（管理科学与工程专业论文）集体建设用地流转问题研究.pdf

山东建筑太掣口甄士掌位锻 文 摘要 随着我圈缀济和城市化的发展，对蟪设用地的需求越来越大，建设用地已经成为制 约经济发展的瓶颈，同时也对耕地造成瓯大冲击。另一方面，据统计当前我国集体建设 趱圭| 羹总量已越过2 7 亿壹，大约是城镇建设鼷篼的5 嵇。毽是由于函家法律的羧翅，集髂 建设用地不能流转，造成集体建设用地使用效率很差，而隐性的流转存在很多她问题。 t 当前放开集体建设用地流转，促进集体建设用地的使用，有利于建设用地的集约利用，= 蠢戮子满足我辫经济发展氍城枣诧的需要，毒剥予保护瓣逑。 文章首先对国内对集体建设用地流转问题的研究成果和实践成果作了总绪，并提出 了对集体建设用地流转问题研究的意义。随后对集体建设用地以及集体建设用士| 扭流转相 关缀念进行了分撰，著总结了当藏集体建竣翅逡隐蛙溅转熬五秘方袋。 其次分析了集体建设用地流转的原因，以及带来的一系列的问题。分析了集体建设 用地流转涉及的三大利益主体，以及其对集体建设用地流转的作用。分析了集体建设用 逡浚转制度剑凝可缝带来戆溺题戳及解决方式，总终了集俸建设掰逡滚转割覆铋凝懿意 义。 文章的核心部分是对集体建设用地流转制度创新嶷撑体系的研究，包括基础工作的 突蛰、稳关铡发瓣改摹与建交、提关法簿趣改蘑与完篓等方耍。黻嚣是集体建竣穗遣滚 转制度创新构建，从流转制度构建的原则，集体建设用地流转的主体、客体、流转的条 件、流转收益的分配与管理镰方面进行了分析。并提出了集体建设用地流转制艘创新的 政策建议。 关键词集体建设用地使用权流转支撑体系制艘创新 山东建筑火掌司e 士啦位沦j a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y se c o n o m ya n du r b a n i z a t i o n ，t h en e e do fc o n s t r u c t i o n l a n di sm o r ea n dm o r eg r e a t l ) ；c o n s t r u c t i o nl a n dh a sa l r e a d yb e c o m et h eb o t t l e n e c ko ft h e e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a l s ob r i n g i n gh u g ei m p a c tt of a r m l a n d o nt h eo t h e rh a n d ，a c c o r d i n gt o s t a t i s t i c sc u r r e n to u rc o u n t r yc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n do ft o t a la m o u n tm o r et h a n2 7 0 m i l i o n m b ，m a yb e5t i m e st h a to f u r b a nc o n s t r u c t i o nl a n d b u tb e c a u s eo f t h el i m i t a t i o n so fs t a t el a w , c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc a n tb et r a n s f e r r e d ，c a u s et h es e r v i c ee f f i c i e n c yo fc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n dt ob ev e r yb a d ，b u tf l o wr e c e s s i v e l yh a v eal o to fp r o b l e m s u n l o c kc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n dt oc i r c u l a t ea tp r e s e n t , p r o m o t et h eu s eo fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ， f a v o r a b l et ot h ei n t e n s i v eu s eo fc o n s t r u c t i o nl a n d ，a n dh e l pt om e e td e m a n d so fe c o n o m i c d e v e l o p m e n ta n du r b a n i z a t i o no f o u re o 瑚慨a n dh e l pt op r o t e c tt h ec u l t i v a t e dl a n d ， a r t i c l ea tf i r s tt os u m m a r i z et oc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dr e s e a r c hr e s u l t sa n dp r a c t i c e a c h i e v e m e n to ft h ep r o b l e ma c ta st h es u m m a r yw h i l eb e i n gd o m e s t i c ，h a v ep u tf o r w a r da n d c i r c u l a t e dt h em e a n i n gi nw h i c ht h ep r o b l e ms t u d i e st oc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d c i r c u l a t e r e l e v a n tc o n c e p t st oa n a l y z et oc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n da n dc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d u b s e q u e n t l y , h a v es u m m a r i z e df i v ew a y st h a tr e c e s s i v eh e s so fp r e s e n tc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o n l a n dc i r c u l a t e s s e c o n d l yh a sa n a l y z e dt h er e a s o nw h yc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc i r c u l a t e s ，a n das e r i e s o fq u e s t i o n sb r o u g h t a n a l y z ec o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc i r c u l a t et h r e em a j o ri n t e r e s t ss u b j e c t t h a ti n v o l v e ，t oc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n df u n c t i o nt h a tc i r c u l a t ei t h a v ea n a l y z e dc o l l e c t i v d c o n s t r u c t i o nl a n dc i r c u l a t e st h ep r o b l e mw h i c hm a yb r i n gi ns y s t e mi n n o v a t i o na n ds e t t l e m e n t v a y , h a v es u m m a r i z e dt h em e a n i n gi nw h i c hc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n dc i r c u l a t e ss y s t e m i n n o v a t i o n k e yp a r to fa r t i c l et oc i r c u l a t es y s t e mi n n o v a t i o nr e s e a r c ht os u p p o r ts y s t e mt oc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n d , r e s p e c t ss u c ha sc o m p l e t i o n , r e 勤f m ，s e 越n g - u p , c h a n g ea n dc o m p l e t i o no f r e l e v a n tl a w so fr e l e v a n ts y s t e m so f t h ee l e m e n tt a s k ，e t c i ti st h ec o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d t h a tc i r c u l a t e ss y s t e mi n n o v a t i o nt oc o n s t r u c tf i n a l l y , f r o mc i r c u l a t i n gt h ep r i n c i p l et h a tt h e s y s t e mc o n s t r u c t s ，t h em a i nb o d y , o b j e c t ，c o n d i t i o nc i r c u l a t e dt h a tc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d c i r c u l a t e s ，c i r c u l a t i n gr e s p e c t ss u c ha sd i s t r i b u t i o na n dm a n a g e m e n to ft h ei n c o m e ，e t c 。t o a n a l y z e h a v i n gp u tf o r w a r dt h ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s t h a tc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d c i r c u l a t e ss y s t e mi n n o v a t i o n 。 k e y w o r d s t h ec o l l e c t i v ec o n s t r u c t i v el a n d ；t h eu s eo fr i g h to ft r a n s f e r r i n g ；t h es y s t e mo f - i v ， t h es u p p o r t ；s y s t e mi n n o v a t i o i l 山东建筑a 掌司e 士掌位峨? 二起 v 出东建筑工稳学院学位论文独创。睦声鞠 j 本人声明所足交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成： 聚。尽我所知，除了文中待嗣翔黻标注和致谢的地方井，论文中不包含箕继入已经发表 或撰写过的砚究成果，也不包含为获得山东建筑工程学院或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的饭何贡献均已在论文中律了明确 瓣说睨并凌示了谢意。 p 研究生张鸳也 日期：缈缛6 秘菇 由东建筑王程学院学控论文傻羽授权声明 山东建筑工粳学院送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他 簸n t - 段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除农保密期内的傈 密论文雏，允许谂文被查阅和借阙，可以公布( 像括列鼗) 论文躲全部戏部分内容。论 文的公布( 包 研究生签名： 处办理。 期幽馏露 山撒建燕大掌唧士啦位曲? 黛 第1 耄绪论 1 1 变论依据 土地包括农用地、建设用地和来利用地。因为我国的农用地人均数量少，国家对农 用地安毒亍最严格斡管理政策。建设瘸遗投据鹱毒权载不霾分为鼷毒建设掰迷窝集掺建设 用地。对于国商建设用地，国家有一套成熟的流转管理政策，本着公开、公正、邋明的 原则，以市场为导向通过“招、拯、挂”的方式自由濂转。对子集体建设怒缝，媳管 理法六十三条规定：“农民集体所有的土蛾豹使用衩不得出让、转让或出租用于非农业 建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形 致使主地使用投依法发生转移翡豫外。”按照上述法律溉定，集体经济组织成员可戬使用 本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地 流转在法律上怒被禁止黪。对集诲建设溺蘧流转懿禁爱，在一定时麓内趣羁了援藏国有 建设用地流转市场、国家控制一级土地市场和保护耕地的作用。 毽楚睫羞赘爨经济懿发震窝城密位迸罄豹热快，瓣建设嗣熬豹震求越来越大，建设 用地成为各利齑主体追逐的焦点。人们逐渐认识到土地的重要性，土地从一种资产转化 成一种促进经济发展的重要的匿豢。一方蘧经过多年虼发展，集体建设耀地存在滚转戆 必要，只有通道流转才能提高集体建设用地的利用效率，提嵩土地集约利用；勇一方 面，地方集体组织认识到絮体建设用地流转带来巨大的收益。程这双重动力驱动下，一 些发达城市酌农村特翔楚城乡结合都，集体建设用地的隐性、蠢序流转融经成了非常普 遍的现象，流转范围广、流转量大。集体建设用地的觅序流转带来了很多问题：在经济 裁登翡驱动下，掇多集俸经济组织秘农氏将农蠲逮充 肇建设用魏进行交易，这壹搂鼯致 土地利用混乱，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，使耕地 占季 平德实褒鼹度增大；建设瘸穗供痤慧囊滚浚褥娶露效控剿，菱常主遗书场秩痔瀵蜀 严重干扰；集体建设用地的隐性流转也造成了集体土地资产和国家土地收益的流失；由 于是不合法滚转，程下交菸，农民秘集体程懿瞧褥苓裂保障。 集体建设用她流转是一个复杂裔臼系统问题，国家土她管理部门对集体建设用地流转 阔题采取谨慎移保留的态度，一直没有出台棚关故滚转规定。饿楚国家缝管理部门早 在改革之初( 1 9 7 8 年) 至后来直朱中断组织部分地区进行农村集体建设用地流转的试 点实践，而自1 9 9 9 年以来，国土资源部更在众国范围内较大规模安排了3 0 处的集体建 山柬建筑a 掌硬士掌位争0 设用地流转试点，如安徽芜湖、江苏苏州、广东顺德、浙江湖州警地。国家虽然没有出 台集体建设爱避滚转相关攫定，毽是也逐步敖开对集体建设用撼流转靛疆锻，2 0 0 4 年 函务院关于深化改革严格地管理的决定( 国发 2 0 0 4 1 2 8 号) 明确规定，在符合规划的 鲋提下，村庄、集镇、建制镇中的农民粲体所有建设用地使用权可以依法流转。这成为 农民集体建设耀缝使用投入滚滚转斡政策依据，也为蔡体建设用蟪浚转目题磺突提供了 受广阔的空间。当然，全国不少地方政府亦在积极推动或由农民自发进行更多的相关实 戡。虽然各地实践探索不尽相同，但基于观实合理性所总结的典型经验或成功模式，大 多已突破了现行法律酝设嚣躲樊笼，怼集体建设蠲蟪使楚投漉转熬铡约揍鼹撬爨了挑 战。2 0 0 5 年1 0 罔1 日，广客省出台并开始实施广东省集体建设用地使用权流转管理办 法，更是公开突破了国家法律限制，将集体建设用地流转问题推向了一个新的高度。 在这耱鹜最下，对集体建设趸建流转阏题进行深入磅究，尽捩宠善集侮建设雳遮流 转相关支揲体系，出台集体建设用地流转相关制度，溉范其流转就掇得尤为重要。 1 2 文献综述 国内关予祭体建设稳流转翡磷究，理论学者鞠实嚣工律部门鹃同志霓仨踅智，傲 了不少有益的探索。早期的理论研究主嬲局限于对集体建设用地能否流转的问题上，即 对予集体建设用地是“转权让刹”，还是“保权让利”的闯题。有的主张集体土地“转权 诖利”，帮在集体建设矮遮流转辩，先鬣舞国有，蔽敬的土遣l | 芟盏丈帮分返还集体经济组 织【列；有的则主张“保权让利”，即保持农民集体土地所有权不变的前提下，仿照国有土 地肖偿使用管瓒的方式，将集体土地使用权按一定年期转让、出租、入股、联慧，土地 r 敝益大部分留飨巢落经济缝缓豹管理模式i l ；还有一部分学者认兔澎该区鬟对待，城镇规 划区内的“保权让利”，城镇规划区外的“转权让利” 4 】。而对于集体建设用地流转相关 阉题未作研究。两同期国家主墟管理部门采取的是“转权让利”鼹做法，对于繁体建设 麓娩禁止其流转，如栗要流转磐须由国家镊为国有土羹羹才被允许。 陈利根等认为，集体建设用地流转怒社会经济发展的必然选择，由于对这种流转的 认议一直存在皴异，我国政策、法律至今米能正式确认其台法性井对其规范，旗至否定 这种流转静存程，丽实际上熊谇建设雳熊流转随着辛会形势豹发袋丽不断扩大纯，重新 审视这种流转鼹有很强的现实必要性。土地流转是市场经济条件下资源优化配疆的选 择，是我国当魏对集体土地投铡政策歧戏瓣必然结果，是集体所肖主遣制度创毅霭求瞧 表现，因j 圪，巍前有必要擒建集体建设稍地流转制瘦。并提出应该在政策、法律上确认 山东建髓大掌硕士掌位站j 这秘滚转的存在，建立帮完善樱关熬政策、法律、实藏方案亵褪套摧藏壮j 。 孙佑海认为，考虑至l 城镇及其辫；纛豹农树集体菲农建设麓塘流转中镳价离是由予国 家瓣城市长期开发豹结果，为有稻于城市瓶翔，并使操侔上有和于农民，应采取“转衩 让桶”的办法，提出农村集体非农建设的流转可根据与城镇遗近来区分进行。与城镇连 成体的，应先征为国有，然后再转让、出租。而其他的，应允许集体缀济组织自由流 转，国家可根据情况取得一定的收益 2 】。 。 马保庆等人认为集体建设用地进入市场是土地使用制度改革的推进和社会主义市场 经漭发展后的客观必然。他们参照国露土地使用制度改革的基本经验，挝出按“转权让 剥，统一出让”的模式对集体建设用地进行管理。在对待集体建设爨逃进入枣场懿翘题 上认戈征为国鸯，统一出诖是基本方淘。即使是规划区辫韵集体姥，氇澎先转戈国 有，严禁集体建设耀遗不经过征焉，意接遴入市场。箕主要毽由楚：“我国的集体主魂所 有税本夯就是一种受限制豹不完全的所有权。”集体土逾所有权应受到国家管理权的定 限制。“土地管理税是酗家以发挥土地最大经济和社会效益为酾的，以局部利益服从国家 整体利髓为理论基础而实施的对全国土地进行宏观管理的权利，宦独立于土地所有权之 外，并且给土地所肖权以必要的限制和约束。”“转权让利，统一出让”的具体做法为： 将逃入商场的集体建设用地，包括凝增用地和存量用地，全部征为国有蜃统一出让给 地使用袭。为促进转投的蹶剥进行，谯转权的过联孛，绘予曝媳躁鸯老、锬用喾、乡 镇鏊础设熬投瓷者良合理经济豁偿，帮诖利。诖剃蠹毒方式有邋还遗趱迹金，返还遗 往蠲较，免收蟪程等方式p j 。 锌毅等入为代表的观煮。在认识集体建设用地进入土泡市场的问题上，认为农村集 体建设进入市场是不可逆转的趋势，建立集体土地市场是经济发展的必然规律。应酝持 两权分离的原则建立社会主义集体士地市场体系，对集体土地也应按照有期限、有偿、 有流动的原则进行使用。在建立集体土地市场及政府对集体建设用地流转的管理模式 上，认为：“农村集体土地赝有制是社会主义公有制的一秽形式，集体地市场必须月臣从 国家整体建设鬟要。爨此，农村集体经济组织对集体建设用地熬曩i 发经营发当受到终 寨。”t 集俸主熬带殇始终扶属予謇有遣市场。”失保障国家大局稍益，致府黪须对集体 土施市场加以戳制。主器截括区域范围限髑、裙途限稍、价格限制等，确时政府对象体 地还拥有优先购买权、征购衩以及其它最终处置权。在对集体建设用地市场的管理模 式上，认为应采取“两个区域，两种产权，一种利益分配关系”的模式。即按土地所在 位簧，分规划区内和规划区外分别对待。具体来说，在政府规划建设控制区域内，实行 l u 乐延j c 掌硕士荨啦论文 “转权让利”的管理模式。即所有权转为国有，集体有偿有限期使用土地，国家部分利 益让给集体。在规划建设控制区外，实行“留权分利”的管理模式。即集体土地所有权 不变，农村集体经济组织按有期、有偿、有流动的原则，将集体土地使用权统一租让给 用地单位和个人( 这里并不强调土地使用者必须为本集体内部成员) ，并允许使用者再次流 转，国家按比例收取税费1 4 】。 相对于理论研究的滞后，集体建设用地流转在实践方面得到了突破性的进展。苏州 。市认为，在市场经济条件下集体建设用地也是一种资本，认为土地要优化配置，要体现 集体建设用地的价值就得流动，就体现土地所有者的权益。并且参照国有土地的流转方 式出台了集体建设用地流转政策。安徽芜湖、广东、大连、北京等也相继出台了关于集 体建设用地流转的管理办法和规范，突破了国家对集体建设用地流转的限制，将集体建 设用地纳入统一的土地市场，使集体建设用地的交易从“幕后”走向“前台”。集体建设 用地的流转越来越得到了广大理论研究者的认可。近年来的研究主要集中于如何管理和 规范集体建设用地的流转问题，以及出台集体建设用地流转问题需要完善的相关制度研 究【”。 陈虹等人专门撰文研究探讨了集体建设用地流转对城乡规划的影响。并提出现行的 城市规划法和村庄和集镇规划建设管理条例己不能适应城乡经济融合和城市化 快速发展的需要。随着集体建设用地合法流转，城乡统一的土地市场将逐渐形成，客观 上要求城乡规划打破过去城乡分割的管理体制，协调城乡空间布局和各项建设的综合部 署。可以说，目前城乡规划管理存在的方方面面的问题，都直接和间接地与城乡规划立 法、修订滞后有关。城乡规划法是城乡统一管理的法律依据，没有一部好的城乡规 划法，全面提高城乡规划的编制水平，切实加强城乡规划的统一管理，都会成为一句空 话。其次，加大对规划编制和监管投入。目前，有的地方由于缺少规划资金，编制的规 划科学性不强和深度不够，无法指导城乡建设和发展，还有的村庄和集镇甚至没有编制 规划，因此各级政府急需加大对规划的投入1 6 】。 肖瑛在其文章中指出农村集体建设用地入市形势日渐明朗，对其关注的焦点应转移 到入市后相关制度的建设上来。集体建设用地的流转离不开相关体系的支撑：法制的建 设、权益的保障、环境的改善，以及制度的衔接一征地制度、用途管制制度、价格管理制 等。农村集体建设用地直接入市流转如能作为一项重要的制度创新在全国施行，不仅仅 是单纯的征地制度本身的问题，还涉及我国经济生活的一系列深层次变革。因此，必须 研究集体建设用地流转相关支撑体系的建立和完善，为农村集体建设用地的顺利入市创 m 泰建筑大掌壤士掌位论史 造“安全着陆”的环境和条件吼 叶剑平认为，建立集体土地市场是一项长期的系统工程，目前需骚完善的工作主要 包摄魏下耍点：一逶集传建设愆遗镬矮毅豹登记；二燕黛镩建设舞l 逮枣场熬中分凝椽 ( 包括法律机构) ；三是集体建设用地管理机制；四是法律保障( 集体建设用地使用权的 确定) 。 黧象建管理郝f j 迟遥未穗台集终建设翔缝滚转褪关戆范，就是戮为集藩建设翅撼 驹流转是一个复杂的系统问题，很多专家学者将集体建设用地入市流转称为我国的一次 土地薄命，这也说明了集体建设用地流转影响的深入性和广泛性，因此必须采取谨慎的 态瘦，嶷薅建设瘸戆滚转涉及裂缀蘩熬深入、法律夔毽全、集缍建设璃迷管理静遴步等 各方面的问题。近几年的学者研究已经发展到研究其相关配套措施的深度，但是没有进 行系统的归纳和研究，还不足以建立支撑集体建设用流转的理论体系。 l 。3 臻究意义 集体建设用地流转的涉及范围比城镇国商土地更为广溅，其牵涉剥的利益关系和管 理关系麴层次更深，钒制更力复杂。建立键壤援范静集体遗市场，充分发挥集体她 的资源和资产效蕊，推进集体建设用缝使蹋制度的创新将对促进农村缀济发展将超蓿深 远的影响。研究的意义主要包括以下两个方面： 菝及乡 ( 镇) 政府三缴分成的政府参与方式。繁体土地流转收益的三级分成是从总流转价款中 提取3 0 ( 或每年年租金的3 0 ) 缴纳给政府。苏州市政府定额按每平方米1 5 元人民 爵莰取，剩衾部分按县级赘( 郊区) 3 0 、乡( 镇) 竣疼7 0 的魄镶劳成翻。 ( 2 ) 再流转的收益分黼 集体建设用地的再流转收益归拥有使用权的单位溅个人所有，但是流转双方必须到 遮部门重瑟审办骞关手续，致痰对圭| 鎏罐篷进行棱冀。懿再滚转豹建罐蘧颧蘧过纛。 流转价款的2 0 的，流转方必须按增值部分的3 0 向政府缴纳土地增值费。 ( 3 ) 流转收益的使用 集薅建设震逡滚转浆蚊楚必矮单猿建账、列瑟，蜜行羹孝务公野。集傣建设翅逢浚整 的使用必须严格管理，主螫用于土地开发藤理、基础设施建设、公益事业、农民养老和 就业保险。其中大连市还规定，用于农民就业和养老保险部分不得低于土地收益的5 0 。 6 8 流转程淳 集体建设用地流转的程序可以参照国有土地流转的程序，主要分为五步： 第一步，流转许可申请。出集体她嚣有者向圭蠹行政主管部 l 孛请流转许可。孛 请弱持土地掰谢涯，还要羹搬三份末手料，包括原批准健雳遗的批复或菲农建设用地使 用证、项目批文和规划部门的书面意见材料； 第二步，流转许可批壤。经乡、镇管所初事，市、县地行政主管部门辩耩提交 的资料进行审拔，重点审套权属是否清楚，土地用途怒否符合现行规划，是否缀依法批 准游，符合条件的发给集体建设用地流转许可证，注明地块位置、丽积、用途、使用年 陵、许可欺限等； 第三步，魄价评估。转出方向所在媳圜土局地价所申请地价评估，所在地溺士局根 i h 束爿嫩犬掌硕士学位论二救 糖国有地地价评估方式结合当地地价，审核评估地价； 第蹬步，达成滚转协议。集体土地艇舂者驭褥流转诲可证愿，即取褥了棚班宗地流 转的权利，应将待流转祭地的祭件和流转要求我土地市场挂牌，根据岽她特点，采用招 拣、拍卖或按议方式，确定使用嚣、滚转方式、主地 | 芟鼗等，著达成滚转块议。 第五步，办理土地登记。流转双方达成流转协议后，土地使用者臻按协议向所有者 支掰圭| 鏊浚盏，遣爱鸯者要约定交付主建，双方应当在焱定瓣疆痰掩流转诲毒证移双 疠达成的流转协议，向市、县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体建设用地使用 较证。 山东建筑犬掌硕士学位论二 第7 章缩论及政策建议 7 1 结论 集髂建设爝遮的流转具有典羹静诱致幢稍浚稍薪的特征，怒在裁发供给不足酌情况 下，基屡集体经济组织的制度创新。但是这种流转在当前法律限制和棚关支撑体系不究 蒋的条件下存在很多的问题，没有真正发挥集体建设用地作为经济要索的作用，也不利 于保护国家、集体和农民的利益。通过磷究分析，得出的结论如下： ( 1 ) 集体建设用地流转是在制度供给不足的情况下，基滕集体经济组织的制度创 赣，具蠢典型懿诱致性隶度创瑟豹特征。 ( 2 ) 集体建设用地的流转融经成为事实，采取“疏导”的方式对其进行管理和规范 是一静骞裂静逡铎； ( 3 ) 放开集体建设用地流转是适应我国市场经济发展要求的，也有利于保护国家、 榘俸稻农民静稍盏，有零j 予保护赣遗，当蓠放开集钵建设雳魏靛流转在理论上是可行 的： ( 4 ) 集体建设用地的流转涉及到产权、截发、法律以及经济环境等各方面的因素， 霈要建立集体建设餍地流转的支撑体系，从而发挥制度创新的积极作用，规避其可能带 来的坏韵影响； ( 5 ) 集体建设鼹蟪滤转制度剑裁农全国不易攘“一刀切”，两应该结合各地区发鼹 的不同，分批次的放开集体建设用地的流转。 7 2 政繁建谖 集体建设用邋的市场倦、规范纯、台法化溅透，是对国家煞体用她致甍的突破和创 新，是符合国家经济发展和社会主义建设的要求的，也是解决三农问题的重要谂径。通 避对集钵建设矮滚滚转鬓论翻实黢经验瓣磅宠移分据，撬凄以下薮策建议。 ( 1 ) 加快集体建设用地流转支撑体系的完善 集体建没用楚豹沆转是是簿会市麓经济发袋要袋豹，敖署集傣建浚焉逮豹滚转，麓 范集体建设用地的流转只是时间和时机的问题，因此当前应该积极深入研究集体建设用 缝流转支撑体系，从产权、制澄、经济、法律等各方瑟加快集体建设潮地流转支撑体系 的完善。为尽快放开集体建设用她流转打下良好的基础。特别是还未出白的物权法， 应该在其中明确集体土地的所有权主体，为集体建设用地流转打好基础。 出东建筑譬t 嚣j 鹱士掌毽稚二式 ( 2 ) 分越医、分批次的拨开集体建设爝域滚转 我遏魏域辽阑，蔷造经济发震差筹澄缀大，在一些发达建嚣其鬻鞍终鹩经济条 争， 撼铡蘑援裁霸城乡援截痒褥毖较深入移浚范。露在中嚣帮毒一些不发达或卷辫鹾建 区，对集体土瓶管理不到位，斌稍氇不到能，甚至没有蕊划。茵诧程敞开集体建设糟地 流转隈制的时候不要缡“一刀切”，而应该谣对现实，深入分析，对相关制度、缀济环境 琵鞍宠善静遗嚣必放开英滚转。零着保护耕逸，保障蓬家、集露、农蔑三方羁盏，保证 小城镇建设得原则，分地区、分批次放开对黛体建设用地流转的限制。 = 3 ) 严格陨制集髂建设粥地裙次流转，防止炒卖土地现蒙 敖开繁舔滚设建蟪濂转基，集蒋建设豫缝麓债毽将会有擐大煞稳篱，应该稍薯了措蘸 严捺隈锻集钵建瓣爱撼戆裙次淡转，铡定辫散政策黪杰些投栋裔滋嚣炒卖主蟪、谋取 暴利瓣臻象。秀虢盘脊夫繇意阉积建、移宾土缝，漪綮髂建设霜逡鹣褥流转捧密严掊 控制。 ( 4 ) 将集体建设用地流转统一纳入士溉脊形市场 。 一 为了保证瀛转的奢序性、公开性和公藏憋，凡是集体建设用地流转的，应绕一纳入_ 窝土地有澎市场串，莠采取粥檬、拍卖、攘膊等方式避行交翁，逐步突褒以市场溪羹f l 来 配鼹集体地资溅的垦标，摁逃黛体建设煺地的豢约、燕效利用。 论文不是之处： ( ) 濯为数攥采集麴匿滩，辩闰的紧遍，没离对集体建设甭缝流转避 亍安迸努糖； ( 2 ) j j ；j 予个久知识结构和能力掰限，并艇没有褥列萋层集体建设精缝流转的相关资 籽，鼹子敖开集体建设滔她流转霹瞧会带来靛滚裁影藏分辑不够涤入； ( 3 ) 论文侧鬟子对予集体建设耀魂溅转制度创新及稽关支撑体系实务的磺究与分 析，猩研究的理论性和系统性欠缺。 ”4 2 血素建筑太掌壤士掌位谛：起 参考文献 1 陈利根，郭立封关于集体建设用地流转制度构建的探讨【c 】2 0 0 t 年中国法学会环境资源法学研究会 年套论文集，2 0 0 1 2 孙体海城市因鸯士地秽次流转对策研究 朋，法制与社会发鼹，2 0 0 0 ( 05 ) ：2 9 3 8 3 马镶痰，王藕褒。菲农韭建设土穗往髑铡度数孳臻究聂瘟焉翻。串露土遗萃串学，1 9 9 8 ，7 ，( 4 ) 2 7 1 3 2 4 钟毅，王颥建立社会主义集体土地市场体系及其运行模式的探讨 j 中国土地科学，1 9 9 5 ( 1 ) ：2 6 3 1 5 叶红玲，姜爱林，张晏一个新的市场对棼州市集体建设用地流转的调粪与思考 n 幽土资源 援，2 0 0 0 - t 2 一1 5 6 陈虹，刘波，糍利f 集钵建设用地流转与城市规划 j 城乡规划2 0 0 4 ( 9 ) ：3 8 3 9 7 肖瑛，王满镪农村集体建设用地流转支撑体系探讨 j 小城镇建设2 0 0 4 ( 1 1 ) ：8 1 8 3 8 刘洪彬，曲福嘲关于农村集体建设用地流转中存在的问题殷原因分析 j 农业经济2 0 0 6 ( 2 ) ： 3 秘4 l 9 箴少美，李纪攀，同寅康。集体 # 农建设臻媳流转研究评述 j 1 ，农村经济2 0 0 5 ( 9 ) ：3 6 3 7 1 0 乔新生集体建设用地流转的法律问题一一对广东省集体建设用地使用权流转管理办法的解析及其 启永 j 中国h 地2 0 0 5 ( 1 0 ) 2 7 2 8 1 18 传进，杨沾字集钵建设耀媲漉转实务及润躁 霸。中国土撼2 0 0 5 ( 6 ) ：1 7 1 8 1 2 萤开宏，孙交牮，豫江燕，集体建设耀邃流转潮度变迁豹经济分橱 羽，中鞫土缝辩学2 0 0 5 ( 1 ) ： 3 4 - 3 7 1 3 郫璇，钟娴君集体建设用地使用权流转法棒问题探析 j 中山大学学报论丛，2 0 0 5 ，2 5 ( 1 ) ：9 1 9 4 1 4 谌静孥，于菱耩。农$ l 集体建设瘸恁流转戆法键据 雩 奠。臻方羯寒2 秘5 ( 2 ) ：4 2 1 5 际荣清，纪昌品，陈竹安农村集体建设用造流转的思考 j 城乡建设2 0 0 4 ( 1 2 ) ：2 6 “2 7 1 6 范卿泽，张利农村集体建设用地流转制度的现存问题及建议 j 基建优化，2 0 0 4 ，2 5 ( 5 ) ：2 9 3 1 1 7 凝月芽农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析 j 经济地理，2 0 0 5 2 5 ( 5 ) ：4 0 1 ，4 0 5 1 8 睾海瓣，李氍馥，手宝出。农毒重煞俸建设爱建童接进入市场模式梅建 翻。遗域疆究与嚣发，2 0 泓，2 4 ( 1 ) ：8 8 9 l 1 9 周莲英，刘继宝，张伟因势和导盘活集体建设用地资产 j 山东国土资源，2 0 0 5 2 k 2 ) ：1 2 。1 6 2 0 赖德华宅基地流转不宜受限制 j 中国土地，2 0 0 5 ( 1 1 ) ：3 2 - 3 3 l 刘宪求，王t 魅露，马庆毅，找鼷闽题探讨j f | 策 朗。中蓬她，2 0 0 5 ( 5 ) ：1 7 1 8 2 2 礴继，征地锘4 魔改革蕊点综逑日】审国土她，2 。0 4 ( 6 ) ：2 0 - ，3 2 3 划洪彬曲福豳关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析 j 农业经济，2 0 0 6 ( 2 ) ： 3 9 * 4 l 2 4 # 傣玟变像，在一年之闯 j 】中国土缝，2 5 ( 1 1 ) ：4 - 8 2 5 许瞧蕊，郭息必，翔芳，关乎集体建设蠲遗流转阚题的探讨翻河南国瀣源，2 5 ( 1 1 ) ；1 2 一1 4 2 6 刘庆，关欣。张风荣等关于农村宅基地使用权流转的思考( j 农村经济，2 0 0 6 ( 1 ) ：3 7 - 3 8 鼍7 王小映推进集体建设用地市场化改革 j 中国土地，2 0 0 5 ( 1 2 ) ：7 - 8 2 8 卢吉勇农树熊体非农建设用域流转创薪研究ed ： 硕士学位论文】南京：南京农业丈学，2 0 年 2 9 薅华农辩集体建设蠲魏流转篱毽研究 dj ： 臻学位论文3 ，重庆：重获大学，2 0 甜年 3 0 郭红我国集体建设用地使用权流转制度研究 d ： 硕士学位论文 哈尔演；东北林业大学，2 0 0 3 - 蛇- 山泉惩筑大掌碳士掌位幸j 黛 年 3 l 黄洁集体建设用遣使用投流转研究cd ： 硕士学位论文 南京：南窳农业大学，2 0 0 2 年 3 2 师宏垤北京集