房地产评估之比较法习题.doc

-市场法及其运用一、单选题1. 市场法的理论依据是（）。A. 规模经济原理B. 均衡原理C. 替代原理D. 预期原理【答案】 C【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材 P173。2. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A. 同处于一个领域B. 同处在同一供求范围内的类似地区C. 同处于一个相对稳定的环境D. 同处于公平竞争的地区【答案】 B【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材 P180。-3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例规模一般应在估价对象规模的（A.0.5 2.0B.1.5 2.0C.0.5 1.5D.1.0 1.5可比实例的规模应与估价对象的规模相当，）范围之内。选取的【答案】 A【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教材 P181 P182 最上面。4. 关于市场法的说法，错误的是（）。A. 测算结果容易被人们理解、认可、接受B. 测算结果有时并不一定是合理、真实的C. 需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D. 每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】 D【解析】 D 的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材 P173.25. 估价对象为一套建筑面积90m 的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为2。选取的某可比实例为一套建筑面积2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投3m95m2影面积为4m，成交价格为90 万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92 万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16【答案】 C【解析】未封闭建筑面积为95 平米，阳台4 平米，封闭后增加2 平米建筑面积，总建筑面积为97 平米以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=9290/97=85.366. 估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为3 万元的家具， 家具为八成新。 该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 D【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8- 30.8=75.6参见教材P183。7. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120 平方米， 经调查， 其成交价格为 150 万元，另有20 平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1:0.8 ，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元 / 平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625【答案】 B【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积米， 150 万元 /150 平方米 =10000 元 / 平方米折算建筑面积。参见教材P184。=120/0.8=150平方关键：由套内建筑面积8. 在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（A. 统一房地产范围B. 统一付款方式C. 统一价格单位D.统一市场状况有的房屋登记的是）。【答案】 C【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P184。2 个不9. 某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼， 经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为（）元 /m2.A.100B.300C.600D.900【答案】 D【解析】容积率=总建筑面积 / 建筑用地面积建筑用地面积=6000/3=2000土地单价 =1800000/2000=900 元 / 平方米参见教材P185。10. 某一交易实例房地产的使用面积为3000 平方英尺， 成交总价为 110 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35 万美元，半年后付35 万美元， 一年后付30 万美元， 余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65 ，则该交易实例以建筑面积为22单位的实际价格约为（）元人民币 /m 。（ 1 平方英尺 =0.0929m ）A.17484B.19020C.19754D.20539【答案】 B【解析】统一付款方式，成交日一次性付清的价格参见教材P181。=105.91 万美元注：如果把折现率变成3.5%，也可以是统一币种105.91 7.7 815.49 万元人民币房地产建筑面积 =30000.65 0.0929=428.769m2单价为 8154900428.769=19019 元 /m211. 某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659 元 / 平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担， 据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担， 并在原价基础上， 相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元 / 平方米。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】 A【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了 2659 元 / 平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法设正常成交价格为x,x=2659- x3.9% X=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格 2559 小， CD排除，买方应付给卖方的价格 =2559- 25596.8%=2385。参见教材P190-191 。转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额- 帮买家缴纳的税费 =正常成交价格。转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费 =正常成交价格。12. 某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。A. 上升B. 下降C. 不变D. 无法确定【答案】 B【解析】转嫁给买方的话，站在买方视角分析。参见教材P190。13. 某房地产在2006 年 3 月的价格为2009 元 /m2，现要调整为2006 年 9 月的价格。已知该类房地产2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4 ， 94.8 ，96.6 ， 105.1 ， 109.3 ，2112.7 和 118.3 （均以上个月为基数100），则该房地产2006 年 9 月的价格为（）元 /m 。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7【答案】 D【解析】环比指数9 月价格 3 月价格4 月指数5 月指数6 月指数7 月指数8月指数9 月指数 2009（ 94.8/100 ）（ 96.6/100 ）（ 105.1/100（ 109.3/100 ）（ 112.7/100 ）（ 118.3/100 ） =2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3 月（当月）的指数。参见教材P193。）14. 评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000 元 / 平方米，装修标准为 1000 元 / 平方米，（甲别墅的装修标准为 800 元 / 平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元 / 平方米。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【答案】 B【解析】（ 8000-1000+800 ） /1.1=709115. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况调整系数为（ ）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05【答案】 A【解析】还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1 小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出 A 是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。参见教材 P197。16. 某房地产2011 年 6 月 1 日的市场价格为 3800 元 / 平方米，现需要将其调整到2011年 10 月 1 日，已知该类房地产 2011年 4 月1 日至 10 月 1 日的市场价格指数分别为110.6 、110、109.7 、109.5 、108.9 、108.5、108.3（以 2009 年 1 月 1 日为 100）则 2011 年 10 月 1日的市场价格为（）元 / 平方米。A.3750B.3571.5C.3756.4D.3775.3【答案】 B【解析】 3800108.3/109.7=3751.517. 评估某宗房地产 2011 年 7 月 1 日的市场价值， 选取的可比实例中该类房地产的成交日期为 2010 年 10 月 1 日，成交价格为 3500 元 / 平方米，另知：该类房地产市场价格 2010 年 6 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日，平均每月比上月涨 1.5%，2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元 / 平方米。A.4075.3B.4081.3C.4122.5D.4166.4【答案】 B【解析】 2010 年 10 月1 日到 2011 年 3 月 1 日，共 5 个月，月平均上涨率 1.5%。2011 年 3 月 1 日至 2011 年 7 月 1 日（价值时点），共4 个月，月平均上涨 2%。3500（ 1+1.5%）5（ 1+2%） 4=4081.3参见教材 P202。18. 评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4 、 0.4 、 0.2B.0.3、0.4、 0.3C.0.4 、 0.2 、 0.4D.0.4、0.3、 0.3【答案】 A【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P203。219. 某宗地的面积为1000m：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为 2130 元 /m2， 2190 元 /m2 和 2220 元 /m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3 ， 0.4和 0.3 ，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元 /m2。A.2160B.2175C.2181D.2205【答案】 C【解析】加权平均法得到的比准价格=21300.3+21900.4+22200.3=2181参见教材 P203。20. 为评估某估价对象2011 年 10 月 15 日的市场价格， 选取的可比实例价格情况是： 交易日期为2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000 元 m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（2）元 m。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】 B【解析】还原正常成交价格，设为X7000- X3%=XX=6796.12该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12（1.005 ） 6=7003 。221. 某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为1000 美元 m，首付款为20%，余款半年末一次性支付， 月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.59:1 ， 9 月 30 日为 6.46:1 。下列关于该房地产价格的说法，错误的是（）A. 该房地产的名义交易价格为人民币6590元 m2B. 该房地产的实际交易价格为人民币6404元 m2C. 该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为1052 美元 m2D. 该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度小于 1%【答案】D【解析】该房地产的名义交易价格为人民币21000 美元 m 乘以当日汇率该房地产的实际交易价格为（ 200+800/1.0066） 6.59=64042元 m人民币该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为（ 200+800/1.0066）1.01 8=1052 美元 m2D 因为汇率变化， 该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于 1%。二、多选题1. 下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。A. 房地产开发用地B. 学校C. 在建工程D.别墅E. 特殊厂房【正确答案】BCE【答案解析】开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3 个没有。参见教材 P174。2. 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A. 标准厂房B. 房地产开发用地C. 行政办公楼D. 写字楼E. 在建工程【正确答案】ABD【答案解析】行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用市场法了。参见教材P174。3. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A. 使用性质相同B. 区位相近C. 价格相同D. 交易日期与价值时点相近E. 权利性质相同【正确答案】ABDE【答案解析】类似包括：区位、用途、权利性质、规模、档次、建筑结构等相同或类似。参见教材 P180-181 。4. 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A. 区位B. 用途C. 权利性质D. 总价E. 外观【正确答案】ABC【答案解析】参见教材P180。5. 下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。A. 相邻房地产合并交易B. 交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C. 交易双方存在利害关系D. 交易税费非正常负担E. 交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】ACD【答案解析】交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P187。6. 市场法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）。A. 环境B. 地形地势C. 外部配套设施D. 内部基础设施完备程度E. 装饰装修【正确答案】BDE【答案解析】AC属于区位状况调整。参见教材P180。7. 估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A. 地役权设立情况B. 土地使用期限C. 基础设施完备程度D. 容积率E. 临街状况【正确答案】ABD【答案解析】临街状况是区位因素；基础设施完备程度是土地实物因素；可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。三、判断题1. 某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用成本法。（）【正确答案】错误【答案解析】只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用成本法。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。参见教材P176。2. 在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。（）【正确答案】错误【答案解析】房地产价格为平稳发展时没必要进行市场状况调整。参见教材 191-192 。3. 当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务 - 债权。（）【正确答案】正确【答案解析】剥离。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。参见教材 P183。4. 估价对象带有债权债务的， 可比实例不带债权债务： 估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格 - 债权债务。（）【正确答案】错误【答案解析】估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权 - 债务。参见教材 P183。5. 在统一币种方面， 不同币种的价格之间的换算， 应采用该价格所对应的日期时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。（）【正确答案】正确【答案解析】参见教材P184。6. 对同一房地产而言，建筑面积单价套内建筑面积单价使用面积单价。（）【正确答案】正确【答案解析】因为一般情况下，建筑面积大于套内建筑面积大于使用面积。参见教材 P185。7. 在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）【正确答案】正确【答案解析】了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材P177。本章重要考点第一节市场法概述1. 市场法的含义选取一定数量、 符合一定条件， 与估价对象类似房地产， 对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。2. 市场法的理论依据替代原理3. 市场法适用的估价对象同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性差（在建工程，因为完工率差别很大）。4. 市场法估价需要具备的条件在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由消除可比实例与估价对象差异的三类修正： 脚（走）四方交易情况修正特殊交易情况与正常交易情况不同市场状况调整成交日期与价值时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5. 市场法估价的操作步骤（熟悉）第二节搜集交易实例第三节选取可比实例1. 选取可比实例的必要性（了解）2. 选取可比实例的要求（掌握）数量要求： 3-10 个质量要求（四要求）（掌握）要求一：类似（区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当， 0.5 2 倍范围内；建筑结构相同）要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求三：可比实例的成交日期应尽量接近价值时点（一年以上的不采用）要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格第四节建立比较基准1 统一房地产范围（ 1）带有债权债务统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的：估价对象的房地产价格带债权债务的可比实例房地产价格- 债权债务估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房地产价格债权- 债务记忆窍门： 可比实例带债权债务的，估价对象不带债权债务的，进行债权债务“剥离”记忆窍门：估价对象带债权债务的，可比实例不含债权债务的，进行价格“还原”（ 2）含有非房地产成份统一到纯粹的房地产范围同样剥离还原（ 3）实物范围不同统一到估价对象的房地产范围可比实例和估价对象相比，多减少加剥离估价对象和可比实例相比，多加少减还原2. 统一付款方式通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额3. 统一价格单位（ 1）统一价格表示单位（ 2）统一币种和货币单位不同币种之间换算， 一般应采用成交日期的市场汇价。 但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用价值时点的市场汇率进行换算。（ 3）统一面积内涵和单位建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积使用面积下的单价使用面积总价一般情况下 , 建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价因为：建筑面积套内建筑面积使用面积建筑面积套内建筑面积公摊建筑面积第五节交易情况修正1. 交易情况修正的含义（熟悉）将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格2. 成交价格偏离正常价格的因素（熟悉）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好强迫出售或强迫购买利害关系人之间的交易交易税费非正常负担相邻房地产的合并交易特殊交易方式的交易3. 交易情况修正的方法（掌握）总价法和单价法差额法和百分率法差额法，可比实例的成交价格交易情况修正额=可比实例正常市场价格（用加减法）百分率法，可比实例的成交价格交易情况修正系数 =可比实例正常市场价格 （用乘法）在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为%可比实例正常市场价格（1%）=可比实例成交价格可比实例成交价格=可比实例正常市场价格4. 交易税费的非正常负担（很容易混淆）（ 1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”（ 2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额- 帮买家缴纳的税费 =正常成交价格转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费 =正常成交价格第六节市场状况调整1. 市场状况调整的含义（熟悉）2. 市场状况调整的方法（掌握）百分率法。调整通用公式（一）市场状况调整的价格指数法定基价格指数（尾首相比）可比实例在价值时点的价格可比实例成交日期的价格环比价格指数（连乘，从下一期的价格指数开始）价值时点时的价格可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的价格指数再下一时期的价格指数 , 价值时点时的价格指数（二）市场状况调整的价格变动率法逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”，考试中最常见）期数可比实例在价值时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）平均变动率可比实例在价值时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）选与可比实例相同区域的类似房地产价格指数第七节房地产状况调整1. 房地产状况调整的含义（熟悉）把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格2. 房地产状况调整的内容（三内容）（掌握）区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整3. 房地产状况调整的思路（掌握）总体的两种思路：直接比较法以估价对象房地产状况为基准， 将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法设定一种“标准房地产”， 以该标准房地产状况为基准， 将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较调整方向：可比实例比估