2011年1月成都青白江区市场调研报告

青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 1 青白江区市场调研报告 2011.1 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 2 目 录 第一部分：青白江区域宏观环境 . 3 一、青白江区域概况 . 3 1.1 地理位置 . 3 1.2 区域规划及人口状况 . 3 1.3 交通环境 . 3 1.4 区域特点 . 4 1.5 城市名片 . 5 二、青白江经济发展现状 . 6 2.1 区域生产总值 . 6 2.2 区域产业结构 . 6 2.3 固定资产投资 . 7 2.4 外商直接投资 . 8 2.5 居民生活水平情况 . 8 三、青白江区域发展规划 . 9 3.1 城市发展格局 . 9 3.2 城市发展规划 . 10 北部新区规划 . 10 凤凰湖片区规划 . 10 3.3 产业规划 . 12 工业集中发展区 . 12 大型商品交易市场 . 13 大宗散货物流园区 . 14 铁路集装箱流园区 . 14 载货汽车园区 . 15 粮食加工产业物流园 . 15 3.4 经济“十二五”规划 . 16 3.5 站位成都 . 9 四、区域宏观环境总结 . 17 第二部分：区域房地产市场研究 . 17 一、市场供销总况 . 17 二、土地市场 . 17 2.1 近三年土地供应情况 . 17 2.2 2010 年土地 成交情况 . 18 三、区域房地产市场发展现状 . 19 3.1 分布格局 . 19 3.2 呈现业态 . 19 3.3 项目体量 . 20 3.4 户型面积 . 20 3.5 价格走势 . 21 3.6 销售情况 . 21 3.7 客群特征 . 22 四、区域房地产市场总结 . 22 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 3 第一部分： 青白江 区域宏观环境 一、青白江 区域 概况 1.1 地理位置 青白江区地处成 都市东北部，距成都市 25 公里左右， 因境内流过的清白江而得名 。东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距 31.6 公里，南北跨距 28.4 公里；最高海拔 916 米，最低海拔 451米。 1.2 区域规划及人口状况 全区幅员面积 378.56 平方公里，主 城区由大弯和红阳街道办事处所辖，城区面积为 34.75 平方公里 ，下辖 9 个乡镇 、 2 个街道办（大弯及红阳）。 2009 年末全区总人口 40.86 万人，其中非农业人口 14.45 万人。 1.3 交通环 境 公路： 区内拥有国道主干线“五纵七横”中的成南高速、成绵高速和 G108 线三条国道，以及省道 唐巴 路 、成都快速通道 成环路 ,与区境内干线公路构成密集的公路交通网。 铁路： 国家三条干线铁路成渝、宝成、达成及成都铁路枢纽北环线均经过青白江境内并设有站点， 5条企业铁路专线，年最大发货量达 700 万吨。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 4 公路与铁路的相互衔接，加之与成都第二机场相邻，形成了四通八达的综合交通网络；同时青白江也是成都通往长三角、珠三角及环渤海的重要门户。 1.4 区域特点 青白江 是 国家“十一五”期间在四川规划建设的工业基地，是 中国西部 重要的工业区， 也是成都最早的工业区， 冶金 、 化工、建材 、制造及现代物流业 发达。 青白江 是 “ 临港之城 ”。 青白江区内拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站，毗邻成都市第二机场，形成了陆、铁、空立体联运独特的临港优势。 青白江 是 成都北部重要的农业基地及有机农产品生产基地。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 5 1.5 城市名片 省级生态区 国家循环经济实验区 2009 年中国人居环境范例奖 首批省级环境保 护模范区 四川省经济综合评价十强县区 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 6 二、 青白江 经济发展现状 2.1 区域生产总值 青白江 2009 年地区 GDP 总量为 163.7 亿元，较 08 年增长 15.77%，经济增长势头强劲。从经济发展上来看，站位成都，青白江作为二级郊县具有明显竞争优势，但与临近的新都相比差距仍较大。 2005 2009 年成都各郊县 GDP 总量对比图 2.2 区域 产业结构 地区经济发展以第二产业作为支撑，占到 72.73%的比重，居成都各郊区县之首， 产业构成主要为冶金、建材、机械及化工等，与成都其它郊县相比具有一定的独特性，其重工业性 质较强。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 7 成都各郊县产业支柱一览 地区 主要产业 金 堂 机械制造（金属制造）、食品、纺织服装（制鞋）、电力能源、建材产业 大 邑 机械、电子通信、服装、制药等 蒲 江 生物医药、食品饮料、天然产物加工业 新 津 食品、机械、化工、光伏 都江堰 IT 产业、生物制药、精密机械、材料制造、电子信息、食品加工、印刷包装 彭 州 医药、建材、食品、化工 邛 崃 酒生产业、茶业、药业、竹业、畜牧业 青白江 化工、钢铁、冶金、建材、机械、物流等。 2.3 固定资产投资 区域 固定资产投资 快速增长。 2009 年 全社会固定资产投资完成 122.44 亿元，比上年增长 41.7%， 其中工业投资完成 68.94 亿元，比上年增长 25.2%。全年新增固定资产 38.3 亿元。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 8 2008 2009 成都各郊县 固定资产投资总额 2.4 外商直接投资 2009 年青白江实际利用外商直接投资为 2000 万美元，在成都各郊县中处于中位水平，地区差异较大。 2.5 居民生活 水平 情况 2009 年青白江区年人均可自由支配收入为 17896 元 /人，较 08 年增长 12.3%；社会消费品零售总额为26.5 亿元，较 08 年增长 16.5%，年人均消费额为 6486 元 /人。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 9 三、 青白江 区域发展规划 3.1、 站位成都 青白江属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其南部的新都区共同构成成都市的北部新城。随着交通条件的不断改善，青白江未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块 。功能方面 定位为成都主城区北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型设备制造为主导的集中发展区。 北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道 3 条廊道格局；总规划面积为 944.28 平方公里；包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕 城高速之间的部分地区；北部新城将以城市基底嵌入生态斑块 +绿色廊道的空间模式，建成为一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。 3.2、 城市发展格局 青白江目前形成的是“两区、两带”的城市发展格局 。 两带为工业带和居住带 以防护绿地进行分隔，在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区 铁路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带； 两区 即弥牟组团综合功能区、大湾组团综合功能区。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 10 3.3、 城 市发展规划 总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展； 城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。 北部新区规划 主要城市功能沿东西向布局，形成三条贯穿北部新区的功能轴，即北部生态旅游休闲轴、中部滨水生活服务轴及南部商业与城市休闲综合轴。新区划分为 8 个住区，规划总人口规模达到 16.5 万人。 凤凰湖片区规划 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区环 城路北段，是集生态、休闲、观光、度假为一体的开青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 11 放式湿地城市公园 。度假区占地面积 1750 亩，后期将扩为 5000 6000 亩，总投资约为 1.3 亿元，是以凤凰湖为核心，汇集 “ 林、溪、湖 ” 三大特色的大型生态休闲度假区。 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区中心景观凤凰湖湖泊面积 300 余亩，人工湖泊总投资 3500 万元，由水域中央的激光音乐喷泉和仿悉尼建筑与水景舞台遥相呼应，配以完善的水岸景观绿化带和仿古木栈道，是集聚人工和天然的独特景观。 凤凰湖 度假 区规划示意图 凤凰湖湿地公园 一期 800 亩核心区域 拥有 功能齐全的大型景观，具有 300 亩的主题生态湖泊，同时还 将创建国家 AAAA 级景区 ，以 提升青白江的城市形象与居住品质。 凤凰湖湿地公园效果图 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 12 3.4、 产业规划 青白江六大产业园构成其经济发展的主体，包括：工业集中发展区（北区、南区）、大型商品交易市场、大宗散货物流园区、铁路集装箱物流园区、载货汽车园区及粮食物流加工产业园区。 工业集中发展区 工业 北 区 ： 工业集中发展建成区 11 平方公里，在建区 8 平方公里，青新工业连片发展区 8 平方公里，青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 13 南连新都工业东区；中远期规划将跨毗河、上丘陵 10 平方公里，形成 40 余平方公里的成都北部的工业新城。其产业定位为冶金建材制造业，现已聚集冶金、建材、机械、化工等六大大型产业集群。 工业南区 ： 属于青白江 新都工业连片发展区的一部分，位于青白江区和新都区交界处，用地范围北临成都铁路北环线及货运大道，南至青白江 -新都区界，西接成绵高速公路，东靠同心大道南延线，距离成都市区约 15 公里。规划总用地面积 8 平方公里，是以发展冶金、建材、机械、机电与成套设备为主，生产性服务业为辅的现代生产基地，是成都北部新城的重要组成部分。园区内规划有成套装备产业区，攀成钢扩建产业区，新型复合材料产业区，冶金金属、新型建材制造产业区，玻纤、建筑材料产业区及相关生产服务业区。 工业集中发展区产业布局图 大型商品交易市 场 位于大件路以东，成绵高速以西，铁路北环线以南，总占地面积约 200 公顷 ；建成后将成为立足成都，辐射德阳、绵阳具有较大规模和高水平、现代化的专业市场。 主营建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类商品。 大型商品交易市场规划 图 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 14 大宗散货物流园区 园区以成都铁路大弯货站为依托， 占地 4600 亩，计划总投资 37.41 亿元 ， 重点发展公铁联运、大宗散货物流、仓储配送，以处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务为主。 现该园区已招商签约完毕，进入全面建设阶段。 铁路集装箱流园区 园区以集 装箱中心站为依托，总投资 25 亿元，是全省 50个重大项目之一，也是全省 30个重点支持青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 15 项目之一。 园区以集装箱多式联运和集装箱增值服务为基础，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务。 目前，集装箱物流园区内“一横四纵”道路基础设施框架已形成，支干道路正在加快推进中。 铁路集装箱物流园区位置图 铁路集装箱物流园区 效果 图 载货汽车园区 园区定位为载货汽车及配套零部件生产基地。将打造由集载货汽车制造和零部件生产、研发、商务贸易、展示等多功能于一体的西部载货汽车产业园区， 规划总用 地为 10.2 平方公里。 粮食加工产业物流园 园区位于弥牟镇，规划占地面积 6 平方公里，其中一期占地面积 1.5 平方公里，位于大件路以西，宝青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 16 成线以东区域内；二期占地面积 4.5 平方公里，向宝成线以西区域拓展。引进一批大型粮食流通和加工企业， 形成集粮油仓储、物流、加工、贸易、副产物深加工和食品加工于一体的完善的产业链。 粮食加工产业物流园 规划 图 粮食加工产业物流园效果 图 3.5、 经济“十二五”规划 重要经济发展 。 举措：加快结构优化升级，奋力打造千亿生态产业城。 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 17 打造以高端制造为代表的现代工业 。 举措 ： 发挥老工业基地产业优势，做大做强冶金、建材主导产业及机械、汽车制造等优势产业。 打造以物流中心为引领的现代服务业 。 举措： 加速培育、引进一批具有一定知名度的商贸零售企业、星级酒店，全面提升商业业态。 打造以休闲观光为特色的都市型现代农业 。 举措：鼓励兴办乡村酒店、休闲农庄、教育农园，举办乡村旅游节会等，不断延伸农业产业链。 四、 区域 宏观环境总结 内容 结论 城市定位 城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。 经济现状 青白江经济发展主要以第二产业为主，主要支柱产业为冶金、建材、机械 、化工等。 作为成都的二级郊县， 其 经济水平处于二级郊县前列，但与邻近的新都相比仍有较大差距。 发展规划 作为“成德绵”区域发展的中轴，同时随着北部新城的规划实施和交通条件改善，青白江将逐步融入大成都范围内，形成全域成都的发展圈，拉动区域经济快速发展。 城市未来总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展 。 第二部分：区域房地产市场研究 一、 市场供销总况 虽然房地产开发投资下降，但商品房销售却快速增长， 2009 年商品房销售面积为 36.6 万平方米，较上年增长 137.6%；商品房销售额 10.01 亿元，较上年增长 106.8%。 09 年市场整体供应量在 40 万平方米左右，供销比为 1.1，市场整体环境趋好。 二、土地市场 2.1、 近三年土地供应情况 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 18 2008 年 供应土地 15 宗，总供应量为 658 亩，以住宅用地为主 2009 年 供应土地 43 宗，总供应量为 2545 亩，以工业用地为主，住宅用地总量为 707 亩，占总量的 27.8% 2010 年 供应土地 5 宗，总供应量为 563 亩，全为住宅用地 数据来源：成都 国土资源局 小结：从供应量上看， 09 年市场集中放量，主要为工业性质用地，住宅性质用地在最近三年变化不大 ，整体表现较为平稳；从地块分布来看，住宅性质用地将主要集中于北部新城区。 2.2、 2010 年土地成交情况 2010 年区域共计成交 4 宗土地，成交总面积为 434.6 亩，成交总价为 3.65 亿元，其中包含 3 宗 住宅用地， 1 宗 住宅及商业用地，且住宅用地均位于北部新区。 2010 年青白江区土地成交明细 宗地位置 净 用地面积 （ 亩 ） 土地用途及使用年限 容积率 净 用地拍 卖起始价 （含出 让金）万元 /亩 成交单价 （万元） 溢价率 竞 得 单 位 竞 得日期 青 白江 区 大 弯 街 办 革新村1、 8、 10 组 178.10 商业 40年住宅70 年 用作星级酒店： 3.0 二类居住用地： 4.0 63 63 0% 成都怡湖投资 有限公司 2010-3-5 青 白江 区 北部新 区 B1路以南（红 峰村 8 组 、 红阳 村 5组 ） 115.62 住宅用地 70 年 4.0 80 80 0% 四川正大土地整理开发 有限责 任公司 2010-3-1 青 白江 区 同 华 大道以北，实验 小 学 以西（大 弯 街 办新河村 9 组 ） 40.79 住宅用地 70 年 3.0 120 151.5 25% 四川经 典房地产开发 有限公司 2010-3-1 青 白江 区 北部新 区 B1路以北，凤 凰湖 湿 地公 园 以西（大 弯 街 办 革新村 1、 3、 4、7、 8 组 ） 100.10 住宅用地 70 年 1.0 且4.0 100 100 0% 四川大扬 投 资置 业 有限公司 2010-3-1 数据来源：成都 国土资源局 2011 年 1 月新成交土地情况： 宗地位置 宗地面积 （亩） 起始价 （万 /亩） 成交价 （万 /亩） 楼面价 （元 /） 土地用途及使用年限 规划指标 竞得人 成交时间 青白江区北部新区（实验小学以北） 136.277 120 150 750 城镇混合用地 住宅 70 年、商业 40 年 容积率：总3.0，建筑密度：总 30%；绿地率： 30% 成都武海置业有限公司 2011-1-7 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 19 三、区域房地产市场发展现状 3.1、 分布格局 区域目前已呈现的主要在售楼盘项目共计 13 个，主要分布于北部新区，达到 8 处，其次为老城生活区 4 处，老城工业区 1 处。 区域主要在售楼盘分布情况 3.2 呈现业态 项目名称 长河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗 居 龙域都市兰 亭 德通心愿 城 兴诚书 香别院 业态 多层 6+1 高层 18F 多层 6+1 高层 15F 小高层 11F 多层 6F 高层 18F 高层 18F 多层 /小高层 6 9F 项目名称 宏恩康城 凯斯顿华 府 康居天骄星城 一期翰林院 清华逸景 映泉美居 嘉和瑞景 / 业态 小高层11F 高层 16F 多层 6F 小高层 11F 高层 18F 小高层 11F 高层 17F 多层 小高层 11F 高层 18F 目前区域内已呈现的项目其业态表现为多层、小高层及高层，且三种形态的发展较为均衡，高层最高青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 20 为 18 层；从未来发展看，区域内高层项目所在比例将逐步上升，成为地区房地产开发的一种趋势。 3.3 项目体量 目前区域内具有一定规模的开发项目相对较少，多以小盘开发为主。 项目名称 长河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龙域都 市兰亭 德通心愿 城 兴诚书 香别院 占地面积 （亩） 133 112.5 14.3 9 23 23 90 建筑面积 （平方米） 164753 260000 33423 19475 45000 63000 100000 项目名称 宏恩康城 凯斯顿华府 康居天骄星城 一期翰林院 清华逸景 映泉美居 嘉和瑞景 / 占地面积 （亩） 19.5 93 （一期 53亩） 47 22.5 21 80 建筑面积 （平方米） 51015 76000 （一期） 100000 76000 31008 160000 3.4 户型面积 区 域项目户型以套二、套三为主，面积区间分别集中在 75 95 、 100 125 之间。 项目 名称 长河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龙域都市兰亭 德通心愿城 兴诚书 香别院 户型 面积 套一： 54 套二： 7886 套三： 102 121 套一： 48 56 套二： 73 75 套三： 91 、117 套二： 82 92 套三： 118 套二： 80 95 套三： 100 125 套三： 87111 套四： 113 套一： 69 套二： 83 96 套二： 89 98 套 三： 110128 套四： 130146 项目 名称 宏恩康城 凯斯顿华府 康居天骄星城 一期翰林院 清华逸景 映泉美居 嘉和瑞景 / 户型 面积 套一： 66 套二： 72106 套三： 86136 套二： 79 83 套三 :98139 套四： 109164 套五： 168 套一： 45 套二： 81 92 套三： 98 132 套二： 90 103 套三： 104 135 套四： 149 套三： 92139 套四： 140 套一： 47 套二： 63 88 套三： 103 、109 青白江区市场调研报告 联合传播地址 :成都市高新区天仁北一街艺家城市酒店 8 楼 邮编 :610041 电话 :028-8510 6322 / 8510 6311 传真 :028-8510 6322 / 8510 6311 转 8007 网址： 21 3.5 价格走势 青白江房价从总体 上 看成稳步上涨态势，涨势较