（地图制图学与地理信息工程专业论文）基于autocad的房产共有面积分摊模型的设计与实现.pdf

论文题目：基于a u t o c a d 的房产共有面积分摊模型的设计与实现 专业：地图制图学与地理信息工程 硕士生：张俊平 指导教师：全斌 摘要 ( 签名) ( 签名) 随着房产市场的发展和完善，房产管理越来越受到更多人的关注，作为其关键部分 的房产公用建筑面积的分摊由于牵涉到千家万户的利益而更加引人注目。因此，一个好 的公用建筑面积分摊计算模型是房产测绘管理实现办公自动化的关键所在。为了充分发 挥计算机技术的优势，本文结合我们开发的房产测绘系统，通过分析房屋的功能结构和 公用建筑面积的分摊类型，提出了一种改进的公用建筑面积分摊模型。 本文首先详细阐述了房产共有面积的分摊原则与分摊类型，接着对房产共有面积分 摊模型的制定包括：面积统计模型的制定、房产共有面积分摊计算方法的制定、房产共有 面积分摊数据库的建立以及房产共有面积分摊结果表现方式的制定四个方面，介绍了可 能有的方案，通过分析比较，选定了大体的技术框架。接着深入研究房屋对象的对象模 型，提出了一种改进的通用的规范的公用建筑面积分摊计算模型。通过比较基于 a u t o c a d 和基于g i s 两种平台的优劣，选择a u t o c a d2 0 0 7 + o b j e c t a r x2 0 0 7 + v s 2 0 0 5 + o r a c l e l o g 作为开发平台；接着进行了系统功能的详细设计，并采用数据库建模软件 p o w e r b u i l d1 2 ，完成了系统数据库的设计与建立；最后利用可视化的开发工具 v s 2 0 0 5 n e t ，进行了房产测绘分摊模型系统的开发实践，完成了自动构面，确定楼层、 功能区、室号，构建分摊模型，分摊数据入库，结果报表输出等模块的功能。 本文的研究对于房产测绘系统分摊模型的实现，具有重大的现实意义；对于促进 a u t o c a d 二次开发技术在房产测绘方面的研究与应用，也具有积极的意义。 关键词：房产测绘；o b j e c t a r x ；共有面积分摊模型 研究类型：应用研究 s u b j e c t ：d e s i g na n di m p l e m e n t a t i o no fh o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e a a p p o r t i o nm o d e lb a s e do na u t o c a d s p e c i a l t y ：m a pc a r t o g r a p h y a n dg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ne n g i n e e r i n g n a m e ：z h a n gj u n p i n g i n s t r u c t o r ：q u a nb i n a b s t r a c t ( s i g n a t u ( s i g n a t u a st h eh o u s ep r o p e r t ym a r k e td e v e l o p i n ga n dp e r f e c t i n g ，p r o p e r t ym a n a g e m e u ti sp a i d m o r ea n dm o r ea t t e n t i o nt o ，w h o s ek e yp a r to fh o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e aa p p o r t i o nd u et o t h ei n t e r e s t so ft h ef a m i l i e si n v o l v i n ga r em o r ec o n s p i c u o u s t h e r e f o r e ，t h ek e yt ot h e r e a l i z a t i o no fo 伍c ea u t o m a t i o ni nh o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n gm a n a g e m e n ti sag o o ds h a r i n g a r e aa p p o r t i o nc a l c u l a t i o nm o d e l i no r d e rt of u l l yp l a yt h ea d v a n t a g eo fc o m p u t e rt e c h n o l o g y , c o m b i n i n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fo u rs o f t w a r ea b o u th o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n gs y a e m ，t h e p a p e rp u t sf o r w a r dag e n e r a ls t a n d a r do fa p p o r t i o nm o d e lt h r o u g ht h ea n a l y s i so ff u n c t i o n s t r u c t u r eo fh o u s es y g e ma n ds h a r i n ga r e aa p p o r t i o nt y p e t 1 1 i sp a p e re x p o u n d ss h a r i n ga r e aa p p o r t i o np r i n c i p l ea n da p p o r t i o nt y p e ，t h e na b o u t s h a r e da r e aa p p o r t i o nm o d e le s t a b l i s h i n g ，i n c l u d ea r e a s t a t i s t i c a lm o d e l ，s h a r i n ga r e a a p p o r t i o nc a l c u l a t i o nm e t h o d ，d a t a b a s ec o n s t r u c t i o na n d a r e aa p p o r t i o nr e s u l t sd i s p l a yu s a g e f o u ra s p e c t s ，a n di n t r o d u c e ss o m es o l u t i o n s ，t h r o u g ht h ea n a l y s i sa n dc o m p a r i s o n , c h o s e n g e n e r a lt e c h n i c a lf r a m e w o r k a f t e ri n d e p t hr e s e a r c ha b o u tt h eo b j e c tm o d e lo fh o u s eo b j e c t ， p r o p o s e da ni m p r o v e dg e n e r a ls t a n d a r da p p o r t i o nc a l c u l a t i o nm o d e l t h r o u g hc o m p a r i n g t h e a d v a n t a g ea n dt h ed e f e c to fa n db a s e do na u t o c a da n db a s e do ng i s ，t w ok i n d s o f p l a t f o r m c h o i c e sa u t o c a d2 0 0 7 + o b j e c t a r x2 0 0 7 + v s 2 0 0 5 + o r a c l e 10 9 嬲d e v e l o p m e n t p l a t f o r m ，t h e nt h ed e t a i l e dd e s i g no ft h es y s t e mf u n c t i o n , a n du s i n gd a t a b a s em o d e l i n g s o f t w a r ep o w e r b u i l d e r , c o m p l e t es y s t e md a t a b a s ed e s i g na n db u i l d ，f i n a l l y , u s i n gt h e v i s u a l i z a t i o no fd e v e l o p m e n tt o o l s ，v s 2 0 0 5 n e t ，d e v e l o p i n ga r e aa p p o r t i o nm o d e lo fh o u s e p r o p e r t ys u r v e y i n gs y s t e m ，c o m p l e t e di n c l u d ea u t o m a t eb u i l d i n gp o l y g o n ，s e tt h ed i m e n s i o n s o ft h ef l o o r , t h ef u n c t i o nr e g i o n ，t h er o o mn u m b e r , c o n s t r u c ta p p o r t i o nm o d e la n da p p o r t i o n d a t as t o r a g et od a t a b a s e ，t h er e s u l t sr e p o r to u t p u tm o d u l e f o rt h es t u d yo fa p p o r t i o nm o d e lo fs u r v e y i n gs y s t e m ，t h ep a p e rh a si t si m p o r t a n t r e a l i s t i cs i g n i f i c a n c ea sw e l la sp o s i t i v es i g n i f i c a n c ei np r o m o t i n gd e v e l o p m e n tt e c h n o l o g y u s i n g a u t o c a di nh o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n gr e s e a r c ha n d a p p l i c a t i o n k e yw o r d s ：h o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n go b j e c t a r xs h a r i n ga r e aa p p o r t i o nm o d e l t h e s i s ：a p p l i c a t i o nr e s e a r c h 西要 学位论 料技 文独创 夫学 性说明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究下作及 其取得研究成果。尽我所知，除了文中加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西安科技大学 或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 学位做作者虢专梦k 耳日期尹口尹多，厂 l 学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻读学位期问 论文工作的知识产权单位属于西安科技大学。学校有权保留并向国家有关部门或 机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被查阅和借阅。学校可以将本学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存和汇编本学位论文。同时本人保证，毕业后结合学位论文研究课 题再撰写的文章一律注明作者单位为西安科技大学。 保密论文待解密后适j h 本声明。 学位论文作者签名： 诳吱弋 ：八 年占月y 日 厶砂 名签师教导指 1 绪论 1 绪论 1 1 引言 测算房屋及其用地的面积，是房产测绘中一项重要的工作。它为房地产产权产籍管 理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料。其中，房屋共有 面积的分摊计算由于影响到房屋产权面积的核算而直接影响到购房的成本，因而成为当 前购房者关心的一个焦点问题。所以，设计科学，合理，计算精确的房产共有面积的分 摊模型是房产测绘系统开发的一个核心和难点问题。 在系统开发中，由于当前建筑设计的风格、用途越来越丰富多彩，房地产测量规 范中的三级分摊模型已经越来越不能满足实际房产测绘的需要。本文旨在建立一种更 加灵活通用的分摊模型来解决这个问题。 1 2 国内外同类研究现状与进展 1 2 1 国外研究现状与进展 信息技术在美国、欧洲等国家和地区的房地产行业中的应用较为普及，以美国为例， 美国房地产行业普遍采用电脑管理，市与各区的管理机构、管理机构与承包商、管理机 构与专业协会之间都采用电脑联网。建筑物的基本概况、在建工程的各种数据、施工企 业素质状况等全部输入电脑，随时可以查阅各种数据，甚至连项目报建、审批、工程竣 工等各种手续也是通过联网电脑在网络上办理。这样既减少了人员、简化了手续，又大 大节约了工作时间，提高了工作效率【2 】，信息技术的不断发展，使得房地产经营和管理 方式逐渐发生了改变。随着g i s 技术的不断发展和完善，g i s 技术也逐步进入了房地产行 业，如1 9 9 9 年，h a n s o n 研究了房屋建筑层次上的分析和建模方法【3 1 ；2 0 0 1 年悉尼大学的 z e n gt q 设计了一个房产地理信息系统的原型4 1 。 尽管国外房地产行业的信息化程度高，对于房产管理有过一定的研究，但是由于国 情和政策的不同，其研究重点和应用重点与我国相比存在着很大的差异。 1 2 2 国内研究现状与进展 伴随着国内房产市场的快速发展，信息技术在我国房产行业中的应用也逐步成熟起 来，各地都投入了大量的人力物力财力强化信息化建设，取得了一定的成绩。鉴于这种 情况，国家于1 9 9 8 年颁布了商品房销售面积测量与计算规范【5 】并于2 0 0 0 年更新了1 9 9 1 年发布的房产测量规范 6 1 ，随着这些规范的出台和更新，国内一批学者对于应用计 1 西安科技大学硕士学位论文 算机技术辅助管理房产数据以及自动进行房产共有面积的分摊计算进行了一定的研究。 王静7 1 、徐爱俊【8 _ _ 1 1 1 、宋浩军【1 2 】、杨泽中【13 1 、王延亮【1 4 1 、张芬【1 5 】、方志祥【16 1 、孟令颂【17 1 、 程亮【1 8 】、吴长悦等提出了基于c a d 系统的解决方案：郭薇2 0 1 、宋广蕙【2 1 1 、鲍艳松2 2 1 等 提出了基于g l s 的解决方案；张桥平【2 3 彩j 、许捍卫1 2 6 j 通过研究，对两种方案进行了比较和 分析。 由此可见，目前状况下，多数的房产测绘以及房产共有面积分摊系统是基于c a d 平 台和基于g i s 平台的。房产共有面积分摊系统普遍存在着分摊模型复杂，计算效率低下， 对现实情况考虑不周等问题，尤其是基于c a d 的系统，因为实现难度大，对开发人员编 程水平要求较高，因此我们在总结前人工作的基础上，提出了改进的面积分摊模型及其 相应的整体技术方案，初步解决了上述问题。 1 3 研究的目的与意义 房产共有面积一建筑物内可供公共使用的面积一的分摊计算是房产测绘与管理部 门房屋建筑面积计算工作中最复杂、最繁琐的一项内容，是房产管理部门最重要的工作， 也是房产测绘系统的关键部分，其计算结果的正确与否直接关系到千家万户的利益。随 着我国城市人民生活水平及城市经济水平的大幅度提高，高层建筑的不断涌现，建筑样 式的丰富多样，房产共有面积的分摊计算工作也日益复杂。房产共有面积分摊计算工作 中的大量的数据处理，增大了房产测绘人员的工作量，要科学、高效地做好房产共有面 积的分摊计算工作，传统的作业方式和作业手段已经不能满足需要，必须借助自动化办 公的技术手段来实现。一个好的房产共有面积分摊模型可以提高面积统计、分摊计算的 速度和精确度，把大量重复、复杂的计算交由软件处理，从而提高房产测绘人员的工作 效率和房产共有面积分摊的准确度，使得测绘工作向着规范化、模型化、自动化的系统 模式发展，是房产测绘管理工作实现办公自动化的关键所在。 因此将优秀的房产测绘软件引入到房产测绘管理工作中来有着极为重要的现实意 义，而作为房产测绘系统关键部分的房产共有面积分摊模型就显得更加迫切了。因此， 本人在导师的指导下，结合浙江省瑞安市房产综合管理信息系统中的子系统项目测绘系 统涉及到的房产共有面积分摊模型等内容，选择了基于c a d 技术的房产共有面积分摊模 型研究作为硕士毕业论文题目，对基于c a d 技术的房产共有面积分摊模型进行了系统的 研究。 1 4 研究技术路线与方法 ( 1 ) 首先对国内外相关文献进行检索和阅读，了解了房产测绘系统的发展趋势、目前 在房地产测绘领域的应用。认识研究房产共有面积分摊模型的重要性。 ( 2 ) 对现有的房地产政策法规进行阅读与分析，了解国家的有关标准和规范，总结了 2 1 绪论 房产共有面积的分摊原则和分摊类型。 ( 3 ) 通过对测绘队现有的房产项目测绘系统的使用过程中反映的有关问题进行深入 研究，分析，对传统共有面积分摊模型进行改进，使之分摊数据更加准确，操作过程更 加方便并适宜计算机建模实现。 ( 4 ) 结合本人开发项目的经验，对比传统房产共有面积分摊模型的实现方式，认识利 利用c a d - - 次开发实现房产共有面积分摊的优势所在，并以浙江省瑞安市房产项目测绘 系统的房产共有面积分摊系统为例，进行了开发实现。 ( 5 ) 在实践过程中发现问题与不足，作为今后研究中要深入探讨的部分。 1 5 研究内容与论文组织 1 5 1 主要研究内容 论文研究的主要内容是：( 1 ) 房产共有面积的分摊原则与分摊类型，( 2 ) 现有房产共有 面积分摊模型的改进，( 3 ) 开发实现。 1 5 2 论文组织 论文分为五章，分别是： 第一章绪论。主要介绍了房产共有面积分摊模型在国内外的研究现状及进展，论 文研究的目的、意义，论文的内容和组织，研究技术路线与研究方法。 第二章房产共有面积的分摊原则与分摊类型。通过对建设部、国家技术监督局的 有关标准和规范进行阅读与分析，阐述了房屋建筑面积的基本概念和相关规定，总结了 房产共有面积的分摊原则和分摊类型。 第三章房产共有面积分摊模型的制定。本章从房产共有面积分摊模型中的面积统 计、分摊计算方法、分摊数据库和分摊结果的表现四个方面对现有的可能的方案进行了 描述，通过比选，结合用户具体要求从而选定了设计的分摊模型的技术方案，并提出了 一个改进的分摊模型的思想 第四章基于c a d 的房产共有面积分摊模型的实现与应用。对比了基于c a d 和基于 g i s 的两种房产共有面积分摊模型实现方式的优缺点，认识到利用c a d 实现房产共有面 积分摊的优势所在，并以浙江瑞安南京房产项目测绘系统的房产共有面积分摊系统为 例，实现了该进的房产共有面积分摊模型。 第五章结论与展望。通过对全文研究工作、研究成果的总结和归纳，对工作中存 在的一些问题和今后进一步的研究方向提出了一些看法。 3 西安科技大学硕士学位论文 2 房产共有面积的分摊原则与分摊类型 2 1 房屋建筑面积 根据国家质量技术监督局j j f l 0 5 8 1 9 9 8 商品房销售面积测量与计算规范，对 房屋建筑面积的定义和分类如下： 1 整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙( 柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2 2 m 以上( 包含2 2 m ) 的永久性建筑。 2 套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积，套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 3 套内使用面积 套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，以水平投影面积按以下规定 计算： ( 1 ) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、 壁柜等空间面积的总和。 ( 2 ) 套内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积。 ( 3 ) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均记入使用面积。 ( 4 ) 内墙面装饰厚度记入使用面积。 4 套内墙体面积 套内墙体面积系指套( 单元) 内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所 占的面积。套( 单元) 内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。商 品房 各套( 单元) 之间的分隔墙、套( 单元) 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙( 包括山 墙) 均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半记入套内墙体面积。套( 单元) 内自有墙 体为非共用墙，按墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。 5 阳台建筑面积 阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影面积，即阳台外围与房屋外墙 之间的水平投影面积。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按 水平投影的一半计算建筑面积。 6 套内阳台建筑面积 4 2 房产共有面积的分摊原则与分摊类型 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。 7 房产共有面积 房产共有面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房产共有面积的内容 包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、 值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计 算。房产共有面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙( 包括山墙) 水平投影面 积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程 的地下室都不计入房产共有面积。 8 房产共有面积分摊系数 需要分摊的房产共有面积之和与参加分摊的各套套内建筑面积之和的比值，即为房 产共有面积分摊系数。 房产共有面积分摊系数= 需要分摊的房产共有面积之和参加分摊的各套套内建 筑面积之和 9 应分摊的房产共有面积 应分摊的房产共有面积为套内建筑面积与房产共有面积分摊系数之积。 分摊的房产共有面积= 套内建筑面积房产共有面积分摊系数 2 2 房屋建筑面积测算的有关规定 根据国家质量技术监督局g b t 1 7 9 8 6 1 2 0 0 0 房产测量规范，房屋建筑面积测 算的有关规定如下【6 1 ： 1 计算全部建筑面积的范围 ( 1 ) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积：多层房屋按各层建筑面积的总和 计算。 ( 2 ) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2 2 0 m 以上部位计算 建筑面积。 ( 3 ) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回 廊部分，层高在2 2 0 m 以上的，按其水平投影面积计算。 ( 4 ) 楼梯间、电梯( 观光) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 ( 5 ) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2 2 0 m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及 斜面结构屋顶高度在2 2 0 m 以上的，按其水平投影面积计算。 ( 6 ) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 ( 7 ) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 ( 8 ) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影 5 西安科技大学硕士学位论文 面积计算。 ( 9 ) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 ( 1 0 ) 地下室、半地下室及其相应出入f i ，层高在2 2 m 以上的，按其外墙( 不包括采 光井、防潮层及保护墙) 外围水平投影面积计算。 ( 1 1 ) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 ( 1 2 ) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 ( 1 3 ) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 ( 1 4 ) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2 2 0 m p a 上 部位的外围水平面积计算。 ( 1 5 ) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算面积。 2 计算一半建筑面积的范围 ( 1 ) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计 算。 ( 2 ) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积 的一半计算。 ( 3 ) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 ( 4 ) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 ( 5 ) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 3 不计算建筑面积的范围： ( 1 ) 层高小于2 2 0 m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2 ，2 0 m 的地下室和半地下 室。 ( 2 ) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无 柱雨棚等。 ( 3 ) 房屋之间无上盖的架空通廊。 ( 4 ) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 ( 5 ) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 ( 6 ) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ( 7 ) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 ( 8 ) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 ( 9 ) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 ( 1 0 ) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩线。 2 3 房产共有面积的分摊原则 房产共有面积分摊的一般原则是 6 , 8 , 2 3 - 2 4 , 2 7 - 2 9 ： 6 2 房产共有面积的分摊原则与分摊类型 1 房产共有面积的分摊以幢为单位进行，即分摊的房产共有面积为本幢内的房产共 有面积，非本幢楼的房产共有面积、与本幢不相连的房产共有面积不能分摊到本幢 楼房内，本幢楼的房产共有面积不分摊到别幢。 2 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 当建筑物有多个权利人，并且他们就该建筑物的房产共有面积分割或分摊达成协议 的，应该按照协议来进行分摊。此时，房产共有面积的分摊不适用本文所论述的分摊模 型，这种情况也不在本文的讨论范围之内。 3 无产权分割文件或协议的，按照“谁使用谁分摊”的原则依照相关房屋的建筑面 积的比例进行分摊计算。 对于一幢楼内的房产共有面积应该采取“谁使用谁分摊”的原则加以分摊：如本幢楼 房的公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、垃圾道等房产共有面积，如果这部分房产共有 面积是为整幢楼服务的，则由该幢楼内各套住房分摊，但是如果这部分房产共有面积是 在一幢楼内为局部服务的，则应由使用的购房人来分摊房产共有面积。 各户应分摊的房产共有面积，与各户所购房屋的套内建筑面积成正比例，可以按照 下式计算： 1 计算分摊系数： 房产共有面积分摊系数= 需要分摊的房产共有面积之和参加分摊的各套套内建 筑面积之和 2 计算应分摊的房产共有面积： 分摊的房产共有面积= 套内建筑面积房产共有面积分摊系数 2 4 房产共有面积的分摊类型 通过对房屋的功能结构的研究，同时根据房产共有面积分摊的一般原则，建筑物的 每一个房产共有面积，都应该公正合理地分摊到户，我们可以分析：一幢楼有若干个功能 区( 功能区指的是具有一定使用功能的楼房的组成部分，如相对独立的楼层组、塔楼、 裙楼等) ，每个功能区有若干楼层，每个层又有若干套( 单元) 。每套( 单元) 要分摊所在层 内的房产共有面积( 如公共走廊) 每层要分摊所在功能区内的房产共有面积( 如电梯楼梯 间) ，每个功能区又要分摊为整幢楼服务的房产共有面积，或者功能区间分摊的房产共 有面积( 如两塔楼问的连接部位) 。所有的房产共有面积，无论是功能区间分摊的还是功 能区内分摊的，通过逐级分摊最后都要分摊到每套( 单元) 上。 由此，我们可以将房产共有面积的分摊类型分为以下几种i l 习： 按文件或协议分摊、不分摊、整幢分摊、功能区间分摊、功能区内分摊、层间分摊、 层内分摊、套间分摊。 1 按文件或协议分摊 7 西安科技大学硕士学位论文 当建筑物的多个权利人就该建筑物的房产共有面积分割或分摊达成协议，就按照协 议来进行分摊。这种情况不适用本文所论述的房产共有面积分摊模型也不在本文的讨论 范围之内。 2 不分摊 不分摊的房产共有面积是指建筑报建时未计入容积率的房产共有面积和有关文件 规定不进行分摊的房产共有面积，如作为人防工程的地下室等，这种类型也不在本文的 讨论范围之内。 3 整幢分摊 适合整幢分摊的是那些在功能上为整幢建筑服务的房产共有面积，即供整幢楼房共 同使用的房产共有面积。 整幢分摊的房产共有面积等于参与整幢分摊的房产共有面积之和，参加摊算的建筑 面积为整幢楼所有功能区的区内建筑面积之和，通过计算整幢分摊系数k 将该房产共有 面积分摊到各个功能区。 4 功能区间分摊 功能区是按照建筑物的不同组成部分来进行划分的。当建筑物有多个功能区时，其 服务于某些特定功能区的房产共有面积应在这些功能区之间分摊，而不应进行整幢分 摊。功能区间分摊适用于那些应在特定的几个功能间进行分摊的房产共有面积。参加功 能区间分摊的房共有面积按各功能区内的自有建筑面积的比例分摊。 参与功能区间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个功能区之间房产共有面积 之和，加摊算的建筑面积为参与分摊的多个功能区区内建筑面积之和，通过计算功能区 间分摊系数k 将功能区间的房产共有面积分摊到相应的功能区。 5 功能区内分摊 仅为某一功能区服务的房产共有面积适用于功能区内分摊。 区内分摊的房产共有面积等于本功能区内的房产共有面积，参加摊算的建筑面积为 本功能区内的所有套( 单元) 的套内建筑面积之和，通过计算功能区内分摊系数k 将房产 共有面积分摊到户。 6 层间分摊 层间分摊是指当某些房产共有面积仅为特定的凡层服务时所进行的面积分摊。 参与层间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个层间房产共有面积之和，参加摊 算的建筑面积等于这多个层内建筑面积之和，通过计算层间分摊系数k 将房产共有面积 分摊到相应的层。 7 层内分摊 层内分摊是指仅服务本楼层，并且该层的所有套都参与分摊的房产共有面积。 层内分摊的房产共有面积等于本楼层内的参与层内分摊的房产共有面积之和，参加 8 2 房产共有面积的分摊原则与分摊类型 摊算的建筑面积为本楼层内所有套( 单元) 的套内建筑面积之和，通过计算层内分摊系数 k 将房产共有面积分摊到户。 8 套间分摊 套间分摊是指仅服务于某一楼层内部分用户的房产共有面积，即该楼层部分用户参 与分摊的房产共有面积。 参与套间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个套( 单元) 之间的房产共有面积之 和，参加摊算的建筑面积为参与分摊的多个套( 单元) 的套内建筑面积之和，通过计算套 间分摊系数k 将房产共有面积分摊到户。 2 5 本章小结 本章详细介绍了相关房产测量与计算规范中的相关术语和计算规则，房产共有面积 的分摊原则和分摊类型。 9 西安科技大学硕士学位论文 3 房产共有面积分摊模型的制定 房产共有面积分摊模型的制定包括：面积统计模型的制定、房产共有面积分摊计算方 法的制定、房产共有面积分摊数据库的建立以及房产共有面积分摊结果表现方式的制定 四个方面的问题。 3 1 面积统计模型的制定 面积的统计一房产共有面积分摊模型中涉及的几个面积的统计计算一是房产共有 面积分摊过程中非常重要的一个环节。其统计方法的选择直接影响到分摊结果的精确度 和统计过程计算量的大小。面积的统计应全部由程序实现，以避免手工统计时产生的人 为误差。 面积的统计包括房产共有面积的统计、参与分摊的建筑面积的统计，涉及到建筑物 中套( 单元) 的信息、层的信息、功能区的信息等【1 5 】。 3 1 1 多边形面积计算 面积分摊过程中使用的数据是由测绘部f - j x 寸建筑物进行实测后绘制的分层分户的 图形数据，这些数据是建筑物墙体的中线数据，具有墙宽属性，但并没有形成面的概念， 也就谈不到面积，然而这些代表建筑物的多边形的面积是面积统计的基础，只有计算出 各个多边形的面积后，才能统计分摊计算过程中使用的面积，这就要求从墙体中线数据 中搜索出多边形，以完成多边形面积的计算，搜索到多边形后要对多边形进行标识，记 录多边形的属性信息( 如多边形所属的户室( 套) ) ，并计算多边形的面积。 从墙体中线数据中搜索多边形有多种方法，这些方法多基于g i s 边线拓扑思想【3 0 。3 3 1 ： 1 半拓扑多边形搜索法【1 2 ，2 2 】 这种算法与g l s * 自动产生多边形的左转算法【3 4 】相类似，见图3 1 ，主要思想是： ( 1 ) 获取用户在多边形内的点击点p ，从该点向右画一条直线。找出和该直线相交且 交点为最近的直线p 8 p 】。 ( 2 ) 以离交点近的点p l 为起点，找出方位角最小且有一点为点p 1 的边p l p 2 ，再顺序存 放边上的点。 ( 3 ) 重复( 2 ) 步骤搜索各边，直至搜索出一条边的终点，与最初的起始点p l 一致为止， 并把搜索到的各边上的点顺序存放到多边形的点集中。如果以上搜索过程中有圆弧存在 的话，只需以圆弧的起始切向和终止切向代替直线的起始和终止方位角即可。 1 0 3 房产共有面积分摊模型的制定 p 7 图3 - 1 半拓扑多边形搜索算法示意图 如果建筑物具有天井，那么表现在图形上就形成就存在( 岛) 洞，该算法无法处理， 如图3 2 ： 图3 - 2 多边形包含岛的情况 多边形a 包含多边形b ，多边形b 是多边形a 的岛( 洞) ，这种情况下，多边形a 的边界 由两部分组成，但是此算法无法区分这种情况。 2 通过生成拓扑关系搜索多边形 拓扑关系生成的一般过程为3 5 3 6 1 ： 第一步：处理弧段，使整幅图形中的所有弧段，除在端点处相交外，没有其他交点， 即没有相交或自相交的弧段。 第二步：结点匹配，建立结点、弧段的关系。 第三步：建立多边形，以左转算法跟踪，生成多边形，建立多边形与弧段的拓扑关系。 左转算法的基本思想如下： ( 1 ) 计算结点关联的弧段的方位角，并按由小到大排序。 ( 2 ) 跟踪多边形。 从组成多边形的某一条弧段开始，如果该弧段与x 轴正向夹角为最大，则从该弧段 1 1 西安科技大学硕士学位论文 的同一结点出发的其它弧段中，方向角最小的弧段是该多边形的后续弧段；如果该弧段的 方向角最小或介于同一结点的其它弧段的方向角之间，则最小夹角偏差所对应的弧段为 多边形的后续弧段。例如，图3 3 解释了多边形的跟踪过程： n l n d a ， n 2 n ， 图3 - 3 多边形跟踪算法 ( 1 ) 从n l 结点开始，选择具有最小方位角的弧段n i n 2 作为起始弧段：转入n 2 点，根据 左转算法选择n 2 n 5 。弧段，转入n 5 结点选择n s n l 弧段，形成多边形a l ，设置组成多边 形a l 的弧段的左右多边形信息。 ( 2 ) a l 的结束弧段为n 5 n l ，选n l ，作为起始点，n l n 5 作为起始弧段，根据左转算法， 形成多边形a 2 ，设置左右多边形信息。 ( 3 ) a 2 的结束弧段为n 4 n l ，选n l 作为起始点，n l n 4 作为起始弧段，根据左转算法，形 成多边形a 3 ，这个多边形的方向是逆时针方向，对于逆时针方向的多边形，不设置左右 多边形信息。 ( 4 ) a 3 的结束弧段为n 2 n l ，n l n 2 已经被使用过两次，所以选取下一个结点n 2 作为起 始结点。从n 2 结点开始，具有最小方位角的弧段是n 2 n l ，但n 2 n l 己经被使用两次，不选； 继续选取下一条弧段n 2 n 5 ；然而上一次该弧段的访问方向与本次相同，所以也不选；继 续选取下一条弧段n 2 n 3 作为起始弧段，形成多边形。 ( 5 ) 依照此规则形成多边形a 5 ，即完成了图3 3 的拓扑构建，共可形成a l 、a 2 、a 3 、 、a 5 五个多边形。 第四步：建立多边形与多边形的拓扑关系。 建立多边形与多边形的拓扑关系主要是指岛( 洞) 的判断，根据左转算法，由单条弧 段或多条弧段顺序构成的且不与其他多边形相交的多边形即简单多边形会被追踪两次， 形成两个多边形，一个多边形节点方向是顺时针的，另一个多边形的节点方向是逆时针 的，如果一个多边形包含另一个多边形，则必然是顺时针多边形包含逆时针多边形，基 于此，岛( 洞) 的判断决定于多边形节点的顺序问题，多边形节点的顺序问题可以通过计 算多边形的面积加以解决。设多边形的节点坐标串为( x l ，y i ) ，( x 2 ，y 2 ) ，( x n ，y n ) ， 1 2 3 房产共有面积分摊模型的制定 那么多边形的面积可以表示为： k = ；1 i + 只) ( | 一气) ，- l 根据此公式，当多边形由顺时针方向构成时，面积为正：否则，面积为负。据此得到 解决岛( 洞) 的判断问题的算法如下： ( 1 ) 计算所有多边形的面积。 ( 2 ) 分别对面积为正的多边形和面积为负的多边形排序，形成正多边形和负多边形集 厶 口o ( 3 ) 如果负多边形集合的个数为o ，结束程序：否则，从面积为正的多边形集合中， 顺序取出一个多边形，如果正多边形己经都被访问过则程序结束。 ( 4 ) 依次从负多边形集合中取出负多边形，判断当前取出的正多边形是否包含该负多 边形，如果包含，就将该负多边形加入当前取出的正多边形中，形成复杂多边形，设置 负多边形的组成弧段的拓扑信息，并从负多边形集合中删除该负多边形。当所有负多边 形都被访问一遍后转( 3 ) 。 基于生成拓扑关系来搜索多边形的算法可以很好地解决岛( 洞) 的情况。 搜索标识多边形后，就可以很容易的计算出多边形的面积。 3 1 2 外半墙面积的推算 在面积统计过程中，各个多边形实体的面积计算并不复杂，如户室、阳台、楼梯等， 只要多边形的搜索完成，就能自动计算出面积。但由于图形是墙体的中线数据，这样就 存在属于房产共有面积一部分的外半墙面积的计算问题。 可以有两种方法来实现外半墙面积的计算。分别介绍如下： 1 计算外半墙面积时，首先要搜索外墙，由于阳台不计算外半墙面积，所以要考虑 阳台的特殊情况，建立了拓扑关系后，就可以根据拓扑关系判断外墙了。 外墙具有以下几种情况，如图3 4 ： ( 1 ) j b 墙的左或右多边形不存在，且另- - o ! u 的多边形不是阳台。 ( 2 ) 外墙的左、右多边形都存在，且- 伯! m l 是阳台，另- o ! u 不是阳台。 1 3 西安科技大学硕士学位论文 图3 - 4 外墙的搜索 外半墙面积是外墙中线端点和由这些端点外推半墙宽计算得到的点构成的封闭多 边形的面积，因而在外半墙面积计算中，外推端点的获得是计算的关键所在。 在推算外推端点时，可以使用平行线公式法闭： 。 c o s ( a + ) p 矿壬$ 1 r 赫l l 一口l s i n 口+ 甄s 址厣 舻+ 面苛 其中，h l ，h 2 是两墙的墙体厚度，0 、p 是端点的坐标，x i 、y l 是外推点的坐标，x o ，y o 是端点的坐标。但是这种方法计算量大，涉及到角度的求解和三角函数的计算，不适合 使用计算机实现。 另外一种基于矢量的外推点算法如下： 首先按顺序计算外墙多边形各边的外推平行线：将外墙中线逆时针旋转9 0 度后缩放 为外墙的半墙宽长，得到平行线的起点坐标，将原始外墙中线与旋转缩放后的矢量线段 相加得到平行线的终点坐标。如图3 5 所示： ， 。，t 。 一。 ，。i - 、 ，一 ! 图3 5 外推平行线示意图 整个外推的计算过程比较简单，设外墙中线为： 薯墨一j c o ，咖= y t y 0 ，那么外墙 线长为s 篇丽，外推线的始点和终点坐标分别为： 1 4 3 房产共有面积分摊模型的制定 x 啦嚣一d y h 昌儿+ d r - h ，工o ，+ 矗，y 。薯+ a y k 嚣一_ 昌儿+ _ 工o2 + 积| y o 薯+ 然后顺序计算相邻平行线的交点，即为外推点，由外推点和原有外墙多边形端点组 成的多边形的面积就是外半墙的面积。 在外推外半墙的过程中可能出现以下几种特殊情况： ( 1 ) 外墙厚度不一 如果相邻的外墙平行，而且外墙厚度不同时，就会无法求得交点。针对这种情况可 以采用增加外推点的方法，得到正确的点集来计算面积。 ( 2 ) 曲线外墙 曲线墙体是用许多小线段来近似拟和的，计算曲线外墙的外半墙面积时，分段计算 外推点，同样可以得到外推点的点集。 ( 3 ) 天井问题 对于有天井的图形，外半墙面积分两部分考虑。由于我们采用了左转算法来构建拓 扑关系，所以外部多边形的组成弧段是按顺时针顺序排列的，而内部多边形是按逆时针 顺序排列的，对于外部和内部多边形分别使用上面所讨论的外推点技术就可以获得两个 多边形，这两个多边形的面积和就是外半墙面积，如图3 6 所示： 。1 l i 天并 ! l l l i i l ， 外 拳 墙 - - 外 芈 墙 - _ 一 图3 石天井问题 2 计算外半墙面积也可以直接画出墙外线，墙外线和中线构成的多边形即为外半墙 的面积。以后可以开发阳台靠中线和隐藏外墙线的功能来使成图符合有关标准。这样的 好处是外半墙很直观的呈现在图形上，对其面积的统计也不需要增加内容，外半墙的面 积完全和普通多边形的面积计算一样。 3 1 3 多边形面积的修正 根据测量规范的规定，建筑物的面积有计算全面积、计算半面积和不计算面积，可 以在标识多边形时输入计算的比例进行多边形面积的修正。 15 西安科技大学硕士学