收筹划会有一个更加全面而理性的认识。国家税收征管当局不 会仅仅停留在默许税收筹划这个层面上，而且会采取相应的措施，运用法律的 手段规范和指引这个行业走上阳光之道。税收筹划作为中国税收法律法规完善 的助进器，会迎来一个新的发展高潮。 总之， 我国学者关于税收筹划的 研究己 取得了很大的成绩， 但是这些研究 更多的是限于定性的分析，缺乏实证研究和具体数据的支持，在实际中如何来 运作， 缺乏具体的实施办法:另一方面， 很少对一个行业的 税收筹划进行深入 研究，同时，对税收筹划的风险及其防范很少提及，而这些正是本课题研究试 图突破的地方. 1 .3研究思路和内容 本文的研究思路是:综合运用经济学、会计学、税收学等学科知识，以房 地产开发行业的迅速发展和国家政策的宏观调控为背景，以税收筹划的理论分 析为基础和出发点，讨论税收筹划在房地产开发企业经营中的作用，然后运用 定性分析与定量分析、规范分析与案例分析相结合的方法，从规避风险，实现 企业价值最大化的角度研究房地产开发企业的税收筹划问题。首先，分析了房 地产行业的发展状况和国家政策对该行业的影响。其次，从税收筹划的必要性 和可行性两个层面，分析了 税收筹划对房地产开发企业的影响。最后，阐述了 房地产开发企业税收筹划的方法，并从实际操作层面， 进行了 个案研究。 本文的研究内容主要包括: ( 1 ) 税收筹划的理论分析， 包括税收筹划的含义、 特点及作用; ( 2 )房地产行业的发展状况: ( 3 )国家政策对房地产行业的影响; ( 4 ) 房地产开发行业税收筹划的方法及案例研究: ( 5 ) 房地产开发企业税收筹划的风险及其防范: 第 1 章 引言 1 . 4特色和创新之处 本文研究力求在以下几个方面有所特色和创新: ( 1 ) 紧扣国 家对房地产开发企业进行宏观调控这一时 代背景， 分析了 房地 产开发行业的现状，并对其发展前景进行了 探讨，具有较强的时代意义; ( 2 ) 运用国家最新税收政策， 以 典型案例具体剖析了 房地产企业的 税收筹- 划问题，是本文研究成果的一大特色: ( 3 ) 以系统的观点审视税收筹划， 对税收筹划的风险及其防范进行了 探讨。 第2 章 房地产开发企业 税收筹划的 必要性和可行性 第2 章 房地产开发企业税收筹划的必要性和可行性 2 . 1 一 房地产开发企业税收筹划的必要性 房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足 轻重的地位。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周 期长等特点。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了 高速发展的机会，同时也使房地产业面对着更加激烈的竞争。 房地产企业相比 其它企业在纳税上有许多特殊的规定，另外，房地产企业的要缴营业税、企业 所得税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税等税种， 纳税额度比较大， 因此也就更需要税收筹划。 在市场竞争日 益激烈， 企业通过“ 开源” ，即营销手 段来扩大市场份额已 经相当困难的情况下，企业要突出自 身的竞争优势，就必 须把策略重点放到“ 节流” ， 即企业内部财务成本的控制上。 作为财务成本很大 一块的税收支出，如何通过纳税筹划予以控制，对企业来说就变得相当关键。 因为，通过各种纳税筹划方法可使企业整体税负水平降低，从而相当于增加了 盈利水平。 2 . 1 . 1 从宏观效应看房地产开发企业税收筹划的必要性 ( 1 ) 房地产开发企业税收筹划是社会主义市场经济的客观要求。 从税收立 法原理看， 税收具有无偿性的特点，所以 税收必然会在一定程度上损害房地产 开发企业的既得经济利益，与企业的利润最大化的经营目 标相背离。企业为适 应市场经济的竞争， 必定要减少成本，追求自 身利益的最大化。因此， 企业就 必须认真研究国家的税收政策及立法精神，针对自 身的经营特点，进行有效的 税收筹划，找到能够为自己 所利用的途径，在依法纳税的前提下，减轻税收负 担。 2 ) 房地产开发企业税收筹划有助于提高国家宏观调控的效率。 税收是国 家宏观调控经济结构、国民收入分配等的一个重要工具，房地产开发企业的税 收筹划过程，实际上也是一个接受国家宏观调控政策的过程。 近几年来，国家 有关部委密集出台了 对房地产业进行宏观调控的多项政策，尤其是税收政策. 因此， 企业要密切关注国家政策的调整情况， 根据税收的各项优惠、 鼓励政策， 进行投资、开发和经营，尽量避免各项限制性政策，在主观上减轻自己的税收 负担， 但客观上却使自己的生产、经营活动在国家税收经济杠杆的引导下，逐 步走向了优化产业、产品结构的道路，体现了国家对房地产的政策，有利于促 第z 章房地产开发企业税收筹划的必要性和可行性 进资本的有序流动和资源的合理配置。由此可见， 房地产开发企业的税收筹划 愈周密，国家的税收调控就愈到位，这对社会经济发展的积极作用要远远大于 企业自 身所获得的减税效益， 这应当说是一种 “ 双燕”的结局. ( 3 ) 房地产开发企业税收筹划有利于国家税收法制的完善。 虽然税收筹划 有时体现为对不完善、不成熟税法的 挑战， 但同时 也是企业对国 家税法及有关 税收经济政策的反馈行为， 对政府政策导向的正确性、有效性和国家现行税法 完善性的检验。因此，企业的税收筹划行为暴露出了 税法建设和税制改革的方 向的问 题。 根据这些信息，国 家可以 改进有关税收政策和完善现行税法， 从而 促使国家税制建设向更高 层次迈进。同时，随着税收筹划的进一步推行，第三 方税务代理等中介机构逐步介入，形成了对企业守 法和税务机关执法行为的并 行监督， 使双方能明智地采取合作态度，在法律规定范围内， 格守 各自 的 权利 和义务，有助于税法公开、公正地执行。 ( 4 ) 房地产开发企业税收筹划有利于国家财政收入的长期持续增长。 从短 期来看，税收筹划使房地产开发企业减轻了税收负担，从而导致了国家财政收 入的下降。 但从长期来看，由于税收筹划符合国家政策导向，促使了国家宏观 调控政策的落实和经济结构的优化， 促进了国民经济持续健康的发展，而税收 法律制度的完善，提高了 税收征管的效率。所以， 房地产开发企业税收筹划最 终的结果是使国家财政收入随着经济的发展、企业效益的提高而同步增长。 2 . 1 . 2 从微观效应看房地产开发企业税收筹划的必要性 ( 1 ) 房地产开发企业税收筹划有利于实现自 身经济利益最大化。 房地产开 发企业作为市场经济的主体，在产权界定清晰的前提下，追求自 身利益的最大 化是其天性。企业经济利益最大化的 实现不仅要求总收入大于总成本，而且要 求总收入与总成本之间的 差额最大。 在总收入一定的 情况下，要实现经济利益 的最大化， 就必须使总成本最小化。 房地产开发企业的总成本可以 分为两部分: 一是内在成本，即外购原材料、 外购燃料、外购动力、支付工人的工资和津贴 等生产成本和销售费用、管理费 用、 财务费 用等期间成本; 二是外在成本，即 国家凭 借其政治权力按照税法规定强制、 无偿地对企业征收的税收。 减少内在 成本可 提高企业总体的经济效益， 减少外在成本同 样可以 提高企业的总体经济 效益。 因此， 房地产开发企业作为 市场经济的主体， 在产权界定清晰的前提下， 为实现自 身经济利益的最大化， 必然将减轻税收负担作为一个重要的 经济目 标， 而税收筹划则是企业实现这一目 标的最便利的手段。从这个意义上说，企业是 第2 章 房地产开发企业税收筹划的必要性和可行性 税收筹划的最主要、最直接的受益者，税收筹划的最大功效是满足了 企业降低 纳税成本的需要。 ( 2 ) 房地产开发企业税收筹划有利于提高自 身纳税意识。 房地产开发企业 要进行税收筹划，只有深刻理解和掌握国家税法，才能领会并顺应税收政策导 向，从而做出 理性的 筹划抉择。 长期以 来， 我国计划经济占 统治地位，企业经 济主体法制观念不强， 税收意识淡薄。 税收意识的增强， 基本前提是了 解税法、 学习税法，而税收筹划以经济利益为目 标，能引导企业自 行完成这一过程.从 现实的征纳过程中也可以 看出，有意识地认真开展税收筹划的企业，其依法纳 税意识强于其他企业。 ( 3 ) 房地产开发企业税收筹划有利于提高企业财务管理水平。 首先， 房地 产开发企业在进行各项财务决策之前，进行细致合理的税收筹划有利于规范其 行为， 制定出 正确的决策，使整个企业的经营、 投资行为合理、合法，财务活 动健康有序运行，经营活动实现良性循环;其次，筹划活动有利于促使企业精 打细算、 节约支出、 减少浪费， 从而提高经营管理水平和企业经济效益: 再次， 税收筹划是一项复杂的系统工程。税收的法规、政策在一定时期内有其一定的 适用性、相对的规范性和严密性。企业要达到合法 “ 节税”的目 的，必需依靠 加强自 身的经营管理、 财务核算和财务管理， 才能使筹划的方案得到最好实现。 因此，房地产开发企业开展税务筹划也有利于规范企业会计核算行为，加强财 务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。 ( 4 ) 房地产开发企业税收筹划有利于形成竞争优势。 随着房地产业的不断 发展， 市场竞争日 趋激烈， 据不完全统计， 目 前全国共有房地产开发企业4 0 0 0 0 多家。房地产开发企业要在激烈的竞争环境中立于不败之地，并且有所发展， 不能仅靠减少材料和人工消耗，降低生产成本. 在经济资源有限、生产力水平 相对稳定的条件下，收入的增长、生产成本的降低都有一定的限度。因此，通 过税收筹划，降低税收成本成为房地产开发企业的必然选择。 2 . 2 房地产开发企业税收筹划的可行性 2 . 2 . 1 从税收政策看房地产开发企业税收筹划的可行性 税收法律、法规和政策对房地产行业所处不同地区和开发的不同产品等方 面都有不同的规定，对需要在税收上鼓励的，往往少征税或不征税，对需要限 制的，往往多征税.加上会计处理方法与税法之间存在着差异，因而企业如何 纳税，往往存在多个可选择的方案。企业可以通过对自身行为的调整，避开税 第z 章 房地产开发企业税收筹划的必要性和可行性 收所要限制的方面， 达到国 家规定的、可以 鼓励的政策条 件。 这样既有利于企 业的微观发展， 又达到了降低税负的目的。 国家的关于房地产行业的税收政策， 虽然不断完善，但由 于行业发展较快， 往往会出 现一些新的情况和问题，因此 税法可能存在覆盖面上的空白点， 衔接上的间隙处和掌握尺度上的模糊界限等。 另一方面，会计处理方法存在选择余地。现行的财务会计制度中，有些规定是 有弹性的，有些财务处理可以自由 选择确定，如存货计价方法可以 有先进先出 法、 加权平均法、后进先出法等。固定资产折旧可以 有直线法与加速折旧法。 企业环境和自 身的个性情况，充分地运用这种合法的可选择的自由，选择那些 有利于自 身的财务处理方法和会计核算方法。这些，都为房地产开发企业税收 筹划提供了可能。 2 . 2 . 2 从纳税观念看房地产开发企业税收筹划的可行性 计划经济年代，人们把税收看作企业对国家应有的贡献，侧重从作为征税 主体的国家角度研究税收，片面强调税收的强制性、无偿性和固定性。特别突 出国家在征纳关系中的权威性，忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中 的合法权利。企业只需在政府派驻的税收专管员直接辅导下申 报纳税，甚至把 纳税筹划与偷逃税款混为一谈。随着社会主义市场经济的发展，理论界开始重 视从纳税主体的角度研究税收，企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财 务管理中有不可估量的作用，国家税收征收管理法和刑法也对偷逃税款的内含 和外延作了明确的界定，研究企业纳税筹划的思想障碍已 经基本消除。 2 . 2 . 3 从合法地位看房地产开发企业税收筹划的可行性 税收筹划是在合法条件下，利用税法的空白、漏洞或优惠政策等对自 身的 生产经营、财务管理等行为进行事先的筹划和安排，以达到少纳税、 不纳税或 实现企业价值最大化的一种经济活动。从本质上看，税收筹划行为是合法的. 随着市场经济的发展和国家 税法体系的完善，国 家对企业的税收筹划行为也持 肯定和支持的态度。 2 0 0 1 年，国家税务总局正式公开承认了税收筹划的合法地 位， 并且在其主管的专业报纸 中国税务报 上开辟 筹划专刊 ， 专门 讨论税 收筹划的理论和实践知识。这也是税收筹划行为得以顺利进行的重要保证。 第3 章国家政策法规对房地产开发企业的影响 第3 章国家政策法规对房地产开发企业的影响 3 . 1 房地产业的制度改革与政策调整 第一， 1 9 9 8 年城镇居民 住房制度改 革全面推进， 有关住房的分配、 供应、 市场、 金融、 物业管理、中介、 行政管理和调控等七个体系的改 革全面启动， 取消了实行4 0 余年的住房福利分配制度， 代之以货币 化分配， 明确了居民 住房 产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了 居民购房的积极性， 居民住房 需求开始集中释放。 第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立 业、城市化中新迁入人口 需要住房。二是城市居民生活水平提高，对居住有了 更高的要求。 三是大量的城市拆迁改造，增加了 居民住房需求。四是大量社会 资金将房产作为 投资品 所产生的需求。 根据 中国 统计年鉴i i i 公布的 相关数 据， 我国1 9 9 1 - 2 0 0 5 年居民 住房面积呈不断 上涨趋势，具体数据见下表。 表3 . 1 1 9 9 1 - 2 0 0 5 年居民住房面积变化情况表 年份 人均住房 面 积( m v l 人) 每户家庭平 均 人口数 ( 为户) 每户平均住房 面 积( m如 ) 单位住房价 格( 元mz ) 1 9 9 1 年1 4 . 23 . 4 34 8 . 77 5 6 . 2 3 1 9 9 2 年1 4 . 83 j7 4 9 9一9 9 6 .4 0 1 9 9 3 年1 5 . 23 .3 15 0 . 31 2 0 8 . 2 3 1 9 9 4 年1 5 . 7 3 .2 8 5 1 . 5 1 1 9 4 .0 4 1 9 9 5 年1 6 . 33 . 2 35 2 . 61 5 0 8 . 8 6 1 9 9 6 年 1 7一3 .25 4 .4 1 6 0 4 . 5 6 1 9 9 7 年1 7 . 8 3 .1 9 5 6 . 81 7 9 0 . 0 0 1 9 9 8 年 1 8 .7一3 .1 65 9 . 1 1 8 5 4 . 0 0 1 9 9 9 年1 9 . 43 . 1 46 0 .91 8 5 7 . 0 0 2 0 0 0 年2 0 . 3 3 . 1 3 6 3 . 51 9 4 8 . 0 0 2 0 0 1 年2 0 . 83 . 1 0 6 4 .5 2 0 1 7 . 0 0 2 0 0 2 年2 2 . 83 . 0 46 9 . 32 0 9 2 . 0 0 2 0 0 3 年2 3 . 73 . 0 17 1 . 32 1 9 7 . 0 0 2 0 0 4 年2 5 2 .9 8一7 4 .5 2 6 0 8 . 0 0 2 0 0 5 年2 6 . 119 67 7 . 32 9 3 7 . 0 0 第三，国家 对房地 产业发展的政策支持， 从供求两个方面促进了 房地产业 的快速发展。从“ 九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居 第3 章国家政策法规对房地产开发企业的影响 民新消费热点，给予优惠，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业， 国家对房地产业的持续发展给予包括行政事业性收费等政策支持，促进了房地 产业快速增长。 2 0 0 3 年与1 9 9 9 年相比， 房地产投资完成额年均增长2 4 . 5 % ， 高 于同期固定资产投资增速7 . 3 个百分点。 3 . 2 体制机制缺陷与房地产市场的宏观调控 从2 0 0 3 年下半年开始， 房地产业在发展过程中出现部分地区房地产投资过 热、 房价上涨过高的现象，尤其是在上海、 杭州等长三角地区，房价涨幅超过 1 0 % ， 成为此轮宏观经济偏热的一个象征。 其根源在于体制、 机制的 缺陷。 一是 房地产市场已 经放开，但相应的制度没有建立和完善， 市场机制不能有效发挥 作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合 理利用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和增长动力旺盛，市场难以 有效调整。 2 0 0 4 年4 月，国务院果断采取有力措施对宏观经济进行调控，旨在 遏制固定资产投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展。由于房地产业产业 链长，关联部门多， 快速增长对经济、尤其是对固定资产投资的拉动作用大， 房地产业与钢铁、水泥、电解铝等行业并列，成为此轮宏观调控中的主要行业 之一，国家连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。 3 . 3 税收政策对房地产行业的影响 3 . 3 . 1 房地产开发企业缴纳的主要税种 ( 1 )耕地占用税。耕地占 用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理， 保护农用耕地，对占 用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人就其实际 占 用的耕地面积征收的一种税。耕地占用税实行差别定额税率:最高每平方米 税额达到1 5 元， 最低的1 元。 在房地产开发中如果占 用了耕地， 就必须在土地 管理部门批准占用耕地之日 起3 0日内缴纳耕地占用税。 ( 2 ) 营业税。 按照 营业税暂行条例的规定， 在中华人民 共和国境内提 供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义 务人。 其应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电 通信业、文化 体育业、娱乐业、服务业等9 个项目 。 房地产开发企业涉及的营业税，主要是 指建筑业、 销售无形资产和销售不动产等3 个项目。建筑业是指建筑安装工程 作业等，包括建筑、安装、 修缮、装饰和其他工程作业等5 项内容，它的税率 为 3 %。 销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构 筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并 第3 章国 家政策法规对房地产开发企业的影响 转让的行为，比照销售不动产征收营业税。 销售无形资 产是指转让无形资 产的 所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转 让非专利技术、转让著作权和转让商誉。销售不动产和转让无形资产的营业税 皆为5 %。 ( 3 ) 城市维护建设税。 城市维护建设税是随增值税、 消费税、 营业税 ( 简 称 “ 三税” ) 征收的一种附加税， 是一种具有特殊用途目 的的税。 城市维护建设 税是作为“ 三税” 的附税同时产生的。 城市维护建设税根据城镇规模设计税率， 不同地区的纳税人，适用不同档次的税率， 具体适用范围是:纳税人所在地为 城市市区的， 税率为7 % ; 纳税人所在地为县城、 建制镇的， 税率为5 % : 纳税人 所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1 % 。 对房地产开发企业来说， 主要是对其缴纳的营业税征收城市维护建设税. ( 4 ) 教育费附加。 教育费附加是随纳税人缴纳的增值税、 消费费、 营业税 ( 简称“ 三税” ) 征收的一种地方附加。 征收教育费 附加是为了加快发展地方事 业，扩大地方教育经费的来源，附加率为3 % ，与“ 三税”同时缴纳。对房地产 开发企业来说， 主要是对其缴纳的营业税征收教育费附加。 ( 5 ) 土地增值税。 土地增值税是对有偿转让国 有土地使用权及地上建筑物 和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。它以 转让 房地产取得的增值额为征税对象， 而增值额采用扣除法和评估法两种方法计算， 实行超率累进税率，最低税率为3 0 %，最高税率为6 0 %0 ( 6 ) 企业所得税。 企业所得税是对企业 ( 不含外商投资和外国企业) 的生 产经营所得和其它所得征收的一种税。企业所得税的基本税率为3 3 % ， 对年应 纳税所得额在3 万元以下的企3业，减按 1 8 %的税率征收企业所得税， 对年应 纳税所得额超过3 万元而不超过