重庆南方东银水泵厂项目定位及发展战略报告

重庆南方东银水泵厂项目 发展战略与整体定位 谨呈：重庆南方东银臵地有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 项目组工作的阶段划分 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 市调成果沟通 整体定位与发展战略报告和中期汇报 项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 可的发展战略之参考案例借鉴 项目整体定位与发展战略 规划实施及分期构思 启动期定位及物业发展建议 根据客户意见对中期报告进行修改 参与规划汇报并针对规划方案提出意见 规划沟通并提出相应意见 终稿报告 2008/07/10 2008/08/10 第一阶段 市场调研阶段 第二阶段（中期） 整体定位与发展战略 第三阶段（终期） 启动期定位与物业发展建议规划跟进与沟通 2008/09/05 2008/07/20 本报告是严格保密的。 项目整体定位 项目属性界定 核心问题解析 整体发展战略 项目经济测算 地块分析及项目规划构想 项目市场机会研判 类似案例借鉴 本报告是严格保密的。 项目属性界定 地块情况 属性界定 本报告是严格保密的。 沙坪坝是重庆科教文化中心，交通相对受限，未处于城市发展主轴 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区， 重庆市大学城规划于此。 区域进入性分析：江北进入沙坪坝，可由石门大桥经汉渝路到达；由九龙坡进入沙坪坝可经石小路或凤天大道。 沙坪坝对外交通相对受限，与周边区域联系相对较弱，区域相对独立。 在多年的发展中，沙坪坝未处于城市发展主轴。 地块情况 区位状况 属性界定 沙坪坝区 小龙坎 石小路 凤天大道 石门大桥汉渝路 城市发展主轴 江北区 渝中区 南岸区 本报告是严格保密的。 沙坪坝三峡广场商圈是重庆第三商圈，发展缓慢，仅能辐射区域内部 观音桥商圈是重庆 重要的二级核心商圈， 近 2年发展迅速，已成为重庆第二大商圈。 时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业服务功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越。辐射人口超过 200万人，日均人流量达 20万人，重大节假日超过 60万人。 解放碑商圈为市级核心商圈，辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心。该商圈承担商务、商贸功能，成为重庆市 CBD的核心区，商贸销售总额和社会消费品零售总额一直名列前茅。辐射人口超过 500万人，日均人流量达 30万人，重大节假日超过 80万人。 沙坪坝商圈为重庆二级商圈，属区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，定位为中档和中低档，日均人流量达到 25万人，节假日达到 50万人。沙坪坝商圈距主城其他区域距离相对较远，发展缓慢，仅能辐射区域内部。 杨家坪为城市普通二级商圈，属区域性商圈，辐射九龙坡区及大渡口区，辐射人口 123万人。商圈根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套服务为主。 南坪商圈为重庆二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，辐射本区域和南部其他区域，辐射人口约 200万人，商圈整体档次低，形象较差。 地块情况 区位状况 属性界定 本报告是严格保密的。 本案 三峡广场 三峡广场商圈是沙坪坝的商务商贸中心，本项目在其辐射区内 三峡广场商圈是沙坪坝商贸商务中心，也是重庆第三大商圈。 本项目在其大交通循环系统之中，步行 10分钟可抵三峡广场。 沙坪坝商圈与主城其他区域距离相对较远，受主流商圈影响较小。 消费群由知识分子、政府工作人员和大中学学生等构成。 商业整体以中档为主 ，以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主，其中百货业现经营面积约18万，专业市场总经营面积约 15万，超市经营面积约 8.5万。主力商场有重百商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、嘉茂百货等。 地块情况 区位状况 属性界定 王府井百货 嘉茂百货 赛博数码广场 新世纪百货 重庆百货 本报告是严格保密的。 本案 小龙坎 火车站 沙坪坝公园 7 8 5 1 2 3 4 重庆一中 重庆三中 重庆师范大学 爱德华医院 天星小学 沙区第一实验小学 重庆八中 9 沙坪坝地税局 交通单 循环系统 6 区人民医院 10 重庆大学 爱德华医院 三峡广场 循环系统小龙坎为沙坪坝老城区，片区环境和形象一般，生活配套完善 /商业业态较低端，交通通达性一般 地块情况 区位状况 属性界定 沙坪坝公园 低端娱乐服务业 重大 &八中 周边业态 本项目位于小龙坎，即沙坪坝核心商圈辐射区边缘 10分钟步行范围内。 生活、市政、商务配套齐全，名校云集 。 小龙坎为沙坪坝老城区域，项目周边商业档次低端，形态单一，以便利店和低端娱乐服务产业为主，环境和形象较差。 目前沙坪坝步行街和小龙坎区域存在 两个交通单循环系统 ，区域交通上存在一定的劣势，对项目存在一定影响。 本报告是严格保密的。 南侧： 紧邻小龙坎正街，两边为低矮建筑物，对面为创豪商务楼、港城花园、诺丁阳光。 西侧： 为石碾盘社区低矮民房，西北角紫荆花苑住宅楼内有企业办公现象，相对靠近但不直接临天陈路。可眺望沙坪坝公园，景观较好。 北侧： 与火车轨道之间隔着电台村旧矮楼房，视野较为宽阔。西北侧有较新高层建筑宏华苑、嘉新大厦。 东侧： 低矮建筑物。视野较为宽阔。 项目周边建筑杂乱，多为低层建筑物；西向可眺望沙坪坝公园，西侧景观较好 2.小龙坎正街 1.水泵厂 5.港城花园 3.创豪商务楼 7.紫荆花苑 4.低层建筑物 9.低层建筑物 1 2 3 5 8 7 4 9 6 6.石碾盘社区民房 地块情况 项目四至 属性界定 8.火车站 &电台村 &高层建筑 本报告是严格保密的。 地块状况： 原重庆水泵厂厂房，属旧城改造范畴，不涉及拆迁补偿的熟地； 地块内地势平坦。 地价： 2.95亿元，楼面地价 2043元 / 。 指标： 占地面积： 24472 ； 总建筑面积： 144385 ； 容积率 ： 5.9； 绿化率 ： 30 ； 覆盖率： 40； 临街面： 50米； 无物业形态要求。 地块情况 地块内部及指标 属性界定 地块属旧城改造，中等规模、高容积率、形状不规整，临街面较短，用地性质无任何规定 三级管网 火车站 规划路 临界面 本报告是严格保密的。 成熟商贸商务中心边缘，高容积率、高地价、中等规模的旧城改造项目 区域属性 沙坪坝发展缓慢，相对滞后 项目属性 重庆科教文化中心，未处于城市发展主轴 周边配套齐全 三峡广场商圈是重庆第三大商圈，文化教育区，医疗配套完善 优势 区域商贸商务中心边缘，周边配套齐全 周边名校云集 无拆迁补偿压力 劣势 高容积率，高成本 项目邻街面较短，交通进入性较差 自然资源匮乏，周边环境和形象较差 未来规划不确定性较大 地块情况 属性界定 小龙坎片区形象和环境较差 沙坪坝老城区，改造速度缓慢 高容积率，高地价，中等规模 建面 144385 ，地价 2.95亿元，容积率 5.9 旧城改造项目，无强势资源 地处老城区，周边多为破旧建筑 区域商贸商务中心边缘 临近三峡广场，生活、市政、商务配套齐全 本报告是严格保密的。 项目整体定位 项目属性界定 核心问题解析 整体发展战略 项目经济测算 地块分析及项目规划构想 项目市场机会研判 类似案例借鉴 本报告是严格保密的。 客户目标及核心问题界定 客户目标分析 核心问题界定 本报告是严格保密的。 客户目标及要求 限制条件 5.9高容积率 ， 40%建筑密度 高地价 ，楼面地价 2043元 /平米，销售期内须回收全部成本并实现 20%的利润 因 财务成本高 ，需近期迅速入市 发展商目标 利润最大化 ，最低实现 20%的毛利润 平衡现金流， 快速回现 树立企业 区域品牌 ，锻炼企业团队 企业最具城市意向、位臵最好的项目，为 区域做出贡献 本报告是严格保密的。 项目困惑、项目及企业背景 从成本反算，按套内面积算，项目成本将达到 5600-5800元 /平米，实现 20%利润，项目要卖到 6800-7000元左右，市场实现难度大。 南方东银成立于 2006年，现已开发一米阳光项目，一米阳光是小户型项目，现代、简洁的立面，项目采取小项目、大推广的手法，目的是建立品牌影响，目前在市场上已具有一定的知名度。 企业 5年规划目标：成为重庆的较高知名度的企业，已拿地 5块，入市项目 1个，计划明年同时入市 3个，建立一定的影响力。 本地块是最接近城市中心区域的项目，承担着公司能力升级、产品升级的职责，公司对本项目持有较高的期望， 企业用地性质没有限制，写字楼、酒店、商业及住宅均可 。 企业的控股公司是中国兵器集团，对于项目的期望是控制风险，尽快收回成本（房地产不是其主营业务）。 困 惑 企业及项目背景 本报告是严格保密的。 世联对于项目目标的理解 目标一：软性目标 项目必须协调好控股企业兵器集团和开发企业南方东银两者的目标关系，即项目首先要 控制好风险，实现快速回现，平衡资金同时又要满足开发企业对于项目品牌、企业品牌的追求 ， 项目必须在这两者之间取得平衡。 目标二：硬性目标 用地性质没有任何制定，项目具备诸多可能， 项目在实现利润目标的同时，应尽可能地兼顾到项目给予企业品牌的提升，给予城市、区域的贡献，使项目获取品牌价值的最大化 。 尽快开发，并实现 20%毛利润。 20%的毛利润为底线目标 ，在此基础上，南方东银希望能够实现有更多的收益，希望实现利润的最大化。 本报告是严格保密的。 项目面临的核心问题 如何突破区域价值平台实现项目最大价值 6800-7000元 /平米 4000 6300元 /平米 vs 项目名称 平均售价 入市时间 卓越美丽山水 5500元 /m2 2008-06-21 鼎盛山水 4000元 /m2 2008-01-26 融侨诺丁阳光 6300元 /m2 2008-01-19 富洲新城 5500元 /m2 2007-12-28 华宇秋水长天 5350元 /m2 2007-10-20 南方新城苹果派 4890元 /m2 2007-09-28 从成本反算，按套内面积算，项目成本将达到 5600-5800元 /平米，实现 20%利润，项目要卖到 6800-7000元左右，市场实现难度大。 本报告是严格保密的。 项目核心问题界定 楼面地价成本 2043元 /平米 套内面积成本 5600-5800元 /平米 VS 市场可参照住宅价格 6300元/平米其走量困难 市场是典型的区域型市场 核心问题：高成本下如何突区域价值平台？ 本报告是严格保密的。 投标报告中提出的城市综合体的设想是否具有市场可实现性？ 我们将建立 “都市复兴背景下的城市综合体开发的前瞻性理念” 本报告是严格保密的。 项目整体定位 项目属性界定 核心问题解析 整体发展战略 项目经济测算 地块分析及项目规划构想 项目市场机会研判 类似案例借鉴 本报告是严格保密的。 持有型物业（酒店、大型商业体）的可能性？ 资金目标？市场机会？ 本报告是严格保密的。 根据项目地价及成本经验直观判断，项目开发持有型物业将无法满足回现目标的要求 物业类型 酒店等级 规模 入住率 科苑大酒店 四星 约 2.2万平米 70% 重庆大酒店 三星 约 2万平米 80% 丽苑大酒店 三星 3.7万平米 83% 沈阳喜来登酒店 五星 约 8万平米 沈阳凯宾斯基 四星 约 5.9万平米 上海商城酒店 约 8.3万平米 深圳香格里拉酒店（在建） 五星 12.5万（超五星） 深圳丽斯卡尔顿酒店 五星 约 5万平米 广州索菲特酒店 五星 约 6.8万平米 酒店开发体量假定 2.5万平米 名称 总面积（） 王府井 25000 重百 30000 新世纪 23000 立洋 15000 嘉茂百货（北京华联百货原址） 20000 购物中心的体量假定 2.5万平米 根据行业的一般经验及市场可参照物业，设定持有型物业的体量 四星级酒店成本一般在4000-5000元 /平米 大型商业体成本一般在2500-3000元 /平米 假设开发酒店，需投入建安成本 9000万元 假设开发商业体，需投入建安成本 7500万元 从经济角度分析，项目无法实现回现要求 本报告是严格保密的。 区域酒店以满足中低端商务需求的酒店为主 酒店格局 沙坪坝区在营酒店档次结构图9%31%22%38% 三星级以上酒店中高档酒店中档酒店低档酒店酒店以中低端为主，高端酒店份额不足 10%，客房数量在 500套左右 名称 地址 房间数 金来宾馆 沙正路 20 鑫港宾馆 金港大厦 24 顺安宾馆 金港大厦 33 科苑大酒店 重大 b区 115 重庆大酒店 沙南路 230 丽苑大酒店 三峡广场 190 欧若拉宾馆 金沙国际 30 芬斯特大酒店 恒鑫大厦 32 新时空宾馆 沙南路 80 金沙宾馆 三峡广场 72 皇廷宾馆 立洋 36 金地 126连锁旅店 沙南路 50 忆美商务酒店 金沙国际 30 大运宾馆 知联大厦 32 鑫皇宾馆 欣阳广场 80 栖息谷宾馆 三峡广场 50 渝安宾馆 三峡广场 60 月友宾馆 三峡广场 80 银山宾馆 三峡广场 80 本报告是严格保密的。 区域缺少中大型商务活动，高端酒店以经营资源客户为主 经营状况 名称 平时入住率 主要客户资源 科苑大酒店 70% 依托于重庆大学的自身学术会议资源 客户主要是学校的学术会议的人士 重庆大酒店 80% 重庆市最老的星级酒店 主要依托于沙坪坝政府的相关资源 丽苑大酒店 83% 区域最高端的客户 客户主要是本区域中高端的商务客户和中大型企业的长期合作客户，部分红色旅游客户 区域内高端酒店主要是以经营资源客户维系较高的租用率 本区域缺少中大型的商务配套，高端商务活动较少 洲际酒店市场部李经理： 沙坪坝没有大型的商务配套和会展中心，举个例子重大举行大的学术活动 就只能到南岸去举办。 活动的客户为了住的方便，一般都选择在解放碑或者南坪 丽苑酒店市场部经理：丽苑的平时的入住率为 83%，有约 10%的为酒店长包房办公外，其余的均为过往商务客户为主 ，旅游客户较少 酒店客户主要以商务客户、租用办公客户、旅游客户 丽苑酒店入住客户比例结构酒店长包房10%商务客户70%旅游客户20%本报告是严格保密的。 未来供应 4座 4-5星级洒店，未来经营竞争激烈，资源的抢夺加剧，且企业较缺乏相应资源 酒店除成本因素外，其核心在于经营，未来酒店业将面临着激烈的竞争，酒店的赢利状况难以预期 沙区由于缺乏相应的大型商务活动，商务需求活跃性不足，现有星级酒店以经营资源性客户为主，抢夺资源性客户的难度更大 做成低档次的酒店，则对于项目的整体形象产生影响 未来 2-3年，沙坪坝将有 4座4-5星级酒店建成投入使用，规模在 15万平米左右 名称 酒店级别 规模 预计投入使用时间 易诚国际 5星级 8万 2009年 牛津街 4星级 3万 2010年 公安局地块 5星级 3万 2011年 融汇国际温泉城 5星级 12万 2011年后 产权式酒店政策规定无法进行推售，打政策擦边球风险较大 企业不具备相关的酒店管理资源和经营操作经验 酒店经营的财务不可行，20%利润目标无法实现 建议不做酒店物业 未来供应 本报告是严格保密的。 大型商场依赖大型商圈和高人流量，项目匹配度低 ITAT访谈：首选沙坪坝商圈内部；项目近三峡广场人流量达不到大型卖场的需求；考虑与大型商家联营，商业体量要求较大。 项目受火车站阻隔的影响大 ，三峡广场的商圈中心人流，难以与项目形成自然共享，人流量难以支撑大型购物中心的需求； 重庆的商业体现出 典型的环形循环交通系统 ，在环路系统内与环路系统外呈现出截然不同的格局； 项目在三峡广场的交通循环系统外，三峡广场人流的交通直接可达性弱； 项目的 沿街面宽仅有 50米，难以组只起大型购物中心所需的人流系统， 且小龙坎路当前的自然人流量有限； 火车站隔离项目 与主商圈的联系，人流自然共享较弱 临街面较短：难以组织大商业体所需要的交通动线 多家商家对此地块建大型 MALL不看好 不建议做大型 MALL 项目本身条件限制 市场风险较大 持有物业的难变现 商业机会分析 本报告是严格保密的。 因此 酒店、大型购物中心 物业在本项目中暂不考虑 那么项目的在可售物业的才 本报告是严格保密的。 项目市场机会研判 写字楼物业 住宅物业 商业物业 本报告是严格保密的。 重庆经济稳步发展，产业结构以第二、第三产业发展迅速，办公物业需求逐年增加 GDP稳步增长，最近 5年年均增长高达10%以上； 人均 GDP稳步增长迅速， 06年后增长率大幅提高； 第一产业比重逐年下降，第二产业比重加速扩大，第三产业发展加快； 固定资产投保持高速增长，年均增速 20%以上，未来经济增长迅速。 2002-2007年重庆 市三次产业结构变化16 12.939.2 44.644.8 42.50204060801001202002年 2007年第一产业 第二产业 第三产业重庆市 2000 2007年 GDP走势 12.2 11.0 8.4 7.6 8.5 9.0 10.3 11.5 12.2 11.5 15.6 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 地区生产总值 比上年增长 重庆市 2000-2007人均 GDP走势 210001462215.20%05000100001500020000250002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20100%2%4%6%8%10%12%14%16%人均G D P 同比增幅( % )31. 39. 028. 925. 832. 329. 229. 021. 717. 124. 56. 605001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070 .05 .01 0 .01 5 .02 0 .02 5 .03 0 .03 5 .0全社会固定资产投资 比上年增长重庆市 2000 2007年固定资产投资走势 整体格局 本报告是严格保密的。 区域格局明显，解放碑占据高端市场辐射全市，北部区域上升明显，其它区域是典型区域市场 解放碑： 高级写字楼几乎 成为国际、国内大型企业及金融机构的首选。 北部区域： 主要以重庆江北 开发区企业 为多，占到 近九成的 绝对份额， 外地企业一般多为设立办事处形式 。 南岸区： 80%以上的入驻企业为本地中小型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业，特别是与南岸区政府商务频繁的企业单位。 九龙坡区： 电子信息类是入驻机构中比例最高的，其次为电脑、电子信息类配套的商贸运输类企业 。 沙坪坝区：教育培训、数码科技、房地产、信息咨询、设计等 重庆写字楼市场格局 整体格局 本报告是严格保密的。 0100200300施工面积 1 8 0 . 7 2 2 0 . 2 2 1 0 . 2 2 2 3 . 7 2 1 0 . 2 2 7 2 . 9 3 2 2 8 . 3 3 -竣工面积 5 3 . 9 5 6 . 7 50 5 9 . 2 3 9 . 1 6 7 . 6 1 5 7 . 4 3 4 5 . 1 7销售面积 2 0 . 1 2 3 . 5 2 5 . 6 32 2 9 . 6 3 3 . 7 8 3 1 . 3 3 9 . 2空臵面积 4 9 . 4 55 5 1 . 4 4 4 . 7 4 8 . 8 4 4 . 5 4 7 . 4 7 -2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年单位：万 重庆写字楼需求呈现稳步上升趋势，需求市场较为理性，渝中区和北部片区是焦点区域 当前主要供给集中在北部区域，渝中区和北部片区是商务市场的热点区域； 重庆写字楼需求呈现稳步上升趋势，在房地产旺市并未出现需求暴涨的局面，整个需求市场较为理性； 项目所在地沙区未来纯写字楼放量较少，预计不超过 10万平米。 区域 供应体量 渝中区 53万 北部片区 114万 南岸区 20万 九龙坡区 19万 沙坪坝区 约 10万（含类办公物业） 市场特征 本报告是严格保密的。 各区域高端写字楼价格相对均衡，物业不在政策调控对象内，近年价格上升明显 区域 项目 地址 销售价格（套内） 渝中区 创智空间 渝中和平路一号 (较场口转盘 ) 8800元 /平方米 重庆国际贸易中心 渝中解放碑万豪国际酒店毗邻 8500元 /平方米 纽约纽约 渝中民族路 169号 8800元 /平方米 重庆世界贸易中心 渝中邹容路 131号 11000元 /平方米 重庆国际商务中心 渝中中华路 174号（解放碑新世纪百货旁） 7000元 /平方米 北部片区 欧瑞锦江 渝北北部新区高新园锦橙路 8号 9500元 /平方米 重庆中信大厦 江北观音桥步行街口 7000元 /平方米 南岸区 浪高凯悦大厦 南岸南坪西路 2号 8500元 /平方米 西南经济区协作大厦 南岸南坪国际会展中心对面 13000元 /平方米 九龙坡区 龙湖西城国际 九龙坡杨家坪步行街 (团结路旁 ) 8000元 /平方米 中新城上城 九龙坡高新区袁家岗奥体路 1号 (轻轨袁家岗站对面 ) 12000元 /平方米 重庆高端写字楼市场虽然目前焦点集中在渝中区和北部片区，但其它片区的中心区和成熟区域中的高端写字楼价格与热点区域高端写字楼价格基本持平，最靠近沙区的九龙坡区高端写字楼价格约在 8000-12000元 /平方米范围内。 市场特征 本报告是严格保密的。 中心区及成熟区域写字楼出租率一般在 80%以上，高端写字楼出租率高达 90%，租金上涨明显 本项目所在沙平坝区缺乏高端写字楼物业，但其普通商务物业租金已经达到 30-45元 /平米； 本项目打造高端写字楼物业，其租金将突破片区租金水平，预计将达到50元 -60元范围。 重庆写字楼租金水平 普通写字楼平均月租金约在50-60元 /平米；高端写字楼的月租高达 70-120元 /平米，主要集中在解放碑周边 平均月租金约在 30-65元 /平米；高端写字楼的月租约为50-65元 /平米 平均月租金约在 25-40元 /平米 平均月租金约在20-50元 /平米 平均月租金约在 30-45元 /平米；片区无高端写字楼 项目名称 出租率 未来国际 90% 嘉年华大厦 90% 同聚远景 98% 西普大厦 85% 国际商会大厦 90% 中信银行大厦 85% 水利大厦 100% 美源国际 90% 星光大厦 95% 高新园区 90% 市场特征 本报告是严格保密的。 高端写字楼供应量少，投资比例小，自用办公需求主导商务需求市场 供应结构 目前主城区已投入使用的写字楼来普遍档次较低， 投入使用的甲级写字楼有 8个 （大都会商厦、希尔顿商务大厦、纽约 纽约、浪高 凯悦、世贸、国贸、嘉年华、未来国际），全市甲级写字楼楼项目主要集中在重庆市渝中区。 目前江北区在建的甲级写字楼有中信大厦，已经建成部分投入使用的甲级写字楼有嘉年华大厦和未来国际。 全市甲级写字楼的供应量仅占总供应量的五分之一，其他占绝大比例的均为乙级或者普通级写字楼。 类别 中新城上城 火炬中心 申基会展国际 龙湖西城国际 美源大厦 区位 高新区 高新区 高新区 杨家坪 渝北区 规模 46000 20000 30000 28590 35000 入市时间 2008.03 2003 2006 2007 2005 客户构成 购买 企业自用、投资 高新管委会购买一半，其余出租 九龙电力、 SKF、医药等企业 企业自用，投资 早期可售，以自用为主 租赁 海尔、当地知名房产开发企业等 香港恒基、融汇集团、工商局等 房地产开发企业等 装饰、法律咨询、综合等 统计局、壳牌、东航、大世界资产等 备注 5A甲级写字楼 5A甲级，租金视装修情况而定 出租及销售均按套内计 有部分退房客户，可供销售 客户相对单一，都是大单位进驻 市场特征 亚太商谷购买客户构成70%30%企业客户 投资财富中心购买客户构成80%20%企业客户 投资写字楼物业近年租金上涨明显，以未来国际为例，去年租金约 40元 /月，现在租金约 65-70元 /月，租金回报前景明朗，未来国际 05年开盘时价格在 6000元左右，现在二手卖价在 12000-13000元 /平米 投资客在做投资分析时，是从出租的投资回报及市场本身的增长回报两个综合分析来考虑的 本报告是严格保密的。 区内办公主要集中在沙坪坝商圈核心，商圈边缘主要以住宅租用办公为主 区域现状 写字楼比例格局 金港大厦 嘉多利大厦 金沙国际 欣阳大厦 立洋知本时代大厦 华宇时代星空大厦 庆泰大厦 立海大厦 星瀚大厦 华宇世纪银河大厦 紫荆花苑 创豪商住楼 原野大厦 智博天下 住宅办公 商住办公 写字楼 沙坪坝办公物业供应结构纯写字楼10%商住楼51%商务公寓39%商住楼 /商务公寓是区域办公的主要物业供应，分别占 39%和 51% 办公物业质素较低，租金水平在 30-45元 / 月，远低于渝中区 /北部区 区域板块 租金范围 代表项目 租金 区域板块 租金范围 代表项目 租金 渝中区解放碑 50-160 大都会商厦 110-160 北部区域观音桥 30-65 未来国际 30-40 世界贸易中心 70 同聚远景 40-65 雨田大厦 60 20-35 茂业东方时代 20-38 得意商务楼 50 北岸星座 30 渝中区两路口 -上清寺 30-110 希尔顿商厦 85-110 南岸区南坪商圈 30-40 浪高 凯悦大厦 30-40 中安国际大厦 30-45 25-35 金台商务大厦 30-35 皇冠大厦 35 高新区石桥铺 35-45 大西洋国际 36-42 沙坪坝区 30-45 庆泰大厦 35-45 18-30 渝高广场 18-30 单位：（元 / 月） 本报告是严格保密的。 区域内定位相对高端的专用办公物业租用价格、租用率明显高于其它商务办公物业 区域 楼名 主要企业类型 建面租金 (元 / 月 ) 商务用出租率 核心商圈 庆泰大厦 教育培训、电子科技、美容保健，房地产 /建筑 30-45 88% 立洋知本时代 电子科技、美容保健、装饰 30-45 85% 华宇时代星空 美容保健、教育培训、 IT电子、地产 /建筑 20-35 50% 华宇世纪银河 美容保健、地产 /建筑 20-35 30% 核心商圈附近 嘉多利大厦 社会服务型、教育培训 20-30 70% 金港大厦 教育培训、住宿 30-40 80% 金沙国际 电子通讯、中介 20-30 40% 智博天下 教育培训、中介 20-30 60% 立海大厦 教育培训、电子科技、建筑业 20-30 70% 商圈边缘 原野大厦 网络公司 /广告公司 10-15 20% 紫荆花苑 建筑类 10 5% 创豪商务楼 建筑类公司 /网络公司 /广告公司 20 100% 星瀚大厦 美容保健、电子、通讯 15-30 50% 欣阳广场 教育培训、电子科技、建筑业 20-35 65% 庆泰大厦 时代星空 区域现状 立海大厦 欣阳广场 本报告是严格保密的。 区域内高端供应缺失，高端需求无法满足，部分客户流失 沙坪坝商圈历年供应以商住楼为主 区内高端客户需求无法得到满足，外流现象严重 重庆市2 0 0 1 - 2 0 0 7 年历年供应结构2400063662552773636483000560850200004000060000800001000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007写字楼 商住楼 商务公寓精锐广告有限公司老总：公司下次再租用或者购买物业会选择在江北， 主要原因是 沙坪坝的写字楼形象太差，给客户印象不好 。 中天律师事务所：公司刚从小龙坎搬过来，那里的写字楼太破了；庆泰大厦虽然电梯 /形象也不好，但是已经是周边唯一的写字楼了。 卡耐基培训学校：租用只会选择写字楼， 整个沙坪坝就一个庆泰大厦 。 高端客户流失原因 : 区域缺少高端办公物业 商务氛围 沙坪坝的交通 区域现状 沙坪坝办公物业供应结构纯写字楼10%商住楼51%商务公寓39%本报告是严格保密的。 庆泰大厦是核心区内唯一写字楼，但其设施与形象落后，租用客户存在明显不满意的方面 “ 商住楼 ” 物业形象并未形成与其他非写字楼的形象区隔 地段 /物业管理是吸引客户的主要因素 中钦律师事务所 公司主要考虑 租金、形象、业务范围 等多方考虑； 目前庆泰大厦的公司形象依然没有达到公司的要求； 卡耐基培训学校 公司比较看重 大堂、电梯、服务、形象 ，可以接受较高的租金； 选择区域只会在沙坪坝区域，比较依赖高校 太平洋人寿保险 作为子公司一定要有形象要求； 因为主要服务的客户是在沙坪坝，要求比较容易找到。 庆泰大厦 时代星空 水晶国际 未来国际 形象 设备 /设施 设计（大堂 /平面设计） 租用企业杂乱 不满意点 满意点 区域现状 区位 物业管理 唯一专业写字楼 据我们亲身走访，发现此两方面水平同样较低 本报告是严格保密的。 区域现有办公租用客户主要以建筑、网络科技、教育培训、咨询 /广告 /律师 /贸易类为主 创豪商务楼办公企业类型广告类10%网络类10%建筑类80%华宇时代星空办公企业类型电子/ I T14.9%教育/ 培训11.9%地产/ 建筑11.9%其他11.9%商贸9.9%摄影7.9%服饰7.9%顾问/ 咨询/法律5.9%保健/ 医疗5.9%金融4.0%传媒/ 广告/设计/ 图文7.9%华宇世纪银河办公企业类型美容/ 保健25.7%地产/ 建筑17.1%其他22.9%摄影8.6%商贸8.6%教育/ 培训8.6%传媒/ 广告/图文8.6%庆泰大厦办公企业类型网络/电子25%美容美发22%建筑类13%教育培训类13%贸易类9%律师/咨询9%广告类4%保险3%银行2%主要办公企业类型为第三产业为主 建筑类 网络电子类 教育培训类 咨询 /广告 /律师 贸易类 金融 /保险 /医疗 客户构成 本报告是严格保密的。 按办公客户对商圈的依赖性和承租能力可划分为三大类型 公司类型 公司分类 臵业特征 代表企业 大型公司区域子公司 金融服务 /保险类公司 全国性大型公司子公司，如客户服务机构等 服务人群主要是区域人群，要求具有较好的标识性 对商圈地段要求较高，占据区域中心位臵 中国人寿 /中国银行 /太平洋保险 外地大型公司分支机构 区域性公司重庆分公司，租用在商圈内中高档办公物业内 主要业务以沙坪坝客户为主，辅以周边地区客户 商圈之外无满意物业租用，对商圈以来较弱 可口可乐 /利兴公司 区域教育衍生企业 教育培训类机构 教育培训 /英语教育 /职业再教育等中大型 对企业形象要求较高，具有较高的承租能力 依赖于与教育基地的距离和学校的距离 非依赖商圈 卡耐基培训学校 网络科技类公司 重庆大学科技园下属企业或者挂靠公司 从事网页设计 /软件开发等 企业规模在 10-20人 在意与重庆大学科技园管理办公室的交通关系 重庆渝软科技发展有限公司 /重庆耀阳信息咨询有限公司 区域中大型公司 建筑类企业 区域发展型公司，公司成立 2-3年，规模 20人以上 公司创立于本区域，主要客户和员工在沙坪坝区域 融汇地产 /远景装饰设计 中介咨询贸易类 律师事务所 /广告设计公司 /装饰园林公司 /电子贸易 /等 公司规模在 10-15人以上，具有一定的知名度 目前不考虑移往他区 中天律师事务所 /菲里克斯经贸发展有限公司 /圣安科技有限公司 /科捷企业顾问 零售类 美容服务 /婚庆礼仪 /婚纱摄影 /零售类公司办事处等 服务于商圈内人群，依赖商圈地段 承租能力整体较低，在 20-30元 /月 平米 尹姬美容 /柔婷银贸店 /玉芙护肤中心 客户构成 十分依赖商圈 /具有较强承租能力 非商圈依赖 /具有较强的承租能力 依赖商圈 /承租能力有限 本报告是严格保密的。 商圈依赖型客户：占据区域形象和区位制高点，地段 形象 公司分类 企业特征 价值敏感点 抗性 商圈依赖型客户 全国性大型公司的服务机构，如客户服务中心等 需充分共享区域的自然人流 对商圈地段要求较高，占据区域中心位臵 区域中心 形象 标识性 非区域中心核心地段 零售 /服务类公司 企业以服务商圈内的人群为主 依赖商圈内终端人群 位臵 形象 非商圈核心区 租用成本 典型企业：中国人寿保险沙坪坝分办事处 企业规模： 20-30人 现办公地点：庆泰大厦 现租用面积： 300平米左右 租金： 30-35元 /平米 月 典型访谈语录： 公司在这里办公，主要是来来往往的客户比较多， 一定要方便客户寻找 ； 客户来问就说是三峡广场里面某某位臵，客户一说就知道了； 公司作为分支机构，选在哪里办公，我们 下面的并没有什么决策权 ； 小龙坎也不错啊，交通也不错，但是对有些 客户而言就是不太好找 ； 租金在 30-40元 /平米 月，并不是很贵 ，公司倒还是承担的起； 公司的写字楼都是选在 各个商圈的最中心的位臵 。 典型企业：柔婷 企业规模： 5人 现办公地点：庆泰大厦 现租用面积： 80-100平米左右 租金： 30-35元 /平米 月 典型访谈语录： 公司主要服务于女性的美容 /护肤等业务，对是否是写字楼并不是很在意； 客户主要是商圈的人群，依赖于商圈的大人流量； 公司经常要在商圈里进行展出，树立展板；如果有大的商场或者商圈，公司是会考虑租用的。 本报告是严格保密的。 非商圈依赖型客户：具有高形象办公需求，有一定的租金承受能力，对商圈依赖度低 公司分类 企业特征 价值敏感点 抗性 教育培训类机构 教育培训 /英语教育 /职业再教育等中大型 对企业形象要求较高，具有较高的承租能力 依赖于与教育基地的距离和学校的距离 非依赖商圈，对区域的产业构成依赖严重 形象 设施配套 物业管理 位臵 交通 租用成本 网络科技类公司 重庆大学科技园下属企业或者挂靠公司 从事网页设计 /软件开发等 企业规模在 10-20人 在意与重庆大学科技园管理办公室的交通关系 建筑相关企业 区域发展型公司，公司成立 2-3年，规模 20人以上 公司创立于本区域，主要客户和员工在沙坪坝区域 中介咨询贸易类 律师事务所 /广告设计公司 /装饰园林公司 /电子贸易 /等 公司规模在 10-15人以上，具有一定的知名度 目前不考虑移往他区 本报告是严格保密的。 大量租用客户对项目的地段、区位均比较认可，并表示出了对纯写字楼的兴趣 项目处于商务商业区和行政办公中心区交汇处，区内商务办公氛围浓厚，商务配套成熟 项目区域认可度高，区域抗性较低 中钦律师事务所： 公司刚从小龙坎区域搬出来，在小龙坎地区有一个写字楼的话，公司会考虑。 卡耐基培训机构： 首选沙坪坝商圈内的纯写字楼，考虑商圈附近，且必须离学校很近。 太平洋人寿保险： 小龙坎位臵可以考虑，小龙坎的交通也很不错的。 某园林公司： 小龙坎正街交通较好，与沙坪坝广场内部看交通较还好、停车比较方便。 沙坪坝商务商业中心 行政办公中心 5分钟车程/10分钟步行 建设银行 国税所 就业服务管理局 中国银行 建设银行 交通银行 重庆商业银行 中国银行 农业银行 中国邮政 工商银行 农业银行 本案 根据我们对沙坪坝办公企业的拜访、调研，大部分企业对本项目的位臵、交通均比较认可，并对纯写字楼表示了明显的兴趣。 客户构成 本报告是严格保密的。 预计沙区纯高端写字楼投放市场后，其市场年均可消化3-4万平米，其月租金可达到 50-60元 /平米 类别 中新城上城 火炬中心 申基会展国际 龙湖西城国际 美源大厦 区位 高新区 高新区 高新区 杨家坪 渝北区 规模 46000 20000 30000 28590 35000 入市时间 2008.03.10 2003 2006 2007 2005 销售价格 销售价格 12000 10000 8000 5800（建面） 销售速度 1500平 /月 销售期 1年，余尾盘 半年销售完毕 售卖部分，其余持有 出租 单位月租 90 30-48 50 50-60 40 管理费 8 5 6 7 5.5 中央空调 2.5 5.2+1.8（公摊） 出租面积 40-700平 800-930整层出租 50； 300-600平 100 余 280未租 年需 求量 沙坪坝区无高端写字楼放量，故以临近本项目的其它区域项目年均消化量作为本项目年均消化量的参照； 写字楼销售速度虽然受到大势影响有所放缓，但是从“中新城上城”的销售情况看，其高价销售仍有可能实现年均 1.8万的销售面积，本区域 5年没有写字楼供应，其消化速度将至少高于此底线； 本区域目前普通写字楼租金在 30-45元 /平米 .月之间，其高端写字楼租金将达到 50元 /平米 .月以上 本报告是严格保密的。 西部新城产业规划发展将会给本区域带来一定的企业分支机构的办公需求 西部新城 东部核心城 通行距离： 西部新城到达东部核心区的距离在 15-20公里 通行时间： 15-20分钟 通行费用： 高速路交通费 15元 受空间格局 /交通事件 /交通费用限制，东西部城相互隔离独立 西永组团将形成