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首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 i 摘 要 就业是民生之本。扩大就业，促进再就业，关系我国改革发展稳定、人民生活水 平的提高和国家的长治久安。“十一五”期间是北京加快社会主义政治、经济、文化 建设的关键时期，就业问题关系到北京市社会经济的发展和人民生活水平的改善，如 何扩大就业将是北京当前和今后发展的重大艰巨任务。 房地产业作为北京市国民经济发展的重要产业，在扩大内需、促进经济增长、解 决就业问题方面成效显著。鉴于此，深入了解北京房地产业的发展对增加社会就业的 影响作用，尤其是对北京房地产业发展影响就业的定量分析，能够为该产业的发展提 供政策上的导向作用。 本文在界定房地产业、社会就业研究范围的基础上，首先运用就业产量弹性模型 测算房地产业自身对社会就业的吸纳与带动效应；其次，以产业关联理论为指导，运 用投入产出模型揭示产业链条上房地产业与其相关产业之间的后向、前向关联关系， 确定与房地产业发展密切相关的产业类型及其关联度， 再运用就业产量弹性模型测算 各相关产业的就业弹性，然后用关联度指标对各产业的就业弹性加以修正，最终确定 房地产业发展通过影响其它产业发展而间接产生的就业效应。这样，房地产业对社会 就业的总带动效应即为房地产业自身发展对社会就业的带动及其通过带动其它产业 发展而产生的就业带动效应。最后，本文提出进一步增强北京房地产业对社会就业的 带动效应、促进社会就业的对策和建议。 本文的创新之处在于： 1、论文收集近年来北京房地产业及本产业中社会从业人员的数据资料，采用就 业产量弹性模型，构建北京房地产业产值与从业人员之间的数量关系，揭示北京房地 产业对本产业就业的带动效应。 2、运用投入产出模型研究北京房地产业同其他产业关联度，确定与北京房地产 业关联度大的主要产业类型， 定量从前向关联度和后向关联度两方面反映房地产业对 相关产业的带动效应， 并通过弹性模型构建相关产业与该产业就业人员之间的数量关 系，对北京房地产业通过产业关联对社会就业进行带动效应分析。 3、以北京房地产业对社会就业的总带动效应量化分析结果，剖析目前北京房地 产业带动社会就业情况中存在的问题，并提出对策建议。 本文主要结论观点和结论是： 1、北京房地产业的发展对于解决当前迫切的就业问题有很强的带动作用。不仅 房地产业自身吸纳社会就业的能力较强，而且房地产业的产业链条长，前、后向关联 作用突出，带动相关产业发展能力非常强，由此引致的相关产业就业增加的效应也较 为显著，对社会的总就业带动效应较强。 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 ii 2 、通过动态比较、关联产业就业弹性分析、总就业弹性区间计算，测算出 2 0 0 2 年2 0 0 7年期间北京房地产业产量每变动 1 % ，直接促进本产业和间接带动关联产业 社会就业总体变动比例范围区间为 8 1 . 3 4 % 1 1 1 . 1 9 % ，对社会就业的促进作用显著； 动态来看，随着时间推移，房地产业关联产业类型越来越多，对社会就业带动作用也 越来越重要；其中，金融保险业、信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务 业、通信设备、计算机及其它电子设备制造业是房地产业的最主要关联产业，房地产 业发展对这些产业就业量的带动效应非常显著。 关键词: 北京 房地产业 社会就业 带动效应 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 iii a b s t r a c t employment is the foundation of peoples livelihood. expanding employment, promoting re- employment is related to the reform and development of our country. it is also related to improvement of peoples living standard and countrys long- term stability. the period of “ eleventh five” is the crucial moment of beijings development about politics, ecnomics and civilization, employment play a important role to the development of economics and the improvement of peoples living standard in beijing.how to expanding employment have become the arduous task of beijing devolpment at prevent and future. as the key industries of beijings ecnomics development,real estate industry play a good effect on expanding domestic demand and promoting economic growth,it also play a important role on solving the employment problem. in view of the above- mentioned,depth understanding of the important role which beijing real estate promote employment, particularly,the quantitative analysis of beijing real estate influence employment is provide to policy guidance of real estate industry devolopment. on the basis of defining the real estate and employment, firstly ,this thesis estimate the driven effect which real estate industry create employment itself by employment- production elasticity model;and then it show the forward、 backward correlation industries and forward、 backward correlation coefficients which related real estate industry by the guide of indusries correlation theory,then the thesis calculate employment elasticities of each related industries by employment - production elasticity model,and revise employment elasticities with its correlation coefficients,finally determine the driven effect which real estate influence their related industries.so the total driven effect real estate drive society employment include driven effect which real estate drive employment itself and drive their related industries employment. at last , the thesis propose advice and solution which enhance beijing real estate drive and promote society employment further. in this thesis,the innovation is as follows: 1、the thesis collect data information about beijing real estate production and society employment in recent years,use elastic analysis model,establish data relationship of beijing real estate production and employment number,show the effect which real estate poduction drive real estate employment number. 2、by using input- output model to research correlation of beijing real estate industry and other industris, determine the main related industries of beijing real estate,and 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 iv quantitative analysis the real estates driven effect from the forward correlation the backward correlation,use elastic analysis model to build the relationship between correlative industries and its employment , analysis the driven effect which beijing real estate influence correlative industries employment. 3、according to the quantitative analysis results which beijing real estate drive society employments total effect,research the problem which real estate poduction drive employment number,and give countermeasures and suggestions. in this thesis, the main conclusions and views are as follows: 1、the development of real estate industry in beijing have driven effect to society employment which is urgently need to solved. real estate industry have strong ability to creating jobs,it is also have longer industrial chain and prominenter forward、backward correlation， which create more and more jobs in its related industries,so real estate industry have strong effect to the total employment in soceity. 2、by trend comparing, analysing employment- production elasticity, calculating interval of total elastic effects,the thesis show that the production of beijing real estate changes 1%,cause the total employment of real estate industry and other related industries changes 81.34% 111.19%,from 1997 to 2007,which prominently creating jobs;recently beijing real estate have more and more relative industries over time,which created more and more jobs; finance and insurance industry, information transmission、 computer services and software industry, leasing and business services, communications equipment、 computers and other electronic equipment manufacturing are the most relative industries of beijing real estate industries,the development of real estate have strong effect to the employment of industries closely relatived. keywords: beijing, the real estate industry, society employments, driven effect 独 创 性 声 明 本人郑重声明：今所呈交的北京市房地产业对社会就业的带 动效应分析论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论 文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为 获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材 料。 作者签名： 日期： 年 月 日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其它复制手段保存论文。 （保密的论文在解密后应遵守此规定） 作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 1 页 共 57 页 1 导论 1 . 1 选题的研究背景 1 . 1 . 1 我国宏观就业背景 我国是世界上的人口大国， 同时也是世界上劳动力资源最丰富的国家。 根据 2 0 0 9 年 2 月 2 6 日国家统计局发布的 中华人民共和国 2 0 0 8 年国民经济和社会发展统计公 报 ， 2 0 0 8 年末，我国总人口已达到 1 3 . 2 8 亿，其中 1 5 - 6 4 岁的劳动力人口为 9 3 4 9 1 万人，占 7 0 . 4 % 。2 0 0 8年末，我国的就业人数为 7 6 8 2 0万人，其中城镇就业人数为 2 8 4 6 0 万人， 占 3 5 . 4 % ， 乡村就业人数为 4 8 3 6 0 万人， 占 6 4 . 6 % 。 经济活动人口为 7 8 3 6 4 万人，占全部劳动年龄人口的 8 3 . 3 % 1 , 中国的劳动参与率是世界上最高的国家之一。 在未来几十年内，中国每年将新增劳动力 7 0 0 万左右，同时，农村约有 2 亿剩余 劳动力；按照农村人口城市化每年增长 1 % 计算，农村劳动力每年向城市转移约 1 0 0 0 万； 而在经济每年增长 8 % - 9 % 的情况下， 每年新增就业岗位 8 0 0 - 9 0 0 万个； 2 0 0 6 年末， 城镇登记失业人数为 8 2 7 万人，登记失业率 4 . 2 % ；城镇调查失业率在 7 % - 8 % 左右。因 此，城镇每年约有 1 0 0 0 万以上的劳动力得不到工作岗位 2 。就业总量矛盾突出，中国 将长期面临巨大的就业压力。 除城镇劳动力的新增和城市化进程中农业劳动力向非农业领域大量转移之外， 还 存在许多结构调整中需要转移的以及迫于竞争压力而不断被分流的劳动力， 这使得目 前我国的三次产业就业结构很不平衡。2 0 0 8年末，一、二、三产业的就业人数分别 是 3 2 5 6 1万人、1 9 2 2 5万人和 2 4 6 1 4万人，所占比例分别是 4 2 . 6 % , 2 5 . 2 % 和 3 2 . 2 % 。 就业结构与 g d p 的比例严重不相适应，第一产业只占 g d p 总量的 1 5 . 2 % ，但就业人数 却占了 4 2 . 6 % 。所以随着产业结构的调整将会有大量的劳动力从第一二产业中挤出； 另一方面，我国经济处于转型时期，随着市场化就业体制的建立，将会从国有企业分 流出大量的劳动力，这些劳动力都面临着再就业的压力。 1 . 1 . 2 北京市劳动力就业背景 2 0 0 5年北京市人口普查资料显示，全市劳动力资源的发展变化呈现了这样的特 点：劳动力资源增长较快，就业压力明显增加。 2 0 0 5年北京市人口普查结果 3 ，全市劳动力人口为 1 0 0 4 . 6万人，占总人口的 7 4 . 8 % ，其中：男性 5 8 1 . 9 万人，女性 4 2 2 . 7 万人。与 1 9 9 5 年相比，劳动力人口增加 1国家统计局人口和就业统计司.中国人口统计年鉴m, 中国统计出版社,20052008. 2王亚利，北京旅游就业统计模型构建及实证分析d，北京第二外国语学院硕士学位论文，2005 3北京市统计局.北京市统计年鉴m,北京：中国统计出版社,2007. 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 2 页 共 57 页 了 4 1 2 . 3 万人，增长 4 9 . 3 % , 年平均增长率为 3 . 9 % ，高于总人口的增长速度。可见， 北京市劳动力资源丰富，增长较快。在劳动力资源增长的同时，北京市就业人口总量 也在缓慢增长，但增长率为 2 . 7 % , 1 9 9 5 - 2 0 0 5年期间，年平均增长率降为 1 . 9 7 % 。可 见，北京市劳动力资源的增长快于就业人口的增长，使得劳动力供大于求的矛盾日益 突出，就业压力明显增加，就业形势不容乐观。 根据最新的北京市 1 % 人口抽样调查主要数据公报 4 ， 到 2 0 0 5 年 1 1 月 1 日的统计， 北京市常住人口为 1 5 2 6 万人，其中 1 5 - 6 4 岁的劳动力人口为 1 2 1 3 万人，占常住人口 的 7 9 % 。北京三次产业的总就业人口为 8 5 4 0 6 5 4 人，占劳动力人口总数的 7 0 % ，也就 是说有 3 0 % 的劳动力处于闲置状态，北京面临着巨大的就业压力。 1 . 1 . 3 北京市房地产业发展背景 北京房地产业的发展是随着国家城镇住房制度改革和城市土地使用制度改革发 展起来的，在十几年的发展历程中，房地产业在促进城市和区域经济增长，带动其他 相关产业发展，提供就业机会，满足居住住房需求，美化居住环境等诸多方面的作用 显著。 目前， 房地产业已成为政府在制定宏观经济政策和发展规划时重点考虑的产业。 北京统计年鉴数据显示，2007 年末北京房地产业总产值为 587.6 亿，同 1990 年 相比增长 530 亿，增长了近 17 倍，年平均增长率达到 16.8%。其中房地产增加值占 gdp 的比重由 1995 年的 2.13%上涨到 2006 年的 6.7%。 房地产业从业人员逐年上升， 由 1995 年的 6.8 万人上涨到 2007 年的 47.3 万人，增长近了 7 倍，年平均增长率为 6.7%。可见北京房地产业对社会就业较强的吸纳能力，且吸纳就业量逐年上升。 北京市的房地产发展已经对带动社会就业做出了巨大的贡献， 但是目前尚没有准 确的数字能够说明北京房地产业对就业的综合带动效应。 本文通过对近年北京市各方 面数据的收集，采取科学的方法对房地产业的综合就业带动能力进行测算，尝试用确 切的数据来印证房地产业对社会就业的强大带动能力， 并且进一步对房地产业的就业 潜力进行分析。 1 . 2 选题的研究意义与目的 1 . 2 . 1 研究意义 就业是民生之本。扩大就业，促进再就业，关系我国改革发展稳定，关系人民生 活水平的提高和国家的长治久安。 就业问题已成为我国近年来牵动全社会的重大经济 社会问题，引起了社会各界的极大关注。 “十一五”期间是北京加快社会主义政治、 经济、文化建设的关键时期，就业问题关系到北京市社会经济的发展和人民生活水平 的改善，如何扩大就业将是北京当前和今后发展的重大艰巨任务。 4北京市统计局.北京市统计年鉴m,北京：中国统计出版社,2006. 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 3 页 共 57 页 房地产业作为北京市国民经济发展的重要产业，不仅在扩大内需、促进经济增长 方面成效显著，而且在解决就业问题也发挥了重要作用。充分就业是国民经济的重要 目标，也是当前北京地区经济政策迫切需要解决的一个社会问题，同时，判定某一产 业在国民经济中地位作用的一个必要条件是该产业是否能够加大就业岗位。鉴于此， 深入了解北京房地产业的发展对增加社会就业的影响作用， 尤其是对北京房地产业发 展影响就业的定量分析，能够为该产业的发展提供政策上的导向作用。因此，研究房 地产业对社会就业的带动效应，不仅对于促进房地产业的健康持续发展、发挥房地产 业对于社会经济的重要作用，而且对于保障首都社会稳定意义重大。 国内外学者研究成果在分别研究房地产业发展和就业问题的学术成果甚多， 但专 门就房地产业对就业的带动作用研究较少，且大多仅作定性分析，特别是针对某一地 区房地产业对就业的带动作用作专门的量化研究尚缺。 1 . 2 . 2 研究目的 国内外关于房地产业对社会就业促进作用的研究大多停留在定性研究层面， 本文 的研究目的在于： （1 ）定量反映北京房地产业本产业对行业就业的促进带动；( 2 ) 确 定与北京房地产业关联度大的主要产业类型， 对北京房地产业通过产业关联带动社会 就业的效应进行数量分析； （3 ）结合房地产本产业就业和相关产业社会就业量研究， 就北京市房地产业对社会就业的总体带动作用进行量化研究。 1 . 3 国内外研究动态 1 . 3 . 1 国外研究现状 近年来， 国外学者进一步对产业发展与就业的关系进行了一系列研究， 如 k e l l e y p a c e , r o n a l d b a r r y （1 9 9 8年）在其著作s p a t i a l s t a t i s i c s a n d r e a l e s t a t e 对本国不同地区房地产业就业人数进行了数据统计 3 4 ，v i v i e n n e m c c a b e （2 0 0 0 年） 在c a r e e r p a t h s a n d l a b o u r m o b i l i t y i n t h e c o n v e n t i o n s a n d e x h i b i t i o n s i n d u s t r y i n e a s t e r n a u s t r a l i a 对澳洲东部地区第三产业会展行业的劳动力 流动问题进行了定量分析 3 5 ，他们大都只是研究产业发展对增加就业的作用，只有少 数学者对单个产业如加工业、高科技产业甚至建筑业（m a r c e l a m i o z z o , c h r i s i v o r y , r e s t r u c t u r i n g i n t h e b r i t i s h c o n s t r u c t i o n i n d u s t r y ：i m p l i c a t i o n s o f r e c e n t c h a n g e s i n p r o j e c t m a n a g e m e n t a n d t e c h n o l o g y , 2 0 0 0 ）的就业问题进行了单独 的研究 3 6 ，d a n i e l p . m c m i l l e n 在其著作e m p l o y m e n t s u b c e n t e r s a n d s u b s e q u e n t r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t i n s u b u r b a n c h i c a g o 对芝加哥城郊及城市中心地区房 地产业发展和雇佣劳动力情况进行了介绍 3 7 ， 目前国外尚没有学者专门研究房地产业 对于社会就业的重要作用。 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 4 页 共 57 页 1 . 3 . 2 国内研究现状 近年来我国理论界和政府宏观决策关于房地产业对其他相关产业的影响， 特别是 房地产业的关联作用研究很受重视，而且国内学者的看法与评判基本一致，即房地产 业产业链长，能带动多个相关产业的发展并促进就业。1 9 9 6 1 9 9 8 年提出和明确的将 住宅业作为新的增长点的说法就是基于房地产业具有产业关联度高、 带动作用强的特 点，能形成国民经济的成长链，并且能带动其关联产业就业量的提高。 石志华（1 9 9 7 ）认为，住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金、化工、机械、 仪表、纺织等5 0 多个物质生产部门2 0 多个大类2 0 0 0 种产品的发展，对这些产业的就业 也有积极促进作用 1 4 。 李启明（1 9 9 7 ）认为与住宅产业直接相关或间接相关程度较高的产业有6 0 多个， 我国在住宅业上每增加1 亿元投资，其他2 3 个相关产业相应的增加1 . 4 7 9 亿元投入，其 中建材、 冶金、 农副业和机械等4 个部门就会共投入0 . 7 亿元， 同时带动就业的增长 2 2 。 刘玉录（2 0 0 0 ）针对天津、上海等城市提出房地产业的支柱作用，并定性地提到 房地产业对增加就业岗位的重要作用 1 6 。 田光进、张增祥、周全斌、乔颜友（2 0 0 1 ）对几个重要产业的就业进行了实证分 析，指出我国就业结构具有一定的地区差异，东部地区的工业、金融保险、房地产业 比较发达，从业人员比重较大，并通过数据分析证明了其观点，但仍未单独对房地产 业的就业问题进行分析与论述 1 7 。 产业关联度研究方面，李铁、马宇（2 0 0 2 ）运用1 9 9 2 年的投入产出表分析了房地 产业带动相关产业增长的能力 1 8 。 黄涛、陈良馄、王丽艳（2 0 0 2 ）对各行业的行业产出乘数和就业效应的分析方法 与指标进行了论述。但并没有学者单独研究房地产业与相关产业的投入产出关系 1 9 。 李启明（2 0 0 2 ）较新的研究是从房地产投资的诱发作用角度对房地产的带动效应 作了计算，认为房地产业对建筑业、制造业的诱发作用最大，每 1 0 0 亿元房地产投资 可以诱发制造业产出 1 2 3 . 6 1 亿元、可以诱发建筑业产出9 0 . 7 6 亿元，其次为采矿业 （1 6 . 6 4 亿元） 、商业（1 1 . 1 6 亿元） 、房地产业自身（1 0 . 9 8 亿元） 、电力煤气自来水 供应业（6 . 5 9 亿元） 2 2 。 谢经荣（2 0 0 3 ）研究表明，美国房地产业就业人员数量很大，1 9 9 1年，金融、 保险、房地产业从业人员有 6 6 4 . 6万人，1 9 9 2年为 6 5 7 . 1万人，其中近一半为房地 产业的雇员，住宅建筑和房地产业直接提供的就业机会，约占全美劳动者总数的十分 之一。在韩国、巴基斯坦、印度和墨西哥等国家，房地产每投资 1 0 0 万美元可为社会 提供 1 4 个就业岗位 2 。 到目前为止，我国理论界对房地产相关产业的具体产业类型、房地产业发展对各 相关产业的带动效应尚未取得共识， 并尚未从产业关联角度对我国房地产业与相关产 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 5 页 共 57 页 业的关联度进行定量的系统性的分析， 更没有针对房地产业对社会就业的带动作用进 行量化研究。 1 . 4 主要研究内容 1 . 4 . 1 概念界定 1 . 4 . 1 . 1 房地产业界定 房地产业的范围界定是深入分析房地产业与其相关产业关联关系、 房地产业带动 社会就业的基础。 目前仍存在对房地产业的认识模糊以及房地产业活动范围划定不一 的问题。房地产业按照其活动范围大体可分为两种。一种是广义的房地产业，是指以 房地产为对象的开发投资、开发经营、管理与服务等一系列经济活动的总称。广义概 念主要是从我国目前的国情出发，一方面房地产活动以开发投资为主，另外房地产经 营与服务市场仍处于初级阶段，不十分活跃也不规范，若将房地产开发投资排斥在外 而只统计房地产经营与服务， 与我国涉及面广和规模大的房地产开发建设局面以及由 此带动的经济增长量并不相符。另一种是狭义的房地产业，是指以房地产为对象的开 发经营、管理与服务等，不包括房地产开发投资在内的经济活动总称。目前我国国家 统计局的统计口径与国外的房地产界定基本一致，都是这种狭义上的房地产业。 鉴于投入产出表中所规定的房地产业的统计口径， 本文按照狭义上的房地产业进 行分析。随着房地产开发投资的逐渐减少和房地产经营服务市场的不断繁荣和规范， 房地产业应不包含房地产投资，房地产投资应属于建筑业。据此，我国国民经济行 业分类和代码 （g b / t 4 7 5 4 - 9 4 ）将房地产业列为 j 类，主要包括三大行业：房地产开 发与经营业（j 7 2 0 0经营、交易、租赁） ，房地产管理业（j 3 0 0住宅发展管理、土地 批租经营管理、其他房屋管理） ，房地产经纪与代理业（j 7 4 0 0 ） 。房地产业属于属于 第三产业，而建筑业为第二产业。 作为国民经济中的重要产业， 房地产业因其本身所具有特殊性而使该产业在产业 链条上具有明显的产业关联效应，具体来说： 房地产业具有很强的前向关联、后向关联作用，房地产生产与再生产过程中，需 要大量的资金与物流，联系着一大批相关产业，涉及面广、产业关联效应强，与建筑、 建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 5 0 多个物质生产部门紧密相关，房地产业 的发展直接影响到自来水供应业、交通运输业、邮电业、煤气生产供应业、家用电器、 家具、装饰产品及旅游、金融和服务业等诸多行业的发展，因而它的发展，能够促进 和带动相关产业的发展。据统计，房地产业的产值每增加 1 % ，就能使相关产业的产 值增加 1 . 5 2 % 。 1 . 4 . 1 . 2 就业人员的定义及就业种类 我国就业统计部门定义就业人员为：就业人员是指在 16 周岁以上，从事一定社 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 6 页 共 57 页 会劳动并获取劳动报酬或经营收入的人员。其中，城镇就业人员是指在城镇地区从事 非农业活动的就业人员。城镇劳动力调查中对城镇十六岁以上，具有劳动能力并符合 以下条件之一的人员列为就业人员：一、为了取得经营利润或报酬，调查周内从事劳 动时间超过一小时的；二、由于休假、学习等原因在调查周内暂时处于未工作状态， 但有工作场所或单位。包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户住、 私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（包括民办 教师、宗教职业者、现役军人） 。 根据工作部门不同，就业可分为正规部门就业和非正规部门就业。国际劳工组织 将非正规部门定义为“发展中国家城市地区那些低收入、低报酬、无组织、无结果的 很小的生产规模的生产或服务单位。 ”因此，非正规部门可总结为指经济规模较小的 从事商品生产、流通和服务的单位，包括微型企业、家庭的生产服务单位及独立的个 体劳动者等等。在非正规部门就业的劳动者则称为非正规就业。根据非正规部门就业 的定义，可以看出我国城乡中大量存在的个体雇主（如雇佣少量人员的个体餐馆，个 体服装店的所有者） 、自我雇佣者（如自行车维修工，三轮车夫和一般个体工商户） 、 个体雇员（即受雇于个体雇主的人） 、受雇于个人或家庭的服务人员（如保姆和钟点 工）等私营和个体劳动者均属于非正规就业。 从工作场所、时间、收入角度来看，就业又分为固定就业和弹性就业两种形式。 具体的， 弹性就业是指不限场所、 不限时间、不限收入等形式灵活多样的就业。包括： 钟点工、派遣就业（雇佣型派遣就业和登记型派遣就业） 、非全日制就业、临时就业 （如短期就业、季节就业、承包就业、传呼就业、独立就业）等。 1 . 4 . 2 技术路线 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 7 页 共 57 页 图 1 - 1 ：技术路线图 1 . 4 . 3 主要观点及创新之处 论文主要针对北京地区房地产发展与就业之间的关系，进行定量系统的分析，具 体包括： 1、论文收集近年来北京房地产业及本产业中社会从业人员的数据资料，采用就 业产量弹性模型，构建北京房地产业产值与从业人员之间的数量关系，揭示北京房地 产业对本产业就业的带动效应。 2、论文运用投入产出模型研究北京房地产业同其他产业关联度，确定与北京房 北京市房地产对关联产业就业 带动效应分析及结论 北京市房地产对本产业就业带 动效应分析及结论 产业经济学理论 房地产业、社会就业界定 房地产业对后向关联 产业的带动效应 房地产业与后向关联 产业关联度 直接消耗系数 完全消耗系数 房地产业对前向关联 产业的带动效应 房地产业与前向关联 产业关联度 直接分配系数 完全分配系数 房地产关联产业对 就业带动效应 关联产业总产值 关联产业就业量 就业产出弹性 房地产业对社会就业间接带动效应 房地产业自身对就 业带动效应 房地产业总产值 房地产业就业量 就业产出弹性 房地产业对社会就业 直接带动效应 结论：北京市房地产业对社会就业带动综合效应评析 促进社会就业，保持房地产业与社会就业协调发展的建议 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 8 页 共 57 页 地产业关联度大的主要产业类型， 并定量从前向关联度和后向关联度两方面反映房地 产业对相关产业的带动效应， 并通过计量模型构建相关产业与该产业就业人员之间的 数量关系，对北京房地产业通过产业关联对社会就业进行带动效应分析。 3、以北京房地产业对社会就业的总带动效应量化分析结果，剖析目前北京房地 产业带动社会就业情况中存在的问题，并提出对策建议。 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 9 页 共 57 页 2 研究房地产业对社会就业带动效应的基本 经济理论及模型 2 . 1 理论基础 2 . 1 . 1 古典就业理论 古典经济学就业理论源于著名经济学家萨伊提出的萨伊定律( s a y s l a w ) ，该定律 认为“供给会创造自己的需求”。马歇尔、萨伊等古典经济学派学者认为，劳动的需 求和劳动的供给都由实际的工资水平所决定, 劳动的供给与实际工资呈同方向变化， 劳动的需求则与实际工资水平呈反方向变化，由于劳动力市场是完全竞争的，工资可 随着劳动力市场的供求变化迅速变动。当劳动需求小于劳动供给时，会存在失业的现 象，实际工资水平会迅速下降，从而使雇主增雇工人，使得失业量减少；若劳动的需 求大于供给，实际工资会迅速上升，从而使雇主减雇工人，劳动的供求会趋于平衡。 因此，古典经济学就业理论认为，劳动力市场均衡时所决定的就业量一定是充分就业 量，长期、大量的失业是不可能存在的。古典就业理论在理论上排斥了失业存在的可 能性，而将实际中所存在的失业归结为自愿性失业和摩擦性失业，并且认为这两种失 业的存在与充分就业并不矛盾。 2 . 1 . 2 凯恩斯的就业理论 凯恩斯的就业理论是2 0 世纪二三十年代资本主义世界性经济大危机的产物。 凯恩 斯在其著作就业、利息和货币通论中，指出资本主义社会存在着“非自愿失业”， 即工人愿意按现行货币工资受雇于资本家，却仍然无法实现就业，凯恩斯认为这是社 会“有效需求”不足的结果，只有国家干预经济，增加“有效需求”，才能实现社会 充分就业。“有效需求”是总供给与总需求相等从而处于均衡状态的社会总需求，它 包括消费需求( 消费支出) 和投资需求( 投资支出) ， 并决定社会就业量和国民收入的大 小。凯恩斯在接受传统经济学中摩擦性失业和自愿失业两个范畴的同时，提出了另一 个失业的范畴，即非自愿失业。凯恩斯认为，各种形式的失业中非自愿失业危害最为 严重，只有消除非自愿失业，才意味着充分就业，而存在非自愿失业的原因在于有效 需求不足。凯恩斯认为，社会总就业量是由社会总需求决定的，总需求增加，总就业 量就增加。但在现实经济中存在有效需求不足，这是边际消费倾向递减、资本边际效 率递减、流动偏好三大基本心理规律作用的结果。具体说来，边际消费倾向递减使消 费随着生产的增加而相对减少；此外资本边际效率递减，使资本家对投资前景缺乏信 心，投资的动力随生产的增加而相对降低；第三，由于人们愿意持有货币的偏好，使 得消费减少。这些都使得生产不能扩大到充分就业的程度，社会出现失业现象。 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京市房地产业对社会就业的带动效应分析 第 10 页 共 57 页 凯恩斯经济学派认为，解决失业问题的一般政策就是通过国家经济干预，加强国 家对经济的干预 ，用增加公共支出、降低利率、刺激投资和消费的政策，提高有效 需求，实现充分就业。并且只要社会能提供足够的有效需求，失业问题就可以解决。 为此，必须依靠国家对经济生活进行直接的干预，扩大有效需求以增加就业量。 2 . 1 . 3 产业结构理论 产业结构是指国民经济中各产业的构成及其相互关系。 产业结构和经济发展有着 密切的关系，合理的产业结构可以使资源合理配置，促进经济增长。1 7 世纪经济学家 威廉配第曾指出，“制造业比农业，进而商业比制造业能得到更多的收入。”劳动 力在各产业间的流动是由产业之间相对收入上的差距引起的。 克拉克研究揭示出了人 均国民收入与结构变动之间的内在关联规律，即随着人均国民收入的提高，劳动力首 先由第一产业向第二产业转移，当人均国民收入水平进一步提高时，劳动力又向第三 产业转移， 经济增长过程中各产业之间收入的相对差异造成了劳动力在不同产业之间 的转移。此规律被称为“配第一克拉克”定律。 2 0 世纪五六十年代，美国经济学家库兹涅茨出版了各国经济增长的数量方面 和现代经济增长两部名作，从国民收入和劳动力分布在产业间的分布两个方面， 对伴随经济发展的产业结构变化作了深入的研究。其研究结果表明: 第一，农业部门 无论在国民生产总值中所占份额，还是在总劳动中所占份额都显著趋向下降。而工业 部门和服务业部门所占份额却趋于上升。第二，工业结构内部一些与现代经济增长密 切相关的新兴部门，如运输、通讯及建筑业在g d p 和总劳动力中所占的份额趋于上升; 在服务业内部，教育、科研和政府行政部门在全部劳动中所占的份额也趋于上升。 以钱纳里为代表的世界银行经济学家提出了发展形式理论，其研究结果表明: 在 就业结构的变动方面，工业就业的增加远远低于农业就业的减少，因此，劳动力转移 主要发生在农业和服务业之间。 2 . 1 . 4 产业关联理论 产业关联又称产业联系，是指国民经济各产业之间投入与产出、供给与需求的关 系。 产业关联的理论和方法源于2 0 世纪3 0 年代美国经济学家列昂惕夫开创的投入产出 经济学。它是对产业之间的联系进行量化研究的一种理论方法，借助产业联系表( 即 投入产出表或列昂惕夫表) 对产业之间在生产、交换和分配上发生的联系进行分析和 研究，从而揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性。首 先，它将经济主体的活动以生产工艺相似性为依据，划分为若干部门；其次，揭示部 门之间的结构性关系，并将其量化和固定下来；最后，把生产方面的关系同最终需求 在各产业的结构， 以及分配方面的附加值在各产业的分布连接起来， 形成以供求平衡、 收支平衡为核心的数量体系。 产业关联的实质是经济