农居多高层公寓.ppt

余杭区建设局（规划分局）朱曙峰,推进农居多高层公寓建设提升居住品质,一、我区农居多高层公寓建设情况,1、我区农居多高层公寓发展进程2、推行农居多高层公寓的意义3、我区农居多高层公寓取得的成绩4、农居多高层公寓推进中存在的问题5、下一步措施,我区农居多高层公寓发展进程,第一阶段：2003年前我区农村居民建房基本采用单体建房形式。第二阶段：2003年开始推进两户联体的安置方式，因其建设周期短，资金需求量较少，技术难度低等特点，成了那时候余杭拆迁安置的主要方式。第三阶段：随着我区城市化发展的不断深入，副城地位的进一步凸显，给我区的土地利用效率提出了更高的要求，原有两户联体的安置方式已不能适应我区社会经济发展的新形势。同时原有两户联体安置、农户散乱建房造成的土地利用效率不高，基础设施配套不齐全，社区管理措施不到位等深层次矛盾也开始逐渐显露，严重影响和制约了我区城市化的进一步健康发展。区委区政府按照科学发展观的要求，审时度势，以创新的精神、前瞻的眼光，2007年开始试点实施农居多高层公寓安置。,推行农居多高层公寓的意义,农村居民多（高）层公寓建设对于余杭的城市化品质提升，实现农村向城市、农民向市民、农村管理方式向城市社区管理模式的根本性转变；对于提高土地的集约利用率，缓解土地的供需矛盾；对于提高农户的生活质量和综合素质，改善和优化居住环境；对于完善基础设施和公共设施建设，推进城乡统筹，都具有十分现实和深远的意义。,推行农居多高层公寓的意义,一、节约宝贵土地资源。土地是不可再生的宝贵资源。一般来讲，农民联体建设每户需占地0.7亩左右，而采用多层公寓安置至少可以节约一半以上的土地。二、提升城市品质。全面推进农村居民多（高）层公寓建设是全面实现城市化与工业化“两轮驱动“战略的必然要求。有效解决了我区城市化进程中，农民复建滞后、占地过大、布点分散、档次偏低等问题，对拓展城市发展空间，提高城市品质带来了积极的作用。这也是推进城乡统筹、建设新农村的需要、是坚持以人为本、提高生活品质，“努力打造最适宜居住的美丽之洲，”的必由之路。三、减少农居重复拆迁。社会发展日新月异，今日政府斥巨资、花大力气异地新建设的联体农居点，三、五年以后可能又被实行征地拆迁，需另选址重建，重复拆迁造成社会资源的巨大浪费。而我区目前的农民多层公寓选址均充分考虑到城市发展的需要，重复拆迁的可能性为零。,推行农居多高层公寓的意义,四、增加生活保障途径。在农民拆迁进多层公寓以后，一户被征地农民可以分配至少一套、多至四套公寓，其房屋在“三证”齐全的情况下，可以按照房改房的政策上市交易，也可以通过出租等方式可作为其相对稳定、长期的生活来源。五、提高农民生活质量。实施农民多层公寓的终极目标是通过改善居住环境来提高农民的生活质量，使农民的生活水准跟上时代发展的步伐，普遍享受到统筹城乡发展所带来的成果，和城里人的生活实现零距离、零差别。由此，让农民对自己的居住环境产生一种自豪感和幸福感，从而自觉维护环境卫生，改变农民的传统观念，摒弃一些不讲卫生的陋习，达到人造就环境、环境改变人的良性互动的效果，进一步增强农民群众的环境意识、卫生意识，不断提高文明程度和道德水平，对于提高农民的整体素质大有益处。,我区农居多高层公寓取得的成绩,一、农居多高层公寓建设项目进展顺利。截止2010年底，全区共开工40个多（高）层公寓项目，总开工建筑面积431万平方米，竣工140万平方米。其中2010年开工项目20个，总开工建筑面积190万方，竣工114万平方米。建成了一批如塘栖镇水榭花都、仓前仓溢绿苑、五常街道西溪雅苑、西溪人家、西溪水岸、西溪庭院等环境优美、配套齐全的农居多高层公寓小区。经初步测算，与两户联体安置相比，可节约用地近6000亩，大大提高了我区的土地利用效率，取得了良好的社会效益和经济效益。2011年开局良好。截止3月底，今年我区农居多高层公寓建设项目开工面积已达65万方，完成全年任务的67%。0324整理竣工项目表.xls、0324整理续建项目表.xls二、政策体系逐步完善健全。随着我区农居多高层公寓的全面铺开，实践经验的不断积累，农居多高层公寓建设项目的前期、建设、竣工、分房、办证、上市等各阶段政策已初步形成完整的体系，并经受了实践的检验。同时，我局根据新形势发展的需要，对政策文件进行修改和完善，为全面推行农居多高层公寓提供了必要的政策保障。政策文件目录.doc,我区农居多高层公寓取得的成绩,三、大项目带动趋势基本形成。我区在实施拆迁农户安置时，紧紧抓住西溪湿地三期、运河综合整治与保护开发、创新基地建设、南湖新城开发等重点项目建设，按照“项目带动、稳步推行”的原则，坚持以大项目建设为依托，带动农村居民多（高）层公寓建设，以项目带动安置，以安置促进项目，达到项目建设和农居安置同步推进的目的。四、高起点规划，高标准建设。坚持把最好的位置，最佳的地段，最完善的配套规划进行多高层公寓建设。坚持“高标准设计、高品质建设”的惠农理念，严格按照“高起点规划、高标准建设”的要求加强农村住房改造建设工程方案编制，按照商品房小区的标准，力求农居安置小区做到环境优美、配套齐全、功能完善。实施农居多高层公寓建设代建制，形成“投资、建设、管理、使用”彼此分离、相互制约的新机制，以保证工程质量，提高投资效益。,仓前镇仓溢绿苑一期,五常街道西溪北苑,余杭经济开发区星光社区四期一区块,农居多高层公寓推进中存在的问题,一、资金、土地要素资源紧缺已成为农居多高层公寓建设中的主要矛盾。二、农村居民安置欠账较多从全区初步调查情况看，以农居多（高）层公寓建设为载体的农居住房改造建设，由于受土地、资金、建设周期等要素的制约，未能完成适度“房等人”目标，农村居民在外过渡的情况仍较为普遍，截止2010年底各镇乡、街道上报的在外过渡农户已达14595户，主要集中在临平副城和余杭组团，其中2年以内有6875户，2-4年有6655户，4年以上有1065户，安置任务十分艰巨。0315余杭区拆迁在外过渡农户情况表.xls三、拆迁农户安置模式仍然比较单一我区采取多高层公寓安置取得了很好的成效，但也存在建设周期和在外过渡时间较长，住房选择局限性较大等缺陷，难以满足困难群众、进城务工农民等特殊人群的实际需要。同时政府也承受了安置房质量安全、大额过渡费用支出、如何公平分房等压力，需要积极探索货币化安置等其它形式。,农居多高层公寓推进中存在的问题,四、如何满足无项目推进地区农户改善住房条件的实际需求自我区开始实施多高层公寓安置以来，对农户自建住房一直处于控制状态。长时间的控制建房，使边远地区，特别是无项目推进区的农户刚性建房需求处于一种“压抑”状态，如长时间无法疏导，爆发出来将是遍地开花的违章搭建或者未批先建，严重扰乱我区的建房和用地管理，影响社会的稳定团结，甚至危及政府的公信力和执行力。同时由于缺乏有力的建设质量安全管理措施，农户自身又缺乏质量安全意识，造成工程管理混乱，工程质量难以保证，自建住房存在安全隐患，甚至引发安全事故。五、农居多高层公寓分房难及后续管理难问题突出今、明年，我区农居多高层公寓已进入到分房、安置高峰阶段，即将面临拆迁农户的大量回迁，多高层公寓分房问题不容回避。同时，多高层,农居多高层公寓推进中存在的问题,公寓的后续管理上也遇到新的困难和问题。一是房屋维修基金的缴纳主体问题需进一步统一明确（镇乡交或农户交；按照商品房标准多层30元/平方米；高层60元/平方米）；二是物业管理费免交方式有待改进（根据我区关于全面推行农村居民多（高）层公寓建设的实施意见（区委办200862号）文件规定：“农户入住多（高）层公寓时，应缴纳的房屋维修基金由建管中心缴纳。农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费；出租房屋的物业管理费由农户自负”）；三是农居多高层公寓后续物业管理费用补贴来源短缺问题；四是农居多高层公寓上市交易所涉及的土地出让金政策需尽快调整（目前仍按照2002年出台的平均补交10元/平方米政策）。,“十二五”展望,以科学发展观为统领，认真贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，按照城乡统筹、以城带乡、城乡一体化发展的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理，坚持改造、建设、保护、提升相结合，总结经验、完善政策、创新体制、加强引导，加快农村住房改造建设，改善农村人居环境，实现城乡居民“住有所居、居有所安”，共建共享的“品质之城、美丽之洲”。（一）以规划引领为指导，推进规划建设一体化；（二）以三种模式为核心，因地制宜改造农村住房；（三）以大项目带动为契机，加快实施农村住房改造建设；（四）以中心镇中心村建设为平台，深入推进农村住房改造；（五）以农村住房制度改革为抓手，增强建设动力和活力；（六）以生态宜居农村为目标，提升农村住房改造建设内涵；（七）以农村产业发展为支撑，巩固农村住房改造建设成果。,下一步措施,一、力求在统一思想、宣传引导上取得新突破我们将继续加大宣传力度，统一思想，充分利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏等多种渠道和形式，总结我区在城乡统筹、以城带乡、城乡一体化发展方面的成就、经验，展示我区农村住房改造建设成绩。同时通过制作宣传手册、组织上门参观等形式，向拆迁安置群众宣传，激发农村基层干部和广大农民群众的积极性、主动性和创造性，共同营造合力推进、支持配合农村住房改造建设的良好氛围，增强动力，减少阻力，形成合力。二、力求在完成年度目标任务上取得新突破今年，我们将根据杭州市下达的目标任务和区委、区政府下达的目标任务要求，加大农居多高层公寓建设推进力度，力争开工建设农居多高层公寓155万方，完成“二合一”拆迁安置8303户，“民建公助”1361户。0324整理2011年计划开工项目表.xls、列入区项目办2011年考核项目.xls,下一步措施,三、力求在统筹协调上取得新突破坚持把统筹协调、服务镇乡、助推项目放在工作首位，同时加强项目考核，督促项目落实，在继续推行工作例会制、信息报送制、定期报表制等的基础上，今年在加强与区级各部门和各镇乡（街道）的沟通上下更大的功夫，建立起农居多高层公寓建设项目审批“绿色通道”，协调减免相关行政事业性收费，协调降低部分垄断性行业收费，减轻各镇乡财政负担，协助各镇乡融资等，助推农居多高层公寓建设工作。四、力求在代建监管上取得新突破“代建制”作为我区农居多高层公寓建设的一个主要模式，通过二年多的实践，证明是一条符合我区当前农居多高层公寓建设的有效途径。但也不排除有些代建企业存在责任意识不强、管理措施不力、技术力量配备不完善等情况，因此，我们在继续规范、强化、推广代建制的同时，将进一步加强对代建企业的监督管理，建立农居多高层公寓代建单位绩效考评体系，使项目建设过程处于有效控制状态，从而使代建制的优势真正得到体现和发挥。,下一步措施,五、力求在破解难题上取得新突破我们将继续紧抓多高层公寓建设这一核心工作，以“三力”提升为契机，开展城市化背景下农村住房制度改革的认识与实践课题调研，尝试破解无大项目带动下的农村多高层公寓建设项目推进难题、多高层公寓与城镇保障性住房混合开发、货币化安置、农居多高层公寓小区后续管理等难题，同时与中心镇中心村培育等相结合，鼓励宅基地整理，建立置换退出机制等一系列方法，破解农村住房问题。,无大项目带动下的农居多高层公寓建设,由于我区从2006年起严控单体独户农户建房，造成目前无房户、需分房户、单间出面户等多种形式、多种实际状况的建房刚性需求普遍存在。如何在严控单体独户农户建房的同时，又能满足或者是解决农户的刚性建房需求，我们目前正在对无大项目带动下的农居多高层公寓建设进行积极探索。措施一：在大项目带动农居多高层公寓建设项目和城镇保障性住房建设项目中增加一部份量，用于安置无大项目带动地区的农户刚性居住需求；措施二：奖金保障。区委201054号关于进一步加强城乡区域统筹发展的行动计划（20102015年）文件已明确：区财政每年统筹安排土地出让金总收入的10%用于无大项目带动的农村多（高）层公寓等统筹城乡区域发展重点项目的建设。,农居多高层公寓安置工作探索（分房）,相比城镇经济适用住房申购，农居多高层公寓的安置则存在较大难度系数。城镇居民购买经济适用房时每户只限购一套，同时根据人口等条件对申购房屋面积也进行了限制，但农居多高层公寓的安置却面临着人口变动造成户型无法满足需求、安置房与准现房量差比巨大、拆迁承诺在分房时如何兑现等多种复杂情况。措施一：分阶段安置，先将已竣工的农居多高层公寓小区的安置房分给拆迁房，保障其实际居住需求，待其余农居多高层公寓安置小区陆续建成后再进行剩余量房屋的安置；措施二：通过时间排序法或者是时间标准化四元统一法等科学方法，尽可能使安置公开、公平、公正。,后续物业管理,我区农居多高层公寓建设推进中已打破了原有村、组格局，安置过程中更是将同村不同组、不同村的农户安置在了同一住宅小区，农村传统血缘、地缘及宗族纽带的联结作用逐渐式微。这种与商品房住宅小区截然不同的利益群体组合式小区，成为今后农居多高层公寓安置小区物业管理中应着重关注和考虑的问题。（一）、物业管理费问题根据2008年出台的关于全面推行农村居民多（高）公寓建设的实施意见（区委办200862号）文件规定：“农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费；出租房屋的物业管理费由农户自负”。据此进行以下三点客观分析：1、“农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费”的规定已下发，考虑到政策的稳定性，同时也是出于培养农民缴费意识的需要，建议各