（地图制图学与地理信息工程专业论文）城市土地集约利用研究与评价——以太原市为例.pdf

太原理工大学硕士研究生学位论文 城市土地集约利用研究与评价 以太原市为例 摘要 目前，我国正处在加快推进工业化、城镇化、现代化进程的发展阶段， 需要新增大量的建设用地，而我国人多地少的国情却不允许过多占用耕地， 土地资源短缺已成为制约我国经济发展的主要因素。如何利用好土地，尤 其是城市地已成为一个迫切的问题，我国的土地利用现状要求我们必须 转变土地粗放利用方式为集约利用方式，优化城市土地利用结构，提高土 地利用效率，充分挖掘城市用地潜力，走内涵式城市发展道路。 城市土地是指城市范围内的土地。根据我国城市范围的不同界定，城 市土地包含三种概念，城市建成区土地、城市规划土地和城市市域土地。 本研究是针对市域土地和建成区因国家建设需要经过征用的城市建设用 地。 城市土地作为人类活动最为集聚的区域，充分集约利用城市土地对社 会发展具有重要的意义。城市土地集约利用实际上是指以合理布局、优化 用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营 管理等途径，提高土地的使用效率和经济效益的一种经营管理模式。城市 土地集约利用，主要是研究城市土地开发与利用强度的合理程度，侧重于 城市土地利用的潜力挖潜。城市土地集约利用是城市土地持续高效利用的 基础，是城市土地健康发展的保证。 太原理工大学硕士研究生学位论文 本文从我国城市土地利用现状出发，在总结国内外城市土地集约利用 的相关理论和论述的基础上，界定了城市土地集约利用的定义及内涵，并 从社会、经济、生态环境的角度出发，建立了一套城市土地集约利用总体 评价指标体系，以城市土地综合集约为目标层，以总量集约、空间结构集 约、动态集约为准则层，城市内部规模经济效益、城市土地投入产出效率、 社会生态效益、土地利用结构等方面选取相应的指标因子给予评价，采用 了层次分析法建立判断矩阵，确定了各指标的权重。 在上述方法的基础之上以太原市城市土地利用状况作了实证分析。首 先在全国范围内选取了石家庄、包头、唐山、大同等十个同类型的城市， 运用多目标综合评价的方法对这些城市进行了总体土地集约程度的量化比 较，得出了太原市在以上同类城市中处于中等集约利用水平。然后分析2 0 0 0 年至2 0 0 4 年太原市的社会经济统计数据和土地利用数据资料，依据已建立 的城市总体集约利用综合评价体系，对太原市的土地集约利用状况进行了 量化评价和分析，得出了目前太原市的土地利用结构基本合理，土地利用 向着集约化方向发展，但是在城市土地投入与社会生态效益方面水平较低。 本文结合实际提出了一些土地集约利用的建议和措施。 关键词：城市土地，集约利用，潜力评价，集约度，层次分析法 太原理工大学硕士研究生学位论文 s t u d i n ga n de 、厂a l u a r i o nl a n du s e i n t e n s i v c a t i o ni nu r b a na r e ai n c a s eo ft a i y u a n a b s t r a c t a tp r e s e n t ，o u rc o u n t r yi s p u s h i n gt h es t a g eo fa c c e l e r a t e dd e v e l o p m e n t i n d u s t r i a l i z a t i o n ，u r b a n i z a t i o na n dm o d e r n i z a t i o n i tn e e dt oi n c r e a s el a r g e a m o u n to fc o n s t r u c t i o nl a n d ，w h i l e ，t h ec o n d i t i o n st h a to a rc o u n t r yh a sl a r g e p o p u l a t i o nw i t hr e l a t i v e l yl i t t l el a n d ，s oi ti si n a d m i s s i b i l i t yt oo c c u p yc u l t i v a t e d l a n dm o r et h a nr e q u i r e d ，l a n dr e s o u r c e ss h o r t a g ea l r e a d yb e c o m e sam a i np a r t r e s t r i c t i n gaf a c t o ro f o u rc o u n t r ye c o n o m i cg r o w t h s o ，h o wt om a k eg o o du s e o fl a n d ，e s p e c i a l l yu r b a nl a n db e c o m e sap r o b l e mt ob ed e a l tw i t hu r g e n t l y o u r c o u n t r y sc u r r e n ts i t u a t i o no fl a n du t i l i z a t i o nr e q u i r e st h a tw em u s tc h a n g et h e l a n du t i l i z a t i o nf r o me x t e n s i v et oi n t e n s i v e f o r t h ，o p t i m i z e t h eu t i l i z a t i o n s t r u c t u r eo fu r b a nl a n d ，i m p r o v et h eu t i l i z a t i o ne f f i c i e n c yo fu r b a nl a n d ，d y a d i c t h eu t i l i z a t i o np o t e n t i a lo fu r b a nl a n d ，w a l ka d e v e l o p m e n tr o a do fc o n n o t a t i o n s t y l e t h eu r b a nl a n dm e a n st h el a n di nt h ec i t yr a n g ei n n e r a c c o r d i n gt ot h e d i f f e r e n td e f i n i t i o no f o u rc o u n t r yc i t yr a n g eb o u n d a r y , u r b a nl a n dc o n t a i n st h r e e k i n d so fc o n c e p t s ，t h el a n do fb u i l dd i s t r i c t ，u r b a np l a n n i n gl a n da n du r b a nc i t y h i 太原理工大学硕士研究生学位论文 r e g i o n l a n d t h el a n di sp o i n tt ot h el a n di nt h ec i t yr a n g ei n n e ra n dt h e c o n s t r u c t i o nl a n d e x p r o p r i a t e d i nt h eb u i l dd i s t r i c tb e c a u s eo fc o u n t r y c o n s t r u c t i o nn e e di nt h ep r o c e s so f t h ec i t yc o n s t r u c t i o n u r b a nl a n di st h em o s ta s s e m b l i n gr e g i o no fh u m a na c t i v i t i e s ，s om a k i n g g o o d i n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n dh a s i m p o r t a n ts i g n i f i c a n c e t os o c i a l d e v e l o p m e n t i nf a c t ，u r b a nl a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni s am a n a g e m e n ta n d a d m i n i s t r a t i o np a r e m ，t h a tp u tt h et h o u g h tt h a tu r b a nl a n dl a yo u tr a t i o n a l ， o p t i m i z ew i t ht h el a n ds t r u c t u r ea n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta st h eg u i d e ，b y i n c r e a s i n gs t o r i n g a m o u n t sl a n d a p p r o a c ha n di m p r o v i n gm a n a g e m e n ta n d a d m i n i s t r a t i o na n ds oo n ，t oi m p r o v et h eu s ee f f i c i e n c ya n dt h ee c o n o m i ce f f e c t u r b a nl a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o ns t u d ym a i n l yr a t i o n a lo ft h ei n t e n s i t yd e g r e ei n u r b a nl a n de x p l o i t a t i o na n du t i l i z a t i o n ，p u t t i n gp a r t i c u l a re m p h a s i so nd i g g i n g t h ep o t e n t i a lo fu r b a nl a n du t i l i z a t i o n u r b a nl a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni st h e b a s i st h a tu r b a nl a n du s ek e e pc o n t i n u e sa n dh i 曲一e f f e c t ，a n dt h eg u a r a n t e et h a t u r b a nl a n dh e a l t hd e v e l o p s t h i sp a p e rs t a r t sf r o ms t u d y i n gt h ec u r r e n ts i t u a t i o ni nu r b a nl a n du t i l i z a t i o n i no u rc o u n t r y , t h e nc a r r yo u tas u m m a r ya n de x p o u n d sd e e p l yt h et h e o r ya b o u t u r b a nl a n di n t e n s i v ea th o m ea n da b r o a d ，a f t e rt h a t ，m a k es u r et h ec o n c e p ta n d c o n n o t a t i o no fu r b a nl a n di n t e n s i v e ，t h e nf r o mt h ea n g l eo fs o c i e t y , e c o n o m y ，t h e e c o l o g i c a le n v i r o n m e n t ，c o n s t r u c ta u r b a nl a n da p p r a i s ei n d e xs y s t e m ，t a k ec i t y l a n ds y n t h e s i si n t e n s i v ea st a r g e tt i e r , t a k eq u a n t i t yi n t e n s i v e ，s p a c es t r u c t u r e i n t e n s i v e ，d e v e l o p m e n ti n t e n s i v e a sc r i t e r i o nt i e r ，e v a l u a t eu r b a ne c o n o m i c 太原理工大学硕士研究生学位论文 e f f e c ti ni n n e rs c a l ea n ds oo nb yc h o o s i n gt h ec o r r e s p o n d i n gi n d e xf a c t o r , i n t h i sp r o c e s s ，i th a sa d o p ta h pm e t h o dt ob u i l dt h ej u d g i n gm a t r i xi no r d e rt o c e r t a i nt h ew e i g h to f t h ei n d e x t h i sp a p e rt a k et a iy u a nc i t ya sad e m o n s t r a t i o n ，a tf i r s t , i tc h o o s e s s h i j i a z h u a n g ，b a o t o u ，t a n g s h a ne c tt e ne q u a lt y p e sc i t yi nt h ew h o l ec o u n t r y r a n g e ，a p p l i e sm u l t i o b j e c t i v es y n t h e t i c a l l ye v a l u a t i o nm e t h o da n dm o d e lt o i n t e n s i v ee v a l u a t i o ni nc o m p a r i s o no nt h e s ec i t i e s ，a sar e s u l t ，t a iy u a nc i t yi si n m e d i u mi n t e n s i v el e v e li nt h e s et h es a m et y p ec i t i e si nt h ew h o l ec o u n t r y a n d t h e na n a l y s e so ft h ea n n u a lt a iy u a nc i t ys o c i e t ye c o n o m i cs t a t i s t i c sd a t aa n d l a n du t i l i z a t i o nd a t af r o m2 0 0 0t o2 0 0 4y e a r , a p p r a i s ee s t i m a t e sa n da n a l y s e st h e s i t u a t i o no fu r b a nl a n du t i l i z a t i o ni nt a i y u a na c c o r d i n gt ot h es y s t e mo fu r b a n l a n dq u a n t i z a t i o ne v a l u a t i o nc o n s t r u c t e d ，g e tar e s u l tt h a tt a iy u a nc i t yl a n d u t i l i z a t i o ns t r u c t u r ei sb a s i c a l l yr a t i o n a l ，a tp r e s e n t ，a n dl a n du t i l i z a t i o nt o w a r d s t oi n t e n s i v ed i r e c t i o ng r o w sb e n e f i c i a l l y , m e a n w h i l e ，i th a sl o w e rl e v e li nu r b a n l a n dt h r o wi n t ow i t ha n ds o c i e t yo r g a n i s m s b e n e f i c i a l ， a n dg i v es o m e s u g g e s t i o n sa n dm e a s u r e st h a tl a n du t i l i z a t i o nf r o mn o wo ni nr e a l i t y k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ，i n t e n s i v eu s e ，p o t e n t i a le v a l u a t i o n ，i n t e n s i t y , a p h v 声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在指导教师的指导下， 独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究 做出重要贡献的个人和集体。均已在文中以明确方式标明。本声明的 法律责任由本人承担。 论文作者签名：孟塑叁日期： 丝厶巨：堡 关于学位论文使用权的说明 本人完全了解太原理工大学有关保管、使用学位论文的规定。其 中包括：学校有权保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印 件；学校可以采用影印、缩印或其它复制手段复制并保存学位论文； 学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校可以学术交流为目的。 复制赠送和交换学位论文；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容( 保密学位论文在解密后遵守此规定) o 日期：型z ! ：! 导师签名：i 塞笙圭 e t l t l l ： 丝21 ： 太原理工大学硕士研究生学位论文 1 1 研究背景 第一章绪论 土地作为人类活动、生存和生产的场所与空间，具有养育功能、承载功能、仓储功 能和景观价值功能等，是人类社会赖以生存的基本资源和基地。因此，土地在人口、资 源、环境和区域经济发展关系中居于其它资源无法替代的核心地位。城市土地作为人类 活动最为集聚的区域，全国城市化进程正处于起步并迅速发展的阶段，城市发展和城市 用地扩张迅猛。因此从保护土地资源城市发展和城市土地合理利用配置的角度出发，集 约利用城市土地对社会发展具有重要意义。 我国是一个人多地少的国家，土地资源人均占有量为0 7 9 h m 2 ，仅为世界平均人均 占有量的3 3 ，9 ，人均耕地面积更少，仅为o 1 h m 2 ，为世界平均水平的2 7 。随着我国 经济的发展和城市化水平的提高，各项建设占用耕地数量日益增多，城市建成区面积日 益扩大。从1 9 8 1 年1 9 9 8 年，我国城市建成区面积净增约1 3 9 万k m 2 ，总量增长1 8 7 倍。这种增长趋势随着我国进入城市化快速发展阶段将进一步持续下去。同时来自国土 资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重，从1 9 9 6 年到2 0 0 4 年不到l o 年时 间内，全国耕地减少了l 亿多亩；与此同时，大量土地被租放利用，甚至浪费。到2 0 0 4 年底，全国城镇规划范围内共闲置土地1 0 7 ，9 3 万亩，空闲土地8 4 2 4 万亩，批而未供土 地2 0 3 4 4 万亩，三类土地总量为3 9 5 6 1 力亩，相当于现有城镇建设用地总量的7 8 。 据初步调查，全国城镇区规划范围内共有各类闲置和空闲土地及新增建设用地、批而未 供土地近4 0 0 万亩，占城镇建设用地总量的7 8 。广大农村中小城镇在兴起，中心村 在发展，旧村在改造，也有一定的宅基地闲霞，因此，可挖掘利用的潜力很大。 目前，我国正处在加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段，需要新增大量建 设土地，而人多地少的国情却不允许过多占用耕地，要协调这一矛盾，就必须把节约土 地放在重要位置，提高现有土地利用率，以节约和集约利用城市土地来保障发展。 城市土地的集约利用实际上是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为 指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，提高土地的使用效率和经济效益 的一种经营管理模式。开展城市土地集约利用磅究并评价其潜力，对太原市这类土地资 源稀缺的城市而言意义重大。 太原理工大学硕士研究生学位论文 对城市土地集约研究与评价主要有以下几个目的：研究城市建设用地利用现状， 探索不断提高城市土地用效率的方法，促进城市由外延扩展向外延扩展与内涵挖潜相结 合的方向发展，促进城市土地资源的优化配置和合理利用：根据城市扩展和城市现代 化过程中对土地的客观需求，预测土地集约利用条件下城市扩展和城市现代化过程中对 建设用地的客观需求数量和结构，为建设用地指标分配适应社会主义市场经济体制改革 目标模式提供科学的依据；为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据， 进一步加强政府与土地管理部门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作 用，建立科学、合理的用地管理决策系统；为城市总体规划和土地利用总体规划的修 编提供科学依据“1 。 开展城市土地集约利用研究，具有重要的意义，主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 进行城市土地集约利用研究是当前我国国情的客观要求 人多地少是我国的基本国情，现在人均耕地只有1 4 l 亩，并且耕地后备资源十分紧 缺。近年来，由于生态退耕、农业结构调整、灾害损毁、建设占用，耕地总量不断减少， 土地承载压力空前突出。我国正处于加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段。发 展和建设必然要用地，包括要占用一部分耕地。而我们的土地尤其耕地又极为稀缺。根 本的出路主要在于节约集约用地，使有限的土地产出最大的经济效益、社会效益和生态 效益。决不能大手大脚、乱占滥用土地，特别是不能旨目圈占、破坏浪费耕地。 ( 2 ) 城市土地集约利用，有助于耕地保护 城市化发展必然要占用一定量的耕地，城市土地集约利用是相对于城市土地粗放利 用而言的。城市土地粗放利用是通过多使用土地或多使用活劳动、资会投入等途径来达 到社会经济目标，而城市土地集约利用是要用更少的土地和更多的变量投入来完成社会 经济目标。这样，就使建设减少了侵占耕地的数量，从而有助于耕地保护。 ( 3 ) 城市土地集约利用研究，有利于节省城市建设投资 城市土地集约利用可以减少土地投入，提高城市用地布局和人口分布的集聚程度。 而集聚所产生的规模效益，是社会提供完善的基础设施和公共服务设施的基本前提。我 国是发展中国家，经济发展和城市建设都需要大量的投资，城市建设应当尽量集中布局， 集约利用土地，以减少道路、管线等基础设麓投资和运行费用，为城市居民提供更完善 的基础设施和社会服务，提高城市建设的经济效益和社会效益。 ( 4 ) 城市土地集约利用研究，有助于加强土地管理 太原理工大学硕士研究生学位论文 城市土地集约利用研究有助于土地管理部门充分了解我国城市土地利用存在的问 题，科学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导城市土地使用方向；城市土地集约 利用研究还有助于土地管理部门了解存量土地的利用潜力，加强增量土地供给和存量土 地供给的衔接，使土地供应计划的制定依据更为充分，以确保各城市土地供给的科学性、 合理性和公平性；城市土地集约利用的研究还有助于土地管理部门制定和完善城市土地 利用的有关法律、法规，推动我国土地管理法制建设的进程；城市土地集约利用研究有 利于加强土地宏观管理，有利于加强土地中观管理，有利于加强土地微观管理。 1 2 国内外城市土地集约利用研究情况 1 2 1 土地集约利用的直接研究 “城市土地集约利用”的概念，实际上借签了农业土地集约利用的概念。农业土地 集约经营最早由李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中提出，它是指在一定面积的土 地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小 面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式”1 。对土地集约利用规律研究在 德国经济学家屠能的农业区位论中也有提及。屠能通过对城市周围农业土地利用类 型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利用的合理集约度按土地 区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科 技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随着某一投入量不断增加将出现 递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律 适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土 地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度“1 。报酬递减规律对城市土地集约利用 的启示主要有以下几点：( 1 ) 在单位面积的城市土地上，人们为了提高土地集约利用水 平，投入各种生产要素，但土地集约利用水平并不与各种生产要素在单位土地面积上投 入量成正比，而是根据报酬递减规律，存在生产要素的最佳投资点；( 2 ) 报酬递减规律 是在其他生产要素固定在某一水平上，而只研究其中一种生产要素与总产量关系的理想 规律。我们在具体研究城市土地集约利用时，面对的是有许多生产要素变动的一个复杂 系统，应根据一定科学方法综合得出土地集约利用范围：( 3 ) 土地报酬递减律适用于在 一定的社会制度和生产技术条件下，追加一定的生产要素，会导致收益的增长或减少。 太原理工大学硕士研究生学位论文 从土地利用的全过程来看，土地报酬的运动规律在正常情况和一般条件下，应该是随着 单位土地面积上生产要素的追加投入，先是递增后趋向递减。在递减后，如果出现科学 技术或社会制度的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理，则又会转 向递增；技术水平与管理水平稳定下来后，将会再度趋于递减。由此，城市土地集约程 度的衡量标准，也将随着社会经济技术条件的变化而变化。 在西方国家，2 0 世纪早期，就已经开始研究城市土地利用结构问题。国外研究主要 集中在城市土地利用扩展的空间过程、动力机制和增长控制等几个方面，先后提出并形 成了历史形态学派、区位经济学派、社会行为学派及政治经济学派等不同的研究方法与 理论派系“1 。 历史形态学派通过大量的具体案例研究，归纳出城市土地利用的空间扩展可能呈轴 向增长、同心圆式增长、扇形扩展及多核增长等多种形态，并普遍认为“圆形城市”是 城市形态和增长模式的理想类型。 从人文生态学角度研究城市的伯吉斯于1 9 2 3 年仓立了同心环模式，研究了城市各功 能区的布局和功能之间的入侵和继承，涉及了城市发展过程中土地利用的功能区的演 变。伯吉斯的同心环是基于均质性的平面而推论的，对现代交通运输的影响鲜有提及。 后来的城市研究学者仍有沿用伯吉斯的同心环模式，但已经赋予了土地经济学的新解 释。 利用因素或社会区域分析的城市地理研究者们3 l b e r r y 和3 w s i m o n s 证实：根据 社会经济阶层而划分的城市社区呈轴向或扇形变化：根据家庭结构而划分的城市社区呈 同心圆式变化；某些种族群体的空间分布呈区域性分隔或多核模式孵。 经济区位理论深入地分析了各种经济变量的动态变化对城市土地开发的影响，并模 拟了农业土地转化为城市用地或城市土地再开发的最佳时机和强度。认为系统性留置城 内土地而不予开发如蛀跃式发展、蔓延式开发等，可能是城市土地利用市场高效的内在 要求”。也就是说，土地投机可能对城市发展具有重要的积极贡献，d c a p o z z a 和 r w t t e l s l e y 发现城市增长对土地价格具有重要影响。 他们将士地经济地租理论用于城市地域形态的研究，在引入交通线路、贫富聚集、 重工业影响、市郊住宅区等因素之后，出现了“同心环模式的交通影响变形”、霍伊特 的“扇型模式”、哈里斯和厄尔曼的“多核心”等模式。随后，多国学者又在这些模型 的基础上，结合本国城市特点建立了符合自己国家城市形态的模型，如曼( m a n n a ) 的英 4 太原理工大学硕士研究生学位论文 国工业城市模式，该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合，只是加上了位于城外可驾车 入城的村落。麦基( m c g e e ) 的二元经济城市土地利用模式。这些模型的建立为城市土地 合理利用提供了理论上的指导。1 。 相关的理论方面，恩温的卫星城理论、沙里宁的有机疏散理论等所研究的是城市发 展的集中与分散问题，聚集与分散直接关系到土地利用的强度，所以这些理论能给城市 土地集约利用研究以启示。此外，与土地利用集约度相关的研究还体现在对城市环境容 量研究上，环境容量由日本学者于1 9 6 8 年首先提出，是指某一环境在自然生态的结构和 正常功能不受损害、人类生存环境质量不下降的前提下，能容纳的污染物的最大负荷量。 有人专门研究城市环境容量问题，评价环境对于城市规模及人类在城市中各项活动的强 度提出的允许限度。并有人提出研究城市人口容量、自然环境容量、交通容量、建筑容 量、城市用地容量的思想。认识到高密度开发会使环境恶化，基础设施不足，导致容量 过高产生负效应。从生态环境方面研究城市环境容量与城市土地利用强度研究有相关之 处不过目前这方面综合评价研究还比较少。龙斯曼1 9 9 2 年在对长沙城市资源环境承载力 研究中，也仅是通过规划指标或比较指标的对比，分别简单确定现状土地资源下的人口 数、现状自来水供应下的人口数等，但没有对生态、经济、杜会等因素的综合评价分析 9 】 o 目前我国城市土地集约利用的理论研究尚处于试点阶段，理论界的一些定义尚不十 分明确，在强调研究城市土地集约利用时，已经引入了众多的条件，使城市土地集约利 用潜力评价工作从对土地经济效益分析进入到了社会、经济、生态环境全面、系统分析 阶段。 近几年来，国内城市土地集约利用专题研究不多，相关的成果主要有：从理论和实 践上认识到土地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对土地资产的配置，将城市 土地资源潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合起来，将城市土地增 量扩张的发展模式转移到城市土地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出 效益结合起来等等。国土资源大调查项目设立了城市土地集约利用潜力评价子课题， 先后选择了福种f 、天津、包头、长春、济南、青岛南京等七个试点城市，开展城市土地 集约利用潜力评价工作。这七个城市研究成果对城市土地集约利用内涵界定、指标体系 建立都不尽相同。总之，国内研究是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式 和手段等方面研究城市土地利用潜力的挖潜，对究竟怎样才是最集约利用城市土地，即 太原理工大学硕士研究生学位论文 城市土地集约利用合理的系统理论研究及定量评价刚刚起步。 在土地集约利用评价方面，也有的学者开始涉足对农业土地利用集约度的量化研 究。如黄裕婕等在全国八五福建省土地资源遥感调查数据的基础上，结合当地的社会经 济统计资料，采用主成分分析综合评价模型分别计算了土地生产率、土地利用程度、土 地投入强度和土地利用集约度为确保城市土地利用符合客观规律，有充分科学依据，有 的学者提出应研究城市土地布局的适宜性评价体系、城市景观设计的适宜性评价、城市 土地利用潜力评价体系还有的学者提出进行城市士地生态适宜度分析和规划，城市人口 适宜容量分析和规划，进行城市土地生态规划。在生态学原理的指导下进行土地利用配 置。1 9 9 9 年国家颁布的新一轮国土资源大纲要指出：“土地资源监测和调查工程， 以调查城乡土地利用状况为核心，摸清全国和重点区域土地利用动态变化、土地利用状 况和土地市场状况，为土地资源的合理利用、开发、保护和整治提供科学依据”，具体 来讲就是在全国范围内开展城市土地价格调查与集约利用潜力评价。 1 2 2 基于g i s 的土地集约评价研究进展 目前已有一些入在进行城市土地集约评价研究时引入了g i s 的方法，建立了一些城市 土地集约利用潜力评价系统，这是由于城市土地集约利用潜力评价需要对大量的图形数 据和属性数据进行加工、处理、分析、统计，工作繁琐，容易出错，如果采用传统的方 法根本就无法进行。根据城市土地集约利用潜力评价的实际及发展趋势，紧跟g i s 的前 沿技术及发展趋势，研制了城市土地集约利用潜力评价信息系统。如苏州市建立了在g i s 辅助下的城市土地集约利用潜力评价在苏州市城市土地集约潜力评价研究中应用 d e l p h i 6 0 开发工具。通过a d o 技术连接数据库，然后利用o l e 对象链接和嵌入技术，实 现空间数据库和属性数据的有效连接；并通过土地利用现状图与城市总体规划图的空间 叠加，计算每一个叠加图斑的潜力值，并评估每一宗地的经济潜力值，该研究对城市土 地潜力评价信息系统的建立在技术方面有一定的借鉴作用“。 南京市在对南京市城市土地集约利用潜力评价时，从理论研究入手，提出了城市土 地集约利用的理论依据，评价目标和评价体系，通过以宗地为单位的南京土地利用现状 成果为基础，综合城市规划生态景观环境经济等资料，运用g i s 技术进行土地利用潜力 评价1 。， 1 ，2 3 我国城市土地利用存在的主要问题 ( 1 ) 城市用地结构和空间布局不尽合理 6 太原理工大学硕士研究生学位论又 合理的土地利用结构和城市建筑空间布局是城市土地集约利用的必要前提。目前城 市土地利用普遍存在的问题有以下几个： 工业用地比重过高，住宅、城市基础设施、环境绿化用地和第三产业用地比重过 低。城市建筑空间布局也不尽合理，随着城市的不断扩大，许多工业用地，甚至重工业 用地、产生污染源企业用地、仓库用地等，都集中在城市中心地区，后发展的商业区和 居民住宅区反而不得不放在离中心区较远的地段或在边缘地区和城乡结合部；1 9 9 7 年， 我国城市工业用地，占城市建设用地总量的2 3 1 4 ，而英国的伦敦中心区则为1 9 ， 中心加外围区为2 7 ，作为旅游城市的杭州、桂林，在1 9 9 3 年就分别达到了2 2 2 “”。 住宅、城市基础设旌、环境绿化用地等比重过低，妨碍城市功能的发挥，降低城 市居民的生活质量。我国1 9 9 7 年道路广场用地占7 7 2 ，与国家城市用地分类与规 划建设用地标准( g b j l 3 7 9 0 ) 规定的道路广场用地比例为8 一1 5 相比，尚不到其下限。 绿地占8 3 2 ，刚好达到规定标准8 1 5 的下限。 ( 2 ) 建成区面积和城市人均用地面积大幅度增加 从1 9 8 1 年至1 9 9 8 年，我国城市非农业人口的数量由1 0 2 亿发展到1 9 9 亿，增长 0 9 5 倍；而同期城市建成区面积净增1 3 9 4 2 k m 2 ，总量增长1 8 7 倍。因土地增幅远远超 过人口增幅，以致人均城市用地面积大幅度提高，1 9 8 1 年为7 2 7m 2 人，1 9 9 8 年上升到 1 0 7 4m 2 从。如果这一增长势头得不到有效的控制，今后我国城市用地的人均水平很有 可能突破城市规划用地的最高限额1 2 0 m 2 ( 我国城市规划人均用地指标分4 级：6 0 1 7 5 m 2 人；7 5 1 9 0 m 2 人：9 0 1 ll o o m 2 人：1 0 0 1 2 0 m 2 ) k ) 。在不到2 0 年的时间，人 均城市用地的数量猛增3 5 m 2 , 显然不完全是按照规划改善城市用地功能，完善城市结构 的结果，其主要根源是城市盲目开发，无序发展，粗放经营造成的。 ( 3 ) 城市外延开发，忽视内涵挖潜改造 由于城郊地价低廉，城区再开发和改造成本较高，导致城市普遍采用不断向外“摊 大饼”式的外延开发模式，不仅占用了郊区大片农田菜地，同时也给城市的交通、生态 环境等方面带来巨大的负面影响。北京市建国初期建成区面积只有1 0 9 1 k m 2 ，当时既无 道路立交，也无地铁，城市交通堵塞状况并不像现在突出。进入9 0 年代，北京外延发 展使建成区面积比原来扩大了4 倍，城市规划确定的分散组团式的布局由于大量农田、 绿地被蚕食挤占，维护城市的绿色屏障已逐渐消失，致使生态环境日趋恶化。此外，由 于每天有大量人流、车流由三环、四环以外的住处拥入市中心区，造成交通堵塞，平均 7 太原理工大学硕士研究生学位论文 车速下降，居民上下班的通勤时间越来越长，生产生活效率下降，这实际上是城市外延 扩展留下的后遗症。 ( 4 ) 区域城市规划与城市土地管理巫待加强 由于没有统一整体的规划即区域城市发展规划、各城市各自为政，自成体系，产业 结构趋同，基础设施重复建设，既浪费土地，又不利于城市和区域经济、社会的发展。 不少城市在规划上缺乏内涵挖潜、集约用地的指导思想，把建设用地需求寄托于扩大城 市用地规模，而对城市土地管理，控制城市用地规划，统筹安排各项建设用地，保护郊 区优质农田工作等视之为限制城市发展，不重视或者没有把它放在应有的位置。 综上所述，我国当前城市土地利用重数量轻效率，重开发轻管理，重外延轻挖潜的 趋向，背离了土地利用的基本国策，走集约化利用的道路，正是克服上述弊端的重要途 径。 太原理工大学硕士研究生学位论文 第二章城市土地集约利用的内涵和理论基础 2 1 城市土地概念与特性 一、城市及城市土地 城市是人类文明的结晶和社会经济不断发展的产物，城即设防，市即交易。城市即 城与市融和。最早的城市的发展与形成与社会大分工密切相关，第一次社会大分工使得 有了剩余产品可供交换，当交换成为经常性的活动时，便出现了固定的交换场所，就形 成了集市，后来的第二第三次大分工又促进了交换范围的扩大和活动的频繁，并逐渐形 成了手工业和商业的集中地，集市就发展成为城市。近代的城市主要诞生于产业革命之 后。前三次产业革命促使农村转化为城市，城市化迅速发展，城市数量规模和人口迅速 增加，第四次产业革命促使城乡一体化，全球化城市发展到更高阶段。城市的最大特征 就是集中和聚集，并在集中和聚集之后产生扩散和辐射效应“”。 城市土地是指城市范围内的土地。根据我国城市范围的不同界定，城市土地包含三 种概念，城市建成区土地、城市规划土地和城市市域土地。本研究是针对城市城区内的 土地与建成区因国家建设需要经过征用的城市建设用地。根据土地管理法的解释， 城市土地属国家所有。狭义的城市土地具有非农性、聚集性、高投入高产出性“”。作为 商品的城市土地，具有使用价值和价值、服从商品的价值规律。作为空间资源的城市土 地，具有垄断性、不可再生性和区位性特性。 二、城市土地利用特点 把握城市土地的特性是研究城市土地利用的基础。从不同角度分析，城市土地具有 多种特性“”，例如，城市土地的自然性、经济性、社会性、城市土地总量的可变性、城 市土地供给的稀缺性、城市土地利用方式的稳定性和多样性、城市土地用途改变的困难 性和高机会成本性、城市土地的垄断性、城市地替代性、城市土地的区位重要性、城 市土地空间承载性、城市土地高产出性、城市土地空问利用多维性、城市土地生态的敏 感性、城市土地的聚集性、城市土地报酬递减可能性、土地保值增值性、土地权属的可 转移性、等等，不一而足。然而归纳起来，对土地集约利用影响最大的特性有以下几种： ( 1 ) 城市土地的区位性 位置对城市土地非常重要，城市土地的质量主要取决于城市土地的位置及其该位置 9 太原理工大学硕士研究生学位论文 下的区位条件，如繁华( 集聚) 程度、交通条件、基础设施状况和环境质量等。这一点同 农业用地质量主要由土地肥力决定、受位置影响小的特点是截然不同的。区位不是一种 简单的距离关系，而是多因素影响的空间关系的总和，从影响范围来看，城市土地区位 分为三个层次，即：宏观区位、中观区位和微观区位。宏观区位是指城市或地域之间的 区位差异，中观区位是指城市内部不同区域之间的区位差异，微观差异是指不同地块之 间的区位差异。不同的区位条件决定了城市土地的价值、利用战略和利用方向，并直接 影响到土地利用的可能强度。如区位好的地段土地往往用于商业、服务业，然后是住宅 和工业。同时，区位好的如一级地段往往土地利用强度大。所以，集约利用土地的前提 必须是充分分析城市区位条件。 ( 2 ) 城市土地供应的稀缺性 城市土地供应在总量上虽然具有扩张利用的可能，但一方面由于区域土地的农业和 非农业用地的争地矛盾，以及各类用地在土地自然供给短缺的资源平衡，导致城市土地 总量经济供给的短缺；另_ 方面，城市土地由于面积的固定性和区位的唯性，在特定 地段会出现经济供给的相对稀缺，因为该固定位置的地块只能为一家出高价者垄断。伊 利- 莫尔豪斯说：“在这里面有个原理，即土地的高价利用有排挤土地的低价利用的趋势。 所淄的高价利用，就是使较小的土地面积能够带来很大收入的那种利用。”也正是如此， 城市土地出现了相应的地价分布形态，城市各种用途的土地通过竞争达到合理的配置， 土地的稀缺性要求城市地必须集约利用，充分挖潜土地级差，提高土地利用率。 ( 3 ) 城市土地效应的聚集性和城市土地报酬递减性 根据聚集和规模经济理论，企业存在生产规模经济，地区存在地区化舰模经济，城 市存在都市化规模经济。城市土地利用的一个非常重要的特性就是它的聚集效应。随着 资本和物质在一定面积土地上的聚集，会产生超出各单位效益的更高聚集效益，并因此 可以使城市土地具有极大的产出。因此，土地报酬递减现象短期内在城市土地中表现不 明显，一轮一轮的聚集效益存在，会使城市土地相当长时期处于效益递增阶段，递减时 刻的到来会大大推迟，递减的区段也大大延长。而且，从城市整体角度讲，递减的效应 主要来源于城市的拥挤成本，其中特别是环境成本。对于单一城市地块而言，报酬递减 舰律表现在建筑成本和土地价格的平衡上