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浙江大学硕士学位论文沈阳市写宁楼租金的微观影响因素的实证研究 摘要 写字楼是办公活动的主要场所，随着我国市场经济的飞速发展，商业贸易的 繁荣，写字楼市场也得到了相应的发展。但是由于各城市的经济发展水平的差异 以及区域经济特点的差异，对写字楼的需求有明显的区别，写字楼市场的发展成 熟程度也较大区别。 沈阳市作为东北的区域中心城市，是东北的商贸中心，物资集散地，在国家 振兴东北老工业基地的战略下，近年沈阳处在由传统的重工业转向新的经济形态 的转换时期。由于沈阳市本身的区域经济地位及传统经济功能使现阶段沈阳市的 写字楼市场有独特的特征，巨大的写字楼存量与比较不成熟的市场发展水平并 存。本文从微观角度，分析了影响沈阳市写字楼租金的影响因素，考察在沈阳市 写字楼市场目前发展水平下，写字楼租金的微观决定机制，消费者的偏好。在大 量阅读国内外的相关研究文献后，本文采用了国外被广泛用于分析房地产物业价 格的特征价格理论，以写字楼租金为被解释变量，写字楼的微观特征为解释变量， 建立沈阳市写字楼的特征价格模型，找出现阶段显著影响沈阳市写字楼租金的微 观特征，推出这些特征的隐含价格函数，定量化的分析写字楼的特征对租金的影 响。然后建立了沈阳写字楼最集中的北站区域的写字楼特征价格模型，分析了一 定区域内的写字楼租金差异的影响因素，对将两个模型进行比较。最后进步的 定性分析沈阳市写字楼的两个重要的特征因素区位特征和业权状况的现状和发 展趋势。本文的研究结论可为写字楼开发商的投资，开发，运营决策以及消费者 的消费决策提供依据。 关键词：写字楼租金；写字楼特征；徽观影响因素l 特征价格模型 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 a b s t r a c t o f f i c e b u i l d i n g i st h em a i n s p a c e f o rb u s i n e s sa c t i v i t i e s a st h er a p i d d e v e l o p m e n to ft h em a r k e te c o n o m ya n dt h ep r o s p e r i t yo ft h ec o m n e r c ei n o u r c o u n t r y ，t h eo f f i c eb u i l d i n gm a r k e th a sb e e nd e v e l o p e dc o r r e s p o n d i n g l y b u td u et o t h ed i s c r e p a n c yo ft h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n te x t e n ta n dt h ed i f f e r e n c eo ft h er e g i o n a l e c o n o m i cc h a r a c t e r i s t i c a m o n gc i t i e s ，t h ed e m a n df o rt h eo f f i c eb u i l d i n ga n dt h e m a t u r i t yo ft h eb u i l d i n gm a r k e ti sd i v e r s i f i e d a st h er e g i o n a lc e n t r a lc i t yo ft h en o r t h e a s to fc h i n a ，s h e n y a n gi st h er e g i o n a l c o m m e r c i a lc e n t e ra n dt h em a t e r i a ld i s t r i b u t i n gc e n t e r u n d e rt h eb a c k g r o u n do f n a t i o n a l p r o s p e r i n g t h e n o r t h e a s t s t r a t e g y , s h e n y a n g i si nt h ee c o n o m i c t r a n s f o r m a t i o np e r i o d a n dd u et ot h er e g i o n a le c o n o m i cs t a t u sa n dt h ee c o n o m i c c h a r a c t e r i s t i co ft h ec i t y , t h eo f f i c eb u i l d i n gm a r k e ti ns h e n y a n gh a si t ss p e c i a l c h a r a c t e r i s t i c ，w h i c hh a sh u g eq u a n t i t ya n dc o m p a r a t i v e l yi m m a t u r em a r k e tm e a n t i m e t h i sp a p e rw i l la n a l y z et h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c et h er e n to fo f f i c eb u i l d i n gf r o mt h e m i c r op o i n to fv i e w ，t of i n dt h em i c r op r i c i n gm e c h a n i s mi nt h es h e n y a n go f f i c e b u i l d i n gm a r k e tu n d e rs u c hd e v e l o p i n gl e v e l a f t e rr e a d i n gl a r g ea m o u n to fr e l a t i v e l i t e r a t u r e s ，h e d o u i cp r i c em o d e l ，w h i c hh a sb e e nb r o a d l yu s e dt oa n a l y z i n gt h er e a l e s t a t ep r i c e ，i su s e di nt h i sp a p e rt oa n a l y z et h er e n to ft h eo f f i c eb u i l d i n gi ns h e n y a n g ， a n de s t a b l i s h i n gt h eh e d o n i c p r i c em o d e lo f t h eo f f i c eb u i l d i n gi ns h e n y a n gt oa n a l y z e t h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c et h er e n to fo f f i c eb u i l d i n g a n dt h e nt h eo f f i c eb u i l d i n g h e d o n i c p r i c em o d e lo ft h en o r t h r a i l w a y - s t a t i o nd i s t r i c tw h e r eh a s t h eh i g h e s td e n s i t y o ft h eo f f i c eb u i l d i n gi ns h e n y a n gi sm a d et oa n a l y z et h er e n ti n f l u e n c i n gf a c t o r si na s p e c i a ld i s t r i c t ，a n dc o m p a r et h i st w om o d e l s i nt h el a s t ，t h ep a p e rt a k eo u tt w o i m p o r t a n tf a c t o r st om a k ed u p e ra n a l y z e ，a n df o r e c a s tt h ed e v e l o p i n gt r e n do ft h e s e f a c t o r s t h ec o n c l u s i o no ft h i sp a p e rc o u l db eu s e dt ob et h er e f e r e n c eo fm a r k e t i n g d e c i s i o nf o rt h er e a le s t a t ec o m p a n ya n dt h ec o n s u m i n gd e c i s i o no ft h ec o n s u m e r k e y w o r d s = o f n e eb u i l d i n gr e n t = o f f i c eb u i l d i n ge h a r a e t e r i s f i e t m i c r of a c t o r sh e d o n i ep r i c em o d e l 浙江大学硕士学位论文 沈阳市写字楼租金的微观影响网素的实证研究 图1 1 论文技术路线图 图目录 图3 1 特征价格法下的消费者均衡 图3 2 特征价格法下的生产者均衡 图3 3 特征价格法下市场均衡的实现 图4 i 模型的残差散点图 图4 2 残差一阶序列相关分析图 图4 3 残差散点图 一6 2 0 2 l 2 2 5 0 5 1 6 6 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 表目录 表2 1 国外特征价格模型部分研究成果列表1 4 表3 1 内装修成本评估示例3 9 表3 2 模型特征变量及其量化方式4 0 表4 i 四个基本模型的回归结果比较4 3 表4 2 模型回归总体参数表4 5 表4 3 方差分析表4 6 表4 4 回归系数与显著性检验表4 8 表4 5 变量的容许度及方差因子表4 9 表4 7 残差项回归方差分析及回归系数表5 1 表4 6 ei 与变量观测值的s p e a r m a n 相关系数5 2 表4 8 差分方程回归总体参数表5 3 表4 9 差分方程回归的方差分析表5 3 表4 1 0 差分方程回归的系数及显著性检验表5 4 表4 1 1 特征变量影响程度5 5 表4 1 2 基本模型的比较一6 1 表4 1 3 总体参数表6 2 表4 1 4 方差分析表6 3 表4 1 5 回归系数及显著性检验表一6 4 表4 1 6 特征变量的容许度和方差膨胀因子6 5 表4 1 7 e1 与变量观测值的s p e 删a n 相关系数表6 6 表4 1 8 特征影响程度的比较6 7 表4 1 9 在沈阳市与北站写字楼特征价格模型的共有变量6 8 表5 1 国内主要城市商务中心与商业中心7 3 表5 2 深圳市知名统一业权写字楼物业出租情况7 5 表5 3 华润大厦部分客户列表7 7 表5 3 相关系数表7 8 浙江大学硕士学位沦文 沈阳市写宁楼租金的微观影响凶素的实证研究 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 引言 写字楼是现代企业办公的主要场所，一个城市的写字楼市场的发展水平在一 定程度上是对城市商贸活动活跃程度的体现，在商业贸易发达，经济国际化程度 较高的城市，对写字楼物业的数量和质量上的较高的要求会促进整个写字楼市场 的发展。可以认为相对于住宅市场，写字楼市场对于城市经济的发展变化更加敏 感。由于目前国内城市经济发展水平的较大差异以及城市经济性质的差异，不同 城市之间写字楼市场发展水平和市场特征有很大的差异。在市场经济较发达的中 一f l , 城市近几年的写字楼市场从规模都有飞速的发展。中国经济随着入世，国际化 水平越来越高，大景外资企业的进入引起的高档写字楼物业的需求增长也对整体 写字楼产品质量和市场竞争水平的提高有加速作用。北京，上海，广州，深圳四 个中国的一线城市的写字楼市场已经开始走向成熟。而沈阳市作为东北传统老r 业基地的中一f l , 城市，在近几年国家振兴东北，区域经济转型的过渡期，写字楼市 场有哪些特点，发展水平如何。本文正是要从微观的产品角度来分析这些问题。 1 1 2 沈阳市写字楼现状概述 从1 9 9 2 年全国范闱内掀起房地产投资热潮，相对于沈阳经历了较快发展的 住宅市场，沈阳巾- 的写字楼市场一直都处于非主流角色，总体感觉比较平稳。但 是随着国家振兴东北的提出，沈阳是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对 城市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展。沈阳市建设现代 化的区域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力，而中国入世，经济的进一 步圉际化是市场的重大利好。写字楼市场的区域特征逐渐形成，除了传统的太原 街与和平北大街商务中一f l , ，北站金融商贸区以及形成，五里河区域的多元聚集效 应也开始显现，也开始出现了一些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业 相当的项目，如总统大厦，方圆大厦等几个沈阳市场上的顶级写字楼，年租金己 达到1 4 0 0 元每平米。而目前深圳市的顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租 金1 5 6 0 元每甲米( 深圳写字楼标价惯例为月租金) ，地标性建筑地王大厦年租金 也仅为1 2 0 0 元。当然与全国几个发达城市比较的，沈阳的写字楼市场还是不成 熟的。从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的比较，写字楼物业管 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州等城市的相对成熟 的写字楼市场的较大差距。当然这是与沈阳的经济发展水平相对应的。 从产品提供者来讲，沈阳市的写字楼开发商大多都是本土的企业，这是由于 沈阳市的老工业基地经济背景以及城市房地产市场发展水平。外地地产氽业进入 沈阳市房地产行业较少，即使在住宅市场上，也仅有万科在沈j j h 有开发项目，其 它如中海，金地，近几年飞速发展的顺驰等全国范围内的著名地产开发商都还没 有在沈阳开发项目，而写字楼市场上的外地开发商更是风毛麟角。大连的较大规 模的商业地产发展商大商集团以及万达集团进入沈阳市场也仅仅涉足大型商业 项目。而沈阳市本地开发商从平均整体实力来讲在比较薄弱，沈阳本地的最大规 模的房地产开发商银基发展在全国地产商排名中也仅仅是在2 0 0 5 年才挤进1 0 0 强，名列第1 0 0 。有大部分的写字楼物业都是由没有专业房地产开发经验的企业 出资成立的项目公司开发。说明目前沈阳本土的写字楼开发商整体水平较低。 从产品角度来讲，沈阳市写字楼市场上的产品质量差异较大。从写字楼物业 内部的配套水平，装修水平到物、眦管理水平都存在较大差异，当然相应的价格也 存在较大的差异。这样的差异由于沈阳写字楼市场上存在的写字楼既有近几年上 市的引进较先进设计理念的高档次写字楼物业，也有大量的由非专业的房地产开 发商开发销售或m 租的质量参差不齐的中低档次的写字楼。相应的写字楼物业管 理市场水平与发达城市市场也有较大差距。只有极少数的高档次写字楼物业由专 业的高素质写字楼物、管理公司接手，大部分都是发展商自己成立的附属物业管 理公司或者市场上小规模的物业管理公司。 总之，沈阳市的写字楼市场还不成熟。没有外地专业的写字楼开发商的进入， 本地也暂时没有成长起来专业的写字楼开发商，有大部分由于受到近年房地产行 业的高利润吸引进入房地产业的工商业资本支持下的项目公司。从产品角度讲， 市场竞争水平不高，产品质量参差不齐，差异较大，相应的物业管理整体水平也 不高，写字楼物业的价格差异也很明显。而本文将这个市场现状下的写字楼的租 金作为解释变量，对其影响的因素进行系统分析，考察在这一特定的市场发展水 平中，写字楼的租金的微观决定因素，进而分析现阶段沈阳市场上的写字楼需求 者对于写字楼的特征的偏好。分析结果可作为现阶段的市场状况下开发商投资， 开发，运营决策以及消费者消费决策的参考依据。 1 2 本文中的基本概念 1 2 1 写字楼与写字楼租金 存西方的有关办公活动的研究中，o f f i c e 一词主要有三个含义：( 1 ) 空间概 浙江大学硕士学位论文沈阳市= 写字楼租金的微观影响因素的实证研究 念，指办公场所或办公建筑在地域上的分布：( 2 ) 企业组织概念，指以办公形式 存在的企业机构；( 3 ) 就业概念指这些办公楼的机构中从事办公事务的人员。 写字楼使指由一间间写字问组成的，主要供人们办公的楼字，它是一种通过 出售或者出租办公空间而赢取利润的物、【k ，写字楼在特定的空间聚集成区，客观 上必须包括o f f i c e 的三个内涵以及周边环境的培育以及配套建设的过程。戈达德 ( g o d d a r d ，1 9 7 5 ) 认为写字楼是主要用来从事办公活动的工作场所，一般配有 信息处理设施。哈勃特( d t h e r b e r t ，1 9 8 1 ) 和汤姆逊( c j t o m a s ，1 9 8 2 ) 认为 写字楼主要服务于商务组织和管理机构的交易和行政管理活动，其服务对象设计 经济，社会，政治生活的各个领域，而不是面向个体。简而言之，写字楼是办公 活动的劳动空间( 顾朝林，2 0 0 1 ) ，广义的写字楼是指国家机关，企事业单位用 于办理行政事务或从事业务活动的建筑物( 刘洪玉，1 9 9 6 ) 。但本文的研究范围 是指投资物业中的写字楼，即指公司或者企业从事各种业务经营活动的建筑物及 其附属设施及相关场地。不同学者对写字楼的理解不同，还未形成一个权威的统 一概念。 写字楼的租金是指承租企业为了得到一定时间内对写字楼物业的使用权而 支付的金额，是写字楼价格的一种表现。而在物业的产权交易中形成的价格实质 上就是以物业租金的为基础的现金流量的折现，因此两者本质上是一样的。 1 2 2 写字楼的特征及特征价格 在本文的研究中，写字楼是作为异质产品出现，而其异质性就表现在不同物 业在特征属性上的区别。根据对国内外研究的总结可见，在描述房地产物业的特 征时通常将其分为三类，建筑自身的特征( a r c h i t e c t u r ec h a r a c t e r i s t i c ) ，邻里特征 ( n e i g h b o r h o o dc h a r a c t e r i s t i c ) 和区位特征( 1 0 c a t i 0 1 1c h a r a c t e f i s t i c ) 。在本文的写 字楼的特 l f 中，其巾建筑自身特征就是描述物业面积，结构，硬件配套等实体特 征属性以及物业管理，业权等软特征：邻里特征是描述物业剧l 玉i 环境属性的特征。 存大量的住宅特征价格研究中，住宅环境因素包括绿化，治安等。而由十写字楼 与住宅的不同功能性质，本文中写字楼的邻里特征包括了写字楼剧围的酒店配套 水甲以及金融设施配套水平；区位特征是对于房地产物业来说的重要性是显而易 见的。由于房地产物业的固定性，一旦确定了固定的区位，在同前的技术水平下 很难移动的，因此物业的区位特征对于物业的价值十分重要，对于写字楼来讲， 由于特殊的使用功能，对区位有更多的要求。而实质上区位特征主要就是体现在 土地价值上的。 特征价格，在英文中是h e d o n i cp r i c e ，在同内的一些介绍性的文献上，被称 为享乐价格，乐观价格，效用价格等；而在台湾学界，则被统一称为特征价格。 从经济角度来讲，h e d o n i c 指的是对产品或服务的消费而得到的效用或满足。由 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响冈素的实证研究 于异质产品包涵的各种特征，特征价格理论认为消费者对产品的消费实际上是对 其特征的消费。对于写字楼来说，使用者使用写字楼实际上是使用写字楼物业提 供的各种特征，如面积空间，车位配套，同时享受到对周尉没施配套的接近性， 以及所处区位带来的利益等，因此每一个特征都有对应的价格。而所有这些消费 都有写字楼价格统一支付，因此这些特征的价格存市场是是无法直接观察的，所 以也将特征的价格称为特征的隐含价格。关于特征价格模型的概念及理论在第三 章中将详细介绍。 1 3 研究内容与研究目的 1 3 1 研究内容 本文的研究对象为沈阳市城市写字楼的租金。分析在沈阳市写字楼市场的市 场环境及发展水平下，影响写字楼租金的凶素有哪些，以及这些因素如何影响写 字楼的租金。本文采用了国外广泛的用来研究房地产价格的特征价格理论与模 型，选择影响租金水平的写字楼物业的特征，构建以写字楼租金为被解释变量的 特征价格模型，以定量的分析写字楼的微观特征对写字楼价格的影响，以及承租 者对这些特征的偏好。研究内容如下： 1 首先回顾了国内外的关于写字楼的各方面研究，总结了相关研究成果。 同时也总结了国内外关于特征价格理论及模型的文献，了解关于特征价格理论及 模型的相关研究以及应用现状，对理论模型的研究方法和应用领域进行归纳。 2 阐述了特征价格模型的经济理论基础，以及模型构建的基础，包括对写 字楼租金的影响因素选择和量化过程。通过实地调查搜集了研究所需要的样本数 据。 3 用调查的样本数据通过计量经济方法以及统计软件的运用建立写字楼的 特征价格模型。并对模型结果结合沈阳市的实际情况进行分析，分析影响写字楼 租金微观因素。 4 对几个重要的影响写字楼租金的写字楼微观特征结合沈阳市的实际情况 进行进一步的具体分析，并对其发展趋势进行了预期。 1 3 2 研究目标 本文的研究目标有以f 三方面： 1 建立沈阳市写字楼的特征价格模型，得出结论哪些微观因素影响写字楼 租金；建立进入模碰的特征变量的隐含价格函数，定量的分析这些特征都写字楼 d 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实让研究 租金的影响。 2 建立区域写字楼特征价格模型，分析在一定区域中哪些微观因素决定写 字楼物、眦之间的租金差别；建立这些特征的隐含价格函数，定量化的分析其对写 字楼价格的影响，并与全沈阳市模型进行比较。 3 将对写字楼租金有重要的影响的因素做进一步的分析，结合沈阳市的实 际情况对这些特征的发展变化作出预期，以分析沈阳写字楼的未来发展趋势。为 开发商及消费者决策提供依据。 1 4 研究方法和技术路线 1 4 1 研究方法 本文的研究方法主要采取规范分析与实证研究相结合，定性研究与定量分析 相结合的方法。 在大量的阅读国内外的相关领域的文献，了解国国内外学者的研究方法及研 究成果的前提下，对特征价格模型的理论基础进行了规范分析，其次对影响写字 楼租金的因素进行了总结，选择分析的特征因素，并对特征变量进行量化，构成 了模型建立的基础。 对确定的研究范围内的样本进行实地的调查，取得样本数据。运用s p s s 统 计软件进行实证研究，建立了并检验特征价格模型。并对结果进行定量分析。 最后对于几个重要的写字楼特征冈素进行了定性研究，分析其发展趋势。 1 4 2 技术路线 本文进行研究的技术路线如图1 1 所示。 浙江大学硕上学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 文献总结 1 ：国内外关于写字楼的研究 2 ：国内外关于特征价格模型的研究 规范分析 l ：特征价格模型的理论基础 2 ：特征价格模型函数形式的选择 3 ：写字楼特征价格模型变量的选取及量化 研究样本的实地调查以及数据的整理 沈阳写字楼特征价格模型的构建 1 ：模型函数形式的选择 2 ：模型的估计 3 ：模型的检验 4 ：特征隐含价格函数建立分析 l 北站区域写字楼特征价格模型的构建 1 ：模型函数形式的选择 兰；= d 2 ：模型的估计 3 ：模型的检验 i4 ：特征隐含价格函数建立分析 几个重要的写字楼的影响因素的进一步探讨 结论与展卑 1 5 本文的主要创新点 图11 论文技术路线图 1 火于城市写字楼的研究国内外有大量的研究成果。同内也有大量的关于 写字楼的定性研究。但是在国内目前还没有以写字楼租金为对象进行的系统的实 证研究，本文第一次建立城市写字楼的租金形成的计量经济模型，作为开发商投 资，开发，运营决策以及承租者产品选择决策的提供定量化的分析工具。 2 在变量量化方面，关于房地产特征价格理论模型的研究中，使用了大量 的虚拟变量，本章在变量的量化中尽罩采取更多的更精确区分特征差异的量化方 式，如以内装修的实际造价的评估值衡量装修水平，代替以前的研究中以承租者 的打分评级的量化方式，更能客观体现装修水平这一特征的成本和价格之间的关 浙江大学硕士学位论文 沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 系。 3 在变吊的选择上，不但概括，以往文献中包括的影响因素，还根据市场 的实际情况加入了国外此类的实证研究中没有分析过的变量，以及具有地方特点 的变量，如取暖方式，业权状况，裙房招商。当然引入这些以往的文献中没有出 现的变量也存在在变量量化方式没有参考，基本是笔者的主观判断的缺点。 4 对软件的应用，本文除了运用s p s s 进行模型估计以及检验外，在区位 变量的量化中需要的距离测度使用了在线的g i s 系统，另外在装修状况指标内装 修成本的评估中，运用了建筑工程造价预算软件广联达，以及在线下载的辽宁省 建筑工程定额库，使评估过结果尽量的精确，更具有现实意义。 浙江大学硕士学位论义沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 2 文献综述 2 1 写字楼研究综述 2 1 1 国外关于写字楼的研究综述 ( 一) 关于写字楼租金的研究文献综述 相对于对住宅价格的大量研究来说，国外学者对写字楼价格( 主要表现形式 为租金) 的研究数量不多。研究租金的影响因素的文献包括； 关于建筑质量( a r c h i t e c t u r a lq u a i l t y ) 对写字楼租金的影响，包括h o t i g ha n d k a r t s ( 1 9 8 3 ) ，v a n d e ha n dl a n e ( 1 9 8 9 ) 。在后两者的研究中，以b o s t o n 和c a m b r i d g e 的1 0 2 个a 级( c l a s sa ) 写字楼物业为样本，分别将均衡租金( e q u i l i b r i u mr e n t ) 和空置率作为实隗型的因变最，看作建筑物的设计特征和非设计特征的函数， 建立特征价格模型。研究结果都证明了承租者愿意为更高建筑质量的写字楼物、l k 付出更高的租金代价。 e d w i n ，m i h s ( 1 9 9 2 ) 根据1 9 9 0 年芝加哥5 4 3 个写字楼租赁样建立了特征价 格模型，分析了芝加哥的写字楼租金的决定囚素，分别以十五年内的租金贴现值 和首年租金为因变量，在他的模型中包括了人量的区位虚拟变量，研究结论配套 设施对写字楼租金的影响与符合实证前预期，但是显著性水平较差，区位变量的 系数性质也符合预期而且显著性水平较好。 d a n i e lg a t ( 1 9 9 8 ) 以扩张中的特拉维夫( t e l a v i v ) 写字楼市场为研究对象， 建立了特拉维夫写字楼市场的特征价格模型，研究结论认为影响写字楼租金最重 要的因素是写字楼物业对于三个城市“焦点”( u r b a n f o c a l p o i n t s ) 的可达性和写 字楼的建筑设计质量，建筑物的高度和建筑面积也会对租金有正的影响，但是写 字楼物业的年龄和区域内制造业密度会降低写字楼租金，区域内服务设施的密度 在研究中对写字楼没有显著影响。 还有部分文献研究目的是考察写字楼市场的供求状况。这部分文献运用时间 序列样本数据研究了市场的供求状况( 表现为写字楼的空置率) 对写字楼租金的 影响，包括： j s m i t h ( 1 9 7 4 ) 提出的是本模型提出了写字楼空置率与写字楼的租金由一个 调节的过程联系起来，认为物业租金是需求以及供给的函数，并用不同几个加拿 大城市的物业租金数据证明了空置率对租金的显著影响性结论。 g l a s c o c k ，j a n a n i a na n ds i r r n a n s ( 1 9 9 0 ) 利用一个中等城市内五年时间内的 写字楼租金的变化样本对写字楼租金进行了实证研究，结果显示写字楼楼租金变 浙汀大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 化受各个小同闲素的影响与预期效果一致，建筑的档次，区位相关，合同的变更 都会影响写字楼的租金水平，整个市场的状况也对写字楼租金有显著的影响，写 字楼的空置率与写字楼租金的负相关关系，即较高的空置率会降低写字楼租金的 结论。j b e n j a r n i n ，s h i l l i n g ，s i r m a n s ( 1 9 8 9 ) 对通过对g r e e n s b o r o 五栋多租户 写字楼的研究也得m 了空置率的变化将反映在写字楼租金中的结论。 w h e a t o na n dt o r t o ( 1 9 8 8 ) 和v o i t ha n dc r o n e ( 1 9 8 8 ) 分别研究了写字楼租 金与自然空置率( n a t u r a lv a c a n c yr a t e ) 的关系。w h e a t o na n dt o r t o ( 1 9 8 8 ) 利用 1 9 6 8 年到1 9 8 6 年c o l d w e l lb a n k e r 对空置率的估计数据以及s a l o m o nb r o t h e r s 的 租金指数进行的研究认为写字楼的租金变化是与空置率偏离自然宅置率的偏差 成比例的：w h e a t o na n dt o r t o ( 1 9 8 8 ) 分别利用1 7 个大城市区域( n l e t r o p o l i t a n a r e a s ) 的特殊巾i 场，特殊时段，以及随机的样本进行，实证研究，认为各区域的 自然卒置率存在差异，以及自然空置率这一概念在用于对各城市写字楼租金研究 时适用性也存在差异。 ( 二) 写字楼的区位特征的研究 1 关于聚集理论研究简述 企业的区位选择，主要是从追求空间聚集所产生的效应与成本的节省的观念 而来，并寻找能支持其产品服务或人力资源达到需求门槛的区位，形成空问阶层 结构理论的构架。其巾巾心地理论是著名且最重要的理论之一，相关的文献研究 包括：a l o n s o ( 1 9 6 4 ) 和b e r r y ( 1 9 6 7 ) 分别界定出制造业，零售业与服务业办 公区位的空间顺序。m i l l ( 1 9 6 7 提出了聚集理论，认为厂商应该集中在运输以及 信息成本最小的地方，在这方面的研究对象最初是以制造型企业为主，但是随 着产业的转型，城市经济活动慢慢转变为以写字楼里进行的商务活动为主，陆续 有a r m s t r o n g ( 1 9 7 2 ) ，r u b i n ( 1 9 7 8 ) ，s h i t o n ( 1 9 8 4 ) ，以及p i v o ( 1 9 9 3 ) 等学 者研究_ r 写字楼的聚集效应。 2 写字楼的区位研究综述 国外对于写字楼的研究大多集中在办公活动空间的区位研究，分析各种相关 因素对办公空间分布的影响，探讨供给者与需求者双方之间的行为，分别从供给 面分析适当的空置率，以及从需求面探讨写字楼使用者在写字楼市场动态与城市 内区位之间的决策关系研究。d a v i sa n dh u u e n ( 1 9 8 1 ) 讨论厂办公活动空问分布 与办公职能以及知谚 密集型劳动力空间资源分布之间的关联性；c o d e ( 1 9 8 3 ) 建 立了不同办公职能和信息源地之间的关联性模型；c l a p p ( 1 9 8 3 ) 和w h i t e ( 1 9 8 3 ) 建立了c b d 办公活动的均衡模式，以分析租金变化和运输成本对办公区位的影 响；m a r s h a l l ( 1 9 8 3 ) 则探讨重置写字楼，新设立分公司写字楼与新设立公司的 写字楼在商业服务条件下的区位选择行为；m u l l e r ( 1 9 8 9 ) 则以个案分析r 城市 的次中心的写字楼所服务的行业种类发展；i h l a n f e l ta n dr a p e r ( 1 9 9 0 ) 城市内新 0 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 写字楼的区位特征，并提出了区位选择函数决定与各影响因素的空间变化，而写 字楼区位条件也影响企业的经营效应；m a r i o ( 1 9 9 1 ) 建立了联系成本，信息， 劳动力投入与办公区位的关联模型，讨论办公区位对新兴工、化国家城市经济增 长空间结构变化的意义；c l a p p ( 1 9 9 2 ) 等则提出了城市市区内的写字楼区位决 策必须变化复杂的聚集经济模型来决定，其影响因素包括写字楼单密度，交通可 达性，对人力资源的接近性，建筑特征，财产税，租赁契约与建筑物品质等。 从2 0 世纪6 0 年代开始，出现了大量关于电子通讯技术对办公活动分布的影 响研究，m y e r ( 1 9 6 2 ) 认为如果通过电子通讯线路可以进行充分的沟通，办公 活动的聚集现象就会消失；英国学者e l t o n & d a k o d ( 1 9 7 3 ) 等人的研究表明： 是否将某些办公活动从市中心向外扩散取决与电子通讯成本与原联系成本之间 的比较结果；k u t i e r ( 1 9 8 6 1 对美国匹兹堡市中心最大的5 0 家公司总部的问卷调 查数据进行分析表明，现代通讯和计算机将加速办公活动分散化并导致市中心凝 聚力的减弱；t r a v i s ( 1 9 6 6 ) 对纽约金融中心的研究表明：电子通讯技术进步使 金融机构产生水平空间需求，导致底层金融职能向郊区扩散；生产组织重组对办 公活动空间分布的影响研究，主要包括s c o r ( 1 9 8 8 ) ，c h f i s t o p h e r s o n s t o p e r ( 1 9 8 6 ) 的研究。斯科特等( s c o t t ，1 9 8 8 ) 认为，垂直专门化和弹性生产导致经济活 动外部化程度提高，使公司之间发生空问聚集，这种聚集又导致进一步的空间分 离和重组：c h r i s t o p h e r s o n & s t o p e l ( 1 9 8 6 ) 以洛杉机电源业为例，分析r 生产重 组对办公活动的实际影响。此外以n e l s m i t h ( 1 9 8 2 ) 为代表队的部分学者对社 会政治制度对办公活动空间的影响进行了研究，通过对空间投资成本平衡与城市 一郊区发展的关系的分析，认为郊区中心的兴起和内城的衰落使同时的，在一个 循环中相互交替。 2 1 2 国内关于写字楼的研究综述 从经济学角度进行研究，大多是从写字楼市场角度分析其发展趋势，主要是 分析在新的经济条件下，如中国加入了w t o ，大批的外企进入中国，对写字楼 的需求景将大大提高，对写字楼的质量的要求也要如何提高，或者对各地区的写 字楼市场供求状况进行分析，并对市场走势进行预测。由于各地经济发展水平不 一，写字楼在各城市的发展水平也有较大差异，所以大部分的关于写字楼的研究 都是对各个城市的写字楼市场的定性的研究。仅仅在c n k i 数据库中，关于写字 楼的文献就有上千篇，但绝大多数都是对于各个城市写字楼市场的供求分析，价 格走势，对部分数据进行简单的描述性统计。还有部分文献讨论了写字楼的评价 标准，在最近的研究中，李伟( 2 0 0 6 ) 提出了顶级写字楼的评价标准- - 6 e ，e s s e n t i a l b u s i n e s sl o c a t i o n ( 重要的商务区) e l e g a n tb u i l d i n g ( 有品位的建筑) e x c e l l e n t f a c i l i t ya n ds e r v i c e ( 超一流的硬件设施与服务) e x t r a o r d i n a r yt e n a n t ( 出众的客户) 浙江大学硕士学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 e x a c t p l a c e f o r b u s i n e s s ( 纯商务) e x c e p t i o no fs a l e ( 非卖) 。龚怡( 2 0 0 5 ) 研究 了写字楼市场统一业权的益处，认为写字楼只租不售是大势所趋。卢求( 2 0 0 5 ) 根据2 0 0 5 年北京上海广州三地的写字楼供需状况，分析了经济发展水平与写字 楼格局的内在关系，认为在我国一线城市中的写字楼区位特点将由聚集向多元化 发展。刘洪玉( 1 9 9 6 ) 在他的写字楼物业管理系列四篇文献中分别论述了写字楼 的分类及影响因素，写字楼租金的定价，写字楼物业管理等。戴德梁行，仲量联 行，世联地产等著名房地产咨询企业定期的写字楼市场报告也是根据对市场数据 的描述性统计分析市场趋势，分析宏观经济形式对写字楼市场的影响等。 从地理学角度的研究，主要是在进行城市中心的研究时，一些学者把中心区 的发展，建设，城市服务业以及城市窄间结构与写字楼的建设联系起来。姚一民 ( 1 9 9 7 ) 系统研究了改革开放以来广州办公活动及空间分布，对影响办公活动的 原冈作了深入的分析，包括办公活动本身的需求，城市规划建设，经济发展水平， 政策因素和历史冈素。冷勇( 1 9 9 9 ) 在研究中认为，写字楼的面积存量可以用来衡 量c b d 的聚集性；宁越敏( 2 0 0 0 ) 对上海市区生产性服务业及办公楼区位进行研 究，分析了上海市生产性服务业与办公楼之间大的联系，得出了上海市写字楼呈 多中心分布的特点，这些特点又决定了写字楼的区位与生产服务业的区位存在一 定的错位，从而导致部分写字楼供不应求，部分地区写字楼空置率较高。 总之，关于写字楼的研究方面，相对于国外进行的实证研究，国内的理论界 还基本停留在定性的研究，大部分是以分析市场为目的，通过一些市场数据的描 述性统计，分析市场的运行，预测市场走势，为企业或者消费者提供参考。 2 2 特征价格模型的研究综述 2 2 1 国外关于特征价格模型的研究综述 特征价格模型是国外用来处理异质产品特仆诧异与产品价格之间关系时的 广泛使用的一个模型，在国外已经取得了丰硕的研究成果，得到了广泛的应用。 美国汽车产业的分析专家a t c o u r t 是被大多数文献认为第一个使用特种价格模 型并且提出“特种价格这一术语的学者。他在1 9 3 9 年把汽车价格作为汽车不同 价格的函数，进行异质产品的价格需求分析，构建了汽车业价格指数。 b e c k e r ( 1 9 6 5 ) ，l a n c s t e r ( 1 9 6 6 ) 首先以特征构成效用函数来处理住宅市场，被称为住 宅生产函数法( h o u s e h o l dp r o d u c t i o nf u n c 6 0 n ) 。此后住宅则被视为异质产品加以 处理，认为住宅价格的差异是决定于住宅你能提供满足住户各种服务属性的差 异。r o s e n ( 1 9 7 4 ) 建立利用消费者属性出价函数( b i df u n c t i o n ) 与生产者属性要价 函数( o f f e rf u n c t i o n ) 的交互作用形成特征价格函数，而构成了特征价格的完整 浙江大学硕十学位论文沈阳市写字楼租金的微观影响因素的实证研究 理论。此后，国外学者刈特征价格模型在房地产行、i k 的理论和进行了大量的研究， 以下列举了部分研究成果。 w i t t ee ta l ( 1 9 7 9 ) 研究北卡罗莱纳州的住宅交易资料，探讨住宅品质，住宅 面积，上地面积三项变量如何影响房价，建立了这些属性的特征价格函数，结果 验证了这些属性会对供给价格产生正面影响或者没有影响。 l i & b r o w n ( 1 9 8 0 ) 使用波士顿市区的7 8 1 个住宅交易样本资料，以特征 价格模型讨论视觉品质，噪音污染，距离工厂的距离，商业设施等变最对房价的 影响；结果表明靠近非住宅区的房价会因为j ：厂或者商业设施可达性而提高，也 会因为其带来的外部性而降低。 a s a b e r e ( 1 9 8 1 ) 研究非洲加纳共和国首都a r r c a ，运用特征价格模型发现容 积率管制区会显著影响地价，高中密度容积率与地价成正比；低密度容积率与地 价成反比。 a n a s e u m ( 1 9 8 4 ) 研究了1 9 7 2 年到1 9 7 6 年芝加哥5 5 6 9 8 笔住宅交易样 本，法学爱女有3 2 到7 5 的住宅价格的变动无法用标准的特征价格属性莱解 释，而是透过市场活动莱解释，如：抵押利率，周围物业交易率等。 s h o n k w i l e r r e y n o l d s ( 1 9 8 6 ) 以特征价格法分析了布拉德顿市城市边缘土地 是否变更带给城市潜在利益，认为距离城市的距离直接影响土地