（概率论与数理统计专业论文）反向抵押贷款定价模型研究.pdf

摘要 中国已经步入老龄化社会，而且老龄化有加剧的趋势。统计表明，我国6 0 岁以 上人口已占总人口的1 0 9 6 ，6 5 岁以上人口比例也达到了7 ，且老年人口仍将以 年均3 2 的速度增长。然而，我国正处于养老保险从计划体制向新体制转轨时期， 社会保障制度严重滞后，我国的养老形势十分复杂、严峻。此外，我国城市居民自 有房产拥有率己达8 0 ，但是大多数老年人的生活不富裕，出现”房子富翁，现金穷 人”。国外住房反向抵押贷款就是在这样的背景下兴起的，它不仅可以使提供此类服 务的金融机构获利，更为重要的是有助于解决老龄化社会中最为棘手的养老问题， 对构建和谐社会发挥积极作用。 反向抵押贷款主要为有住房所有权的老年人设计，在不改变住房消费效用下， 将住房资产转换为现金，提高老年人的消费水平。然而，由于其复杂的操作模式涉 及到房地产评估、利率估计、寿命预期以及社会观念等诸多因素，国外成功的操作 模式并不适合我国市场。为此，银行、保险等金融机构以及相关的研究部门均在积 极研讨适合于我国国情的较为完善的住房反向抵押贷款操作方案。 本文第一章介绍了反向抵押贷款的基木概念、特征、以及在发达国家的研究与 实践情况，较为清晰地勾勒出反向抵押贷款运作的基本原理与发达国家的运作经验， 并论证了反向抵押贷款在中国实行的必要性与可行性。第二章从中国未来二十年的 发展预期出发，在借鉴国外成熟经验的基础上，综合考虑诸多因素，根据反向抵押 贷款的基本支付类型建立趸领和终生年金两个定价模型；第三章考虑到老人养老金 需要的递增性，对终生年金定价模型做了改进，进一步建立了年金给付逐年递增的 定价模型，并给出相应的证明；第四章对已建立的各种定价模型进行了模拟，计算 出各种给付方式的年金额：第五章探讨了应用期权理论建立反向抵押贷款定价模型。 本论文研究的目的是期望能为我国在合适时机推出反向抵押贷款提供理论支持 与操作思路。 关键词：反向抵押贷款，房地产市场，养老，年金，定价模型 a b s t r a c t c h i n ah a sa l r e a d yb e c o m ea l la g i n gs o c i e t yf o l l o w e dw i t ht h ea c c e l e r a t i n ga g e t e n d e n c y a c c o r d i n gt os t a t i s t i c s t h ep o p u l a t i o na g e do v e r6 0h a sa l r e a d ya c c o u n t e df o r 1 0 9 6 o ft h et o t a lp o p u l a t i o n , t h ep e r c e n to ft h ep o p u l a t i o na g e do v e r6 5a l s oc i d m e st oa 7 a n dt h ep r o c e s si su n d e r g o i n ga tt h er a t eo f3 2 h o w e v e r , c h i n ai st r a n s f o r m i n g f r o mt h eo l de n d o w m e n ti n s u r a n c et 0t h en e ws y s t e ma n dt h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e m sl a g f a rb e h i n d , t h es i t u a t i o no fo l d - a g ec a r ei sm o r ec o m p l e xa n ds e v e r ei nc h i u a i na d d i t i o n , t h ep e r c e n to ft h ec i t yr e s i d e n t sh a v i n gt h e i ro w nh o u s eh a sc o m et o8 0 b u tt h em o s t o l dp e o p l ei sh o u s e - r i c ha n di n c o m e p o o r a ta b r o a d , r e v e r s em o r t g a g e ( r m ) i sa ts u c h c i r c u m s t a n c et og r o wa n df l o u r i s h i tn o to n l yc a l lm a k ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n sg a i np r o f i t s b u ta l s og o e sal o n gw a yt o w a r d ss o l v i n gt h ep r o b l e mo fo l d - a g ec a r ea n dp l a y sa l la c t i v e r o l ei nb u i l d i n gah a r m o n i o u ss o c i e t y r e v e r s em o r t g a g e 限岣i st h em o s ts u c c e s s f u lp r o d u c to ft h eh o m ee q u i t y c o n v e r s i o n ( m q ，m a i n l yd e s i g n e df o r t h ee l d e r l yp e o p l e r mr e l e a s ee q u i t yi nh o u s i n g t ob o o s te l d e r l yc o n s u m p t i o nb u tn o tc h a n g et h eu t i l i t yo fh o u s i n g b u tt h ec o m p l i c a t e d o p e r a t i o n a lp r o c e s si n v o l v e sm a n yf a c t o r ss u c ha sr e a le s t a t e , f i x i n gi n t e r e s tr a t e ，l i f e e x p e c t a n c ya n ds o c i a lv a l u e s b u tt h eo v e r s e a ss u c c e s s f u lo p e r a t i o n a lm o d ei s n ts u i t a b l e f o ro u rm a r k e t u pt on o w , n os u i t a b l ep r o g r a mh a sb e e np u tf o r w a r d f i n a n c e ，i n s u r a n c e ， f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n dr e s e a r c hi n s t i t u t e sd i s c u s st h eq u e s t i o ne n t h u s i a s t i c a l l y t h ef i r s tc h a p t e ra n a l y z e si nd e t a i lt h ec o n c e p t ，c h a r a c t e r i s t i c so fr e v e r s em o r t g a g e a n di t so p e r a t i o ns t a t u sa n ds i t u a t i o ni nd e v e l o p e dc o u n t r i e s ，t h ep r i n c i p l ea n de x p e r i e n c e o fr e v e r s em o r t g a g ei sd e s c r i b e dd e a r l y t h ef i r s tc h a p t e ra l s oa n a l y z e sn e c e s s i t ya n d f e a s i b i l i t yo fa p p l i c a t i o nr mi nc h i n a t h e n , o nt h eb a s i so fs u m m a r i z i n gt h em a t u r e e x p e r i e n c ea b r o a d ，t h i sp a p e r b u i l dl u m p - s u ma n da n n u i t yo p t i o n sm o d e li na c c o r d a n c e w i t ht w om a j o rt y p e si nc h a p t e r2 c h a p t e r3i m p r o v e st h ea n n u i t yo p t i o n sm o d e lb y r e g a r df o rt h ei n c r e a s i n go fp e n s i o na n dp r o v e st h ep r i c i n gf o r m u l a s c h a p t e r 4c a l c u l a t e s a n n u i t yt h r o u g hm a t h e m a t i c a ls i m u l a t i o n c h a p t e r5a p p l i e st h et h e o r yo fo p t i o np r i c i n g t o p r i c e t h e r m t h i sa r t i c l e st a r g e ti st op r o v i d et h ea c a d e m i cb a c k g r o u n da n do p e r a t i o nw a yf o r r e v e r s em o r t g a g e sa p p l i c a t i o ni nc h i n a k e y w o r d ： r e v e r s em e r t g a g e ，r e a le s t a t em a r k e t ，o l d a g ec a r e ，a n n u i t y , p r i c em o d e l ， 插图目录 插图目录 1 1 抵押贷款、反向抵押贷款与住房资产 l i - 2r m 一级市场及二级市场运作流程3 x 岁男性趸领金额分析2 2 x 岁男性年金领取额分析2 2 x 岁男性月领取金额分析2 3 双生命一次性趸领金额分析2 6 双生命年金领取额分析2 6 双生命月领取金额分析2 6 6 0 岁男性( 房产现值6 0 万) 两种递增方式的年金给付额比较图3 5 6 0 岁男性( 房产现值6 0 万) 两种递增方式的每月给付金额比较图3 5 第i v 页洪4 9 页 牝”“钾锚 表格目录 表格目录 2 1 回归模型考察变量l o 2 - 2 上海房地产市场数据l l x 岁男性趸领金额、年金领取额、月领取金额2 l x 岁男性不同房屋现值的趸领金额、年金领取额、月领取金额2 3 x 岁与y 岁夫妇趸领金额、年金领取额、月领取金额2 4 年金给付按比例逐年递增的初次年金领取金额与初次月领取金额2 7 x 岁男性年金给付按等量逐年递增的初次年金领取金额与初次月领取金额3 0 年金给付按等量逐年递增的初次年金领取金额与初次月领取金额3 l x 岁男性两种递增方式的初次年金领取金额与初次月领取金额3 3 6 0 岁男性( 房屋现值6 0 万元) 两种递增方式的年金给付金额比较3 4 第v 页。共4 9 页 “化“描 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取 得的研究成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包 含其他个人已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：逝日期： 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校 有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版 和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入 学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在解密后适用 本规定 学位论文作者签名钓玺芳 导师签名： 魄抖 闭捌 日期： 旦! 掌 第一章反向抵押贷款理论分析 第一章反向抵押贷款理论分析 1 1反向抵押贷款的相关概念 反向抵押贷款( r e v e r s em o r t g a g e , r m ) 是房地产金融业推出的一种新产品，是一种以 住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动，它针对的 是所谓“房产富人、现金穷人”的老年人。其基本涵义是指：老年人( 抵押人) 将自有住房 的产权抵押给贷款人，将房屋价值全部或部分转换成现金，作为房屋的维修、日常生 活、长期护理或其它费用等。所有债务( 包括本金、利息及费用) 将在住房出售、房主永 久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择存任何时候自愿偿还所有款项。 反向抵押贷款与其他银行消费信用相比，明显具有以下优点：允许贷款人把住房资 产变为现金以满足住户特别需要：鼓励并增加了一、二级抵押贷款市场转换住房资产 为现金的能力；确定了住房资产转换为现金需求的外界及住房资产与抵押贷款的转换， 最大限度满足了年老住户的消费需求。 反向抵押贷款对住房资产的改变如图1 - 1 所示，在图中显示了住房资产变化的全过 程，先通过抵押贷款购买住房，随着抵押贷款的逐渐偿还和住房价值的升高，住房资 产在不断的上升，抵押贷款还清时住房资产达到较高水平( 不一定最高) ，然后通过反向 抵押贷款将住房资产转换成现金，住房资产逐渐下降( 可能达到负资产) 霞 麽 资 产 豳l - l 抵押贷款、反向抵押贷款与住房资产 、 、罗叉轳 1 2反向抵押贷款的特征 所有权：在反向抵押贷款合约下，住房所有权仍属于借款人或其继承人，但继承 人要继承房产则必须还清贷款及其利息。此外，借款人也可以在任何时候选择提前还 第1 页，共4 9 页 1 2 反向抵押贷款的特征 清贷款以终止反向抵押贷款( 通常没有罚金) 居住权：所有的反向抵押贷款都允许借款人继续居住到其离世( 最后一个借款人离 世) ，出售或永久搬离该住房时。 贷款预付：贷款预付额决定于房屋价值，房产主年龄和贷款成本( 所需申办费用、 利率) 。美国、加拿大规定，房产主至少6 2 岁，澳大利亚至少6 0 岁才可申请反贷，年龄 越大，贷款额越大( 决定于预估尚有寿命) ；房屋价值越高，贷款额越大。房屋所在位置 也影响贷款额。 贷款费用：通常包括申请费、发起费、第三方费用、服务费、利息、住房买卖手 续费和保险费等。一般也可融资，即某些或全部为贷款而发生的成本费( 如开办费、关 闭费保险费等) ，可以作为额外的贷款预付。 贷款额度：根据不同的合约类别与付款方式，反向抵押贷款的贷款额有所不同。 一般为住房资产2 0 5 0 ，同类型的反向抵押贷款，贷款额度跟借款人的年龄和住房 的具体价值相关。一般规律为：借款人年龄越大贷款额度越大：住房价值越大贷款额度也 越大。 贷款给付方式：在贷款额度内，借款人可以选择一种或多种贷款人提供的贷款发 放方式组合，发放有以下5 种形式：( 1 ) 趸领，即一次性领取( l u m ps u m ) 。纯粹的一次性 领取贷款在反向抵押贷款借款人中并不多见，因为这对资金使用的有效性要求很高， 而一般老年人并没有能力从事很有效的投资。( 2 ) 固定期限年金领取，即在一定的期间 内，如l o 年或1 5 年领取固定的金额。借款人担心到期无法偿还本息而流离失所，这种 方式在市场上已经逐渐萎缩。( 3 ) 终生年金领取( a n n u i t y ) ，即每月领取固定金额直至死 亡。( 4 ) 信用额度领取( c r e d i t l i n e ) ，即在贷款机构确定的信用限额内，允许借款人在任何 他们需要的时间，要求领取最高贷款额度以下的任意金额，而利息也仅对已领取部分 和只在贷款被实际领取时才开始计算。( 5 ) 以上几项的结合。比如选择一定额度的信用 领取，其余部分以终生年金的形式领取。 优先权：反向抵押贷款的贷款人一般要求成为抵押房产的第一债权人，也即贷款 人比该住房其他可能存在的债权人有优先权。在实际操作中，如果该住房在反向抵押 贷款合约签订时还有以此为抵押的贷款，业主一般有两种选择：一为在订立合约前把有 关欠款要还清，或是在订立合约时，指明第一笔提取的现金用作完全还清该住房相关 欠款。一般来说，许多房主会选择在反向抵押贷款合约刚开始时提取现金，把住房的 旧债还清。 无追索权：反向抵押贷款的贷款总额为过去所有支付给借款人的本金( 包括所有费 用) 及利息，如果结余比该住房市值要低，贷款人或其继承人可能获得些许超出的部 分。但是总额高于住房市值时，房主或其继承入不会被追讨差额。也即“无追索权”。目 前流行的反向抵押贷款一般都有这项保证。 第2 页，共4 9 页 第一章反向抵押贷款理论分析 年期：一般反向抵押贷款没有固定的年期。当贷款人死亡，出售该住房或永久搬离 住房时，合约自然结束，所有有关款项必须立刻归还。在反向抵押贷款市场上仍有一 小部分固定期限的反向抵押贷款。在固定期限下，年期会清楚说明，比如说l o 年。年 期届满后，借款人必须归还所有贷款。 增值分享：部分反向抵押贷款有增值分享条款。如果住房出售收入超过贷款本金 及利息，超出部分按先前规定的比例在贷款人与借款人( 或继承人) 之间分享。 1 3 反向抵押贷款运作流程 反向抵押贷款市场的运作流程包括了一级和二级市场( 如图1 2 ) ，一级市场是反向抵 押贷款发起，二级市场主要是反向抵押贷款证券化，为一级市场筹措资金，本文对二 级市场不作研究。 图l - 2r i v e - 级市场及二级市场运作流程 一级市场的基本运行机制如下： 1 拥有住房自主产权的老年人在政府认可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询，明 白发起反向抵押贷款之后的权利和义务，在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构 提出申请。 2 贷款发放机构初步审查合格后，正式受理申请业务，委托房地产评估机构对住房 进行客观评估，在满足双方各自的条件下正式签订合约，保险机构为双方保险，保证 借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房资产的部 分( 美国情况) 。 第3 页，共4 9 页 1 4 反向抵押贷款的发展 3 正式合约生效后。住房所有权仍属老年人，老年人按照合约要求维护好住房，贷 款发放机构同样按要求支付贷款给借款人。 4 在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合约到期，住房所有权转移到贷款人， 贷款发放机构处置住房，收回成本，取得利润。 5 在整个方向抵押贷款一级市场的运作中，政府有关机构起一个市场培育、政策扶 持、税费减免、监督审查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等。 1 4 反向抵押贷款的发展 1 4 1 反向抵押贷款的发展历史 有记录的历史表明，4 0 0 多年前，在欧洲就己经出现了类似于反向抵押贷款的合同 安排：投资者购买老人的住房，并允许他们有生之年免费租住。8 0 年代中期新泽西州劳 瑞山的一家银行创立了反抵押贷款 1 9 8 1 年美国成立了独立的非盈利性组织一一房产价值转换国家中心( t h cn a t i o n a l c e n t e r f o r h o m ee q u i t y c o n v e r s i o n , n c h e c ) ，其主要职责是向老年消费者进行反向 抵押贷款产品知识的宣传和教育。上世纪9 0 年代期间，一些大的金融机构通过改 进产品设计以及相互之间的兼并联合，重塑了美国反向抵押贷款行业的市场结 构。1 9 9 9 年8 月l e h m a nb r o t h e r s 把从f i n a n c i a lf r e e d o m 购买的反向抵押贷款资产包进行 了证券化，标准普尔对该项资产组合进行了评级。反向抵押贷款证券化的出现为反向 抵押贷款市场发展与产品创新开辟了新的资本来源。目前，反向抵押贷款业界开展得 最好、研究得最成熟的当属美国，虽然反向抵押贷款市场在其它国家，如英国、法 国、加拿大、新加坡等国也存在多年，有的开展甚至早于美国，但是在研究上，无论 从广度还是深度上都远落在美国之后；美国的反向抵押贷款市场最为成熟完善，其发展 反向抵押贷款的成功经验被其它国家纷纷效仿。还有一些老龄化国家和地区如澳大利 亚、日本、韩国、香港等正积极开展应用反向抵押贷款来提高老年人生活水平、减轻 政府财政负担的可行性研究；包括与我国情况类似的俄罗斯等前社会主义国家也正开 展这方面的研究。 1 4 2 反向抵押贷款的国际比较 ( 一) 贷款机构的选择 不同的国家，贷款机构不同。加拿大惟一的反向抵押贷款产品c a n a d i a nh o m e i n c o m ep l a n ( c h i p ) 是由私人的专业公司提供的。新加坡则是由保险公司职总英康 保险公司推出的，政府是否提供正在讨论之中。而美国则是由政府和私人房贷机构同 时提供的，但政府的产品占市场的绝大部分。贷款的运行机构也较多。上述几个国家 虽然设计和提供反向抵押贷款产品的机构不同，有的是盈利性的，有的是非盈利性 第4 页，= 1 - 4 9 页 第一苹反向抵押贷款理论分析 的，但其销售和管理往往要依赖于银行或保险公司众多的机构网络，需要专业房贷机 构、保险公司和银行等金融机构的互相合作 ( 二) 借款人的条件 加拿大对借款人的资格要求为：年龄在6 2 岁以上( 含6 2 岁) ；拥有的房产类型为： 单幢房产、城镇房产、复式房屋、公寓。对于租赁的房产、共同拥有的房产和大面积 的土地则没有资格借贷新加坡规定借款人的资格为：必须是职总英康的寿险保户； 年龄在5 0 岁及以上者；目前未被判入穷籍也没有牵涉任何法律诉讼程序及案件起诉 者；新加坡公民或永久居民；拥有私人房产；房产拥有至少7 哞以上；在贷款期问必 须购买英康的人寿保险以及屋宇保险，并在贷款期间内维持保险持续有效。在美国， 根据箕现行法律，借款人必须是自己拥有住房并以该住房作为自己的永久住所居住 于此的6 2 岁以上的老年人( 性别不论) ；房屋可以是共有的，但所有共有人均须至少达 到6 2 岁，且其中至少有一人将该房屋作为永久住所；此外该房屋必须仅为一户家庭所 居住从以上三个国家对借款人的资格限制可以看出，反向抵押贷款是针对老年人推 出的，而且要求必须拥有私人房产。由于反向抵押贷款运行周期长，面临的风险大， 如长寿风险、住宅价值变动风险、利率风险、道德风险等，因此，开办此业务离不开 保险。如美国既有政府保险的h e c m 产品，又有私人保险的住房反向抵押贷款：而新加 坡的反向抵押产品则是由保险公司推出的，规定必须购买抵押保障保险、人寿保险以 及屋宇保险等。 ( 三) 贷款的发放 在贷款的发放额度上，加拿大规定：可以获得其房产评估价值1 0 4 0 的贷款 额度，具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的 现行利率而定，最低为$ 1 45 0 0 ，最高为$ 5 0 00 0 0 。美国硒；c m 的贷款额度，根据2 0 0 3 年 的最新调整，最少为$ 1 5 48 9 6 ，最多为$ 2 8 07 4 9 限额主要根据房产所在的不同地区来 确定，并且每年调整。在贷款的发放方式上，加拿大是以次性的方式给付申请人， 而美国则有分期支付，一次性支付和信用支付( 客户自己选择时间不定期领取或偿还) ， 或者是三种方式的结合。其中信用支付是借款人最乐于接受的一种形式。借款人可在 贷款交易成立后的任何时刻，在信用额度的范围内一次或多次提款，利息按实际支取 的金额计算，未支取部分不必支付利息，这有利于减轻借款人的利息负担额度内未 支取的部分可随房屋价值的升值而同比例增加，每月调整，借款人因此可以享有房屋 增值的利益，增值速度就是贷款合同中所约定的贷款利率。同时增值速度与贷款利率 相同，对贷款人来说也没有不利影响。虽然各个国家采取的发放方式、额度不同，但 都与借款人的年龄、当前利率、房屋价值息息相关。年龄越大，意味着其预期寿命越 短，预期还款期也越短，借款到期时的利息也越少，因此所能获得的贷款金额也越 大当再利率越低，意味着到期时的利息越少，所能获得的贷款金额也越大。房屋的 第5 页。共4 9 页 1 4 反向抵押贷款的发展 价值越大，意味着贷款到期时房屋所担保的价值越大，所能获得的贷款金额也越大。 ( 四) 贷款的偿还 由于反向抵押贷款的目的就是在保证老年人继续居住在自己房屋内的前提下，以该 房屋做抵押取得现金来养老，因此借款人在没有构成违约的情况下，只要还在该房屋 内居住，就没有还款的义务，但借款人有义务保证房屋的完好价值，以保证贷款人的 债权。在偿还方式上，最常见也是最符合其目的的还款情况，就是借款人死亡后，以 该住房资产还款。还可以是其他方式。如加拿大允许借款人可以出售自己的房产来偿 还贷款，但如果在获得贷款的3 年内就进行偿还，将要支付额外的赔偿给公司。美国也 允许借款人或继承入直接以现金方式偿还贷款的全部本息。此时，还款的义务仅限于 供抵押的部分的价值( 包括此后房屋的增值) ，借款人仅就所抵押的房屋变卖后所获得的 价款扣除相关的交易费用后，偿还其贷款，如果房屋的价款扣除交易费用后偿还全部 贷款本息后还有剩余，则该剩余的部分仍属于借款人所有，应将之归还借款人或其继 承人但是，如果贷款的本息累计已超过了房屋的价款扣除交易费用后的金额，贷款 人无权就超过部分向借款人的其他遗产追偿，也无权向借款人或其继承法人求偿，此 时其未获偿部分就由保险人负责赔偿了。 1 4 3 反向抵押贷款在国内研究情况综述 目前，国内有关反向抵押贷款的研究起步不久，尚未出现系统性的研究成果，基 本处于对外国文献的翻译介绍并探讨在中国的可行性阶段。例如曹振良和高晓慧等 认为在中国老龄化的背景下，开展反向抵押贷款有一定的现实意义；曾祥瑞、胡江 涛0 9 9 5 ) 在文章住房逆抵押贷款研究中阐述了反向抵押贷款产品的特征、市场概 况和主要风险；盂晓苏博士( 2 0 0 2 ) 在论建立“反向低押贷款”的寿险服务一文中提出 建立反向抵押贷款的寿险服务的观点，建议我国保险公司应积极推出此种产品：李雅 珍、邹小亢( 2 0 0 5 ) 在论文反向抵押贷款：寿险公司鱼待开拓的领域中就我国推展反 向抵押贷款业务的供求状况作了分析，并就反向抵押贷款定价和寿险公司推展反向抵 押贷款业务的风险及对策作了研究；张凌燕和赵京彦认为反向抵押贷款在发达国家是 一种成熟的房屋融资模式，在我国房地产、保险、社会保障等快速发展下，实行反向 抵押贷款模式来实现“以房养老”具有一定的市场条件和可行性；包西柱分析我国进入老 龄化社会及实行反向抵押贷款的必要性；蔡清介绍了加拿大和美国的反向抵押贷款的 情况：陆荣功认为通过反向抵押贷款可以促进老年人消费，增加社会总需求：杜娟和陈 茗分析了反向抵押贷款在我国的市场前景。柴效武分别提出了售房养老，售房养老模 式中的“柠檬市场”，住房养老保险模式及其微观经济效应分析和反向抵押贷款的供给机 构选择与评析，柴效武认为“借用住宅价值的自然增值的特性，通过老人对住房产权的 转移出让来筹措养老费用，用住宅的余值来养度该老人的余生”。2 0 0 6 年8 月举行的“转 型期房地产融资渠道解析会”上，中国房地产开发集团总裁孟晓苏透露，目前他递交的 第6 页共4 9 页 第一章反向抵押贷款理论分析 该项目方案已经获得批复，反向抵押贷款入市可以预期。 南京汤山“温泉留园”老年公寓2 0 0 5 年在全国率先推出了“以房换养”的概念，类 似“反向按揭”。规定年龄在6 0 岁以上的老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公 寓，终身免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。但一年多过去了， 这个楼盘新概念依然乏人问津。2 0 0 6 年，上海也开始由政府出面试点“以房养老” 1 5 我国实施反向抵押贷款的必要性与可行性分析 l - 5 1 实施反向抵押贷款的必要性分析 f l 前我国主要是开展购买房抵押贷款，还未开展住房逆抵押贷款业务。实际上从现 实情况来看，在我国开展住房逆抵押贷款业务是完全必要的。 首先，从我国老年人的经济状况来看是必要的。按照联合国制定的标准，一个 国家或地区当6 5 岁以上人口占总人11 7 或6 0 岁以上人口占总人口1 0 以上，即为老 龄社会。国家统计局发布的中华人民共和国2 0 0 4 年国民经济和社会发展统计公 报显示，至2 0 0 4 年末，我国总人口1 2 9 9 8 8 万，其中6 5 岁以上人1 ：3 9 8 5 7 万，占总人口 的7 5 8 。按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2 0 2 0 年，我 国“岁以上的老年人口将达到总人口的1 0 8 5 ，6 0 岁以上的老年人口将达到1 5 5 5 ，这 说明我国正在快速步入老龄化社会。而且我国老年人的收入水平低于全国社会平均收 入水平。老年人的平均收入仅比城市人均生活费高出3 4 0 元，8 0 岁以上的老年人的收入更 少。“根据1 9 9 4 年全国人口抽样调查数据，从总体上看，在我国老年人主要收入来源的排 序中，占第一位的是由子女或亲属提供经济帮助，占5 7 1 ；排在第二位的是老年人自己的 劳动收入，占2 5 o ；第三位才是离退休金，占1 5 6 ，此外，社会保险和救济金只占1 2 ，其他 来源占1 0 。”由此可见，我国老年人晚年生活的经济收入来源主要集中在子女或亲属供 养、老年人自己的劳动收入和离退休金三大支柱上，而且随着我国老龄化加重。比较普遍 地出现倒金字塔型的家庭结构，来自子女或亲属的经济帮助必然会减少。随年龄的增加老 年人自己的劳动收入也必然下降。而在短期内我国的离退休金制度不会有很大改变。所 以寻求其他可行的办法以增加老年人的经济收入是完全必要的反向抵押贷款提出的 最核心意义，正在于它是对现有养老方式的极好补充，可大大缓解国家和个人目前乃 至将要面临的巨大的养老压力 其次，从老年人的消费情况看也是必要的。人均寿命的延长。以及我国计划生育政策 的影响，在本世纪我国家庭将日趋小型化 家庭构成将会较普遍的出现铀2 一l ”的倒金字 塔结构，一对夫妻要照顾1 2 个老人是不能胜任的，再加上工作生活节奏的日益加快，都要 求家庭某些传统的功能削弱和外移，需要社会来为老年人提供多种服务和照料，比如帮助 老年人购物、洗衣、做饭、医疗、护理等方面的上门服务。因此老年人的消费除了饮 食、日用品、医疗等支出外还需在所享有的社会服务上支出，这些都需要老年人有比较 第7 页，共4 9 页 1 5 我国实施反向抵押贷款的必要性与可行性分析 稳定、相对充足的经济来源。 最后，从社会主义市场经济的角度考虑，开展这项业务也是必要的。社会主义市场经 济的要求是按照市场机制来优化配置资源，而住宅逆抵押贷款正是能够满足借贷各方的 利益需求，通过开展这种业务，可以充分利用和优化配置资源，是符合市场经济的规律的。 1 5 2 实施反向抵押贷款的可彳亍性分析 首先，我国老年人的住房拥有情况是可行的。近些年，随着住房制度的改革。我国已经 有越来越多的城市老年人拥有了现有住房的所有权，一些地区的公房变私房的比例已经 达到7 5 ，改变了过去只有使用权的状况，具备了实行逆抵押贷款的基本条件。而且随我 国住房商品化改革的深入发展，拥有住房产权的老年人会越来越多。 其次，房地产二级市场已经放开，为实施反向抵押贷款提供了条件。目前，北京、广 州、上海和青岛几个城市的住宅二级市场已经全面启动，伴随其不断地试点推广和房改 的进一步深化，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动，取得了全部产权的住房均可以 上市交易。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化，交易收费也将会因交易的 逐步活跃和交易量的扩大而随之降低。这就具备了实行住房逆抵押贷款的较为关键的 条件，让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易，而从中获取收益，使开展住房逆 抵押贷款业务成为可能。 再次，1 9 8 2 年，国务院决定在郑州、常州、沙市、四平等城市进行住房制度改革从 此，住房信贷消费这一概念也首次在我国内陆地区出现。但是在8 0 年代发展较缓慢，而且 主要是房地产开发信贷。9 0 年代以后，房地产金融有了较大发展，个人住房信贷消费发展 也很快。经过近十年的发展，我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗 风险能力的加强，中国金融混业经营也已初显端倪，使得反向抵押贷款这种金融产 品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可 能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老 模式的长期运行成为可能。 最后，核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配 置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居 住在自己的住房里，同时还能通过反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失 为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上受到中国根深蒂固的传 统文化制约。但随着改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，我国人民的思想 和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。 第8 页，共4 9 页 第二章反向抵押贷款精算定价模型 第二章反向抵押贷款精算定价模型 引言 反向抵押贷款定价是指在给定借款人年龄与贷款利率时，确定某住房所能得到的 反向抵押贷款数量：再根据不同的贷款领取方式，确定每期可以得到的贷款额。定价模 型涉及房地产评估、利率确定、人的寿命预期等诸多因素本章首先对房地产市场走 势进行预测分析，然后根据中国具体实际情况考察在未来2 0 年左右的时间，死亡率， 利率、房价和费用等的变化情况，并做出合理的基本假设，死亡率以2 0 0 3 中国人寿保 险经验表数据来计算：利率环境假定为固定利率；假定房地产市场为固定的投资风险回报 率，并考虑住房折旧及初始费用等对房价变动的影响；假定住房按一固定比率折旧；费 用( 发起费、保险费、服务费、第三方费用等) 假定其与反向抵押贷款发起时住房资 产成一个比率。然后根据保险精算中期望收支平衡原则建立定价模型。具体来说：根 据反向抵押贷款的基本支付类型建立两个定价模型：趸领精算定价模型和终生年金精 算定价模型，在某种程度上，其他支付类型的反向抵押贷款定价可由一笔趸领和终生 年金支付组合而成。又由于贷款人可能是单身老人或一对老年夫妇，故对两个定价模 型分别设计单生命和双生命精算定价模型。 2 1 房地产市场预测 反向抵押贷款产品由于贷款期限长，受宏观经济波动的影响非常大，在推出此项产 品时机的选择上，需要对宏观经济走向有一个准确的预测与把握，主要是对房地产市 场和金融市场两方面的把握。近年来，我国房地产市场尤其是在经济发达地区异常火 爆繁荣，部分地区房地产市场过热的迹象己经显现。在我国推出反向抵押贷款的时候 一定要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。如果产品在泡沫破裂的时候大量到 期，贷款机构就可能遭受重大的损失，甚至有破产倒闭的风险。另一方面，利率走向 的长期预测很难，在目前我国利率尚未完全实现市场化的情况下，尤其突出。发达国 家一般以基准利率十利差的方式对反向抵押贷款进行浮动计息，并定期进行调整。而 当前我国还缺乏真正意义上的基准利率，难以确定合理的反向抵押贷款利率水平，利 率环境变化时，利率调整也缺乏合理依据。利率过高，借款人成本加大；利率过低，贷 款机构风险增强。 房地产价格影响到贷款人，借款人双方的收益。如果住房出售时，价格低于累积的 贷款本息额，在没有保险的情况下，贷款人可能要面临损失。在价格恰好等于累计的 贷款本息额时，贷款人没有损失，借款人仅仅偿还了贷款。价格高于累计贷款本息额 时，贷款人也没有损失，借款人不仅偿还了贷款，在某些反抵押贷款类型中，如共享 第9 页。共4 9 页 2 1 房地产市场预测 升值抵押贷款，贷款人还可以从中获得房地产升值的收益因此，预测房地产的未来 价格是反向抵押贷款定价的重要一环。 我国地域宽广，地区经济结构差别大，房地产价格波动的相关性相对较小例如上 海房地产价格下跌，而重庆可能还在上涨，而在同一地区或城市，房地产价格波动方 向却相似因此，本文假设同一城市房地产价格增值比率相同，建立回归模型对不同 城市的房地产市场价格走势作预测与分析 回归模型 鉴于国内金融市场还未完善，特别是利率和汇率未实现市场浮动机制，”市场因子”选择 三层变量1 2 4 1 ： 考察变量 商品房销售价格 国内生产总值c d p 宏观经济 居民消费价格指数c p i 建筑业总产值 市场因子 相关产业 金融保险业增加值 房地产业增加值 房地产业 房地产开发投资 商品房销售价格( 与市场因子之间的关系可以表达为基本模型： y = f ( g ，c ，r ) 其中：y 为房地产业增加值； g 为宏观经济市场因子向量； c 为相关产业市场因子向量： r 为房地产业市场因子向量。 上海房地产市场数据收集和分析( 如表2 2 ) 模型计算和分析 收集了历年的历史数据以后，本文采用s a s 做回归分析，以得出商品房销售价格关于所 选择的三类变量之间的函数关系。 首先建立多元线性回归模型 y = o t o + 啦爨+ 反c f + m n l = li = li = l 用s a s s t a t i s t i c s r e g r e s s i o n f i i n e a r 进行线性回归，得到回归模型为：商品房均 价= 2 3 1 1 1 2 7 0 9 + 0 8 3 4 0 2 上海市生产总值1 4 5 9 9 2 4 居民消费价格指数+ 2 1 5 5 6 5 建筑业总 产值一1 1 7 4 4 1 金融保险业增加值一6 7 6 0 8 0 房地产业增加值+ o 0 2 9 8 4 房地产投资 回归方程的显著性检验统计量f = 5 4 9 8 ，p 0 0 0 1 ，因此认为回归模型是显著的。回 第1 0 页共4 9 页 第二章反向抵押贷款精算定价模型 归系数的显著性检验统计量t 分别为0 9 7 、1 3 2 、- 0 6 8 、1 2 4 、- 0 5 3 、1 4 7 、0 0 3 ，且各 回归系数的显著性检验p 均大于0 1 5 ，各回归系数不显著。所以模型可以改进。 总体来说，从现在起到2 0 1 0 年的五、六年中，上海商品房价格应该继续保持在平稳 的上升通道之中。具体价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的 结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能 是一种窄幅波动商品房的底部区域价格，只会抬升不会大跌，今天的底部价格用不 了多久将不复存在。竞争最为激烈的将是那些处于中间价位的商品房。“十五”期间，上 海商品房价格年涨幅估计仍在1 0 以上。本届上海政府任期退出即2 0 0 7 年，涨幅将会降 到1 0 以内。到“十一五”期间末即2 0 1 0 年，可能会继续下降，但仍在物价指数上涨幅度 之上。期间的价格结构会更趋合理。 商品上海市居民消建筑金融房地产房地 房平均生产总 费价格业总产保险业增加产投 销售价值( 亿指数值( 亿业增加值( 亿 资( 亿 格( 同平 元)元)值( 亿元) 元) 方米)元) 1 9 8 86 4 86 4 8 31 2 0 1 6 8 8 34 1 8 83 3 71 6 8 1 9 8 96 9 76 9 6 5 41 1 5 97 4 7 56 3 4 84 8 41 8 5 1 9 9 0 1 1 9 47 8 1 6 61 0 6 3 7 5 6 27 1 0 73 7 58 1 6 1 9 9 l 1 8 7 98 9 3 7 71 l o 58 4 38 3 1 81 2 1 97 5 9 1 9 9 22 1 2 91 1 1 4 3 2 l l o o1 1 7 6 89 8 9 32 0 4 81 2 7 l 1 9 9 32 2 3 01 5 1 9 2 31 2 0 21 9 3 1 4 0 5 12 6 3 82 2 0 4 1 9 9 42 4 5 61 9 9 0 8 61 2 3 93 0 9 6 82 1 4 7 5 3 9 0 91 1 7 4 3 1 9 9 52 5 7 22 4 9 9 4 31 1 8 73 9 1 4 2 2 4 5 4 59 1 2 94 6 6 2 0 1 9 9 632 0 02 9 5 7 5 51 0 9 24 5 0 4 13 4 7 8 41 2 4 2 6 6 5 7 7 9 1 9 9 731 9 93 4 3 8 7 91 0 2 85 6 4 3 74 5 9 6 31 4 7 5 l 6 1 4 2