（人文地理学专业论文）滨海新区住宅市场需求结构研究.pdf

摘要 摘要 住房是人类基本生活与生存发展的基本物质条件和重要保障，房地产业也是 我国国民经济中关联度很高的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场 的快速发展上，随着城市化进程的加快、技术的进步，住宅市场在我国已初具规 模，对整个房地产业乃至对其关联产业和整个国民经济发展也做出了巨大的贡 献。随着天津滨海新区纳入国家发展战略，它已经成为促进我国经济快速发展的 第三增长极，越来越多的目光都投注在了滨海新区的发展上。同时，作为滨海经 济发展先导产业的房地产业也在带动着滨海新区经济的发展。但面对2 0 0 8 年以 来全国房地产市场的逐渐萧条，对滨海新区房地产市场的研究就显得十分必要。 本文通过对滨海新区住宅市场需求结构进行的科学合理地研究，可以有助于滨海 新区住宅房地产市场在今后更加成熟与完善。 本文的内容从理论到实证大体可以分为五个部分：第一部分是对住宅市场需 求的相关文献综述，包括对住宅市场的需求影响因素、居民住房支付能力、需求 结构、市场细分以及相关预测方法这五个方面大量文献的分析。第二部分是住宅 市场需求的理论基础部分，主要研究了住宅需求理论、马斯洛需求层次理论以及 阶层理论。第三部分是对滨海新区住宅市场的发展现状分析，包括分析中国房地 产市场发展历程和滨海新区住宅市场发展现状两部分。第四部分是对滨海新区住 宅市场需求结构的研究，通过分析滨海新区居住住宅支付能力以及对不同收入水 平家庭划分收入阶层，得出滨海新区住宅市场的需求结构现状，并通过模型预测 最后得出滨海新区住宅市场的未来需求结构。第五部分是对滨海新区住宅市场的 未来发展提出四方面建议。 关键词：滨海新区；住宅；房地产市场；需求结构；需求预测 摘要 a b s t r a c t h o u s i n gi st h eb a s i cm a t e r i a lc o n d i t i o na n di m p o r t a n tg u a r a n t e ei nt h el i f e ，t h e s u r v i v a la n dt h ed e v e l o p m e n to fp e o p l e t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa l s ot h ev e r yp i l l a r i nt h en a t i o n a le c o n o m yo fc h i n aw h i c hi sa s s o c i a t e dc l o s e l yw i t hm a n yi n d u s t r i e s t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ti s m a i n l ye m b o d i e di nt h er a p i d d e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gm a r k e t a l o n gw i t hu r b a n i z a t i o na n dt h ep r o g r e s so f t e c h n o l o g y ，t h eh o u s i n gm a r k e th a sb e g u nt ot a k es h a p ei n0 1 1 1 c o u n t r y i th a sm a d e e n o r m o u sc o n t r i b u t i o n st ot h ee n t i r er e a le s t a t ei n d u s t r ya sw e l la si t sa s s o c i a t e d i n d u s t r i e sa n dt h ee n t i r en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t t i a n j i nb i n h a in e wa r e ah a sa l r e a d yb e c o m et h e l i r dp o l eo ft h ed e v e l o p m e n t o fc h i n e s ee c o n o m y ，a n di th a sb e e np r o m o t i n gt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n tr a p i d l y m o r ea n dm o r ea t t e n t i o na r ef o c u s e do nt h ed e v e l o p m e n to ft i a n j i nb i n h a in e wa r e a a tt h es a m et i m e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，p l a y i n gal e a d i n gr o l e ，i sa c c e l e r a t i n gt h e e c o n o m i cd e v e l o p m e n to ft i a n j i nb i n h a in e wa r e a i nt h ef a c eo ft h eg r a d u a lr e c e s s i o no ft h en a t i o n a lr e a le s t a t em a r k e ts i n c e2 0 0 8 ， i ti sq u i t en e c e s s a r yt or e s e a r c ht h er e a le s t a t em a r k e to ft i a n j i nb i n h a in e wa r e a t h ea u t h o ro ft h i sd i s s e r t a t i o nh a sr e s e a r c h e dt h ed e m a n ds t r u c t u r eo ft h eh o u s i n g m a r k e to ft i a n j i nb i n h a in e wa r e as c i e n t i f i c a l l ya n dl o g i c a l l y , i nt h eh o p eo fh e l p i n g t h eh o u s i n gm a r k e to fb i n h a in e wa r e aa c h i e v eah i g hd e g r e eo fm a t u r i t ya n d p e r f e c t i o ni nt h ef u t u r e t h i sd i s s e r t a t i o nc a nb ed i v i d e di n t of i v ep a r t s ，c o v e r i n gb o t ht h e o r ya n df a c t s t h ef i r s tp a r ti sar e v i e wo fr e l a t e dd o c u m e n t sc o n c e r n i n gt h ed e m a n do fh o u s i n g m a r k e t ，i n c l u d i n gf i v ea s p e c t so ft h eh o u s i n gm a r k e t ，w h i c ha r e t h ei n f l u e n t i a lf a c t o r s a sf o l l o w s ：a f f o r d a b i l i t yo ft h er e s i d e n t s ，t h ed e m a n ds t r u c t u r e ，t h em a r k e t i n g s e g m e n t a t i o na n dt h ep r e d i c t i n gm e t h o d sa s s o c i a t e d t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt h e t h e o r e t i c a lb a s i so ft h eh o u s i n gm a r k e t ，i n c l u d i n gh o u s i n gd e m a n dt h e o r y , m a s l o s h i e r a r c h yo fn e e d st h e o r ya n ds t r a t u mt h e o r y t h et h i r dp a r t ，w h i c hi sm e a n tt o a n a l y z et h ep r e s e n ts i t u a t i o no ft h eh o u s i n gm a r k e td e v e l o p m e n to fb i n h a in e wa r e a ， i n c l u d e st h ec o u r s eo ft h er e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n to fc h i n aa n dt h eo n g o i n g 摘要 d e v e l o p m e n to fb i n h a in e w a r e ah o u s i n gm a r k e t t h ef o u r t hp a r ti st o s t u d yt h e d e m a n ds t r u c t l l r eo f b i n h a in e wa r e ah o u s i n gm a r k e t t h r o u g ha n a l y s i so f a f f o r d a b i l i t ya n dc l a s s i f i c a t i o no fd i f f e r e n ti n c o m eg r o u p s ，t h ed e m a n ds t r u c t u r eo f b i n h a in e wa r e ah o u s i n gm a r k e tw i l lb ew o r k e do u tb yw a yo fm o d e l i n gp r e d i c t i o n t h ef i f t hp a r tw i l lp u tf o r w a r df o u rp r o p o s a l sc o n c e r n i n gt h ef u t u r ed e v e l o p m e n to f b i n h a in e wa r e ah o u s i n gm a r k e t k e yw o r d s ：t i a n j i nb i r d a a in e wa r e a ；h o u s i n g ；r e a le s t a t em a r k e t ；d e m a n d s t r u c t u r e ；d e m a n dp r e d i c t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我 所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研 究成果，也不包含为获得墨盗! 至整盘鲎或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名： 学位论文版权使用授权书 本人完全了解天津师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权将学位论文 的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇 编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名： 导师签名：日期： 滨海新区住宅市场需求结构研究 1 1 问题的提出 第一章绪论 住房是人类基本生活与生存发展的基本物质条件和重要保障，随着我国改革 开放的不断深入和经济的不断发展，房地产业也获得了持续高速的发展，成为促 进经济发展的增长点，对整个国民经济和社会发展起着越来越重要的作用。房地 产业作为我国国民经济中关联度很高的支柱产业，其发展不仅可以改善投资环境 和广大居民的居住条件、提高人民生活质量、加快城市建设步伐、扩大就业，还 可以带动建材业、建筑业、金融业、交通业等等这些相关产业的发展，可以说， 房地产业对支撑整个国民经济的快速发展、促进产业结构的调整和稳定金融安全 等方面具有重要的意义。而房地产业一切经济活动的正常运行，都要以房地产市 场为基础和依托，从市场容量角度看，住宅市场是房地产市场中最大的市场，所 以房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上。 我国的住宅产业自初步建立起，经历了市场培育、繁荣、规范等几个发展阶 段。在这十几年的发展过程中，随着城市化进程的加快、技术的进步，住宅市场 在我国已初具规模，不仅在改善城镇居民居住条件方面取得了长足的进步，对整 个房地产业乃至对其关联产业和整个国民经济发展也做出了巨大的贡献，而国民 经济的快速发展也促进了住宅产业蓬勃兴起。但是，我国住宅市场在快速发展的 同时，也出现了许多值得关注的问题，主要体现在：部分地区房地产市场结构性 矛盾突出，房地产市场的运行、监管和调控体系不完善等。这些问题会阻碍和 制约房地产市场的健康发展，甚至会导致房地产泡沫的形成。 根据西方经济学原理，商品的价格是供求处于均衡状态时的价格，而我国的 住宅市场正处于供给过剩的状态，供大于求应当导致住宅价格的下跌，但是目前 的状况恰恰是商品住宅整体供给过剩与价格持续上涨同时并存。一方面偏高的商 品住宅价格，使得广大城镇普通居民家庭无力购房，改善居住条件的迫切愿望得 不到实现；而另一方面，住宅市场上的空置商品住宅却逐年增多，商品住宅空置 率不断攀升。这不仅不能促进住宅市场的健康发展，进而推动国民经济的发展， 还会给国民经济持续、健康发展带来严重隐患。存在充分竞争是市场化的基本特 征，充分竞争的形成必然会使商品价格维持在大多数人能够购买的程度。从这个 角度来看，住宅市场上出现的大面积商品房空置和城镇居民住房困难并存，这种 滨海新区住宅市场需求结构研究 有效供给和有效需求不足的不正常现象，正是现今商品住宅并未真正市场化的体 现。 天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长 极。滨海新区的发展不仅能够带动天津的发展，同时还可以带动环渤海地区和京 津一体化的发展。目前，滨海新区的发展正处于高速发展阶段，房地产业作为近 些年国民经济的支柱产业，逐渐成为滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区 的经济发展。但是2 0 0 8 年以来，一方面受国家宏观调控的影响，另一方面受经 济规律的影响，房地产市场开始走向萧条，所以，对滨海新区住宅市场需求结构 进行分析研究，可以有助于滨海新区住宅市场在今后更加成熟与完善。 1 2 研究意义及主要内容 1 。2 1 研究的意义 ( 1 ) 有助于促进房地产市场和国民经济的稳定发展 住宅市场是房地产市场的重要组成部分，住宅市场的稳定发展不仅可以完善 我国房地产市场体系，还可以带动房地产市场的繁荣发展和整个国民经济的增 长。目前，我国住宅市场面临的最主要问题就是市场上空置率不断上升而有效需 求不足的矛盾，而解决这一问题要从住宅市场的需求入手，因此，为保证房地产 市场和整个国民经济的健康发展，必须深入研究住宅市场需求结构。 ( 2 ) 有助于房地产开发企业自身的发展 房地产开发企业是住宅市场上重要的组成部分，只有企业自身能够在住宅市 场中占据一席之地，并获得良好的经济效益，才能保持住宅市场的供求平衡，实 现住宅市场的稳定发展。而房地产开发企业只有在对区域住宅市场的供需形势、 需求类型特征等进行研究之后，才能做出正确的住宅投资决策。所以，对住宅市 场需求结构的研究同样有助于房地产开发企业的持续发展。 ( 3 ) 有助于对住宅市场的管理 住宅市场的稳定发展不仅要通过市场本身的自动调节，还要依靠政府的力量 进行宏观管理，这主要体现在政府出台的一系列政策、制度上。如果相关政策、 制度的不协调会导致住宅市场问题严重化，甚至会阻碍住宅市场的发展。因此， 对城市住宅市场需求结构进行研究有助于政府对住宅市场的管理，针对问题制定 的政策、制度更有利于住宅市场的发展。 2 滨海新区住宅市场需求结构研究 ( 4 ) 有助于解决城市低收入群体的住房问题 住宅市场的快速发展，带来越来越大的住宅面积、越来越多样的户型和越来 越优美的社区环境，可以说城市居民的居住水平和居住理念都在逐步提升，这些 也使得住宅价格也越来越高。而对于城市低收入群体来说，他们的收入在满足自 身的温饱之后，余下的部分无法支付相对偏高的住宅价格。所以，通过对城市住 宅市场需求结构进行研究，充分了解城市居民对住宅的可支付程度，依据需求调 节供给，也有助于解决城市低收入群体的居住问题。 1 2 2 研究的主要内容 本文针对目前房地产市场的发展现状以及滨海新区住宅市场的实际情况和 现实需要，运用经济学、社会学等方面的原理，对房地产市场的发展历程、滨海 新区住宅市场现状及其发展制约因素进行分析，在对滨海新区住宅市场需求结构 现状及未来三年需求结构进行分析、预测的基础之上，提出滨海新区住宅市场发 展的对策建议。 本文共分为六个部分，结构安排如下： 第一章：绪论。介绍研究的背景和意义，论文的主要研究内容、结构安排以 及研究方法和技术路线。 第二章：住宅市场需求相关文献综述。对国内外住宅市场需求相关方面的研 究现状进行分析。 第三章：住宅市场需求相关理论基础。在界定相关概念的基础上，通过研究 住宅需求理论、马斯洛需求层次理论和阶层理论为本文提供理论依据，并对住宅 市场进行理论分析。 第四章：滨海新区住宅市场发展现状分析。在分析中国房地产市场的发展及 现状以及滨海新区基本情况的基础之上，总结目前滨海新区住宅市场发展的制约 因素。 第五章：滨海新区住宅市场需求结构分析。在分析滨海新区居民的住房支付 能力，并根据居民收入的不同对滨海新区收入阶层进行划分，通过划分出的收入 阶层、各阶层之间的比例关系以及各阶层对住宅所表现出的不同需求特点，可以 分析出滨海新区住宅市场的需求结构现状，并通过模型预测出2 0 0 8 年到2 0 1 0 年滨海新区住宅市场的需求结构。 3 滨海新区住宅市场需求结构研究 第六章：滨海新区住宅市场发展的对策建议。根据滨海新区住宅市场需求结 构分析的成果，对滨海新区住宅市场未来发展提出建议。 1 3 研究方法和技术路线 1 3 1 研究方法 本文在分析研究滨海新区住宅市场需求结构时，采用以下一些具体的研究方 法： ( 1 ) 理论联系实际的分析方法 在对事物和现象进行研究时，将理论知识应用于实际的研究工作，不仅可以 保证研究方向的正确性，还可以使研究工作具备一定的理论基础。所以，本文根 据研究的对象和任务，从理论出发，对住宅需求理论、马斯洛需求层次理论等进 行分析，并将这些理论知识应用于滨海新区住宅市场需求结构的实证研究中。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合 在研究滨海新区住宅市场需求结构问题时，一方面，对住宅及住宅市场的基 本概念和基本理论方面采用定性分析方法；另一方面，在对滨海新区住宅市场进 行实证分析时，主要采用定量分析方法。通过综合利用定性分析与定量分析相结 合的分析方法，可以有助于从质和量的两个方面深刻认识住宅市场需求结构。 ( 3 ) 统计分析方法 本文在对滨海新区住宅市场进行现状分析和预测时，主要采用统计分析方法 对数据进行整理和统计分析，并利用回归分析方法和时间序列分析法分析、预测 滨海新区住宅需求量与需求结构。 4 滨海新区住宅市场需求结构研究 1 3 2 技术路线 滨海新区住宅市场需求结构研究 上上 理 = 础 论 研 究 上上 r “一一一 厂、 滨 海 徘躺张 新 区 实 1 需求结构预测 证 研 究 l l j夕 滨海新区住宅市场发展的对策建议 l 图1 1 本文研究的技术路线 5 滨海新区住宅市场需求结构研究 第二章住宅市场需求相关文献综述 2 1 关于需求影响因素的研究 宋喜民等( 2 0 0 4 ) 认为从房地产市场这个系统来考察，影响市场有效需求的 主要因素有当地城镇居民人口、人均国内生产总值、城市居民人均可支配收入、 房地产的销售价格、人均居住面积和房地产竣工面积陋3 。 满江虹等( 2 0 0 4 ) 在全面考察了对商品住宅的居住和投机两个需求层面之后， 建立了商品住宅需求影响指标体系，包括了g d p 、房地产开发投资与固定资产 总投资之比、房地产开发投资增长率、土地面积、居住面积、空置面积与竣工面 积之比、人口总数、销售价格、住房贷款与销售额之比、销售面积与竣工面积之 比、销售金额与开发投资之比和开发贷款1 2 个指标口1 。 韩薇等( 2 0 0 5 ) 将影响住宅需求的因素分为社会发展情况、住宅建设情况和 居民经济情况三大类，包括：市区人口、户均人数、商品住宅销售价格、人均现 有居住面积、居民可支配收入、人均住宅消费支出、人均消费水平和职工平均工 资等八个因子构成指标体系，通过分析得出居民收入水平和消费结构是所有影响 因素当中贡献率最大的因子，二者在很大程度上决定了居民对住宅的有效需求 【4 】 o 冯套柱等( 2 0 0 5 ) 认为影响房地产市场需求的主要因素有总人口、人均g d p 、 城镇居民人均可支配收入、房地产的销售价格、人均居住面积、房地产竣工面积、 房地产施工面积、城乡居民储蓄存款余额和全社会固定资产投资9 个方面1 。 江涛等( 2 0 0 6 ) 在其建立的住宅需求预测指标体系中，将影响住宅市场购买 需求的因素分为经济因素和非经济因素。经济因素包括：居民收入水平、利率变 化、居民住宅消费倾向、住宅价格、经济发展水平和恩格尔系数。非经济因素包 括：人口数量结构、家庭户数、人均居住面积、观念因素、政府政策和社区环境 6 】 o 刘光宇( 2 0 0 6 ) 从市场人口学角度把影响我国住宅商品需求的人口因素归纳 为城市人口规模、城市人口年龄结构和城市家庭结构三大部分h 1 。 李炜玮( 2 0 0 6 ) 从住宅市场总交易量、住宅的需求和供给结构这两个层面， 对房地产税收的影响展开了实证研究。认为对于需求结构的调控而言，我国房地 产税收在调控住宅需求结构上存在偏差，尤其体现在对投资和投机性需求的抑制 6 滨海新区住宅市场需求结构研究 力度不足上嘲。 王洋( 2 0 0 7 ) 主要研究了总人口数量、商品房平均售价、人均可支配收入这 三个方面对房地产市场需求的影响，通过分析得出房地产影响因素中总人口数 量、商品房平均售价与房地产需求量成负相关，人均可支配收入与房地产需求量 成正相关口1 。 2 2 关于居民住房支付能力的研究 英国、美国分别从2 0 世纪6 0 和9 0 年代开始使用“住房支付能力”的概念 n 阳。b o u r a s s a ( 1 9 9 6 ) 在不进行居民收入和住房价格细分的前提下，对澳大利亚居 民自有住宅的支付能力进行了研究n 。q u i g l e y ( 2 0 0 4 ) 对美国近4 0 年的住房支付 能力进行了深入地研究，通过研究发现美国居民对自购房屋的支付能力并没有出 现明显的下降，但对于贫困家庭来说，其租房支出在明显的上升n 2 j 。 张丽( 2 0 0 5 ) 认为衡量住房支付能力的指标有：房价收入比、租金收入比和 住房消费比例。房价收入比是指一个国家或一个城市的年平均上市房价与居民年 平均收入之比。租金收入比指年房租支出占年家庭收入的比例n 3 l 。 王丽艳等( 2 0 0 7 ) 通过以天津为例的城市居民购房支付能力的实证分析，可 以看出不同收入阶层在住房购买力上差距显著，中低收入阶层已难承受目前房价 之高，购买力急剧下降，而且未来的购买力也被透支，这直接影响了中国经济能 否保持持续增长的后劲n 钔。 向肃一等( 2 0 0 7 ) 认为在研究住房支付能力时，可针对不同收入的家庭，选 取不同的地域范围，对购买、租赁或自建等不同的住房使用模式及新房、二手房 及其不同的户型、面积和价位等进行分析n 耵。 陈杰等( 2 0 0 8 ) 在研究中国城市居民的住房可支付能力时，认为静态房价收 入比的核心缺陷是在于以静态的眼光看待住房可支付能力问题，而忽视了收入却 有不断增长的可能性。进而提出了动态房价收入比，在测度住房市场潜在购买力 和全面衡量居民住房可支付能力的时候，一定要把居民收入的预期增长考虑进 去，才能更全面、更理性地认识中国城市居民的住房可支付能力和中国的房价变 动1 们。 7 滨海新区住宅市场需求结构研究 2 3 关于市场细分的研究 王冬英( 2 0 0 4 ) 在对市场细分的本质性内容及其在企业战略战术决策中的应 用类型和方法作了深入地研究之后，认为细分方法无所谓绝对优劣，完全取决于 营销者对营销问题的界定，对具体时空下市场供求特点、竞争状况等一系列问题 的分析判断以及对市场细分原理和方法论的理解程度n 7 1 。 李鹿嘉等( 2 0 0 4 ) 认为市场细分与产品策略选择作为市场营销的前期工作， 不仅对整个营销活动的成败起着至关重要的作用，还决定了整个市场运作的方 向。房地产商应从地理变数、人口变数等角度进一步深化房地产市场细分，审慎 选择和实施房地产产品组合策略和品牌策略，由此确立出适合企业自身状况的产 品策略，达到有效提高企业竞争力的目的n 羽。 易成栋( 2 0 0 6 ) 根据中国2 0 0 0 年人口普查资料微观抽样数据，通过对住房 来源、产权、住房状况以及在商品住宅市场的表现进行分析，发现不同的社会阶 层在这几方面都存在显著的差异，因此社会阶层细分标准适合于中国城镇住宅市 场细分，不同的社会阶层在商品住宅市场有不同的集体行动，并且社会阶层细分 标准对开发企业的目标市场决策和营销战略也有很重要的参考意义n 9 1 。 贾书新( 2 0 0 6 ) 认为在房地产企业的经营决策中，房地产市场的细分及定位 是其中的关键环节，房地产企业要想准确的进行市场定位，前提是要根据市场的 变化恰当的进行市场细分，关键是准确把握目标市场客户的需求特点，依据客户 的经济、心理等的需求个性特征，来进行市场定位，才能在市场竞争中立于不败 之地汹1 。 刘强( 2 0 0 7 ) 从人口学角度分析了人口学因素与房地产住宅市场细分之间的 理论联系，并以成都市房地产市场为例探讨房地产企业如何运用人口学因素进行 房地产住宅市场细分。他认为房地产开发企业要通过大规模、全面的市场调研， 获取人口学因素及房地产因素相关数据，并运用相关分析方法、主成分分析方法 对人口学因素与房地产因素进行一系列的分析，最后房地产开发企业在对细分市 场进行评价的基础上选择合适的策略确定目标市场瞳。 蔡黔芬等( 2 0 0 7 ) 以市场营销学中的市场细分理论为依据，对现阶段房地产 开发商的细分市场状况从住宅类型、地域、人口变量三种划分角度进行归纳总结， 通过分析认为我国现阶段房地产市场还处于发展的深化中，并指出老年住宅市场 8 滨海新区住宅市场需求结构研究 是很有发展潜力的细分市场呦1 。 郑岩( 2 0 0 8 ) 利用灰色系统理论中的灰色关联度的分析方法建立了房地产目 标市场细分的灰关联模式，有利于全面、真实地考虑市场细分的多种因素，为房 地产企业有针对性地制订和实施营销策略提供了重要依据嘲。 范菊梅等( 2 0 0 8 ) 在回顾我国住宅市场各种细分的方法之后，阐述了利用生 活方式来细分住宅的优势，并提出了一个具体的细分方案和结果砼钔。 晋淑惠( 2 0 0 8 ) 在论述市场细分理论的基础上，对房地产细分理论进行了阐 述，并通过实例进一步说明了市场细分理论有利于房地产企业制定和调整市场营 销策略，有利于房地产企业集中利用资源，提高竞争力取得最大经济效益，有利 于房地产企业开发新产品，开拓新市场，更好地满足社会需要乜副。 2 4 关于需求结构的研究 罗兆烈等( 1 9 9 8 ) 结合我国居民生活水平，认为我国城镇住宅建设可分为安 居型住宅、温饱型住宅、小康型住宅、富裕型住宅和豪华型住宅五种类型，并对 1 9 9 9 2 0 1 0 年城镇住宅需求结构进行了预测啪1 。 卫华( 2 0 0 0 ) 对我国的供给结构和需求结构同时进行了研究，认为供给结构 与需求结构之间的不均衡是常态，而且经济发展过程就是供给结构与需求结构矛 盾运动的过程，供给结构随需求结构的变化而变动。 马莹莹( 2 0 0 7 ) 认为使住房的潜在需求转化为有效需求需要有以下四个条件： 建立完善多元化，有层次的房地产金融机构；稳定房价比；提倡中低价位，中小 户型的集合；调动消费者的积极性型住房嘲。 杨子强( 2 0 0 8 ) 认为当前金融在需求结构优化中具有发挥作用的政策空间和 内在基础，应该：强化金融对投资的调节作用，增强经济发展的平稳性；强化金 融对扩大消费的调节作用，增强经济发展的协调性：强化金融对国际收支的调节 作用，增强经济发展的均衡性；同时，要完善金融基础设施，促进需求结构均衡 合理增长豳3 。 2 5 关于相关预测方法的研究 2 5 1 关于分析方法的研究 刘海旺( 2 0 0 4 ) 在进行大连市住宅市场需求进行预测时，在时间上和性质上 9 滨海新区住宅市场需求结构研究 区分为大连市住宅市场短期需求预测与长期需求预测。对短期预测通过采用灰色 系统理论及建模机理进行定量的预测，而对于长期预测则采用定性加定量的预测 方法啪1 。 满江虹等( 2 0 0 4 ) 在针对商品住宅提出基于知识发现的需求趋势预测方法， 以属性聚类算法充分考虑各种商品住宅的需求影响因素，以简洁的规则提取方法 从以往预测经验中提取预测知识，用于指导需求趋势预测b 1 。 梁迅等( 2 0 0 4 ) 通过借鉴索洛的生产函数模型，并利用1 9 8 6 2 0 0 1 年间共1 6 年的数据，求得广州市住宅销售的各影响因素对销售面积增长的贡献率大小，进 而得到各因素对面积销售增长的影响程度口。 很多学者都将灰色系统理论运用到房地产市场需求的分析中。宋喜民等 ( 2 0 0 4 ) 采用灰色关联分析方法对房地产市场的影响因素进行量化分析堙1 。冯套 柱等( 2 0 0 5 ) 在关联度分析的基础上又引入灰熵的概念，并建立了基于灰色关联 熵的房地产市场需求影响因素分析模型畸1 。 孙玉环等( 2 0 0 8 ) 采用单位根检验、协整检验和自回归分布滞后模型三种研 究方法对商品住宅需求及价格的市场内部推动因素进行分析口引。 2 5 2 关于预测模型与方法的研究 谢贤程( 1 9 9 5 ) 在香港房地产市场一书中提出了住宅需求方程： d - h ( r 木y ) 木n ，式中：d 为住宅需求总量；h ( r ) 为平均每人的住宅需求量函数( 居 住水平函数) ；r 为租金；n 为人口数量；y 为国内生产总值( g d p ) o 引。 成思危( 1 9 9 9 ) 在其主编的中国城镇住房制度改革一书中，采用回归拟合 的方法研究得出1 9 9 7 年到2 0 0 0 年中国的平均每人住宅需求量的经验公式( 居住 水平函数) 为：y = 6 1 9 7 6 x 0 3 7 ，r 2 = 0 6 2 0 1 ，f = 1 5 6 8 8 5 。式中：x 为人均g d p ；y 为人均居住面积汹1 。 关柯等( 2 0 0 2 ) 提出了住宅需求套数模型。、假定区域内拥有住宅的总户数为 g ，成立家庭但暂居亲戚朋友家中的户数为d ，将住宅按面积大小划分为i 类， 将家庭按主干成员年龄划分为j 类。功为有房户中第i 类住宅第j 类年龄段户数， a 为合理空置率( 一般为3 ) 。则区域内居民有房户户数为：g = 譬l 写：ib ； 区域居民总户数为：h = g + d ；城市住宅应有量k ( 套) 为：k - h 木( 1 + a ) b 5 | 。 1 0 滨海新区住宅市场需求结构研究 王峰等( 2 0 0 6 ) 认为住宅市场的需求与城市化进程密切相关，通过采用时间 序列和相关分析两种方法对我国的城市化水平进行预测，并构建住宅市场需求总 量模型，确定与城市化水平相应的住宅市场需求总量嘲。 熊晓炼( 2 0 0 6 ) 在对长沙市住宅需求进行预测时，选择了1 9 9 7 年到2 0 0 5 年居民住房消费的资料为样本，通过对这些住宅市场历史资料的分析与现状的调 查，找出影响住宅有效需求的关键因素，采用回归分析法，分别建立城镇居民人 均居住水平单因素回归模型和多元线性回归模型口引。 江涛等( 2 0 0 6 ) 在对大连市住宅需求预测的研究中，建立了采用1 个隐层的 预测住宅需求的b p 神经网络模型，并认为b p 神经网络预测方法是一种对非线 性问题进行分析和预测的有效工具1 。黄晓峰等( 2 0 0 6 ) 在对2 0 0 6 年到2 0 1 0 年 上海市松江区住宅用地需求预测研究时，不仅采用了神经网络模型，还同时应用 了灰色系统预测模型，克服了回归分析法的一些缺点啪1 。 蒋世辉等( 2 0 0 7 ) 通过建立灰色系统g m ( 1 ，1 ) 需求模型对河南省住宅需求 量进行预测。赵瑞等( 2 0 0 4 ) 在对住宅的需求量进行预测时，考虑到g m ( 1 ，1 ) 模型和m a r k o v 链预测的特点，将二者有机地结合起来，用g m ( 1 ，1 ) 模型进行趋 势预测，用m a r k o v 链预测反映数据序列的非平稳特征h 们。 朱华等( 2 0 0 7 ) 对1 9 8 9 年m a nk i n 和w e i l 提出的住宅需求总量模型进行修 改得到适合上海市住宅需求模型，运用该模型对上海市2 0 0 7 至2 0 1 0 年的住宅有 效需求进行预测h 。 陈专( 2 0 0 8 ) 归纳了西方市场经济发达国家对城市住宅需求总量的预测方法， 主要有两类：一是根据历史统计资料建立计量经济学模型，主要有时间序列分析 法和因果关系分析法等；二是考虑更多不能量化的因素，采用文字叙述的方式分 析住宅需求量，具体采用的技术方法主要有房价收入比法、需求源汇总法等h 朝。 通过以上对住宅市场需求相关的大量文献进行分析，可以发现目前对住宅市 场的研究内容涉及了从理论到实证、从定性到定量的多个方面，而且对住宅需求 预测方法模型方面的研究同时具备了研究的深度和广度。但对于住宅市场需求结 构尤其是对需求结构进行预测的文献却为数不多，所以说在住宅市场需求结构方 面还有待于进行更深入地研究。 滨海新区住宅市场需求结构研究 第三章住宅市场需求相关理论基础 3 1 住宅与住宅市场 研究住宅市场需求，首先要明白什么是住宅，什么是住宅市场。所以，本文 在对住宅和住宅市场这两个基本概念进行界定的基础之上，来探讨住宅市场需求 的相关理论，以期更好地理解这些理论的内涵。 3 1 1 住宅 ( 1 ) 住宅的概念 住宅可以供人类在其内生活、休憩，是人们的基本生活资料，也可以为人们 从事的各种社会经济文化活动提供场所，是最基本的物质前提之一。可以说，住 宅的发展水平不仅集中体现了一个国家经济发展水平和人民生活质量的高低，更 标志着人类社会文明进步。住宅房地产是房地产市场中十分重要的一种房地产类 型，其内涵中不仅包括可以供人们居住、生活的各种房屋建筑，还包括住宅所处 的环境与社区各项服务。所以，住宅是指住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体 及其所衍生的权利h 3 l 。 目前，我国主要存在三个住宅供应体系：一个是商品住宅供应体系，这个供 应体系面向中高收入家庭；另一个是经济适用房供应体系，这个供应体系面向中 低收入家庭；第三个是廉租住房供应体系，这个供应体系则面向低收入家庭。后 两个住宅供应体系具有社会保障性质。这三个住宅供应体系中所有类型的住宅， 几乎涵盖了住宅市场内的所有住宅需求者，所以这三个体系都在本研究的范畴之 中。 ( 2 ) 住宅的特征 住宅有价值和使用价值可以进行交易，所以住宅是一种商品，同时它还具有 一些与一般商品不同的特殊属性，所以说住宅应该是一种特殊商品。其特征主要 表现为以下自然属性和经济属性两个方面。自然属性也就是住宅本身所固有的特 征，包括位置固定性、单件异质性和耐久性；而住宅不仅关系到人们的生存和发 展，还与人们的经济生活密切相关，所以住宅还具有经济属性，主要表现在住宅 具有消费、投资双重性和价值昂贵性。具体如下： 位置固定性 滨海靳区住宅市场需求结构研究 住宅是建立在土地之上的建设产品，而土地是一种固定在地球上不可移动的 资源，正是由于住宅与土地资源之间的紧密联系，住宅的空间位置跟随土地也是 固定不可移动的，因此，住宅又可以称为不动产。而且，位置固定使实物形态的 住宅不可能像一般商品一样通过运输工具进行携带和搬动，一个地方的住宅就不 能进入另一个地方的市场进行交易，所以住宅市场是一个地区性市场。 单件异质性 住宅具有单件异质性，也就是每个住宅的大小、布局、内部设计、功能等都 不会完全一样，这些方面的差异就对不同的住宅产生了区分，而且由于住宅处于 不同的地理位置，其周围的环境条件也有好有坏，不同的环境条件使得每个住宅 之间都存在差异性。即使是在同一栋建筑上的不同住宅，虽然结构一样，但也存 在朝向、楼层等方面的不同。所以说，世界上不存在两个完全相同的住宅。 耐久性 住宅同一般商品一样也是具有生命周期的，但一般商品的使用时间都比较 短，最长的也不过1 0 年左右，而住宅的自然生命周期较一般商品而言要长得多。 国家规定的住宅土地使用期限为7 0 年，从房地产开发企业得到土地开始建设到 建成，不过短短的几年时间，而在此之后，住宅的自然生命周期一般可达5 0 年 左右m 1 。 消费、投资双重性 住宅是人们最普遍的消费需求，无论是租住还是对住宅的购买，人们拥有住 宅首先是为了拥有一个生存空间，这是对住宅的一种消费欲望。同时，土地资源 是一种不可再生资源，相比较地球上数目庞大的人口，土地是非常稀缺的，建筑 在土地之上的住宅也是稀缺的，而城市人口随着经济的发展与城市化进程的加快 在不断的增加。人口增加使得对住宅的需求也日益增加，带动了住宅价格的不断 上涨，因此，很多有经济实力的人看中了住宅的保值、增值功能，他们购买住宅 是为了进行投资。所以，住宅具有消费、投资双重性。 价值昂贵性 虽然住宅具有保值、增值的功能，可以用于投资，但对其投入的成本也是巨 大的，无论是房地产开发企业还是住宅购买者都需要金融业的支持。对房地产开 发企业来说，住宅开发建设周期较长，资金回笼慢，仅靠开发企业自有资金无法 滨海新区住宅市场需求结构研究 支付这整个过程所需要的人力、物力和资金：对普通购买者来讲，仅靠其工资收 入也是难以支付住宅昂贵的价值的。 3 1 2 住宅市场 ( 1 ) 住宅市场的概念 住宅市场是房地产市场中重要的组成部分，其含义有狭义和广义之分。狭义 的住宅市场是指供所有住宅交易的活动场所，如住宅买卖、租赁、抵押、典当等。 广义的住宅市场是指，住宅商品从开发建设到进入消费的整个全部流通过程的总 和。在住宅市场上，住宅的买卖双方是住宅市场中的需求和供给主体，他们就住 宅所属的权益进行交易，住宅市场的客体是住宅本身。 ( 2 ) 住宅市场的特征 由于住宅市场中交易的客体是住宅本身，住宅具有的不同一般商品的属性， 决定了住宅市场不仅具有一般市场的普遍性，还存在不同于一般商品市场的特殊 性。住宅市场的特征总的来说可以归纳为以下几个方面： 市场的区域性 住宅市场的区域性，是由住宅自身位置固定的特点所决定的，住宅不能随意 移动，交易也只能固定在其所在地域内。但这不仅是指地域概念上市场，除了空 间上的区域性，住宅市场还与其所处城市或地区的经济社会发展有关。一个城市 或地区的经济发展程度好，可以带动这个区域内住宅市场的发展，拉动对住宅的 供给和需求，提高该区域住宅价格的上涨。所以，住宅市场的区域性还包含了人 文要素。 竞争的不完全性 而经济学家认为一个完全竞争的市场要具备如下4 个条件：要存在大量的参 与者，也就是市场上的买者和卖者；其所销售的产品是同质的，也就是这些产品 对买者来说都是完全替代品；资源的流动不受任何限制；信息是完全的。而住宅 市场的发展要受到很多因素的影响，比如资源、环境、城市或地区经济社会的发 展程度、政府立法的限制等等，这些影响因素使住宅市场达不到完全竞争的水平。 政府的干预性 政府对住宅市场的干预主要体现在以下三个方面： 首先，我国的住宅产业虽然已经进入了市场化阶段，但还没有发展成熟，相 1 4 滨海新区住宅市场需求结构研究 关支撑领域如金融、法律等都有待完善，所以，政府通过对住宅市场进行干预来 维持住宅市场的有序正常发展，提高住宅市场抵御风险的能力。 其次，由于房地产业目前已经成为国民经济中的支柱产业，作为房地产业重 要组成部分的住宅业也处于一个重要地位，它的稳定发展关系不仅关系到整个房 地产业的发展，还会影响到整个国民经济的稳定发展。所以，政府通过对住宅市 场进行干预来保护住宅产业的健康和稳定。 再者，住宅是人们生活中必不可少的生活资料，使得住宅市场与人们的生活 密切相关。住宅价格往往是由住宅市场所决定的，但由市场决定的房价又经常过 高，所以不能只采用市场这一种手段对住宅价格进行调节。政府通过对住宅市场 进行适当的干预，使商品住宅价格保持在大多数居民能够承受的范围内，同时配 以一些住房保障性政策，以保证“居者有其屋”，稳定人们的生活。 经济的互动性 住宅业对一个城市或地区经济强大的拉动作用，使其成为国民经济新的增长 点和消费热点。而这种拉动作用是通过拉动与住宅业相关产业的发展来实现了， 正是住宅业与其相关产业之间不断地进行经济上的互动，才能够带动城市、地区 经济的发展。 ( 3 ) 住宅市场的分类 住宅市场是一个包含多个子市场的市场体系，从不同角度可以将这些子市场 分成不同的种类。 按住宅的价值划分 按住宅的价值可将住宅市场分为高档住宅( 包括别墅) 市场、普通商品住宅 市场和低档住宅市场。 按住宅交易层次划分 按住宅交易层次划分，可将住宅市场分为住宅一级市场和二级市场，也就是 住宅增量市场、住宅存