深圳星河时代COCOPARK市调报告（43页）

星河时代 COCOPARK 市 调分享 * 目录 项目介绍 业态占比分析 经营情况 市调总结 建议建言 * 项目介绍 星河时代COCOPARK 是由星河集团投资约 10 亿 、 联袂Benoy建筑事务所 、 香港华艺 、香港 ACLA景观设计等世界知名设计团队精心打造 。 * 项目介绍 集团介绍 星河商业地产全称深圳市星河房地产经营有限公司 ， 为星河集团全资子公司 。 星河商业地产是星河集团两大支柱产业之一 ， 依托星河集团雄厚资本实力 ， 星河商业地产形成了多项目 ， 全流程的商业地产项目开发营运管理体系 。 星河商业地产是深圳起步最早 、 起点最高的商业地产营运公司之一 ， 先持有 5大商业项目 ， 均占据深圳新商圈中心 ， 总面积达 33万平方米 ， 预期市值超过 100亿元 。 在营项目 新建项目 星河明乐项目 预计 2014年开业 星河雅宝项目 待定 星河常州项目 待定 项目介绍 公司介绍 2014/7/16 家庭休闲购物中心 以 “ 自然 、 休闲 ” 为建筑理念 ，拥有五大自然采光中庭 ， 近百家国际国内知名品牌 ， 内设国际仓储式超市山姆会员店 、 巨幕影院博纳国际影城 、 喜悦真冰滑冰场 、时尚服饰 、 中西特色美食 、 亲子乐园 、 潮流数码等 。 项目介绍 位亍龙岗大运新城与龙城中心交汇区位 ，毗邻大运主体育场馆 ， 坐拥大运 、 爱联双地铁站 。 总占地面积 3万平方米 ， 建筑面积达 8.2万平方米 ， 建筑主体共八层 ， 地上四层 ， 地下四层 。 * 项目介绍 -地理位置 项目位亍深惠路与黄阁南路交汇处 紧邻深惠路地铁 3号线复合通道 正对深圳标志性建筑大运中心 距南中国最大的城市广场龙城广场约900米 * 项目介绍 -人口及人均收入分析 核心圈层： 大运新城与中心城区的高尚楼盘居住人口 、 商务人口等； 住宅人口： 整体规划住宅 310万平 14万人 ， 中心城 4.55万人； 商务人口： 三年内商务面积约 43万平米 ， 商务人口约 5万人； 主要圈层： 龙岗中心城人口； 2020年规划人口约 74万人； 偶得客群： 横岗 、 坪地 、 坪山 、 凤岗等周边城镇的客户 。 龙岗常住及外来人口增长幅度较为稳定 ， 常住人口年增长率约为 3%； 人口年平均增长率高亍深圳整体水平； 外来人口占据常住人口总量的 80%以上； 龙岗区消费者家庭规模通常较大 ， 家庭人数主要集中在 3个以上 。 2009年龙岗区居民人均消费性支出占可支配收的比例为 84.1% 在六个区中排名第一，有较强的消费意愿。 项目介绍 -人口及人均收入分析 区域 人均可支配收入（元） 人均消费支出（元） 所占比重 龙岗区 23876.85 20086.71 84.1% 罗湖区 27607 22409 81.2% 福田区 31740 23970 75.5% 盐田区 24771 18314 73.9% 宝安区 24985.91 18134.24 72.6% 南山区 25995.8 18006.19 69.3% 2009深圳市各区人均可支配收入与消费性支出 * 项目介绍 -项目定位及楼层规划 定位： 星河时代 COCO Park，打造时尚、经典、潮流亍一体的时尚中心，集时尚购物、休闲娱乐、商务餐饮、家居生活、生活服务多功能亍一体，是深圳东部第一家高品质、现代化购物中心。 楼层业态规划 B4/B3 停车场 B2/B1 大型国际零售超市 /停车场 1F 大型国际零售超市 /服饰 /休闲餐饮 /钟表 /珠宝 2F 大型国际零售超市 /服装 /特色餐饮 3F 电器 /家居生活馆 /美容纤体 /儿童乐园 /休闲服饰 /内衣 /特色餐饮 4F 电影院 /溜冰场 /数码 /特色餐饮 /运动休闲服饰 4F夹层 美食广场 * 龙岗 cocopark商业面积共 8.2万（建面） 其中独立项目类占比 54%（山姆会员店 面积为 2.4万），餐饮类占比 24%， 女装占比 9%，男装占比 8%，精品占比 5%。 楼层业态占比 * 龙岗 cocopark商户共 108家， 在商户类别中，服装 /鞋包 /运动类有 商户 50家，占比达 46%，钟表 / 珠宝 /饰品 /礼品 /化妆品有商户 8家 占 7%， 它们都是主力零售商户，共占 比 53%；餐饮品类共 26家，占比 24%； 其它娱乐休闲、生活配套等品类共 25家 占比 23% 。 业态占比分析 * 业态占比分析 * 业态占比分析 * 业态占比分析 * 业态占比分析 * 主要品牌介绍 -山姆会员店 山姆会员店（ Sams Club）是美国沃尔玛百货公司（ Wal-Mart Stores, Inc）的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。其店名取自沃尔玛百货的创始人山姆 沃尔顿（ Sam Walton）的名字。第一家山姆会员店于 1983年在美国俄克拉荷马州（ Oklahoma）的中西部诞生，成为继沃尔玛社区店（ Wal-Mart Store ）之后的第二种业务类型。至 2009年 5月 7日，山姆会员店在美国已拥有 4700万会员， 602家连锁店遍布于除俄勒冈州（ Oregon）和佛蒙特州（ Vermont）的其余各州。 龙岗 cocopark山姆会员店： 商铺号： L1S-037 L2S-033 营业面积： 2.4万 层高： 11m 主通道： 5m 龙岗 cocopark山姆会 员 店是全国第八家，华南第三家，深圳第二家（第一家位于深国投广场） * 图片展示 * 主要品牌介绍 -博纳国际影城 * 博纳国际影业集团是一家拥有强大资本背景支持的涉及电影制作、发行、影院投资、院线管理、广告营销、艺人经纪的集团化电影公司。纽约时间 2010年 12月 9日上午9:30，博纳影业 CEO于冬敲响纳斯达克的开市钟，标志着中国第一家影视公司在美国上市。 为了打造电影制作、发行、放映完整的产业链条，博纳国际影院投资管理有限公司于 2005年成立，现在已经在北京开设 5家，上海 3家，西安、重庆、深圳各 2家，哈尔滨、天津、福州、石家庄、武汉、长沙、惠州、东莞各 1家，共 22家。 龙岗 cocopark博纳国际影城 ： 商铺号： L4-032 营业面 积 ： 3972 月均票房： 70万元 厅位安排： 7个标准放映厅和 1个巨幕豪华放映厅， 1429个座位 主要品牌介绍 -博纳国际影城 * 影院 博纳国际影城 品牌分布 * 图片展示 * 龙岗 cocopark喜悦真冰滑冰场 ： 商铺号： L4-033 营业面积： 冰面 800 ,总面积 1866 收费标准：单次门票： 60元 /1人 1次不限时 畅滑 A卡： 1000元 20次 畅滑 B卡： 2500元 55次 月均销售： 27万元 主要品牌介绍 -喜悦真冰滑冰场 * 图片展示 * 图片展示 * 主要品牌介绍 -餐饮 * 主要品牌介绍 -服装 商户图片展示 商户图片展示 商户图片展示 经营情况 数据统计时间： 2012.122013.02 0200040006000800010000120001400010 11 12 1 2 合计 平均 月销售 （单位：万元） 时间（月份） 10 11 12 1 2 合计 平均 月销售 （单位：万元） 2095.68 1993.4 2606.24 2908.67 2509.92 12113.91 2422.78 星河 COCOPARK各月销售数据统计 1、主力店 主力店 10 11 12 1 2 合计 （ 元） 月均销售 （元） 喜悦真冰溜冰场 305570 152740 155270 337331 394052 1344963 268992.6 博纳影院 351080 653347 1082268 2086695 695565 经营情况 2014/7/16 L1 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 满 记 151523.5 99733.7 166157.5 131960 176370.5 145149 1232.2 星巴克 160000 192500 177140 171600 225500 185348 1091.6 奉 茶 90229 70276 79295 67068 81739 77721.4 1560.7 艾薯 110283 81552 86706 101390 128978 101781.8 1804.6 2、餐饮方面 销售最好的是星巴克，月均 18.5万，最低的是奉茶，月均 7.8万。 坪效最好的是艾薯，月均 1800元 /平方，最差的是星巴克，月均 1092元 / 2014/7/16 L2 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 面包新语 277568.2 254455.3 301765.4 256863.9 226007.2 263332 1671.9 必胜客 584377.6 489194.6 619546 620244.6 665781.9 595828.9 1508.8 肯德基 296210 239176 287132.5 243422.5 257975.5 264783.3 1018.4 石名家 100310.9 70162.71 91679 71370 146752 96054.9 333.4 销售最好的是必胜客，月均 59.6万，最低的是石名家，月均 9.6万。 坪效最好的是面包新语，月均 1672元 /平方，最差的是石名家，月均 333元 / 2、餐饮方面 经营情况 2014/7/16 L3 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 面点王 311718 251072.6 376896.1 409524 376638.1 345169.8 1105.3 滋味涮 552191 478120.1 554119 440913 321458 469360.2 1767.2 禾绿 355243 336816 454483 528683 587820 452609 2164.6 仙踪林 89273 62355 89224 84350 83396 81719.6 476.5 快乐桔子 76124.5 53011 70605 84311 81507 73111.7 1712.2 许留山 186569 127971 151379 170077 180755 163350.2 1633.5 鱼趣 448151 384792 461708 446739 434505 435179 902.1 九毛九 1037570 877538.8 1097627 1092979 929191.5 1006981 1509.0 壹食尚 302591 198134 251521.5 301088 194506 249568.1 721.5 圣丰城 987368 1090751 1241592 1843857 1509734 1334660 1043.7 Annex 24102.4 14417.5 19856 20649 15855 18975.98 1054.2 销售最好的是九毛九，月均 100.7万，最低的是 Annex，月均 1.9万。 坪效最好的是禾绿，月均 2165元 /平方，最差的是仙踪林，月均 477元 / 经营情况 2014/7/16 L4 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 亚马 逊烤肉 260279 228741 346709 329104 213049 275576.4 682.3 黄记煌 386750.6 322876 410571 422698 427018 393982.7 1487.3 汉拿山 570352.8 408700 475132 539666 496182 498006.6 1155.2 HEY YO! 148735.5 106597.3 169198.1 143259.3 168182.7 147194.6 1015.1 麦当劳 200000 262000 206933 149400 220413 207749.2 846.6 拿渡 113495 98506 150881 154817 134431 130426 1250.5 甜品 站 30187 30187 3018.7 销售最好的是汉拿山，月均 49.8万，最低的是甜品站，月均 3万。 坪效最好的是甜品站，月均 3000元 /平方，最差的是亚马逊，月均 682元 / 经营情况 3、配套方面 配套项目 10 11 12 1 2 合计 （ 元） 月均销售 （元） 971714 851831 871400 1132869 1077554 4905368 981074 配套项目包括： 生活服务、培训教育、健身、美容美体、电玩、游乐、滋补品、药店等 经营情况 红黄蓝 129000 89393 355211 56868 29556 660028 132006 反斗乐园 350000 274377 70503 385262 454044 1534185 306837 品牌 10月 11月 12月 1月 2月 合计（元） 月均（元） 4、零售方面 零售 10 11 12 1 2 合计 （ 万元） 月均销售（万元） 1179.65 1184.01 1612 1804.5 1421.2 7201.36 1440.3 零售包括： 服装、珠宝、化妆品、箱包、钟表、礼品、数码等 经营情况 经营情况 4、零售方面 部分品牌月销售情况统计 品牌 10 11 12 1 2 合计（元） 月均销售（元） H&M 1830000 1969000 1840000 2326263 2410000 10375263 2075053 三叶草 138228 152078 193549 193078 207890 884823 176965 VERSINO 29778 170935 211192 238871 311332 962108 192422 J&J 183714 220156 420865 357967 210332 1393034 278607 HOTWIND 245696 230834 312486 346894 291218 1427128 285426 WESTLINK 308829 297168 428366 480126 466784 1981273 396255 优衣库 1916647 2225308 3514728 3280568 2669634 13606885 2721377 MANGO 191501 177442 451822 287263 181584 1289612 257922 ELLASSAY 207552 168753 235272 276105 101007 988689 197738 雅莹 250348 253505 306106 337754 159019 1306732 261346 马天奴 68293 145189 125022 148712 58794 546010 109202 5+ 122001 185353 287311 211852 117552 924069 184814 Orhirly 172085 198347 263672 320633 204014 1158751 231750 VERO MODA 166605 139460 127331 216504 164765 814664 162933 ONLY 113829 136033 291729 183233 150786 875611 175122 周大福 633892 746522 754403 1173823 939581 4248221 849644 宝明堂养生坊 13822 5874 42114 65543 12410 139763 27953 欧时韵 197107 99048 112746 105090 121737 635728 127146 康美人生 28301 15422 61805 29896 31306 166730 33346 品牌 租金条件 (实用面积） 扣点 租赁年限 山姆会员店 40元（含管理费），从第二年起每 年递增 1元 3% 8年 博纳影院 67元 +10元（管理费 ） 15% 15年 九毛九 150 一般为 9%-15%水平 拿渡 230 滋味涮 2