（城市规划与设计专业论文）深圳华侨城建设开发模式研究.pdf

摘要 华侨城是深圳市于1 9 8 5 年设立的开发区。经过二十年的开发建设，它 的社区活力、人居环境、社会知名度得到社会以及学术界的普遍认可。多年 的发展使其逐渐形成了一套以先进规划理念为指导，利用多功能复合方式进 行紧凑开发，并以触媒产业带动其他产业发展的城市经营方法，即华侨城建 设开发模式。 对华侨城建设开发模式的研究有助于弥补现阶段我国城市设计理论在 实际应用方面的不足，增强城市设计理论的实践性，并有助于推广和学习华 侨城建设开发的经验，对我国市场经济条件下开发区规划建设及其相关工作 都具有指导与借鉴意义。 华侨城建设开发模式的发展与演变经历了三个阶段，即理念探索阶段、 内涵丰富阶段和成熟外拓阶段。每一阶段，华侨城建设开发模式都具有不同 的内容。华侨城建设开发模式是各阶段发展积累的结果。 华侨城建设开发模式的形成主要受到宏观政策、城市总体规划、产业结 构升级以及城市区位四方面因素影响。这四方面因素导致了企业独立经营城 区的开发形式出现，促进了城区朝着多功能复合方向发展；使得旅游业成为 城区建设的主要触媒；同时，还保证了城区旅游业长期稳定发展。 “规划先行、自主经营、紧凑开发、触媒应用”，这是华侨城建设开发 模式的四大特征。它们也构成了华侨城建设开发模式的主要内容。同时，华 侨城建设开发模式在实际应用中，因为外界条件的变化、操作方法的不当产 生了一些问题。对于这些问题的分析有助予我们更好地将华侨城建设开发模 式应用到实际工作中去。华侨城建设开发模式对城市运作市场化、城市生态 化、城市郊区化等城市课题研究工作都有所启示。 关键词建设开发；模式；城市经营；城市触媒：华侨城 哈尔滨工业大学工学硕上学位论文 1 1 研究背景 第1 章绪论 “城市设计”从国外引入我国后，经过理论引进、实践发展阶段，现在 正处于调整创新阶段。虽然各种城市设计理论( 包括国外引进和国内发展的) 异彩纷呈、层出不穷，但是这些理论中的绝大多数仅仅指出了“什么是对的”、 “什么是好的”、“我们要达到什么样的目标”这样的问题，却对“怎样去做” 这样的问题关心不足。这就使得城市设计理论在应用层面上受到局限，造成 理论与实践相脱节的状况。加之我国正处于城市化进程加速期，城市建设活 动十分活跃。由于城市建设涉及到巨大的人力物力资源的投入，决策的失误 以及城市建设丌发方法运用的不当，都将导致时间、金钱的极大浪费。因此， 在城市建设开发过程中究竟“应用什么理论”以及“如何应用理论”指导设 计，是当代城市设计工作者不得不面对的问题。 深圳市是研究城市开发建设的难得“标本”。它将几百年的城市发展历 程浓缩为2 0 余年的时间，而华侨城又是其内部最具知名度与活力的社区。 华侨城发展历时2 0 年，从工业开发区起步发展为集旅游、居住、商贸多种 功能于一体的城市社区，是研究城市建设开发的典型范例。 1 1 1 华侨城 华侨城是深圳市经济特区于1 9 8 5 年设立的开发区。它位于深圳经济特 区南山区东部，东邻福田区的“深圳国际花卉博览园”，南靠深圳湾，西接 “沙河高尔夫球场”，北靠深圳市北环大道( 见图1 1 ) ，占地5 6 6 平方公里。 其建设过程取得了多方面的成功。华侨城已经发展成为深圳经济特区西部重 要的城市功能节点，其社区活力、人居环境、社会知名度得到社会以及学术 界的普遍认可。 华侨城的文化主题特色突出。整个城区以旅游作为开发主题。其内部包 含有中国第一家旅游主题酒店一一威尼斯主题酒店，中国唯一一家以人名命 名的国家级美术馆一一何香凝美术馆，中国最著名的四大主题公园：锦绣中 华、中国民俗文化村( 锦绣中华与中国民俗文化村已于2 0 0 3 年正式合并， 但为论文论述的简洁起见，本文仍将其视为两家公园) 、世界之窗、欢乐谷 等旅游文化设施和场所。城区内还建有暨南大学中旅学院，以支持城区旅游 矗羁辑g 骘；ii 囊曼i 誊岛? ；磐2 i ；王! ! 察ii 堇 ；e ；堑孽“薹 始蚕l 矍：i _ ；i ；霎霎蠢j 警妻j 妻；d 转转；i 疆疆驺 毓耍；荠薹 ；o 掣j ；1 l 誓i 羹珥刍j ：j 手。簪l i + 釜j 嘉l i 逞ii ；j 馨囊i | ；薹皇l 主麓“素素l ；i i i 芝霉| l ；擘争l | ；翼芋 翌蠢量；l j ；嚣! 百g i 譬! ；缓雪誊氢婆婆g ；薯i l 耄蠢辇辇妻l 妻；羹纛妻娑i 曩哼期；型忱薹国国雾；。蕈m 女i ；主毳芋， 自! 菇? i 题住区的先河， 该系列住区效仿意大利小镇“波托菲诺”的建筑形式与空间形态，创造了极 具特色的社区氛围和良好的居住环境。优秀的居住环境也吸引了约4o名 港人及外籍人士在此居住，其中不乏社会名流。同时，华侨城还极具社会 知名度。华侨城建设至今已经成功承办过多次具有影响力的政治、文化 活动。1997年2月至6月，香港特区临时立法会借址华侨城华夏艺术中心 举行了多次会议。中外多位国家领导人也多次参观华侨城。华侨城还成功举 x 兰堑篓三些奎兰三兰堡圭兰竺丝兰 1 1 2 华侨城集团 图1 2 华侨城城区风貌 f i g 1 - 2e p i s o d e so fo c t 华侨城集团是华侨城区的建设者与使用者。它成立于1 9 8 5 年，是深圳 市的一个大型企业，其前身是华侨城经济发展总公司，1 9 9 7 年更名为深圳 华侨城集团。目前华侨城集团已发展成为以家电、主题公园和房地产为三大 核心业务的著名企业集团，总资产达2 0 0 亿元，净资产近1 0 0 亿元，年销售 收入过1 0 0 亿元。 1 1 _ 3 华侨城建设开发模式 模式，是解决某一类问题的方法论。本文提出的华侨城建设开发模式是 指蕴含在华侨城的发展过程中，经过提炼抽象可用以指导其它城市建设开发 的方法论。 华侨城建设开发模式与华侨城集团和华侨城城区是紧密联系着的。华侨 城集团为城区发展做出决策、指导城区建设。其采取的开发理念、开发手法、 开发策略成为华侨城建设开发模式产生的根本源泉。华侨城城区则是华侨城 集团所属用地，它凭借建筑、空间等可感知的元素将华侨城集团各种决策的 记录下来，它的发展历程、空间形态、功能特点为探寻华侨城建设开发模式 哈尔演工业大学工学硕士学位论文 的根本途径( 见图1 3 ) 。但是华侨城建设开发模式既不仅仅是华侨城集团的 各种决策、开发手法、开发理念的总和，也不仅仅是华侨城区的发展历程、 空间形态、功能特点的总结。华侨城建设开发模式是华侨城集团历时二十年 经营、建设华侨城的成果总结，是一种完全针对市场的城市综合开发策略。 它应该是抽象的、原则性的而非具体的、技术性的。 图1 3 华侨城建设开发模式概念解析图 f i g 1 3c o n c e p t i o no fc o n s t r u c t i o nd e v e l o p m e n tp a t t e r no fo c t 1 ，2 研究目的与意义 1 2 1 研究目的 本课题的研究目的是希望通过对一个成熟的案例的发展过程的全面分 析，从中总结出一般的规律即模式。 具体地，华侨城的成功很大部分来源于其先进的建设开发模式。华侨城 建设开发模式是如何产生与发展的：华侨城建设开发模式的发展过程受到了 哪些外部因素的影响，这些因素又是如何影响其发展的；华侨城建设开发模 式具有哪些特征，这些特征对于我国新时期城市发展的哪些方面有所启示又 些有什么样的启示。上述问题将成为本次研究的主要目标。 1 2 2 研究意义 1 2 2 1 理论意义本课题实质是对于成功的城市设计案例的解读过程。解读 的根本对象是城市设计“流行”理论、原理在城市“自然”生长过程中的运 行模式，即那些我们熟知的规律( 如：城市触媒理论、城市经营思想) 如何 推进某一个具体城市或城区的发展。通过这一研究既可以增强我们对于理论 的理解，开拓我们应用理论的手法、思路，同时也有助于弥补现阶段我国城 堡垒蒌三些銮兰王兰罂圭兰堡鎏三 市设计理论在实际应用方面研究的不足，丰富城市设计理论的内涵，并增强 理论实践性。 1 2 2 2 实践意义课题的实践意义体现在如下几个方面。 ( 1 ) 纠正对华侨城建设开发模式的误解国内业界对于华侨城成功经验 的提炼主要体现为“华侨城模式”，将其作为华侨城建设开发模式在城市建 设中加以推广。这种理解具有一定的局限性与片面性。 “华侨城模式”系指“以旅游主题为核心的产业开发模式，围绕旅游主 题( 主题公园、主题宾馆、主题活动) 进行商品房的开发，并实现相关产业 的互动，也被概括为旅游+ 地产。”因其最初由华侨城而来故称为华侨城 模式，华侨城模式是产业地产开发模式的一种子类型，也是“产业地产的代 表之一【1 】”。 可以看出“华侨城模式”的提出主要基于对于华侨城区房地产项目开发 经验的总结，具有短期性、静态性的特点。然而，华侨城是一个复合了多种 功能的成功的城市开发区，在多个方面均有可借鉴的成功经验，房地产业的 成功仅是其中之一。而且华侨城的成功融合了华侨城区、建设者( 华侨城集 团) 的开发策略以及深圳市城市发展过程等多方面因素，是长期的、动态的 发展过程。仅从短期的、静态的角度对其成功经验进行概括也是片面的。 ( 2 ) 对市场经济条件下开发区的建设具有指导意义华侨城的建设开发， 是在市场经济制度条件下完成的。其建设开发模式反映了市场经济条件下， 开发区发展受到的外部影响因素以及开发区的开发策略与手段之间的相互 关系，体现了开发区与市场间的紧密互动。华侨城的建设经验对于目前我国 市场调节下的各项城市开发项目，城市新区建设等项目都具有多方面的指导 意义。 ( 3 ) 对我国城市发展的前沿课题具有启示意义我国已经进入快速城市 化发展期。在城市规划与设计领域涌现了大量的新课题，如：城市管理的市 场化，生态型城市研究，城市郊区化研究等。对华侨城建设开发模式的研究 对这些课题的发展具有借鉴及启示作用。 1 3 相关研究进展 1 3 1 国外相关研究进展 国外对于建筑以及城市设计、发展模式的研究主要集中在亚历山大的 建筑模式语言一书中。该书主要在物质层面上，从静态的角度对建筑、 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 城市设计的结果进行了全面的总结。但是该书缺乏对于城市设计的动态分析 过程。美国建筑设计师韦恩- 奥图和唐洛干合著的美国都市建筑一一城 市设计的触媒一书则通过对于美国的密尔瓦基市( m i l w a u k e e ) 的辉煌大 道( g r a n da v e ) 、凤凰城( p h o e n i x ) 等多个城市社区的建设开发过程进行 了细致的分析，阐释了城市触媒的发生、发展以及其作用机理。但是，其研 究缺乏对城市总体空间发展以及区域、社会发展的关注。 1 3 2 国内相关研究进展 我国对于城市发展模式的研究多种多样，有的关注城市的生态环境和城 市整体空间形态的演进模式，如：深圳城市空间演进研究( 王富海北京 大学博士论文2 0 0 3 ) ；有的关注城市形态与城市交通相互作用模式，如：城 市形态与城市交通相关性研究( 费移山东南大学博士论文2 0 0 3 ) ：还有的 关注城市空间发展的内在机制，如：城市空间发展自组织研究一一深圳为 例( 张勇强东南大学博士论文2 0 0 4 ) 。但是这些研究都过分注重分析城市 空间形态的发展模式而缺乏对城市发展、空间演进、经济效益以及设计者的 主观意图的综合探讨。 具体到华侨城，国内也有不少专家、学者以及专业技术人员对其进行研 究。有的分析华侨城的生态规划手法，如：建设跨世纪城区的规律性一深 圳华侨城的启示、对生态城市的探索一深圳华侨城的启示( 胡兆量) ：有 的研究华侨城的旅游产品开发，如：旅游产品创新系统的研究一一以深圳 华侨城为例( 王镜) ；有的以华侨城为例研究主题公园建设开发特点，如大 型主题公园布局初步研究、主题公园发展的影响因素系统分析( 保继刚) 等。这些文章都涉及了华侨城的建设开发过程、特点以及经验教训等内容， 并从各自专业角度进行了分析。但是，这些研究成果都缺乏从总体城市设计 角度，对华侨城的发展过程进行的综合分析与总结。 1 4 相关理论研究 1 4 1 城市经营理论 现代流行的观点认为城市经营管理是现代城市的产物。西方学者根据新 公共管理理论和城市经济学提出了“城市企业”的概念，认为应当用企业的 方法来管理和经营城市。国内著名城市学家朱铁臻认为，所谓经营城市，就 是“从政府角度出发，运用市场经济手段，对城市的自然资源、基础设施资 哈尔滨工业太学工学硕士学位论文 源、人文资源等进行优化整合和市场化运营，让市长进市场 2 1 。”其中，自 然资源主要是指城市的土地、山水、空间等；基础设施资源主要是指城市的 电力、道路、桥梁、通信网络以及市政公用设施等：人文资源主要是指城市 的人力资源、文化资源、科技资源和政府资源等。由以上几类资源派生出来 的资源还有信息资源、品牌资源和注意力资源等，这些都是可供经营的城市 资源。 经营城市的理论依据在于，认为城市是有价值的实体；城市是生产力发 展、社会分工和上层建筑、生产关系变革的结果，一切构成城市空间和功能 的载体，无一不凝聚着人类的智慧和劳动。因此，城市是有价值的客观存在， 是社会漫长发展中集聚的巨大财富，通过经营城市可以达到保值、增值的目 的。城市经营的先决条件，是要有足够成熟的市场环境。具体做法是，将城 市“企业化”，将城市功能“产品化”，将城市核心竞争力“品牌化”，并要 求具有可持续发展的思想。 1 4 _ 2 紧凑城市理论 “1 9 9 0 年，欧洲社区委员会( c e c ) 于布鲁塞尔发布绿皮书，首次公开提 出回归紧凑城市的城市形态，其最基本的事实依据就是许多欧洲历史城 镇保持了紧凑而高密度的形态并被普遍认为是居住和工作的理想环境。但 紧凑城市至今并没有一个广为接受的定义。提倡紧凑城市的重要人物 b r e h e n v 在1 9 9 7 年对紧凑城市的定义是：促进城市的重新发展、中心区的 再次兴旺，保护农地，限制农村地区的大量开发更高的城市密度功能混合的 用地布局优先发展公共交通并在其节点处集中城市开发】，。 “紧凑”的真正目的就是强调混合使用和密集开发，使人们的居住与工 作地点和日常生活所必须的服务设施间联系更为紧密。“紧凑型城市不仅包 含着地理的概念，更重要的在于城市内在的紧密关系以及时间、空间的概念。 主要包括：减少出行距离；降低出行次数，避免单一的土地用途；减弱对小 汽车的依赖：发展公共交通，沿公共汽车线路将开发项目线性集中，改善服 务水平；便于步行和自行车出行，将公共设施和就业机会配置在步行可达的 范围以内，提高步行道和行车线路的安全性、方便性及美观性【4 】。” 进行紧凑型城市的建设关键在于“使办公、居住、商业、服务、文化、 娱乐等各种设施尽量紧凑和相对近捷。避免中央商务区、金融区单一功能 城区的泛滥，以及由此引发的效率低下、城市交通负荷增大【4】，等弊端。目 哈自演工业大学工学硕士学位论立 式，紧凑城市理论对我国城市发展转型，建设节约型社会都有积极的意义。 1 4 f 3 城市触媒理论 美国学者韦恩奥图( w a y i l ea t t o c ) 和唐洛干( d o n nl o g a n ) 在美国都 市建筑一城市设计的触媒一书中提出了城市触媒( u r b a nc a t a l y s t s ) 的概 念。触媒本是化学中的一个概念，意指一种与反应物相关、通常以小剂量使 用的物质。它的作用是改变和加快反应速度，而自身在反应过程中不被消耗 ( 见图1 4 ) 。两位学者认为：在城市发展中引入触媒概：鑫可用来描述相对独 立的城市开发活动对城市发展的影响；它鼓励建筑师、规划师以及决策者去 思考个别开发在城市发展甲的连锁反应潜力。“城市触媒可能是一问旅馆、 一一座购物区或一个交通中心；它也可能是博物馆、戏院或设计过的开放空间； 或者是小规模的、特别的实体像是一列廊柱或喷水池i 。”城市触媒“提 倡以设训管制作为城市设计触媒策略的一部分。一个具有良性触媒作用的城 市设计将会给城市发展产生正面的推动作用”j 。” 图l ，4 城市触媒理论图示 5 】 f 碴1 4 1 u s t r a t i o no f u r b a nc a t a l y s i st h e o r y 我们可以从狭义和广义两个层面卜去理解城市触媒。狭义的城市触媒属 于城市形体环境范畴，指成功的、具有活力的、能持续运转且能引发某种链 式反应从而推动其周边城市环境的发展的城市场所。它可以是一个广场、一 片绿地或是一幢建筑、一个街区。广义的城市触媒不仅包括了狭义城市触媒 所涉及的范畴，还包括能引发类似链式反应的非城市物质要素，如：一次活 动、一项政策、一种思想等。城市触媒理论的核心思想是通过某一特定触 媒的应用可以引发某种“链式反应”，从而使城市自发“持续地”发展下去。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 1 5 研究内容与框架 1 5 1 研究内容 本课题将从以下几个方面对华侨城的建设开发模式进行研究：华侨城建 设开发模式的产生发展与演变过程：华侨城建设开发模式的受到的外界环境 影响因素；华侨城建设开发模式具有的特征及其带给实践工作的启示。 1 5 2 研究框架 研究框架如下图1 5 所示： l 尊塑錾窭三一卜i 一 一 i 一堑蕃塑一j ： 1 受何影响? i 一一1 怎样储鉴? ：； 一一 j e 至粤 瓢瓢轴演引 阶段特点u。一一一 图1 5 研究框架示意图 f i g 1 - 5r e s e a r c hf r a m e w o r k 酶娅马痞h 示i 静 兰至鋈三些盔耋三主翟：兰竺鎏圣 第2 章模式的发展与演变 如前所述，华侨城建设开发模式来源于华侨城集团的各种决策，而华侨 城城区则将这些决策通过物质手段加以汜录，使其建设开发模式得以感知。 因此，我们在研究华侨城建设开发模式的发展过程时，就必然要借助城区发 展过程，提炼华侨城建设开发模式的发展过程。 以城区的主导功能以及开发特点为依据，可以将华侨城区的发展历程可 划分为三个发展阶段。每一个阶段，华侨城建设开发活动都具有不同内容。 因此华侨城建设开发模式的发展与演变也历经三个阶段。 第一阶段是华侨城建设开发模式的理念探索阶段，对应着城区的奠基起 步阶段。时间跨度是1 9 8 5 年8 月至1 9 8 9 年1 1 月“锦绣中华”开业前夕。 第二阶段是华侨城建设开发模式的内涵丰富阶段，对应着城区的产业转 型阶段。时间跨度是1 9 8 9 年1 0 月“锦绣中华”开业至1 9 9 8 年9 月“欢乐 谷”开业前夕。 第三阶段是华侨城建设开发模式的成熟外拓阶段城区，对应着城区的调 整充实阶段。时间跨度是1 9 9 8 年1 0 月“欢乐谷”开业至今。 表2 1 反应了华侨城区发展阶段与华侨城建设开发模式各发展阶段的对 应关系。 表2 1 华侨城区一一华侨城建设开发模式阶段划分对照表 t a b i e2 - 1p h a s e sp a r a l l e lb e t w e e no c ta i i dc o n s t r u c t i o nd e v e l o p m e n tp a t t e r n 时间华侨城区华侨城建设开发模式 1 9 8 5 8 1 9 8 9 9 奠基起步阶段理念探索阶段 1 9 8 9 9 1 9 9 8 9 产业转型阶段内涵丰富阶段 1 9 9 8 9 今 调整充实阶段 成熟外拓阶段 2 1 理念探索阶段( 1 9 8 5 8 1 9 8 9 9 ) 空间上，这一时期的华侨城城区位于深圳市经济特区的西部，与当时的 市中心( 罗湖组团) 距离较远( 见图2 1 ) 。功能上，建设初期的华侨城区是 经济特区的一块独立的城市开发区。城区支柱产业是工业，城区功能较为单 一。由于处于开发建设的初期，城区内部各项基础设施都极不完善。 坠尘堡三些奎兰：竺土耋堡篁兰 根据1 9 8 5 年深圳行政区划图绘制 图2 1 华侨城与城市空间关系示意图( 1 9 8 5 ) f 培2 - 1o c ti ns h e n z h e n ( 1 9 8 5 ) 面对上述情况，华侨城经济发展总公司( 华侨城集团的前身) ，制定了 城区发展总体规划，并参考蛇口经验建立了企业独立开发城区的经营管理制 度，为城区确立了远期发展目标并为城区的管理提供了操作框架。华侨城经 济发展总公司还进行了基础设施建设以及主题公园的建设，并希望通过这些 项目的建设使城区投资环境、居住环境得以改善，从而获得数量更多，范围 更广的城区建设资金融资渠道，并期望使城区的功能得到拓展。这些工作构 成了这一阶段华侨城建设开发模式的基本内容，即“确立规划理念一建立经 营机制一探索发展方向”。 2 1 1 确立规划理念 华侨城创建之初，国务院为其确定了“以工业为主，肝胆俱全，环境优 美，确有特色”的建设方针。在此方针指导下，1 9 8 5 年l o 月新加坡o d 2 0 5 工程顾问公司和深圳市工程设计咨询顾问公司、华侨城设计室受委托共同编 制了“华侨城规划方案”。这是华侨城历史上的首轮总体规划，规划期为1 0 年。规划工作特聘曾经主持过新加坡国家规划的规划大师孟太强先生担任顾 问。此次总体规划编制工作历时近一年，确定了保留原有地形地貌、建筑随 形就势、风格各异、与自然景致协调的规划理念( 见图2 2 ) ，一改当时国内 城市建设的单调死板格式。同时考虑到深圳市总体规划( 1 9 8 4 1 9 8 6 ) 的要 求以及城市未来发展趋势，本次规划将城区性质确定为“以轻型工业为主， 兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”和国家侨务工作窗口。 1 9 8 6 年8 月，首轮总体规划批准通过。 星玺堡三些奎：三兰竺土：竺墼兰 图片来源：华侨城指挥部 图2 2 华侨城总体规划( 1 9 8 6 1 9 9 6 ) 模型 f 培2 2m o d e lo f o c tm a s t e rp l a n n i n g ( 1 9 8 6 - 1 9 9 6 ) 这次规划成为华侨城区开发建设历程中一个重要的里程碑。孟大强先生 提出的“依托自然、以人为本”的规划原则，成为十多年来华侨城一直遵循 的核心开发理念，并为城区的健康发展打下了良好的基础。 2 1 2 建立经营机制 2 1 2 1 经营思想来源华侨城的建设开发工作由华侨城集团全面负责。这种 由企业独立开发城区的思想来源于深圳市的第一个外向型开发区一一蛇口 工业区。蛇口工业区是深圳最早的工业开发区，它由香港招商局负责集资并 组织建设。1 9 8 1 年8 月，国务院主要领导视察蛇口时指出，由一个企业来 开发一个这样的工业区，无论是在中国，还是在世界上都是新的尝试。又指 出，深圳建设要采取开发公司的方式。后来，这种开发方式成为了包括华侨 城在内的深圳很多其他开发区的主要开发方式。 2 1 2 2 经营主体确立1 9 8 5 年3 月全国人大常委会副委员长、人大华侨委员 会主任叶飞率工作组来沙河华侨工业区调研，并决定由香港中旅集团负责参 照招商局开发深圳蛇口的模式对华侨城进行投资兴建。当时任香港中旅集团 总经理的马志民先生，同时被任命为华侨城建设指挥部主任。 1 9 8 6 年5 月1 3 日，深圳特区华侨城经济发展公司在深圳市人民政府登 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 2 1 - 3 2 试探性发展旅游业在华侨城工业项目建设的同时，1 9 8 7 年5 月，锦 绣中华微缩景区破土动工( 见图2 - 3 ) 。在工业区兴建旅游设施，这在当时是 一个不小的创新。这一方面体现了华侨城建设者对深圳区位条件、经济发展 势头的理性考虑与分析，但更多的体现了城区建设者对华侨城城区未来发展 走向的直觉地把握与试探。“锦绣中华”的建设为华侨城向功能多元化发展 打下了基础。 说明：城区范围及路网结构为现状情况 图2 3 华侨城建设项目分布示意图( 1 9 8 5 * 1 9 9 0 ) f i g 2 3d i s t r i b u t i o no f p r o j e c t si no c t ( 1 9 8 5 1 9 9 0 ) 2 2 内涵丰富阶段( 1 9 8 9 9 1 9 9 8 11 ) 这一阶段，深圳市空间发展迅速。本阶段初期，城市的中心区还是罗湖 区，到本阶段末期，福田区已经成为新的城市中心区。城市发展重心迅速西 移。特区西南的蛇口、南头组团则迅速向北、向东发展。华侨城区与城市的 关系变得紧密了( 见图2 4 ) 。城区功能逐渐由单一的城市工业开发区发展成 为，以电子工业、旅游业、房地产业为支柱产业的城市功能组团。 塞堡鎏三些銮耋三兰矍圭兰堡篓兰 根据1 9 9 0 年深圳行政区划图绘制 图2 4 华侨城与城市空间关系示意图( 1 9 9 0 ) f 嘻2 4o c ti ns h e n z h e n ( 1 9 9 0 ) 伴随着城市的发展，华侨城集团( 华侨城经济发展总公司1 9 9 7 年发展 为华侨城集团) 采取了新的城区建设方式。它们表现为城区发展上的多业并 举，郾工业、旅游业、住宅房地产业和商业同时得到发展。从而形成了“升 级工业一一发展旅游一带动相关( 产业) ”的发展思路。多产业的多功能 复合开发方式成为华侨城建设开发模式的新内容。 2 2 1 升级工业 2 2 1 1 迅猛发展的工业从1 9 9 0 年起华侨城的工业企业获得了迅猛的发展 据统计，自1 9 9 0 年至1 9 9 8 年，华侨城区共新增工业企业1 8 家。这些工业 企业主要集中在华侨城的东部工业区( 见图2 5 ) 。 1 9 9 0 年，华侨城的工业总产值达9 2 亿元，较1 9 8 9 年提高了6 3 ，是 1 9 8 5 年1 9 8 9 年工业总产值总和的4 5 。1 9 9 2 年城区工业总产值跃升到2 0 8 8 亿元。从1 9 8 9 年至1 9 9 2 年，工业总产值年平均增长率达5 4 7 ( 见表2 2 ) 。 到1 9 9 6 年华侨城工业销售收入已达5 9 2 9 亿元，占当年城区总销售收入的 7 6 0 9 。 另外，自1 9 9 3 年开始，由于受到深圳市整体产业结构调整、城市地价 上涨等因素影响，华侨城工业增长势头逐渐放缓。1 9 9 3 1 9 9 6 年，工业销售 收入增长了7 3 3 ，年均增长幅度2 4 2 ，远低于1 9 9 0 - 1 9 9 2 年年均5 4 7 的增长率。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 说明：城区范围及路网结构为现状情况 图2 5 华侨城新建_ t 业项目分布示意图( 1 9 9 0 1 9 9 8 ) f i g 2 - 5d i s tr i b u t i o no f i n d u s t r i a lp r o j e c t si no c t ( 1 9 9 0 - 1 9 9 8 ) 表2 2 华侨城工业总产值情况表( 1 9 8 9 1 9 9 2 ) t a b l e2 2t o t a li n d u s t r i a lp r o d u c to f o c t ( 1 9 8 9 - 1 9 9 2 ) 年份 工业总产值( 亿元)增长率 1 9 8 95 6 42 6 3 1 9 9 09 2 06 3 0 1 9 9 l 1 5 1 9 4 7 o 1 9 9 22 0 8 83 7 6 根据1 9 9 0 年至1 9 9 3 年的深圳市经济特区年鉴相关数据整理 2 2 1 2 工业结构的调整华侨城的工业虽然发展迅速，但它们大都是以产品 加工为主的劳动密集型产业，存在着生产技术含量低，生产粗放以及对外界 投资依赖过强的缺点。同时，市场竞争的机制与深圳城市的发展都使华侨城 的经营者们意识到，若要保持工业上的优势就要对工业进行升级调整，变传 统的劳动密集型产业为技术密集型产业。 同时，由于深圳经济特区率先实行土地有偿使用政策。到二十世纪9 0 年代时，经过1 0 多年的发展，特区内土地升值较快。特区内原有的生产、 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 的中国主题公园的鼻祖一一“锦绣中华微缩景区”一一正式营业。这是华侨 城旅游业发展的开端。“锦绣中华”一经建成就成为深圳乃至全国范围内最 具影响力的旅游景点。1 9 8 9 年1 9 月份，华侨城接待到访游客总和不超过 2 5 万人次。而同年底，“锦绣中华”开业三个月接待的游客总数就突破了1 0 0 万人次( 其中3 0 为港澳台胞) 。到1 9 9 1 年3 月份，开业18 个月的“锦绣中 华”共接待游客总数逾5 0 0 万人次，其中境外人士占三成。“锦绣中华”的 开业不仅仅极大地提升了华侨城的知名度，同时也标志着华侨城由单一工业 开发区职能开始向多元化综合职能转化。 图2 6 建设项目分布示意图( 1 9 9 0 一1 9 9 8 ) f i g 2 - 6d i s t r i b u t i o no f p r o j e c t si no c t ( 1 9 9 0 一1 9 9 8 ) “锦绣中华”的成功使华侨城的建设者看到了旅游业的巨大发展潜力， 也极大地坚定了建设者们发展旅游的信心。1 9 9 1 年国庆期间，华夏艺术中 心与“中国民俗文化村”相继建成开放，华夏艺术中心是集艺术、教育等多 功能于一体的综合文化建筑。中国民俗文化村则是华侨城的第二家主题公 园。该公园开业仅8 2 天，接待游客就超过l o o 万人次。1 9 9 4 年6 月，城区 第三座主题公园“世界之窗”正式对外营业。至此，华侨城的南片区形成了 中国首屈一指的主题公园群( 见图2 6 ) 。从1 9 8 9 年到1 9 9 4 年华侨城旅游收 哈尔滨工业大学工学硕七学位论文 入增长了4 5 8 ，年均增长率达4 1 。旅游业作为城区支柱产业的地位得到 确立。 1 9 9 7 年开始，华侨城北片区的旅游服务功能也开始迅速的发展起来。 至1 9 9 8 年欢乐谷( 一期) ( 见图2 6 ) 建成。同时，喷泉公园、雕塑公园、 雕塑走廊、欢乐干线等项目开始修建。城区旅游功能从最初的一点迅速到整 个城区，完成了城区旅游业发展的“质”的飞跃。华侨城已经成为深圳市的 旅游城区，城区功能开始由工业逐渐转向旅游。 2 2 3 带动相关 城区生活水平提高、城区环境的改善、城区知名度的提升以及城区旅游 产业的发展，带动了城区房地产业( 主要是住宅房地产业) 、商业等相关产 业的发展。以旅游带动地产发展的城区建设开发理念逐渐显现出来。 2 2 3 1 房地产方面1 9 8 9 年，国家进行经济调整，银根收紧，导致市场疲软， 房地产市场也受其影响。1 9 8 9 年竣工房地产1 7 o 万平方米，销售面积6 万 平方米，其中，商品房仅为6o o o 平方米。1 9 9 0 年，深圳房地产市场复苏， 华侨城区“锦绣中华”的建成，提升了周围地区的人气，而工业的蓬勃发展， 又吸引了大量的投资者，这些因素都刺激了华侨城商品住房的需求。1 9 9 0 年华侨城房地产开发面积共1 7 5 万平方米，商品房销售面积9 2 万平方米， 较前一年上升4 3 8 ，销售收入达1 1 亿元。其中海景花园高层公寓首期推 出2 0 0 套住房，三天半的时间内就抢购一空。华侨城住宅房地产市场的兴旺 可见一斑。 房地产业的兴旺发展进一步促进城区的投资环境得到完善，继而吸引了 外部投资及投资者向华侨城聚集。这又引发了华侨城房地产市场新一轮的繁 荣发展。1 9 9 1 年华侨城共开发房地产项目9 2 项，建筑面积达4 6 4 万平方米。 至1 9 9 6 年，华侨城第二轮总体规划编制时，城区建筑面积已达1 7 2 7 万平 方米。其中，职工住宅5 2 2 万平方米，商业住宅5 3 1 万平方米。至1 9 9 8 年，华侨城商品房销售额已达3 1 3 亿元。 迅速发展的房地产市场从一个侧面反映了在旅游业的带动下，华侨城的 城区形象已经由传统的“远离城市中心”的工业加工区，逐渐转变为适宜人 们居住的城市居住社区，这体现了华侨城城区功能的拓展。 2 2 3 2 商业方面1 9 9 0 年，华侨城的商业体系主要由两部分组成。它们是： 城区内各类商业网点和由“锦绣中华”购物街、深圳湾大酒店组成的旅游购 物商业。在旅游业的刺激下，1 9 9 0 年，华侨城社会商品零售总额达1 7 亿元， 堕尘篓三些銮耋三兰翟圭耋堡呈三 较1 9 8 9 年上升9 5 。1 9 9 2 年，对应的数字分别为4 8 亿元及5 7 。至1 9 9 8 年，华侨城旅游业及房地产业的发展已为城区商业发展积聚了巨大的发展势 能。 2 _ 3 成熟外拓阶段( 1 9 9 8 9 今) 这一阶段，福田区作为深圳市中心区的地位得到巩固与加强。特区东部 城市空间开始以福田区为据点继续向西发展，特区建设重心继续西移。同时， 位于特区西部的南头组团的发展继续东扩。华侨城区逐渐成为东、西两部分 城市空阀发展的接触点。此阶段的华侨城区已经位于城市内部，并发展成为 以房地产、旅游业为主要支柱产业，复合多种功能的旅游城区( 见图2 7 ) 。 根据1 9 9 9 年深圳行政区划图绘制 图2 7 华侨城与城市空间关系示意图( 1 9 9 9 ) f g 2 7o c ti ns h e n z h e n ( 1 9 9 9 ) 这一阶段，城区建设日趋饱和，深圳经济特区的城市功能走向综合，城 市支柱产业转向第三产业。这种情况下，华侨城集团逐渐将城区的发展重心 由传统的工业转移到旅游、商业等服务行业上来。城区复合开发方式由原来 的多产业多功能复合开发，逐渐转变为第三产业内的多功能开发。同时，以 旅游业带动相关产业开发的方式成为华侨城建设开发模式的新内容。以旅游 带动地产开发，多功能复合的城区建设开发模式得以形成。另一方面，城区 用地逐渐达到饱和状态，受此影响，华侨城集团开始实行对外拓展的经营策 略，城区建设开发模式开始向外输出。 2 3 1 单产业多功能开发 华侨城集团通过弱化工业、强化服务业的方式将城区多功能开发方式逐 渐由前一时期的多产业多功能开发逐渐转向以第三产业为主的单一产业多 啥尔壤工业大学工学硕士学位论文 功能开发。 2 3 1 1 弱化工业本阶段华侨城集团弱化了工业的发展。这主要由客观与主 观两方面因素决定。客观上，进入9 0 年代后期，深圳市的社会、经济均发 生了较大的变化。土地升值、城市功能转型以及城市产业结构升级等多方面 因素，造成工业生产成本增加，工业产品竞争力减弱，城市传统加工业从总 体上走向衰退。受此影响，华侨城内加工业大量外迁，城区工业自然衰退。 主观上，华侨城集团自9 5 年开始的工业调整升级使城区内部仅保留有康佳 电子集团、华励包装等几家较具规模的工业企业。这些工业企业中，尤以康 佳电子集团盈利能力最为突出。因此在资源有限的情况下，华侨城集团理所 当然地关闭一些盈利能力较弱的下属公司，将绝大部分精力投入到该集团的 发展中。这就导致了华侨城区工业体系逐渐走向单一化。进入新世纪以后， 国内家电购买热潮逐渐退却，这造成康佳集团利润下滑。2 0 0 1 年，华侨城 康佳电子集团亏损达o 7 亿元。这种情况使得华侨城集团开始弱化对家电产 业的投入( 见表2 6 ) 。这就从主观上造成城区工业进一步衰退。 表2 6 华侨城康佳集团利润情况表( 1 9 9 6 2 0 0 4 ) t a b l e2 - 6i n t e r e s t so fk o n k ag r o u pi no c t ( 亿元) 年份 1 9 9 61 9 9 71 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 利润总额 5 00 66 34 38 5 7 41 0 1 39 0 1 706 905 4 1 2 71 7 l 净利润 3 4 63 4 7 42 94 9 822 4 0 7 0o 3 51 0 11 4 1 根据康佳集团1 9 9 6 2 0 0 4 年度报告有关数据整理 目前，华侨城东部工业区内的厂房车间大部分处于闲置状态。城区现拥 有的3 5 8 0 万平方米工业建筑中，用于对外出租的商用厂房建筑面积达2 6 8 1 力。平方米约占总工业建筑的四分之三，用于自用的厂房建筑面积8 9 9 万平 方米仅为总工业建筑的四分之( 见图2 - 8 ) 。 ：至篓三些奎耋王兰筌：耋竺鎏兰 2 3 2 旅游业带动城区开发 以旅游业带动城区开发建设，体现了华侨城集团对城市触媒作用的理解 与应用。事实上，在华侨城区建设的初期阶段，城市触媒对于城区建设的带 动作用就已经开始显现。比如：建设初期的工业项目就为城区吸引来了大量 的投资者与建设者，他们的到来刺激了城区内住宅房地产业的发展。再比如： 锦绣中华、中国民俗文化村以及世界之窗三大主题公园的修建，又迅速刺激 了城区其他相关产业的发展。但是，这些都是华侨城集团对城市触媒无意识 地自发地应用。 伴随着上阶段城区内相继建成的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗， 三大主题公园的巨大成功。主题公园作为对华侨城建设发展的巨大带动作用 得以显现。这使得华侨城集团逐渐认识到以城市触媒带动城区开发的巨大优 势，并开始主动地将城市触媒作为城区引导开发的手段。华侨城集团最先选 取旅游业作为城市触媒，以旅游业带动城区开发建设。 左图反映了1 9 9 8 年底华侨城建成项目分布情况，右图反映了2 0 0 5 年初华 侨城建成项目分布情况 图2 1 0 欢乐谷带动西、中部城区的发展 f i g2 1 0h a p p yv a l l e yp r o m o t e so c td e v e l o p i n g 1 9 9 8 年以前，城区的建设项目大都集中在北片区沿深南大道一侧、接 个南片区以及城区东部，北片区的西、中部等“内核”地区一直没有得到足 够的发展。1 9 9 8 年为刺激北片区的西、中部地区发展，华侨城集团选择将 城区的第四大主题公园一一欢乐谷公园建设在华侨城北片区。在欢乐谷公园 堕查篓三些奎耋三：堡圭兰堡鎏塞 的带动下，城区的西、中部地区得到了迅速的发展。将1 9 9 8 年底( 欢乐谷 公园建成) 华侨城建成项目分布情况与2 0 0 5 年初华侨城建成项目分布图加 以对比我们可以很清楚地看到，欢乐谷公园对城区西、中部片区的带动作用 ( 见图2 1 0 ) 。 2 3 _ 3 城区发展外向拓展 本阶段末期，华侨城区建设开发已近饱和。为保证持续稳定的利润来源， 华侨城集团采取了向外拓展、寻求合作的发展战略，希望通过在城区外部的 丌发建设活动获取足够的利润支持原华侨城区的发展。伴随着集团公司的发 展战略。华侨城的建设开发模式随之向外输出。 2 3 3 1 城区发育成熟经过多年的开发建设，华侨城的土地储备日益减少。 目前，城区暂未开发的1 1 2 2 4 公顷用地中，5 2 1 8 公顷( 包括1 7 5 1 公顷的 水面面积) 已明确作为欢乐海岸旅游项目开发的用地。另有3 4 5 2 公顷的未 建设用地已经有明确的规划建设设想( 主要用于波托菲诺二期项目开发) ； 另外仅有面积约2 5 5 4 公顷的用地，尚无明确建设思想。由此可见华侨城的 土地容量日趋饱和( 见图2 1 1 ) 。 图2 1 1 华侨城未建设用地分布图( 2 0 0 5 ) f i g 2 - 1 1d i s t r i b u t i o no f n o n _ b u i i da r e a no c t ( 2 0 0 5 ) 2 _ 3 3 2 外拓的发展战略城区发展用地的局限迫使华侨城集团在城区外部 寻找新的利润增长点。华侨城集团新一轮的“发展战略”也认为原有城区“仍 是今后集团公司的主要利益来源，但不是唯一来源”。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 历时二十年的建设开发过程为华侨城积累了大规模城市开发建设经验 与经济实力。这使得华侨城集团具备了在城区外部开拓市场的能力。华侨城 集团在城区外部开拓的市场分为两类：一类是城市内部市场，另一类是城市 外部市场。 ( 1 ) 城市内部市场2 0 0 3 年i i 月华侨城集团与深圳市政府、盐田区政府 签订协议合作开发位于深圳市盐罔区的“东部华侨城”项目。东部华侨城盐 田旅游项目位于深圳市东部大梅沙、三洲田片区，项目占地面积近8 平方公 里，由华侨城集团投资建设，总投资达3 0 亿元。整个项目由大峡谷、三洲 茶溪和三洲郊野体育公园三大部分构成。政府希望通过该项目的开发带动盐 田区旅游发展步伐，促进城市经济均衡发展。该项目已于2 5 年1 月1 日 币式动工。 ； ) 城市外部市场2 2 2 自自5 年，华侨城先后与北京、上海、成都等城 市政府开展对外合作项目，共同对上述城市新区进行开发建设。这些项目大 都通过旅游业的发展带动住宅房地产业的开发建设。这些区外项目的建设将 华侨城的建设开发模式输出到全国各地。 2 2 年5 月1 日，华侨城集团与北京当地企业合资成立北京世纪华侨 城实业有限公司，计划5 年内投资2 0 亿元，在南磨房乡营造北京世纪华侨 城旅游主题社区。这是一个总用地面积1 4 6 7 公顷的超大规模社区，包括约 1 自自公顷的主题公园和占地4 6 7 公顷、总建筑面积8 3 8 7 万平方米的地产项 目。 2 自自3 年春，华侨城集团与上海市政府合作共同开发上海浦江意大利城 项目。该项目占地2 6 平方公里，总投资达3 0 亿，以建造浪漫意大利小镇 为卖点，并力图成为上海未来”一城九镇”中的一个特色城镇。 2 i 5 年华侨城集团出资在成都开发大型主题旅游区项目。其中主题旅 游部分占地1 0 0 公顷，将开发建设公众休闲区和大型现代主题乐园：主题地 产部分占地1 公顷，将规划建设主题度假和主题生活社区。该项目的总体 布局与深圳华侨城基本一致。 2 4 本章小结 华侨城建设开发模式的发展与演变经历了三个阶段，即理念探索阶段、 内容丰富阶段以及成熟外拓阶段。 理念探索阶段( 1 9 8 5 8 1 9 8 9 9 ) ，华侨城建设开发模式的主要内容为“确 立规划理念一一建立经营机制一一探索发展方向”。由于这一时期属于华侨 堕尘堡三些查耋三兰