（工商管理专业论文）我国房地产企业资金链管理研究.pdf

i i i1 11 1 1 ri i irr 1111 1i y 17 3 7 8 6 2 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他入已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均已在论文中明确说明并致谢。 。壮 d 旁，o 年6a ，d 黾 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 口即时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 燃糍：枷一轹酬肿吣日 我国房地产企业资金链管理研究 摘要 房地产是资本密集型行业，充足的资金和良性的资金链运转是房地产行业发展的根 本保障，但近年来由于中央紧缩“银根、“地根”、房地产政策的密集出台、国际金融 环境的不稳定、国内股市的下跌、消费者持币观望、地产商的大量屯地和我国房地产企 业自身资金链管理水平的局限性，导致了原本高度依赖银行贷款与资本市场进行融资的 房地产企业资金链面临着前所未有的压力，众多房产企业已出现资金链紧张或资金链的 断裂。 本文认为房地产企业面临严重的资金链管理问题，虽然有外部的不可控因素，但更 多的是内部可控的因素引起的。本文在供求关系理论、新优序融资理论和交易成本等理 论的指导下，通过对我国房地产企业资金链中的资金总量、筹资结构、资金周转、资金 预算和资金链危机管理等方面存在的问题进行分析，得出我国房地产企业资金链管理中 存在资金供需不平衡、筹资结构和资金使用不合理、大量存货导致资金链循环周期过长、 缺乏周密资金预算和缺少资金链危机风险管理等方面的问题，提出了加强资金供给总量 和供给安全、优化筹资的结构、降低资产负债率、减少存货提高资金周转率、加强资金 预算和加强资金链危机预警等方面的改进建议，进一步提高房地产企业资金链的管理水 平，改善房产企业资金链的管理环境，最后以保利房地产( 集团) 股份有限公司为实例 分析说明了房产企业资金链的管理问题。 关键词：房地产企业资金链管理 t h es t u d yo nc a pit aic h ainm a n a g e m e n to fr e al e s t a t ec o m p a nie sinc h ain a b s t r a c t e s t a t ei sc a p i t a l i n t e n s i v ei n d u s t r y , a n ds u f f i c i e n tc a s ha n db e n i g nc a p i t a lc h a i no p e r a t i o n a r et h ef u n d a m e n t a lg u a r a n t e eo fi t so w n d e v e l o p m e n t h o w e v e r , d u et oc e n t r a lg o v e r n m e n t s u n v e i l e d 丘e s hp o l i c yo nt i g h t i n g ”m o n e t a r yp o l i c y ”a n d ”l a n dp o l i c y ”r e c e n t l y , i n s t a b i l i t yo f i n t e r n a t i o n a lf i n a n c i a l e n v i r o n m e n t ，f a l l i n go fd o m e s t i cs t o c km a r k e t , c o n s u m e rc a s h p h e n o m e n o n , r e a le s t a t ed e v e l o p e r s l a n dr e s e r v e sa n dc h i r l a sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc a p i t a l c h a i nm a n a g e m e n tl e v e ll i m i t a t i o n s ，r e a le s t a t e d e v e l o p e r s ，w h o 踟o r i g i n a l l yh i g h l y i n t e n s i v eo nb a n k l e n d i n gf i n a n c i n ga n df m a n c i n g i n c a p i t a lm a r k e t s ，雏ef a c i n g u n p r e c e d e n t e dp r e s s u r e m a n yr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r em e r g i n gi nf u n d st e n s ea n de v e n f u n d ss t r a n db r e a k ss i t u a t i o n s t h ep a p e rc o n s i d e r st h a t r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r ef a c i n gs e r i o u sf i n a n c i a lc h a i n m a n a g e m e n ti s s u e s a l t h o u g ht h e r ea l ee x t e r n a lu n c o n t r o l l a b l ef a c t o r s ，t h e ya l ec o n t r o l l e db y t h ei n t e r n a lf a c t o r se v e nm o l l u n d e rt h eg u i d a n c eo fs u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y , t h ep e c k i n g o r d e rt h e o r ya n dt r a n s a c t i o nc o s tt h e o r ye c t ，t h i sp a p e rd r a w sac o n c l u s i o nt h a ti nc h i n a s r e a le s t a t e e n t e r p r i s ec a p i t a lc h a i nm a n a g e m e n tt h e r ea l eu n b a l a n c e dc a p i t a ls u p p l ya n d d e m a n d , n o tr e a s o n a b l ef i n a n c i n gs t r u c t u r ea n df u n du s e ，t o ol o n gc y c l eo fl a r g es t o c ki n c a p i t a lc h a i n , l a c ko fc a r e f u lc a p i t a lb u d g e ta n dc a p i t a lc h a i nc r i s i so fr i s km a n a g e m e n t p r o b l e me c tt h r o u g ht h ea n a l y s i so fe x i s t i n gp r o b l e m si ni t sc h a i n ，f o re x a m p l e ，t o t a lc a p i t a l ， f i n a n c i n gs t r u c t u r e ，c a s hf l o w , b u d g e ta n dc a p i t a lc h a i nc r i s i sm a n a g e m e n te c t ，a n dg i v e s i m p r o v e m e n tp r o p o s a l sf o re x a m p l e ，s t r e n g t h e n i n gc a p i t a ls u p p l ya m o u n ta n ds u p p l ys e c u r i t y , o p t i m i z i n gt h es t r u c t u l lo ff i n a n c i n g ，r e d u c i n ga s s e t - l i a b i l i t yr a t i o ，r e d u c 啦i n v e n t o r yr a i s e f u n dt u r n o v e r , s t r e n g t h e n i n gc a p i t a lb u d g e ta n ds t r e n g t h e n i n gc a p i t a lc h a i nc r i s i sp r e w a m i n g e r e f i n a l l y ，t h i sp a p e rt a k e sp o l ye s t a t e ( g r o u p ) c o ，l t da sa ne x a m p l e ，t oa n a l y s er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s c a p i t a lc h a i nm a n a g e m e n ti s s u e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s c a p i t a lc h a i n m a n a g e m e n t n 目录 摘要i a b s t r a | 订i i 第1 章引言1 1 1 选题背景1 1 2 研究选题的意义2 1 2 1 理论意义2 1 2 2 现实意义2 1 3 资金链管理研究现状3 1 3 1 国内研究现状3 1 3 2 国外研究现状4 1 4 论文创新点6 1 5 研究内容和方法6 1 5 1 研究内容6 1 5 2 研究方法7 第2 章房地产企业资金链管理相关理论综述8 2 1 供求关系理论8 2 2 新优序融资理论9 2 3 交易成本理论1 0 2 4 平衡理论1 0 第3 章我国房地产企业资金链管理现状及存在的问题1 2 3 1 我国房产企业资金链的特点1 2 3 2 我国房地产企业资金链管理存在的问题1 4 3 2 1 资金供需不平衡导致资金链危机1 4 3 2 2 筹资结构和资金使用不合理导致资金链危机1 5 3 3 3 大量存货导致资金循环周期长加大资金链压力1 7 3 3 4 缺乏周密资金预算致使资金链断裂1 7 3 3 5 缺少资金链危机风险管理1 8 i i i 第4 章我国房地产企业资金链管理问题的原因分析1 9 4 1 资金总量不足且供应不稳定原因分析：1 9 4 1 1 资本市场融资方式有限影响资金总量和资金供应的稳定性1 9 4 1 2 次贷危机及目前国际国内金融环境导致融资渠道收紧1 9 4 1 3 金融政策调控趋严致使房产企业融资总量有限2 0 4 1 4 企业缺少建立多元化的融资渠道影响资金供给稳定性2 1 4 2 筹资结构和资金使用不合理分析2 2 4 2 1 房产企业筹资结构失衡导致高负债率2 2 4 2 2 短贷长投导致资金链紧张2 3 4 3 资金链循环周期长原因分析2 3 4 3 1 大量土地储备导致资金的积压2 3 4 3 2 房地产产品销售不畅影响资金的周转2 4 4 4 资金预算体系不够完善2 4 4 5 房产企业资金链的风险防范工作薄弱2 5 4 5 1 缺乏资金链危机管理意识和应变机制2 5 4 5 2 缺乏资金链断裂防范预案2 5 4 6 房产企业项目成本控制工作薄弱，2 6 第5 章完善我国房产企业资金链管理的对策与建议2 8 5 1 确保资金总量充足稳定资金供应建议2 8 5 1 1 政府应完善资本市场拓宽房产企业融资渠道2 8 5 1 2 加强政府对金融趋势的预测和发布2 9 5 1 3 政府应注意调控房产政策的稳定性和深度性2 9 5 1 4 逐步完善外资投资房产相关法律制度3 0 5 1 5 拓宽房产企业资金的回流渠道3 0 5 1 6 房产企业自身构建多元化资金来源渠道3 l 5 2 注意筹资结构和资金使用的合理性3 2 5 2 1 重视筹资结构的合理性3 2 5 2 2 资金使用的合理性3 3 5 3 缩短资金周转期降低资产负债率3 3 5 4 加强房产企业全面预算的管理3 4 i v 5 5 加强房地产资金链危机预警3 6 ， 5 5 1 提高房产企业自身资金链危机管理意识：j ：3 6 5 5 2 加强资金链断裂财务危机预警3 6 5 6 加强房产企业的项目成本控制3 9 第6 章保利房地公司资金链管理案例4 l 6 1 保利房产公司简介4 1 6 2 保利房产资金链管理现状及问题4 1 6 2 1 保利资金总量和资金供应情况一4 l 6 2 2 过高负债率带来资金链的高风险4 3 6 2 3 保利资金链的周转周期过长4 3 6 2 4 保利开发规模和资金链保障能力不协调4 4 6 3 保利公司资金链管理的改进建议4 4 结束语4 6 参考文献4 7 致谢5 0 攻读学位期间发表学术论文目录5 1 v 广西大掌工商管理硕士学位论文炭圊, e p j - 生1 5 产企业簧h 雅管理研究 第1 章引言 1 1 选题背景 中国房地产行业已经走过多年的历程，行业g d p 产值已经超过万亿元，房地产行业 已经成为国民经济的支柱产业，在拉动居民消费，带动关联产业发展等方面发挥重要作 用。房地产行业能否健康发展不仅关系到普通老百姓的生活质量同时关系到国家宏观经 济能否平稳健康发展，毫无疑问，就规模而言，中国房地产的开发投资总额和市场占有量 都是世界上最大的，尽管规模世界第一，但中国房地产待业尚处于成长阶段。从远景来看， 房地产行业发展空间巨大，按照建设部发展规划，到2 0 2 0 年，我国城市化率要达到5 0 ， 这给房地产行业的发展带来了非常庞大的市场成长空间“，房地产是资本密集型行业， 拥有充足的资金是房地产行业顺利开发极为重要的保障条件，近年来，国家加大了房地 产行业的调控力度，如相继出台了”国六条”、“国八条一、“国十一条等对房地产 控制的政策，同时证监会和银监会也出台了相关的规定，如银行贷款不得买地和不以核 准募集资金用于囤地或用于购买开发用地，加上地产商们竞相争夺土地资源，大量囤积 土地导致巨额的资金占用；以及中央紧缩“银根 、“地根 政策密集出台加剧了信贷 融资的困难，国际金融环境的不稳定，国内股市的下跌使得资本市场融资渠道的进一步 变窄；以及消费者持币观望致使住宅交易量的持续萎缩，再加上我国房地产企业自身资 金链管理水平方面的局限性，导致了原本高度依赖银行贷款进行融资的房地产企业面临 前所未有的资金压力。新闻媒体等到处都在观注房地产企业的资金链问题，事实上众多 房产企业已出现资金链紧张或资金链的断裂，房地产行业将面临着新的洗牌，面对众多 房地产企业所面对的窘境，我们不禁要问，我国房地产企业的资金链管理是否存在重大 的问题? 存在问题的原因是什么? 怎样去解决这些问题? 目前摆在地产商们面前一个严重且必须要关注和解决管理问题，那就是如何提高房 地产企业资金链管理，如何管理好房地产企业的现金流、创造一个良好的资金链运转环 境、保障企业的资金链有序和健康运行。房地产行业是个资金密集的行业，只有做到拥 有充足的开发资金、高效的资金使用效率和较高的资金链管理水平才能确保房产企业在 国家控制和房价及房产销售量不稳定的高风险之下取得生存和发展。 总之，我国政府目前对房地产行业提出的要求即要保证房地产行业平稳健康发展、 保障民生住房同时又要防止房地产行业引起的金融风险，同时我国房产企业目前的资金 广西大掌工商管理硕士学位论文 我国房地产企业资金链管理研3 宅 链管理水平较低和资金链管理意识不强，加强资金链管理研究可以为房产企业提供资金 链管理的参考建议，所以研究我国房地产企业资金链管理具有重要的现实意义。 1 2 研究选题的意义 1 2 1 理论意义 房地产行业属于资金密集型行业，在这个行业中，资金的充足供应是房地产企业顺 利进行项目开发的根本保障，怎样才能合理保障房地产企业资金供应，做到即满足房产 企业开发项目的需要同时也不致于资金的闲置浪费，使得资金既收支合理有序，又使得 资金合理保障供应，不致于使资金供应不足，导致资金链的危机，保证房地产企业有效 运转。虽然我国有部分关于房地产企业的财务管理书籍但知识比较散乱，不够系统，比 较全面研究房地产企业资金链管理的知识体系很少，大部分书籍讲述的财务管理比较笼 统，加之目前房地产行业确实面临着资金链断裂或资金链危机的现状，因此对我国房地 产企业资金链管理中存在的问题，以及存在问题的原因进行分析，并提出改进的建议是 有理论上价值的，将会推动我国房地产企业资金链管理系统理论的不断完善，使得更多 有识之士重视并加强房地产企业资金链管理体系的研究，进一步完善我国房地产企业资 金链管理的理论，让资金链管理理论更加系统全面，系统全面的房地产企业资金链管理 理论更能够为房地产企业加强资金链管理提供理论参考。 1 2 2 现实意义 资金的管理和资金链的管理还是有区别的，资金一般是指企业中可以进行货币形式 或者记帐形式出现而用于投入到生产经营方式上的金融工具，资金的管理主要是管理这 一金融工具为企业的生存发展进行投资，更多注重的是资金的收和支的安全及资金的数 量；资金链是指维系企业正常生产经营运转需要的基本循环资金链条，现金一资产一现金 ( 增值) 的循环，企业经营的过程和维持运转就必须保持这一循环良性运行，资金链管 理更多关注资金总量、资金循环安全、资金结构、资金周期和资金的增值问题。 房地产行业已成为我国国民经济的一个支柱产业，房地产行业的良好运转不仅可以 带动相关产业发展，增加就业，为国民经济作出更多的贡献同时和人民的生活也是息息 相关。房地产企业是资金密集性企业，充足的资金投入是房地产企业项目顺利开发的 根本保障，由于房地产企业所面临诸多不确定因素，很多因素都是房地产企业本身不可 控的，房地产行业又具有投资时间长、风险大、投资量大、资金回笼慢等特点，怎样在 长时间内保障房地产行业有充足的开发资金，确保房地产项目的顺利运行，资金链的良 2 广西大掌工商管理硕士学位论文 我n n 房地产企业黉h 鲁链管理研究 好管理运作将是房地产项目顺利进行的根本保障。怎么管理好房地产企业资金链将是每 个房地产企业所面临的不可回避难题，加强房地产资金链的研究可以起到如下实际意 义： 一、加强房地产企业资金链管理的研究有利于引起房地产企业更加关注自身的资金 链管理，增强自身的风险防范意识。 二、加强房地产企业资金链管理的研究有利子拓宽房产企业融资的渠道，实现多元 化融资，实现房地产企业与资本市场的有机结合。 三、加强资金链管理研究可以切实提高房产企业资金链的管理水平。 四、加强资金链管理的研究，使得房产企业各部门更加关注资金链，更有效地促使 房产企业各部门围绕资金链开展工作，使得资金链运行更加有序协调。 五、加强资金链管理的研究有利于增强政府部门对房地产企业的更多关注，让政府 部门更加了解房产企业资金链的现状，为房产企业的资金链有效运行提供更多的扶持政 策。 l3 资金链管理研究现状 1 3 1 国内研究现状 关于房地产企业财务管理的研究，改革开放以来也有不少文献著作，但对于房产企 业管理的核心环节资金链管理的具体研究，我国相对国外发展较晚，虽然有些这方面的 著作，但房地产企业资金链管理的研究还是不够系统和完整，因此需要加强对房产企业 资金链的研究，为房产企业提供更多的资金链管理方面的专业知识。 国内研究现状：近些年来，随着房地产行业的发展，由于资金链的危机越来越影响 到整个房地产行业，所以加强房地产企业资金链的管理越来越受到房产业人士的高度重 视，研究房产企业财务管理的人也越来越多，取得了一些研究成果，但在资金链管理研 究方面比较少，其中比较有代表性的文献如： ( 1 ) 王徽，陈诞在微观资金流的形成机理中提出凡是通过交换行为进行货币 转移所形成的一次结果简称资金移动，微观资金移动的序列称为微观资金流2 。 ( 2 ) 刘晖在住房抵押贷款证券化的国际比较中指出，美国在住房抵押贷款证 券化的发展过程中成立了多个机构如：联邦国民抵押协会，联邦住房贷款抵押公司等。 我国在拓宽房地产融资这方面也应该成立相关的协会。 ( 3 ) 于风坤在资产证券化：理论与实务中指出，9 0 年代以后，在亚太新兴经 广西大掌工商管理硕士掌位论文 我国房地产企业资金链管理研究 济地区如澳大利亚、香港、韩国、新加坡等地m b s ( m o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t y ) 住房 抵押贷款证券化也同渐才卜大起来。 一一r ， ( 4 ) 王铮、张朋在断崖边的房地产资金链一文中指出房地产业资金链因严重 泡沫断裂最后崩溃的将是整个金融系统。如果房产企业不加强自身的资金链管理，最后 企业会走上不归路5 。 ( 5 ) 朱凌波( 2 0 0 4 ) 在地产资金链怎样才能良性循环中指出，地产资金链是 指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，不仅是资金量的问题也是资金结 构的问题，还涉及资金周期和资金增值的问题伯。， ( 6 ) 尚教蔚在中国房地产企业融资：现状、问题及对策一文中指出， 2 0 0 3 年全国房地产开发到位资金为1 3 1 万亿元，其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源 资金总量增加幅度很大；但国家预算内资金、债券及利用外资所占比重仍在下降m 。 ( 7 ) 刘湘宁在证券市场为房地产企业插上翅一文中指出，截止到2 0 0 3 年4 月， 中国拥有3 万家地产公司，房地产类上市公司总市值1 7 1 3 亿元，流通市值6 1 3 亿元。 ( 8 ) 易宪容在房地产企业资金链断裂中指出国内房产企业资金断裂不是个别 现象，而是反映了房地产企业的一般情况，随着房地产市场的宏观调控日趋深入和市场 制度规则改革，那些利用制度弊端盲目扩张的房产企业存在的问题将会暴露出来。 ( 9 ) 李和裕( 2 0 0 8 ) 在金融“大棒 抡不停开发商资金链岌岌可危一文中指 出开发商资金链将直接或间接受到准备金率和税收新规的影响，无论是从银行还是证券 市场融通资金，风险都大大提高。大的房产企业受影响小些，特别是大部分项目处于开 发前期的小开发商则将面临窘境1 。 1 3 2 国外研究现状 国外由于市场经济建立的时间较早，整个融资环境已相当成熟，而且制度相对比较 规范，对资金链方面关注的人士比较多，特别是在金融机制及融资渠道相关的内容方面， 国外文献讨论和研究的比较多，在很多方面不但理论成熟而且可操作性很强；但我国的 市场环境和国外的市场环境不一样，对于国外的东西我们也只能作为一种参考，在学习 和研究过程中发现，国外文献在金融机制、融资渠道方面比较丰富而在资金链管理方面 特别是在资金占用和资金回流研究方面也比较少，最近几年较有代表性的文献如： ( 1 ) d e v a n e y ，m i c h a e l ( 2 0 0 0 ) 在文中指出，房地产投资信托( r e i t s ) 持股很灵 活，在美国的发展已相当成熟，美国的民众已从购买房地产投资信托中分享了宏观经济 增长带来的收益，同时房地产投资信托属多元化组合，投资市场回报高n 。 4 广西大掌工商管理硕士掌位论文我国房地产企业资金铜澹；理研究 ( 2 ) l o u a r g a r d ，m a r ca ，g r u p e ，m i c h a e l ( 2 0 0 1 ) 在文中指出，房地产投资信托类似 于共同基金；是通过个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的寿设公司。在美 国，6 0 年代就出现了房地产投资信托，但从1 9 8 6 税制改革后r e i t s 才真正有了长足的 发展“。 ( 3 ) 丹尼期j 麦肯齐( 2 0 0 3 ) 在房地产经济学中指出房地产是一种投资， 它的利润收益很缓慢，要经过多年的时间才能收回原来的投入n 。 ( 4 ) r i c h a r di m p e r i a l e ( 2 0 0 3 ) 在文中指出，国外不但存在完善的一级市场而且 存在非常发达的证券二级市场，在二级市场上，房地产金融工具不断创新。以美国为例， 房地产企业融资方式多种多样，大部分资金来自资本市场，银行直接贷款己降到次要位 置，从有关资料可以看出，美国房地产业从银行借入资金只占1 5 ，而自有资金占7 0 ， 高比例的自有资金来自多元化的企业股东，如保险公司，养老基金等，另外，在美国房 地产投资信托基金( r e i t s ) 已成为房地产业主要融资方式之一，所占比例高达3 0 7 ， 从国外的房地产融资的实际情况来看，创新和多元化在房地产业融资中是不可违背的规 律m 。 ( 5 ) h a n c o c kw i l c o x ( 2 0 0 3 ) 曾给世界各国为房地产行业提供资金的金融机构进行 分类如：美国以政府为名誉的专业信贷机构、商业银行和非商业银行的储蓄信贷机构等； 日本的住宅金融公库、住宅贷款公司等；德国的抵押很行、储蓄银行和住房互助储蓄信 贷社等。它们之间联系很密切，具有相当数量的双重媒介n 鼬。 ( 6 ) 罗伯特谢曼( 2 0 0 4 ) 曾对几个发达的资本市场国家房地产资金来源市场做 了比较详细的描述，如：在美国，房地产行业资金市场相当完备，并且在成为相对独立 的市场后，仍然与金融市场保持相当密切的联系，美国房地产金融市场已经行成了以私 有金融机构为主体，以住宅抵押贷款市场为基础，多种房地产信用交织成网络并受政府 有效调控的金融市场；在日本，通过私人金融机构集资占有主要地位，日本也会出现官 方金融机构提供信贷资金给房地产开发机构；在新加坡，政府非常重视住宅建设，在“居 者有其房的计划下由中央公积金来实施，房地产资金来源市场属于基金后盾型1 。 ( 7 ) 威德默( 2 0 0 5 ) 在房地产投资中指出，房地产投资往往需要一定的借款， 美国信贷市场中抵押贷款是需求量最大的贷款，为了支持这种信贷，房地产行业提供了 非常好的抵押担保，这种担保具有期限长、固定、产权记录持久的特点且法律上也确定 了该资产转让的方法及申请索赔的程序，大多数抵押贷款的年限超过了1 0 年，使得这 种房地产融资与其他信贷形式区分开来o ”。 5 广西大掌工商管理硕士掌位论文我国房地产企业朔h 鲁链管理研究 作者认为国内夕卜的著作和文献虽然对房地产企业的资金链管理提出了一些观点和 管理方法，但不够完整和全面，国外的著作虽然对房地产企业的资金链管理论述的多一 些，但我国和国外的国情和经济环境必定不一样，我们也只能把国外的理论和管理方法 作为一个参考，特别是国内的著作和文献对房地产企业的资金链管理论述得就更少了， 而且不够全面和系统，作者比较全面地从我国房地产企业资金链中的资金总量、筹资结 构、资金周转、资金预算和资金链危机管理等方面提出了怎样加强对房地产企业资金链 的管理，相信对房地产企业会有一定的帮助。 1 4 论文创新点 本论文创新点主要有两个方面，一方面是本论文研究的房地产企业资金链管理知识 体系比较全面和系统；另一方面是本论文在房地产企业资金供应总量平衡和资金筹集结 构方面比较详细地从政府和企业自身方面提出确保总量平衡和资金筹集的合理性，同时 本论文还提出了房地产企业要加强资金链危机的预防观点。 1 5 研究内容和方法 1 5 1 研究内容 本论文主要分析和研究的问题：房地产企业拓宽融资渠道，保持合理的融资结构，加 强预算和成本管理，提高预防资金链危机水平，保持资金链平稳运行。本论文主要从以 下几个方面来探讨如何加强房地产企业资金链管理的。 第1 章引言主要介绍论文写作的背景，以及写作的意义、研究的内容、国内外研 究的现状和对本论文所研究内容的综述。 第2 章主要介绍关于房地产企业资金链管理的相关理论，主要介绍的是与资金链 管理相关的概念和理论，如：供求关系理论、新优序融资理论、交易成本理论和平衡理 论。 第3 章我国房地产企业资金链管理的现状及存在的问题，主要从我国房地产企业 资金链管理现状综述、资金链的特点、资金供需不平衡、筹资结构和资金使用不合理、 大量存货导致资金周转期限长、缺少周密资金预算和缺少资金链危机风险管理等方面介 绍了我国房地产企业资金链管理的现状及存在的问题。 第4 章我国房地产企业资金链管理中存在问题的原因分析，本章节主要是从资金 链管理中的总量、结构、周期、预算，预警等方面来分析我国房地产企业资金链管理中 存在的问题。 第5 章完善我国房地产企业资金链管理的建议和对策，本章节主要从资金链管理 6 广西大掌工商管理硕士掌位论文 我国房地产企业謦n 皇唾管理研究 中的总量、结构、周期、预算，预警等方面为我国房地产企业资金链管理提出建议和对 ：，策； 。，一 ， _ 第6 章房地产企业资金链管理的微观案例分析。本章节主要以保利房产公司的资 金链管理现状为案例对微观资金链管理进行补充解释，并根据论文研究的知识和观点对 保利房产公司的资金链管理中存的问题提出改进的建议。 1 5 2 研究方法 在本论文的研究和写作的过程中，通过查找文献资料法：对已有的文献资料进行借 鉴并适当加以深化；通过行动研究法：对个案的调查研究，在实践中不断探索和完善， 使理论与实际相结合；通过调查研究法：通过采取走访调查、对比调查掌握充分的大量 信息；通过归纳整理法：在掌握大量有效信息的基础上，对信息进行归纳整理，结合实 际的调查，通过全面分析我国房产企业资金链管理状况，针对目前房产企业的实际情况， 提出了平衡资金总量供求、完善房产企业资金筹资的结构、加速资金周转、加强房产企 业资金预算、加强房产企业项目成本控制和提高房产企业资金断裂预警水平，进一步为 房地产企业加强资金链管理提出建议和对策，改善房产企业资金链管理环境，提高房地 产企业资金链的管理水平。 7 广西大掌工商管理硕士学位论文受固房地产企业资金链管理研究 第2 章房地产企业资金链管理相关理论综述 i 一 一 一 本论文主要研究房地产企业资金链管理，包括住宅类和商业类地产商，所提及的资 金链是指房地产企业的资金链，主要研究怎样加强资地产企业资金链的管理，从理论上 说“资金链 就是指维系企业正常生产经营运转需要的基本循环资金链条，现金一资产一 现金( 增值) 的循环，房地产企业的“资金链”笔者认为是指从房地产企业批租土地开 始到房地产项目的开发再到房地产项目的销售等整个环节的资金流动过程。房地产行业 具有投资量大、开发周期长和资金循环周期长的特点，因此房地产企业的资金链管理相 对其它企业资金链管理难度更大，开发的周期长决定了资金循环周期长。在具体的房产 项目开发过程中，企业要能够保证整个项目的顺利开发必须在资金供给的数量和时间上 有保证，怎样才能做到在时间和数量上给予保证呢? 这里最关键是企业的资金链，房地 产企业只有把资金链管理好才能保证项目的顺利开发，房地产企业必须加强对资金链的 管理，笔者认为房地产企业加强资金链管理更多地要关注资金的总量、资金循环安全、 资金结构、资金周期和资金链危机预防的问题等。 房地产企业资金链的管理过程中常会出现问题产生危机，除受到企业自身内因如自 身资金链管理意识和管理水平的影响外还受到外部环境如政府政策、金融环境和销售市 场的影响，实际上中外的现代企业管理中已经有前人总结了比较多的这方面管理经验可 以借鉴，本论文在供求关系理论、新优序融资理论、代理成本理论和平衡理论的指导下， 结合我国房地产企业的实际情况，从我国房产企业资金链管理中资金总量、结构、周期、 成本、预算、预警等方面来分析资金链管理中存在的问题并从资金总量、资本结构、资 金周期、成本管理、预算、预警等方面提出加强房地产企业资金链管理的改进建议。 2 1 供求关系理论 市场供求关系理论主要研究市场的供给、市场的需求和价格的关系，当市场供给大 于市场需求时，商品就会相对过剩，此时的市场变为买方市场，这样按照供求关系理论， 市场价格就会下降；当市场供给小于市场需求时，商品就会相对不足，此时的市场变为 卖方市场，按照市场供求规律，商品价格将会提高；房地产市场同样符合市场供求关系 理论，研究房地产的市场供求关系理论，可以对房地企业开发产品数量和市场的需求数 量进行比较科学的定位，有利于房地产企业即时调度资金，合理早期安排资金，确保资 金有效供给，确保资金链有效、平稳、健康地运行。房地产产品的需求：指消费者在某 8 广西大掌工商管理硕士学位论文爱国i 房地产企业瓷n 套链管理研究 一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产产品所愿意并且能够购买( 或承租) 的数量。既有需要又有支付能力才能构成需求，房地产产品需求量是所有的消费者需求 的总和。房地产产品供给：指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格 水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。形成供给有两个条件： 一是房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。房地产 均衡价格：指房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市 场需求量与市场供给量相等时的价格。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给 负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给 增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。笔者认为：充分研究房地产行业市场供求 关系，掌握房地产行业市场的规律，按照市场供求规律指导房地产企业的整个项目开发 将减少项目开发的盲目性，可以更好地协调项目开发和资金链的关系，可以更合理按排 房地产企业的资金流出和流入，确保房地产项目整个过程都有充足的资金流，减少资金 链的危机，确保资金链的运行安全。 2 2 新优序融资理论 新优序融资理论“8 是梅耶斯和麦吉勒夫在认真研究信息利用群体在信息不对称时 在融资过程中所产生的对融资成本的影响也不同的情况下提出了“新优序融资理论 。 理论主要研究在信息不对称条件下企业怎么进行更好地融资的策略。“新优序融资理论 提出企业在一般情况下融资的情况应该是“企业应该先从内部融资然后再从外部融资， 先采用债务融资然后再采用股权方式融资”，本理论认为：企业的经营成果一般情况下 是不会向外部投资者详细介绍和公布的，外部投资者也很难真正掌握企业的真实发展和 财务情况，所以外部投资者要想对企业进行投资也只有通过对企业的筹资决策方式来进 行判断，这时企业要想从外部得到更多的资金支持发展就必须要选择好科学的筹资结 构。在“新优序融资 理论中是非常重视企业在融资时在融资结构和融资次序方面受 到信息对其的影响，理论者认为，由于所有权和经营权的分离，产生了信息使用者对信 息的掌握程度不同，产生了对信息掌握质和量的差异，同时也会产生对信息理解的差异， 企业的经营者是企业内部真实消息的掌握者，经营者比市场及投资者在了解企业的经营 状况方面具有更多的优势，而且更具体全面地了解企业的真实情况。新优序融资理论主 张企业管理者尽量少通过股票融资，努力通过自有资本和留存收益筹资，增加企业的自 有资本实力，同时企业还可以通过自身具有的借款能力进行对外负债筹资，只有在对外 9 广西大掌工商管理硕士掌位论文我国房地产企业资金链藿i 理研究 负债筹资达到最大财务负债风险时才考虑通过发行股票来融资。所以企业的信息不对称 的情况越严重，越应该考虑融资次序。 2 3 交易成本理论 交易成本又称交易费用。交易成本理论是由诺贝尔得主科斯( c o a s e ，r h ，1 9 3 7 ) 所提出。他在企业的性质一文中认为交易成本是“通过价格机制组织生产的，最明 显的成本，就是所有发现相对价格的成本力、“市场上发生的每一笔交易的谈判和签约 的费用 及利用价格机制存在的其他方面的成本，所谓交易成本就是在一定的社会关系 中，人们自愿交往、彼此合作达成交易所支付的成本，也即人一人关系成本。它与一般 的生产成本( 入一自然界关系成本) 是对应概念。从本质上说，有人类交往互换活动， 就会有交易成本，它是人类社会生活中一个不可分割的组成部分。科斯提出交易成本的 概念，系统化的工作是2 0 0 9 年诺贝尔经济学奖得主威廉森做的。威廉森最先把新制度 经济学定义为交易成本经济学。他广泛考察和研究了资本主义的各种主要经济制度，包 括市场组织、对市场的限制、工作组织、工会、现代公司( 包括联合企业与跨国公司) 、 公司治理结构、垄断与反垄断和政府监管等等，并开创性地把交易成本的概念应用到 对各种经济制度的比较和分析中，建立了一个全新的分析体系。威廉森在1 9 8 0 年代初 期出版资本主义经济制度一书，已成经济学的经典名著，影响至今不衰。可以说， 他是科斯思想的集大成者，如同孟子是孔子思想的继承者和集大成者一样。 2 4 平衡理论 平衡理论n 鲫是在2 0 世纪7 0 年代中期提出的，主要代表人物有罗比切克、考斯等人， 平衡理论主要研究的是最佳的融资结构，在负债的税收收益与破产成本现值之间进行平 衡而得到一个最优融资结构理论，平衡理论认为债务的上升引起的企业风险和费用制约 着企业无限追求税收的优惠或负债的最大化。企业在融资过程中最佳的融资结构应该是 债务上升带来的财务危机风险成本和负债价值最大化之间的最佳结合点，平衡理论认为 企业债务的增加会相应地提高企业的风险和其它的各种费用，这样就会降低企业的自身 价值，所以说企业最佳的融资应当是在负债价值最大化和债务上升所带来的财务危机成 本和其它成本之间选择最适点，理想的债务与股权比率应该是息税前付息的好处与破产 等其它成本之间的平衡，平衡理论发展到后来，又有了新的代表人物如：迪安吉罗、梅耶 斯等人，他们对破产成本和税收收益进一步扩展，在破产成本方面进一步扩展到代理成 本、财务困境成本和负债税收利益损失等方面；在税收收益方面从原来所指的单纯讨论 l o ! 查竺苎翌竺兰! 主掌位论文我国房地产企业资金链管理研究 一一：= r 二= = ：二= 的负债税收收益扩展到非负债税收收益。后平衡理论把企业融资结构看成在税收收益与 各类负债相关成本之厨韵甲衡。平衡理论对房地产企业的融资起到一定的启发作用，特 别是房产企业高负债经营时更要考虑到平衡理论，考虑到最佳的融资结构，取得负债经 营成本和负债收益最佳的的结合点。 广西大学工商管理硕士掌位论文我国房地产企业资金链管理研究 第3 章我国房地产企业资金链管理现状及存在的问题 一。，j1 ?，7 。j 一= 二? 。 3 1 我国房产企业资金链的特点 1 投资量大，投资回收期长 房地产行业是一个资金密集型行业，投资量大，券商研究机构统计，2 0 0 9 全年开发 投资额将达3 万亿元以上，同比增幅近2 0 9 6 ，占固定资产投资的比重近1 9 ：在增量