（人文地理学专业论文）基于特征价格的西安市住宅价格空间分异研究.pdf

摘要 居住是人类的基本需求，也是城市的基本职能。城市内部住房与居住的空间 格局深刻反映着城市地域上的社会经济状况，是我们认识城市及其空间结构的重 要视角。随着市场经济体制的日益完善、住房制度改革的推进以及城市住宅开发 渠道的日益拓宽，各种新型的住区不断涌现，西安城市居住类型呈现出多元化发 展的特征，城市居住空间分异的现象日趋明显。 区位论从土地利用、人口迁移、家庭收入与出行费用、家庭生命周期、人的 择居行为等多角度对居住空间的形成进行分析；特征价格模型( 印，m ) 以住宅 特征与住宅价格之间关系为基础，建立住宅价格的回归模型。本文以区位论为基 础分析住宅价格的空间分布，以特征价格模型( h p m ) 为方法建立住宅特征与 住宅价格的关系模型，从而解释西安市住宅价格空间分异形成的原因。 文章在对西安市住宅市场调查的基础上，收集了大量住宅销售价格及住宅特 征的数据资料，主要的成果有2 个：一，运用地理信息系统技术，绘制西安市住 宅价格的等值线图，揭示西安市住宅价格的分布规律；二，建立了西安市住宅价 格的h e d o n i c 模型，得到对住宅价格起主导作用的住宅特征及其空间分布特点， 揭示住宅价格空间分布的动力和原因。 从住宅特征考察居住空间的分异是居住空间研究的新领域，它提供了定量的 分析方法，丰富和发展了区位理论的研究，对城市规划、房地产开发以及居民购 房有一定的现实指导意义。 关键词：居住空间；住宅价格；空间分异；特征价格模型：西安市 s t u d y o nt h es p a t i a ls e g r e g a t i o no fr e s i d e n c ep r i c ei nx i a n b a s e do i lh e d o n i cm o d e l a b s t l a c t r e s i d e n c ei sn o to n l yh u m a n sb a s i cr e q u i r e m e n t ，b u ta l s oc i t y sb a s i cf u n c t i o n t h eh o u s i n ga n dl i v i n gs p a t i a lp a t t e mi nc i t i e s ，w h i c hi st h ei m p o r t a n tv i s u a lt o r e c o g n i z ec i t i e sa n dt h e i rs p a t i a ls l r u c t u r e ，d e e p l yr e f l e c t st h es o c i e t ye c o n o m y c o n d i t i o n s w i t ht h em a r k e te c o n o m ys y s t e mb e i n gi n c r e a s i n g l yp e r f e c t e d ，t h ep u s ho f t h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m sa n dt h ep a t h so ft h eu r b a nh o u s i n gd e v e l o p m e n tb e i n g w i d e nd a yb yd a y , v a r i o u sn e wr e s i ：l e n t i a ls u b d i s t r i c tc o n t i n u o u s l ye m e r g ei nl a r g e n u m b e r s t h eu r b a nr e s i a e n t i a ls t y l ei nx i a nt a k e so nt h et r a i t so fd i v e r s i f i e d d e v e l o p m e n t ，t h ep h e n o m e n o no fu r b a nr e s i d e n t i a ls p a c es e g r e g a t i o ni sb e c o m i n g e a s i e rt ob ep e r c e i v e d t h el o c a t i o nt h e o r i e sa n a l y z et h er e s i d e n t i a ls p a c ef o r m sf r o mv a r i e da s p e c t s ， s u c ha sl a n du s e ，l a b o rm i g r a t i o n ，f a m i l y i n c o m e sa n dc o m m u t e rc o s t ，f a m i l yl i f e c y c l ea n dt h eh u m a n sb e h a v i o ro fs e l e c t i n gt h er e s i d e n c e ；t h eh e d o n i cp r i c em o d e l ( h p m ) ，w h i c hi sb a s e do nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh o u s i n gc h a r a c t e r sa n d h o u s i n gp r i c ec h a r a c t e r s ，s e t su pt h er e g r e s s i v em o d e lo fh o u s i n gp r i c e t h i sp a p e r a n a l y s e st h es p a t i a ls e g r e g a t i o no fh o u s i n gp r i c eo nt h eb a s i so ft h el o c a t i o nt h e o r y a n db u i l d sar e l a t i o n a lm o d e lb e t w e e nt h eh o u s i n gc h a r a c t e r sa n dh o u s i n g p r i c c su s i n g t h eh e d o n i cp r i c em o d e l ( h e m ) ，t h e ne x p l a i n sw h a tm a k e st h eh o u s i n gp r i c es p a c e s e g r e g a t i o na p p e a ri nx i a n t h i sa r t i c l ec o l l e c t sp l e n t yo f d a t ao f h o u s es a l ep r i c ea n dh o u s ec h a r a c t e r so nt h e b a s i so fh o u s i n gm a r k e ti n v e s t i g a t i o ni nx i a n t h e r ea r et w om a j o rr e s u l t s ：o n ei s d r a w i n gt h ec h a r to fh o u s ep r i c ec o n t o u r si nx i a na p p l y i n gt h eg i st e c h n o l o g y , w h i c hr e v e a l st h ed i s t r i b u t e dr e g u l a r i t yo fh o u s ep r i c ei nx i a n ；a n o t h e ri s b u i l d i n g t h ep r i c e c h a r a c t e r sr e g r e s s i o nm o d e l w ec o n c l u d et h em a i nh o u s ec h a r a c t e r s i m p o s e do nt h ep r i c ea n dt h e i rs p a t i a ld i s t r i b u t e dc h a r a c t e r i s t i cb yt h i sm o d e l ，a n da l s o r e v e a lt h er e a s o n sa n dp o w e r sw h i c hl e a dt ot h es p a t i a ld i s t r i b u t i o no f h o u s ep r i c e i t i san e wf i e l do fr e s i d e n t i a l s p a c ea n a l y s i st os t u d yr e s i d e n t i a l s p a c e s e g r e g a t i o nf r o mt h ep o i n to fv i e wo fh o u s ec h a r a c t e r s ，w h i c hp r o v i d e sq u a n t i t a t i v e a n a l y s i sm e t h o d ，e n r i c h e sa n dd e v e l o p st h es t u d yo nl o c a t i o nt h e o r y , a n dw h i c hh a s s o m ep r a c t i c a lg u i d i n gs i g n i f i c a n c et o w a r d su r b a np l a n n i n g ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t a n d p u r c h a s i n gh o u s e k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a ls p a c e ；h o u s i n gp r i c e ；s p a t i a ls e g r e g a t i o n ；h e d o n i cp r i c e m o d e l ( h p m ) ；x i 8 1 1 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被 查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文 章一律注明作者单位为西北大学。 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者签名：! 氢生指导教师签名：糊 卯歹年6 月曰7 f 年莎月目 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作者签名：f 轰1 华 硎岁年月日 朱麓受淞 勿垒_ 建叠蔷”墨 1 绪论 空间分异现象是地理学探究的最基本问题，是对空间上临近并有因果关系的 人文和自然现象关联而产生的地区变化的研究。城市住宅空间分异，是城市地理 学与城市社会学的交叉研究内容，借用人类生态学的概念解释，即因居民的职业 类型、收入水平及文化背景差异而产生的不同社会阶层相对集聚的住宅区 “，它 深刻反映着城市地域上的社会经济状况，是我们认识城市及其空间结构的重要视 角。自改革开放以来，中国社会、政治、经济关系不断发展变化，市场经济体制 的日益完善、住宅产业化步伐的推进、收入水平的提高及价值观的转化，影响着 社会分化的空间实现【2 l 。住宅价格在成为城市居民、政府及开发商关注焦点的同 时，也作为衡量居住空间分异的一种指标类型，揭示居住空间的分布规律。 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 我国的住宅业经过2 0 多年的发展已初具规模，成为新的国民经济增长点， 同时也对人民群众生活水平的提高产生了积极影响。1 9 9 8 年我国全面取消了实 物分配的住房制度，住宅产业的发展进入了一个新的时期：住房市场在全国各个 城市已经形成，并不断地得到完善和发展；住房公积金制度和住房贷款政策迅速 推广：二手房市场的中介服务机构和配套措施等不断完善，住宅产业呈现勃勃生 机。 与此同时，社会各界对住宅的关注各有侧重。政府部门、房地产企业以价格 为焦点：主要探讨和研究住宅价格是否合理、上涨速度是否过快、市场的供求关 系、住房政策等进行定性分析。地理学者多角度介入了房地产和住宅的研究，主 要包括：地价、房地产价格、住房选择与居住空阎结构、写字楼区位选择、房地 产业发展研究、房地产开发的影响等【3 】。其中对住宅空间结构的研究多从社会经 济发展的视角研究m l ，如吴启焰、崔功豪( 1 9 9 9 ) 对南京市的住宅空间分异及 其形成机制进行了实证研究，发现南京市已形成6 个阶层聚居的住宅空间分异格 局，刘冰、张晋庆( 2 0 0 2 ) 以上海不同类型住区的典型调查为基础，从规划角度 对住宅水平差距大、社会阶层分化明显、住宅价值取向差异显著等当前城市住宅 空间分异的现象进行了分析和思考，邢兰芹、王慧、曹明明( 2 0 0 4 ) 对西安1 9 9 0 年以来开发的住宅项目进行分析，认为收入差距拉大、住宅需求和供给多样化是 西安城市居住空间的分异的原因。 在已经开展的研究中，将住宅价格和空间分布结合起来作为研究对象的文献 - 9 】并不多，许晓辉( 1 9 9 7 ) 运用地理信息系统技术绘制了上海市商品住宅等值 线图，以揭示上海市商品住宅价格的空间分布规律，并建立回归模型分析了区位 因子对价格空间分布的影响。郑芷青( 2 0 0 1 ) 探讨了广州市商品住宅价格时空分 布规律及影响因素，认为住宅价格主要与地价、城市形态与功能结构、交通与绿 化环境、生活服务设施以及物业管理水平有关。王欣( 2 0 0 2 ) 借助商品住宅价格 级差模型、房价水平剖面图等手段，研究了天津市中心城区商品住宅价格的地域 分布特点及成因，提出了合理配置中心城区住宅、加强住宅区综合开发等建议。 近两年，有关住宅价格空间的研究多重视方法的运用，出现了一些以探讨方法为 目的的实证研究【n 1 3 l 。如罗平( 2 0 0 2 ) 借助s d 的多方案动态模拟和g i s 的空间 模拟，构建了兰州市住宅价格时空仿真模型。马思新( 2 0 0 3 ) 建立了北京市住宅 价格的h e d o n i c 模型，对影响价格分布的因素进行了初步分析，认为区位、物业 费用和装修标准对住宅价格的影响因素较大。李雪铭( 2 0 0 4 ) 运用统计分析软件 、 和地理信息系统技术，揭示大连市住宅价格空间的分布规律：以单一核心为中心 的同心圆状递减分布模式，并分析其形成的内在机制。刘钺( 2 0 0 4 ) 以g i s 为 研究平台，结合关系型数据库软件和统计分析软件对上海市住宅价格空间分异进 行实证研究，试图建立一套城市住宅价格空间分异的研究方法。 其实，国外对于住宅价格的研究，多采用特征价格方法( h e d o n i ca p p r o a c h ) 进行实证分析。从2 0 世纪6 0 年代以来，国外房地产市场广泛采用特征价格模型 ( h e d o n i cp r i c em e t h o d ) 分析住宅价格与住宅特征的关系，充分考虑了住宅商品 的异质性特点，取得了丰硕的研究成果。在住宅价格空间的研究方面，特征价格 模型也得到相当程度的应用利用h p m 模型分析住宅特征与住宅价格的关 系，解释住宅价格空间分异形成的原因。就地域而言，特征价格模型主要应用在 房地产市场发达的西方国家，对亚洲地区的研究较少，只有对日本、中国香港、 中国台湾房地产市场较为发达的地区进行了研究，对中国大陆地区的研究很少。 在中国学术期刊网分别检索关键词和题名“h e d o n i c ”，共查阅文献6 篇( 截至到 2 0 0 4 年底) ，其中主要是利用h e d o n i c 方法建立价格指数和评估住宅价格 1 4 - 1 6 】， 仅有一篇运用h e d o n i c 模型对北京住宅价格进行影响因素分析】，可以得知，我 国对于h e d o n i c 方法的应用还只处于起步阶段，利用该方法对住宅价格与住宅特 征之间的关系进行实证分析，进而研究城市住宅价格空间的分异研究，对丰富区 位理论、合理布局城市基础设施、指导居民购房都具有应用价值。 1 1 2 研究意义 本论文拟通过对西安市住房市场的实证研究，探讨城市住宅空间分布模式、 空间分异形成的影响因素及其内在原因，从而为提高城市管理水平、完善城市功 能、合理布局基础设施、改造旧城、建设新城、制定住宅产业政策等提供建议和 借鉴。 理论意义：从住宅特征的角度出发，规范分析影响住宅价格的各种影响因素， 揭示住宅价格的空间分异的原因和动力，将丰富和发展区位理论的研究；系统地 采用特征价格理论对住宅价格进行实证研究，为住宅经济学、城市经济学的研究 提供定量分析的工具和模型。 实践意义：揭示住宅价格的空间分异的原因和动力，有助于住宅消费者选购 区位、质量称心、价格水平合理的住宅，也有助于房产管理部门掌握城区住宅价 格分布趋势，搞好房价宏观调控；住宅价格还可以反映各住宅区的开发状况、服 务设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度，分析住宅价格的空间分异，可为 规划部门制定和实施城市规划提供必要的信息，也可为开发商决策提供建议；通 过模型分析，可以对相关住宅政策做出评价，为政府部门制定合理有效地政策提 供依据。 1 2 研究的内容和目标 1 2 1 几个基本概念 ( 1 ) 住宅价格 住宅价格，是指为获得住宅所必须付出的代价，通常用货币表示。住宅价格 有多种形式，成本价格、理论价格、交易价格、挂牌价格、评估价格等等，就其 本质而言，主要包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润四 大部分。特征价格理论以消费者对住宅特征的购买为前提，消费者根据个人偏好 选择住宅，因此本文的价格将采用住宅的交易价格，即能够在住宅市场上进行交 易的住宅价格。 由于住宅的不可移动性、生产周期长、异质性等特点，住宅价格与其它商品 的价格有所不同：一是相同质量和规模的住宅价格受周边环境的影响较大；二是 由于承载住宅的土地的稀缺性，住宅价格具有不断上涨的趋势；三是异质性导致 交易主体对住宅的选择具有个人偏好性，从而影响交易价格。 ( 2 ) 特征价格 在特征价格理论中，房地产是一种异质商品，产品本身具有的一系列特征是 效用产生的源泉，不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特征包，消费者 实际购买的就是这些效用的集合。因此，每个住宅特征对应着一个隐含的特征价 格，特征价格之和就是房地产的价格。由于该价格无法在市场上直接观察，有时 也称隐含价格。 ( 3 ) 特征价格模型( 玎，m ) 特征价格模型，是一种国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采 用的模型，特别是在房地产领域得到了广泛的应用。特征价格理论认为，房地产 产品是作为内在特征的集合来出售的，通过产品特征的组合从而影响消费者的选 择，房地产的价格也将因内在特征及其数量的不同而不同【”】。因此，研究房地 产特征与其价格之间的关系，用数学函数进行模拟，估计特征的隐含价格，从而 分析房地产特征对住宅价格影响程度，正是构建特征价格模型的主要目的。对于 该模型，国内学者有多种叫法，如享乐价格模型、隐含价格模型、内隐价格模型、 特征价格模型，本文则统称特征价格模型( h p m ) 。 1 2 2 研究的主要内容 ( 1 ) 从区位理论出发，绘制住宅价格的等值线图，研究西安市住宅空间的空间 分布规律和住宅空间分异的基本模式。 4 ( 2 ) 提出关于住宅特征的指标体系，建立住宅特征价格定量模型，得出住宅特 征的隐含价格，分析住宅特征对住宅价格的影响重要程度 ( 3 ) 利用因素分析，找出各分布模式起主导作用的住宅特征，分析价格分布模 式中住宅特征的差异程度和造成这些差异的影响因素，从而找出造成住宅空间分 异的成因和动力。 1 2 3 研究的对象和目的 本文研究的对象是城市住宅空间分布与商品住宅诸多特征之间的关系，以及 与城市社会经济、制度政策之间的关系。其目的就是探求城市住宅空间分异的内 在机理和住宅空间分异规律。 1 3 研究方法和技术路线 1 3 1 文献研究 广泛查阅国内外文献资料，跟踪了解区位理论、住宅价格理论、特征价格理 论等研究领域的前沿知识，特别是关于特征价格理论应用研究的最新动态，对传 统住房市场分析工具区位理论、供求分析理论等进行刺柝，在分析各理论的 差异基础上进行借鉴，提出采用特征价格理论研究住宅价格的空间分异机制，使 之成为住宅特征价格模型的理论基础。 1 3 2 实证研究 以理论上对住宅空间研究的总结、验证为目的，选择西安市特定的范围为研 究区域，具体分析理论研究成果的指导价值和正确性，为城市空间的发展提供一 些具体的指导性建议。 1 3 3 统计分析 在具体的实证研究中，利用s p s s 统计软件分析有关调查数据，并建立特征 价格模型，得出住宅特征的隐含价格和边际价格，以期达到验证商品住宅价格空 间分异的事实。 10 3 4 技术路线 本文的技术路线如下所示： 文献研究 上 住宅价格空间分异的理论基础 图1 1 研究的技术路线 6 2 研究的理论基础 住宅空间的研究，是一个多学科交融的研究领域，可以涉及到地理学、经济 学、社会学、生态学、行为学等多个学科。生态学派以人类生态学为理论基础， 涉及城市住房与空间结构的空间特征，重点研究居住空间结构【1 8 。19 】。新古典学派、 行为学派分别以新古典经济学和区位行为理论为理论基础，侧重个人的行为决 策，解释居住空间结构的形成过程，重点研究住户住房选择及其决策行为2 0 。2 1 】； 空间分析学派以社会物理学为理论基础，建立住户空间相互作用模型【1 9 1 ；制度 学派和马克思主义学派则以区位政治学和韦伯社会学为理论基础，重视居住空间 结构形成的社会、政治结构研究，重点研究权力集团冲突、住房供给与分配的制 约因素 2 2 。2 5 l 。2 0 世纪6 0 、7 0 年代，用于评价环境外部效应的h e d o n i e 模型被应 用到住宅领域，分析住宅特征对住宅价格的影响程度，并有地理学者进一步解释 住宅价格空间分异形成的原因( l i & b r o w n ，1 9 8 0 ；g i l l a r d ，1 9 8 1 ：s i r p a l ，1 9 9 4 ； w a l d e n ，1 9 9 0 ) 。本文的研究主要在区位论的基础上展开，在特征价格理论的指 导下进行模型构建和实证分析。 2 1 区位理论 2 1 1 古典区位论 区位论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素 相互之间的内在联系和空间分布规律的理论。最早将空间区位和经济活动结合在 一起研究的是1 8 世纪3 0 年代的古典区位理论的创始者杜能。他在其代表作孤 立国与农业和国民经济的关系中，根据农业和市场关系，探索了因运输距离不 同而引起的农业分带现象，创立了农业区位论。德国经济学家韦伯使用杜能的研 究方法，于1 9 0 9 年出版了著名的工业区位论。他的理论中心内容是区位因子 决定生产区位，将生产吸引到生产费用最小的地点。继韦伯之后，德国地理学家 克里斯塔勒与1 9 3 3 年出版了南部德国的中心地一书，提出了中心地理论。 他继承了古典经济研究方法，运用抽象的理论演绎方法建立了精确化的理论，提 出以六边形为基本地域细胞的中心地等级序列。 杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论与克氏的中心地理论被称为古典区位 理论的三大经典理论。它们研究目标不同，但是方法相似，以抽象的方法，假设 研究区域都是与外界隔离的孤立区域，区域内是不存在任何差异的均质地带，选 取具有代表性的因子，分析它们对区位选择的影响。作为区位论的经典理论，它 们为后来的区位研究起到了引领方向的作用，特别是从市场的角度用区位因子分 析区位选择，依然是人们认识和研究区位的基础，也是认识居住区位的基础理论。 但是，古典区位论仍存在一系列的局限性【2 6 l 。首先，关于孤立区域和内部均质 的假设也使其对现实状况的解释力度大大减弱；其次，科技的进步使得区位因子 的重要性发生变化，同时又产生新的因素影响区位选择，古典理论的区位因子用 于解释当今社会经济活动下的区位选择显得有些微弱。 2 1 2 居住区位理论 自上世纪2 0 3 0 年代芝加哥学派用社会生态学研究城市社区以来，关于居住 空间的研究一直是城市社会学和社会地理学研究的主要对象。他们从不同的角度 出发，对居住空间的形成进行分析，由此产生不同的研究结果，较著名的有“侵 入演替说”、“过滤说”、“家庭生命周期说”、“互补说”、“行为主义说”。 ( 1 ) “侵入演替说”也称之“同心圆学说”，是芝加哥学派代表人物之一 伯吉斯提出的。他对芝加哥市进行了实证研究，指出城市地域的扩展和社区的演 变主要是由于外来人口的不断侵入以及由此而引发的一系列地域演替过程而导 致。即新到的外来人口侵入城市，取代市中心区的原有人口，而他们又被更后来 的侵入人口所取代，原住居民和早期迁入的居民不断向外迁居。正是在这种不断 发展的侵入演替过程中，不同社会群体出现居住上的空间分化，形成一些专 门化的社区或隔离区，从而决定了城市的居住空间结构( 图2 1 ) 。“侵入演 替说”过分强调了人的生物属性而忽视人的社会文化属性、人臼群体之间的差异 性及城市地域的非均质性等反面，从而受到批判。 ( 2 ) “过滤说”包含在霍伊特的扇形空间结构模式中。他提出，沿城市成长的 某一扇面居住着社会经济地位相同的居民，并且同一扇面中，越是高收入阶层越 是住在郊区( 图2 ，2 ) 。住宅分化的动力来自于高收入者对住房需求的不断提两， 从而迁向环境更好的新住房，遗留下来的旧住房被过滤给更低收入的居民。“过 滤说”考虑到了放射状城市交通及居民住宅偏好的因素，并且是在对大量城市进 行研究后得出的理论，比“侵入演替说”更符合城市发展的实际情况。 图2 2 扇形模式 c b d 过渡带 工人住宅带 良好住宅带 通勤带 c b d ； 批发与轻工业区 低收入住宅区； 中收人住宅区； 高收入住宅区 ( 3 ) “家庭生命周期说”认为一个家庭随着其成立、到有了小孩并上学、再到 孩子长大成家并分居，对住宅的需求会不断发生变化，从而在地域上表现为一系 列的迁居过程，形成独特的城市居住空间，表现为从市中心向外的三大同心圆地 带：内带年轻型家庭；中间带中年、老年型家庭；外带年轻型后期 或中年犁早期的家庭。 ( 4 ) “互补说”假设了一个位于均质平原上的单一中心城市，城市的所有就业 岗位都位于市中心，房价则随着离市中一t 5 的距离增大而递减，居民尽可能选择离 9 就业岗位近的地方居住，在一定的收入水平和生活费用下，居民选择住房时就要 在交通费和住房费之间寻求一种平衡( 图2 3 ) ，以达到效用最大化。受经济能力 制约较大的低收入阶层住宅的空间选择范围比较狭小，高收入阶层能够支付高昂 的交通费用及高房价，选择住房的自由度很大，最终形成低收入者居住在高密度、 环境质量较差的市中心区而高收入者居住在郊区的城市居住空间结构。 虽然互补说把住宅区位选择与工作位置和经济收入联系起来，提供了居民住 房选择的经济学解释，丰富了住宅区位理论，但其中的许多假设过于理想化，如 居民可以自由选择住宅、掌握住宅市场的完全信息，以及所有工作岗位都集中在 市中心、地价总是由市中心向外递减等，与实际情况相差甚远。 费 用 o ( 市中心) 费用 距离 图2 3 交通费用与房价的互补关系 ( 5 ) “行为主义说”认为居民的住房选择存在空间偏向性。按照布朗和摩尔的 住房选择模式，居民的住房选择行为大致经过以下三个阶段( k n o x ，1 9 8 7 ) ：首 先是对理想住房和理想居住区的评价，评价内容包括理想住房本身的位置属性和 状况属性。第二阶段是收集住房信息，寻找适宜的空房。大多数家庭寻找住房时 首要考虑的是位置属性，即确定一个住房寻找空间，这个寻找空间往往是居民比 较熟悉的、而且靠近现住地的特定地区，也就是说居民新住房的寻找空间有一定 的空间偏向性。第三阶段是住房的选择阶段，当空房与理想住宅相吻合，并且能 够提供足够的效用时，居民就决定选择具体的住房，此时，住房价格和住房特征 是选择的重要标准。行为主义说符合市场经济下的个人住房选择行为，在市场经 济日益发展的中国，城市住房制度改革的逐步深入和住房市场逐渐完善，居民住 房选择的行为模式极具参考价值。 l o 2 2 特征价格理论 “h e d o n i c ”源于希腊文“h e d o n i k o s ”指的是消费产品或服务而得至q 的效用 或者满足1 2 7 1 。特征价格模型是国外用来处理异质产品差异特征与产品价格之间 关系时广泛使用的一格模型。最初特征价格模型的使用并非在房地产领域，而是 针对商品的异质性特征应用于各类产品，如汽车、拖拉机、洗衣机等，以建立产 品价格指数。这时对于特征价格的研究尚处于起步阶段，特征变量较少、函数形 式单一，加上计算机的发展没有现在这样普及，数据的收集以及隐含价格的计算 无法通过计算机完成，特征价格模型的发展缓慢。 2 0 世纪6 0 、7 0 年代，特征价格模型得到了进一步应用和更深入的研究。1 9 6 7 年，r i d k e r 首次将特征价格理论应用到住宅市场，分析住宅环境改善对住宅价格 的影响。就在这一时期，l a n c a s t e r 的消费者理论和r o s e n 的市场均衡模型奠定 了特征价格方法的理论基础，为特征价格理论和模型的广泛应用开拓了空间。 2 2 1 消费者理论和市场均衡理论 1 9 6 6 年，美国学者l a n c a s t e r 提出消费者理论。他针对传统竞租理论将住宅 价格的差异主要归结于住宅区位于城市中心距离的远近，并将住宅视为均质商品 的观点，从产品的差异出发，分析了构成产品的基本“元素”空间，认为对产品 的需求并不是基于产品本身，丽是因为产品所包含的特征，这些特征结合在一起， 形成影响效用的特征包，商品是作为内在特征的集合来出售的( 如房间数、卫生 间数、日照、通风条件、绿地率、交通便捷度、周边设旖等构成住宅的内在特征) 。 消费者购买商品所产生效用，实际上是商品各个特征所包含效用的集合，商品特 征越多，其效用就越大。商品的每一个特征对应着一个价格，这个价格无法用市 场价格来衡量，它对应的是该特征的品质。每个特征对应的价格就是特征价格， 又因为其无法在市场上观测到，并且总是包含在商品总的价格中，故也称其为隐 含价格( i m p l i c i tp r i c e ) 。对于商品而言，它的价格就是其特征价格( 隐含价格) 之和。l a n c a s t e r 的理论特别适合用来描述住宅市场的择居行为：消费者根据对 住宅各个特性的需求选择住房( 如便捷性、安全性等) ，从而获得自身满足。 1 9 7 4 年，另外一个美国经济学家r o s e n 就产品特征提出了市场供需均衡模 型。他指出，在给定的价格下，消费者达到其效用最大化，房地产市场出清，也 就是说给定的价格向量使房地产市场的参与者正好得到其原意持有的房地产数 量，即实现消费者和供给者的双方均衡。他以消费者效用最大化和生产者利润最 大化作为目标，从理论上分析了在市场完全竞争的条件下，异质产品市场的短期 均衡和长期均衡中，有一组完全潜在的价格引导消费者和生产者在特有的空间中 做出地区性的决策。他分析了消费者和生产者的选择、市场均衡的意义和性质， 特征价格回归的经验含义及指数结构，为特征价格理论的建模、特征价格函数的 估计奠定了基础( r o s e n ，1 9 7 4 ) 。根据r o s e n 的理论，可以利用计量经济学方法 ( 如多元回归技术) 将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求等等。 后来众多的学者在r o s e n 的工作基础上，在模型处理技术上进行了完善，并进行 了大量的实证研究。至此，特征价格理论发展成为一个基本完善的理论。 2 2 2 模型应用的前提条件 ( 1 ) 产品的异质性 特征价格理论认为，商品是多重特性的组合，不同的商品之间既有相同的特 性，也可能包含完全不同的特性，消费者根据自身需求选择效用最大的商品特性 组合。对于消费者来说，可以根据个人需求和偏好选购多重特性组合的商品，不 同的特征组合产生的效用不同。也就是说，商品是有差异的，异质性是特征价格 模型应用的前提条件之一。在住房市场，由于区位条件、建筑结构、邻里环境等 特征的不同，住宅很难生产出完全相同的产品，m c f l e m i n g ( 1 9 8 4 ) 甚至认 为“没有两套住宅是相同的”。因此，对于住房市场运用特征价格模型进行分析 符合该理论的前提条件。 ( 2 ) 统一的房地产市场 一般情况下，我们在应用特征价格模型时把研究区域看作一个统一的市场。 在这个统一的市场上，消费者掌握充分的市场信息，并且可以在市场中自由的选 择任何位置的住宅，但也只能在该市场中选择。如果房地产市场不统一，或者说 被分割，那么在每个子市场中消费者就具有不同的需求结构，而且每个子市场具 有不同的特点，消费者就可能局限于某个子市场内选择住宅，而对其它子市场的 信息资料了解不充分。在这种情况下，特征价格模型的应用就应该以每个子市场 的数据资料为基础，在不同的子市场上估计不同的函数形式。 ( 3 ) 市场均衡 特征价格模型的另一个前提条件就是市场均衡。就是说在给定的价格水平 下，房地产市场的参与者刚好得到其愿意持有的房地产数量，即房地产市场的供 给者和消费者双方均衡。这就要求消费者对住宅的价格和特征有充分的信息并且 交易成本为零，还要求价格能对市场上的供给和需求迅速做出调解，即任何时间 的房地产价格都是由该时点的住房存量所决定。然而现实中这样的市场均衡是不 存在的，住房市场对供给和需求的调节具有一定的滞后性 2 8 】。住宅的生产周期 较长，供给方对待需求的反应需要一段时间；住宅作为长期资产，人们的购买受 宏观经济形势及预期的影响较大，因而短期内难以达到均衡。 2 2 3 特征价格模型的基本形式 从r i d k e r 把特征价格理论应用到住房市场分析以来，特征价格模型已经发 展成为房地产领域广泛应用的模型之一。特征价格模型没有理论定式，通常根据 实际问题和数据来确定，它的一般形式为； p = f ( x l ，x 2 ，x3 “x 。) 其中p 为住宅价格，x i 表示住宅的特征。在以往的研究中，往往将住宅特征分 为三类：建筑特征、邻里特征和区位特征。假设住宅的建筑特征用向量s 表示， 邻里特征用向量n 表示，区位特征用向量q 表示，则特征价格模型可表示为： p h i = p h ( s i ，n i ，q i ) 在实际应用中，研究者考虑了自变量和因变量的相互关系，采用了多种函数 形式，包括线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、反半对数函数、指数 函数和b o x c o x 转换【29 1 。最常用的有以下几种： ( 1 ) 线性形式( l i n e a r ) ：p = a o +a i x i + e ( 2 ) 对数形式( l o g l o g ) ：i n p = a o + e a ii n x i + ( 3 ) 半对数形式( s e m i - l o g ) ：i n p = a o + e a ix ，+ ( 4 ) b o x c o x 转换：p h “= ( p h l 1 ) 九 当九= l 时，式为线性函数；当 接近0 时，它就变成了半对数形式。 公式中a 0 为常数项，a l 为住宅特征的影响系数，e 为随机误差，x 为自变量，表示住宅特征。 函数形式的不同，会导致不一致的估计结果。一般来说，研究者多是凭借经 验初步设定函数形式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本 数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。考虑到我国的房地产市场 与国外成熟的房地产市场还有很大差距，影响房价的因素也不尽相同，本文将分 别使用线性函数和对数函数，对比得出拟合较好的模裂，从而对西安市住宅价格 的分异进行研究。 2 3 住宅价格空间分异研究的理论基础 古典区位论、居住区位论和特征价格理论，向我们提供了众多研究城市空间 的方法和视角。区位论所提及的到市中心距离、工作位置与经济收入，不同的家 庭生命周期所着重考虑的不同问题，以及居民的择居行为，都是本文进行住宅价 格空间研究的基础，换句话说，他们都不同程度地推动了住宅空间的分异，是住 宅价格空间分异的理论基础。另一方面，对西安市住宅价格分异的原因分析是以 特征价格理论为基础，在统一市场、市场均衡、消费者自由选择的前提下，构建 住宅价格的h e d o n i c 模型，揭示价格空间分异的住宅特征差异，最后总结住宅价 格空间分异的原因和动力。 图2 1 研究的理论基础 4 3 西安市住宅建设与居住空间形态演变 西安的历史悠久，多朝都城曾设立于此，当今的城市空间结构就是在古代城 市的轴线与框架的基础上演变并发展起来。新中国建立后，西安的城市空间在城 墙以内形成主城区，以钟楼为中心，东话、南北大街为主轴的方格状格局。从建 国后的福利房分配住房制度到市场经济下的住宅商品化，西安的居住空间演变经 历了一个曲折发展过程，并呈现出鲜明的中国时代的特征。 3 1 演变历程 3 1 1 住房实物分配时期( 1 9 4 9 年至1 9 7 8 年) 计划经济时期，中国实行高度集权的计划经济发展模式。首先，政企合一， 通过指令性计划、实物调拨分配的体制，将国民经济完全处于中央政府的掌控之 中。其次，城市土地无偿划拨使用，城市发展和城市布局处于政府的宏观调控之 下，城市空间发展受到抑制。再次，经济发展采取了优先发展熏工业的战略，城 市布局以工业为熏心展开，为配合工业生产的开展，住房和其他生活服务都由单 位提供并统一管理，这一时期，单位成为中国城市空间结构组成的基本要素。西 安作为“一五”首批熏点建设的城市，城市性质被确定为“轻型的精密机械制造 与纺织工业城市”，国家1 5 6 项重点项目在西安有1 7 项，5 年时间几十个大中型 企业建成，并配套职工居住区，属住与工业混杂的空间模式凸现。“三五”、“四 五”期间，国家大规模“三线”建设企业布局在西安，初步形成了现代西安城市 的现代化功能郊区 【3 l 】以交通为干线，在城市四面的若干个点形成“点线” 状相互关联的多中心功能区。 西安城市居住空间在改革开放前主要集中在旧城区，空间扩展总体上进展缓 慢。从建国初期到1 9 5 6 年，住宅年竣工面积从1 9 5 0 年的o 3 1 0 4 m 2 迅速上升 到1 9 5 6 年的1 2 4 1 0 4 m 2 。居住建设主要是在旧城区内填空补缺、见缝插针进行 的。这一时期城市交通落后，城市居住很难向外扩教，只有在旧城区范围内进行 旧房改造或增加建筑密度，新建住宅一般为2 3 层。从5 0 年代末开始，由于受 国家宏观政治、经济形势的影响，城市居住建设在低速度、低水平上徘徊。1 9 5 7 年住宅竣工面积明显比上年减少5 0 以上，此后便一直处于6 0 1 0 4 m 2 的水平线 以下，最少的1 9 6 8 年只有6 8 7 5 9 m 2 。而其为了适应国家重点工业建设项目战略 布局的需要，部分工业项目靠近旧城区布置，工业、仓储等用地开始向旧城区以 外扩散( 如东郊的纺织城、西郊的电工城、西北部的仓储区等) 。为了满足工人 就近居住，住宅建设在原来挖潜改造、填空补缺的同时，开始部分地向新城区外 部( 未央、雁塔、灞桥) 扩散。但是，扩散速度比较缓慢，外扩住宅多为低层建 筑，密度低，高度以4 5 层为主。这一时期，西安城市居住空间基本表现为以 旧城为核心、居住与工业混杂的状态。 3 1 2 福利分房与商品住宅共存时期( 1 9 7 9 年至1 9 9 7 年) 改革开放后，计划经济的中央集权体制逐步被瓦解，影响城市空间结构演变 的政治经济文化背景发生了根本的变化。各种资源的空问流动和集聚不再由政府 发动，而开始转为由企业和个人根据其经济利益和效用最大化的原则，通过市场 自主选择。企业和各项经济活动的区位选择以地租理论为基础，开始按效益情况 自觉地调整区位，工业用地在城市中占主导地位的局面逐渐改观。西安在市场经 济政策的引导下，到9 0 年代，西安建成区面积已达1 4 0 多平方公里，较建国初 期扩大了1 0 倍。商业活动区迅速扩大，i f l 城区的商业行政职能进一步增强，一 环外的次级商业中心开始形成，如小寨、土门、胡家庙等盼”。近郊的企业工厂 纷纷远迁，并在外迁的过程中与科研文教机构结合，迅速沿“点线”之间膨胀， 在西安建成区外围形成高新技术产业开发区和经济技术开发区，给工业注入新的 活力。 随着城市经济的飞速发展和综合实力的不断增强，特别是实行城市住房制度 改革以来，住宅建设的步伐明显加快，并取得了比较显著的成就。无论是在投资 规模、建设规模方面，还是在发展速度上，都是历史上最好的时期。这一阶段， 尽管居住建设仍主要集中在旧城区的| 日房拆迁改造，填空补缺，挖潜增建，但新 城区住宅建设的比重明显增大。据统计资料显示【3 2 】，改革开放后的1 9 8 2 年，新 城区的年住宅竣工面积首次超过旧城区，达到1 2 3 8 1 0 4 m 2 ，而同年旧城区为 7 4 9 6 1 0 4 m 2 。同时这一阶段的住宅建筑高度由原来的4 5 层增加到6 7 层， 居住效率有了一定的提高。至此，