（土木工程专业论文）我国城镇经济适用住房初步研究.pdf

摘要 摘要 解决中低收入家庭的住房问题历来就是党和各级政府十分关心的一件大 事。在市场经济条件下，建立并完善以经济适用住房为中心的多层次的住房供 应体系是满足中低收入家庭住房需求的有效途径。经济适用住房是具有社会保 障性质的微利商品住宅。经济适用住房政策的实施，可以弥补市场经济的缺陷、 维护社会的安定团结、促进房地产市场和经济的健康发展。因此，对我国城镇 经济适用住房进行研究具有重要的理论和现实意义。 本文首先在对经济适用住房理论进行分析的基础上，探讨了我国发展经济 适用住房的必然性，分析了发展经济适用住房的重要意义：然后对经济适用住 房产生的背景、发展现状及成效进行了分析，重点分析了我国经济适用住房政 策实施过程中出现的问题以及产生的原因；最后通过分析发达国家及地区解决 中低收入者住房问题的经验，进而提出了进一步完善我国经济适用住房政策的 建议与对策。本文工作主要表现在以下几个方面： 1 ) 经济适用住房建设是当前社会各界关注的焦点之一，也是房地产界研究 的热点，然而目前国内暂时还没有系统研究城镇经济适用住房的著作和文献， 本文在此方面做了针对性研究。 2 ) 采用实证分析与规范分析相结合的方法，不仅明确了经济适用住房的定 义、特征，而且还分析了我国发展经济适用住房的必然性和经济适用住房政策 实施过程中出现的问题及原因等。 3 ) 在进一步完善我国经济适用住房政策的建议与对策中提出了一些建设性 设想，如：经济适用住房政策法规的制定要具有前瞻性和连续性；以“双标准” 界定购买对象；实行住房工资和住房支出明补明收政策；建立中低收入家庭住 房保障机制；建立政府担保制度，降低银行贷款风险；建立住房储蓄制度：等 等。 主题词：经济适用住房中低收入者问题对策 a b s t r a c t a b s t r a c t t h eh o u s i n gp r o b l e mo fs o l v i n gt h em i d d l ea n dl o w i n c o m ef a m i l yh a sb e e na l l i m p o r t a n ti s s u et h a to u rp a r t ya n dg o v e r n m e n ta l w a y sc a r ea b o u tv e r ym u c h u n d e r t h ec o n d i t i o no fm a r k e te c o n o m y ，e s t a b l i s h i n ga n dc o n s u m m a t i n gm u l t i t l l e l e v e l h o u s i n gs u p p l yw h o s ec e n t e ri s e c o n o m i c - f i m c t i o n a l - h o u s ei sa l le f f i c i e n tw a yt o m e e t t h e h o u s i n g d e m a n do fm i d d l e a n d l o w i n c o m e f a m i l y e c o n o m i c f u n c t i o n a l h o u s ei st h ec o m m e r c i a lh o u s ew h i c hh a st h ec h a r a c t e ro f i n d e m n i f i c a t i o n t h ei m p l e m e n t a t i o no fe c o n o m i c f i m c t i o n a l - h o u s ep o l i c yc a n r e m e d yt h em a r k e t ，s a f e g u a r dt h es t a b i l i t ya n du n i t yo ft h es o c i e t ya n dp r o m o t e e c o n o m yt od e v e l o ph e a l t h y s oi ti si m p o r t a n tt os t u d ye c o n o m i c f u n c t i o n a l - h o u s e t h i sd i s s e r t a t i o n ，f i r s t l y , a n a l y z e st h et h e o r yo fe c o n o m i c f u n c t i o n a l - h o u s e ，a n d d i s c u s s e st h ei n e v i t a b i l i t yo ft h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m i c - f u n c t i o n a l - h o u s e s e c o n d l na n a l y z e s t h e b a c k g r o u n d ， a c t u a l i t y a n da c h i e v e m e n t o f e c o n o m i c f u n c t i o n a l h o u s e ，a n da n a l y z e st h ep r o b l e mt h a th a sa p p e a r e dd u r i n gt h e p r o c e s so fi m p l e m e n t a t i o no fe c o n o m i c f u n c t i o n a l - h o u s ep o l i c y t h i r d l y , a n a l y z e s t h ee x p e r i e n c et h a tf o r e i g nc o u n t r i e su s et os o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m so fm i d d l ea n d l o w i n c o m ef a m i l y , i no r d e rt ou s ef o rr e f e r e n c ep u t sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n st o s o l v et h ep r o b l e mt h a th a sa p p e a r e dd u r i n gt h ep r o c e s so fi m p l e m e n t a t i o no f e c o n o m i c f i m c t i o n a l h o u s ep o l i c y t h i sd i s s e r t a t i o na t t e m p t st oc a r r yt h r o u g ht h e f o l l o w i n ga s p e c t s ： f i r s t l y , t h e r e a r ef e wb o o k sa n d a r t i c l e s a b o u t e c o n o m i c f u n c t i o n a l h o u s e ，s ot h i sd i s s e r t a t i o ni sv e r yu pt od a t es e c o n d l lt h e o r y a n dp r a c t i c ea r ec o m b i n e d t h i r d l y , a u t h o rp u t sf o r w a r ds o m ei n n o v a t i v em e a s u r e s t oc o n s u m m a t ee c o n o m i c f u n c t i o n a l h o u s ep o l i c y k e yw o r d s ：e c o n o m i c f u n c f i o n nh o u s e m i d d l ea n dl o w - i n c o m ef a m i l y p r o b l e m sm e a s u r e s 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的e f j 席j j 本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：了砭方沙 知f 年f 工月f 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在一年解密后适用 本授权书。 指导教师签名： 卅沪步吐 学位论文作者签名： 弼坪 。厂年2 月日 w 年f 明r 日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名：永 勺t 西 k 年1 2 月f 日 第一章序论 第一章序论 1 1 引言 我国住房体制改革的目标是改革旧的住房实物福利分配制度，建立起新的 住房供应、分配制度，大力发展住房市场，缓解居民住房困难，不断改善居民 的住房条件，提高居民的居住水平。在进行房改的过程中，考虑到不同收入水 平居民的经济能力，政府提出了建立多层次的住房分类供应、分配体系，以解 决不同收入水平居民住房困难的政策。占我国人口绝大多数的居民为中低收入 者，因此住房分类供应体系的中心在中低收入者，因而经济适用住房作为解决 这一收入阶层的住房形式应运而生。经济适用住房政策实施几年来的事实证明， 经济适用住房的发展不仅有助于促进城镇中低收入居民的居住需要的满足及新 型住房供应、分配体系的建立，而且对于促进社会安定和推动国民经济的发展， 都起到了积极的作用。因此，对我国城镇经济适用房进行研究具有重要的理论 和现实意义。 1 2 文献综述 如何解决中低收入家庭住房困难户的住房问题，世界各国政府的做法各不 相同，但又有其相似的地方，就是政府通过土地、金融、税收等优惠政策，提 高居民购房的经济承受能力。 英国的公有住房优惠出售政策： 1 9 1 9 年英国率先建立现代住房制度时，英国政府和广大专家学者对2 0 世纪 初居民住房的情况进行分析后认为，由于住房具有价值大、使用期长的特点， 广大居民特别是中低收入的居民，包括大量低收入工人，单纯依靠自己的收入， 很难解决好住房问题。因而英国政府将建立现代住房制度的基本思路确定为： 要建立一个政府支持( 含政策支持和经济支持) 与居民合理的住房消费相结合 的住房制度。 英国解决中低收入者住房问题的方式主要有两点：一是采取优惠措旌推动 中低收入居民买房。1 9 8 0 年颁布的住房法中，关于“购买权”的条款明确 规定了对公有住房实行房价优惠，但总的优惠折扣以不超过7 0 为限。在“购买 第一章序论 权”政策的吸引下，大量的租户购买了公房。二是实行抵押贷款优惠。公有住 房的购买者可向银行、保险公司、地方当局及其他金融单位申请以其所购住房 为抵押品的抵押贷款。同时，英国政府对低收入阶层实现公开津贴，给予其住 宅抵押贷款利息津贴并减免其税收。低收入者还可根据自己的收入情况，向住 房协会申请适量的抵押贷款购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等 收入增加后再买下整套住宅。 美国的社会住宅及相关住房优惠政策： 美国把中等收入者的住房口q 做“社会住宅”，在建房时由政府给以贴息贷款 支持，这类贴息贷款随政府的经济条件的改变而改变。开始时，这类优惠性的 贷款年限较短，利息也较高。后来政府逐步延长了贷款年限，利息也逐步下降， 含有较多的政府贴息。享受这种优惠贷款的住房建设资金比例，则随居民收入 的增加而递减。对于享受政府贴息贷款建设的中等收入者住房，政府规定明确 该住宅建设的标准和售价不能过高，并直接受到政府的调控。在购房上，美国 的中等收入者享受购房优惠政策，可以取得政府担保的抵押贷款，也可以核减 个人所得税，包括购买自用住宅的贷款利息与不动产税捐可以抵扣报税所得等。 但美国没有实行土地供应方面的优惠。 美国政府对低收入者拥有自有住宅则提供补助。凡欲购置自用住宅而收入 又不超过当地收入中位数9 5 的家庭，只要有良好的信用记录，能支付房价6 的头款，且有能力以其家庭收入的2 0 支付每月分期偿还款，皆可申请补助。政 府则给予抵押贷款保证及贴补利息。同时地方政府还建有国民住宅，以出租方 式提供给家庭收入不超过当地收入中位数8 0 的家庭居住。 法国对中等收入者的住房优惠政策： 法国政府在中等收入者的住房税收优惠上主要采取四种办法：一是住房储 蓄存款利息收入免征所得税；二是按住房贷款的还本付息，相应的减收所得税； 三是私人出租自有住房的租金收入免征所得税：四是降低出租住房的建设增值 税，从2 0 6 降低到5 5 。 法国采用多种政策鼓励银行和保险公司发放住房贷款。法国的住房贷款主 要有市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款三种。国家对市场利率贷款不 加干涉，对住房储蓄贷款实行利率鼓励，对零利率贷款的利息由政府补贴。1 9 9 8 年，法国政府对零利率贷款的利息补贴约为5 0 亿法郎，零利率贷款占住房贷款 总额的5 。 第一章序论 法国还把人寿保险引入住房金融领域，通过人寿保险机构挹供住房保险。 法国住房贷款保险办法规定，借款人在申请住房贷款时，必须同时购买人寿保 险。如果贷款人在贷款期间死亡或残废而丧失还款能力时，由保险公司代为偿 还剩余的全部贷款。法国还于1 9 9 3 年建立了住房贷款担保基金，负责购房抵押 贷款担保。基金由发放零利率贷款的诸多银行共同组成，所有零利率贷款的银 行必须成为基金股东，但政府不作为基金股东，他只需向基金提供担保。当担 保基金破产时，政府负责偿还基金贷款担保的债务。政府规定基金承担风险的 固定比率，在固定比率外的风险由银行承担。 我国经济适用住房政策的研究与实施： 经济适用住房自1 9 9 8 年在我国实施以来，经济适用住房问题一直备受社会 各界广泛的关注，成为学术界讨论的热点。从国内来看，从经济适用房政策开 始酝酿至今，国内对经济适用住房及其政策的研究主要分为三个阶段。第一阶 段是在该政策正式出台以前，这时的研究主要集中于经济适用房的定位与作用 的讨论，这一阶段主要以政府研究为主，多表现于一些相关文件中，如1 9 9 1 年 政府就曾发文明确提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房 困难户的住房问题”，1 9 9 3 年国务院发布的关于深化城镇住房制度改革的决 定中也指出城镇住房制度改革的基本内容是“建立以中低收入家庭为对象、 具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供 应体系1 。第二阶段从1 9 9 8 年该政策正式出台到2 0 0 0 年，这一阶段国内对于 经济适用住房的讨论较为激烈。其中北京大学不动产研究鉴定中心的冯长春对 经济适用住房的研究较为全面，他曾较为明确的提出了经济适用房的涵义“它 是由政府扶持，具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。“，性质 和特点“它具有一般商品房的共性，也有其自身的特殊性。，以及经济适用 住房建设存在中出现的问题及解决途径，但他主要是从些大的方面进行分析， 对于其购买对象等研究不够。华东师范大学房地产系王雷所著的关于完善经 济适用房政策的探讨一文里，作者分析了我国经济适用房的现状和疲软原因， 提出了对策，指出“我国要发展经济适用房，就必须遵循市场经济原则，努力 调节好政府、开发商和消费者之间的关系”。上海财经大学房地产经济研究中 心的印望华、胡彬1 9 9 9 年1 1 月在财经研究上发表的关于经济适用房政 策的探索一文中，对经济适用房的发展现状、出现的问题和解决建议进行了 阐述。总的说来这一阶段对于经济适用房政策的研究主要集中于对经济适用住 第一章序论 房含义、性质，特别是经济适用住房政策实施过程中出现的问题及其解决等， 在中国房地产、城市开发、中国房地信息等杂志中有许多文章探讨了 经济适用住房问题，但这一阶段主要集中在一些表面现象的研究。第三阶段开 始于2 0 0 2 年末，这一阶段的研究主要集中在经济适用房的具体运作中一些细节 性问题的解决上，如购买对象的限定、价格占收入的应有比例、面积多大才合 适等，中央与各地也相继出台文件，在一定程度上明确了经济适用房的投资规 模、销售规模等，如2 0 0 3 年6 月国家发展和改革委员会、建设部、国土资源部 联合下达了 2 0 0 3 2 0 0 4 年经济适用住房建设投资计划。学术刊物上对经济适 用房的讨论也再度出现新的高潮，城市开发2 0 0 3 年第六期便以特别关注的形 式探讨了经济适用房模式。著名经济学家包宗华也在他的住宅与房地产一 书中，对经济适用住房推行情况、现存问题进行了研究，并提出通过“把思想 认识放在首位1 、“抓紧居民收入申报工作“、“实施积极的供销平衡“1 等 对策推动经济适用住房的进一步发展。 1 3 问题的提出 纵观我国经济适用住房建设，成绩是显著的，对于改善我国城镇居民的居 住水平和缓解居民住房紧张状况起到了不容忽视的作用。经济适用房政策的实 施适应了全国城镇停止住房实物分配后个人购房的需求，为城镇居民尤其是中 低收入家庭提供了适当的住房供应渠道，对解决中低收入居民家庭住房问题起 到了重要作用。但是在看到成绩的同时，我们也应清醒地认识到，在我国经济 适用住房建设地过程中，也出现了一些这样或那样的问题。 ( 一) 经济适用住房购买对象难以把握。 1 、经济适用房相关政策中对其购买对象的规定无统一标准，涵盖面过广。 2 、经济适用房的购买对象界定不明确。这是目前经济适用房政策中的最大 问题与障碍，它使经济适用房的经济性不能真正发挥。 ( 二) 存在不公平现象。 ( 三) 政府对经济适用住房干预过多。 ( 四) 经济适用住房房价相对于中低收入者的购买能力而言明显偏高，经 济适用房不经济。 ( 五) 经济适用住房面积标准盲目提高，偏离了中低收入者的消费能力和 第一章序论 “适用”性原则。 ( 六) 经济适用住房的位置大都不佳、配套设施不到位，影响了购房者的 购买欲望。 ( 七) 银行对经济适用住房的信贷投入不够，中低收入家庭贷款购房困难。 研究和解决以上在经济适用住房实施过程中出现的问题，对我国继续稳定 的持续的发展经济适用住房建设具有重要意义。 1 4 研究技术路线 本文在对城镇经济适用住房进行研究的过程中，采用了多种分析方法：一 是采用规范分析与实证分析相结合的方法。将理论与实际紧密结合起来，较为 系统地论述了经济适用住房的理论基础、经济适用住房的定义、性质，分析了 我国发展经济适用住房的必然性和该政策实施过程中出现的问题等；二是采用 定性分析与定量分析相结合的方法。在对经济适用住房含义定性的同时，通过 图表与数据分析了经济适用住房的发展现状与问题：三是运用了一些统计学分 析方法。通过比例、结构等方面的描述与分析，对经济适用住房进行定量描述。 1 5 本文研究的主要内容 根据上述分析，本文主要对以下几方面的问题进行研究： 1 ) 梳理经济适用住房理论，分析了经济适用住房的定义、特征与属性等基 础性问题，并将经济适用住房与商品房、廉租房进行比较。 2 ) 探讨我国发展经济适用住房的必然性，分析发展经济适用住房的重要意 义。 3 ) 对我国经济适用住房产生的背景、发展现状及成效进行分析。 4 ) 分析我国在经济适用住房政策实施过程中出现的问题，并分析问题出现 的原因。 5 ) 分析国外发达国家及地区解决中低收入者住房问题的方法和经验，从而 提出进一步完善我国经济适用住房政策的建议与对策 第二章经济适用住房理论分析 第二章经济适用住房理论分析 2 1 经济适用住房的定义与特性 2 1 1 经济适用住房的内涵 住宅，是人类最重要的生活必需品之一。解决好住宅问题，让广大居民“安 居乐业”，是关系人民生活幸福和社会安定的大事。进入2 0 世纪以后，许多西 方国家陆续地介入住房问题，在政府的政策支持和经济支持下，保证了住宅建 设在相当长的一段时间内的持续发展，逐步提高了居民的住宅水平。与此同时， 由于住宅是一个关联度高的商品，它的持续发展，产生了较大的带动力，带动 了这些国家国民经济的发展。 我国解放前房地产业的活动很弱小，直到1 9 世纪中叶起，沿海一带的上海、 广州等城市近代房地产业产生并得到了发展，当时政府的法规中虽有关于房地 产的规定，但数量较少，且没有得到重视，也没有形成体系。建国以后，我国 在住房方面首先实行了以“国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用”为主 要内容的住房实物福利分配制度，以低工资为基础，由公家( 含政府和单位) 建设( 或购买) 公房，通过行政方法分配给职工居住，收取很低的租金。这一 住房制度在新中国建立之初曾起过一定的积极作用，但随着国民经济的发展， 其弊端也不断暴露出来，其根本问题在于不能有效地满足城镇居民的住房要求， 不适应社会主义商品经济的客观要求，实彳亍低租金出租的办法，房租低的连住 房的维修费也补偿不了，不仅年年国家投入住宅建设的大量资金收不回来，还 要再拿出一大笔资金用于补贴住房的维修和管理，居民“住房难”的问题更不 能彻底解决。 十一届三中全会以后，我国在进行改革开放的同时，逐步开始对旧的住房 制度进行改革，以克服原有制度的弊端，找到解决我国居民住房问题的正确方 法。1 9 7 8 年邓小平同志提出了关于房改的问题。1 9 8 0 年4 月，他更明确地提出 了住房制度的总体设想，提出房改的总目标是住房商品化，从而拉开了住房体 制改革的序幕。1 9 8 0 年至今，我国住房制度改革大约经历了国家、单位、个人 三者共同负担、提高租金、出售公房、住房公积金和安居工程、停止福利分房 开展总体攻坚五个阶段：第一阶段，1 9 8 0 年1 9 8 5 年，我国进行了国家、单位、 个人三者共同负担购买住房的试点，即国家、单位、个人各负担房价的1 3 。第 第二章经济适用住房理论分析 二阶段，1 9 8 6 - - 1 9 9 0 年，针对传统住房制度的核心一一低租金，进行了以提高 住房租金为突破口的住房体制改革。第三阶段，1 9 9 1 1 9 9 3 年，以公房出售为 重点，住房制度改革在我国全面铺开。第四阶段，1 9 9 4 1 9 9 7 年，以住房公积 金、安居工程为依托，住房制度改革全面推进。1 9 9 5 年，国务院住房制度改革 领导小组提出国家安居工程实施方案，明确提出建设安居工程，以解决无房 户和住房困难户的住房问题，这是解决中低收入者住房问题的一次大胆尝试。 第五阶段，1 9 9 8 年目前，全面截断了实物分配的福利分房制度，住房制度改 革进入攻坚阶段。1 9 9 8 年国务院发文，以“经济适用住房”的提法代替“安居 工程”，并明确提出建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系，对不同 收入家庭实行不同的住房供应政策。至此，经济适用住房政策正式出台。 总的说来，我国城镇住房制度改革实施以来，一方面，推行住房分配货币 化，充分发挥市场机制在住房资源配置中的作用，加快住宅和房地产商品化； 另一方面，为保证“人人享有适当住房”社会目标的实现，解决我国各阶层人 民的住房问题，建立了多层次的住房保障体系，通过政府的宏观调控来弥补市 场的缺陷。针对中低收入阶层住房消费能力低的特点，我国推出了经济适用住 房作为我国住房供应体系中的一个重要层次，以适应大众化消费，解决占我国 居民大多数的中低收入者的住房问题。 经济适用住房是具有中国特色的、用以解决中低收入者住房问题的一种住 房形式，其目的在于通过某种政策倾斜，来扩大住房供给、调节房地产投资结 构和启动市场有效需求。因此，就我国实际情况而言，经济适用住房的定义应 概括为：在市场力量不能解决中低收入居民住房问题的情况下，政府为了调控 和干预住宅市场，解决城镇中低收入家庭的住房问题，改善居民消费结构，同 时为扩大内需、增加投资、拉动经济增长，适应中低收入居民的购买能力，统 一组织建设、投入市场的具有社会保障性质的微利商品住宅。经济适用住房包 含两方面的含义：一是经济性，要求经济适用住房价格适当、居民承受得起、 具有可支付性：二是适用性，要求经济适用住房设计建造标准符合居民的需要， 不仅要面积适当、功能适用，还要交通便利、公共配套设施齐全，同时要于商 品住宅有所区别，讲求实用，避免豪华的装修与户型。 2 1 2 经济适用住房的特征与属性 经济适用住房政策提出以后，社会各界曾对经济适用住房的涵义、特征、 第二章经济适用住房理论分析 属性、运作模式等展开了激烈讨论，目前普遍形成一定的共识，认为经济适用 住房具备下列特征： ( 一) 政府干预，价格优惠 建设经济适用住房的目的是为了解决中低收入者的住房问题，所以房屋定 价要充分考虑到居民的购买能力，不能与商品房一样实行完全的市场价格，要 通过一定的政府干预切实降低房价，以低廉的房价满足中低收入者的购房需要， 体现出经济适用住房准商品房的性质。经济适用房的建设用地要通过国家以行 政划拨方式供应，国家免收土地出让金，并享受减免各种行政事业性收费等优 惠政策，在价格上实行政府指导价，使其建设成本和利润控制在一定范围内， 从而使其在价格上有很大的优惠，适合中低收入者购买。 ( 二) 购买对象有严格的限制 经济适用房是具有福利性质的微利商品住宅，具有一定的社会保障性，它 所要解决的并不是社会全体居民的住房问题，而只是我国居民之中的一部分 一城镇中低收入者的住房问题，因此，经济适用住房的购买对象必须有严格 的限制，仅限于城镇中低收入者，而不能是其他居民。尽管目前对于中低收入 者的判定全国还没有明确、统一的标准，但经济适用住房的购买对象只能是中 低收入者，排除其他购房者是勿庸置疑的。总的说来，这一范围基本涵盖了中 低收入者中的公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户 等。 ( 三) 户型多样性 经济适用住房要通过市场销售出去，为消费者所接受，除了较为低廉的价 格，还要针对购房者多样性、多变性的不同需求设计不同的户型，以满足不同 地区、不同购房者对房型的要求。户型不能干篇一律，墨守成规，呆板单一， 应该既有面积不大、简洁实用的一居、两居，也要有适合人口较多家庭居住的 面积在1 0 0 平方米左右的三居、四居，从而适应不同年龄、不同家庭结构、不 同收入水平的中低收入者的住房需求。 ( 四) 设计合理，配套设施齐全 经济适用住房决不是低标准的简陋住宅，在价格合理的同时，还应面积适度， 功能合理，配套设旋齐全，切不可为了降低成本而忽视住房质量和配套。布局 上应重视室内可调整的灵活性，采用框架或大开间结构以及轻质技术，使住宅 内部可以根据家庭生活周期变化而进行再分割，并结合先进技术进行室内外设 第二章经济适用住房理论分析 计施工，同时因地制宜的建设各种配套设旖，重视公共设施和绿化用地建设， 使居住者有着良好的居住与生活环境。总的来说，除了其价格、面积与销售对 象以外，经济适用住房应与商品房相差不大。 笔者看来，经济适用住房作为我国住房保障体系的一个重要组成部分，作 为我国解决中低收入者住房问题所特有的一种住房形式，除上述特征的表达形 式外，还可以从另外一个角度进行如下表述： ( 一) 商品性和福利性并存 从其定义可以看出，经济适用住房是适应当前住房市场形式的一种特殊商 品住宅，具有商品房的基本属性，如遵循市场供求原则、等价交换原则等市场 原则，购买者可以针对地点、质量、户型等方面的要求，在经济适用房市场自 由选择购买住房，购买时需要支付一定价款，购买后具有一定范围内的产权并 获得相关房产证明，可以对该房产进行出卖、交换、赠与、继承、抵押和出租。 从另一个角度讲，经济适用住房又是为了解决城镇中低收入家庭的住房问 题而产生的，具有福利性质：按照国家有关政策规定，经济适用住房的建设用 地实行行政划拨，免收土地使用权出让金，在征地、拆迁安置及税收等方面也 给予了种种优惠，并将其开发销售利润控制在3 以内等等。 可见，经济适用住房不是完全意义上的商品房，而是具有福利性质的是准 商品房。所以，经济适用住房同时具有商品房和福利房的某些特征，是介于福 利房和商品房的之间的特殊住房形式。 ( 二) 经济性和适用性并重 一方面，经济适用住房具有经济性。经济适用住房主要解决中低收入者的 住房问题，因此，经济适用住宅价格应适当，能够适应中低收入家庭的经济承 受能力，具有可支付性。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部 分构成，住宅小区内经营性设旎的建设费用、开发经营企业留用的办公用房、 经营用房的建筑安装费用等多项费用不得计入房价，经政府价格主管部门确定 审批或公布后，任何单位和个人不得擅自提高经济适用住房的价格。同时，随 着经济水平的发展、人民生活水平的提高，经济适用住房的质量也在不断提高。 另一方面，经济适用住房要具有适用性，能为购房人提供较高标准的居住 环境。这要求经济适用住宅设计及其建筑标准应符合居民的需要，不仅要面积 适当、功能适用，还要交通便利、公用配套设施齐全，同时要与市场价的商品 住宅有所区别；要注重功能实用，避免豪华的装修与户型，在限定面积范围内， 第二章经济适用住房理论分析 平面布置力求紧凑合理，对每一个功能空间都加以精心设计：要注重居住者的 生理健康等。此外，经济适用住房的设计和建设，还要注意与住房所在地区的 地理、气候条件以及建筑文化相结合，使经济适用住房在品质上为广大群众所 喜爱。 ( 三) 政府干预与市场调节相结合 经济适用住房本身是我国房改政策的产物。1 9 9 1 年6 月国务院关干继续 积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“大力发展经济实用的商品 房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。“经济适用”这一特殊的住 房形式才从无到有的产生出来。随后发布的相关政策文件又规定，新建的经济 适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，并明确规定了经济 适用住房的成本和利润范围，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力 相适应。有关政策还规定，经济适用住房的购买实行申请、审批制度，具体办 法由市( 县) 人民政府制定。此外，国家每年都会发文，下达经济适用住房的 建设投资计划，规定其计划旌工面积和年度投资额计划，并根据其实施过程中 出现的问题，出台相关文件对经济适用住房政策进行规范和完善。总的来说， 政府对于经济适用住房的行政干预较一般商品住房要多一些。 另一方面，经济适用住房又并不等同于计划经济条件下的住房形式，它并 不是完全由政府说了算，经济适用住房的具体运作还要受到市场规律的调节： 经济适用住房的开发建设须遵循市场经济运行规律，建立在市场需求的基础上， 以销定产；经济适用住房的价格变化要遵循价值规律，并受供求的影响。 2 2 经济适用住房与商品房、廉租房的关系 住房既是一种特殊物品，又是一种生活必需品，还是基本人权的重要组成 部分。全国城镇停止住房实物分配后，需要为城镇居民提供适当的住房供应渠 道。随着我国住房市场与住房保障制度的发展，目前己初步形成了经济适用房、 商品房、廉租房三种住房供应形式，共同构成了我国住房供应及保障体系。而 作为解决中低收入家庭的住房问题的经济适用房，与商品房、廉租房既有联系 又有区别。 2 2 t 经济适用住房与商品房、廉租房的联系 ( 一) 经济适用住房与商品房的联系 i 0 第二章经济适用住房理论分析 经济适用房与商品房同属于商品住宅，具有一般商品房的共性，主要是指： 经济适用房与商品房开发建设都必须遵循市场经济运行规律，建立在市场需求 的基础上，以销定产；销售都得遵守价值规律，在房地产市场上通过市场交换 的方式来实现；投资资本循环与周转都要经历生产、流通和消费三个环节；投 资开发都要取得金融业的信贷支持，从银行和其他金融机构取得贷款；开发一 般情况下由开发商进行，开发模式采用招、投标方式等。 ( 二) 经济适用住房与廉租房的联系 经济适用住房与廉租房都具有社会保障性。住房问题是现代城市问题之一， 在我国推行住房商品化、市场化的过程中，发挥市场机制在住房资源配置上的 基础性作用，并不意味着政府在住房领域内无所作为，相反政府在一定程度上 的干预和宏观调控，解决了单纯的市场机制无法解决的住房供应短缺等问题。 政府为了兼顾效率与公平，解决居民的住房困难，实行了住房保障制度，经济 适用住房与廉租住房正是住房保障制度的核心内容。这两种住房形式都是从计 划经济向市场经济转轨过程中产生的全新事物，其目的是，由政府通过法律、 政策、行政等手段，使公民的基本生活权利一主要是住房权一在激烈的市 场竞争中获得一定保障，利用政府的力量，对一部分财产进行再分配，促进社 会公平，以保证市场机制的良性运作和社会的相对稳定。同时，经济适用住房 也是廉租房房源的重要来源。 ( 三) 经济适用住房与商品房、廉租房具有住宅的共性 经济适用住房与商品房、廉租房同属于住宅范畴，属于生活消费品，其共 性主要体现在：都是人们长期居住休憩的建筑物，具有向人们提供生产和生活 的空间与场所的基本功能；由于房屋是建设在土地上的，土地是不能移动的， 因此房产的开发、建设和投入使用只能在原来确定的土地上进行，住宅具有不 可移动性；由于土地的有限性及人们对房屋需求的无限性，使住宅价格随地价 的上升而呈现逐渐上升的趋势；属于耐用消费品，可使用时间长，一般为几十 年，甚至上百年：造价高，实现时间长，实现形式有出售、出租等多种。 ( 四) 经济适用住房与商品房、廉租房共同构成我国住房供应体系 中低收入家庭购买经济适用住房，收入高的家庭购买、租赁市场价的商品 住房，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，三者共同构成我国住房 供应体系，以满足不同收入居民的住房需要，这是三者之间最为密切的关系。 商品房体现了住房商品化、货币化的要求，是市场经济的产物，是完全市 第二章经济适用住房理论分析 场化的商品。国家通过促进商品房发展来带动整个房地产市场的发展，改变过 去实物分房形式，带来高品质、高享受的住房，满足高收入者的住房要求。 廉租住房是指政府( 单位) 在住房领域发挥社会保障职能，以低廉租金向 符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的最低收入家庭和其他需保障的特 殊家庭配租的具有社会保障性质的福利住宅。廉租房体现了政府的福利保障职 能，通过廉租房政策的实旌，可加强对低收入者的生活保障，体现社会主义国 家的福利性。 经济适用住宅是介于市场化的商品住宅和非市场化的廉租住宅之间的、政 府提供支持的微利普通商品住宅，是政府计划与市场共同作用的产物，它完成 了住宅市场中计划和市场的自然衔接，符合住宅市场和住宅消费阶梯发展规律， 对建立稳定协调的住宅市场具有重要作用。经济适用房的开发和建设是建立住 房保障体系的核心，是政府运用市场机制的基本原理，解决中低收入居民住房 问题的一种重要手段。它具有调控住房市场，调节收入分配的作用。具有链接 功能的经济适用房在目前及很长段时期内都将存在，它在一定时期、一定程 度上可以完善我国的社会保障制度。因而，经济适用房应该长期存在，应该把 它纳入社会保障体系，作为社会保障的一项内容。 2 。2 2 经济适用住房与商品房、廉租房的区别 ( 一) 经济适用房与商品房的区别 经济适用住房与商品住房尽管都属于商品房范畴，但两者并不等同。我国 目前存在将两者混淆的情况，因此将两者加以明确区分对我国住房供应体系的 完善、各阶层人民利益的保障、经济适用住房政策的完善有着重要的意义。经 济适用住房与商品住房的区别主要集中表现在下列几个方面： 政策扶持不同。经济适用住房享受政府的扶持政策，如建设用地通过行 政划拨取得、免收土地出让金、大部分税费减免、享受较低息优惠贷款等。而 一般商品房以市场化运作为主，不享受如此多的政府政策扶持，其建设用地一 般采用出让方式供应，土地使用者须交纳土地出让金。 建设成本不同。经济适用住房由于具有不完全商品性和部分保障性，实行 微利开发建设原则，其成本包括了征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、 建安工程费、住宅小区基础设施建设费( 含小区非营业性配套公建费) 、管理费、 贷款利息、税金和开发商利润八项因素。由于国家对其开发成本做了相应的减 第二章经济适用住房理论分析 免，免收土地出让金等多项税费，并规定将开发商的利润控制在3 以下，因此， 经济适用房的开发成本要低于商品住宅。而一般商品房未享受开发成本的政策 性减免，因此成本较高。 销售价格不同。经济适用住房的房价受政府政策的约束和限制，其价格 受建设主管部门和物价部门核准控制，实行政府指导价，按保本微利原则确定， 以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减的差价代数和应为零， 售价通常比同类同区位的商品房低约1 5 2 0 。而商品房一般先制定起价和均 价，再根据楼层、朝向不同制定不同的价格，也没有相关政策对整幢楼增减的 差价进行明确规定。 销售对象不同。经济适用住房是用以解决中低收入者住房问题的特殊住 房形式，享受政府的优惠政策，其销售对象也是政策特定的一以城镇住房困 难户为销售对象，不包括高、中收入家庭，主要是中低收入者，且其销售对象 有严格的限制，购买经济适用住房实行申请、审批制度，由政府制定具体办法， 对申请购房者的收入和居住状况进行审核。如北京市对经济适用房销售对象的 规定为：须有北京市户口：无房户或房改未达标户；家庭年收入6 万元( 含) 以下。而商品房的销售对象无限制，只要消费者有购买意向和足够的经济能力， 任何人都可以购买商品房。 上市流通条件不同。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占 有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不 违反法律规定的情况下，房屋所有权人可以自由的转让、出租或赠与房屋，不 受任何单位或个人的限制和干涉，购买人除税费外不需要交其他的费用。商品 房在销售出去以后，就可以在房地产市场上自由流通。经济适用房的产权证书 所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用住房为不完全 产权商品房，再转让受到限制，在再转让时，购买人要按经济适用房所在地标 定地价的1 0 交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售 价的3 交纳。在办理完产权过户手续后，二次购买人才能得到普通商品房的产 权证书。 ( 二) 经济适用房与廉租房的区别 经济适用住房与廉租房最大的区别在于各自保障的对象不同。经济适用住 房是国家为照顾住房困难的中低收入者的经济承受能力，统一组织建设、投入 市场的微利商品住宅，但目前由于经济适用房和商品房之间没有明确的界限， 第二章经济适用住房理论分析 高中低收入家庭的划分也没有具体标准，因此，使经济适用住房的供应对象说 起来明确做起来混乱。而廉租房是一种社会保障住房，只有真正的、确实存在 住房困难的最低收入居民才能享有，其租金与房市上的租金等同，但可通过公 共财政中的福利预算部分，由政府向符合廉租条件的租房户提供租金补助，由 低收入家庭自己在二手房市场寻找合适的住房，如此一来，社会上的有钱人和 有权人，谁也别想动歪脑筋，而房产商也别想钻空子。 经济适用住房与廉租房在政策取向上也有所不同。新建的经济适用住房实 行只售不租政策，以实现“居者有其屋”的目标，符合了经济适用住房供不应 求的实际；而我国的廉租房只租不售，由政府通过一定形式的租金补贴出租给 城镇居民中最低收入者，适应了最低收入者的消费能力，切实向住房困难人群 提供足量的社会福利房( 廉租住房) ，在一定程度上解决了最低收入者的住房问 题。 第三章发展经济适用住房的必然性 第三章发展经济适用住房的必然性 经济适用住房不是完全的福利房，也不是市场调节价的完全商品房，而是 建设用地实行行政划拨、享受政府扶持政策、向中低收入家庭出售的具有社会 保障性质的微利商品住宅。在我国正处于社会主义初级阶段、中低收入者占我 国人口绝大多数的今天，发展经济适用住房具有一定的必然性。 3 1 是政府行使宏观千预，弥补市场缺陷的要求 从近几年我国住房的供应情况看，随着市场经济的发展、改革开放的深入， 房地产业逐步启动，一幢幢高档商品房拔地而起，房地产开发规模不断扩大， 房地产投资占国内生产总值比重不断上升( 详见表3 1 ) ，各开发商用尽各种手 法开展促销，房地产销售规模也随之扩大。但由于东南亚金融危机过后的经济 复苏带动了房地产业的迅速发展，而国家对房地产市场监管体制尚不完善，造 成房地产业在某些地区的盲目建设，使大量的空置住宅不能进入有效消费市场， 从1 9 9 2 年起，北京、上海以及沿海地区发达城市普遍出现了商品房积压现象， 到2 0 0 2 年底，积压商品房面积已达约1 2 亿平方米，加之2 0 0 2 年新开工商品 房旌工面积达到4 亿多平方米，更加剧了这一积压现象。 表3 12 0 0 0 2 0 0 3 年我国房地产开发规模 2 0 0 0 年 2 0 0 1 在2 0 0 2 仨2 0 0 3 年 总量增幅总量增幅 总量增幅总量增幅 全国g d p8 8 2 5 9 5 29 5 7 2 8 8 4 71 0 3 9 3 58 5 71 1 6 6 0 31 2 1 9 ( 亿元) 4 房地产 4 9 8 42 1 4 l6 3 4 4 2 7 2 97 7 9 12 2 8 11 0 1 5 43 0 3 3 投资额 ( 亿元) 房地产投 5 6 5 6 6 37 5 08 7 1 资占g d p 比重 从目前我国居民对住房的需求情况看，一方面我国城镇居民对住房有较大 的潜在需求。目前我国城镇居民家用电器类产品需求已得到比较充分的满足， 第三章发展经济适用住房的必然性 居民消费结构正从变动平缓的积蓄准备期向变动剧烈的消费革命期过渡，房地 产已成为新的消费热点。且我国目前城镇居民的人均住宅面积仅为英美等国的1 3 ，有3 2 5 万户城镇居民人均居住面积不足4 平方米，可见人们对住房潜在需 求较大。另一方面，居民的潜在需