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基础知识之房地产开发与建筑,第一部分：房地产基础知识,房地产基础概念,房地产房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）房地产业房地产业，是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。,土地及土地使用年限,开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：出让-土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让-土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。划拨-土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地播发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。,土地使用年限:,不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地或者其他用地50年商业、旅游、娱乐用地40年,关于土地使用年限的误区:,误区一：房屋所有权也有使用年限。正解：房屋的所有权是不存在年限问题的，只是商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。误区二：购房之日起计算使用年限。正解：土地使用年限从土地使用者与政府管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。误区三：使用年限到期，房屋将被国家收回。正解：根据物权法草案第七稿规定：住宅用地使用权期间届满的自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期依照法律规定办理。,土地市场,土地市场是指土地交易活动和场所的总称。土地交易包括土地出让、土地转让、土地抵押和土地出租等活动。土地交易市场一般划分为土地一级市场、土地二级市场和土地三级市场。土地一级市场即土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。,土地二级市场即土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上建筑物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。土地三级市场指的是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。,三、与房地产开发相关企业,开发商是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。承建商承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业.这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商，是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。施工企业分为四个等级，其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级。,四、住房的类型,按住房的性质可分：商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。经济适用房是社会保障房的一种，是指由地方政府牵头组织开发建设，并以较低的价格出售给广大中低收入家庭的商品房。必须是要符合相关条件的人群才可以购买。拥有个人产权，达到一定年限后可以上市交易。集资房集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。廉租房也是社会保障房的一种，是指由政府牵头开发，提供给符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的，政府部门只收取低廉的租金。它与经适房的区别在于，申请门槛更高，没有个人产权，不能买卖。,按工程进度可分为：期房从专业角度来讲，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。现房这里所谓的”现房“，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,按是否带装修可分为：毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，毛坯房大部分不能保证基本入住。精装房是指经过精致装修，只要配置一些家电家俱，即可拎包入住的房屋。,定金与订金的区别,定金不能退还。如果购房者交了定金之之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。订金可以退还。订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，签订的临时认购协议，买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋另售他人。如购房者在约定期限内决定不购买该房屋，开发商要将定金退还给客户。,五证,五证是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否预售范围内。,二书,“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“两书”可以作为商品房买卖全责的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。,第二部分：建筑基础知识,一、建筑类型,建筑：人们从事生产、生活和活动的房屋和场所称为建筑物，通称建筑。一、按使用功能分：公寓是集合式住宅的一种，在中国又称为单元房。写字楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。商场是指对外公开经营商业的建筑物。综合体同时兼有住家，办公，商场的建筑物。别墅在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅，有花园有露台。又分为独栋、联排、双拼等类型。,二、按建筑层数分低层：指单幢楼在4层以下的建筑物；多层住宅：指单幢建筑是七层以下无电梯楼；小高层住宅：指单幢建筑物为九层至十八层带电梯楼；高层住宅：指单幢建筑物为十九至四十层以下带电梯楼；超高层：指单幢建筑物在40层以上带电梯楼。,二、房屋的构造组成：,一般民用建筑房屋由基础、墙或柱、楼地层（指地面、楼板、顶棚）、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成。,基础,门,窗,楼板,楼梯,墙柱,屋顶,三、建筑结构,砖墙承重，叫做砖混结构常用于7层以下的普通多层住宅优点：造价低，施工简单快捷。缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，抗震能力稍弱。混凝土梁柱承重，叫做框架结构常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区也用于高层建筑。优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强。房间隔墙可以随意拆改。缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。在地震区很难超过7层。,混凝土梁和混凝土墙承重，叫做剪力墙结构常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅。优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。框架结构掺加部分混凝土墙，叫做框架剪力墙结构常用于高层的办公楼、商场和酒店。优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改，和框架结构一样灵活多变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。,钢柱、钢梁承重，叫做钢结构常用于厂房、超高层民用建筑和地标建筑优点：自重轻，施工快。可以修建到500多米甚至更高的高度。因为是柔性结构，地震破坏力对它影响较小。缺点：钢材害怕腐蚀，建筑保养困难，而且保养费用昂贵。钢材最怕高温，火灾是钢结构房屋的天敌,四、面积分类,建筑面积：指建筑物外墙以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等，有上盖、层高2.2米以上的永久性建筑。私有面积+共有分摊面积之和，就是销售建筑面积，也是产权面积。私有面积：也称套内建筑面积。包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积。共有分摊面积：是指共同占有或使用的各单元以外的为各户共同使用、不要分割的建筑面积。包括电梯井、公共楼梯间、公共通道、公共门厅、垃圾道、建在幢内为本幢服务的电房、水泵房、水箱、配电间和其他供整幢楼服务的公共用房。,公摊率：公摊率=共有公摊面积/建筑面积100%正常的公推率是多层住宅10-15%，小高层及高层住宅15-20%，商场及办公楼25-50%。得房率：得房率=1公摊率,五、基本参数,占地面积：占地范围内的面积，包括建筑物范围总用地、公共建筑施设总用地、项目内外道路用地、广场、庭院、绿化等用地的总和。,广场,人行道路,占地面积,用地面积：也称为使用面积，指项目实际（建筑物用地）可使用的用地面积。,广场,人行道路,用地面积,基地面积：指建筑物所占地皮面积。,广场,人行道路,基地面积,建筑物,建筑物,建筑密度：基地面积用地面积*100%。指用来控制或说明小区建筑物的密度，即空地与建筑物之间的比例。,广场,人行道路,1000,1000,5000,密度=40%,总建筑面积：小区内所有建筑物各层面积相加之和。,广场,人行道路,1000,1000,10F,10F,总建筑面积万平米,容积率：开发的建筑总量与用地面积的比例关系，计算方式是总建筑面积建筑用地面积。,广场,人行道路,1000,1000,10F,10F,容积率,建筑间距：也称楼间距，指两栋建筑物外墙之间的水平距离,广场,人行道路,楼间距,面积换算,1公顷=15亩1亩=666.7平方米1平方米=10.764平方尺1平方米=3.33坪,六、图纸种类,结构图纸：图纸分为总平图、单体平面图、立面图、剖面图；效果图分为：鸟瞰图、总平效果图、单体效果图、立面效果图、景园效果图、大堂效果图等。,总平图：表明一个工程的总体布置，表现工程的总体布局、用地范围、确认平面位置、室内地坪、道路中心线等。,平面图：是以一个水平面在建筑的窗台上切开，去掉上部，余下部水平投影，图示表明建筑物的朝向、平面形状及内部布置。,立面图：是建筑正面的正投影，其主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据。,剖面图：用来表示建筑物的内部空间关系和结构形成。,总平效果图,鸟瞰图,立面效果图,景园效果图,七、建筑识图,标高,窗,结构柱,剪力墙,建筑识图,电梯,排烟井,挑空,八、部分专业术语,标高：指建筑物各部分的高度。0.00：指室内首层地面的相对标高为零点，读作“正负零零”。楼板：是起到上下层分隔作用，起到传受荷载作用。配套设施：指与住宅规模或人口相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总和。,竣工验收：物业形态来说是建筑商完成了一项最终产品，而开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。竣工验收分单体验收与综合验收两种。入伙：指购房者领取钥匙，接房入住。建筑高度：单幢楼从地面起到房屋最高点标高的高度。标准层：指平面布置相同的住宅或楼层。,三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和场地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。七通一平：七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、电力、暖气、煤气、通讯和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。层高：指单层下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离，即单层立体空间加上层或下层楼板层的高度。单层立体空间高度即为净高。,架空层：指底层架空，以支撑物作承重的房屋。其架空部位一般为通道、水域或斜坡。阁楼：位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋加建的使用面积不足该层面积的暗楼。阁楼不计层次。骑楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。幢：指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。,阳台：指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施。凹阳台：指阳台左右两边均是墙体的阳台。凸阳台：指阳台为悬挂在墙面上，背面与墙体相连，旁边无墙挑其余三面仅用矮隔栏或玻璃围绕的阳台。封闭式阳台：指四面均有墙体或玻璃封闭的阳台。外飘窗：外飘窗指房屋窗子向室外凸起，窗子三面为玻璃的窗户。,复式楼：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。跃式楼：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。错层：户内楼面高度不一，错开之处有楼梯联系，制造出落差的感觉,复式、跃式、错层的区别,点状楼以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，并由通廊进入各套单元的住宅楼。,板状楼板式楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅楼。,九、建筑材料,中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革