（市政工程专业论文）杭州市房产信息聚类分析与多变量灰色预测研究.pdf

浙江人学颂i 论义杭州市鹰产信息聚类分析jj 多变量荻乜预测州f 究 杭州市房产信息聚类分析与多变量灰色预测研究 关键词：房地产行业评价预测聚类分析多变量灰色预测杭州 摘要 中国及杭州房产现状： 十年春华秋实，十年沧海桑田。我国房地产业已经初步形成了一套适合社会 主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。2 0 0 2 年，我 国城镇房地产开发完成投资占g d p 的7 5 5 ，占固定资产投资的1 7 9 ，房地产 业已经成为国民经济中扩大内需、拉动经济的支柱性产业。 杭州房地产经历在长达8 年的高速增长时期后，增长势头至今不衰，几年来 杭州市房价涨幅在全国1 9 个副省级城市和直辖市中一直位于前列，这个现象被 房地产界称为“杭州现象”。杭州房地产引起了业内外人士的密切关注，褒贬不一。 问题提出： 房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，其相关影响因素和评 价指标繁多，行业内不同部门不同人士带着一定的主观性发表对行业不同角度的 评价和预测；同时行业波动性强，受其他行业影响很大，舆论导向及政策、环境 变化都将影响下一阶段行业的发展；同时房地产行业中存在明显的信息不对称， 导致对房地产行业的评价和预测存在反差很大的评价，带有很大的主观色彩；以 客观公正、科学全面的理论体系来规范统一房地产行业评价预测系统，为业内外 部门、人士提供一个科学的房地产评价预测坐标具有重要的现实意义。 问题解决方法的探讨： 结合系统分析思想的运用，本文采用聚类分析方法对房地产业进行信息聚类 分析，尝试运用多变量预测方法探索综合评测房地产整个行业景气指标的方法。 本文在分析现有行业评价体系基础上，提出了将聚类分析方法导入房地产行业评 价的基本思路、原则、模型和方法，并以杭州为实例对模型和方法进行了具体分 析浇明，较为完整地论述了系统优化思想在房地产业整体评价中运用的全过程。 首先通过对房地产及房地产行业评价预测知识进行叙述，建立相关知识体系，对 现行房地产行业评价方法的特征及利弊进行细致的分析探讨；其次，以杭州的住 浙江人学坝1 论文杭州市虏产信息聚类分析与多变量驮乜预测铆究 宅房地产为研究对象和实例，列举可以量化的房地产行业主要影响因素并收集相 关信息数据，运用聚类分析方法对其进行科学归类；再次，在聚类分析结果基础 上，选取代表性影响因素进行量化，建立预测模型，应用多变量狄色预测方法对 杭州房地产业进行评价预测。 结论及展望： 最后，在结论和展望部分，检验运用以上方法评测分析杭州市房产业、房产 市场的结果，阐明房地产行业评价预测的现实意义，对未来房地产评价预测的趋 势和方向提出构想。 浙江大学颂l 论文 杭州市房产信息聚类分析，多变量扶色侦测研究 a p p f i c a t i o no fi n f o r m a t i o nc l u s t e ra n a l y s i sa n dg r e ym g mn n ) m o d e lf o r d e v e l o p m e n t t r e n dp r e d i c t i o no f r e a le s t a t e i n d u s t r yi nh a n g z h o u k e y w o r d s ：r e a le s t a t e d e v e l o p m e n t t r e n dp r e d i c t i o nc l u s t e r a n a l y s i s g r e y m g m ( i n ) m o d e lh a n g z h o u a b s t r a c t t h e p r e s e n t c o n d i t i o no fr e a le s t a t e i n d u s t r yi nh a n g z h o u a n dc h i n a ： c h i n ar e a le s t a t e i n d u s t r yh a s a c h i e v e d g r e a t n e s s w i t h 1 0 一y e a rp r o s p e r o u s d e v e l o p m e n t m e a n w h i l e ，ap r o p e ro p e r a t i n gm e c h a n i s mw a sf o r m e da n dw o r k e d w e l lf o rt h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y t h ei n v e s t m e n to f c i t ya n dt o w nr e a le s t a t e c o v e r s7 5 5 o fg d pi n 2 0 0 2 c o n t r i b u t i n gt o 1 7 9 o ff i x e da s s e t si n v e s t m e n t r e s i d e n c ea n dr e a le s t a t eh a v e ，n od o u b t ，b e c o m et h eb a c k b o n ei n d u s t r yt oe x p a n dt h e c o n s u m p t i o na n dp r i m et h ee c o n o m i cp u m p h a n g z h o ui m p r e s s e su sw i t hi t s8 - y e a r s h a r pi n c r e a s ei n t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dk e e p so ng o i n gi n t h i st r e n d t h e f o l l o w i n g i n c r e m e n to f h o u s e p r i c ei sa l w a y sa m o n g t h eh i g h e s ti n1 9v i c ep r o v i n c e s a n d m u n i c i p a l i t i e sd i r e c t l yu n d e r t h ec e n t r a lg o v e r n m e n t ，w h i c hi sc a l l e d h a n g z h o u p h e n o m e n o n ”，o n c ef o c u s e da n dh o t l yd e b a t e dh e a t e d l y p r o b l e m s ： t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a st h r e ef e a t u r e s t h ef i r s to n ei st h ee x t e n s i v e c o m p r e h e n s i v e n e s s a n db r o a d r e l a t i o n s h i p ，b e c a u s ev a r i o u sr e l a t e df a c t o r sa n d a s s e s s e di n d e x e sc o n t r i b u t et od i v e r s i f i e da s s e s s m e n ta n d p r e d i c t i o nf r o m d i f f e r e n t p e o p l eo f d i f f e r e n td e p a r t m e n t s t h es e c o n do n ei st h es t r o n gf l u c t u a t i o n f o ri tc a nb e e a s i l yi n f l u e n c e db y o t h e ri n d u s t r i e s ，s u c ha sp u b l i co p i n i o n s ，p o l i c i e se x e c u t i o n sa n d e n v i r o n m e n tc h a n g e s 1 1 1 et h i r do n ei st h es u b j e c t i v i t y , n a m e l y , t h eo b v i o u s i n c o m p l e t ei n f o r m a t i o n c a u s ea b i g c o n t r a s ti nt h ea s s e s s m e n ta n d p r e d i c t i o n t a k i n g t h ea b o v ei n t oa c c o u n t ，i ti so f v i t a li m p o r t a n c et or e g u l a t ea n du n i f ya na s s e s s m e n t a n d p r e d i c t i o ns y s t e mi nr e a le s t a t ew i t ho b j e c t i v e ，f a i ra n d s c i e n t i f i ct h e o r yf o rt h e i n d i v i d u a l sa n dc o m m u n i t i e s 4 浙江人学坝j 。论文杭州市房产信息聚类分析0 多变量灰也倾测研究 d i s c u s s i o n ： c o m b i n e dw i t hs y s t e mo p t i m i z a t i o n ，t h i sp a p e rp r e s e n t sac l u s t e ra n a l y s i sm e t h o dl b r t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dt r i e st oe x p l o r ea c o m p r e h e n s i v ew a y t oa s s e s st h ew h o l e i n d u s t r yb u s i n e s si n d e xi nm u l t i v a r i a b l ew a y b a s e do nt h e p r e s e n ti n d u s t r y a s s e s s m e n t s y s t e m ，i tb r i n g su p t h eb a s i c i d e a ， p r i n c i p l e s ，m o d e l sa n dm e t h o do ni n t r o d u c i n gt h ec l u s t e ra n a l y s i st ot h er e a l e s t a t e i n d u s t r ya s s e s s m e n t m o r e o v e r ，t a k i n gh a n g z h o u a sa ne x a m p l e ，t h ep a p e ra l s ob r i n g s f o r w a r daw h o l e p r o c e s so fu t i l i z i n gt h es y s t e mo p t i m i z a t i o nm e t h o di nt h ea l l - r o u n d a s s e s s m e n to f t h ei n d u s t r ya sf o l l o w i n g f i r s to f a l l ，i ti n t r o d u c e st h et h e o r ya n ds i t u a t i o na b o u tt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h e a s s e s s m e n ta n dp r e d i c t i o n ，w h i c hh e l p st ob u i l du par e l a t e dk n o w l e d g es y s t e m ， a f t e r w a r da l s oa n a l y z em e t i c u l o u s l yt h ec h a r a c t e r i s t i c s ，a d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s a b o u tt h ec u r r e n tm e t h o d s e c o n d l nt a k i n gt h er e s i d e n c ea n dr e a le s t a t ea st h er e s e a r c ht a r g e ta n de x a m p l e ，t h e p a p e re n u m e r a t e st h eq u a n t i z e dm a i ni n f l u e n c i n gf a c t o r s i n t h i si n d u s t r y , c o l l e c t s r e l a t e di n f o r m a t i o na n ds t a t i s t i c s ，a n da s s o r t st h e ms c i e n t i f i c a l l yb yc l u s t e ra n a l y s i s t h i r d l y , b a s e do n t h ea b o v er e s u l t s ，i ts e l e c t ss o m e r e p r e s e n t a t i v ei n f l u e n c i n gf a c t o r s ， q u a n t i z e st h e ma n ds e t su pap r e d i c t i o nm o d e l ，f i n a l l ya s s e s s e sa n dp r e d i c t st h er e a l e s t a t ei n d u s t r yo f h a n g z h o ub yg r e ym g mn m ) m e t h o d c o h c i l l s i o na n d0 l i t l o o k ： i nt h i sp a r t ，t h ep a p e rv e r i f i e st h er e p o r ta b o u tt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dm a r k e tm a d ea c c o r d i n g t ot h em e t h o da d v a n c e dh e r e ，c l a r i f i e st h er e a l i s t i cm e a n i n ga b o u tt h ea s s e s s i n ga n dp r e d i c t i n gt h i s i n d u s t r ya n df i n a l l yp r o m o t eap r o s p e c ta b o u tt h et r e n da n dd i r e c t i o no ft h ea s s e s s m e n ta n d p r e d i c t i o no f t h i si n d u s t r yi nf u t u r e 5 浙扛人学倾f 论文杭州市房产信息聚类分析，多变量敷也m 测研究 第一章绪论 1 - 1 研究背景 房地产业，作为我国第三产业的重要组成部分，在国民经济中占有重要的战 略地位。随着我国市场经济的发展进程，房地产业在新的经济形势下正面临着全 新的机遇和挑战。因而需要有进一步的理论研究作为优化房地产开发经营、促进 行业健康稳定发展的引导和支持，本文正是在这样的背景下展开的。 、改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开 发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等契机，我国房地产业迅速启动、 发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力。在经历1 9 9 4 年全国房地产过热、国 家实施强有力的宏观调控之后，房地产业进入了相对平稳发展时期；1 9 9 8 年以 后，房地产开发更是进入一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好的发 展态势。 、在市场经济的大前提下，房地产业将发挥其特有的高附加值的产业优势， 对于社会主义市场经济体制的培育和完善，对于启动市场、拉动消费、回笼货币、 推动国民经济的发展将起到十分重要的作用。但是，就目前我国房地产市场而占， 仍然存在着机制不健全，行业不规范，行业并未形成统一的评价标准等一系列问 题，这些问题将会严重制约我国房地产业的健康稳定发展，是摆在所有业内外人 士面前的重大课题。 、由于我国房地产行业起步晚，其理论研究和实践探索都远远不如西方发 达国家，这些不足都将在以后的发展过程中显现出来，影响我国房地产业的发展。 房地产作为国民经济新的增长点和居民消费热点，对市场经济体制的完善和国民 经济的均衡发展举足轻重，进一步强化对房地产业及其市场的研究探索已经刻不 容缓。随着我国城市化进程的深入，以房地产开发为主的城市基本建设任务同益 繁重，也相当艰巨。对于我国房地产业，这既是挑战，也是机遇。在实践中不断 总结探索，建立健全我国房地产理论研究体系，同时运用研究成果指导房地产投 资丌发，是我国房地产业发展的必有之路。 l - 2 房地产、房地产业、房地产市场概述 1 2 1 房地产的含义 房地产，国外通常表述为“r e a le s t a t e ”或“r e a lp r o p e r t y ”，即不动产。它指 浙汀人学硕1 。论文 杭州市房产信息聚类分析1 j 多变量扶乜预测母f 究 的是“土地以及附着于土地之上的改良物”，其中的改良物( i m p r o v e m e n t ) 包括 建筑物、道路、停车场、水电设施等。值得强调的是，“附着于土地之上的改良 物”实质e 是土地使用的派生物眈 1 2 2 房地产的经济特性 不可移动性：由于房地产是矸i 动产，因此不能像一般产品那样可以通过交通 运输工具将某一地区充裕的产品补充给供给不足的另一区域的市场，从而获得某 种程度上的市场均衡。因而会产生两种市场情形：当所持房地产所处区域市场处 于供给不足时，即卖方市场，投资者会因价格的大幅上扬获得可观的利益；相反， 市场处于买方市场时，投资者可能因价格的大幅下降而遭受损失。 相对耐久性：房地产寿命很长，对投资者而言，这种耐久性有利也有弊。因 为所持房地产所处区域的经济发展态势会变化，随之影响房地产价值的增减。 价格高昂：与一般商品相比，房地产价格高，由之形成定程度的市场进入 障碍，使许多人无法进入该市场。就住宅而言，高昂的价格往往使需求者无法入 市，而大多购房者，须依赖房地产金融，通过长期负债，获得住房。由此带来两 个问题：长期融资的取得和长期融资的成本。所以，房地产市场深受融资成本的 高低和抵押贷款的难易两个因素的影响。政府往往利用货币政策工具影响房地产 市场中的短期行情。 各类房地产商品之间具有相关性：从需求方面看，大多数房地产商品间具有 互补关系。如住宅价格下降，会使住宅需求量上升，进而产生其他房地产商品需 求的增加，如零售业、休闲设施、公共设旌等。所以单纯的住宅价格下降，具有 负的交叉弹性。 从供给方面看，多数房地产商品之间具有替代关系。如果在一定区域内，某 类房地产商品价格上涨，房地产商将资金大量投入开发此类房地产，从而减少其 他种类房地产的开发。交叉弹性亦为负。 房地产的开发使用具有外部性：房地产的开发伴随着成本与收益的发生。当 所发生的成本或收益由开发者或使用者承担，则此成本或收益为内部成本或收 益；反之，发生的成本或收益不由开发者或使用者承担，则称之为外部成本或收 益。因房地产的开发而导致外部成本和外部收益的产生，即称之为外部性 ( e x t e r n a l i t y ) 。这种外部性是间接的、无形的，也是长期的，所以不仅不易估算， 而且往往被忽视。但有时造成的负面影响是深远的。 浙江人学顾： 。论文 杭州市房产信息聚类分析一i 多变量狄也顶测刖f 究 1 2 3 房地产业的概念及房地产经济活动的特点 房地产业是指：从事房地产开发建设、租售经营以及与此相关的中介服务如 融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼 有生产和服务两种职能的独立产业部门。在国民经济产业体系中，房地产业是属 于第三产业的一个重要产业部门。 房地产业与建筑业是国民经济中两个既有密切联系又有实质区别的两个经 济部门。一方面，在同常经济活动中，由于他们的劳动对象和经营对象都是不动 产，二者是相互渗透和交叉的。另一方面，两者从活动范围、产业归属、投入内 容、经济活动方式等方面看，又有很大的区别。 房地产业在国民经济中占有重要的地位。在我国，房地产业作为先导产业、 基础产业已经发挥出十分明显的作用。随着经济的持续发展和社会主义市场经济 体制的完善，房地产业将逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。 房地产业经济活动的特点：作为国民经济中的一个独立产业部门，房地产业 有其自身活动的特点。认识这些特点，有助于更好地把握房地产业的客观规律。 从国民经济来看，房地产业是一个先导性、基础性，并具有支柱产业特征的 行业： 从地区经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业； 从行业的特征性看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业； 从投资过程看，房地产业是一个高投资、高风险，盈利水平变化大的行业； 从社会经济方面看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关 的行、【k 。 1 2 4 房地产市场结构 房地产市场的基本特征：狭义的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵 押、调换等交易活动的场所。广义的房地产市场是指整个社会房地产交易关系的 总和。由于房地产产品具有不同于一般商品的一系列特性，因此房地产市场具有 不同于一般商品市场的特征： 房地产产品的差异性很大，各种产品在营造、使用及交易的各个方面几乎截 然不同；即使是同一类商品，由于土地的自然异质性，建筑产品的空间定位，个 体规格和样式的差异性，使得房地产品具有极大程度的异质性，从而任何房地产 交易都只能个别论价、个别成交； 房地产市场具有强烈的地域性。由于房地产品自身的不可移动性，房地产市 场是由许多分散于各地的地区市场所组成，不同市场供需圈的房地产品难以互相 代替，因而难于形成统一的市场，所以不存在统一的市场竞争和市场价格； 浙汀人学硕l 。论文杭州市房产信息聚娄分析i 多煲量扶也预测研究 房地产市场组成十分复杂； 房地产品议价成交。 房地产不完全的市场结构：基于上述的特征，房地产市场是一种不完全竞争 的市场。因为： 十地的有限性、不可再生性及供给的稀缺性，土地所有权的国家垄断性，使 房地产的土地供给在一定时限、一定区域内数量有限，从而导致房地产市场的垄 断性增强，使市场供给主体问的竞争不充分广泛； 由于房地产产品的不可移动性，不同地域之间难以形成统一的市场竞争，因 此买卖双方均在特定区域内进行交易； 由于房地产品的异质性，使得交易都是个别成交，在市场上无法互相替代， 不可能有统一的竞争； 房地产品交易额大，产品的使用周期长，一般公众不经常参与交易活动，因 此需求主体有限； 由于房地产品对国民经济发展的特殊重要性及利用后果的巨大社会性，导致 房地产市场受国家的政策干预。 1 - 3 房地产市场预测概述 1 3 1 预测的概念及房地产市场预测的作用 预测的概念 预测就是根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段，通过对所获的 资料的处理和分析，对事物的未来发展情况做出分析、预见和推测。也就是说预 测是根据己知推测未知，根据已往推测未来，根据主观的经验和教训，客观的资 料与条件，演变的逻辑与推断，寻求事物的未来发展规律。预测并不神秘，也不 是主观臆断，而是一种科学的技巧和方法。它是以变化联系的辨证观点研究事物 的今天，预测它的明天。预测不仅要研究事物本身，而且还要研究事物与环境之 问的相互作用和影响。预测的目的在于做出决策，为未来的不确定因素提供信息 和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。 房地产市场预测的作用 房地产市场预测就是根据房地产市场过去发展规律性来预计或推测其未来 的科学方法。房地产市场预测对于帮助房地产业内外人士准确捕获和掌握房地产 信息具有重要的作用。 市场预测是房地产企业制定经营决策、营销策略的前提和依据； 市场预测有利于提高房地产行业水平和内在整体素质； 市场预测可以帮助行业管理层及调控部门做出准确决策，创造更适合行业发 浙江人学硕l 论文杭州市房产信息聚类分析7 多变量扶色预测刨 究 展的政策乃至宏观环境。 1 3 2 房地产市场预测的特点 房地产市场预测具有一般市场预测特点，也具有自己独到的特点。 双重性：般的市场预测，只须预测交易对象的市场趋向。而房地产市场预 测，除了分析房地产产品本身的市场趋势外，还要分析利用房地产所生产的产品 和劳务的市场变动情况。所以其预测具有双重性，需要做两方面的分析； 个别性：由于房地产功能、地点、环境、建设成本等因素的变化，因此具有 个别定价的特点。所以进行市场预测，除了要分析一定时期，某一类房地产的价 格外，还要就所预测的房地产进行个别预测分析； 长期性：总体上看，房地产市场处于一种长期调节状态，短期内只能进行存 货调节。所以市场长期预测较多； 复杂性：房地产市场受到多重因素的影响，对不同房地产各种因素的作用不 同，所以其市场波动非常复杂，预测时必须综合考虑这些复杂因素的影响。 1 3 3 房地产市场预测的原则 连贯的原则：所谓连贯的原则，就是把事物未来的发展同过去和现在联系起 来。通过认识预测对象的过去和现在，推知它的未来。 相关的原则：世界上任何事物的发展都是相互联系、相互依存、相互制约的， 房地产市场中也存在各种相关的因素。 类推的原则：世界上许多事物的发展存在着相似性或类似性。因此，掌握了 某一类事物的发展变化规律，就可以推测出其他类似事物的发展规律。 系统的原则：要强调预测对象内在与外在的系统性，缺乏系统性的预测，必 将导致顾此失彼的决策。 1 3 4 房地产市场预测的分类 按商品层次的不同，房地产市场预测可分为单项商品预测和商品总额两种。 单项商品预测，是针对某种房地产商品所进行的预测，如工业厂房、商业用 房、住宅等产品的产销、供求预测。单项商品预测是市场预测的基础。 按时间期限的不同，房地产市场预测可分为长期预测、中期预测和短期预测 三种。 长期预测一般在5 年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成变化等 远景规划的基础。由于长期预测历时过长，不确定因素较多，所以很难做到精确， 浙江人学坝i 沦文杭卅i 市房产信息聚类分析j ，多变量灰色预测研究 只能是大概的、粗略的描述。 中期预测的期限为三年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划。相 对长期预测来说，由于时间较短，不确定因素较少，预测结果能见度高。 短期预测的期限通常在一年或一年以内，主要是反映房地产业或房地产市场 的季节性变动。 按预测范围不同，房地产市场预测可分为宏观市场预测和微观市场预测。 宏观市场预测又称全国性房地产市场预测，它是对整个房地产市场需求的发 展变化及其趋势的预测，为全国房地产业的生产发展、产品供求关系、产业政策 和法规提供依据。 微观预测又称为地区性房地产市场预测，它是对房地产企业所在地区房地产 市场的预测，帮助企业或个人具体确定房地产产品的各种属性或相关策略。 按预测方法的不同，房地产市场预测又可分为定性、定量和综合预测。 定性预测又称为判断预测，是利用直观材料依靠个人的主观判断分析能力， 对未来状况进行预测分析。如个人判断法、专家预测法、相互影响分析法等。 定量预测又称统计预测，或是根据历史数据应用数理统计的方法推测事物的 发展状况，或是利用事物内部的因果关系来推测未来。前者称为外推法，如移动 平均数法、指数平滑法、趋势外推法等；后者称为因果分析法，如回归分析法等。 综合预测可以是定性预测与定量预测相结合，也可以是一种定量预测方法与 另一种定量预测方法相结合。综合预测兼有定性预测和定量预测的长处，克服一 种方法只适用一定的范围，有一定的局限性的缺点，因此，预测的精度和可靠性 较高。 1 3 5 房地产市场预测的内容 房地产市场预测的内容包括以下几个方面： 预测特定城市房地产市场的未来前景： 在对影响房地产市场变化的各种因素进行综合分析的基础上，确定未来一个 时期内某市对各类房屋市场需求变化的基本趋势，经过几年的开发以后，还可以 测定房地产产品竣工、出售或出租的市场需求趋势，在此基础上再分别预计或推 测各类房屋市场的需求容量。 预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和消费功能等需求的 变化趋势： 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们的消费心理喜好将随之发 生变化，社会对各类房屋楼宇的式样、结构、造型、档次、内部设施及功能、位 置等需求也将发生变化。房地产品的开发建设也应当适应社会的需求。为了作好 该方面的预测，既要综合分析未来社会经济发展可能达到的水平，社会财富分配 杭卅i 市房产信息聚类分析j 多变量狄乜倾测列 究 的状况，各阶层购买力水平和未来生产经营的技术特点，也要仔细考虑目前人们 对房屋需求的每个细节的细微变化等。进行房地产市场预测如果只注意近期某 种趋势或潮流，而忽略某些细节的变化，则可能会得出错误的预测结论。 预测房地产市场价格的变化： 价格反映着各方面的经济关系，影响着房地产市场供求关系的变化，与行业 内的所有人或部门息息相关。 预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化： 预测一个地区未来一个时期内各类房屋供给的增长，可以推测未来市场供求 关系状况，从而预计未来市场竞争的程度。 1 3 6 房地产市场预测的要素 深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素， 对于准确建立预测模型有很大的帮助。通常，影响房地产市场预测的因素有： 各类房地产的存量及现状 一般来说，各类房地产未来市场需求的变化与现有数量、状况有直接的关系， 如果目前各类房屋的社会拥有量较低的话，则未来的市场需求量就相对较大。反 之，若市场接近饱和，则未来市场的需求量较低。 住宅存量：对于住宅的存量水平可用住宅量( 户) 与家庭户数的百分比来衡 量。该指标超过1 0 0 表示可用住宅量超过家庭户数，在不考虑住宅地区分布结 构、空置率及未来人口超常规变动的情况下，该指标说明该地区房地产投资前景 不容乐观。 商业房地产的存量：对于有商业收益的房地产，如宾馆、写字楼、商业楼等， 它们的存量水平主要是看其利用率的高低、拥挤程度、分布集中度、服务半径的 大小、价格或租金高低等因素。此外，各类房地产的状况，如新旧比例、内部设 施及功能等对未来市场需求也有重要影响。房屋更新量越大，市场需求量也越大； 反之，市场需要量越小。通常，房屋更新量随社会拥有量和房屋建造使用年限长 短的变化而变化。 人口状况 住房是人们生活的基本条件之一，人口状况是影响房地产市场的主要因素之 一。人口状况主要包括以下方面： 人口的绝对量：它决定了住宅房地产的潜在需求量，人口越多，需要的住宅 也越多。 人口的增长速度：人口增长速度决定了住宅房地产的潜在需求量的增长。显 然，在一个生育高峰的十几年、二十几年后必然又出现一个生育高峰。我国现在 正面临着住宅高峰的挑战，而又处于生育高峰期。 浙江人学坝1 论文 杭州市房产信息聚类分析，多变量灰也预测研究 家庭结构：居民以家庭为居住单位的，家庭的规模越大，家庭数量就越小， 住宅需求量就越小。我国的家庭趋于小型化，这就增加了住房的需求量。 人口流动：人口流动主要是两种情况：一是农村人口流向城市，会造成城市 人口增加，人口密度加大，房地产需求膨胀，房价上涨。二是人口在各地区之间 流动。经常改变生活和工作地点，造成房地产的需求量加大。 价格的变化 影响房地产市场价格的因素很多，如土地费用、工程造价、前期开发费用、 其他各种税费和房屋供求关系等。房地产价格变化对市场供求关系有重要的作 用，如果房屋价格上涨过快，人们必须为同样效用的房屋支付更多的费用。住宅 房地产需求的增长会相对缓慢，非住宅房地产的需求也会因经营成本上涨而受到 抑制。 国家的经济发展水平 一国的经济发展水平，国民收入的状况对该国的房地产市场有着重要的影 响。从需求看，经济不发达的国家，工商业发展水平较低，对工商业用房地产的 需求也就相对比较小。同样，经济发展水平较高的地区，人民的收入和消费水平 较高，因而住宅用房地产的需求也大。市场预测模型的建立应综合考虑到这些因 素的影响。此外，房地产预测还应考虑其他因素的影响，比如未来各种房屋的流 行式样、城市繁华中心的转移、房屋开发建设的社会化、市场化程度及进展、融 资条件改善的可能性，以及国家土地、住宅、税收政策和经济发展战略的变化等。 只有灵活地把握这些因素的影响，才能建立起符合客观实际的预测模型。 1 3 7 房地产市场预测的基本程序 房地产市场预测的基本程序分为三个阶段七个环节，如下图所示： 图卜1 房地产市场预测的程序 准备阶段 准备阶段包括确定预测目标和要求、收集资料、分析判断三个环节。 浙江人学碗j 论义杭州市房产信息聚类分析，多变量灰色预测研究 确定预期目标和要求：房地产市场预测的内容很多，涉及的面也很广，不同 的预测目标有不同的要求，所需的资料及采用的预测方法也小一定相同，因此， 在进行房地产市场预测时，首先要明确预测的目的和要求。 收集资料：收集资料是市场预测的基础性工作。有了充分的数据资料，才能 为市场预测的实施提供符合实际的分析、判断、推理的可靠数据。收集的资料应 力求系统完整，资料越系统越完整，预测结果越准确可靠。 分析判断：是指对收集整理的资料进行综合分析，并经过判断推理，使感性 认识上升为理性认识，由事物的表面现象深入内部的本质。它是房地产市场预测 的关键部分和环节。分析判断的内容主要包括以下内容： 分析观察市场影响因素同市场需求量的依存关系。市场需求量的发展趋势是 由多种因素决定的，它们与市场需求量之间存在某种依存关系，这种依存关系经 过长期的历史发展会形成以固定的系数表达的特定数学模型关系，各种市场因素 为其参数。市场影响因素的每一变化，都会引起市场需求以固定系数为基础的变 化。 分析市场的供销关系及其变化。它是调节市场供需平衡的基础，是市场预测 的重要依据。包括：市场的产供销状况及关系；市场的需求状况；产品成本、价 格、利润与产供销的相互关系等。 分析当前的消费心理。未来消费需求大变化趋势往往在期初就出现种种迹 象，能够预示未来长期趋势，当然也可能是短期变化。因此，不能简单地根据现 象做出判断，某些细微的变化也要加以注意。 其他方面的分析判断。如各类房屋的社会拥有量和供需差额，对供需平衡及 不平衡的分析，透过各种现象看本质，进一步判定其发展趋势等。 实施阶段 包括进行预测和预测结果分析两个环节。 进行预测： 第一步是在上一阶段工作的基础上，选择一定的预测方法进行预测。 接着是建立预测模型。运用定量的方法进行市场预测时，需根据预测目标和 历史数据的变化类型来选择数学模型，确定各变量之间的关系，并通过对有关数 据的运算求出参数，建立预测模型。如果预测模型的计算误差超出了允许的范围， 则不应采用。若长期采用同一模型，应及时根据新的数据计算新的参数，使模型 能及时反映新的市场情况。 然后是预测计算。将有关数据代入模型，计算出预测结果。 预测结果分析： 首先是对预测结果进行分析、检查是否达到预期的目标，预测误差是否在允 浙江人学硕l 论文杭州市虏产信息聚类分析o ，多变量灰色预测研究 许范围内，预测结果是否合理，若得出否定的结论，则应重复前面的步骤，重新 确定目标，或选择其他的预测方法重新预测。 最后是进行预测误差估计。实际上预测结果产生误差是必然的，因为，预测 是根据过去的信息对未来进行推断，但未来终究不是过去的简单重复，因而预测 必定会产生一定误差：而且收集整理的数据已有一定程度失真，加上建模时的简 化，也是预测结果产生偏离；再其次，由于预测人员的经验、分析判断能力的局 限等，也会造成预测与实际情况偏离。但须经过检验，一般误差不超过5 ，则 可认为是合适的预测。 提交预测报告阶段 这阶段主要有提出预测报告、追踪与反馈两个环节。 提出预测报告：预测结果得以确认以后，便可以提出预测报告，供有关人员 参阅。预测报告至少应包括预测结论和建议两项内容。 追踪与反馈：提出预测报告后并不意味着预测工作的最后完成，还应追踪预 测报告的结论和建议是否被采用，采用的程度如何，实际效果怎样等。对追踪的 结果进行反馈，以便在下一次预测时纠正偏差，改进预测工作。 1 - 4 论文主要研究问题 本论文从房地产业的综合评价预测问题着手，从定性的主观理论分析和定量 的聚类分析两个角度对房地产业的综合评价预测问题作探讨。主要内容包括见下 表1 - 1 。 表卜1房地产业的综合评价i q 容及研究特点 内容研究特点 房地产及房地产评价预建立房地产及房地产综合评价预测的知识体系；阐明房地产业 测知识体系的基本运作经营活动，列举行业透视及信息流等方面存在的难 点和缺陷，分析房地产业评价预测的作用与意义。 房地产综合评价历史与简单介绍我国房地产业的历史概况和发展现状之后，列举各种 现状房地产评测指数理论的原理及应用，分析各种指数系统的特点 和不足，归纳目前在房地产评价预测方面的重点研究方向。 杭州市房地产信息聚类以杭州市房地产历年发展数据为基础，将系统分析中的聚类分 分析析方法应用于房地产影响因素的归类，为下一部分房地产发展 动态模型的建立及预测作理论铺垫。 房地产评价模型的建立选取有代表性、且容易量化的影响因素，建立房地产评价预测 与优化模型，与现行的评价预测理论体系作比较，分析其优劣势与实 浙江人学填f 论文杭州市厉产信息聚类分析与多变量次色预测研究 现难点，提出应着重研究与优化的点和l 面。 多变量灰色预测在房地在前面部分的研究结果基础上，应用多变量灰色预测的方法对 产中的应t l j 杭州市房地产的发展历程进行对比评价，并对未米发展形羚作 预测，以研究实例检测本文提出的“房地产信息聚类分析o 多 变量灰色预测”理论的可行性和有效性。 l _ 5 选题目的和研究意义 根据研究背景的分析，我国房地产行业具有良好的发展态势、广阔的发展空 间、优越的发展条件，这些客观因素为我国的房地产业的健康稳定发展奠定了基 础。国家在政策导向上积极支持发展房地产业，并把住宅房地产消费作为新的经 济增长点之一，这无疑是房地产开发商投资开发房地产的大好时机，也必将在改 善我国人民居住条件方面做出重大贡献。选择房地产综合评价预测作为研究方向 也正是基于这样的考虑，因为实际的需要正是理论研究的最佳导向，理论的研究 成果将对目前与未来房地产业发展及社会各界对房地产的认知具有积极的指导 意义。 不管是相关政府领导部门、房地产开发投资商，还是普通购房者、甚至是媒 体舆论界，如果有一个统一标准的行业评价预测体系，对其都有重要的意义。对 相关政府领导部门而言，其监控调节市场的功能、相关政策法规的出台、规避人 为或主观因素对其职能的干扰，都需要依赖对市场的清楚认识和正确评价；对投 资者而言，在选择投资区域、决策投资规模、评估市场风险时首先第一步工作就 是考察市场，一个科学的认知评估参考体系的作用与意义不言而喻；对普通购房 者和舆论界，面对纷繁复杂的房地产信息大潮，如何听清市场声音，屏蔽片面或 不正确的业内信息，改变在房地产行为中的信息不利方地位，也同样需要统一的 行业评价预测体系的帮助。本文也正是为了建立这样一个体系而进行的理论和一 定范围内的实践尝试。 房地产的评价预测是一门多学科交叉、多领域融合的综合应用性技术，它考 虑多方面问题，从社会、经济、环境等多个角度来观察房地产行业发展的现状。 而本文主要内容即是：针对行业分析数据不完善的情况下，按照系统分析的思想， 选择恰当的影响因素，构造一个衡量区域内房地产行业整体是否景气的模型及指 标。而后收集相关信息或数据，代入模型函数，求得在某区域、某时间点的指标 数值，供人们参考。 可以更加清楚的表述“房地产信息聚类分析与多变量灰色预测”的作用及意 浙江大学钡i 。论文杭州市肪产信息聚类分析与多变量扶色顾测训究 义：房地产信息聚类分析是系统分析思想在房地产中的运用，将有助于人们更加 科学、客观、全面地建立对房地产业的认知体系；而运用多变量灰色预测方法来 评价预测房地产行业的整体发展形势和走势，是一种大胆的创新尝试，可以帮助 人们清楚地认识房地产整个行业的发展现状，帮助人们更加准确地预测未来房地 产行业的走势，弥补房地产业本身存在的信息不对称缺。 浙江人学坝l 论义 杭州l h 虏产信息聚类分析，多变量扶色预测1 ：| f 究 第二章我国房地产市场现状分析及现有房地产评测指数的 编制方法比较 2 - 1 我国房地产市场现状分析 党的十一届三中全会后，在社会主义商品经济理论的指导下，理论界首先提 出住宅商品化和土地有偿使用的观点，打破了多年来社会主义国家中房地产不能 自由流通、不能经营的禁区，从而为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。 在这种思想的指导下，1 9 8 3 年底，深圳、佛山等沿海城市首先开拓了房地产经 营业务，初步建立起了房地产市场并取得了引人注目的成绩。1 9 8 4 年，建设部 在佛山召开会议，推广沿海开放城市的经验并制定了开放房地产市场的具体措 施，从此，全国各地都陆续地建立起了房地产市场。 1 9 8 7 年中共中央十三大报告指出，社会主义的市场体系应当包括房地产生产 要素市场，这是房地产市场观念的根本转变。从此，中国房地产