西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告34P

谨呈：康鸿产业园改造项目组 西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告 PART 1、市场环境 Market environment 限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移 2011年 2月 25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在 2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。 市场环境 市场特征 由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在 3月份出现大幅下滑，下降幅度达到 77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现 92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。 77% 92% 由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户 办公物业 从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在 3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在 11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场 西安二季度写字楼销售面积为 167316.77平方米 ，环比上季增加 7.93%，销售额为 149156万元 ，环比上涨 5.25%，较去年同期相比增长 93.14%，成交价格为 8915元 /平方米 ，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长 36.04% 上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的 73% 高新区写字楼成交价格逐年攀升 ， 高新区写字楼需求不断增大 市场走势（ 1） 2% 3 2000 以上 12% 16 1000 -2000 0% 0 901-1000 0% 0 801-900 0% 6 700-800 4% 6 601-700 4% 0 501-600 17% 24 401-500 12% 16 301-400 22% 31 201-300 26% 36 100-200 比例 套数 面积 科技路区域租赁面积比例明细 同 区 域 不 同 档 次 数据来源： 高新国际 E阳国际 高新区写字楼成交价格逐年攀升 ， 高新区写字楼需求不断增大 市场走势（ 2） 1% 9 2000 以上 5% 60 1000 -2000 1% 12 901-1000 0% 0 801-900 2% 20 700-800 1% 13 601-700 7% 76 501-600 3% 30 401-500 3% 39 301-400 50% 577 201-300 28% 322 100-200 比例 套数 面积 唐延路区域租赁面积比例明细 同 区 域 不 同 档 次 数据来源： 新长安广场 旺座现代 城 旺座国际城 洛克大厦 金桥国际广场 华晶广场 唐沣国际 领先国际 高新区写字楼成交价格逐年攀升 ， 高新区写字楼需求不断增大 市场走势（ 3） 锦业路区域租赁面积比例明细 面积 套数 比例 100-200 0 0% 201-300 6 4% 301-400 32 23% 401-500 46 32% 501-600 0 0% 601-700 16 11% 700-800 22 15% 801-900 0 0% 901-1000 0 0% 1000 -2000 20 14% 2000 以上 0 0% 同 区 域 不 同 档 次 数据来源： 都市之门 汇鑫 IBC 绿地 SOHU 同档次 租赁面积比例明细 面积 高端项目 中端项目 低端项目 套数 比例 套数 比例 套数 比例 100-200 14 9% 276 20% 39 26% 201-300 25 16% 618 40% 29 19% 301-400 29 19% 110 10% 24 15% 401-500 41 27% 27 2% 21 14% 501-600 20 13% 111 10% 0 0% 601-700 3 2% 26 3% 13 8% 700-800 3 2% 0 0% 10 6% 801-900 0 0% 12 2% 10 6% 901-1000 0 0% 37 4% 0 0% 1000 -2000 15 10% 92 8% 9 6% 2000 以上 3 2% 9 1% 0 0% 高端项目最好租赁面积区间为 400 -500 之间；占 46% 中高端项目最好租赁面积区间为 200 -300 之间；占 50% 低端项目最好租赁面积区间为 100 -200 之间； 占 45% 品质 项目 出租率 平均出租率 高端 高新国际 91% 82% 高科广场 86% 新长安广场 68% 中端 创业广场 90% 92% 旺座现代城 90% 旺座国际城 92% 洛克大厦 96% 财富中心 85% 金桥国际 94% 汇鑫 IBC 89% E阳国际 98% 低端 绿地 SOHU 53% 68% 唐沣国际 79% 华晶广场 72% 不同品质出租率对比 出租面积总结： 通过高新区各项目横向及纵向不同的对比，得出以下结论： 高新区最好租赁面积区间在 200-300 及 300-400 项目出租率总结： 通过调研高新区不同品质项目的对比，得出以下结论： 中端项目的出租率最高，高出低端项目 35%左右；高端项目高出低端 14%。 高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占 32.3%，其次为房地产和建筑业，各占 10%； 企业需求面积主要集中在 100-250平方米；占 67.7%。 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。 高新区写字楼客户特征小结： 高新区写字楼客群结构 板块分析 Regional analysis 西高新和 南二环版块 城北版块 城内版块 城内： 钟楼、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二环西段 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散 西高新和 南二环版块 城北版块 城内版块 西安写字楼区域分布及区域特点 板块划分 绕城高速 曲江新区板块 均价 9000-12000元 /平米 西高新板块 均价 9000-15000元 /平米 钟楼 高新区 CBD、二次 CBD 写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线 小寨 二环 曲江会展 CBD 写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主 城南板块 均价 10000-15000元 /平米 城南板块 写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路 -曲江路以西 城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大 板块划分 唐延路 、 科技路沿线 ， 成为高新区写字楼最为集中的区域 序号 楼盘名称 1 杰座广场 2 唐沣国际广场 3 华晶广场 4 新长安广场 5 橡树街区 6 都市之门 7 汇鑫 IBC 8 西大科技园 序号 楼盘名称 1 旺座国际城 2 金桥国际广场 3 创业广场 4 金花大厦 5 海星城市广场 6 高新国际商务区 7 财富中心二期 8 西港国际大厦 9 西部国际广场 10 唐延国际中心 11 电力广场 12 洛克大厦 13 旺座现代城 10 1 2 3 5 7 4 6 8 90 10 11 12 13 1 2 3 6 7 8 4 5 唐 延 路 路 项目分布 档次 项目名称 开发商 位置 銷售均价 入伙时间 总建面积 备注 顶级 5A级 都市之门 上海绿地 锦业路 14000 13年 5月 360000 精装修 西港国际 亨泰房地产 高新二路 13000 09年 10月 70000 简精装 甲级类 5A级 林凯国际 陕西林凯置业发展有限公司 高新二路和科技路十字东南角 63848.63 简装修 新长安广场 箭虹科技有限公司 沣惠南路 34号 9300 元 2010年 06 20000 简装修 洛克大厦 中铁二十一局集团西安德盛和置业公司 唐延路中段 58000 毛 坯 标准类甲级 唐沣国际广场 西安西格玛房地产 开发有限公司 唐延路与科技二 路交汇处 90184 简精装 旺座国际城 盛荣置业 科技路 13000 09年 12月 150000 简精装 汇鑫 IBC 汇鑫置业 锦业路 8500 09年底 130000 简精装 目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到 85%以上，部分写字楼只租不售 项目现状 写字楼供应现有产品进入销售中后期 ， 价格持涨 ， 潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市 潜在供应 4、金花大厦 11、电力广场 现有供应 6、都市之门 4、新长安广场 3、橡树街区 高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主， 成为价格和价值的“峰值区”。 高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在 8500-14000元 / ， 成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。 10 1 2 3 5 7 4 6 8 90 10 11 12 13 1 2 3 6 7 8 4 5 唐 延 路 路 市场供应 档次 项目 总建面（） 租金（元 / /月） 出租 率 顶 级 5A 级 西港国际大厦 70000 100120 95% 高新商务中心 140000 100130 90% 都市之门 360000 7580 甲 级 类 5A级 高科广场 87400 5060 95% 创业广场 85600 6085 98% 洛克大厦 56000 5060 98% 新长安广场 45000 5060 迈科国际 35000 5060 标 准 类 甲 级 旺座国际城 150000 5060 90% 旺座现代城 180000 4555 98% 唐沣国际广场 90000 4555 80% 汇鑫 IBC 130000 4055 租金水平 特点 80元 / /月以上 主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水平田头高，具备一定标志型形象的综合型写字楼 50-70元 / /月 分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本 50元 / /月以下 建成时间较早，硬件和服务相对落后 高新区写字楼租赁状况良好 ， 高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强 高新区写字楼体租金水平较低 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金 80-120元 /平米 /月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为 85元 /平米 /月。 高新区写字楼体租金水平可分三个档次 租赁市场 /现状 写字楼租赁价格 写字楼租金预测 ， 未来租金将保持持续增长的态势 租金预测 2011年基准租金 递增率 2012年租金预测 2013年租金预测 2014年租金预测 乐观 53 元 / 5.00% 58 60 63 常规 3.00% 55 56 58 在 2005年至 2010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为 4-5% 但是由于西安 2005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此 2010年后的 3-5年内涨幅应该小于此平均值 租赁市场 /趋势 旺座国际城和汇鑫 IBC作为高新区代表性标准写字楼集中新技术 、房地产 、 服务类等主流产业 行业分类 备注 比例 一、新技术行业 软件公司、网游等 31% 二、房地产行业 开发、绿化、施工等 27% 三、生活服务类 流通类、教育类 15.50% 四、顾问咨询类 代理、推广、咨询等 17.60% 五、金融类 银行、证券、融资 3.40% 六、工业类 石油、器械、制造等 2.20% 七、医疗药品 医药、医疗器械 2.0% 八、其他类 农业、其它 1.50% 31% 27% 15% 18% 3% 2% 2% 2% 一、新技术行业 二、房地产行业 三、生活服务类 四、顾问咨询类 比例 20.45%26.14%17.05%旺座国际城主要集中了新技术行业和房地产业和第三产业 ， 多以工作总部进驻 客户特点 目前 ， 高新区写字楼客群主要以中型企业为主 ， 成为高新区主要写字楼消化 “ 主力军 ” 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力中等 企业结构和发展，使得大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本。 因此，客户在意写字楼对公司形象和运营力的提升，对面积的需求为中等面积。 行业分类 比例 一、新技术，新产品的研发 25.73% 二、房地产、工程类 26.57% 三、生活服务类（流通行业、教育类 ) 16.28% 四、顾问、服务类 14.48% 五、金融类 6.82% 六、工业类 3.94% 七、医疗药品 2.71% 七、其他类（农业） 3.59% 目标客群要求在以商务办公的同时 ， 将生活 、 交流和社交能进行有机的结合 资料来源：全力行统计数据库 目标客群 具有动能力、不断创新、追求永续成长的企业，就是“蓝筹型企业”。对蓝筹型企业而言，市场的任何一个变化，都能在第一时间内得到创新业务决策的响应。 “蓝筹型企业”，看似简单，其实寓意无穷，蕴涵着主动、动态、灵活、能量、创新、速度、发展等意义，覆盖了 21世纪企业生存的基本要素与最终结果。 写字楼客户现多以知识型 、 创业型 、 服务型和商务型等新兴产业客户 总结 项目地块分析 一、项目地块分析 项目交通分析 交通现状 道路走向 路名 路况 东西向 科技二路 路况良好 ,交通顺畅 南北向 高新六路 路况良好 ,交通顺畅 项目交通分析 地块周边路网发达 ,可达性强 区域已成熟 ,现阶段交通便捷 紧靠沣惠南路、丈八北路 ,与市中心联系度高 未来交通分析 随着都市之门区域成熟 , 未来区域与市中心联系度增强 项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。 西安市主要路网示意 本案 绕城高速 (三环 ) 二环 环城高速 (一环 ) 项目地块分析 一期 二期 项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。 本案 项目地块分析 项目位于高新区一期成熟区。 项目地块分析 项目位于西安高新区，是集政商优质资源于一体的高新新中心。立体式交通网络，地铁 3、 6号线丁家桥站距项目仅 500米，周边二十余条公交线路通达全城，交通便捷；快速连接西三环、绕城高速、西汉高速，距咸阳国际机场仅30分钟车程；高新 20年成熟之上，坐享科技路、电子城、高新路三大醇熟商圈，为项目提供完备且全线的国际化商业配套；项目周边生活配套一应俱全，包含金鹰国际购物广场、世纪金花、百安居、华润万家、爱家超市、阿姆瑞特家居城、西部电子商城、电子步行街、人人乐购物广场、易初莲花、国美电器、西安赛格电子商城等都市多元商业体系，尽享一站式便捷生活；工行、建行、 民生银行、中行、交行、 农行、 中国邮政储蓄、中信银行等大型金融机构配置及高新一幼、高新二幼、高新三幼、高新一小、高新二小、高新三小、高新四小、西工大附小融侨分校、高新一中、高新二中、高新国际学校等全市知名教育配套林立，以及高新医院、电子医院、 521医院， 204所医院，博爱医院等大中型医院围绕项目周边，让您和家人的健康能得到充分的保障；并且项目周边环抱着陕西奥林匹克运动公园、永阳公园、唐城墙遗址公园、木塔寺公园等六大主题公